5月，郑州房价大变局

真二网  莫名

2017年5月，注定是郑州房价的一个分水岭。

莫名在16年做的预测，也终于要应验。

《郑州房价泡沫初显，年后有下降的可能，明年6月是最佳的买房时机》（点击即可阅读）这篇预测房价走势的文章写于2016年12月初，至今已有5个月时间。

虽然对于趋势的预测已经被事实证明是正确的，郑州在17年初的确出现了下跌，也迎来了17年房价的最低点。

但是由于楼市变化太快，在某些时间点的预测上出现了瑕疵。比如：

按照过去推断的模型显示，6月将会是最低谷，谁知道今年全国楼市热度不断发酵，压缩了郑州的下跌空间，让郑州在3月就开始出现反弹的迹象。

所以，本文将会重新梳理过去文章的漏洞和不足，并再次对郑州未来6个月的房价走势，做出新的预测。

结束下跌，迎来反弹

去年预测：17年会下跌，然后再反弹。具体时间点是17年初迎来下跌，6月房价触底，之后稳步上涨，17年底重回最高水平。

现在真实情况：由于全国的火热，导致郑州下跌空间被急剧压缩，使得房价在17年3月已经触底成功，并且在4月就重回最高水平。

查漏补缺，重新预测今年走势：3月触底后将持续上涨，这一轮属于补涨，直到年底，然后会再度横盘。

具体时间点是从17年5月开始，郑州将开始进入补涨期，形成一轮并不强烈的涨幅，这轮涨幅持续的时间不会太长，最多持续到今年10月，会有大概5%-10%的上涨空间，然后进入一个高位横盘期。

看到这里也许有人会有疑问，郑州的房价真的降过了么？我怎么一点感觉都没有？

郑州的房价确实下降过，只不过降幅太少，放在市场上几乎感受不到。我们通过几个数据来看。

首先是国家统计局给出的新房房价数据：

根据官方数据，在2月份，郑州的房价出现过0.3%的降幅，而在1月和12月，也都出现了环比的下降，只不过降幅同样非常小，不是0.1%就是0.2%。

而从3月开始，郑州房价又重新开始了新一轮的上涨，这也是我们之前所说的，17年一定会出现的触底反弹。

再来看看CREIS给出的非官方二手房数据：

从图中可以很明显的看出，二手房在10月-2月期间，出现过整体的下滑，并于2月达到了市场的最底部。

而不论是民间二手房的数据统计，还是官方的数据统计，都显示出房价在3月开始发力上升，这是共同的特点，可以说是非常真实的价格体现！

筑底成功，反弹开始。

看完数据，再来看看市场热度的反应。

上周末，郑州共计有9个开发商开盘（排除观澜1号，只推了10套房），其中6个去化率100%，都是口碑尚可且开发商知名度较高的楼盘。只有2个去化率不到50%的，则是属于开发商品牌和口碑都非常一般的本土房企。

从此可见，郑州楼市的热度正在重燃。只不过现在刚刚通过底部转折点，刚刚开始反弹，消费者还可以挑挑拣拣，对于品质的要求也比较高。

等今年5月过后，一旦郑州进入快速补涨期，热度一起来，就再难像现在这样，有多个楼盘供你任性挑选。

憋屈了6个月，郑州或要补涨

从去年10月全国热点城市限购以来，如果说最憋屈的2线城市是谁，那一定非郑州莫属！

不论是当初房价最先起飞的二线四小龙，厦门，合肥，苏州，南京；还是跟郑州一起展露锋芒的好基友福州，广州；甚至是当年最不被看好的难兄难弟沈阳，贵阳，昆明；它们的房价统统都在涨，哪怕去年限购之后，也一直涨个不停。

只有郑州！这个16年全世界涨幅前10的城市，限购之后楞是憋着一分钱都没涨。为什么？因为限购来的太快太猛，限购限贷+补社保不算一下子把郑州人给打蒙了。

但是，当洛阳，平顶山都开始普涨，郑州还能忍的下去么？

郑州当然忍不了，洛阳现在房价都过7000了，我再加点钱不都可以买荥阳了？

所以，既然触底已经完成，且反弹势头已经出现，那么除非市场上再度出现更严厉的限制措施，不然这个反弹的趋势是不会被改变的！

同时，请记住这样一个规律：

郑州限购，房价稳定，周边荥阳新郑中牟绿博作为溢出资金承接地，开始补涨。

当承接地补涨完成，房价升到和郑州最低价差不多的时候，郑州就会开始新一轮的上涨。

不然会怎样？能涨的比郑州还要高？不可能的，大家其实都清楚区域的价值到底是多少。

目前，荥阳新郑的顶很快就到了，荥阳高层更是突破了9000的房价，这已经接近了郑州四环内内二手房的最低价。（了解更多环郑行情，参考阅读：为什么荥阳，新郑，上街迟迟不限购？因为它们才是郑州真正的底牌！）

所以说，郑州资金承接地的水就快要盛满了，一旦溢出，就会重新回到四环内寻找新的机会。( ps:郑州目前依然有一些老破小，出售的价格还不到1万/㎡，真二网每个月都会交易几单这样稀缺的房子)

补涨的时间并不会太长

虽然郑州目前开始有了补涨的趋势，但是时间不会持续太长，涨幅也不会再像去年那么恐怖。为什么这么说？

对于房价来说，业内有一个比较基础的评判标准：短期看货币，中期看土地，长期看人口和GDP。

先说货币问题，跟随着美国加息的步伐，央行目前已经开始缩表，只不过由于去库存的需要，并没有在全国范围内进行加息，只是取消了热点城市一部分利率的折扣。

但是，随着东北楼市的复苏，随着5线城市的房价也都开始上涨，去库存已明显接近了尾声，所以今年下半年，尤其是9，10月份，加息的可能性极大。

加息对于楼市来说，是一个非常大的利空，不论之前郑州反弹有多强烈，在加息的阴霾之下，都会逐渐沉寂下来。

所以，今年10月，郑州房价大概率开始高位横盘。

也许有人会有疑问，那土地呢？郑州今年计划供给这么多土地，会不会让房价价跌？很抱歉，土地多，房价也很难降。

首先，远水解不了近渴，今年10月之前，入市的楼盘并不多，所以很难抑制未来半年的房价补涨。

其次，别忘了前段时间，被媒体炒的特别火热的，住建部和国土资源部的联合声明。

在这个声明中，有一项非常有意思的规定是这么说的：

库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。

看到了么，并不是说供地越多越好，而是要寻求一种平衡。库存少的，你要多供地，但是如果你库存量大了，你就要减少甚至停止供地。

这说明什么？这说明国家寻求的是稳定，不仅是供需关系的稳定，也是价格的稳定。千万别忘了“不大涨大跌”这个根本要求。

所以，郑州未来依然会是，先补涨，然后17年底开始高位横盘，持续2-3年的时间。

至于长期走势，由于人口和单核省会的优势，再加上国家中心城市等众多利好，郑州的长期发展在二线城市当中也绝对是名列前茅的。

当然，可能也会有意外发生。比如：一旦房价热度再起，郑州立刻出台限卖新政，那么热度也会被瞬间扑灭。

这样的话，就是妥妥的长期横盘了。只不过，限卖这种政策，长期来看并不利于城市发展，所以北上深都不愿意用，像北京宁愿出台十几个调控，也不愿意出限卖这种政策。

最后，再次说明一下房价未来可能出现的走势，有两种可能性：

最后的最后，非常郑重的提示：预测有风险，买房需谨慎。

不同的观点，都只是作为参考，看得越多，决策时就更有把握和信心，兼听则明 , 只希望能带来更多的思考。