北京首条磁悬浮S1最新进展 央视播报：S1开始联调联试

北京首条磁浮轨道交通线路S1线已开始了联调联试，今年年底S1线将从石门营到金安桥车站开始通车试运营。

S1线是北京市第一条磁浮轨道交通线路，也是北京中低速磁悬浮交通运营示范线。S1线连接门头沟与石景山，最终与地铁1号线在苹果园站接驳，线路呈反Z形状，共设石门营、小园、矿务局、上岸村、石龙路、四道桥、金安桥、苹果园8座车站。目前苹果园站正在进行大改造，今后将与S1线路衔接，完成1号线地铁换乘。

石景山步入三轨交汇时代 银河商务区发展再添引擎

地铁1号线、S1线和6号线西延线三条地铁的接洽，为京西商圈发展再添引擎，强力带动石景山区商务发展。

随着三轨交汇时代的到来，京西不仅会带来人流量，还会带来商业的发展。受轨道交通利好影响，将无形间促进北京各大区域之间的联动，还将有力拉动区域各项设施的升级，为京西沿线的银河商务区、京西商务区等注入新商机、新活力。京西也将再次成为人们重点关注的购房板块，未来发展不容小觑。

轨道交通强势带动 紫御长安(楼盘资料)商办价值升华

紧邻地铁1号线，地处银河商务区；轨道交通强势带动，区域商业氛围成熟馥郁，紫御长安项目位于石景山鲁谷路与西五环交叉口的东南角，在轨道交通的强势抬升作用之下，紫御长安近水楼台先得月，或将成为商务需求蓬勃发展的最大受益者。

除了未来的三轨交汇，放眼当下，紫御长安的交通优势也颇为显著。周边多维轨道交通发达，咫尺地铁一号线八角游乐园站（1公里范围内），畅享阜石路、长安街、以及莲石路，西五环、西四环和西三环，“三横三纵双地铁”立体化交通路网，驾车轻松即可到达公主坟、金融街、总部基地与丽泽等商圈。无论商务洽谈，朋友聚会，都能便捷通达，演绎西长安街“高效商务”。

此外，除了不言而喻的便捷交通优势、随着人流和客群的导入，紫御长安所在区域的商业氛围更加成熟馥郁。周边万达广场、万千百货、华联商厦、家乐福超市、物美大卖场、永辉超市、沃尔玛山姆会员店等大型集中商业环伺左右，石景山医院、301医院、304医院等多家三甲医院及石景山区实验幼儿园、北京十一学校等中小学名校林立，组成了集齐“商、娱、医、教”的全配套商务聚核！在轨道交通利好加持下，紫御长安周边配套也将上演价值蜕变，为客户带来更为优质的商务体验。

淬炼高效商务 SOLOMO智慧商务社区

银河商务区“腾飞”，紫御长安以前瞻视野，秉互联网+建筑精神，入主银河商务区，打造西长安街融合了商务区核心、多空间、互联网、智慧商务等一系列高端配备的核心商务资产——SOLOMO智慧商务空间！

紫御长安智能楼宇设计，配备商务会客厅、国际视频会议室、mini仓储、物流收转、美食汇等功能空间，为企业的商务办公提供了便利，并降低了成本。此外，紫御长安通过“平台+模式”,“产品+服务”的智慧共享商业模式，聚合了一批有创新，有实力的年轻创业者，并打造了一个“云端办公、智慧共享”的创客圈层。

高效+智慧，速度+气度，紫御长安创新智慧商办项目将成为众多成长型企业眼中的商务新宠。

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[摘要]炎热的夏天已经到来，而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称，调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势，但事实上，除了几个一线城市处于横盘之外，大多数二线城市依旧火热，部分三线城市则进入高价地频出的阶段。

炎热的夏天已经到来，而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称，调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势，但事实上，除了几个一线城市处于横盘之外，大多数二线城市依旧火热，部分三线城市则进入高价地频出的阶段。

横盘又称盘整，是股市中的一个名词，也可指称楼市——指股价或房价在一段时间内波动幅度小，价格呈牛皮整理，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。此时，投资者不应参与操作，应注意观察。

与前几次周期不同，这次楼市周期会突破三年的限制，当然具体到今年，会延长盘整期。

简单回忆一下十年来楼市周期调整：2007年调控后，年底开始楼市调整，第二年市场受挫明显；2011年1月，限购政策出台，夏秋之际就迎来整体调整；2014年，杭州房价首降，随后蔓延大江南北。

然而，这次的楼市调整却和前三次不同，几个重要因素导致尽管调控声音很大，但对于大多数城市，却未到伤筋动骨的程度。细分析下来，主要有这几个原因。

首先，市场本身周期延长，本轮地产热潮是在实体经济不振、外汇管制严重的多重局面之下，资金充盈却无处可去，这并非短时间内能遏制，需要时间和空间，比如延伸到三四线城市，才能消化吸收。

其次，本次调控是因城施策，并非一刀切，这样虽然有利于根据实际情况做决策，但也使地方政府在调控上有相当大的主动权，可以层层加码并出现调控反复。比如，杭州加码七次，显然有投鼠忌器之嫌。而南京、济南等地放开高学历人员之限制，也是放开口子。因此，除一线城市严厉之外，很多二线城市看似调控风雷滚滚，实际上风雨不大。这无论对于开发商还是炒房者压力都不是那么大。

再次，从成本来看，基于前期产生的大量地王的强力成本支撑，让地产企业很难出现降价。毕竟企业需要赚钱，既然很多地方政府限价，只能通过捆绑车位和装修来解决签约问题。出让土地多的城市必然地王多，比如南京、合肥、郑州，还得高价卖房。出让土地少的城市，楼盘稀缺，更得捂着卖。

至于资金面，无论去年还是今年，大多房企的销售都有了巨大增长，大量资金依然涌入地产行业，因此，地产企业资金基本不是问题，更加没有调整的压力。即便有个别项目不行，大不了高价买身，拿不到地的企业有得是，不愁下家。看看今年有多少烂尾多年的楼盘，依然能成功卖得好价钱，就知道目前还是钱不缺地缺的大局面。

总体来看，正如黄奇帆同志在复旦演讲所说，楼市调控真要起作用，确实到了需要建立长效机制的时候，需要从多角度下手，提供整体解决方案。但这又哪是一朝一夕之功？尽管很多人不看好今年下半年的楼市，但笔者以为，今年楼市的横盘期恐还将延续。变局总会到来，但未必会那么快，楼市的调控和长效机制的建立，才是真正任重道远。

(新京报)

2017年6月18日， 由迪拜迪亚地产集团（Deyaar）与中国领先房地产综合服务商优舍国际联合举办的投资说明会于在京成功举办。

本次活动也是迪亚地产集团（Deyaar）在中国举办的首次专场路演活动，希望通过此次活动能让中国的海外房地产投资者进一步认识和了解迪拜房地产市场。据中国商务部、迪拜土地局及房产交易第三方数据库REIDIN显示，中国投资者2016年在迪拜房地产市场的投资额超过17.4迪拉姆（约32亿人民币），较2015年的投资规模增长了两倍。

总部位于迪拜的政府控股的迪亚地产集团（Deyaar）第一次通过专场推介会的方式将项目带入中国市场，迪亚集团营销副总裁Mona Altamimi女士接受采访时谈到“虽然今年三月份带着迪亚的项目参加了上海首届迪拜房产展,但是通过本次的活动中国购房者的成功签单数量，让我真正看到了中国海外投资的巨大潜力，同时在和中国投资者的交流当中也了解到了他们的投资诉求，对于我们来说这是最重要的。”

优舍国际的董事长黄天果先生表示：“随着国家房产限购、限贷、限售政策的不断出台，国内房产投资热潮受到冲击，一二手市场即便在房产热销期也未见起色。而与国内房产平淡的销售情况相反，海外房产投资却是大放异彩，很多购房者纷纷将投资的目光转向海外房产，我们一直致力于为中国投资者提供最具权威和实时的投资咨询，让更多的中国投资者了解迪拜，了解迪拜的房地产市场。”

迪亚地产集团（Deyaar）的高级销售经理Walid Nadar先生表示：“迪拜的房地产市场可以为中国投资者带来安全稳定的高额回报，通过和优舍国际的合作，我们也期待在未来的六个月不间断的活动中，我们能够让更多的中国人了解到真真实实的迪拜，有机会前往迪拜体验那里高质量的生活和了解迪拜巨大潜力的地产市场。”

迪亚地产集团（Deyaar）与 优舍国际的专项房产推介会预期将于未来的五个月在包括北京，上海，深圳，苏州四个城市举办专场推介会 为更多的中国投资者提供绝佳的投资机会。

泗村店镇位于武清城区西北10公里处，地处京津走廊之间，北至北京市区50公里，距紧邻北京通州区的高村镇20公里；南至武清城区10公里，紧邻武清开发区和商务区。现有京津塘、京津、京沪3条高速公路和省级公路廊良路、大东路、高王路贯穿镇区，境内有国家级高速出口和预留出口各一个。

武清副中心

全镇辖12个行政村，总人口1.8万人，镇域面积53平方公里。2015年被授予“全国文明村镇”荣誉称号。按照《泗村店镇总体规划》，到2025年，泗村店地区将建设成为武清城区的次中心，成为集高端居住、商业服务、高新产业、文化教育、休闲旅游为一体的环境优美的现代新城，人口将达8-10万人。

龙凤新城项目

镇域内“龙凤新城”项目是天津市重点项目，总规划面积20平方公里，其中起步区4平方公里，目前正在建设之中。计划总投资300亿元，先后引进了“碧桂园壹中心”、“恒大山水城(楼盘资料)”、“绿洲湾8号(楼盘资料)”、“燕云小镇(楼盘资料) ”、“哈兰庄园”、“汤泉世家”等几大地产项目，累计销售总额为53.14亿元，2016年销售总额为31.1亿元。

依据武清区十二五规划和 《泗村店镇总体规划》，到2020年，泗村店地区将建成武清新城的次中心，成为体现21世纪武清新城风貌和品位、功能综合、环境优美的生态宜居小城镇。

位于镇内的“龙凤新城”项目因源自北京紫禁城和颐和园的龙河凤河汇聚于此而得名，以水喻人，取其悠然祥和、绵延不绝之意，深具历史文化底蕴。

“龙凤新城”是天津市重点项目。总规划面积20平方公里，北至廊良公路，南至京津塘高速公路，西至京津城际高速铁路，东至京津高速公路。其中起步区4平方公里，目前正在建设之中。 建成后的龙凤新城将成为集高端居住、商贸物流、高新产业、文化教育、生态农业、休闲旅游于一体的中国21世纪生态宜居小城镇，人口将达10万人。

煤改电稳步推进

2016年完成了后庄、齐庄、旧县、南马房4个村煤改电工程；2017年计划完成小陈庄、窑上、仓上、后所、太子务5个村的煤改电工程，目前摸底排查工作正在进行中。

2016年武清政府工作报告中提到的

2017年1月5日，武清区2016年政府报告中提到“启动国家大学创新园区建设前期工作”。

首都资源

泗村店镇充分挖掘已有资源，借助京津冀协同发展、首都非核心功能转移契机，强化服务、不断拓宽招商领域。通过大力宣传、积极对接、主动服务，努力提升主导产业在全镇经济贡献中的比重，逐步形成高质量快速发展态势。充分发挥招商代理作用，引进以现代服务业为招商方向，围绕其产业链企业和生产、金融服务业为主的高端服务业；借助区委举办的高层次创业人才武清行活动邀请镇内企业考察项目、对接洽谈。2016年，引进区外企业118家，其中北京企业40家，新增民营经济企业 540家，个体320家，完成25家科技型中小企业认定工作，争取到扶植资金126万元。为辖区10家企业及35家个体工商户协调发放贷款、融资设备租赁贷款、企业扶植资金、政策补贴等共计12026.25万元。

未来的泗村店的发展，我们将拭目以待！！

近年来，随着中国的飞速发展，生活水平的提高和生活品质的改善，高尚人群在置业时的选择也日渐苛刻。在选择高尚住宅时，除了房子本身以外，交通便捷、教育配套完善，国际商业配套成熟等越来越成为买房者考虑的主要问题。一个拥有成熟配套的高尚国际住区能满足家人的需求，并让购房者在步行范围内即可尽享城市繁华。

国际配套设施，尊享世界品质生活

国际化气质出众、高层次圈层聚集、创新别墅产品汇聚、配套设施齐全，历久弥新的中央别墅区虽然起于地产开发，但其释放的影响力已然已经超越地产，自诞生至今，它已经成为北京乃至中国房地产对外宣扬的名片。中央别墅区之所以能够保持旺盛的生命力和国际化气质，与区域主流别墅项目所打造的产品品质、营造的生活氛围以及国际化的生活配套设施息息相关。

中央别墅区后沙峪板块正以醇熟之姿展现在世人面前，成为北京国际化的高层次别墅区，备受行业和高尚置业人群推崇；经过二十多年成熟积淀，这里商业、医疗、休闲娱乐、教育等配套已达到新的高度。七大购物生活广场密布区域内——赛特奥莱、欧陆广场、荣祥广场、荣和广场、温榆广场、天韵广场、香江广场，紧邻物美后沙峪店以及中粮祥云小镇，北侧紧邻双裕市场，距规划中的家乐福、万达MALL仅4公里。

从容豁达，犒赏城市精英

入则宁静自然畅行，出则繁华都市，生活配套更是一应俱全。后沙峪板块地处中央别墅区重要区域，七大购物广场密布，坐享醇熟国际生活圈。距离赛特奥莱、欧陆广场、荣祥广场等七大购物商城开车仅需咫尺之间即可到达，汇集国内外众多一线品牌，满足高品质生活需求。并以其稀缺的品质，让住户在水泥钢筋林立的城市里，重新定义高尚人居的从容生活意境，成为了当前城市精英的择居首选区域。

实力品牌阳光城集团强势进京，择址于中央别墅区后沙峪板块，环抱七大购物商圈，享有全新一代国际生活圈的繁华。无论城市发展的趋势，还是后沙峪项目本身，决定了处于中央别墅区的后沙峪项目，都将成为一个繁华风向标，成为国际生活住区的样本，阳光城将给现代精英一个全新的国际生活盛宴。

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6月17日，由首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 联合赞助的2017年“The Color Run”彩色跑活动北京站在丰台园博园正式开跑。本次活动共有3万多人参与其中，浩浩荡荡的长跑大军尽情挥洒仲夏热情，将北京的天空渲染得五彩斑斓。

跑步有终点，梦想无止境

已与北京有过5次亲密接触的The Color Run跑道持续火爆，活动还未开始，跑友们便开始热身等待起跑。活动过程中，跑友们尽情放飞自我，在“泡沫区”大打泡泡仗。身着白色T恤的跑友在经过不同彩色区后，全身已被染成五颜六色。进入终点站，跑友们开始互泼彩色粉，由此开启新一轮狂欢。在The Color Run的跑道上，每一位跑友们都可以尽情释放，享受梦想成真的快乐。

作为本次活动的联合赞助商，首创置业本次核心主题是“跑步有终点，梦想无止境”，现场为跑者筑起了一道追梦空间，正如首创置业“主场”的2号彩色站一样，充满了律动与生命的张力。作为互动性极强的舞台，60秒倒计时投篮、火焰高人助阵、卡通吉祥物“小创”频频与跑友互动，首创置业展厅使参与者热情从跑道延展到全场，再度掀起嘉年华的盛宴，让每一个人体验到酣畅淋漓的感觉。

首创置业&The Color Run：做城市的筑梦者

被誉为世界上最快乐的五公里，The Color Run一直强调“健康、快乐、大众参与”的跑步理念以及“自由、健康、快乐”的生活理念，这与首创置业5C战略倡导的运动健康生活理念不谋而合。一直以来，首创置业希望为客户打造运动、健康、快乐的生活方式，相同的理念促成了持续的合作。

同时，The Color Run作为一项城市运动，大众参与性决定其具备广泛的城市效应。首创置业一直倡导城市和人的交流，为客户提供参与人居共融和城市生活的空间，让每个人实现自我梦想，而The Color Run恰恰也提供了很好的平台，让热爱生活的人在城市中为梦想找到归属。

某种意义上说，一直秉持“创造都市新生活”的首创置业不仅仅提供运动、健康、快乐的生活方式，更是融于城市与自我精神的实现。

首创置业：持续跨界，全面提升客户价值

首创置业一直倡导“为城市做更多”，首创置业自成立以来，对体育、人文等社会事业的支持便从未间断过，公司重点打造公益、运动双IP行动。从田径世锦赛、李宁10K跑、国际铁人三项、斯诺克公开赛再到连续多年的The Color Run，各类顶级体育文化赛事中一直不断有首创置业的身影。我们希望整合跨界资源，为客户打造更加丰富的平台，以增值服务，全面提升客户的价值感，让客户在城市中得到更多。

2017年，集团提出首创制造2020发展战略，旨在为客户提供首创置业特色的生活。通过五年的首创置业的耕耘，The Color Run不仅成为城市一年一度的盛会，更是首创置业的符号化的主题IP，目的是让客户参与其中，感受到首创置业为客户的良苦用心。

而每一次首创置业的现身，在将健康、绿色、快乐的生活态度传递给大众的同时，也将其“创造都市新生活”的理念变得更加生动、丰满。

由首创置业联合赞助的2017 The Color Run是首创置业品牌战略之下的再一次践行，对客户价值提升的再一次兑现，对客户梦想实现的再一次落地。在此，首创置业祝愿每一个有梦想的人，都可以梦想成真。

6月16日，由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办的“2017中国物业服务百强企业研究成果发布会”在北京金隅喜来登大酒店举行。报告预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业将成为万亿级市场。

2017年3月，“两会”部署2017年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。

作为城市级移动物联网平台领军品牌，特斯联（北京）科技有限公司荣膺物百双会组委会颁发的“2017中国物业服务首选物联网平台”。

那么什么是物联网呢？“物联网这三个字听起来很简单，却包含了很广的应用范围和丰富的内容。实际上，我们身边的门禁卡、公交卡、二代身份证、条形码、二维码、智能手环等等都是物联网的一部分，所以物联网的技术并不是新出现的，而是各行各业信息化升级的一个概念。”互联网让人与人之间的信息沟通超越时空，而以互联网为基础，加入传感技术的物联网，则进一步将信息互通从人与人之间拓展到物与物、物与人之间，真正实现万物相联。

特斯联定位为“城市级移动物联网平台”，通过智能硬件、智能工程、云端平台、多场景智慧解决方案，把众多智慧社区、智能建筑单元一视同仁、连点成线、成面、成规模，逐步构建智慧城市“广域网”。

“以人为本，以物互联”

特斯联科技副总裁谢超在接受采访时表示，物联网体系中最核心的部分就是人，这也是特斯联的立足之本。

特斯联在2016年，陆续为上海13个辖区的旧小区改造，约4万个入户单元门，占上海整体住房总量近1/4。在获得光大旗下基金和IDG联合投资后，这家以智能硬件起步的初创公司试图从城市的毛细血管入手，让早期偏重顶层设计、落不了地的智慧城市变得“接地气”，自智慧社区、智慧建筑等用户身边场景入手，撬动万亿级的物联网市场。

在老旧小区改造的案例之一的田林十二村，村中6000名居民中，60岁以上老人有近1400人，其中又有一部分是独居孤寡老人，他们的一举一动需要倍加关注。细心的居委会向特斯联提供了一份需要重点关注的孤老名单，如果72小时内没有出入记录，系统就会在后台报警，提醒工作人员上门了解情况。而在此之前，居委会与老人之间传递该信息的方式还十分“复古”：在窗台上放个花盆作为“暗号”。

特斯联的解决方案也逐渐打动了区域管理者。2016年下半年，上海市长宁区公安局和综治办开始采用特斯联的智慧城市人口管理解决方案。通过将线下智慧门禁与传统视频监控按时间轴匹配，万一有需求，民警不必再从头到尾翻看视频，调取相近的通行时间视频缩小筛查范围，效率呈几何倍数上升。

在谢超看来，特斯联在做的是一种“自下而上”的智慧城市。特斯联认为，一座城市由社区、写字楼、商场、医院等多元场景的细胞单元组成。如果要打造一个完整、深入的智慧城市，首先要智慧化地改造这些城市的细胞单元，并彼此串联，最终实现由下而上的智慧城市。物联网则是实现这一过程的技术途径。

物业集中度上升“两大囧”：大“孤岛”、深“鸿沟”

2017年3月，中国指数研究院发布《中国物业服务行业2016总结&2017展望》研究报告。

报告权威指出，物业服务企业规模持续扩张，行业集中度大幅提升。其扩张手段主要是：借助开发商母公司，大幅提升管理规模；兼并收购，有效扩充企业管理面积；提升管理能力、服务品质，强化企业竞标能力。

物业服务企业规模做大、行业集中度上升本是行业幸事，但问题也接踵而来：“孤岛”越来越大，“鸿沟”越隔越深，堪称行业集中度上升的“两大囧”。

所谓大“孤岛”是指，随着万科等管理规模约5亿平方米物业巨头的出现，每家巨头都希望把智慧社区大数据等掌控在自己手中，置物业公司服务长项于不顾，与特斯联这类技术平台公司拼起了技术研发、生态构建，“弃长取短”。而特斯联作为技术第三方，能以开放心态融合一个个数据孤岛。

另一方面，因为中小物业服务公司规模小、实力有限，其物业管理进行智慧化、物联网乃至大数据、人工智能建设的能力几乎等于零，因而与巨头们的服务能力“鸿沟”越来越深，完全无法适应业主需求。

但颇具讽刺意味的是，即便是像万科这样的物业巨头，其管理的物业面积也不过全国物业面积约1%，且因为一个区域内的项目过少，完全无法产生平台规模效应，进而投入高，却无法产生盈利模式，客观上给物业费提价造成很大压力。

基于合作共赢原则，擅长技术研发和生态布局、规模发展的特斯联科技，也因成功破解上述“两大囧”，成为“2017中国物业服务首选物联网平台”。

特斯联金融助力未来建筑进化

“在特斯联看来，物业服务的物联网数据应用刚刚开启，可视、洞察、预见是必经的三个阶段。用不了多久，人工智能、大数据、云计算等高科技，将成为物业高品质服务标配。”谢超说，“而当前物业服务行业集中度上升也带来‘后遗症’，只有通过特斯联这类第三方技术平台才能解决。”

作为一个基于Paas架构和大数据架构、独立开放的物联网平台，特斯联能为第三方开发者提供标准的物联网应用接口，通过在平台APP上集成各类O2O服务，打破数据信息孤岛障碍，对多维场景进行串联打通。就智慧社区这一块来说，目前市场上一类是万科、龙湖等出于品牌战略准备自建物业APP地产公司，另一类是同样希望拥有自己社区平台入口却希望依靠特斯联这样的专业技术第三方或并不希望牵涉大量资金投入的物业公司。特斯联把前者接入到统一大平台，形成城市级平台的用户规模和“化学反应”；为后者提供全方位的智慧物管、智慧建筑解决方案，在写字楼等能耗突出的建筑内增加一个可视化智能操作系统——特斯联ABAS BI超级楼控，为建筑设备加装传感器，同时汇集能源、设备、人员通行与停车管理大数据，方便实时监控管理。

特斯联ABAS BI超级楼控的节能率可达30%以上，加装后可使物业费用降低10%-30%、人员管理费用降低20%-30%、设备运行费用降低20-40%，并将有效提升管理的合理性与使用人员的舒适度。该系统集成暖通空调、给排水、视频监控、防盗报警、门禁管理、电子巡更、公共照明、客流统计、信息发布等各子系统，是未来建筑名副其实的“中央信息枢纽”。

更为惊艳的是，据特斯联科技副总裁谢超透露，这样一个工程的造价一般在400万-500万元，而特斯联科技支持通过基金的方式主动投资，与物管企业共享节能收益。针对不同应用场景，特斯联科技可配套定制化基金产品，极大降低企业资金占用量，缩短回款周期，助力特斯联“未来建筑”和“未来城市”业务的快速复制与扩张。同时，特斯联科技将紧跟以物联网、人工智能为科技发展核心的时代趋势，以战略合作与股权投资的形式，培育具有商业价值的创新技术，将之与特斯联现有业务深度整合，全面布局商业智能化产业，从而构建特斯联全面强大的业务生态体系。

评选委员会——中国房地产TOP10研究组专家、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士在接受采访时说：“特斯联科技本身既非房地产商物业转型，也不是传统物业的‘互联网+’公司，而是独立的第三方物管解决方案技术平台，因此，特斯联科技能够确保以开放心态对待每一家合作企业，不存在厚此薄彼的现象。这也是特斯联科技获得众多地产、物管企业认可，帮助传统物业公司转型升级，尽快做大移动物联网市场，与众多物管机构构建共赢价值生态的秘诀。”

每逢到大学生毕业的前夕，住宅租赁市场必然迎来租赁旺季。像《欢乐颂》里的五姐妹一样，90后大学生租房也品尝了“酸甜苦辣”。现实生活中，租房一族们吐槽最多的问题是找房难、居住难、砍价难。

难点1 找房难辨真假

“在北京（楼盘）租房，并非易事。”22岁的小雨感慨说，面对中介门店、网络端口、手机APP上展现的各种各样的房源，要是没有孙悟空的火眼金睛，还真的是难以辨清真假。

原来小雨即将从北京一所大学毕业，她和同学都在北京找到了工作。两人开始找出租房子，但他们找房的过程并不顺利。小雨回忆说，“我们在网上看到位于朝阳区有一套两居室，租金在4000元左右。我们按照网上的地址找过去，中介经纪人却说这么低价格的房子没有了，同一个地区像这样的两居室租金在5000元左右。”小雨和同学承受不了这么高的价格，只得放弃了。

刚毕业的小刘在网站上看中了安贞门附近三居室的次卧，交通便利、房源较新，而且是精装修，小刘兴冲冲约了中介就去看房了。“看完房觉得性价比不高，房间面积并不像图片里显示的那么大，而且装修气味很重。”踌躇满志的小刘悻悻的回了家。

“有的房子网上看着很好，但实际看房体验很差，图文不符现象不少。”为了了解房子真实状况，小刘决定现场走一圈，坐着中介的小摩托突突跑了好几天，最后终于敲定了2460元/月的位于丰台区的一个自如友家房源，“跟朝阳区安贞门房子相比，同样价钱多了独立阳台，虽然跨区了但性价比提高了。”

难点2 家电维修难分责

找房仅仅是租房生活开始的第一步，接下来的居住生活才是重头戏。尽管大学生在签订合同之前已经深思熟虑，但在实际居住过程中，各类问题仍旧层出不穷。

“我都不知道家电还有使用期限！”刚租到房还没两个月的小吴狠狠长了一把见识。原来小吴家的冰箱老化太严重，不仅零部件老旧到没法维修，还因为漏氟而根本不制冷。“我都打过电话咨询，人家说八年多的冰箱过了期限，都没有维修的必要。”

迫于无奈小吴只好跟房东商量更换新冰箱，可却遭到了房东的拒绝。“当时说的好好的，给配冰箱、电视的，房东现在又不给换新的冰箱”小吴很是苦恼。小吴只签了一年租房合同，而且也是与人合租，无论是买冰箱的成本划分还是租赁到期后冰箱的归属都让她很是头疼。“你说我是买全新的冰箱划算，还是买二手的划算？”小吴至今还在纠结中。

无独有偶。家住定福庄的小蔡也曾因洗衣机的维修问题与房东协商。本来合同中规定家具、电器维修由中介负责，人为损坏由小蔡同学负责。但住进去小蔡才发现洗衣机漏水，经过一两次维修之后问题仍未得到解决。“我们想让房东更换洗衣机，但他们表示不承担这一费用。现在洗衣服就得拿盆在软管处接水。”小蔡无奈地表示。

像小蔡一样面对维修分责问题选择妥协的大学毕业生不在少数。小侯同学也是选择自己承担了维修空调的费用。“房东说空调烧坏的零件不由他们负责。虽然我有心跟他争论下，但维修师傅在窗户外面工作很辛苦，我就自己掏钱换了零件。”

难点3 房东涨价难应对

23岁的小欣是郑州（楼盘）一所大学的毕业生，今年1月来到北京一家互联网公司实习。她通过中介看中立水桥附近的一处房子，离地铁比较近，房间很干净，家具家电齐全，次卧正找一位合租者，租金2000元。小欣说，“我觉得价格比较合适，就把房子租下来了。我与房东约定租期为一年。”

进入6月，北京迎来租赁旺季。同一个小区的类似房子租金有所上涨，小欣的房东宣布要提高租金，次卧租金上涨400元。“我与房东谈了两次，请求房东不要涨价，但房东没有答应。这意味着我租金变为2400元。”小欣表示，她自己每月的收入不高，一半租金需要家里贴补。现在房东涨价400元，还得让家里多贴补一些，她不愿意让父母再操心了，就下定决心换房了。

据伟业我爱我家(博客,微博 )集团市场研究院统计数据显示，今年5月，通过北京我爱我家达成的住房租赁交易量环比增长了15.7%，月租金均价为4613元/套。伟业我爱我家市场研究院经理孔丹对北京晨报记者说，“从5月开始，北京住房租赁市场开始向以大中专院校毕业生为主要客群的租赁旺季过渡，部分毕业生

(华龙网)

突围长周期存量市场

工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公 寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

楼市屏息横盘的同时，存量房市场改造如火如荼。

从国务院办公厅下发关于“培育和发展住房租赁市场”的39号文，到上月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案，政策层面正在加紧推进租购并举的住房制度。

作为盘活居住存量房的重点方向，长租公 寓俨然成为新的风口。个人房东之外，机构房东正成为市场中的新角色。

近两年来，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌;具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场;而在资本加持下，独立公 寓品牌亦在大举扩张。

对市场而言，盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题，以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

改造存量房

在土地二元制的中国房地产市场，房屋属性出奇地复杂。用于居住的房源，有完整产权的商品房，也有半产权的经适房、安居房、限价房、老公房，还有集体产权的农民房、回迁房，政府所有的廉租房/公租房、商 住性质的公 寓等。

与繁荣的房地产买卖市场相比，过去数年间，中国的居住租赁市场很不成熟。在这一领域，个人房东和中介二房东占据90%以上，机构房东则严重缺位。

随着近两年政策鼓励租售并举，各路资本纷纷开始布局租赁市场。这众多机构房东，按其背景可分为开发商、房产经纪、酒店集团以及独立公 寓品牌四类。

他们如何盘活存量?以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露，由于其房源大多来自工业或集体用地，因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。

活跃于京沪穗深的无数个独立品牌公 寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的资料显示，其平台的品牌公 寓所进行改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，盘活低频效使用或彻底闲置的物业。

合屋创始人罗凤鸣曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。

如家旗下的逗号公 寓、华住旗下的城家公 寓、铂涛旗下的窝趣公 寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。

与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公 寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。

华泰证券指出，目前分散式公 寓的前期装修成本较高，3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约，因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担，以避免前期投入成本过大，转走轻资产的包租模式。

华泰证券认为，B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公 寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。

合规与盈利

尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公 寓仍面临诸多难题。

首先是房源的合规性。“许多长租公 寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地”，中原地产首席分析师张大伟16日向21世纪经济报道记者表示。

由于上述土地性质改变需要审批，租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记，目前市场中存在很多不合规的改造行为，如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公 寓、租赁公 寓的违规排查风暴。

此前，住建部曾放松监管，允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出，尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受如水、电收费的政策红利，但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此，工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公 寓的主要房源。

此外，从集中式的万科泊寓，到分散式的链家自如，核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出，目前长租公 寓行业仍处在无利润、投入大的阶段，能实现盈利的企业屈指可数。

谭华杰年初向21世纪经济报道记者表示，在个人住房出租中，过高的土地成本大大降低了租金回报率，资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

伴随攀高的房价，租金回报率连年走低。以北京为例，伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，租金年投资回报率从2.13%一路下行，去年10月房价到达顶点时，租金回报率仅1.16%。

而机构改造存量物业，仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税，综合算下来几乎难以覆盖成本。

在链家研究院院长杨现领看来，中国的长租公 寓行业只有三类运营商可以存活下去：“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商;第二类是具备经纪优势和经验积累的中介;第三类则是具有大量资金，有长期的资金匹配需求，能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”

杨现领认为，公 寓创业一哄而上的时段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。

谭华杰建议，长租公 寓企业应结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，让合资公司来解决基础性、平台性的问题，可以采用不同于一般企业的管理架构，成果共享，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITs。

(21世纪经济报道)

导读

有土地出让收入作为还款来源的土地储备专项债券，未来是否会更受投资者青睐?

任何不安全的经济风险动作都在剪除目标之中。在两年的堵后门、歪门之后，财政部、国土资源部通过“开正门”发行土地储备专项债券。

中国房地产报记者获悉，目前，2017年土地储备专项债券额度已经随同2017年分地区地方政府专项债务限额下达。此前的6月1日，财政部、国土资源部公布了《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(下称“办法”)。

发行土地储备专项债券，目的是将土地储备资产及预期土地出让收入显性化，明确地方政府不得以储备土地，为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保，从机制上堵住了地方政府变相举债的“后门”，并且防范违法违规举债或变相举债、挪用土地储备资金等行为发生。

中国农业大学土地资源管理系主任朱道林表示，发行土地储备专项债券，既是解决地方政府土地储备资金的重要渠道，也是地方政府债务防控的重点。

“专项性”为纲

此次推出的土地储备专项债券，就是为土地储备“量身打造”。终结地方政府的传统土地储备以抵押品从商业银行获得贷款的融资模式。

财政部相关责人表示，2017年从土地储备领域开展试点，今后逐步扩大范围。土地储备专项债券的发行额度，不得突破地方政府专项债务限额的“天花板”，2017年地方政府专项债券总限额是72685.08亿元，各省应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排。

土地储备，一直都是地方专项债券资金很重要的投入领域。在北京2017年228亿元专项债务限额中，拟投向土地储备的金额为90亿元，占比达39%左右。上海于6月6日招标发行的2017年第一批专项债券，其中新增专项债券规模为331.1亿元，主要用于旧区改造、土地储备、保障性住房等方面，其中包括了20多个土地储备项目。

实际上，土地储备专项债券推出之前，一系列政策堵住了地方政府利用土地储备举债融资的各种套路。

2015年以前，地方土地储备资金来源以银行贷款为主，其融资模式可以概括为地方政府将储备土地注入到地方融资平台，承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，从商业银行获得贷款。

这一融资模式导致地方融资平台和地方债务失控，并一度成为唱空中国经济的主要金融风险点。

为了加强对地方政府举债融资行为的监督，遏制地方政府债务过快增长势头，2015年起开始实施的新预算法规定：地方政府通过发行地方政府债券方式举借债务，除此之外不得以其他任何方式举债。

2016年年初，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合下发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，明确要求自“2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”，同时各类城投公司等机构不得从事新增土地储备工作，代之由纳入名录管理的土地储备机构完成。

一位城投业内人士称，之前所有的政策从源头上禁止了抵押“生地”获得贷款的行为。过去有很多城投公司等经营性机构拿没有开发的“生地”作抵押，从银行拿到贷款之后，做土地整理，将整理好的“熟地”进行“招拍挂”，以此获得土地出让的收入，再把过去的债务还掉，并通过这种方式来赚钱，这种模式在各地并不是秘密。

“地方政府除了土地，没有太多可向银行抵押贷款的东西。”某公共事务研究所研究员称，由于地方土地出让情况不一，土储机构管理不规范等原因，土储项目资产违规融资频发，造成地方政府债务无序增长。当下只留一条通过发行地方政府专项债券方式解决土地储备资金问题，目的就是严禁地方政府违规举债，严防债务风险。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，办法有两大亮点值得特别关注，即土地储备专项债专款专用以及土地储备专项债券的产品设计要符合土地周转的特点。在当前经济增长景气回落，后期稳增长压力加大的背景下，政府部门特别是地方政府围绕土地储备加杠杆，仍是为城市建设筹集资金和稳定投资需求的有效途径之一。在堵住不合规、不合法、处于灰色地带的“歪门”的同时，监管部门通过透明、规范和市场化、法治化的债券市场，为地方政府围绕土地储备举债提供正规途径，有效防范违法违规举债或变相举债、挪用土地储备资金等现象发生。

供地生态影响不大

这次新政的实施，除了堵死地方政府利用土储举债的“旁门左道”，也封锁了依靠储备土地抵押的城投类公司的融资空间。

办法明确，地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。与此同时，土地储备专项债券发行严格对应项目实施;债券期限与项目实际期限相适应;债券安排支出明确到具体项目;土地储备项目取得的土地出让收入，按照该项目对应的债券余额统筹安排资金。

“土地储备专项债券，体现了项目收益与融资自求平衡的理念。”财政部有关负责人介绍，土地储备专项债券发行严格对应项目实施，通过专项债券项目作为偿债保障，来主动防范化解潜在的风险隐患。

在地方债规模迅速扩大的过程中，土地出让收入不仅是债务举借的依托，也是债务偿还的最终保障。

以2012年为例，根据审计署公告，36个地方本级政府中，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7747亿元，占这些地区政府债务总额的54.64%。而在全国范围内，各级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24 亿元，占债务总额的37.23%。过于单一集中的债务偿还结构加大了地方政府债务风险敞口。

这也合理解释了为什么地方债的创新先从土地储备开始。

业内人士分析称，土地储备专项债券的偿债资金来源为土地出让收入，即国有土地使用权出让收入和国有土地收益基金收入，而这两项收入在37项政府性基金收入细项中占比分别为78.7%和2.7%，位列第一和第三名。土地出让收入在地方政府的基金收入中占比超过80%，是名副其实的地方政府基金收入的第一来源。而伴随着近两年房地产市场周期上行，土地出让收入中的国有土地使用权出让收入，在地方政府性基金收入中的占比也有所抬升，其重要性更进一步。

办法要求，专项债发行要从土地储备工作属性和资金周转使用特点出发，规定土地储备专项债券原则上不超过5年，具体由省级政府结合项目实际自行确定;土地储备专项债发行时，可以约定根据土地出让收入情况提前偿还债券本金的条款。

宏源证券原债券交易部研究主管何一峰认为，不同的地块项目，处在不同的城市或同一城市的不同区域，其融资风险与债券发行利率等均有所差异，融资成本因地及期限而定，大概在3.5%～4.2%，比银行存款略低。

有土地出让收入作为还款来源的土地储备专项债券，未来是否会更受投资者青睐?

国泰君安证券银行业首席分析师王剑表示，办法出台最根本是规范严格地方政府举债融资行为，不要以土地储备的名义导致地方债务的失控。整体来看，土地是优良资产，未来发行利率能否相对低，还要看具体城市发展状况。

何一峰认为，以项目收益偿还债务本息只是起到了一个担保作用，收益覆盖掉债券本息以后，债券持有人只得到本金利息，没有超额收益。所以在地王频出的周期内表明融资需求变大，跟债券收益率没有关系，就算土地价格大幅上涨，投资人得到的收益也是固定的。

朱道林表示，项目中披露的预期土地出让收入只是一个市场分析，土地最终市场价格是通过招拍挂、通过市场竞争实现的。办法对土地储备的融资行为进行规范，不会影响到土地储备运行，也不会对市场供应产生影响。

(中房报)