要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”

　　 李宇嘉

　　 本周一，中共中央政治局在召开会议研究当前经济形势、部署下半年经济工作时，明确提出“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。

　　 从近一段时期70个大中城市住宅销售价格走势来看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。当前楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调，并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设，而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上，培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。

　　 春节后多地密集进行的楼市调控到现在已接近半年时间，从数据看调控效果显著。热点城市新房成交量同比普遍下滑40%以上，国家统计局数据也显示，热点城市房价要么下跌，要么停涨。但很多迹象也表明，热点楼市表面上平稳或回调，然而反弹的压力同样不能忽视。

　　 近期，新华社旗下的《瞭望》周刊报道，个别“限价令”下的楼市存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。比如，录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价，但实际房价却高于此。具体来说，就是通过附加装修合同、购车库的合同、员工购买后转入不限价的二手房等形式，变相提高房价。

　　 与此同时，今年上半年个人住房贷款增速虽然回落4.9个百分点，但同比依然增长30.8%，占同期各项新增贷款近40%。考虑到热点城市有部分消费贷款也流入楼市，这显示出楼市杠杆率依然偏高。

　　 另外，目前热点城市相继进入二手住房时代，14个城市二手房交易接近或超过新房的50%。国家统计局最新数据显示，70个城市中有55个城市的二手住房价格在上涨。同时，调控挤出的需求部分涌入了“类住宅”市场。

　　 基于此，楼市调控下一步应该还会“打补丁”、“堵漏洞”。未来楼市如果要进一步趋于稳定，也应当利用当前这一难得的“窗口期”，把加快长效机制建设作为重点工作。

　　 目前来看，住房领域最大的问题是供求错配。首先，热点城市住房需求两极分化。由于房价太高，新市民（如大学毕业生、新就业人群等）缺乏住房支付能力。其次，基于资产配置和杠杆支持，已拥有产权住房的中等或高收入人群继续购房。统计显示，城镇拥有两套及以上房屋的居民家庭占比达到15%；另一方面，城镇居民户均住房拥有达到1.1~1.3套，总体购房需求开始触顶，但新市民是“刚需”主体，住有所居以及“扎根”城市的愿望强烈。

　　 当前，大城市开发边界已基本划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性非常低，中短期很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。

　　 即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加了，也难以匹配新市民的住房需求。因此，为顺应新市民住房需求的特征，适时改变住房供应结构，解决新市民住房需求，让供应匹配需求，才能称得上是真正的长效机制。

　　 目前，20大城市租房人群平均占比达40%，随着“3个一亿人”战略（到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化）推进，这一比例还将继续提升，未来租赁人群占比或达到50%。

　　 大城市土地出让一块少一块，稀缺的供地应更多转向租赁住房（包括公租房），这不仅能匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期，热点城市不仅加快供地，供地结构也发生变化，配建租赁住房和企业自持租赁常态化，就足以反映出这一趋势。

　　 比如7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号，即在大城市，与其将稀缺的土地“一售了之”，还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。

　　 近日，住建部等九部委联合发文，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，提出新增地块（含集体用地）建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时，深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。

　　 此外，九部委文件还强调，要搭建政府住房租赁交易服务平台，解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时，今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”，再考虑到入户门槛在降低，租房将成为新市民的重要居住选择。

　　 未来，“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化，这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径，而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”，能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，同时还有助于壮大内需和推进经济转型。

(每日经济新闻)

　　 如果丈母娘再催你买房，你就拿这四个字怼回去！

　　 虽然中国年轻人的住房拥有率已经遥遥领先全世界，但结婚需求、改善需求、学区房需求、核心城市住房需求依旧旺盛。年轻人，不是在凑买首套房的钱，就是在凑二套、三套房的钱。

　　 在所有亲戚当中，丈母娘一定是最关心你买房计划的那位。如果你对买房这件事情已经厌倦，那么当丈母娘再次给你提到买房的事情时，你就可用这四个字怼回去：“租售同权”。

　　 如果丈母娘不理解这四个字的含义，那么你可以给她这样解释：将来租房者和买房者将享有同等的权利，既然权利对等，凭什么一定要买房？！

　　 租售同权将成为现实

　　 既然房价高，为什么非要买房不租房？

　　 房子质量不好，黑中介，房东无缘无故涨房租，被迫经常搬家，合租室友素质不高，房间设施配套不齐，租房解决不了孩子的上学资格问题……有过租房经历的人，或多或少都遇到过这样的问题，而只有买房，才能彻底逃脱这些问题的困扰。

　　 就在今年7月，“租售同权”这个词突然火了。

　　 先是7月17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“方案”），明确赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　 方案提出，具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯 一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

　　 紧接着，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，“租购并举”实际上是促使房地产市场保持平稳的发展状态，使更多的人实现住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子，从现实情况来看改变这种现状有很大的难度，所以先从试点来做，逐步取得经验以后向全国推广。

　　 而就在今天（7月26日），据新华社报道，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这意味着住建部将立法明确“租售同权”，使租房人享受与买房人同等待遇。

　　 租售同权，具体同的是什么权利？目前，完全与房产所有权挂钩的权利已经不多，从广州市目前的做法来看，“同权”的核心是“同教育权”。

　　 供给侧发力，租房市场蓬勃兴起

　　 在推进“购租并举”方面，国家在政策层面的推进一直不遗余力，而“租售同权”是这一政策脉络的最新延展。

　　 2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

　　 2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

　　 2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

　　 2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，该条例成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

　　 2017年7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》发布。

　　 在土地供应方面，一些地方政府已经在租赁住房方面予以倾斜——7月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地24日被两家地方国企竞得。据悉，两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。

　　 链家研究院院长杨现领曾表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。但目前而言，我国住房租赁市场发育相对滞后。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约17万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

　　 顾云昌认为，租赁市场发育缓慢的原因首先是传统的观念导致，第二就是房价上涨过快，第三就是租赁方的利益没有得到保障，三个原因互相扭在一起，从哪一方面突破都有难度。这也是急需立法来规范解决的一大背景。

　　 鉴于庞大的租房市场正在爆发，各路资本都加入到了这个行业。不但是房企，一些互联网企业也在这方面有所布局，比如支付宝携手蘑菇租房进军租房市场；小米创始人雷军亿元投 资YOU+国际青年公 寓。此外，一些知名酒店集团也孵化出窝趣、魔方等众多单身品牌公 寓社区。

　　 而在股票市场上，投 资者对于租房市场的前景给予了积极的反馈。比如A股的“租赁概念股”世联行(10.270, 0.93, 9.96%)（002285，SZ）最近6个交易日大涨35%，今天更是以涨停收盘。

　　 观念在变，90后可能成“不买房一代”

　　 除了供给侧的改变，租房市场的发展，也离不开年轻人购房观念、消费观念的变化。

　　 中国社科院社会蓝皮书显示，约三成90后大学毕业生在毕业一年后，居住面积不足20平方米，但相对于面积大小，他们更希望提高生活质量。这些更看重个人价值的90后大学毕业生，可能成为“不买房一代”。

　　 每经小编了解到，蓝皮书的调查还显示，拥有自己住房，仍是90后毕业生的刚性需求，但他们当中只有三分之一接受“为了买房，我愿意降低生活质量”；另有超55%的90后毕业生，选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。

　　 和80后相比，90后的消费观念更为超前，他们也更敢于花钱。

　　 据新加坡《联合早报》网站17日报道，1992年出生的刘慧，是北京一家民营企业的职员，最近刚从合租的民宅搬出，换到月租4200元人民币的青年公 寓。这个不到20平方米的一居室空间，每月要耗去刘慧月薪的一半，但她依然认为物有所值。

　　 刘慧愉快表示，每月多掏1800元，换来舒适美好的每一天，当然值得。

　　 包括刘慧在内，许多90后舍得支付价格不菲的房租。据北京青年报报道，现在长租公 寓的主要租客年龄区间在22岁到30岁，房租在3500元到7000元左右，90后占据相当大的比重。

　　 目前，长租公 寓可以提供保洁、家修、搬家等服务，同时设有停车位、健身房、休闲区、会客厅、餐吧等公共区域，还会定期举办一些社群活动。如此丰富的配套，也让租房也变得乐趣十足。

　　 刘慧还给出了不买房的另外一层考虑——买不起，何况买房也不划算，她租房小区的二手房均价近7万元一平方米。如果购买一套60平方米的一居室，至少要420万元。她用经济账说明租房远比买房明智：

　　 “即便父母有钱先付120万元，剩下300万元分30年还房贷，月供还要1.8万多元，而300万放在银行理财，每月可以进账1.5万元。”

　　 这样的算账方法，可能和80后、70后不太一样。90后的前辈们算法是：420万元的房子，如果不买，将来可能涨到800万，买晚了就再也买不起了。

　　 (每日经济新闻网)

　　资料图：置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

　　26日，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。业内人士表示，“租售同权”或“租购同权”概念的正式提出，进一步凸显租赁在住房供应体系中的重要性，立法完成后“租售同权”或进一步推广。

　　中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，租购并举是房地产长效调控的政策之一，这一政策预期肯定有利于提高租房者权益，稳定租赁关系，增加租赁房源，有利于房价的稳定。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉也认为，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措，增加房屋租赁市场的有效供给，能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，更好地满足城镇居民，特别是“新市民”的住房需求。

　　住建部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，我国城市租售比悬殊，因此对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨。所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。

　　值得注意的是，康俊亮指出，从提出到落地成为普惠百姓的重要政策，需要靠部门合力，单靠房屋主管部门无法解决附加于住房的户籍、学位、社会保障等差异带来的不同权问题。也有业内人士表示，为了避免给公共资源供需造成更大压力，应多方面进行改革。例如规定租期年限，以及提供租房缴税凭据，以防假合同争取入学名额等。

(经济参考报)

　　7月的一个下午，邵伟(化名)一如既往坐在自己的办公室里，摆在他办公桌前的是一份长租公寓的调研材料。他站起来看着窗外的阳光，他的思绪也开始不那么宁静。

　　“这是我们上海公司给我做的调研报告，那么多公司都在做长租公寓，我们也考虑要战略进入。”邵伟见到记者，笑着说道。

　　作为一家知名房企的高管，邵伟正在思考企业的下一步战略。一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大。而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，开始摆入他们公司的日程。

　　第一财经记者注意到，从去年开始，万科、龙湖、旭辉等房企都不断开始布局长租公寓。越来越多开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。

　　链家研究院院长杨现领认为，新的房地产阶段已经到来，租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

　　战略进入

　　“前几年基本上都没办法盈利，但是随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的。”龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)CEO邵明晓告诉记者。

　　在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。随后，龙湖开始不断布局自己的“冠寓”。按照龙湖的规划，除了已布局的重庆、成都外，“冠寓”还将聚焦北上广深四大一线城市，及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市。

　　这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。

　　万科是最早进入长租公寓市场的玩家。2015年其就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，形成统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。

　　万科2016年年报显示，在2017年公寓业务将加速规模扩张，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。

　　也有开发商正在加速进入，作为进入公寓行业的后起之秀旭辉领寓，在半年时间规模已达到5000间，并提出5年20万间集中式公寓，进入行业前三的业务目标。

　　根据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

　　“房企进入长租公寓将让那些创业型长租公寓生存困难，开发商战略进入前几年即便亏钱也无所谓，可是对于还需融资的品牌公寓就举步维艰了。”易居中国CEO丁祖昱告诉记者。

　　等待风口

　　房企也知道这个行业是微利，甚至可能亏本，但是每一个人都在等待风口。“如果你没有在红利收割期来临之前提前布局，那你怎么可能享受到事后的红利呢。”一位房企高管坦言。

　　巨大的租赁市场目前还是蓝海，和发达国家比，目前国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中，未来的前景可以预期。

　　链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

　　行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无人不想分享。房企自然也看到了这个市场，布局速度越来越快。

　　从政策看，国家也正在不断支持租赁市场的发展，很多房企预计，未来租赁市场还将有税收优惠等利好出台，进一步支持租赁市场的完善。

　　“长租公寓是个长期的事情，也许你刚刚拿下的物业租金并不高，但是随着城市发展，这里的人口还会聚集，公寓每年的租金上涨可期。同时，对于企业而言未来会的技能越多，对于未来的土地项目获取也越有益。”邵伟这样理解。

　　此前，一轮资本进入曾经让长租公寓成为焦点，各类创业公寓品牌层出不穷，并开始创造以“增值服务”为盈利点的商业模式，试图摆脱二房东身份。而房企进入则显得简单许多，更多的是考虑租金收益。

　　杨现领此前接受第一财经记者采访时表示，集中式长租公寓的租期一般为10～15年，通常的回本周期是5～6年，如果运营得好，3～4年就可以开始盈利了。

　　旭辉做公寓则考虑两个指标，一个是IRR要达到15%以上，一个是在签约年限的一半以内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。

　　风口什么时候来临，大家都不知道，但是越来越多开发商都看到这个蓝海市场。“回报率很稳定，资产会增值。”旭辉集团董事长林中这样评价长租公寓。

　　新的增长点

　　克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

　　融信中国执行总裁吴剑表示，自持也并非全是坏事。房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲部分销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。

　　今年5月，融信在杭州空港拿的地要求自持67%左右，由于紧邻地铁、萧山机场以及萧山产业园，如果做长租公寓，回报率也比较可观。

　　随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续，月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

　　但是，这些“自持项目”对开发商的自身实力和资本运作实力提出了新的挑战，对房企的开发模式，特别是不动产的经营模式提出了新要求。

　　同时，目前长租公寓的盈利模式单一，租金为主要的盈利来源，但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高，投资回报周期长。

　　世联行2016年年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

　　根据明源地产研究院对旭辉的领寓分析指出，未来长租公寓将引进一些夹层的资金，就是用基金的模式来做。因为现在资本也在寻找好的投资项目，领寓的项目与地产相比收益是清楚的，而且带有长期租约，投资机构更放心。这类大的资产管理公司是领寓融资的一个重点，因为成本也不高，远低于目前公寓运营商融资成本，可以用作夹层资本。因此，平时的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金，大大减少了自有资金的消耗。同时，目前很多公寓更是把租金打包成金融产品，进而和银行合作，来进一步融资。

　　而业内普遍认为，最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。因此，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。

　　原标题：卡位租赁市场：房地产“最后的红利”

(第一财经APP)

当传统酒店行业和新崛起的短租行业已经不可避免的进入了竞争时，原本与这两方没太多交集的长租公寓却也开始谋划做起短租生意，眼看着要加入酒店与短租平台的混战中。

7月18日，华住集团总裁兼城家CEO金辉在接受澎湃新闻采访时宣布，原本专注于长租行业的城家公寓，即将进军短租行业。不久之后，城家公寓平台上所有房源都将同时提供长租和短租两种租赁模式。城家公寓也将是全国第一家采用长租和短租并行模式的房屋租赁平台，但金辉预计，涉足短租行业将是未来长租公寓发展的大势所趋，入局者将越来越多。

与此同时，金辉还透露了华住集团的最新发展规划，华住已有意在房地产开发和投资领域有所布局。

租赁需求变化快，有长租平台超过10%的收入来自违约金

城家公寓于2015年由华住酒店集团与IDG资本共同投资创建。其创立也意味着凭经济型酒店汉庭发家的华住集团，正试图对酒店以外的非标住宿领域做新的尝试。

事实上，华住集团早已多次对外公布过试图探索除酒店业之外，其他住宿类别的可能性。而参与创建城家公寓，便是其进军长租公寓的一番尝试。

但显然，无论是华住还是城家公寓本身，都并不满足于长租领域，而是开始将触角伸到了当前风头正盛的短租行业，与传统酒店和Airbnb、途家、小猪短租等互联网短租平台分羹。

城家公寓打算把平台上所有的房源都同时开发长租和短租两种模式，前者按月计费、后者则按日收取租金。目前其APP已经完成了更新，加入了短租板块，网页平台则也在更新之中。

金辉透露，之所以采取长租和短租并行的模式，是顺应了年轻人们变化越来越快的生活节奏。“据我们了解，一些长租平台居然有10%以上的收入来自于租客们的违约金。许多年轻人，换个工作，换个男朋友、女朋友都会改变租房需求，而最近几年，这种需求变化表现得越来越快，改变成了一种常态。”

金辉说，这个数据让他也曾感到惊讶，但却也预示着长租公寓需要引入更为灵活的经营模式，以适应市场的需求。

预计未来会有更多长租公寓同时做短租生意

也正是因此，金辉相信，未来进军短租领域的长租公寓平台绝不会只有城家公寓一家，行业竞争激烈在所难免。城家公寓需要做的显然是在同行还没出手时，抢占这一市场先机。同时它也能够借助长租和短租互补的模式提高出租率，尽快实现盈利。

“我们计划在今年实现全面盈利。但长租和短租两种模式要协调好，在管理和技术上并不容易。” 金辉说，“系统背后有从收益管理、定价模型到销售渠道以及运营管控支撑、服务内容的整个完整的闭环设计，它不是一个单一的、简单的系统，而是驱动着所有产品的服务、定价和销售，最后让客户享受最恰当的服务和高性价比的产品。”

金辉介绍，华住在酒店领域精细化管控、成本管控方面的经验将为城家公寓此番转型带来帮助，他同时强调，由于城家天生具备了华住集团中短租客户的资源，因此在客户的获取上也具有便利。

华住集团将布局房地产开发和投资

就在今年7月初，城家公寓宣布完成5000万美元（约合3.37亿元人民币）的pre-A融资，由华住酒店集团和IDG资本增资。对于此次融资的资金用途，金辉称，将主要用于房源的拓展。

根据该公司提供的数据，城家公寓目前已经开业22家，签约50家，主要分布在一线及1.5线城市，开业3000间房左右，2017年计划增加至1万间。

“一线城市将迅速辐射我们的产品；另外，融资后将打造更高效的互联网应用的技术和平台；第三是增强服务能力。”金辉称。

至于未来房源是否是自有物业，金辉则强调，城家未来更多地是做品牌和管理上的服务。但作为华住集团总裁的金辉同时透露，华住集团则有意布局房地产领域，将和地产持有基金或地产开发商一起做资产的持有和开发上的合作。显然，凭着酒店业起家的华住集团不但已开始布局长租、短租和民宿等非标住宿领域，更是谋划着将其经营业务扩展到更多类别。

但金辉表示，暂时不会涉猎金融等领域，“金融只是我们发展的工具，不会把它做成核心，因为我不是金融企业，我本质是做服务的企业。”

(澎湃新闻网)

　　（原标题：毕业季催热租房市场 今年你的房租上涨了吗？）

　　中新网北京7月27日电(种卿)随着毕业季的到来，大量高校毕业生涌入住房租赁市场，在一定程度上影响了住房租赁的签约量和租金走势。业内人士分析称，6月份一线城市和重点二线城市的租金价格开始由降转升，在6、7、8月的传统租房旺季，承租人议价空间有限。

　　6月份，北京、深圳18-25岁本科、硕士毕业生在各年龄段房屋承租人中的占比明显上升。来自链家研究院

　　毕业季催热一线城市住房租赁市场

　　链家地产研究院提供给中新网记者的数据显示，相比4、5月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市6月份的普通住房租赁(整租)成交量明显上升，其中，北上广的普通租赁成交量均较5月增加了千余套。

　　按年龄段来看，18-25岁本科、硕士毕业生在各年龄段承租人中的比重有所上升。以北京为例，6月份，北京22-25岁的承租人占比由5月的7.7%升至9.5%；深圳毕业季租房需求增幅更明显，22-25岁承租人签约占比由5月的10.5%升至14.8%。

　　来自伟业我爱我家集团市场研究院的数据显示，5-6月北京住房租赁交易量持续增加，其中6月环比增长6.3%，较去年同期增长26.8%，租赁市场整体交易规模不断扩大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖剖析了北京住房租赁市场升温的原因：一是流动人口依旧庞大，租赁需求基本规模较大；二是毕业季到来，大学生租房需求正集中释放。

　　资料图：毕业生们在校门高呼“我们毕业了”。莫小布 摄

　　重点城市租金由降转升 租户议价空间小

　　需求增加意味着租金将更为坚挺，承租人议价空间被压缩。在北京工作多年的尚女士对此深有体会，“毕业季找房子，租金都不太划算，且不容易讲价，甚至到10月份都难降，租金最便宜的时候往往在过年前后。”

　　“按照往年惯例，6、7、8三个月住房租赁成交量能占到全年的近一半。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，住房租赁普遍是签约一年，次年多数租户还会在这段时间续租，所以租金一般会明显上涨一波。如今，租赁市场房源大多控制在代理公司手里，租户议价空间越来越小。

　　余荣刚刚完成了他在北京金台路延静里小区一套60多平米住房的续租。由于跟房东关系不错，房租只涨了200元/月，但续租后每月租金也达到了5600元。“房子是跟房东直租的，这个涨幅还算能接受。”

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，6月份北京月租金均价环比5月份上涨1.3%。而从全国范围来看，房租同样呈上涨态势。国家统计局发布的6月份居民消费价格指数显示，当月租赁房房租同比上涨2.9%；上半年，全国房屋租赁价格整体上涨3%。

　　“与4、5月份短期租金小幅下滑不同，6月份，一线城市和部分热点二线城市租金逐步回升。”安居客房产研究院首席分析师张波告诉中新网记者，这与高校毕业生步入社会造成的需求增加有直接关系。

　　资料图：正在建设施工中的工地。中新社发 张云 摄

　　房租到底有多高 要跟收入比了才知道

　　一线城市工作的人们，每月都有一大笔钱花在了房租上。这是很多上班族面临的现实问题。

　　房租到底有多高，还得跟居民可支配收入对比了才知道。上海易居房地产研究院近日发布的《全国50城房租收入比研究》报告显示，6月份全国50个城市超七成房租相对收入较高。

　　其中，北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市；34个城市房租收入比在25%-45%之间，属于租金相对过高城市，包括海口(41%)、兰州(40%)、哈尔滨(38%)、广州(38%)等；其余12个城市房租收入比在25%及以下水平，属于租金相对合理城市。

　　易居研究院研究员王梦雯分析称，全国50个城市中超七成房租相对收入较高，说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。因此，要大力发展住房租赁市场，这既要结合市场化手段，又要考虑加强政府扶持力度，针对不同租房者制定差异化补贴政策。

　　北京市某公租房项目管理处门口。中新网种卿 摄

　　出招发展住房租赁市场 租房者迎来春天？

　　在楼市调控加码的大背景下，多地频频在住房租赁市场出招，楼市关键词也在“因城施策”基础上叠加了“购租并举”。

　　7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，就承租人子女就近入学、公积金支持租赁住房力度、保障承租人稳定居住权等16个方面提出具体要求。

　　三日后，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，诸多改革亮点集中呈现，包括搭建政府住房租赁交易服务平台，多渠道增加新建租赁住房供应，等等。

　　住建部有关负责人最近也通过媒体表态称，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

　　在链家研究院院长杨现领看来，这些极具针对性的举措旨在优先满足公租房保障对象和新市民的租赁需求，主要是流动人口、大学生等人群。而这类需求具有明显的偏好特征：流动性强，平均换租周期6-8个月；租金支付能力差，一线城市单间承受能力在3000元左右，二线城市在1500元左右；通勤便利性要求高，靠近交通枢纽。

　　“短期来看，租赁市场恐怕不会立即发生较大变化，但从长远来看，租赁政策的逐渐完善会对平稳租金以及健全租赁市场发挥重要作用。”张波说。(完)

(中新网)

前不久，一份《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》在网络上流传，引起广泛关注。

通知中明确“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格；同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续，司法拍卖的成交确认时间在通知执行日之前的，不执行住房限制转让政策”。

通知的抬头是“南京市房地产市场综合执法办公室”，发文时间是6月7日。

有意思的是，网上流传了另一份文件——《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》，该通知内容显示，这是今年5月31日江苏省高级人民法院（以下简称“江苏高院”）在江苏法院系统内部下发的文件。

该文件表达的内容恰恰与“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知内容相反，两者时间间隔是一周。

近年来，全国各大城市针对房地产市场推出各项限购政策，“司法拍卖房”是否受限购政策调整，引起社会关注。

房管部门和法院“掐架”

中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院的文件专门提到，近日，个别地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，不经请示上级法院，在拍卖公告中作司法拍卖房产也适用住房限购政策的特别提示，严重影响了司法拍卖成交率及司法财产处置工作。

这份文件的观点是，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为。个别地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不受地方性房产限购政策的影响。

文件还要求各级法院在司法拍卖中严禁出现司法拍卖适用房产限购政策的说明或特别提示，在竞买人咨询或现场看样时应当作出司法拍卖房产不受限购政策影响的肯定性答复，鼓励竞买人积极参与竞买，消除后顾之忧。

日前，江苏某地中级人民法院向中国青年报·中青在线记者证实，收到了这份内部文件。对于为何出台这份内部文件，江苏高院未予以回复。

中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院这份内部文件的依据是，司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，不动产登记仅为协助执行行为，并不会对物权变动产生影响。

这份内部文件还指出，执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后，应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产登记部门应当依法办理登记，拒不协助办理登记手续的，依法采取强制执行措施。

针对江苏高院的“内部文件”，“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知显得“火药味十足”。

中国青年报·中青在线记者并未在相关网站查询到该通知的相关信息，南京市房地产市场综合执法办公室的工作人员说，这是内部文件，没有公开。

公开资料显示，2016年10月8日，为应对房地产市场调控，南京市政府房管局成立内设机构——南京市房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局长任办公室主任，建委、物价局、国土局都有副局长担任副主任。

中国青年报·中青在线记者注意到，该办公室的这份通知发送给南京市中级人民法院、南京市国土局、南京市司法局，各成员单位，各区房地产市场综合执法办公室，并规定从6月10日开始执行。

要求“司法拍卖房”限购是否有法律依据

关于“司法拍卖房”，目前多数城市的做法是遵守法律规定，不予限购。如西安在2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中明确提出，通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制。

2016年11月10日，杭州住建局官网也明确答复“司法拍卖住房不在限购范围内”。

但是，北京、广州、深圳、厦门、南京等10多个城市要求“司法拍卖房”限购。

今年4月27日，北京多部门开会后决定，法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。

司法拍卖，即法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。

物权法规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

民事诉讼法规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

根据上述法律规定或司法解释，司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策影响，产权过户协助执行单位必须配合办理相关手续。

无论是物权法规定，还是最高法对民诉法的司法解释，都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定，在现行法律规定上也毫无争议。

“法院是有道理的”

“这是因为法院和行政部门实施上有不一致的地方。”北京市律师协会副会长邱宝昌说，法院是依据拍卖法来执行。拍卖法规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。司法拍卖要让债权人的利益最大化。拍卖是一种执行程序，要的是价值获得最大化，价高者得。“如果是限购的话，不是价高就能得到，这就是不一致的地方”。

“限购是政策，不是法律，是一种临时性措施。”邱宝昌解释，从调控角度来说，政府为了平衡房价，作出适当的行政行为是可以理解的，但要注意这种政策的法律依据是否充分。

“从大的法律方面来讲，法院是有道理的，有法律依据的。”邱宝昌说。

清华大学法学院教授王亚新认为，对这两种说法不能简单地判定哪个对、哪个错，也不能说政府和法院在“打架”，应该讨论的是要走什么程序解决问题。

王亚新说，地方政策出台有其考虑，对此应该给予理解。地方政府有权制定政策，这在他们的权限范围内，“但发一个文件就把全国性法律给抵消了，这肯定不行”。

王亚新建议，如果有人通过司法拍卖购买房屋，办不了产权证，他可以去法院提起行政诉讼，再由法院来判决，究竟是否要服从限购。司法拍卖究竟属于哪种性质，与一般市场上自由买卖是否等同，这个要根据具体案件、具体证据来具体分析，不能一刀切。“要按法律程序一样一样来解决，依法办事”。

对于社会上一些人利用司法拍卖“钻空子”，王亚新说，这就需要作调查，比如南京每年究竟有多少“司法拍卖房”，占交易总量的多少，“通过这种办法来衡量，再作决策”。

王亚新认为，“司法拍卖房”的数量其实是很有限的，不会构成对限购政策大面积的突破。有人通过法院拍卖让相关资产解冻，再次发挥作用，这没有妨碍公共秩序。

(中国青年报)

幸福如期而至，给自己和家人一份惊喜。汇福悦榕湾(楼盘资料)二期首批楼栋完美交房后，在翘首期盼中，7月26日，又迎来了后续楼栋的交付。从房子的精工品质到贴心服务，汇福悦榕湾将精致服务融入到流程细节之中，欢迎每一位尊贵业主的幸福回家。

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作为京东生态核心大盘，汇福悦榕湾交上了一份满分答卷，以精工匠心、品质配套为业主们兑现幸福生活，助力每一位业主开启美好时光。

“雄安新区”规划后河北众多周边区域近水楼台直接受益，有媒体透露，今年年底通州906平方公里的整体设计，以及北三县在内的区域总体规划都将完成。整体区域利好的带动，以及限购政策的双重作用下，环京楼市将出现怎样的变化？总结上半年环京楼市土地市场状况，或许能预测未来环京楼市走向的端倪。

1 廊坊全市

根据北京中原市场研究部的最新统计，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，规划建筑面积1097万㎡，同比增长30%，与2015年同期持平。其中成交土地179宗，规划建筑面积781万㎡，同比增长8%，绝对量处于较低水平。

从近三年土地成交结构来看，今年上半年廊坊住宅用地成交规模占到整体土地成交规模的68%，高于过去两年。工业用地到17%，较过去两年呈现明显回落，商办用地仅占到8%，较过去两年10%的水平略有回落。

住宅供求规模均高于前两年 楼面价同比上涨50%

今年上半年，廊坊住宅用地推出128宗，规划建筑面积741万㎡，同比增长24%；成交95宗，同比增长9%。供求规模均高于过去两年同期水平，其中6月成交放量，共计36宗，规模处于近一年来单月最高水平。其中，固安占到28%，永清、安次、文安、霸州占比均在10%以上。相比2016年，固安占比下降5%，香河、大城占比也明显回落；安次、永清则提升了9%。

全市成交的95宗住宅用地总额达到103亿元，绝对量处于2010年以来同期最高，同比增长64%。安次区因价格优势，吸金28亿元，占到全市的28%，占比较去年全年显著提高23%；固安因规模优势吸金20亿元，占全市19%，但较去年占比明显回落。

从成交价格看，上半年廊坊住宅用地楼面均价大幅上涨1924元/㎡，同比上涨50%，较2016年上涨64%。除霸州、广阳楼面价较2016年下跌外，其他区县均上涨，其中安次、文安涨幅显著，安次楼面均价达到3948元/㎡，较2016年涨幅近2倍。

北京中原市场研究部的数据显示，今年廊坊地区成交的住宅用地平均溢价率达到26%，较去年提高14%。 安次、永清、香河等地土地市场较热，其中安次上半年平均溢价率达到58%，较2016年大幅提高。

高总价地块主要位于安次区，部分地块溢价率超过100%，高单价地块主要位于安次、固安，安次楼面价接近1万元/㎡。

商办用地价格回落

上半年，廊坊商办用地推出33宗，规划建筑面积74万㎡，同比减少7%；成交20宗，同比下降20%。供求规模低于2011今年以来同期水平。廊坊商办用地主要集中于固安，成交面积占全市84%，占比较去年显著提高。

成交的20宗商办用地总额为7亿元，同比下降26%。固安因成交面积占全市8成以上，成交额占全市商办用地成交总额的7成。

数据显示，上半年廊坊商办用地成交楼面均价同环比回落，同比下跌6%，环比下跌23%，绝对量1126元/㎡。相比2016年，固安跌幅较为显著，下跌57%；文安涨幅突出，大幅上涨260%，香河价格较高，达到3506元/㎡，较2016年上涨35%。

成交的商办用地平均溢价率15%，较去年提高3%。文安商办土地市场热度较高，2016年平均溢价水平超过30%，2017年上半年大幅提高至124%。

2 廊坊市区

上半年廊坊市区（安次、广阳、开发区）共推出土地37宗，规划建筑面积188万㎡，同比增长64%，超过去年全年5%；廊坊市区共成交土地33宗，规划建筑面积162万㎡，同比增大幅长96%，超过去年全年13%。上半年供求规模均超过去年全年，但不及2015年同期。

根据北京中原市场研究部的统计，市区住宅用地成交规模占到整体土地成交规模的63%，占比较2016年提高3%，但较2015年下降16%；商办用地仅占1%，较过去两年有所回落；工业用地占到33%。住宅用地成交额达到35亿元，较去年全年增长74%，增幅高于过去三年同期水平。

住宅楼面价大幅上涨86%

上半年廊坊市区住宅用地推出14宗，规划建筑面积116万㎡，同比增长39%，较去年全年增长2%；成交12宗，同比增长85%，较去年全年增长19%。6月成交放量，共计5宗，规模处于近一年来单月最高水平。平均溢价率较去年提高33%至46%，成交楼面均价同比上涨86%，增长幅度达到3413元/㎡的较高水平。

商办用地溢价率保持低位

今年上半年廊坊市（市区、广阳区、安次区、开发区、示范区）全年计划供应商服用地2.5公顷，较过去几年20公顷以上的供应量大幅缩减。市区商办用地仅推出2宗，规划建筑面积1.6万㎡，同比下降56%；两宗地块分别于4月和6月推出，均当月成交。

上半年商办用地平均溢价率9%，较过去五年3%的溢价水平略有提高。成交楼面均价2809元/平米，同比大幅上涨107%。

由于供地量的大幅缩减致使出让金处于2010年以来同期最低，成交的2宗商办用地出让金4370万元，同比下降10%。

3 燕郊

仅推出4宗供应用地

上半年，燕郊仅推出4宗工业用地，规划建筑面积84万㎡，无土地成交。住宅用地无土地推出；商办用地无供应无成交。

4 固安

住宅楼面价下跌 商办用地规模增长

北京中原市场研究部的资料显示，上半年固安共推出土地67宗，规划建筑面积271万㎡，同比增长7%，共成交土57宗，规划建筑面积223万㎡，同比下降11%。成交规模占全市比重达到29%。

其中住宅用地成交规模占到整体成交的66%，占比较2016年提高9%，但较2015年下降26%；商办用地占比大幅提升至23%；工业用地占比较去年的35%明显回落。

上半年，固安住宅用地推出48宗，与去年同期基本持平；成交39宗，同比下降23%。住宅用地成交楼面均价为1335元/平米，同比下跌12%，但较去年全年上涨8%。固安限购限贷加码，土地管控力度强化，调控影响下地价走势趋稳，上半年平均溢价率为20%，虽较去年提高了4%，但溢价水平呈现逐月回落态势。

住宅用地成交额为20亿元，同比下降33%，规模占全市比重由2016年的34%下滑至19%。

相比住宅，上半年固安商办用地供求规模大幅增长，推出12宗，成交11宗，供求规模高于过去四年全年水平，创2010年以来同期最高。但成交楼面均价大幅回落，同比下跌52%至938元/㎡，溢价水平也呈现高位回落，由去年的18%降至5%。由于成交面积的大幅增长致zhuzh使上半年吸金5亿元，较去年同期增长6%，达到2010年以来同期最高水平。

5 香河

宅地成交为主 溢价率飙涨到30%

根据北京中原市场研究部的数据，2017年上半年，香河共推出/成交土地9宗，同比下降77%。 成交地块以住宅为主，占比逐年提升，上半年占据99%。

其中住宅用地推出/成交7宗，供求规模较去年同期分别下降74%、60%，均不及过去7年同期水平。成交额为8.7亿元，同比下降33%，占全市比重由2016年的16%下滑至8.5%。

住宅用地成交楼面均价为1801元/平米，同比上涨70%。平均溢价率结束过去两年低溢价或底价成交局面，上半年溢价率达到30%。

上半年，香河商办用地推出及成交均为2宗，供求规模处于近年来同期最低水平。由于成交面积的大幅缩减致使上半年土地出让金同比下降6成，仅2038万元，处于近年同期最低水平。

商办用地成交楼面均价同比上涨47%至3506元/㎡，达到近年来最高水平，香河商办地块热度升温，平均溢价率大幅提高至32%。

6 大厂

大力推宅地 土地供应逐年回落

2017年上半年，大厂仅推出4宗地块，全部为住宅用地，4宗地块均成交，成交量同比下降5%。2014年以来，大厂土地供求呈现逐年回落态势，2016年全年成交规模不及50万㎡，今年河北严控环京房地产开发，预计土地供应仍将趋紧。

大厂住宅用地供求规模均超过去年全年，成交额达到7亿元，较去年全年增加1倍，较2015年增长76%。4宗地块均底价成交，成交楼面均价为2606元/平米，较2016年上涨78%。

7 保定

3月29日，保定市中心城区2017年国有建设用地供应计划公布，土地供应规模较上年同期增加近7成。

北京中原市场研究部的最新数据显示，2011年以来保定土地推出量均高于成交量，市场呈现供过于求态势，而2017年上半年成交量同比增幅高于供应量，供需基本持平。

今年上半年，保定各类用地累计推出870万㎡，较去年同期增长2.5%，但不足去年全年的4成。而各类用地累计成交877万㎡，较去年同期增长11.1%，完成量同样不足去年全年的4成。

住宅用地成交量占全市成交总量的60%，占比较去年同期提升15.3%，增幅最大，其余三类用地占比均下降，其中商办用地卙比为21%，较去年同期下降11.1%，降幅最大。

各类用地成交楼面均价为1128元/㎡，突破千元/㎡，同比上涨1.23倍；平均溢价率为0.35%，较去年同期下降1.32%。平均溢价率走低。

住宅楼面价阶梯式上涨 6月达高峰

统计资料表明，2011年以来保定住宅用地推出量均高于成交量，市场略显供过于求。2017年上半年，累计推出525万㎡，较去年同期增长29.5%；累计成交509万㎡，较去年同期增长45.8%。3月、5月成交量较高，均超过100万㎡；6月成交96万㎡，同比下降5.7%，环比下降6.6%。

上半年保定住宅用地成交楼面均价为813元/㎡，较去年同期上涨37.6%。今年一季度成交楼面均价阶梯式上涨，6月成交楼面均价为1464元/㎡，为近年以来月度最高水平，环比上涨1.4倍，同比上涨2.2倍。而上半年住宅用地平均溢价率为0.29%，较去年同期下降0.45%。

数据显示，高碑店市累计推出148万㎡，完成2016年7成以上供应规模。市南区、清苑区分别累计推出93万㎡、66万㎡，均超过2016年全年水平。满城区累计推出39万㎡。2017年上半年定兴县、涿州市、安国市等11个县市没有住宅地块推出。

从成交价格情况看，中心城区成交楼面均价高于其他县市，除满城区、徐水区外，其余城区较2016年均有下跌。北市区成交楼面均价为1827元/㎡，位列各区域最高水平，较2016年下跌36.8%；新市区成交楼面均价为1691元/㎡，较2016年下跌57.9%，在各城区中跌幅最大。2017年上半年曲阳县平均溢价率为1.26%，其余区域均在1%以内。

高价热销商办地集中中心城区

2011年以来保定商办用地推出量均高于成交量，但近两年供求关系趋于平衡。2017年上半年，累计推出181万㎡，较去年同期下降24.2%；累计成交176万㎡，较去年同期下降29.7%。6月成交117万㎡，同比增长46.7%，环比增长6.6倍。其中南市区累计推出8宗，规模最大，新市区累计推出6宗，供应规模为去年的6成；高碑庖市、定州市均推出7宗，满城区、清苑区、定兴县等12个区域无商办用地推出。高总价地块、热销地块多位于中心城区。

上半年保定商办用地成交楼面均价为2786元/㎡，受中心城区集中成交影响，同比上涨3.5倍。6月受中心城区莲池区和竞秀区集中成交影响，成交均价大幅上涨至3925元/平方米。上半年商办用地平均溢价率为0.49%，较去年同期下降2.72%。

保定中心城区成交楼面均价高于其他区域，其中南市区成交楼面均价为4463元/㎡。上半年新市区成交楼面均价为2758元/㎡，较2016年上涨85.8%；涞水县、曲阳县等10个区域成交楼面均价均在900元/㎡以下，其中阜平县、望都县成交楼面均价分别为209元/㎡、442元/㎡，较2016年分别下跌82.6%、71.2%，跌幅较大。

此外，各区域溢价率维持低位，其中曲阳县、安国市平均溢价率分别为3.24%、1.92%，其余区域均在1%以内。

8 张家口

根据北京中原市场研究部的统计，2017年张家口计划供地面积478.56万㎡，同比下降24%。住宅用地面积计划供应222.7万㎡，同比上升88%，供应占比达47%，占比同比上升了26%。

2017年上半年张家口共推出土地169宗，同比上升4%；共成交土地110宗，同比下降11%。 其中住宅成交占比74%，商办用地成交占比6%，工业用地成交占比20%。

住宅推出94宗 溢价率创7年来新高

上半年张家口共推出住宅用地94宗，同比上升17%；共成交土地70宗，同比下降6%。

住宅成交额高达36亿元，同比上升36%，达到2016年成交额的一半。 2017年上半年平均溢价率高达88%，是近七年平均溢价率最高的一年，市场热度走高。

北京中原市场研究部的数据显示，上半年张家口住宅成交楼面价高达929元/㎡，同比上升44%，是近七年成交楼面价最高的一年； 除去2013年，近几年成交楼面价保持上涨趋势，土地成本逐年升高，这代表着土地市场热度癿升高。高价地块集中于宣化区、桥西区和万全区，成交面积大的地块集中分布于桥西区。

商办用地供大于求 楼面价持续走高

2017年上半年张家口商办用地共推出规划建筑面积面积达73.93万㎡，同比上升56%，成交规划建筑面积30.07万㎡，同比下降82%。商办用地近年来一直保持供大于求趋势，成交面积有减少趋势，市场热度降低。

上半年商办用地成交额高达1.5亿元，同比下降89%，仅占2016年成交额的11%； 2011-2017年上半年年商办用地的成交楼面价逐年走高，达到507元/㎡； 2017年上半年成交楼面价涨势放缓，同比上涨1%。

9 预测

河北发文表示要严控京冀交界地区严控房地产开发建设、严控人口。如廊坊部分环京区县2017年供地计划增量用地大幅缩减，市级同比减少50%。目前根据北京中原市场研究部的数据统计，上半年廊坊地区、张家口、保定三地土地市场，已经推出2723公顷土地，而成交土地也已经达到2153公顷（北京今年全年计划推出1200公顷）。

土地市场管控力度的加大，促使部分房企通过开发特色小镇，参不产业园区、产业新城加速布局环京市场。

而保障房供应将增加，有望平抑房价稳定市场预期。河北发文明确加快公租房分配速度及棚改力度，廊坊、保定、张家口三地今年供地计划均提高保障房用地供应量。

香河、大厂下半年供地压力较大。香河2017年上半年住宅用地供应完成全年计划23%，大厂完成22%。政店推进征地信息公开平台建设，土地市场将更趋规范。

保定商办用地已完成51%，住宅用地完成44%，下半年商办用地和住宅用地供应量与上半年基本持平，成交量与上半年基本持平。

2017年上半年中心城区各类用地仅完成全年供应计划的26%，下半年工业用地、公建用地、交通用地等供应压力较大。

雄安新区的设立给大保定带来重大的发展机遇，在服务新区建设过程中加快自身经济快速収展。在供应端，雄安新区未来必然是一个巨大的市场，市场将会产生大量的需求，保定需提升自身实力，快速融入雄安发展大潮中。对供给侧来说，雄安的教育、科研、医疗等方面将来都会走在全国前列，随着雄安新区产业规划癿逐步落实，企业的进驻驻和人才的流入，周边辐射作用促使城市圈快速出现，未来大保定经济发展将会迎来崭新的一面。

张家口冬奥会之前价值不跌，旅游产业发展潜力大；和雄安新区共同承接北京非首都功能。经历过2016年的大涨，目前张家口市场价格水平较高，在售新盘多为尾盘；限购环境下，投资客资格受限，市场逐步趋向理性。

销售额过千亿的房企在市场和政策博弈中似乎高歌猛进，然而高度依赖土地储蓄和开发导致的后继乏力隐忧显而易见。快速复制、遍地开花的商业地产模式也是困难重重。

此时此刻，在北京一个占地不过15公顷的项目显得更加独行特立：因为在这方有限的地块上上，这个项目为城市提供了3万多个就业岗位，每年为国家带来超过80亿元的税源，每年为企业带来超过10亿元以上的租金收入。

这就是北京华贸中心。其发展后劲更是令业界称道，以华贸中心主力店北京SKP为例，2016年销售额达到96亿元，而2017年十周年庆期间单日最高销售额已经突破4.6亿元再创新高，成为代表未来发展方向的时尚高地。

一位年销售额超过千亿的房企老总不无羡慕的表示，在他们企业需要1500亩土地、用三年的开发周期才能勉强实现华贸中心现在一年的利润，而土地供应不可能永无止境。

华贸中心的可持续发展模式奥妙何在？

差异化前瞻性定位开启领先战略

2002年北京华贸中心项目启动时，基于当时的市场环境，位置又处在城乡结合部，周边没有成熟项目，因此在项目定位上，大多数人都主张做住宅产品，以迅速取得经济效益。

但在创始人房超看来，这个地块处于长安街延长线和四环交汇的节点上，位置非常好，而如果单单建成住宅区，所给区域的带来价值不会太大，同时会对区域的交通、服务等方面会带来很大的负担。而如果建设高端产品，会促进区域可持续性发展。

正是基于这种前瞻性的视野，才确立了把华贸中心打造成大型高端城市综合体的定位。

为了打造一个世纪不落后的作品，华贸中心更是整合了国际一流团队参与设计。加盟的世界顶级团队包括美国KPF、英国BENOY、美国EDAW、MVA WSP、第一太平戴维斯（FPD）等等，使整个百万平米建筑集群在众多世界级设计大师精心设计之后，融合了领先当今世界建筑潮流的新理念、新技术、新手段，成就百年建筑精品。

而且，迥异于CBD大多数物业以卖房为目的开发模式，华贸中心始终强调其百年品牌的经营理念，着眼于物业的后期经营与管理，注重品牌之长期经营。

这样一条内地尚无先例的开发模式在当时注定是孤独的。所以十年前，当北京SKP在尘土飞扬的大望路开业时，华贸模式还不为人理解，遭受到的更多是质疑。

如今，由北京SKP、华贸购物中心、华贸广场、华贸写字楼、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、华贸公寓等组成的华贸中心，形成了与世界同步的国际商圈，产生可观的社会效益、经济效益，提升了城市的国际化形象，在喧嚣的商业地产领域走出一条独具特色的道路，探索出引起业内外高度关注的华贸模式。

整合优势资源实施开发建设招商运营一体化

做市场上最好的作品，是华贸中心初衷。规划设计阶段，即以当时北京最高的设计费聘请美国KPF为华贸中心做整体设计，写字楼设计部分更是细化到每一张施工图。天价设计费的背后，是华贸中心创始人房超先生“筑经典之城”的决心。

作为高端城市综合体，华贸中心是典型的“城中之城”。在国际甲级写字楼上班，在购物中心体验时尚休闲生活，在国际酒店举办商务活动，在闹中取静的公寓区居住，成为典型的华贸生活方式。

为了实现每一板块都是量身度造，华贸中心整合国际优势资源，创造性的实行规划设计、开发建设、运营管理一体化，打造各板块品质高度一致、优势互补的生态圈。

华贸中心同时引入丽思卡尔顿、JW万豪两座国际五星级酒店，提升城市商务接待的国际化水平；集聚CHANEL、LV、PRADA、ARMANI、APPLE近2000个著名时尚品牌，商铺出租率达到100%；吸引德意志银行、蒙特利尔银行、澳新银行、强生、NBA、TESLA等500多家知名企业、跨国公司落户，华贸写字楼签约入驻率常年保持在99%左右；甄选NOBU、大董、北京宴等108家中西餐饮店，成就城市美食中心……

当前，华贸中心已与众多国际品牌、跨国公司形成长期合作关系，拥有独特的国际优势资源，具备快速完成招租招商的能力。

持续提升运营水平保持国际前沿水准

与住宅地产全然不同，完成开发建设只是商业地产最基础的环节，只是万里长征的第一步，旷日持久的运营管理才是真正的挑战。在华贸模式中，“持续提升”是最核心的内容。

长期与十几家国际顶尖设计团队合作，为国际品牌、跨国公司量身建造理想空间，是华贸中心完成高端定位的基石，而持续提升管理、品质、服务水平，保持与巴黎、纽约等国际大都会生活方式的零时差，才是华贸获得了良好的社会效益、经济效益的决定因素。

自2007年整体投入运营之中，华贸中心每年都投入巨额资金进行品质提升、品牌优化调整。事实证明，唯有如此方能硕果累累。作为华贸中心的主力店，北京SKP连续6年蝉联中国百货单店销售额第一名，2017年有望角逐全球百货冠军。华贸写字楼是政府指定的国际金融品牌聚集区，名列中国超甲级写字楼综合实力TOP20第二名。丽思卡尔顿、JW万豪酒店是世界政要、社会名流下榻之地，国际高端商务活动首选，成为万豪中国区酒店运营典范。

秉承“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的理念，基于对城市发展趋势、消费升级特征、未来商务模式的深入研究，华贸中心未雨绸缪、居安思危，引入更具品质感、体验感的时尚品牌、餐饮品牌，严格把控入驻企业品质，不断提升个性化客户服务，客户满意度逐渐攀升。

社会效益与经济效益并举，使得华贸的模式获得了源源不断内生发展动力。