在前不久热播的电视剧《欢乐颂2》中，樊胜美因男友王柏川拒绝在房产证上加自己的名字而与他分手。这一情节引发了观众的热烈讨论。在现实生活中，一些即将步入婚姻殿堂的人尤为看重房产证上的名字。有人认为房产证上加名是一种承诺和保证，也有人认为，自己或父母辛苦赚钱买的房子不能轻易加上另一半的名字。公众怎么看这个问题？

　　近日，中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对2016名受访者进行的一项调查显示，40.8%的受访者会为房产证上写谁的名字而顾虑烦恼。66.4%的受访者认为房产证上有必要写夫妻两人的名字。43.7%的受访者觉得在房产证上加另一方名字，会有利于婚姻稳固，24.6%的受访者认为不会。

　　66.4%受访者认为房产证上有必要写夫妻两人的名字

　　调查中，40.8%的受访者会为房产证上写谁的名字而顾虑烦恼，39.9%的受访者不会，19.3%的受访者回答说不好。

　　老家在安徽的余娇(化名)毕业后在北京工作，准备与感情稳定的男友步入婚姻。但是在准备结婚的过程中，余娇跟男友及男方父母产生了很大的分歧，“我遇到了电视剧中‘樊胜美’一样的情况，当时差点因此跟男友分手”。

　　在北京工作生活的邢佳(化名)婚前也为房产证加名的事情烦恼过，邢佳与男友是靠邢佳父母出资付了房子的首付款，但是房产证上明明白白写了两个人的名字。“当时对加名会产生的后续影响不是很清楚，总觉得两个人过日子不要计较那么多”。

　　60.9%的受访者表示身边因房产证加名的问题而闹矛盾的夫妻多，27.9%的受访者感觉一般，11.2%的受访者表示很少。

　　余娇介绍，男友父母同意出资为他们付首付款，但只能写男友一个人的名字，“我不是多在乎房子，加不加名是男方的诚意，女生需要的是安全感，安全感说来很虚，但对女生却非常重要，不加名会让我感到被算计和防备。而且婚后无论怎样两人都是要一起还贷的，我这么努力供房子，可是这个房子很可能跟我没有关系”。

　　北京链家公司的工作人员刘佳(化名)表示，很多人在买房时都会咨询房产证名字的问题。“如果是婚前购房，一般都会建议对方在房产证上写上两个人的名字，这样可以界定房子的归属问题。尤其是现在一线城市房价很高，加上名字在法律上就有了保障。但如果是婚后购房，写谁的名字就没有关系了，婚后就算夫妻双方的共同财产了”。

　　刘佳告诉记者，不同情况下房产证加名所需的手续和费用也不一样。“如果一方在婚前已有住房，也愿意在房产证上加上另一方的名字，会建议双方先领结婚证，这样可以减少一大笔花销。如果是夫妻关系，房产证加配偶的名字可以直接在房管局办理，只需较少的工本费。但是如果不是夫妻关系，就要走赠予程序。对于直系亲属来说需要缴纳网签价3%的契税，而像还没有结婚的男女朋友，则需要按照非亲属关系走买卖程序，需要花费更多”。

　　但刘佳也表示，对于婚前房产要不要加另一方名字，双方容易产生分歧。“对于有房的一方来说，会比较慎重地考虑是否要把房产与另一方共有。而对要求加名的一方来说，会认为加上名之后婚姻更为稳定。有时双方也会签订协议，划定对房产的占有比例”。

　　调查中，66.4%的受访者认为房产证上有必要写夫妻两人的名字，17.8%的受访者认为不太有必要，5.0%的受访者认为完全没必要，10.8%的受访者表示说不好。

　　一方在婚前买了房，39.9%受访者支持另一方加名，31.6%受访者不支持

　　调查显示，65.0%的受访者在婚前双方共同支付首付，婚后共同还贷的情况下，会在房产证上写另一方的名字；57.5%的受访者在一方婚前付了首付，婚后双方一起还贷的情况下愿意写；29.5%的受访者觉得一方在婚前付了首付，婚后一方还贷可以加名；17.7%的受访者同意在婚后一方父母出资为其孩子购买房产的时候写另一方的名字；8.2%的受访者表示婚前一方已付清房款的情况下也可以加名。

　　在大连从事婚姻法方面工作的律师于文君告诉记者，房产证加名的矛盾在婚前、婚后多个阶段都会发生。“从物权法的角度来看，只要加上名字通常都会认为是双方共同所有。假如男方在婚前购买了房产，有的女方会要求在结婚前加名，有的会要求在结婚后加名。还有一种情况是，用一方婚前的房子换了另一栋房屋时会要求加名”。

　　天津婚姻家庭研究会会长、天津社会科学院首席专家、研究员潘允康指出，目前人们对于房产证写谁名字的关注与房屋升值有关。“假如回到上世纪90年代，还不会形成像现在这样的现象。那个时候房子还没有商品化，价值也没有很高。但是随着房屋的升值，房屋成为家庭中非常可观的一笔财产。财产意识以及为了避免日后纠纷导致很多夫妻会很在意房产证上的名字”。

　　“就房产来说，分为婚前财产、夫妻共同财产和婚内财产，在不同情况下，对房产的处置，一方面要遵从当事者的意愿，另一方面也要符合当前的婚姻法规定和解释。”另外，潘云康强调，现在年轻人对于房产证上名字的在乎也与婚姻观念的转变有关。“过去婚姻讲究的是家庭本位。结婚后夫妻就会白头到老。但是现在的婚姻观念由家庭本位转变为了个人本位。即使在婚姻关系中，夫妻双方也会以自己为中心。这种观念的转变也会引起行为的改变，双方会更加维护自己的权益，因而也就更加在乎房产证写谁的名字”。

　　邢佳说，当下闪婚闪离的很多，大城市房价也贵，一套房子可能是别人家庭攒了几十年的财产买来的，一结婚就分走一半，确实不太公平。“而且对买房来说，首付是最重要的。大城市首付款很高，很多人付了首付后一个月也就几千元的贷款，这对年轻人并不构成负担，毕竟租房一个月也很可能花费两三千元”。

　　“如果每月还贷额度较大的话，可以房产两个人共有，约定各自所占比例。”邢佳说。

　　生活中，一方在婚前买了房，另一方要求加名的情况很常见，对此39.9%的受访者支持，31.6%的受访者不支持，28.5%的受访者表示不好说。

　　进一步分析发现，男性不支持的比例(54.6%)高于女性(45.4%)。

　　43.7%的受访者认为在房产证上加上另一方名字，会有利于婚姻稳固，24.6%的受访者认为不会，31.7%的受访者表示不好说。

　　房产证上加名，57.7%受访者认为能给对方安全感

　　房产证上加上另一方名字，57.7%的受访者认为能够给加名一方安全感，48.2%的受访者认为会给婚姻增加信心和筹码，38.1%的受访者觉得能表示对加名一方的爱和重视。其他还有：减少一方处置夫妻财产的隐患(26.1%)；用房子锁住婚姻，减少离婚的可能(24.3%)；离婚分割财产时，保障加名方权益(23.4%)，5.8%的受访者认为没什么用处。

　　最后，余娇在加名的问题上作了让步，房产证只写了男友的名字，但她坦言，虽然现在结了婚也过起了小日子，却还是有心结，“一不开心了就会想起这件事，而且也很影响我跟公婆之间的相处，总觉得没有那么亲近”。

　　对于房产证上只写一方名字，25.5%的受访者认为可以防止另一方过度分割自己的财产，17.5%的受访者认为是不信任对方的表现，16.4%的受访者认为自己买的房子，不能赠予对方，11.9%的受访者认为没有加名的一方在婚姻中会处于劣势。

　　“大多数人会认为加名字可以给婚姻一个保障，但实际情况多会从房屋财产角度来考虑加名的问题。因为按照物权法的规定，加名后房屋属于共有。”不过于文君也表示，法院在实际判决中拥有一定的自由裁量权。“大多数离婚案件多以调解方式解决，很少会交给法院判决。如果交给法院判决，也不是加上名就可以分割一半的财产。夫妻之间如果有协议会按照协议处理。如果没有协议，法院也会根据房子的出资情况加以评判”。

　　邢佳觉得两个人只要感情好，房产证不加名字对婚姻没有任何影响，但一旦感情出现问题，加了名字反倒成了离婚时的麻烦，出资一方在感情破裂之后还要承担金钱上的损失。

　　受访者中，男性占49.1%，女性占50.9%。北上广深的占34.4%，其他省会城市或直辖市的占33.5%，省会城市以外地级市的占21.9%，县级市的占7.0%，乡镇或农村的占3.0%。婚姻状况分别为：单身(10.5%)、恋爱中(11.9%)、已婚(75.7%)、离婚(1.4%)、其他(0.5%)。

　　中国青年报·中青在线记者 王品芝 实习生 孙山 来源：中国青年报 ( 2017年06月29日 07 版)

(中国青年报)

　　2017年6月28日，在第十二届中国女性消费高层论坛上发布的2017《女性生活蓝皮书》显示，被调查女性中近七成（69.6%）名下有房。

　　其中，与他人共有住房的占比45.9%，自有住房的占比23.7%；名下无住房的占30.4%。

　　上述报告论坛中国家庭文化研究会、中国消费者协会、中国妇女杂志社、华坤女性消费指导中心、华坤女性生活调查中心、社会科学文献出版社等单位共同主办。

　　该调查也发现，被调查女性名下房产状况呈现出个人和家庭收入、学历、职业差异。

　　1、个人收入越高，女性名下有房产的比例也越高。

　　比如月收入10000元及以上的被调查女性名下有房产的比例最高，达到81.5%。

　　2、家庭收入越高，女性名下有房产的人数比例也越高

　　根据家庭收入进行的交叉分析结果显示，家庭月收入2万元及以上的被调查女性名下有房产的比例最高，达到82.9%

　　3、学历越高，女性名下有房产的比例也越高。

　　本科学历被调查女性名下有房产的比例为73.1%，硕士及以上学历被调查女性名下有房产的比例为81.7%

　　4、个体或合伙经营者、公务员、事业单位女性名下有房比例前三。

　　根据职业进行的交叉分析结果显示，在被调查女性中，个体或合伙经营者名下有房产的比例最高，为80.3%；其次是公务员，为78.2%；第三是事业单位人员，为75.8%。

(21世纪经济报道)

为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，进一步促进房地产市场平稳健康发展，2017年6月25日西安市人民政府办公厅正式出台关于调整住房交易政策有关问题的公告，公告正文如下：

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为引导合理住房需求，抑制投资投机性购房行为，稳定住房价格，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现就调整我市住房交易政策有关事项通知如下：

一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

二、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。

西咸新区参照执行。

西安市人民政府办公厅

2017年6月25日

【摘要】

通州的建设正在紧锣密鼓的推进，大力实施产业升级和功能配套升级，能够入主副中心成为众多置业者的梦想。位于运河核心区的住宅——清水湾，藏品跃层发售，给你不容错过的70年墅区不动产。

近日，陈吉宁同志在市第十二次党代会通州团分团讨论时指出，通州区要把握好城市副中心建设难得机遇，坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，以创造历史、追求艺术的精神，高水平规划建设好城市副中心。

关于北京城市副中心的利好消息频传，安贞医院主体也将搬迁至通州， 建立国家级心血管医疗中心，东直门医院也将把一院两区、主体迁往通州。可见通州也在把握京津冀协同发展机遇，构建“高精尖”经济结构，提高发展质量和水平，向建设国际一流的和谐宜居之都目标迈进。

正是出于对通州未来发展前景的看好，越来越多的人希望在此拥有一席之地。清水湾，大隐于通州城市副中心五河交汇处，享四园环抱的盛景，每立方米3000个富氧离子的生活氛围，晨间水畔慢跑、傍晚林间漫步，与世界最美好自然的零距离接触，惬意健康生活由此开启。同时，清水湾坐拥北京城市副中心超前领先规划与配套，教育资源、医疗资源、商业服务一应俱全，与千亿长安俱乐部隔河相望，出入皆是塔尖族群，举步即是以新光天地为首的八大商业，都市万象繁华精彩触手可得。

清水湾此次发售的跃层现房，将产品全面升级，为置业者带来高性价比的宜居空间。在所处的园林上，清水湾内拥5000㎡林荫盛景，40000㎡水景环绕，汲取当代城市园林精髓，运用理水、叠石、曲径、植木、繁花的造景手法营造绿意盎然，曲径通幽的奢享级园林，漫步园林之中,让您尽享移步换景之美。

在产品上，其高层下跃，仅需一层的价格拥有二层的空间尊享。双倍的生活空间，为生活预留更多的布局可能，得到的价值远超付出的价格。而阔景洋房，南北通透的空间布局，入住即赠浓荫下沉庭院，让风景时刻相伴。不仅如此，在物业方面，清水湾重金聘请绿城与乔戈里两家优质物业公司，纯正的英式双管家服务，细心周到的服务渗透到生活每个细节，让您的居家生活从此安心、舒心、更放心。

据悉，清水湾此次推出的180-232㎡跃层现房，作为压轴藏品，已然为数不多。随着清水湾的逐步售罄，置业副中心的机会正在逐步递减中。VIP专线：400-819-1111转828608

“没想到看房可以这么开心，而且老公和闺女对房子及周边环境、配套都挺满意的。”家住洋桥附近的刘女士打算换一所大点的房子，方便以后生二胎居住。

买房对于一个普通家庭来说是一件相当重大的事，不仅对资金是一个拷问，对家庭生活的影响也很大，未来居住是否舒适，影响着每个家庭成员。所以买房前去项目“示范区”体验一把，亲自感受一下房子是否符合家庭成员需求，成为购房者常见行为。

可究竟是怎样的项目，能够吸引刘女士带着老公、孩子逛上一天呢？她的答案是一个充满快乐、美感和爱的地方。

在这里，建筑不再冰冷，设计、布局不再生硬，诗歌、艺术、文化、电影、戏剧等被融合进去。

在这里，不用操心孩子没有学习的地方，不用担心老人得不到照料，不用遭受噪音的烦扰，可以安心、舒心、放心地生活。

在这里，温馨的细节、精心的创意碰撞出一种具有东方哲学和美学的多维度生活方式。

6月27日，占地1.5万平方米的天悦(楼盘资料)壹号示范区对外开放。当天下午，一场以“生活的初心，美学的绽放”为主题的活动，在售楼中心展开。

由Designwire设计腕儿创始人兼主编马海金主持，天恒集团地产运营事业部副总经理常世芳，中粮天恒·天悦壹号(楼盘资料)项目总经理欧洋，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)北京西南片区总经理、中粮天恒·天悦壹号项目常务副总经理余佳，中国著名雕塑家、稀奇艺术创始人瞿广慈，自然装置艺术家、空间花艺设计大师高意静，中央美术学院副教授、ADCC生活艺术学院古典文学讲师董梅等嘉宾出席，并从建筑、艺术、自己等多个角度分享对“生活的初心”、对“美”的理解，共同见证天悦壹号新历程的开启。

曼妙的开场舞，精致的摆件，工作人员对项目极尽详实的解析，无不吸引着从四面八方赶来看房客。

刘女士一家老早就来到这里，一进大门就被精巧设计、各种名贵植物所吸引。为了让看房者安心观赏每一处景观，示范区设置的儿童游乐区，让孩子尽情玩耍。

这里四通八达的交通，满布绿色的环境，移动的大悦城，舒适华丽的样板间，更让刘女士对“出则繁华、入则静谧”的都市新生活充满期待。

三横三纵四轨交通让出行更自由

什么是“出则繁华”？是出行没有束缚，是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”的自由感，是生活具有烟火气，是一种让你体会到自己没有同世界脱轨的感觉。

说起天悦壹号的初心，欧洋总表示天就是尊重人的天性，悦就是要让人从心底里觉得舒服、舒适，既要悦己，更要悦人，使居者身感幸福。

从地理位置上，天悦壹号就开始努力做到这一点了。天悦壹号项目位于丰台区南四环公益西桥往南地铁4号线新宫站附近，未来将于规划中的L5、L6以及建设中19号线形成四轨交汇，届时，一站四线的便利局面就会发生在您的家门口。

项目门前的槐房西路是一条主要的环路连接线，它可以连接四环、三环、二环、并直达西单商圈。项目西侧是京开高速，东侧南中轴路、机场高速与京台高速。

依托四环得天独厚地理条件，往内可达金融西单商圈、丽泽商圈，往西是总部基地商务区，带动区域经济快速发展，往南是西红门生活圈、空港经济区。纵观历史，望京依托三元桥、新空港的利好，项目板块价值飞速增长，未来将会成为继望京后的又一个“国门商圈”，成为带动周边产业发展的重要基点。

交通的便利性，也是刘女士老公最看重的一点，他说房屋交通便利，无论用作投资还是很自住都是百利而无一害的条件。

移动的大悦城让购物更轻松

可生活的烟火气不仅是靠周围繁华商圈的烘托，更要靠自身的参与感获取，要有温度，这也是瞿广慈所追求的初心。

天悦壹号周边的万达广场、鸿坤广场、华联超市、花香奥莱村即将开业的体育商业综合体中曌广场、，与之一站地铁之隔的荟聚、宜家旗舰店、迪卡侬、苏宁电器、欧尚、金逸影城等诸多的商业配套，可以满足您各种不同档次的购物需求。

天悦壹号内还划出了2000平方米的面积，打造了一座属阳光会所。更让人想不到的是，除基础的游泳、健身等基本功能外，阳光会所将更多的空间留给移动大悦城。

移动大悦城分为固定以及动态两种业态，固定业态包括——咖啡吧、运动会所、书店、艺术展厅、花店等，满足业主基本的休闲社交需求；变化业态是指，以排期的方式，对业态的品牌组合进行轮换调整，同时根据社区居民的生活节奏调整业态组合，让居民尽情享受购物的欢乐。

虽然移动的大悦城还没有实体展现，不过余佳透露，天悦壹号项目是2019年陆续交房，从2019年交房在一年左右的时间内能享受到整个片区更大范围质的提升。

百万平绿肺让身体更健康

什么是“入则静谧”？是“曲径通幽处，禅房花木深”，是“山光悦鸟性，潭影空人心”，是无论工作多么糟心，外界多么聒噪，进入这里都有家的感觉，都能获得内心的平静。

天悦壹号总占地面积10.6万㎡，总建筑面积23.3万㎡，容积率仅为2.2（容积率越低居住舒适度越高）。其社区绿化率为30%，绿地面积近7万平米，相当于10个标准足球场大小，相当于每户配备63平方米私人花园。大面积绿色景观建设，让社区环境更为清新淡雅。

景观设置的别具匠心，更让人感觉温馨甜蜜。园林取法中国古典名曲《春江花月夜》，打造全年龄层、人文关怀、智慧、健康的现代东方园林景观。进门就能看到的花溪叠瀑景观，不仅种植了名贵花草，其独特造型更使您每次归家都有很强烈仪式感。从功能性方面，天悦壹号考虑全家庭、全年龄层在健康、休闲、娱乐等方面需要，故在社区内打造了多个交谈互动平台及休闲健身场所，从设计细节上，给业主提供更多体贴和便利的服务。

园区设计融入了现代科技景观元素，做到“景观、人、科技”的全新交互。根据现在不同年龄和体能对各个运动强度的需求，为您开启了大健康的生活模式。

此外，天悦壹号周边环绕世界花卉大观园、世界公园、海子公园等12大公园，毗邻2200亩国际足球小镇，还享有与天坛、故宫、景山以及北奥森相呼应的南中轴森林公园，共同形成南中轴生态居住区，坐享百万平米天然绿肺，带给你新鲜氧气。

户型创新让居住更方便

二胎政策下，传统产品要满足一个三代同堂、至少6人的家庭，户型面积至少需要160㎡以上，但天悦壹号创造性的将传统138㎡三房升级为四居，更能突破传统做到“三套房”，四居合理分布，三代人影生活互不响，每个人都有自己的独立空间。

天悦壹号在既定面积上，不断挖掘产品的可能。房屋设计为双南向套房。南向主卧套房衣帽间、卫生间一应俱全，卫生间双窗设计，洗、厕、浴分离，空间更加明朗；南向的次卧套房则充分考虑老人生活习惯，配有独立卫生间与阔景阳台，贴心照料老人起居。北向次卧为二胎家庭考虑全面，两室根据需要可分可合，合可共同成长，学会分享与共处，分能独立成长，拥有自己生活空间，保留自己的小秘密。

刘女士说，样板间制作温馨、可爱、功能性强，这很符合她对家的期待，可爱的洋娃娃、精致的“稀奇”小摆件、柔软的大床，也让女儿爱不释手。

谈及天悦壹号创作的初心，天恒集团地产运营事业部副总经理常世芳说：不恋过往，不畏将来，安心地享受当下，自然而然的幸福，可能就是我们生活的初心。

罗曼·罗兰说过“所谓内心的快乐，是一个过着健全的、正常的、和谐的生活所感受到的快乐！”而舒适的居住环境是快乐生活的助推器。天悦壹号周边立体化的交通，日益完善的配套，加上大面积的城市绿化，形成南中轴生态居住区。

经过一天的参观了解，天悦壹号究竟如何，相信刘女士心中已经有了自己的答案。而你呢？是否也打算亲自去看一眼呢？

详情电话：400-819-1111转818029

调控趋严下房企求生样本： 融创打响郑州房价回调第一枪

本报记者 王怜花 上海报道

房企调控样本扫描 之一

对郑州、天津单个项目进行房价下调，一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果，另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。

6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘。在周边高层房价市场均价1.3万元/平方米以上的行情下，象湖壹号高层均价1万元/平方米，降幅超20%。但融创提出前提条件是客户全款购房。记者于6月27日多次致电售楼处均无人接听。

知情人士透露，近期融创两个楼盘明显促销。除了上述象湖壹号之外，还有天津融园。记者致电该项目售楼处获悉，去年9月开盘卖过一批带装修2.8万元/平方米的户型，而今只售毛坯2.4万-2.5万元/平方米。

郑州、天津对于融创而言，并非新进入的市场。对郑州、天津单个项目进行房价下调，一方面是融创所在城市市场变化与营销战略调整选择的结果，另一方面这也是房企在二三线城市生态的一个缩影。

一名长期关注房企的业内人士指出，融创近几年发力并购，并购确实是快速扩张规模、增加土地储备的必杀技。但是反过来看，在调控严重的现阶段，土地的消化变现，对于融创来说已是负担。“并购越多，负担越大。”

一道现金流算术题

在2016年行情突飞猛进的情况下，融创做了两件事情：一是项目并购飙进，二是集中火力做高端产品开发。当中还穿插了乐视并购。实际上，融创并购了乐视的地产事业群。

入股乐视后，融创股票大跌，可以说在资本市场上没取得什么便宜。源于孙宏斌的战略出色，融创在过去两年大张旗鼓收并购。收并购的本质，是用同样的资金，获得更多的土地储备。也就是说，在没有减少现金流支出的情况下获取更多项目。

然而，瑞士信贷发布的报告所称，融创中国过去的记录显示，其规模未能转化成盈利，因其土储及非物业业务扩张迅速，维持对其2017至2019年核心盈利预期1.7%至1.9%的看法，远低于公司预期的10%。

当下房企融资渠道灰色部分正在消失，因此上市房企的现金流其实是一道明面上的算术题。融创步伐过大，必然经历一个严重消耗了现金流的阶段。

通过翻阅财报以及不完全统计，可以发现，进入2017年，融创在收并购上需要付出超过330亿元，包括26亿收购链家股份、进一步收购乐视股份79.5亿元、金科股份17.23亿元、收购北京和成都项目共23.04亿元、36.62亿元收购嘉凯城青岛时代城、102.54亿元收购天津星耀股权债权、18.6亿元收购华城富丽、32.32亿元收购大连润德乾城等。

与此同时，接连拿地之后，融创今年上半年负债率更是一度超过200%，位居众房企之首。2016年年报显示，融创中国的长期债务和短期债务分别为802亿元和302亿元，账面现金为698亿元。加上2016年发行225亿低成本境内公司债及ABS。通过简单的加减法，可以预测，年内融创现金流趋紧，销售回款更显举重若轻。

融创2015年、2016年现金流、融资、土地储备各方面均已产生变化。2015年融创土地储备中通过并购获得的土地占比已经高达2/3，剩余的1/3是通过公开招拍挂获得。当年有2/3土储来自四个核心城市，其余城市仅有1/3。到了2016年，融创土地储备高达7291万平方米，分布于44个城市，重点在武汉、郑州、济南、西安等二线城市。其中接近70%土地储备都是通过并购获得；30%左右是通过招拍挂市场。

城市布局扩大的同时，融创的现金流也在变化。从2015年财报与2016年财报对比可见，不断收并购的融创现金流却在上涨，2015年，融创账面现金余额有270.58亿，2014年为250.41亿。2016年变成了698亿元。

2016年首次突破千亿大关后，融创也要面临这道难题：在2017年上半年的销售仍然增长，但利润却是下滑的。这从融创2016年溢利29.4亿元，同比下降19%可见一斑。

融创方面表示，最近两年净利润率低主要是因为财务费用和管理费用比较多，公司处于高速发展阶段，能够贡献利润的项目不多。

调控深入之下，各地成交面积大幅下滑已成事实，在今年融创多个新开楼盘中，以一号院、桃花源(楼盘资料) 等高端产品线为主。

过去一年，除了收并购之外，融创在公开市场也拿了不少高价地。诚然，这些高价地地理位置偏好，较容易变现。反观融创现阶段手握多个高端项目，恰恰是其战略上的一个失误。以长三角区域为例，融创布局多为高端项目，近期上海区域进入开盘筹备的融创一号府，属于融创高端产品线。在多个二线城市限价与限购的调控政策下，融创降价或许就变得容易理解了。

融创此前在年报发布会上也指出，公司正处于一个爬坡阶段，目前更关注项目标回报率、周转、资金的使用效率等问题。

信号？

可以肯定的是，融创降价并非全线降价，更不是全国各地已开始降价。市场供需关系不一样，比如武汉，包括融创在内的各大房企，暂无降价需求。

上述业内人士指出，业内一个反向指标是，凡是现阶段优惠开盘的房企，大概率资金是有问题的。“因为没有一家房企愿意放弃利润。”

不仅郑州，6月25日，石家庄某项目二期低调开盘，精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米，低于预期价格约15%。据了解，该项目周边项目的毛坯价格，基本在1.6万-2万元/平方米区间。北京周边的燕郊，也有项目房价已经下调五六千元/平方米，降幅大概是20%-30%。

去年6月20日，上述项目一期开盘。当时石家庄房价刚开始拉升，而它7000元/平方米的精装价格，与周边项目相比也并不“扎眼”，890套房源开盘当日即去化9成。时隔一年之后，项目二期选择低开入市，反映了该房企对市场变化的反应之快。

石家庄知名媒体人赵猛分析指出，部分新盘开始进入跑量模式。去年以来市场迅速回暖，新入市项目认筹火爆，大都采取溢价策略。比如石家庄东南片区的某项目，以超出咨询价格20%入市，仍然遭遇日光。但随着石家庄进入“限价、限购、限贷”的三限时代，市场热度已经逐步降温。

一个事实是，在限购的严控之下，全款购房，以及捆绑销售并不能百试百灵，以石家庄这个楼盘为例，该项目虽然低开，但当日去化不及4成。

值得一提的是，大部分二三线城市前期调控政策是留有空间的，仍有调控升级的可能。如果限制购买三套及以上，再次提高二套首付比例，同时实行住房限售的话，那么市场去化难度将更大。正如上述业内人士所言，这轮政策调控周期与货币紧缩周期叠加，周期可能远比想象的要长。

一个典型例子是，中梁地产去年到今年上半年，凭借着一二线城市购买力外溢，以及出色的战略嗅觉，实现快速增长。但是按照房价地价比逐渐走低的趋势，中梁地产的扩张增速也会放缓。

相比之下，万科是典型城市配套逻辑，更想赚的是运营的钱。以万科浦东的海上传奇项目为例，该项目今年3月份以预售证价格快速出清四期200多套房子，目前仅剩12套。业内人士评价称该公司“非常预见性地看到了问题所在”。当然，青浦项目也在等待出售时机。

“过去一年拿地的都是想活得更好。问题是冬天来了，活得久比活得好重要多了。”

(21世纪经济报道)

■本报记者 王丽新

房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年，加之上半年销售额增速放缓，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而，随着美元加息的落地，海外发债的成本也不再便宜。

据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2017年至今，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。

对此，中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，整体看，房企融资难度明显加大，鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金，开发商资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会被迫需要加大海外融资的数额。

海外融资猛增

事实上，据《证券日报》记者观察，自2015年下半年以来，公司债发行相对放松，上市房企蜂拥而至，大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例，优化债务结构，是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。

以SOHO中国为例，SOHO中国财务总裁唐正茂在今年3月份曾向《证券日报》等记者透露，面对人民币不断贬值的趋势，公司在2016年上半年提前偿还了价值14亿美元本金的境外贷款，使得公司目前外债只占到所有债务的7%。而为了避免汇兑损失，SOHO中国去年更是一口气还掉了100多亿元债务。

重要的是，自2016年11月份以来，相关部门收紧了房企境内公司债的融资渠道，甚至一度出现连续三个月未放行一笔房企发行公司债的申请。进入2017年1月份之后，房企公司债渠道更加收紧，几乎已经切断了这个房企2015年下半年以来的主要融资方式之一。

更大的压力是，据张大伟透露，在最近超过半年的调控周期内，全国已经有55个城市出台了超过160多次的调控政策，大面积的调控开始逐渐影响房企的销售额，回款周期正在减慢。

双重压力之下，今年上半年，房企海外融资剧增，同比上涨近1倍。值得一提的是，今年一季度，房企海外发债尚未集中出现，但5月份以来，房企海外发债动作猛增，不少企业甚至发行了永续债。

据同策咨询研究部统计数据显示，整体上，5月份，40家典型房企海外融资总额折合人民币114.81亿元，相比4月份的6.52亿元巨幅增加。

同策咨询研究部研究员李想认为，在境内发行公司债渠道依然受阻、海外美元进入加息通道的情况下，房企仍旧不得不纷纷寻找海外融资（海外发债和海外银行贷款）。

融资成本上升

然而，海外发债之路并不轻松。美元加息已经落地，而且仍存连续加息的可能性。

不过，花旗香港环球财富策划部主管张敏华近期曾向《证券日报》等记者表示，“估计明年美国还是会加三次息，但加到2019年，其实美国的利率还是在3%－3.5%的水平”。

但即使是这轮加息，房企海外融资成本就已被推高。

据同策咨询研究部统计的数据显示，5月份，在40家典型房企中，融资成本最低的一笔是绿地控股通过境外全资子公司完成发行的3.2亿美元2018年5月份到期的中期票据，年利率仅为3.85%，远低于同期银行贷款基准利率的4.35%。

可以说，该笔融资的资金成本基本相当于去年发行公司债的成本。但对于大型房企来说，完成这样的融资优势尚存，但中小型房企的日子却并不好过。

李想表示，5月份，40家典型房企所有已披露的融资成本绝大多数都高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元，3年期，成本6.8%；龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据，年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。

李想进一步称，包括金融机构借款、超短期融资券、永续债、债权转让、融资租赁融资、乃至通过引入私募股权投资基金的股权融资等方式的抬头都意味着融资成本的上升，海外融资成本也有上浮。

李想进一步称，除了在其他债权融资方式上谋求创新，近期，房企也乐于通过基金公司出让项目权益进行股权融资，这其中不乏恒大、万科、保利等龙头房企的身影。通过私募基金对项目公司股权融资，优势体现在拓宽了资金来源，撬动更多外部资金，分散风险，也可以稳定负债。然而，出让股权（有可能是明股实债）等于出让部分未来收益，且私募基金的融资成本相对来说更高。

总的来说，2017年以来，在已披露的数据中，利率上浮的现象明显。2016年房企发行了大量低成本的公司债，平均年利率4%左右。但2017年随着公司债等融资渠道的收紧，平均融资成本已经高于5%。

张大伟也向记者表示，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

另有业内分析师预计，境内融资收紧、销售回款减少、海外融资成本走高等多重资金压力下，若2018年市场继续低迷，境内政策性融资依旧受阻，将有部分房企会面临资金链断裂的风险，尤其那些已率先受前期融资收紧影响，信托融资比例逐步加大的中小房企，因其开发项目较少，销售回款普遍偏低，其资金链断裂风险更大。

(证券日报)

■择 远

审计署日前发布的《2016年保障性安居工程跟踪审计结果公告(2017年审计结果公告第7号)》中的几个数据引起了笔者的注意。

在这份报告的第二点“审计发现的主要问题”中，提到 “12.87万套基本建成的住房因配套基础设施建设滞后，搁置一年以上无法交付使用；27.24万套住房因位置偏远、户型设计不合理等，已办理竣工验收备案但空置超过一年”。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。应该说，这项惠民政策的推出，对改善困难家庭住房条件、推进新型城镇化建设等发挥了重要作用。

这从一组数据中可见一斑。比如，2016年，各地通过推进公租房货币化等方式，提高住房保障资源配置效率，加大对城市困难群体的住房保障力度，全年基本建成公租房132.01万套，新增分配266.31万套，新增发放租赁补贴33.9万户，较好保障了城镇中低收入家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房需求，缓解了住房供需矛盾。

然而，这么好的一本“经”，居然被“念歪”了，就像文章开头所说的保障性住房闲置问题。

原本是为解决住房困难家庭住房问题而开建的保障性住房，怎么就出现了闲置呢？综合各方观点来看，原因是多方面的。

其中一个因素，就出在了建设环节。有分析认为，前几年保障房建设速度快，有些地方为了完成中央下达的建设任务，纷纷赶进度、抢规模，但保障房的配套建设跟不上，位置较好的地段都开发成了商品房，不少保障房建在了地段偏远的地方，那里地价比较便宜，但交通等方面都不方便。

另一个因素出在分配环节。审计署此次发布的报告中就提出“部分住房分配使用管理不到位”。

国家之所以要大力推进保障性住房建设，其目的就是为了解决低收入家庭住房困难问题。这是一项实实在在的惠民举措。然而，当这本“好经”被念歪的时候，也确实该对这些存在的问题拿出实实在在的整改甚至是处罚措施了。

(证券日报)

■本报记者 王丽新

昨日，北京挂出5宗住宅用地。颇受关注的是，东城区一宗住宅用地，销售均价限制为89068元／平方米，最高销售价格限制为不超过93521元／平方米。

有业内人士称，目前上述地块周边二手房均价在7万元-8万元／平方米之间，这明显是在抑制该项目未来入市价格。

正如同策咨询研究部总监张宏伟所示，由于核心城市，尤其是“京沪深”等一线城市供地量有限，大部分房企在一线城市拿不到地，为了补充“京沪深”等一线城市的货源，品牌房企开始积极布局“京沪深”周边的三、四线城市。

无独有偶，CRIC研究也认为，今年上半年，土地“量跌价涨”，一、二线城市土拍价格受限，三、四线城市土地明显出现高溢价现象。

房企环一线城市抢地

CRIC研究表示，上半年土地平均楼面价为5381元/平方米，同比上涨18%；但成交面积低位运行，二季度较一季度继续回落。

分城市能级来看，一线城市土地成交均价同比上涨19%，环比去年下半年微涨8%；二线城市土地价格环比微降3%，三、四线城市土地价格环比微涨3%，同比大涨87%，且与二线城市土地单价均价差距缩小至600元／平方米。

CRIC研究认为，由于热点一、二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强，土拍竞争虽然依旧暗潮涌动，但热度有所回落。

值得关注的是，环一线城市周边的三、四线城市土地市场持续高热，佛山土地拍卖溢价率高达100%，常熟、盐城单价地王楼面价均被刷新。

对此，张宏伟认为，由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离，房企开始转向三、四线城市布局，甚至即使三、四线城市地价短期内高涨，有些企业也继续跟进。

但房企三、四城市抢地补货的背后，有机遇也有风险。

对此，张宏伟表示，并非所有三、四线城市都具有长期战略投资价值，当前布局三、四线是为了短期内补货，、未来长期战略投资重点仍然是回归核心一、二线城市。

事实上，大部分三、四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限，即使有当前“地王”频出，三、四线城市也很难像核心一、二线城市楼市那样很快地消化地价带来的成本压力。

更重要的是，张宏伟认为，对于三、四线城市来讲，当前房企投资关注的重点是核心城市外溢较为明显的周边城市，对于大部分房企来讲，东北的、中西部的三、四线城市并没有长期的战略投资价值。

通过买公司曲线拿地

事实上，今年上半年，不少大型房企是通过买上市公司股权的方式来变相增加自己的土地储备，这也是上半年房地产并购案快速猛增的原因。

张宏伟也称，就今年的土地市场而言，即使在楼市调整期，要想在一线城市及部分核心二线城市拿到地也并不容易。鉴于此，大型房企已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权的收购动作。

比如，近期融创中国、恒大、融信中国、阳光城等上市房企收购动作频出。以恒大收购嘉凯城等房企的股权为例，通过收购房企股权获得长三角、京津冀地区的土地储备，恒大完善了城市布局格局。此外，由于通过直接收购房企股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，因此，能更为直接地提升恒大的销售业绩。

然而，这些大宗收购动作将进一步加剧。

据张宏伟预计，今年下半年市场将进入调整期，一部分中小房企会遇到资金问题，比如曾经的百强房企深圳奥宸资金已经断裂，甚至个别大型房企也会面临资金断裂的风险。届时，大型房企以“买地太贵就买上市公司”的这种资本运作方式拿地的动作将更多。

(证券日报)

（原标题：去年营改增房地产业减1000亿?专家称数据有误）

营改增减税是否主要减在房地产行业引发争议。

有媒体报道，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆认为，去年减税主要体现在房地产，大概为1000亿元。但是接受第一财经采访的专家表示，营改增去年5月推开到房地产行业后，减税规模大概为200亿元。

近日，全国人大常委会分组审议2016年中央决算报告时，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆表示“营改增”减税的重点应该为实体经济服务。

他主要对比了房地产行业与工业制造业的减税规模，并指出房产商“营改增”减税相当于减少了四分之一，而制造业只有千分之一。制造业减负不多，如果营业税“营改增”，重点结构性倾斜在房产上，这跟我们“治理脱实就虚，转向脱虚就实，倾斜制造业、倾斜劳动密集型服务业或者战略性新兴产业中的服务业”的初衷是相悖的。

在国务院关于2016年中央决算的报告中，去年全面推开营改增试点后，去年5~－12月减税4889亿元，包括新增试点的建筑、房地产、金融和生活服务四大行业减税1747亿元。

据新京报，黄奇帆表示营改增总的来看效果不错，但具体分析在房地产业、建筑业、金融业和生活服务业的1700多亿减税中，房地产要占1000多亿。据此黄奇帆认为减税主要体现在房地产。

黄奇帆说：“我了解过一些房地产商，从小到大，大的一年销售几百亿房产的，小的十几亿的，跟他们的经理聊这件事，他们一般都表达了差不多的情况，房产商过去营业税收占销售额的5%~6%，‘营改增’以后这一项减了1.5%，也就是房产商‘营改增’减税相当于减少了四分之一”。

去年5~12月房地产业减税真的超过1000多亿元吗？营改增专家、上海财经大学胡怡建教授告诉第一财经记者，房地产业在全面营改增推开一周年减税规模大概200多亿元，官方数据也证实去年减税规模没有这么大。

在去年12月27日的财政部、国家税务总局联合召开的营改增媒体吹风会上，国家税务总局总会计师王陆进介绍，去年5~11月份，四大试点行业减税1105亿元，其中房地产业减税111亿元。生活服务业、金融业和建筑业减税额分别是562亿元、367亿元和65亿元。

胡怡建表示，从这些数据来看，四大纳入营改增试点的行业减税力度最大的是生活服务业，其次是金融业。

胡怡建说，作为重大的税制改革，营改增核心目标就是消除营业税税制存在的重复征税，这也就带来了直接减税效应。由于四大行业纳入营改增，也带来了产业链间接减税效应，所以前期纳入试点的行业和原增值税行业(主要是制造业)也实现了大规模减税。

(第一财经日报)