调控进入深水区，楼市距离平稳靠岸还有多远？
真二网 柳畔
50多个城市，160多轮调控，2017年的楼市调控格外的猛烈，部分地市仍有加码之势，至此，调控已经进入深水区。
但是，在一道道的凌厉调控政策之下，依然有部分地区，土地市场火热，这让很多吃瓜群众看不明白了，调控有没有效果？是不是房价依然“越调越高”？现在到底能不能上车？
笔者就近日出现的楼市大事件做以分析，以窥楼市未来方向。
保定的“大招”
刚刚过去的一周，长沙、无锡、嘉兴相继出台限售政策，加入限售大营，根据有关数据统计，全国已有30余个城市出台楼市限售政策。
更狠的是河北保定，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭限购1套；普通商品住房2年内禁止买卖；通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，10年内不得买卖。
目前出台限售政策的城市，绝大部分只是规定自取得产权证书后2-3年内限售，只有保定出了大招，限售十年，究其原因。
第一、保定距离北京很近，距离最新设立的国家级新区雄安新区距离最近，其政策背景及示范效应大于市场本身；
第二、10年限卖，仅是规定了这块土地名为2017-030号地块。不同于其他住宅宗地，该地块为“净地”，位于保定市竞秀区西二环西、七一路南位置附近。因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设，可以称之为热门黄金地段。保定公共资源交易中心针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，并对竞拍规则做出严格约束，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。
第三，在京津冀协同发展的特定背景下，保定的10年限卖，更多的是一种态度，是对环京地区房价上涨过快的一种警示。
总之，无论是保定的10年限卖，还是其他城市的2-3年，目的只有一个，就是楼市“去杠杆”，打击投机性购房，减少投资客进场，让房子回归到住的功能上来。
有分析人士指出，两三年限售就可以达到约束投资的目的了，而十年限售对于环雄安周围地区有跟进可能，但全国其他城市不可能全面跟进。
不过，从新一轮的调控政策来看，限售将成为未来常态手段。
嘉兴的“疯狂”
一面是不断升级的调控，另一面却是土地市场的火热。
虽然已经加入限售行列，但是开发商拿地热情依然高涨！
5月22日，嘉兴的一场土地拍卖会可谓是吸引了全国的聚焦，400多家单位参加，拍卖地点移师嘉兴大剧院，现场乒乓球摇号，整场竞拍持续8小时之久，单宗地块最多125家单位参加抽签，“中签”者振臂高呼，兴奋至极，犹如中奖。
这让笔者想起了另一个画面：2016年8月，郑州金科城开盘盛典于高大上的郑州国际会展中心举行。有媒体报道称，当天8000余名客户齐聚一堂，激情上演“抢房大战”，当时整个会展中心外人山人海，场面堪比春运。
这不禁让人感叹，这如今的开发商抢地都已经赶上了当年抢房的场面！
关于嘉兴的“出名”已不止这一次。
去年7月，全国百城房价涨幅第一的嘉兴一跃受到全国人民的关注。
今年4月，浙江省政府新闻办官方微信“浙江发布”公布消息称，日前，省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。这一举措，被外界解读为长三角版本的“雄安新区”试水。这又将嘉兴推向了全国人民的视线。
日前，嘉兴接轨上海的实际动作频出，与同济大学签署战略合作框架协议、与上海市金山区将携手打造“共赢地”、嘉兴平湖制定出台了《2017年接轨上海工作实施方案》，从基础设施、产业合作、平台功能等九个方面提出了具体的目标，希望在接轨上海中取得实质性突破。
当然，这些都是嘉兴作为一个城市发展的进阶之措，更重要的是推动嘉兴房价的企高，土地市场火热的诱因。
嘉兴已不是嘉兴人的嘉兴，未来它将成为重要的需求溢出区域。
还有重要的一点，如今的开发商拿地难度系数日渐升高，特别是上海等一线城市，一般开发商根本难以承受。相比之下，嘉兴此次的土拍政策就比较温柔，达到最高限价后，谁能拿到地，主要还是靠运气。何况，即便达到限价，它的土地价格并不比一线城市，所以想来试试的开发商更多。
无论是政策驱动，还是开发商的拿地策略，或是城市发展的趋势，嘉兴如奥斯卡颁奖一样的土拍盛会是偶然也是必然。
“上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂”，我们相信政府的力量！如果调控不尽如人意，如果房市依然火爆，调控加码又何妨？学学保定未可不行！
请相信，调控仍将继续！
政府的“决心”
中国楼市的“调控”已不是什么新鲜词，每一次调控，都可以看得出政府的“决心”，每一次调控也都是“成效显著”，但似乎每一次调控之后，房价依然不断攀升，投机、投资需求渐增。中国的购房者对调控、限购之类似乎也已经麻木。
这一轮的调控，从中央到地方，措施不断出台，严厉程度不断加码，犹如“打补丁”，拿郑州来看：
2016年10月，重启限购，限贷，不限180平以上；
2016年12月，限购升级，180平以上纳入限购，增加社保限制；
2017年3月，限购再加码，补缴社保不可用；
2017年5月，限购范围扩大、增加限卖。
你看，一步步的补漏洞，一点点的打补丁。
目前，虽然出台的政策和措施虽然取得了一定的效果，抑制了楼市的狂飙，但是，越是“补丁”多，不也说明了这“裤子”烂的严重么？
楼市的长期健康稳定发展，不是一两个“调控补丁”能够支撑的，再好的“补丁”，都不及换一件结实的衣服。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”的主调定位下，建立符合国情，适应市场的楼市长效机制势在必行。
5月19日，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，对住房租赁及销售管理给予了规范管理意见。虽然是征求意见稿，但足以看得出政府的决心和信心，这也是建立房地产长效机制的重要组成部分。
保定的“大招”让我们看到调控的决心，嘉兴的“疯狂”说明调控仍不可松懈，房地产长效机制建立的步伐已经迈开，只是未来还有很长的路要走。
21世纪经济报道发文指出，房地产长效机制需要三项立法安排：
一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说，房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。
一项是住房法，或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。主要是保障居民基本住房权的问题。
一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权，可以是购买，也可以是租赁。在全球主要经济体里，中国是个人住房拥有率最高的国家，国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因；但另一方面，恐怕也与租房住，很多权利无法保障密切相关。
目前，三法尚无一，方向已明确，剩下的只有风雨兼程吧！
最后，借用刘德科的话告诫犹豫上车不上车的吃瓜群众：这一轮房价上涨还远没有结束，要买的还是要买。
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