中国社会科学院财经战略研究院研究员 杨志勇
一、是买房，还是租房
住房市场到底应该是什么样的？市场上买卖双方进行交易，交易的价格由谁定，是决定市场性质的重要一环。纯粹的完全竞争市场，价格只能由市场来定。在城镇土地国有制的条件下，土地供给的局部垄断特征，决定了即使名义上纯粹的商品住房市场，也不可能是市场完全决定价格。
买方所能接受的房价也是有限的，这取决于购买力。在经济社会转型期，个人购买力、家庭购买力、家族购买力甚至亲戚朋友圈购买力，都用上了，造成了购买力“虚胖”。这种状况有其特殊性。一个正常发展的社会，所支撑起来的房地产市场应主要取决于个人（家庭）购买力，而不是家族购买力或其他。
是买房，还是租房？这个问题已经很古老。早在福利分房改革之初，类似的讨论就有过。典型的讨论方式是，租房一年要支付多少租金，买房一次性要承担多少费用，一年还要支付多少物业费，最后转换为每年的租房和买房支出比较。静态来看，即使到了今天，租房支出总体上还是小于买房支出，但是从中长期来看，租房者得不到住房价格快速上涨的好处，而租金在逐年上涨。住房价格上涨一方面让买房者确确实实感受到财富增长，另一方面最终也带动了房租大幅上涨。房租相对于现在的房价来说可能是低的，甚至不足以覆盖总房价的利息支出，但是就业主实际购房支出而言，回报可观。更重要的是，业主财富增长了。不管是理性买房，还是随波逐流买房，购房后悔者少见。租房者中却有不少后悔者，因为随着房价的上涨，他们的收入未能同步增加。他们中的不少人只能继续租房。
购房还是租房，这本来只是一个市场参与方式的选择问题，但是随着房价的上涨，随着住房租赁市场的种种问题，而让这样的问题成为公众话题。
二、住房租赁市场存在的问题
住房租赁市场是一个亟待发展的市场。住房租赁交易中的种种不规范，让承租者租得不放心，住得不安心。合同上有明确的租赁期限，但出租者可能会以各种各样的理由要求承租者搬出。这里不排除确实有出租者要将住房出售而无法继续履行出租义务的可能，但其中有相当多的出租者只是为了进一步提高租金。他们不愿失去房价上涨后房租上涨获利的机会。住房出租者缺少约束，承租者除了租金支出之外，还可能遇到押金不能全额拿回的问题。而且，租房者往往不能享受到业主才能享受到的孩子入学等多种公共服务。
住房中介在住房租赁市场中扮演了重要角色。没有中介，住房租赁市场也不可能全面兴起。但是，与此同时，一些中介鱼目混珠，占尽承租方和出租方两边便宜，甚至还有中介卷走租金，让各方承受损失。这样的结果可能让一定数量的本来可以用于出租的住房退出租赁市场，房源进一步萎缩，只是因为业主不愿意惹上麻烦事。这些年来，一些大城市的住房限购政策，也影响了个人能够用于出租的房源。在可用于出租的住房短缺的同时，租房需求却保持旺盛状态。大城市每年新流入的人口和新毕业的大学生的居住需求必须得到满足。现实中，我们几乎看不到因为没有住房而流浪街头的，但这是以他们付出不菲租金为代价的。特别是，他们的收入水平往往不高，房租开支可能会占去工资收入的相当部分，这不利于他们未来的发展。
如果可用于出租的房源状况没有改变，那么要从根本上改变租房市场的状况，几乎不可能。市场从来是有了竞争才有发展和改善的动力。政府已在努力改变租房市场所遇到的种种问题。“租售同权”的引入，用意是好的，但是如何才能落实呢？且不论“租售同权”对符合条件者之“条件”要达到的困难，就是单单因为“同权”之后，出租房的含金量实际上就同步提高，房租价格在其他条件不变情况下势必上涨，这样租房新政的效果也可能会打上一定折扣。
不少人将租房市场上的各种乱象的原因归结为租房市场机构参与者少。的确，如果机构能够按照规范的标准提供出租房，那么这可以在很大程度上解决租房市场的问题。但是，前提是，是否有足够的可用于出租的房源？因此，发展住房租赁市场，需要从扩大房源入手。一些房地产企业引入将原先主要运用商业地产的“只租不售”模式，一些城市也开始为“只租不售”供地。这是良好的开端。只有可用于出租的房源扩大，租房市场上目前处于相对不利地位的租房者的状况才可能从根本上得到改变。
三、发展多层次的住房租赁市场
任何市场都应该有规则可循。租房市场的乱象在相当程度上是因为缺乏契约精神所致。我们应该学习一些发达国家的先进经验，让长租者对未来的居住条件有信心有期待。我们应该总结租房市场发展中的经验和教训，让过去犯过的错不再重犯。
租房市场的发展，出租者和承租者的权利和义务必须明确，而且应该相称。租房市场要繁荣，就必须让承租者“租得安心、住得放心”。否则，承租者时时刻刻可能被赶跑，不公平待遇随时可能到来，这样的租房市场缺少可持续性，即使能够存在，也只是一个低端的不受欢迎的市场。
租房市场也应该是多层次的。市场经济的动力在很大程度上来自差异性。不同市场主体有不同的需求，能够满足不同市场主体需求的供给者往往可以占得市场先机，获得更多的市场利润。
要从根本上摒弃租房不如买房的观念。在市场经济条件下，不同人群有不同的住房需求。有人可能只是在某个城市暂时居住一段时间，他或她就没有必要在这个城市置业，合适的出租房可能更适合他或她。
出租房同样有高端、中端和低端之分。无论是哪个层次的出租房，都能够满足居住的基本要求。有人可能要长期在某个城市居住，即使他或她有住房购买能力，也同样可以选择租房。租房与买房的差异，只是两种生活方式的差异。
发展住房租赁市场，是为了解决居住问题，而不是其他。租房的便利才可能从根本上改变租不如买的住房消费观念。农业社会“重土轻迁”观念的改变需要加以时日。这本身没有什么不对。现代社会所要创造的条件是给出更多的选择项，选择项的丰富，也是市场繁荣的表现之一。
四、鼓励租房租赁市场的财税政策
发展住房租赁市场，税收政策可以起到一定作用。给住房出租者提供税收优惠，鼓励他们将拥有的住房用于出租；给开发出租房企业的税收优惠，鼓励它们多开发用于出租的住房；给住房出租行业以税收优惠，鼓励它们做好租房服务工作。
与住房相关的各种税费基金都可能会进入成本，并最终抬高租房者的负担。与租房有关的各类税费基金，需要进一步清理，并有针对性地实施优惠政策，尽可能降低住房租赁市场的运作成本，并最终让租房者得到实惠，以解决好住房民生问题，这是税收优惠政策选择的立足点。归结起来，就是对为住房租赁市场的发展作出贡献者少收点税，从而鼓励住房租赁市场的发展。
财税政策应该有助于多层次住房市场的形成和发展，满足不同收入水平的人们的居住需求。低收入者的居住问题，政府可以通过廉租房予以解决。政府可以自己开发也可以通过市场的方式提供廉租房。廉租房租金较低，基本上是象征性的，不足以维持住房的必要支出。差额应通过财政补贴予以弥补。用于基本居住保障水平的出租房，不仅要适合居住，而且应该与经济社会发展水平基本相称，能够体现共享经济社会发展的成果。这样的出租房应该是财税政策应着力保障的。这是住房保障体系的最低层次，即解决基本住房保障问题，以实现“人人有房住”的住房保障目标。
中等收入者中收入偏低者的居住问题，应主要通过出租房保障。房租应该基本上能够体现市场价格。中等收入者中偏高收入者的居住问题，可以通过出租房的方式解决，也可以通过保障性住房出售的方式，可以通过购买商品房的方式。中等收入者的住房租赁问题，应主要通过市场的办法来解决。政府通过财税政策鼓励房地产开发企业以及其他企业转型为专门的住房出租公司，为市场提供足够的房源。政府应该鼓励有条件的人们自己解决住房问题（包括买房），如采取降低税费的政策。发展住房租赁市场需要一个过程，个人能够自己解决住房问题，政府就可以少承担点住房保障的责任。发展住房租赁市场，不是用租赁市场取代商品房市场，否则就会和市场经济的发展相悖而行。
高收入者的居住问题当然要通过市场的方式来解决。在很大程度上，他们并不需要特别的财税政策的支持，但同样地，他们可能购房，也可能租房。他们所需要的是合理的财税政策，而不是任何惩罚性的可能摧毁社会财富的政策。
(21世纪经济报道)
