如今环京楼市商办项目由于不限购等性质原因，成了很多购房者在现阶段政策从紧的大环境下，解决刚性需求、投资需求的最好选择。而且，北京商办投资需求的强势外溢，这也就使得环京商办物业投资在市场上有了一席之地，这是整个政策背景使然。

北京商办投资需求外溢，将利好环京楼市

从顶层设计角度看，当前所推行的京津冀一体化、副中心建设、设立雄安新区等战略，以及各项严厉限购政策，无疑是在为疏解首都非核心功能铺路，其根本目的是为最大化发挥首都产业优势，尤其是高端产业优势，未来北京“金字塔”型经济模式将更加凸显，有巨大实力的金融、文创、科技、商务等核心产业将是在京上游企业的发展方向和重点，而非核心下游产业将逐渐转移、疏解至其它区域，这也是北京中小微企业面临的严峻现实。

因此，北京商办市场上的投资需求将会外溢到环京楼市，这对环京商办项目无疑是一个巨大的利好。而且于投资者而言，最希望的就是以最小的成本与风险能得到最大的投资收益。与普通住宅投资相比，商办类物业除了不限购买资格外，首付低、总价低，从长远来看，商办类物业的增值潜力也不容小觑，选择在这个时点进军商办类物业，意味着未来将拥有较大的增值空间。就租金而言，商办类物业投资收益率一向较住宅高不少，对于追求长期稳定租金收益的投资者而言，优质的商办类物业不失为好的投资选择。

纵观环京圈，京东燕郊成商办最直接受利者

随着京津冀一体化的加快建设，通州副中心与“北三县”的统一规划、统一政策、统一管控，以及加强两地的人口规模控制，京东燕郊区域发展步入高速道的正轨，随着北京市委、政府、人大和政协将正式迁入通州副中心，与通州一河之隔，距离北京市府新址仅6公里，距运河CBD仅8公里的的燕郊更将迎来重大发展契机，交通、经济、商业、教育、医疗各大资源汇聚于此，区域发展潜力广阔。

不仅于此，近年来，燕郊紧抓京津冀协同发展历史机遇，借助优良的区位优势和生态优势，不断完善优惠政策，积极承接北京环保型、科技型、生产型企业外溢转移，吸纳高科技人才，力争实现与北京同城化发展。必将迎来商办需求的爆喷时代，引来无数投资置业者的青睐。

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为进一步完善北京市住房供应体系，北京市近期在公租房和自住房项目中拿出不低于30％比例的房源面向长期稳定就业的非京籍无房家庭分配。在近日召开的北京市“砥砺奋进的五年”系列发布会上，有关部门负责人表示，这个制度将长期坚持下去。

近日，朝阳区锦都家园自住房项目启动网上申购。该项目70％的房源面向朝阳区户籍和在朝阳区工作的北京市户籍家庭，30％的房源面向在朝阳区工作且符合北京市限购政策的非京籍无房家庭出售。

此前，作为公租房试点项目，北京市保障房中心持有的朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源，共计400套公租房源，拿出不少于30％，即120套以上给稳定就业的非京籍无房家庭实施专项配租。

“庞大的‘新北京人’为北京城市建设和管理作出了很大贡献。”北京市住建委副主任邹劲松说，对长期稳定就业的“新北京人”实现专项配租配售，把他们纳入住房保障的范围体现了这个城市应有的包容度和温度。

舆论对“新北京人”纳入住房保障专项分配范围和疏解非首都功能相冲突曾有疑虑。对此，邹劲松表示：“我们对‘新北京人’申请保障房有严格的条件，根据首都城市功能定位，‘新北京人’要在北京稳定就业，而且所从事的行业不能和北京的禁限产业目录相冲突，申请自住房还要符合北京的限购条件。”

“我们的目的是把蛋糕做大，让‘新北京人’‘老北京人’共同分享改革开放的成果和首都社会发展的成果。”邹劲松说。北京市政府已经公布未来5年的供应计划，一共有150万套住房，其中自住房25万套。

30％的房源面对“新北京人”进行分配的制度会进一步优化。邹劲松表示，应考虑对北京的贡献程度，进一步优化准入条件，可以和积分落户制度相结合。另外分配方式，除了公开摇号，应该对特殊人才实现专项分配、定向分配，比如在“三城一区”将会有专门的保障房建设和管理方法。

(新华网)

去年房价上涨周期中，毗邻京津的环京地区楼市表现惹眼，一些热点区域房产价格翻番，成为环京地区炙手可热的楼市投资宝地。然而，去年以来环京地区纷纷出台严格的调控政策，尤其是今年6月初，廊坊市在原有严格限购政策的基础上，对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保或纳税、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施，可谓“釜底抽薪”，给曾经炙热的楼市当头浇下一盆凉水。记者调查发现，环京地区一些地方楼市价格松动，捆绑销售、高溢价等问题得以明显遏制。

调控大招精准阻击外来投资客

近年来，北京通州建设城市副中心、北京新机场兴建、北京地铁向廊坊延伸、交通一体化加速推进、北京产业转移外溢、“北漂”刚需族选择环京置业渐成潮流……一系列利好因素推动下，廊坊楼市一度异常火爆。在廊坊“北三县”、燕郊等地房价突破3万，大厂回族自治县和香河县楼市价格也出现跳涨。

记者调查发现，廊坊、保定、唐山等地去年以来涌入大量投资客，非本地户籍人口成为购房绝对主力。在一些区域，外来购房者占比超过80%，“满城皆是投资客”。因此，只要控制外来购买力，楼市就能在短时间内明显降温。

事实上，去年以来，廊坊已经历了多轮调控：去年4月份，廊坊在河北率先出台“廊九条”限购政策；今年3月调控升级，限购范围扩面，并提高了首付比例“门槛”；4月1日，霸州、文安等地纳入限购区域。至此，除大城县外，廊坊市主城区和所辖其他县(市)均实施了房地产限购政策，成为河北省限购最严格的区域之一。

今年6月，廊坊再次对房地产限购政策调整升级，在原有限购政策基础上，对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保条件、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施。“这个精准限购政策一出，中介生意马上就难做了。”廊坊市一位房产经纪人告诉记者，现在房价处于高点，市场预期改变了，外来投资客被卡住了，一些本地潜在购房者也处于观望状态。

记者走访燕郊一些房产中介发现，原本火爆的中介店面，逐渐变得门可罗雀。原本坚挺的房价也出现松动。近期新开盘的某楼盘，虽然标价每平方米3.9万元，但“日光盘”盛景不在。当地一位投资客表示，燕郊房价下跌主要表现在二手房市场，有的房源每平方米下跌三四千元。“6月廊坊调控新政出台前，一些投资客就开始以低于市场价的价格卖出了。但他们买房时可能房价才一万多元，3万多元卖出，一平方米能净赚2万元。”

房产网站“安居客”二手房数据显示，4月廊坊三河、香河、大厂、固安等热点环京区域量价齐跌趋势明显，4月份成交量环比3月下降46%。在廊坊市“3年社保或纳税”限购政策之下，尚未卖出的投资客遇到了“谁来接盘”的难题，暂时被套牢。整个廊坊区域房价也出现下降态势。记者从河北省有关部门了解到，今年1-5月份，廊坊全市新建商品住宅销售均价每平方米12233元，同比增长近32%。其中，5月份当月，全市新建商品住房销售均价每平方米11979元，同比增长33.68%，环比下降8.95%。二手房也出现量价齐跌现象，5月份当月，廊坊全市二手房成交面积40.77万平方米，环比下降6.5%；二手住房成交均价每平方米17241元，环比下降8.97%。

刚需族购房面临“机会窗口”

记者调查发现，此次环京地区调控新政严控投资炒房，却减轻了当地购买者压力，有利于本地刚需一族低首付买房。荣盛房地产销售公司一位销售人员说，廊坊下辖各县不算外地户口，一位永清县的客户想买房，按照原来政策他属于外地户口，首付必须达到50%。按照一套80平方米房产计算，首付要70多万元。按照现在的政策，这位客户准备30%首付就可以，减轻了购房资金压力。

面对楼市趋冷态势，一些本地刚需人群开始考虑出手买房。李小姐是廊坊霸州市人，夫妻二人在廊坊市区有一套房，并打算给儿子再买一套。根据之前的限购政策，李小姐属于外地人口，不能购买二套房。6月新政出台后，李小姐很高兴，她看上了塞纳荣府(楼盘资料)的一套77平方米的小两居，并借了一些钱准备买房，“现在不买，就怕过几年房价再涨。”

面对楼市下行态势，一些房产经纪人却很有信心。“廊坊的房价目前的确下降了，但区位优势摆在这里，长期来看还会涨回来，有升值空间。”北京千禧盛世房地产经纪有限公司一名韩姓销售顾问说，住房限购了，目前他只代理销售公寓，公寓不受政策限制。现在他代理的公寓是民水民电，位于市中心，价格低，每天要接待不少客户。

面对前来咨询的客户，多名房产经纪人表示，限购政策出台后，现在廊坊买房的人非常少，很多人想买都没有资质，房产成交量下降明显。如果是本地刚需客户，可以趁此机会考虑入手。

中国社科院发布的5月《住房市场发展月度分析报告》显示，在严格调控政策下，环京热点区域房价出现下跌，其中廊坊下跌8%，进入房价挤泡沫阶段，楼市出现拐点。尤其是“3年社保”的需求管控政策，对短期市场构成显著利空。但从供给方面看，受土地供应等因素限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。报告预测，随着地方政府对投资需求的管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

市场环境趋好 楼市趋向稳定

记者采访了解到，在严格限购的同时，廊坊市还对当地房地产市场开展专项整治。房管、工商、物价等11个部门组成联合检查组，对全市范围内房地产开发企业、中介机构的经营行为开展专项整治活动，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格，造谣生事、误导市场预期，提供虚假证明、扰乱市场秩序，以及违规销售、恶意炒作、虚假房源等违法违规行为。

截至目前，廊坊市、县两级已对全市200多家房地产开发企业、400多家中介机构完成了第一轮全面检查，并查处了部分企业涉嫌违规销售、提供虚假材料等问题，从大亨房地产经纪公司等几家中介机构查出30余枚公章。结合检查结果，廊坊市曝光了首批存在违规行为的10家开发企业和6家中介公司。其中，违规的开发企业包括廊坊市宏昇房地产开发有限公司、三河市东风房地产开发有限公司、香河中商房地产开发有限公司、恒赫(霸州)房地产开发有限公司、廊坊市华通伟业房地产开发有限公司、河北万澎房地产开发有限公司等；中介机构包括廊坊市大亨房地产经纪有限公司、廊坊市冠众房地产经纪有限公司、廊坊市华中置业经纪有限公司等。

在楼市管控中，廊坊市还组织房管、国土、公安、工商、物价、金融等部门，组成巡查督导组，每周巡查一次，对雄安新区周边和环京地区持续开展督导检查，全面促进调控政策落实，严厉打击私下交易、抢栽抢种、私搭乱建等违法行为。

在抑制购房需求的同时，廊坊还将加大棚改力度，增加房源供给，满足居民刚性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入了棚户区改造范畴，据统计，目前廊坊市市区、开发区共计125个城中村(棚户区)，今年计划改造项目39个(28个城中村、11个棚户区)。未来这些项目陆续入市后，住房供应不足等问题将得以缓解。

部分业内人士表示，随着廊坊等地“外地人购房必须提供3年社会保险缴纳证明或纳税证明”等终极调控大招出台，整个河北区域投机投资需求将得到最严格遏制。同时，由于缺乏“接盘侠”，环京区域楼市预计不会出现投资性房产大规模抛售状态，预计楼市将进入长时间平稳状态。

(经济参考报)

又到了一年一度的毕业季。16日，58同城对外发布报告称，50%的应届毕业生房租来源于父母的经济支援。

据58同城数据研究院最新的数据显示，北京、上海一居室月租金达到2700元左右，广州、深圳为1800元左右，而重点商圈一居室平均月租金可达五六千元。

报告还称，28.24%的毕业生会因房租贵而放弃意向城市，但依然有71.76%的毕业生追随自己的理想，表示梦想不会被房租压垮。

58同城房产专家建议，鉴于房租的压力，毕业生可以在两个方面进行考虑：第一，可以尽量选择短期付房租的支付方式缓解现金流压力，调查显示，期望能够每月支付租金的毕业生占到了75%；第二，如果更青睐于生活成本较高的一线城市，则可以选择一些地理位置远离市中心的房源，或通过合租的形式降低租住成本。

(中国新闻网)

中国经济网北京6月17日（记者 李方） 6月16日，中国指数研究院在北京发布2017中国物业服务百强企业研究成果，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康快速发展。

中国指数研究院研究显示，从管理规模看，百强企业管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中，百强企业分化明显，TOP10企业管理面积均值达到18838.96万平方米，同比增长41.30%，管理面积和增速表现优异，强者更强，优势突出；在区域深耕方面，百强企业苦练内功加速市场拓展，2016年单位城市项目数量均值为5.93个，连续四年保持上升，单个项目面积均值达到16.43万平方米，同比增长7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升；此外，百强企业标准化服务奠定扩张基础，差异化战略探索特色服务之路。

从经营绩效看，基础物业服务继续担当创收主力，多种经营业务步入上升通道，2016年百强企业全年营业收入均值再创新高达6.28亿元；在促进利润增长方面，多种经营收入贡献利润增量，2016年百强企业净利润均值为4578.98万元，同比增长16.90%，多种经营净利润占比提升至近四成；另外，在管理提升和技术革新共同作用下，百强企业持续降本增效，2016年营业成本率为78.77%，同比下降1.19个百分点。

从服务质量看，首先百强企业通过技能竞赛、业务培训等多举措提升服务能力；其次加大基础业务外包力度，利用专业外包公司在特定领域的服务优势，提升服务品质；同时加强智能化建设力度，改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面，构建智慧社区，实现服务升级；最后通过打造优质服务，赢得业主高度信任，“优质优价”消费理念逐步被业主接受，百强企业收缴率与续约率的均值双双高位运行，达到94.10%和98.21%。

从发展潜力看，首先按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，物业管理行业成为万亿级市场，广阔蓝海有待百强企业开拓；其次物业管理行业获得资本市场的青睐，资本驱动物业服务企业发展；再次新技术与百强企业深度融合，从业务升级、平台输出、模式创新等层面由浅入深，对物业服务企业进行再造，带动物业服务全面升级，为物业管理行业发展带来崭新空间和无限可能；最后本科以上学历人员占比9.25%，人才结构进一步优化，但在资本运作、技术应用、市场拓展等专业领域仍面临新型人才短缺。

从社会责任看，百强企业提供就业岗位逾百万，新增保障房管理面积1400万平方米，在解决社会人员就业和维护社会稳定方面发挥着重要作用；在依法纳税和社会捐赠方面，百强企业表现突出，2016年纳税总额77.74亿元，捐赠总额1.62亿元，践行社会责任。

全方位的房地产市场调控效果显现的同时，房地产商开始为迎接即将到来的楼市下行周期进行资金储备，其中最主要一环就是销售款的快速回笼。

澎湃新闻了解到，多家开发商已经在内部下发文件，要求冲刺销售业绩，由于限购引发的购房资质影响相当一部分客户买房资格，有地产商出现“不签约”购房这种擦边球的方式。

6月16日，澎湃新闻（www.thepaper.cn)获取了某大型地产集团内部的一份《关于年中冲刺优惠付款方式的通知》，文件中对购房者选择不同付款方式的优惠进行了分类。

文件内容显示，在6月14日至6月30日，为了冲刺集团上半年销售业绩，适应市场与客户的需求，经集团公司研究决定，给予在售项目及新开盘项目住宅（含公寓、办公、写字楼）优惠付款政策。

文件内容显示，若购房者签署认购书3天内付楼款30%以上并签署《商品房买卖合同》，签署认购书1个月内付清剩余楼款，可享受95折优惠。此外对于其他付款方式也给予了程度不等的折扣。

值得注意的是，在优惠分期付款的方式中，在“购房者签署《商品房买卖合同》”这一条上标注有“可不签”的字样。

分析人士表示，在不签约的情况下收取房款，等待客户取得购房资格后（比如达到社保期限等）再正式签订合约，这等于提前实现了销售款的回笼。由于今年开发商尤其重视回款，这样的操作方式也并非仅一家房企如此操作，但是该种情况一般存在于监管相对宽松的中小城市。

类似这种方式源于近期各地楼市限购政策的日趋严格，一些地产商已经受到影响。

6月5日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召开5月份销售及经营情况电话会议。会上，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)董事会秘书朱旭表示，由于客户目前的认购资格受到很多的限制，以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，认购后放弃签约的情况增加。

除了大力度促进销售，开发商更看中实际销售款的到位情况。

澎湃新闻另外获得的一份金地集团（600383.SH）的清理欠款通知显示，要求特定购房对象在通知下发的一个月左右时间内完成购房款的付清或者按揭的完成，如果无法达成的，则对这些房源进行求退房处理并重新出售。如果购房者为公司员工，未完成付款或者清退则取消评优评先资格，而未清退供应商取消“优秀供应商”评选资格。

此前碧桂园总裁莫斌则在股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场造成一定影响，所以在提前部署的情况下，一季度开始大量推货。“尽量把货往前推，是为了获得更多的现金流，应对可能会到来的房地产下行周期，抓住更多机会。”

这种预判一部分已经成为事实。

克而瑞研究中心数据显示，2017年5月，大部分房企销售金额环比下降，万科、首开、碧桂园、绿城等下降幅度都在10%以上，龙湖和中海外下滑8%以上。

而6月14日国家统计局发布的2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况报告则显示，1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。这也是2017年以来，房地产开发投资增速首次出现回落。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从市场走势看，随着一二线城市的调控收紧，预计房企在2季度数据会有非常明显的回落。市场走势逐渐涨幅放缓。

有业内人士分析，政府持续楼市调控，加之房企融资收紧，多种渠道被封堵，加快销售的同时，房企对于回款的要求会越来越高。

6月16日，国家发改委网站发布全国12358价格监管平台2017年5月分析报告。报告中提到，5月份全国12358价格监管平台运行平稳，平台受理量相比上月增长9.7%。停车收费、网络购物、商品零售、房地产等行业群众关注度较高，其中，房地产行业相比上月举报受理量增长较多。

具体来看，5月份，全国12358价格监管平台共受理房地产行业价格举报、投诉、咨询2602件，相比上月增长34.2%，单月增幅位居各行业之首。数据显示，房地产行业价格热点呈现明显的区域性特征，一线、二线及三四线以下城市反映的热点问题有较大不同。

一线城市包括北京、上海、广州、深圳、天津；二线城市包括杭州、南京、重庆、成都、济南等31个城市；三线及以下城市包括乌鲁木齐、贵阳、海口、兰州、银川等298个地级城市。

根据全国12358价格监管平台的受理情况分析显示，2017年5月份全国房地产市场最受关注的价格违法行为主要有违规收取团购费、未按备案价格收费、违规收取中介费（会员费、信息咨询费等）、开发商巧立名目乱收费、未在醒目位置明码标价等。

其中，一线、二线及其他城市房地产行业价格问题存在较大差异。

数据显示，一线城市的房地产行业投诉举报问题以二手房为主，二线及三线以下城市新房交易问题占据主导位置。

具体到不同等级的城市，从总量来看，一线城市的房地产投诉举报量远低于二线城市；从结构来看，一线城市的投诉举报问题主要集中在违规收取中介费，而二线城市、三线及以下城市反映最多的分别是违规收取团购费、开发商乱收费等问题。

除以上问题外，群众反映较多的还有：一线城市房屋租赁市场的房东无故克扣租金、中介乱收费、房东随意涨房租等。二三线城市部分房地产开发商及经纪公司散布不实信息恶意炒作哄抬房价，通过提高装修价格抬高房价、强制捆绑车位、强制捆绑储藏室等变相提高房价等。

针对平台中显现的问题，各级价格主管部门开展了针对性检查，集中整治。

例如，国家发改委价监局对外公开曝光了26家房地产及中介企业违反明码标价规定的典型案例，社会反响良好；河北省派出督导组对雄安新区及周边保定、廊坊、沧州等热点区域商品房价格行为进行检查督导，加大力度整治销售中未明码标价、未按规定一套一标、未一次性公开全部房源等问题；重庆市下发了《整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》，将违规收取购房者“团购费”列入重点查处行为；成都市开展全市房地产市场秩序联合监督检查，重点查处商品房销售中存在的价格违法违规行为；湖北省启动十部门联动监管机制，合力对房地产开发和中介市场开展专项整治，遏制价格违法行为的发生。

(澎湃新闻网)

本报记者 张敏 北京报道

“2016年，我国房屋租金增速达到35%，但全年房租总额只有住房销售的7%，而同期美国两者之间的比例为50%。如2030年之前中国成为全球最大经济体，那么房屋租赁市场的成长空间巨大。”6月13日佳兆业集团控股副总裁黄国钧这样说道。当日，佳兆业宣布进军长租公寓领域，并同步推进联合办公空间。

6月9日，北京房企石榴集团旗下的熊猫公寓正式面市。该公司也同时发布长租公寓战略，并指出“因为察觉到存量房市场的发展机遇，所以选择提早布局长租公寓市场。”

房企进军长租公寓市场的频率开始加快，此前万科、龙湖、世联行等房地产企业已经涉足。更早之前，魔方公寓、优家公寓等一批机构化运营的公寓已经打开这一市场，链家、我爱我家等经纪机构也试图分一杯羹。

房企进军长租公寓领域，既被认为是政策促成的结果，同时也是对存量市场前景的看好。虽然“痛点”已被抓到，但大量运营机构无法触及到盈利点的现实，也给房企带来了警示。

分析人士认为，拥有资本优势和资管经验的房企，有能力在规模上实现超越，但能否真正解决盈利难题，目前仍需观察。

政策推动

随着新房市场竞争愈加激烈，房企开始在存量领域进行布局。除涉足棚户区改造、收购烂尾楼等传统方式外，近年来，越来越多房企涉足众创空间、长租公寓等领域，融创、万科等房企甚至入股了链家地产。

其中，因租赁市场空间庞大，竞争不充分，长租公寓领域成为近期房企关注的重点。

链家研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在未来租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山。

其逻辑在于，随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将是主要的供应来源。与此同时，由于热点城市房价渐高，未来将有越来越多的人以租房而非买房的方式解决住房问题。

在政策层面，2015年和2016年的中央经济工作会议，就连续提到租赁市场，其中有“加快机构化、规模化租赁企业发展”的说法。

在这一领域，房地产开发商虽属“后来者”，但近两年来的步伐越来越快。万科曾于2014年末推出万科驿产品，后更名为“泊寓”；保利、远洋、绿城、阳光城在2015年布局长租公寓；金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行于2016年进入该市场；石榴集团、佳兆业则在2017年进入。

有业内人士指出，房企布局长租公寓，除看重庞大的存量市场外，还有政策环境因素。

2016年12月1日，万科获得北京海淀区两宗土地。根据要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持条款。

若这种出让规则进一步推广，未来房企手中将持有大量住宅项目。开发长租公寓，就将成为一种选择。

今年4月，住建部、国土部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中也提到，“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。”

也即，对于房企而言，不仅能看到租赁市场巨大的前景，还具备了现实的操作空间。

“伪轻资产”

但房企对该领域的布局，仍显得小心翼翼。据21世纪经济报道了解，截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作（如阳光城和寓见公寓）或轻资产的方式运营长租公寓。

所谓“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。

以熊猫公寓北京工业大学店为例，该处原为某快捷酒店，后被石榴集团租下并予以改造。由于这一优势的存在，该项目拥有200多个房间，成为北京国贸区域规模最大的长租公寓项目。

龙湖在发布冠寓产品时也曾强调，按照规划，起步阶段的冠寓将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大持有比例，最终达到80%的重资产。

但即便是轻资产模式，也存在一定问题。

链家研究院院长杨现领认为，当前长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租成本。有的企业占到百分之七八十，集中式公寓约占百分之五六十，处于相对偏高水平。这就会极大制约运营方的盈利能力。他认为，在现有条件下，只有实现规模效应，才能挤出一定利润空间。

在当前的社会化运营机构中，魔方公寓、优家公寓等都进行了多轮融资，其中一个重要用途，就是扩大规模。

因此，有业内人士将这种“轻资产”称为“伪轻资产”，认为只有不涉及产权的纯粹运营商，才能做到真正的“轻资产”，也能具备更好的盈利能力。

上海易居研究院智库中心总监严跃进也认为，从投资角度看，考虑到前期较大的投入和一些优惠的营销策略，几乎不可能盈利。但如果后续规模和品牌力影响足够大，那么长租公寓的经营利润才会逐渐提高。

今年5月23日，优客逸家CEO刘翔对外宣布，4月份成都公司首次实现单城市盈利，这算是长租公寓行业中，为数不多宣布实现规模化盈利的企业，但净利润只有一个点。而房企旗下的长租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息传出。

严跃进认为，房企具有资金规模和资产管理能力的双重优势，虽然布局长租公寓领域较晚，但仍有能力实现规模上的超越。而盈利能力不足，却是整个行业都面临的问题。

他认为，参照国外经验，资产证券化将是可能的解决之道，如将REITs作为资产持有人。但就中国的现实而言，实现这一步恐尚需时日。

(21世纪经济报道)

本报记者 唐韶葵 上海报道

调控深入，各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化，与此同时，最近中介挂出的二手房源呈下滑态势，成交也在低位徘徊。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，判断一个城市是否进入存量房时代，只需要看其二手房交易量是否超过新房。这将呈三大特征：二手市场活跃的城市，表明投资活动越多，资金流入量越大；房价上升压力越大，则表明置换型市场竞争激烈，张宏伟认为均价1.5万元/平方米的城市是主流；租赁市场会开始兴起，切入长租公寓的时机来了。

一线城市、热点城市土地供应缩量，二手房成交主导市场的趋势将越发明显。有券商预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。

存量时代城市格局

杭州就是正在进入存量时代的热门城市之一。在过去两年去库存的政策影响下，可售新房数量下滑明显，加上新推地块的预售证审批要求提高，新房从拿地到入市的供应周期在变长。自2015年起，杭州市二手房成交量明显增加，此现象在主城区尤其明显。

杭州市住保房管局市场处的数据显示，2015年杭州主城区二手住宅成交43794套，超过同年新建商品住宅的43679套，实现了逆转。

到了2016年，主城区二手住宅共计成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城区率先进入存量房时代。

北京则更早进入了存量房时代。2009年，其二手住宅成交量已达26.7万套，远超当时新建商品住宅11.5万套的成交量。

2016年，北京二手房成交量继续攀升，在所有商品住宅中占比超过8成。据亚豪君岳会统计，北京全年二手房成交突破27.2万套，新房成交量仅为4.7万套。

中国指数研究院报告表明，除一线城市外，南京在2016年突破15万套二手房成交量，不仅相当于2014年和2015年两年成交量的总和，也比2016年新房销量多出2.4万套。成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右。

对此中原地产首席分析师张大伟于16日向记者表示，从市场看，二手房价格相比新建住宅更能代表市场价格，尤其大部分热点一二线城市，二手房交易量都已超50%。

从市场趋势看，北京二手房市场已经出现了成交量大跌，成交价格微跌的现象，预计从趋势看，在淡季6-8月，成交量有可能继续低迷，而成交价格的变化可能会更加明显。

相比新房市场的规范，二手房交易过去一直存在许多漏洞，一名业内人士指出，此领域相对处于“野蛮生长”阶段，交易信息不完全透明，还有虚假房源、二手房经纪人业务水平良莠不齐等问题。

不过，早已进入存量时代的上海，二手房交易过程产生的资金就受到官方监管，买家将房款打到指定的监管账户，在未完成房产交易过户前，可确保这笔资金的安全性。

房企抢滩

有业内人士认为，房企通过公开市场拿地已变得越来越难，这导致其开始寻求土地以外的投资机会，比如二手房市场。这既是防御房地产领域政策调整风险的考虑，也是在2017年市场降温预期下的一种主动防御策略。

对于房企而言，告别黄金十年，二手存量房交易市场将取代新房交易市场成为资本追逐的热点。开发商万科、融创都开始抢滩二手存量市场。

4月19日，万科投资30亿元入股链家集团。今年初，融创中国以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。

数据显示，在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一。

张宏伟指出，随着新房市场逐渐触碰到天花板，万科一直在寻找新的业务增长点。万科的商业逻辑是利用自身的房地产生态系统捆绑新的业务增长点，这包括养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务，及装修与智能家居、建筑产业化等延伸业务。

今年年初，万科总裁郁亮也公开表示，万科希望传统开发业务以外的新业务也能达到跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平。

房企切入长租公寓的逻辑也在于此。

(21世纪经济报道)

持续火热的房地产，5月份的投资增速，出现了今年以来的首次回落。

国家统计局最新数据显示，今年前5个月全国房地产投资增速，回落了0.5个百分点。专家指出，房地产投资增速放缓一方面与政策调控降温楼市有关，另一方面也反映出市场资金面或面临新的情况：资金由此前的普遍宽松，变为适当收紧。

据中诚信国际测算，今年对金融机构所进行的MPA的考核，或导致7.04万亿信贷资源的减少。“房地产将面临调整下行的态势。”中诚信国际董事长闫衍认为，在本轮中国经济的回升中，基建投资和房地产开发投资增长，对稳增长和稳投资起到关键支撑作用。然而随着近两个月房地产开发投资持续回升，调控效果显现后，房地产的增长将有所回落。

房企5月融资大幅缩水

楼市投资增速，放缓了。

国家统计局6月14日公布的最新数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资约3.76万亿元，同比增长8.8%，增速比前4个月回落了0.5个百分点。这其中，前5个月住宅投资约2.54万亿元，占房地产开发投资的比重为67.6%，增速回落0.6个百分点。

不巧的是，房地产投资开发增速放缓的时候，房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。

据克而瑞数据，5月份被监测的108家房企中，新增融资579亿元，环比上升23%，同比下降的幅度则达到45%。

目前房企的融资结构中，开发商从银行获得的金额环比下降近三成。通过票据、债券融资的额度下降更加明显，环比下降近五成。而5月份开发商海外发债的金额为零。

水涨船高，水落船低。有分析师指出，市场上资金量有所减少，房企融资规模的下降以及销售回笼资金的放缓，必然会影响到开发商投资建设的速度和规模。

在中诚信国际董事长闫衍看来，房地产改善是本轮经济企稳回升的重要力量，而房地产与市场资金的供给之间，有着相当密切的关联度。

“自2015年3·30新政 后，房地产销售尤其是一线城市交易持续回暖，带动房地产开发投资、新开工面积以及施工面积均出现大幅回升。房产投资爆发的另一面，与住房相关的信贷快速增长更加可观。居民中长期贷款同比增速一度高达172%，新增贷款中居民中长期贷款占比超过102% 。”闫衍6月15日在上海指出，以银行为代表的金融机构，对房地产投资增长起到的作用有多大也因此不言而喻。

不过，过去两年以来市场普遍宽松的资金，面临着可能被收紧的新局面。

穆迪金融机构分析师万颖指出，近期部分银行的确有少部分银行阶段性减少了对一些房企的开发贷，但这并非针对所有的房企。

“银行对不同公司的开发贷，所采取的措施也不同。很多银行采取了白名单和黑名单制，对开发商的风险控制较强。另外，在黑白名单的基础上，龙头房企在地产低谷期会有一些并购整合，银行会根据不同的情况对项目做出单独判断。因此即使银行收缩贷款，仍然有企业可以获得开发资金。”万颖表示。

流入楼市资金是否会减少？

专家指出，地产投资增速放缓的背后，是市场资金层面正在发生一些微妙的变化。而市场上资金可能减少的规模，可能比房企预期的略多一些。

据中诚信国际测算，今年央行对包括银行在内的金融机构，所进行的MPA的考核（Macro Prudential Assessment宏观审慎评估体系），或将导致7.04万亿信贷资源的减少。

房地产对银行信贷的依赖有多大？

穆迪一位分析师表示，从去年的数据来看，地产公司及建筑公司的贷款，约占总体贷的12%左右，个人按揭贷约占总体贷款的四分之一左右。

为何会有如此多信贷资源的减少，又将对楼市产生怎样的影响？

对此分析人士告诉记者，央行今年推出的MPA 考核体系中，一个重要指标是要求大型商业银行的广义信贷与 M2目标增速，其偏离值不超过20个百分点。

闫衍指出，在今年M2目标下调至12%的背景下，监管层的新规意味着广义信贷增长将减速，今年的社会融资扩张也将受到限制。部分银行由此可能通过压缩信贷或快流转等方式，来应对新的监管环境。

这样的变化，对开发商和房地产市场，可能会有怎样的影响。

克而瑞研究员指出，5月包括开发投资增速、销售面积、金额增速一直处于下降通道，此前一直向好的土地购置面积和新开工面积增速也双双回落，这些表现正在显示出房地产一些新的走向。

“政策调控下市场降温显著，预计6月份各指标仍将向下，行业调整格局将维持到今年四季度。”克而瑞一份对6月楼市展望报告中认为。

随着银行适当收紧信贷扩张，所带来的另一个效应也开始显示，资金使用成本将有所上升。

万颖指出，利率的上升，目前更多存在于银行和金融体系的内部。但利率的传导，将在下半年在市场上有所体现。“银行对风险客户的选择，也将在市场上看到重新定价的一个趋势。整个市场的资金成本，也将受到影响。”万颖表示。

闫衍表示，房地产调控效果正逐步显现，销售量价增速的下行，传达出后市的重要信息。“销售到投资的传导周期，一般在9—10个月，预计地产投资后续将面临较大的下行压力。考虑到房地产业涉及产业众多，房地产投资下行，也将加大经济下行的压力。”闫衍认为。

(华夏时报)