暴跌80%！史上最冷黄金周预示房价必跌？

真二网  柳畔 

“金九银十”是楼市传统的销售旺季，十一期间的成交量往往占据整年的不小分量，一般情况下的黄金周是个消化库存的好时机。以去年国庆节前后的郑州为例，当时郑州楼市热火朝天、房价正处于暴涨阶段，金科城推出2014套房源全部售罄、绿都澜湾推出68套房源、万科城推出132套房源、光之谷推出676套房源、奥兰和园推出480套房源，以上房源全部售罄！

而今年的市场表现似乎很不乐观。这个国庆遇上中秋的黄金周，国内多个热点城市楼市成交量大幅减少，跟去年同期相比跌幅超过一半以上。

北京、上海、广州、南京、福州、厦门等多地发现，在楼市调控持续加码的背景下，热点城市楼市进一步降温。据中原地产研究中心统计，黄金周前6日，全国30个核心城市的楼市网签量平均跌幅达8成，成交量创2014年以来新低；南京等热点二线城市，楼市成交量明显逊色于去年同期，呈现价稳、量跌态势。

迫于资金压力，多地一些新房项目开始降价促销，黄金周期间，热点城市的二手房市场也十分冷清，二手房议价空间也在加大。

2016年全国楼市基本都处于卖方市场，房价飞涨，郑州甚至有楼盘一天一个价，每天涨500元，连续3天涨了1500元。购房者都慌了，售楼部、房产中介总有络绎不绝的买房人，置业顾问、房产销售人员匆忙的穿梭于案场、奔波于房子和房子之间，口干舌燥地接待客户、不停地讲解，这样的画面还历历在目。而今年的情况不可同日而语，房产工作人员也在忙碌，只不过在忙着给客户打电话推销房子，这在卖方市场上是很难见到的。

CRIC监测的33个热点城市成交（10月1日-8日）同比和环比均大幅下滑超6成，部分城市同比跌幅更超过9成。其中，4个一线城市成交9.83万方，全线回落，环比和同比跌幅均在8成以上。

具体到郑州的表现如何呢？

先看下国庆前后郑州的开盘数据，

除了融创观澜一号仅推出75套房源，去化率100%以外，其他的成交量都不太理想。开盘项目不多，推出房源又明显很少，去化率更是一般，可见这个国庆节，并没有让2017年的市场火起来。

郑州南部一家在售楼盘，销售人员坦言，为迎接十一黄金周的销售高峰，他们提前半个月就制订了一系列促销方案，包括免费接送看房者、逐一回访意向客户、看房即送小礼物、价格优惠等多种方式。“但这个黄金周的销售量仅为往年的20%左右。”

郑州经开区部分楼盘推出了“特价房”，但也未能实现预想的销售目标。“政府连续出台调控政策，对楼市影响十分明显，即便我们已经开始动用‘价格战’，但市场仍然低位运行。”一位楼盘销售负责人称，下一步楼盘销售的形势仍不容乐观。

“数据显示，郑州市10月1日至8日新建商品住房日均签约量在200套左右，与2016年10月份日均签约740套左右相比下降了72%，与其他热点城市十一黄金周期间签约量下降的状况基本一致。”郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长冯志刚透露。

这种成交量下跌的趋势，是今年整个房产市场行情的延续，根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。

去年930新政后，全国楼市的第一波寒流来袭，而在密集的限购限售调控、信贷持续收紧、住房租赁改革大力推进的当下，无疑已经迈入萧瑟的初冬。真正的冬天还未到，楼市已经率先进入“成交量”的冬天。

成交量为什么大幅下跌？首先是调控政策，热点城市严格的限购、限贷政策，以及今年新推出的限售政策，使得房市的投机力量大幅减少。

其次是信贷因素。进入下半年，各个银行的资金相对紧张，大量银行首套房贷利率普遍上浮10%左右，二套房贷利率都上浮20%，直接提高了购房成本；一些股份制银行、城市商业银行因为资金紧张，需要申请好几个月房贷才能下来，甚至有的银行直接停止了房贷。

而最近打击消费贷款违规进入房市，更加剧了楼市的资金紧张。

易居房地产智库研究中心总监严跃进认为，当前房地产市场的逻辑已经发生改变，限购、限贷、限售等调控政策叠加，极大打击了投机，使得房地产开始回归居住属性，而不是过去的金融投机属性。

还有专家预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，2017年10月份热点城市成交数据均将创年内最低；而从全年来看，2017年楼市整体同比环比成交均将下调。

然而，如果你真的相信这些数据，那才是个彻头彻尾的大傻子。因为按照目前的交易流程，在黄金周“网签”的房子，绝对不是在这期间成交的。

照目前的情形，在黄金周成交的房子，能排上12月份的网签就不错了。

目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策，购房者至少要经过开发商、银行和政府三关的审核，看看是否符合购房、贷款的条件。

以购买新房为例，能在这个黄金周期间“网签”的房子，很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款，拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说，真实的交易是在7、8月份达成的。

中国楼市实际上是政策市。所有的一切都是因为政府的调控，官方希望购房者的买房预期下降，希望大家暂时忘记楼市。因为，目前全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月，明显偏低；其中商品住宅只有3个多月，如果不控制随时可能因为“没房卖”而导致价格再次飙升。

从今年“十一”黄金周的成交数据也可以看到，热点城市楼市继续降温。而这一现象要归功于全国多地楼市在节前不断升级、加码的调控政策，9月末就有10余个城市出台了调控新政，其中以限售居多。

根据澎湃新闻整理统计，内地31个省市区中，18个省会城市（包括直辖市，直辖市中天津尚未限售）皆对商品住房上市流转时间有所限制。目前，12个省会城市（或首府城市）尚未进入限售大军：太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、武汉、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

节后第一天，海南三亚又出炉了5年限售政策。三亚曾在5月10日发布了关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知，对房地产市场出台调控措施，明确限购范围和区域，禁止期房转让和限制现房转让，提高产权式酒店经营比例。而此次明确了范围为非海南户籍，旨在遏制非海南对象的新增投资行为。

根据通知，三亚市要求：1、在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社保缴纳证明，如提供个人所得税缴税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补缴补办社会保险缴纳证明和个人所得税缴纳证明的不予认可。

2、非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

要求很严，卡得很死，具体文件如下：

过去一年全国超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控措施200余次。从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归!

结语：

今年金九银十的“消失”，归根结底是跟从去年10月开始到今年上半年一系列密集的调控有直接关系。

至于房价会跌？我不认为。毕竟需求还很多，而库存那么少，只是房价将趋于平稳化罢了。

本轮调控与以往不同，最直接的表现是政策不再是追着房价跑，而是先给房价打预防针，只能说这样的调控手段更加高明了。（数据来源网络）

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