近日，国家统计局发布1-5月份全国房地产开发投资和销售情况数据，前5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。这是2017年以来，房地产开发投资增速首次出现回落，但依然处于高位。

　　 对此，国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示，投资有所回落的主要原因是受各地调控政策密集出台的影响。

　　 值得注意的是，除房地产投资增速外，房企施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置、土地成交额等多项重点指标也首次出现持平或回落态势。

　　 数据显示，1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积671438万平方米，同比增长3.1%，增速与1-4月份持平。房屋新开工面积65179万平方米，增长9.5%，增速回落1.6个百分点。房屋竣工面积33911万平方米，增长5.9%，增速回落4.7个百分点。

　　 土地方面，1-5月份，房企土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点；土地成交价款3036亿元，增长32.3%，增速回落1.9个百分点。

　　 上海易居研究院研究员朱光表示，前5月房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体基本延续了今年以来整体平稳的态势。其中，从土地市场看，成交量持续正增长，地价继续上升；从房地产投资情况看，投资额和新开工量增幅曲线总体平稳；从商品房市场看，销售量增幅继续回落，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显；从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，所有数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。各地楼市调控政策继续加码，成交量同环比均有不同程度下降。但是，截至5月末，整体库存去化明显，其中主要热点城市的库存小幅上升，去库存主要城市主要在三线城市。

　　 张大伟认为，2017年三四线楼市整体政策将依然平稳宽松。而基本完成了去库存任务的一二线城市，后续政策有可能会在经济企稳的情况下，调控持续加码。

(华龙网)

　　去年房价上涨周期中，毗邻京津的环京地区楼市表现惹眼，一些热点区域房产价格翻番，成为环京地区炙手可热的楼市投资宝地。然而，去年以来环京地区纷纷出台严格的调控政策，尤其是今年6月初，廊坊市在原有严格限购政策的基础上，对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保或纳税、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施，可谓“釜底抽薪”，给曾经炙热的楼市当头浇下一盆凉水。记者调查发现，环京地区一些地方楼市价格松动，捆绑销售、高溢价等问题得以明显遏制。

　　调控大招精准阻击外来投资客

　　近年来，北京通州建设城市副中心、北京新机场兴建、北京地铁向廊坊延伸、交通一体化加速推进、北京产业转移外溢、“北漂”刚需族选择环京置业渐成潮流……一系列利好因素推动下，廊坊楼市一度异常火爆。在廊坊“北三县”、燕郊等地房价突破3万，大厂回族自治县和香河县楼市价格也出现跳涨。

　　记者调查发现，廊坊、保定、唐山等地去年以来涌入大量投资客，非本地户籍人口成为购房绝对主力。在一些区域，外来购房者占比超过80%，“满城皆是投资客”。因此，只要控制外来购买力，楼市就能在短时间内明显降温。

　　事实上，去年以来，廊坊已经历了多轮调控：去年4月份，廊坊在河北率先出台“廊九条”限购政策；今年3月调控升级，限购范围扩面，并提高了首付比例“门槛”；4月1日，霸州、文安等地纳入限购区域。至此，除大城县外，廊坊市主城区和所辖其他县（市）均实施了房地产限购政策，成为河北省限购最严格的区域之一。

　　今年6月，廊坊再次对房地产限购政策调整升级，在原有限购政策基础上，对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保条件、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施。“这个精准限购政策一出，中介生意马上就难做了。”廊坊市一位房产经纪人告诉记者，现在房价处于高点，市场预期改变了，外来投资客被卡住了，一些本地潜在购房者也处于观望状态。

　　记者走访燕郊一些房产中介发现，原本火爆的中介店面，逐渐变得门可罗雀。原本坚挺的房价也出现松动。近期新开盘的某楼盘，虽然标价每平方米3.9万元，但“日光盘”盛景不在。当地一位投资客表示，燕郊房价下跌主要表现在二手房市场，有的房源每平方米下跌三四千元。“6月廊坊调控新政出台前，一些投资客就开始以低于市场价的价格卖出了。但他们买房时可能房价才一万多元，3万多元卖出，一平方米能净赚2万元。”

　　房产网站“安居客”二手房数据显示，4月廊坊三河、香河、大厂、固安等热点环京区域量价齐跌趋势明显，4月份成交量环比3月下降46%。在廊坊市“3年社保或纳税”限购政策之下，尚未卖出的投资客遇到了“谁来接盘”的难题，暂时被套牢。整个廊坊区域房价也出现下降态势。记者从河北省有关部门了解到，今年1-5月份，廊坊全市新建商品住宅销售均价每平方米12233元，同比增长近32%。其中，5月份当月，全市新建商品住房销售均价每平方米11979元，同比增长33.68%，环比下降8.95%。二手房也出现量价齐跌现象，5月份当月，廊坊全市二手房成交面积40.77万平方米，环比下降6.5%；二手住房成交均价每平方米17241元，环比下降8.97%。

　　刚需族购房面临“机会窗口”

　　记者调查发现，此次环京地区调控新政严控投资炒房，却减轻了当地购买者压力，有利于本地刚需一族低首付买房。荣盛房地产销售公司一位销售人员说，廊坊下辖各县不算外地户口，一位永清县的客户想买房，按照原来政策他属于外地户口，首付必须达到50%。按照一套80平方米房产计算，首付要70多万元。按照现在的政策，这位客户准备30%首付就可以，减轻了购房资金压力。

　　面对楼市趋冷态势，一些本地刚需人群开始考虑出手买房。李小姐是廊坊霸州市人，夫妻二人在廊坊市区有一套房，并打算给儿子再买一套。根据之前的限购政策，李小姐属于外地人口，不能购买二套房。6月新政出台后，李小姐很高兴，她看上了塞纳荣府(楼盘资料)的一套77平方米的小两居，并借了一些钱准备买房，“现在不买，就怕过几年房价再涨。”

　　面对楼市下行态势，一些房产经纪人却很有信心。“廊坊的房价目前的确下降了，但区位优势摆在这里，长期来看还会涨回来，有升值空间。”北京千禧盛世房地产经纪有限公司一名韩姓销售顾问说，住房限购了，目前他只代理销售公寓，公寓不受政策限制。现在他代理的公寓是民水民电，位于市中心，价格低，每天要接待不少客户。

　　面对前来咨询的客户，多名房产经纪人表示，限购政策出台后，现在廊坊买房的人非常少，很多人想买都没有资质，房产成交量下降明显。如果是本地刚需客户，可以趁此机会考虑入手。

　　中国社科院发布的5月《住房市场发展月度分析报告》显示，在严格调控政策下，环京热点区域房价出现下跌，其中廊坊下跌8%，进入房价挤泡沫阶段，楼市出现拐点。尤其是“3年社保”的需求管控政策，对短期市场构成显著利空。但从供给方面看，受土地供应等因素限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。报告预测，随着地方政府对投资需求的管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

　　市场环境趋好　楼市趋向稳定

　　记者采访了解到，在严格限购的同时，廊坊市还对当地房地产市场开展专项整治。房管、工商、物价等11个部门组成联合检查组，对全市范围内房地产开发企业、中介机构的经营行为开展专项整治活动，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格，造谣生事、误导市场预期，提供虚假证明、扰乱市场秩序，以及违规销售、恶意炒作、虚假房源等违法违规行为。

　　截至目前，廊坊市、县两级已对全市200多家房地产开发企业、400多家中介机构完成了第一轮全面检查，并查处了部分企业涉嫌违规销售、提供虚假材料等问题，从大亨房地产经纪公司等几家中介机构查出30余枚公章。结合检查结果，廊坊市曝光了首批存在违规行为的10家开发企业和6家中介公司。其中，违规的开发企业包括廊坊市宏昇房地产开发有限公司、三河市东风房地产开发有限公司、香河中商房地产开发有限公司、恒赫（霸州）房地产开发有限公司、廊坊市华通伟业房地产开发有限公司、河北万澎房地产开发有限公司等；中介机构包括廊坊市大亨房地产经纪有限公司、廊坊市冠众房地产经纪有限公司、廊坊市华中置业经纪有限公司等。

　　在楼市管控中，廊坊市还组织房管、国土、公安、工商、物价、金融等部门，组成巡查督导组，每周巡查一次，对雄安新区周边和环京地区持续开展督导检查，全面促进调控政策落实，严厉打击私下交易、抢栽抢种、私搭乱建等违法行为。

　　在抑制购房需求的同时，廊坊还将加大棚改力度，增加房源供给，满足居民刚性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入了棚户区改造范畴，据统计，目前廊坊市市区、开发区共计125个城中村（棚户区），今年计划改造项目39个（28个城中村、11个棚户区）。未来这些项目陆续入市后，住房供应不足等问题将得以缓解。

　　部分业内人士表示，随着廊坊等地“外地人购房必须提供3年社会保险缴纳证明或纳税证明”等终极调控大招出台，整个河北区域投机投资需求将得到最严格遏制。同时，由于缺乏“接盘侠”，环京区域楼市预计不会出现投资性房产大规模抛售状态，预计楼市将进入长时间平稳状态。

(经济参考报)

　　“2016年，我国房屋租金增速达到35%，但全年房租总额只有住房销售的7%，而同期美国两者之间的比例为50%。如2030年之前中国成为全球最大经济体，那么房屋租赁市场的成长空间巨大。”6月13日佳兆业集团控股副总裁黄国钧这样说道。当日，佳兆业宣布进军长租公寓领域，并同步推进联合办公空间。

　　6月9日，北京房企石榴集团旗下的熊猫公寓正式面市。该公司也同时发布长租公寓战略，并指出“因为察觉到存量房市场的发展机遇，所以选择提早布局长租公寓市场。”

　　房企进军长租公寓市场的频率开始加快，此前万科、龙湖、世联行等房地产企业已经涉足。更早之前，魔方公寓、优家公寓等一批机构化运营的公寓已经打开这一市场，链家、我爱我家等经纪机构也试图分一杯羹。

　　房企进军长租公寓领域，既被认为是政策促成的结果，同时也是对存量市场前景的看好。虽然“痛点”已被抓到，但大量运营机构无法触及到盈利点的现实，也给房企带来了警示。

　　分析人士认为，拥有资本优势和资管经验的房企，有能力在规模上实现超越，但能否真正解决盈利难题，目前仍需观察。

　　政策推动

　　随着新房市场竞争愈加激烈，房企开始在存量领域进行布局。除涉足棚户区改造、收购烂尾楼等传统方式外，近年来，越来越多房企涉足众创空间、长租公寓等领域，融创、万科等房企甚至入股了链家地产。

　　其中，因租赁市场空间庞大，竞争不充分，长租公寓领域成为近期房企关注的重点。

　　链家研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。

　　其逻辑在于，随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将是主要的供应来源。与此同时，由于热点城市房价渐高，未来将有越来越多的人以租房而非买房的方式解决住房问题。

　　在政策层面，2015年和2016年的中央经济工作会议，就连续提到租赁市场，其中有“加快机构化、规模化租赁企业发展”的说法。

　　在这一领域，房地产开发商虽属“后来者”，但近两年来的步伐越来越快。万科曾于2014年末推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入该市场；石榴集团、佳兆业则在2017年进入。

　　有业内人士指出，房企布局长租公寓，除看重庞大的存量市场外，还有政策环境因素。

　　2016年12月1日，万科获得北京海淀区两宗土地。根据要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持条款。

　　若这种出让规则进一步推广，未来房企手中将持有大量住宅项目。开发长租公寓，就将成为一种选择。

　　今年4月，住建部、国土部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中也提到，“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

　　对于房企而言，不仅能看到租赁市场巨大的前景，还具备了现实的操作空间。

　　“伪轻资产”

　　但房企对该领域的布局，仍显得小心翼翼。据了解，截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作（如阳光城和寓见公寓）或轻资产的方式运营长租公寓。

　　所谓“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。

　　以熊猫公寓北京工业大学店为例，该处原为某快捷酒店，后被石榴集团租下并予以改造。由于这一优势的存在，该项目拥有200多个房间，成为北京国贸区域规模最大的长租公寓项目。

　　龙湖在发布冠寓产品时也曾强调，按照规划，起步阶段的冠寓将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大持有比例，最终达到80%的重资产。

　　但即便是轻资产模式，也存在一定问题。

　　链家研究院院长杨现领认为，当前长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。有的企业占到百分之七八十，集中式公寓约占百分之五六十，处于相对偏高水平。这就会极大制约运营方的盈利能力。他认为，在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。

　　在当前的社会化运营机构中，魔方公寓、优家公寓等都进行了多轮融资，其中一个重要用途，就是扩大规模。

　　因此，有业内人士将这种“轻资产”称为“伪轻资产”，认为只有不涉及产权的纯粹运营商，才能做到真正的“轻资产”，也能具备更好的盈利能力。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进也认为，从投资角度看，考虑到前期较大的投入和一些优惠的营销策略，几乎不可能盈利。但如果后续规模和品牌力影响足够大，那么长租公寓的经营利润才会逐渐提高。

　　今年5月23日，优客逸家CEO刘翔对外宣布，4月份成都公司首次实现单城市盈利，这算是长租公寓行业中，为数不多宣布实现规模化盈利的企业，但净利润只有一个点。而房企旗下的长租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息传出。

　　严跃进认为，房企具有资金规模和资产管理能力的双重优势，虽然布局长租公寓领域较晚，但仍有能力实现规模上的超越。而盈利能力不足，却是整个行业都面临的问题。

　　他认为，参照国外经验，资产证券化将是可能的解决之道，如将REITs作为资产持有人。但就中国的现实而言，实现这一步恐尚需时日。

(21世纪经济报道)

　　调控深入，各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化，与此同时，最近中介挂出的二手房源呈下滑态势，成交也在低位徘徊。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，判断一个城市是否进入存量房时代，只需要看其二手房交易量是否超过新房。这将呈三大特征：二手市场活跃的城市，表明投资活动越多，资金流入量越大；房价上升压力越大，则表明置换型市场竞争激烈，张宏伟认为均价1.5万元/平方米的城市是主流；租赁市场会开始兴起，切入长租公寓的时机来了。

　　一线城市、热点城市土地供应缩量，二手房成交主导市场的趋势将越发明显。有券商预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。

　　存量时代城市格局

　　杭州就是正在进入存量时代的热门城市之一。在过去两年去库存的政策影响下，可售新房数量下滑明显，加上新推地块的预售证审批要求提高，新房从拿地到入市的供应周期在变长。自2015年起，杭州市二手房成交量明显增加，此现象在主城区尤其明显。

　　杭州市住保房管局市场处的数据显示，2015年杭州主城区二手住宅成交43794套，超过同年新建商品住宅的43679套，实现了逆转。

　　到了2016年，主城区二手住宅共计成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城区率先进入存量房时代。

　　北京则更早进入了存量房时代。2009年，其二手住宅成交量已达26.7万套，远超当时新建商品住宅11.5万套的成交量。

　　2016年，北京二手房成交量继续攀升，在所有商品住宅中占比超过8成。据亚豪君岳会统计，北京全年二手房成交突破27.2万套，新房成交量仅为4.7万套。

　　中国指数研究院报告表明，除一线城市外，南京在2016年突破15万套二手房成交量，不仅相当于2014年和2015年两年成交量的总和，也比2016年新房销量多出2.4万套。成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右。

　　对此中原地产首席分析师张大伟于16日向记者表示，从市场看，二手房价格相比新建住宅更能代表市场价格，尤其大部分热点一二线城市，二手房交易量都已超50%。

　　从市场趋势看，北京二手房市场已经出现了成交量大跌，成交价格微跌的现象，预计从趋势看，在淡季6-8月，成交量有可能继续低迷，而成交价格的变化可能会更加明显。

　　相比新房市场的规范，二手房交易过去一直存在许多漏洞，一名业内人士指出，此领域相对处于“野蛮生长”阶段，交易信息不完全透明，还有虚假房源、二手房经纪人业务水平良莠不齐等问题。

　　不过，早已进入存量时代的上海，二手房交易过程产生的资金就受到官方监管，买家将房款打到指定的监管账户，在未完成房产交易过户前，可确保这笔资金的安全性。

　　房企抢滩

　　有业内人士认为，房企通过公开市场拿地已变得越来越难，这导致其开始寻求土地以外的投资机会，比如二手房市场。这既是防御房地产领域政策调整风险的考虑，也是在2017年市场降温预期下的一种主动防御策略。

　　对于房企而言，告别黄金十年，二手存量房交易市场将取代新房交易市场成为资本追逐的热点。开发商万科、融创都开始抢滩二手存量市场。

　　4月19日，万科投资30亿元入股链家集团。今年初，融创中国以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。

　　数据显示，在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一。

　　张宏伟指出，随着新房市场逐渐触碰到天花板，万科一直在寻找新的业务增长点。万科的商业逻辑是利用自身的房地产生态系统捆绑新的业务增长点，这包括养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务，及装修与智能家居、建筑产业化等延伸业务。

　　今年年初，万科总裁郁亮也公开表示，万科希望传统开发业务以外的新业务也能达到跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平。

　　房企切入长租公寓的逻辑也在于此。

(21世纪经济报道)

　　近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何？“定向加息”会有何种影响？

　　部分银行首套房房贷利率上浮10%

　　最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。

　　记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。

　　进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

　　记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。

　　记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。

　　房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。

　　厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。

　　楼市“定向加息”有何影响

　　近期，多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何？厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示，金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%，这意味着资金成本在不断提高。

　　“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说，尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。

　　“融360”分析师李唯一表示，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率，利润也十分有限。从资源配置角度讲，这部分资金资源未带来预期收益，则会被配置到收益更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，部分银行会权衡成本与利润，进而收缩房贷业务。

　　在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。

　　戴亦一说，调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”

　　楼市将往何处去？

　　今年6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。

　　业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。

　　张大伟认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格；该趋势是否会加快，还取决于资金价格上行的速度。

　　易居研究院智库研究总监严跃进表示，房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。

　　在戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。

(新华社)

去年5月1日起，中国全面推开营业税改征增值税试点(营改增)。中国财政部副部长史耀斌表示，营改增试点平稳有序推进，既直接为企业减税降负，又促进了经济发展新动能加快成长。营改增试点不仅是一项重大税制改革，也对全国整体经济、财政体制、企业经营行为等产生深远的影响。

史耀斌接受记者采访时表示，2016年5月至2017年4月，也就是全面推开营改增试点一年来，累计减税6993亿元(人民币，下同)，98.7%的试点纳税人实现税负降低或持平，所有行业税负只减不增的预期目标已经实现。

分行业看，新增试点的建筑、房地产、金融和生活服务四大行业累计减税2419亿元，前期试点的“3+7”行业(交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业)累计减税2162亿元，原增值税行业，主要是制造业累计减税2412亿元。

史耀斌指出，营业税与增值税是占中国税收收入比重较高的两大税种，营改增试点启动以前，营业税和增值税两税合计占税收收入比重约为42%。将所有营业税行业都改为缴纳增值税，实现增值税全面代替营业税，结束了1994年以来增值税和营业税并存的体制，有效缓解了两税并存导致的货物服务税制差异、对企业经营造成扭曲等问题，进一步简化了税制和征管，降低了征纳成本。

企业可根据自身优势和市场需求，更加自主地选择经营模式，增强企业的灵活性和适应性。同时，增值税消除重复征税、中性特征明显等制度优势得以充分发挥，有利于进一步提高生产要素配置效率。

史耀斌介绍说，营改增促进服务业加快发展和制造业转型升级，培育了经济发展新动能。全面推开营改增试点，使增值税的抵扣机制延伸到服务业，贯通了二三产业之间的抵扣链条，有效降低了分工细化过程中的税收成本，促进了专业化分工、拉长了产业链，催生了大量新业态、新商业模式。

同时，制造业企业外购服务、不动产支付的增值税可以抵扣，激发了制造业采购服务、升级改造的积极性，提升了企业的竞争力和盈利能力，实现了制造业和服务业的融合发展、互促共进，加快了新旧动能接续转换。

史耀斌表示，全面推开营改增试点一年来，制造业等原增值税行业累计减税2412亿元。在当前经济形势下，如此规模的减税，起到了减轻制造业负担，增强实体经济发展后劲的作用。

史耀斌指出，营改增拓展小微企业生存空间，带动了创业创新。营改增后，大量服务业企业都属于小规模纳税人，由营业税下依5%税率和含税价计算应纳营业税额，改为按3%征收率和不含税价计算应纳增值税额。在增值税征收率低于营业税税率、增值税税基小于营业税税基的情况下，这些小规模纳税人税负下降约40%。全面推开营改增试点一年来，仅新增试点的四大行业新办企业户数就累计增加153万户，每个月平均有13万多户。

接受采访时，史耀斌还表示，营改增推进外贸转型升级，进一步优化了贸易结构；促进企业提质增效，优化了市场环境。

(中国新闻网)

　　 中国宏观经济论坛2017年中期报告会17日在中国人民大学举行。报告预计下半年基建投资和房地产投资增速将会放缓。

　　 中国人民大学研究生院常务副院长、国家发展与战略研究院研究员刘凤良代表课题组发布了论坛主报告《反弹、分化与周期转换中的中国宏观经济》。

　　 报告指出，今年上半年中国宏观经济运行延续了去年下半年以来企稳向好的态势，多项宏观经济指标趋于改善，名义GDP(国内生产总值)增速连续5个季度回升。这不仅标志着中国经济探底回升、风险和压力得到初步释放，同时也意味着供给侧结构性改革初见成效。

　　 在现有宏观政策调整基调下，报告预计下半年基建投资和房地产投资增速将会放缓，而民间投资的反弹力度还有待观察，全国固定资产投资的下行压力将会逐渐显现。本轮“不对称W型调整”的第二个底部已于2016年底至2017年初形成，并呈现底部波动企稳特征。根据模型预测，今年全年GDP增速为6.7%，CPI(居民消费价格指数)为2%。

　　 报告认为，当前中国经济最主要的问题是短期国内宏观经济传导不畅和长期生产率下滑。这集中体现了经济周期性下滑过程中积聚的各种风险释放与国内政策趋紧、传统动能削弱与新周期孕育之间所产生的各种结构性矛盾。

　　 刘凤良表示，在长期国际贸易总量增速有限的环境中，要真正启动新周期，需要通过新一轮改革开放解决中国宏观经济传导问题，以新动能的构建为核心孕育新周期的动力源。需要塑造创新导向的政商关系，并进行以财政体制为代表的央地关系调整和以混合所有制为突破的国有企业改革。

(中国新闻网)

　　 持续火热的房地产，5月份的投资增速，出现了今年以来的首次回落。

　　 国家统计局最新数据显示，今年前5个月全国房地产投资增速，回落了0.5个百分点。专家指出，房地产投资增速放缓一方面与政策调控降温楼市有关，另一方面也反映出市场资金面或面临新的情况：资金由此前的普遍宽松，变为适当收紧。

　　 据中诚信国际测算，今年对金融机构所进行的MPA的考核，或导致7.04万亿信贷资源的减少。“房地产将面临调整下行的态势。”中诚信国际董事长闫衍认为，在本轮中国经济的回升中，基建投资和房地产开发投资增长，对稳增长和稳投资起到关键支撑作用。然而随着近两个月房地产开发投资持续回升，调控效果显现后，房地产的增长将有所回落。

　　 房企5月融资大幅缩水

　　 楼市投资增速，放缓了。

　　 国家统计局6月14日公布的最新数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资约3.76万亿元，同比增长8.8%，增速比前4个月回落了0.5个百分点。这其中，前5个月住宅投资约2.54万亿元，占房地产开发投资的比重为67.6%，增速回落0.6个百分点。

　　 不巧的是，房地产投资开发增速放缓的时候，房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。

　　 据克而瑞数据，5月份被监测的108家房企中，新增融资579亿元，环比上升23%，同比下降的幅度则达到45%。

　　 目前房企的融资结构中，开发商从银行获得的金额环比下降近三成。通过票据、债券融资的额度下降更加明显，环比下降近五成。而5月份开发商海外发债的金额为零。

　　 水涨船高，水落船低。有分析师指出，市场上资金量有所减少，房企融资规模的下降以及销售回笼资金的放缓，必然会影响到开发商投资建设的速度和规模。

　　 在中诚信国际董事长闫衍看来，房地产改善是本轮经济企稳回升的重要力量，而房地产与市场资金的供给之间，有着相当密切的关联度。

　　 “自2015年‘3·30新政’后，房地产销售尤其是一线城市交易持续回暖，带动房地产开发投资、新开工面积以及施工面积均出现大幅回升。房产投资爆发的另一面，与住房相关的信贷快速增长更加可观。居民中长期贷款同比增速一度高达172%，新增贷款中居民中长期贷款占比超过102% 。”闫衍6月15日在上海指出，以银行为代表的金融机构，对房地产投资增长起到的作用有多大也因此不言而喻。

　　 不过，过去两年以来市场普遍宽松的资金，面临着可能被收紧的新局面。

　　 穆迪金融机构分析师万颖指出，近期部分银行的确有少部分银行阶段性减少了对一些房企的开发贷，但这并非针对所有的房企。

　　 “银行对不同公司的开发贷，所采取的措施也不同。很多银行采取了白名单和黑名单制，对开发商的风险控制较强。另外，在黑白名单的基础上，龙头房企在地产低谷期会有一些并购整合，银行会根据不同的情况对项目做出单独判断。因此即使银行收缩贷款，仍然有企业可以获得开发资金。”万颖表示。

　　 流入楼市资金是否会减少？

　　 专家指出，地产投资增速放缓的背后，是市场资金层面正在发生一些微妙的变化。而市场上资金可能减少的规模，可能比房企预期的略多一些。

　　 据中诚信国际测算，今年央行对包括银行在内的金融机构，所进行的MPA的考核（Macro Prudential Assessment宏观审慎评估体系），或将导致7.04万亿信贷资源的减少。

　　 房地产对银行信贷的依赖有多大？

　　 穆迪一位分析师表示，从去年的数据来看，地产公司及建筑公司的贷款，约占总体贷的12%左右，个人按揭贷约占总体贷款的四分之一左右。

　　 为何会有如此多信贷资源的减少，又将对楼市产生怎样的影响？

　　 对此分析人士告诉记者，央行今年推出的MPA 考核体系中，一个重要指标是要求大型商业银行的广义信贷与 M2 目标增速，其偏离值不超过20个百分点。

　　 闫衍指出，在今年M2目标下调至12%的背景下，监管层的新规意味着广义信贷增长将减速，今年的社会融资扩张也将受到限制。部分银行由此可能通过压缩信贷或快流转等方式，来应对新的监管环境。

　　 这样的变化，对开发商和房地产市场，可能会有怎样的影响。

　　 克而瑞研究员指出，5月包括开发投资增速、销售面积、金额增速一直处于下降通道，此前一直向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落，这些表现正在显示出房地产一些新的走向。

　　 “政策调控下市场降温显著，预计6月份各指标仍将向下，行业调整格局将维持到今年四季度。”克而瑞一份对6月楼市展望报告中认为。

　　 随着银行适当收紧信贷扩张，所带来的另一个效应也开始显示，资金使用成本将有所上升。

　　 万颖指出，利率的上升，目前更多存在于银行和金融体系的内部。但利率的传导，将在下半年在市场上有所体现。“银行对风险客户的选择，也将在市场上看到重新定价的一个趋势。整个市场的资金成本，也将受到影响。”万颖表示。

　　 闫衍表示，房地产调控效果正逐步显现，销售量价增速的下行，传达出后市的重要信息。“销售到投资的传导周期，一般在9—10个月，预计地产投资后续将面临较大的下行压力。考虑到房地产业涉及产业众多，房地产投资下行，也将加大经济下行的压力。”闫衍认为。

(华夏时报)

　　 近日，日本消费者厅公布了2017版《消费者白皮书》，白皮书中显示，日本20岁到29岁这一阶段的年轻人中，有近七成表示最想把钱用于“储蓄”，是所有年龄层中选择存钱占比最高的人群。

　　 对于日本年轻人热衷存钱这件事，让很多人意外，这到底是为什么呢？

　　 根据日本总务省最新调查结果，目前日本20到29岁的年轻人中，人均储蓄额已经达到184万日元（约合11万元人民币），超过了这一年龄层平均年收入的一半左右。与买房买车相比，日本年轻人更热衷于把钱存起来，有关如何省钱存钱的书籍和电视节目在这部分人群中非常受欢迎。日本年轻人在汽车、服饰、外出就餐上的开销变得越来越少。

　　 这种节省消费观念的形成和蔓延并非一朝一夕，原因主要有2点。首先，日本消费市场相对成熟并趋于饱和，年轻人的消费观念整体趋向理性，与过去相比，较少跟风式消费，更加注重性价比和个性化。这次的调查结果也证实，有超过两成的日本年轻人在购物时最先考虑的是品质、价格等因素。

　　 其次，上世纪90年代日本泡沫经济破灭后，日本年轻一代经历了长期的通货紧缩。所以在许多人的潜意识里，将节省开支，增加储蓄视为保护自己的一种手段。大家更愿意相信，1年后的物价会更便宜，房子、汽车这样的耐久性消费品只会变得越来越不值钱，自然也就没有了消费的紧迫感。

　　 2016年初日本央行推出负利率政策，目的就是为了提升企业投资和民众的消费意愿，从而拉抬物价。现在日本商业银行的活期利率仅为0.001%。相当100万日元，每年只能拿到10日元的利息。但包括年轻人在内的日本民众，储蓄热情却不减反增。

　　 截止今年3月底，日本商业银行的存款总额创下历史新高，达到1053万亿日元（约合65万亿人民币）。这在一定程度上反映了日本央行希望通过负利率政策实现储蓄变投资、存款变消费的预期基本落空。现在的年轻一代，再经过10到20年左右的时间，将成为日本消费市场的主力军。如果这种热衷储蓄的倾向延续下去，未来日本经济实现通胀目标的难度很可能进一步加大。

(央视财经)

　　 每逢到大学生毕业的前夕，住宅租赁市场必然迎来租赁旺季。像《欢乐颂》里的五姐妹一样，90后大学生租房也品尝了“酸甜苦辣”。现实生活中，租房一族们吐槽最多的问题是找房难、居住难、砍价难。

　　 难点1 找房难辨真假

　　 “在北京（楼盘）租房，并非易事。”22岁的小雨感慨说，面对中介门店、网络端口、手机APP上展现的各种各样的房源，要是没有孙悟空的火眼金睛，还真的是难以辨清真假。

　　 原来小雨即将从北京一所大学毕业，她和同学都在北京找到了工作。两人开始找出租房子，但他们找房的过程并不顺利。小雨回忆说，“我们在网上看到位于朝阳区有一套两居室，租金在4000元左右。我们按照网上的地址找过去，中介经纪人却说这么低价格的房子没有了，同一个地区像这样的两居室租金在5000元左右。”小雨和同学承受不了这么高的价格，只得放弃了。

　　 刚毕业的小刘在网站上看中了安贞门附近三居室的次卧，交通便利、房源较新，而且是精装修，小刘兴冲冲约了中介就去看房了。“看完房觉得性价比不高，房间面积并不像图片里显示的那么大，而且装修气味很重。”踌躇满志的小刘悻悻的回了家。

　　 “有的房子网上看着很好，但实际看房体验很差，图文不符现象不少。”为了了解房子真实状况，小刘决定现场走一圈，坐着中介的小摩托突突跑了好几天，最后终于敲定了2460元/月的位于丰台区的一个自如友家房源，“跟朝阳区安贞门房子相比，同样价钱多了独立阳台，虽然跨区了但性价比提高了。”

　　 难点2 家电维修难分责

　　 找房仅仅是租房生活开始的第一步，接下来的居住生活才是重头戏。尽管大学生在签订合同之前已经深思熟虑，但在实际居住过程中，各类问题仍旧层出不穷。

　　 “我都不知道家电还有使用期限！”刚租到房还没两个月的小吴狠狠长了一把见识。原来小吴家的冰箱老化太严重，不仅零部件老旧到没法维修，还因为漏氟而根本不制冷。“我都打过电话咨询，人家说八年多的冰箱过了期限，都没有维修的必要。”

　　 迫于无奈小吴只好跟房东商量更换新冰箱，可却遭到了房东的拒绝。“当时说的好好的，给配冰箱、电视的，房东现在又不给换新的冰箱”小吴很是苦恼。小吴只签了一年租房合同，而且也是与人合租，无论是买冰箱的成本划分还是租赁到期后冰箱的归属都让她很是头疼。“你说我是买全新的冰箱划算，还是买二手的划算？”小吴至今还在纠结中。

　　 无独有偶。家住定福庄的小蔡也曾因洗衣机的维修问题与房东协商。本来合同中规定家具、电器维修由中介负责，人为损坏由小蔡同学负责。但住进去小蔡才发现洗衣机漏水，经过一两次维修之后问题仍未得到解决。“我们想让房东更换洗衣机，但他们表示不承担这一费用。现在洗衣服就得拿盆在软管处接水。”小蔡无奈地表示。

　　 像小蔡一样面对维修分责问题选择妥协的大学毕业生不在少数。小侯同学也是选择自己承担了维修空调的费用。“房东说空调烧坏的零件不由他们负责。虽然我有心跟他争论下，但维修师傅在窗户外面工作很辛苦，我就自己掏钱换了零件。”

　　 难点3 房东涨价难应对

　　 23岁的小欣是郑州（楼盘）一所大学的毕业生，今年1月来到北京一家互联网公司实习。她通过中介看中立水桥附近的一处房子，离地铁比较近，房间很干净，家具家电齐全，次卧正找一位合租者，租金2000元。小欣说，“我觉得价格比较合适，就把房子租下来了。我与房东约定租期为一年。”

　　 进入6月，北京迎来租赁旺季。同一个小区的类似房子租金有所上涨，小欣的房东宣布要提高租金，次卧租金上涨400元。“我与房东谈了两次，请求房东不要涨价，但房东没有答应。这意味着我租金变为2400元。”小欣表示，她自己每月的收入不高，一半租金需要家里贴补。现在房东涨价400元，还得让家里多贴补一些，她不愿意让父母再操心了，就下定决心换房了。

　　 据伟业我爱我家(博客,微博 )集团市场研究院统计数据显示，今年5月，通过北京我爱我家达成的住房租赁交易量环比增长了15.7%，月租金均价为4613元/套。伟业我爱我家市场研究院经理孔丹对北京晨报记者说，“从5月开始，北京住房租赁市场开始向以大中专院校毕业生为主要客群的租赁旺季过渡，部分毕业生