17000元/㎡入手20公里开外的经开滨河国际新城，究竟值不值？
真二网 柒月
有这么一个区域，占地仅10.47平方公里，却吸引了中海、融侨、绿地、保利、康桥、亚新、正商、海马等几十家房企疯狂抢地。无疑，这个区域是郑州目前区域热度仅次于北龙湖的经开滨河新城。上周经开滨河新城的土地热度我们有目共睹，几十家房企备战土地三连拍，综合房价更是飚到了17000元/㎡，可是，这20公里以外的一片荒土，究竟能不能许你一个美好的未来？
每一片宝贵的热土，都是从攻城掠地开始的
自古，攻城先以火为先,趁此混乱救出主上,再铲除奸臣。历史上每一个王朝的建立，都是从攻城略地开始的。无独有偶，开发商若想抢占某个地方的市场份额，前提必须先抢地，通常情况下，政府通过拍卖的形式供应土地。而通过土拍的过程激烈还是冷清，能够看得出一个地块的价值，一块好地势必会吸附一大批房企像饿狼一般眼红、蠢蠢欲动、并争相举牌报价。
目前郑州最热的两个区域，一个是北龙湖、一个便是经开滨河新城。为什么这么讲？北龙湖的土地价值我们都清楚，有段时间每逢拍地，就一定会刷新之前的地王纪录，每家参与竞拍的房企都杀红了眼，就是为了在北龙湖分一杯羹、争夺个大展拳脚的机会。去年8月18日，前脚融创以每亩3630.97万、楼面价36309.56元/㎡拿下地王封号，同日金茂又和融创厮杀10个多小时，以4184万每亩的价格摁趴了融创，把楼面价抬到了3.69万元。两家房企直接把该区域的地价推向一个顶峰。
而经开滨河新城的表现如何呢？这个区域供应土地有个讨喜的规律，就是喜欢搞三连拍。去年7月27—29日，康桥、亚新、海马先后刷新经开地王记录，让大家开始注意到了这个区域的价值。今年9月4—6日，中海连拿2块地，融侨又拿下一块，正式进军滨河新城。
自古以来攻城掠地总以“先入关者为王”。一部房企的抢地史就像是一个帝王攻城略地、布兵排阵的开始。
滨河新城与市区的区位分析
经开区北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路（郑民高速南约1公里）、东至万三公路（新107国道），面积158.7平方公里。
目前经开区大致分为老城区，滨河国际新城、延伸区（国际物流园区）三部分。
我们今天要说的滨河国际新城，区域范围是西至机场高速，东到107辅道，北至潮河，南到经南十五路，与航空港区接壤，总占地面积约10.47平方公里。
这个区域变化的起点，是在2012年5月。当时，中建股份、中建七局和郑州经济技术开发区三家共同合资成立中建（郑州）城市开发建设有限公司，携手启动滨河国际新城建设。
政府与央企合作，进行土地一级开发，滨河国际新城是河南省第一个“吃螃蟹”的区域。当时这一创新模式，吸引了省内外不少参观团。而对于郑州经开区来说，这是“借力”的双赢之举。
之前只有中建在炒作这片区域，后来随着滨河新城的土地的逐步释放，几次土地三连拍和自贸区的建立，这块地已经被炒响了。康桥、亚新、海马、中海、融侨等大大小小的房企都被吸引，现在外来房企的市场份额已经接近一半。
滨河新城与市区的距离
经开滨河新城距离郑东新区CBD，16.1公里；
距离郑州的中心火车站18.6公里；
距离中原区碧沙岗公园约21公里……
我在上面测了几个比较有特点的位置，通过这几个点，大家对于其他地点也能大致做到心里有数了。
9个字看规划
起点高、红利高、前景好，这9个字是一直以来滨河新城给人的印象。那么它的规划究竟高级在哪？
规格高，密度低，全区域限容积率2.5，可以媲美北龙湖。
蝶湖、荷湖双湖环绕，水域面积达1300多亩，生态环境好。
这里预留了我省目前唯一外事用地，将建设外国驻华使馆、领事馆及相关生活设施。
滨河国际新城区域内的6.7平方公里纳入河南自贸区范围，国际范儿十足。
规划14所公立中小学名校，这里将成为名副其实的“学区”。去年北京海嘉国际学校暨郑州二中入驻滨河国际新城，预计明年招生。
交通方面，地铁3号线、11号线、14号线将汇聚于此，郑机城铁已实现常态化运营，并在区域内设有站点。
区域内要建欧亚心血管研究中心等国际化医疗机构，医疗配套也在持续蓄力……
含着金钥匙出生，未来注定滨河新城会成为经开区的一张名片。
当人们在谈论房价的时候，人们在谈论什么
有人说，房价这东西不是我等凡人能猜得透的。所以，当人们在谈论房价时，人们究竟想谈论什么呢？房价会不会降？眼下是不是购房最佳时机？还是地价、楼面价？
2015年康桥就布局了滨河国际新城，启动康桥悦城项目，2016年，随着区域建设逐渐成熟，区域内住宅价格从年初的每平方米9000元左右上涨到每平方米15000元左右，康桥悦城目前卖到了17500元/㎡。这从侧面印证了区域价值逐渐凸显。
目前区域内的项目均价基本都在16000元以上。康桥悦蓉园预计开盘价格在17000—18000元/㎡；
海马青风公园开盘价格预计16000元—17000元/㎡；绿地澜庭16400元/㎡左右；中建观湖国际16000元/㎡.
再看上周出让的滨河新城31.、32号地块，综合房价最高限价16000+元/㎡，23号地块综合房价最高限价已经达到了17366元/㎡。如此偏远的区域，房价普遍卖到一万七的话，你觉得合适吗？姑且先抛开房价，我们来看一组地价的数据吧。
2014年，滨河新城的地价大致在176万元左右；
2016年，每亩已经高达1500万元；
2017年8月熔断地价达到每亩1800万元；
2015年，北龙湖的地价还在1700万元上下，近两年时间，滨河新城的地价就超过了这个数字。1.7万买滨河新城，你现在觉得贵吗？但有可能这以后只是楼面价或者地价了。
经开滨河新城是不是下一个北龙湖？
为什么说经开滨河新城是最像北龙湖的一个区域呢？一是容积率的限制，这边的住宅注定了高端的名词代表，二是一系列高大上的规划和天花乱坠的政策。一个区域发展的好坏，或者是否适合投资，关键要看政策。就像十多年前的郑东新区，其政策的导向与规划的前瞻性都能看出政府的用心和区域的潜力。
经开滨河新城规划大使馆、以及优美的人居环境，是丝毫不输北龙湖的。
然而，北龙湖只有一个，谁也不能替代谁。
目前经开滨河新城的痛点在于年轻，所以商业配套跟不上， 但一个区域的成熟期至少十年。
例如郑东新区从发展至今已有十几个年头了，现在慢慢变得成熟。
再比如高新区，从92年开始算起，高新区发展至今已经有20几个年头了，现在的高新区内部交通、配套都较为成熟，除了商业还暂时是个痛点，但未来正弘高新数码港、朗悦公园茂、万科商业、高新万达开业之后，情况就会好很多。
滨河新城的成熟期是多久？高新区占地120平方公里，郑东新区用了十多年建成区100平方公里。而滨河新城占地面积小，仅10.47平方公里，成熟周期快的话是从现在开始的5—10年。
目前买该区域的购房者多为管城区、经开区的地缘性客户，也会有部分投资客。滨河新城是个年轻的区域，在配套不成熟的情况下投资空间更大，而享受成熟的配套，房价的上涨空间就很有限了。有一大批实力房企入驻，也会加速新区的成熟速度。
对于滨河新城来讲，这是最好的时代，也是最坏的时代，前途光明，道路曲折，而置业滨河新城的人，熬过黎明前的黑暗，未来就是光明的。
