北京作为三千多年的古城，风水好的地方不在少说，但要说上风上风，那必属京北的温榆河畔。

温榆河与明十三陵

明十三陵被后世公认为把风水精髓发挥得淋漓尽致，也是中华风水文化极致的表现。陵墓群之所以选定在今天的位置，有两大决定因素：一是有山，北、东、西三面环绕，朱棣定名为天寿山。二是陵前地域宽阔，有水蜿蜒流过，这就是温榆河。天寿山主峰海拔700米，山势延绵，草木丰茂，犹如龙腾一般。而决定这条天龙生死的却是它面前的河流：水直则龙死，水聚则龙住，水去则龙行；有起有落，有粗有细，有曲有直，有开有合，起伏弯曲活动为真龙——温榆河恰好丝丝扣扣全部吻合。众多温泉溪流从天寿山溢出，汇集到陵墓前的温榆河道，然后逶迤向东南方向流去，天子墓葬非此地莫属也。

温榆河与清朝行宫

2014年6月，著名清史学家阎崇年向各界宣布，300年前康熙晚年在温榆河南岸兴建了行宫、王府、城墙、护城河、庙宇、营房等；而紧接其后的雍正元年，理王弘皙的王府也建在了这里。温榆河再一次担当起装点皇威的特殊使命，而那座御码头，该是见证了康熙帝乘船渡河，前往小汤山温泉和承德避暑山庄的历史。其实，在温榆河畔建行宫康熙并不是首创者。早在之前一百年，明嘉靖皇帝就在温榆河的下游沙河建有行宫一座，名为巩华城，并设官戍守。

温榆河与最大湿地公园

新时期，为加强落实生态环境保护优先战略，打造世界一流的和谐宜居之都，提出了建设温榆河森林湿地公园的规划。温榆河森林湿地公园，西起来广营北路，北至温榆河、清河，东至京密路，南至机场南线及规划景观大道，占地18000亩，由市规土委牵头，参照西溪湿地，进行国际招标。将是亚洲最大的城市人工湿地公园，也是朝阳区的百年工程，成为朝阳区的百年工程和北京市的一张“金名片”。

从建设进度看，2017年底，完成公园设计方案征集，将京承高速路西侧约1500亩用地建设成为湿地保育区和体验区；2018年，启动绿地、水系及基础设施建设；2019年，初步形成公园生态环境面貌，启动配套服务设施建设。

而温榆河森林湿地公园的受益者，是沿线的朝阳孙河板块和通州的运河板块，尤其是孙河板块，该板块紧邻温榆河森林湿地公园的最宽处，其中最知名的龙湖原著系产品——景粼原著(楼盘资料) 就在这里；新一代原著系产品独具匠心的产品设计，加上龙湖的品牌效应和得天独厚的自然环境，引发了超高的市场吸引力，这也见证了壹号别墅区成为中国首席富人区的实力，景粼原著则是首席富人区的典范之作。

纽约长岛：先天条件优异，最好的公立教育系统

纽约长岛，世界八大湾区最负盛名的地域。长岛处于北温带，三面环海，岛上布满森林，雨量充沛，气候湿润；长岛有全美最好的公立教育系统，且由于交通便利，一小时内可至曼哈顿，使长岛成为许多人的在美国买房的理想之地。这里是富人聚集的地区，很多美国富人，包括国外富豪都在这里置办了房产，成为云集800万人口的全球最大的富人区。

曼哈顿上东区：发源于中央公园，大都市里的绿洲

曼哈顿的上东区是极为明显的豪宅住区，纽约最有钱的人几乎都居住在这里。上东区的形成很大程度上是因为著名的第五大道和中央公园。1876年中央公园建成后，立刻吸引了卡耐基等大资本家在中央公园东侧的第五大道上修建豪华寓所，从此这里便成为豪宅的聚集地。对纽约人来说，中央公园是这座繁荣喧嚣的国际大都市的一块绿洲，它也是曼哈顿区惟一的一个超大型城市公园。

旧金山湾区：全球最大科研中心，科技型富人区

旧金山湾区位于加州北部，坐落在加州独具特色的海岸曲折处.这里商业繁华、米其林餐厅众多。还拥有拥有世界知名的交响乐、芭蕾舞、戏剧、歌剧，以及众多美国国家公园等自然景观、旅游资源。湾区南端的高科技产业密集区即为世界著名的硅谷，同时，旧金山湾区也是美国西海岸最重要的金融中心。因此旧金山湾区主要居住人群为硅谷各大公司的总裁及副总裁，金融领域的高管及各类成功人士，是典型的科技型富人区。

洛杉矶比弗利山庄：顶级购物中心云集，最尊贵的住宅区

比弗利山庄坐落于清爽宜人的太平洋沿岸和比弗利山山脚下，洛杉矶市内最有名的城中城，这里有全球最高档的商业街，汇聚了全球顶尖的时尚品牌。因为比弗利山庄聚集了无数的人气与灵气，世界各地的巨星们纷纷在此购置房产，同时还有来自华人世界的著名艺术家，和来自世界各地的财阀，因此这里拥有了“全世界最尊贵住宅区”称号，被人们称为财富名利的代表和象征。

巴黎十六区：依靠在巴黎肺叶旁的富人区

巴黎十六区是法国首都巴黎市的20个区之一，巴黎最昂贵的住宅都集中在这个区域。之所以能够成为巴黎最具价值的居住区，主要得益于巴黎第二大公园布洛涅森林位于辖区境内。这个森林相当于整个巴黎城区面积的十二分之一。林内道路纵横交错，树木郁郁葱葱，西边是向北流的塞纳河，东边就是巴黎的富人居住区，北临最富庶的塞纳河畔讷伊，南靠布洛涅-比扬古。它如同巴黎的肺叶，净化着巴黎的空气。

伦敦肯辛顿宫花园大街：浓郁的历史文化氛围，外交官邸云集

肯辛顿宫花园大街背靠英国王室住所和园林，有专门迎接外国大使的林荫道，靠近已故戴安娜王妃的故居。肯辛顿宫花园大街的每栋住宅都像一座小型欧式宫殿，多数以白色砖石砌成，英国摄政王朝时代的很多建筑杰作集中在这里。此外，肯辛顿曾有很多国家的外交使馆官邸，内部布局和装饰都保持着华丽风范。浓厚的历史文化氛围，吸引了全世界的政商富豪到此，即便金融危机时期，这里的地价倚仗其特殊背景，依然是居高不下。

香港浅水湾：一线亲水资源，藏风纳气大风水

浅水湾依山傍海，号称“天下第一湾”，有“东方夏威夷”之美誉，是香港最具代表性的海湾。除了优质的湾区资源，还有茂密的森林资源，丰富的负氧离子带来清新洁净的空气。更为重要的是，山水环抱、坐北朝南的格局，使极为看重风水的香港人，将这里视为最佳的居住地，成为香港最著名的住宅区之一，众多的别墅豪宅遍布于海湾的坡地上。

东京湾区：人工缔造的湾区，规划建设十分完善

日本的填海造田闻名于世，而东京湾区作为世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区。东京湾富人区建设于20世纪80年代，这里的突出特色是注重生态和可持续发展，营造了国际一流的海湾生态圈。东京湾的景观设计以人为本，人们不仅可以享受东京湾的美景，还可以参与其中。由于东京湾富人区的业主以东京都市区的商界富豪为主，这里的交通等硬件配套十分优秀，建筑设计、建筑风格、建设品质和居住文化等方面都引导世界的潮流。

上海陆家嘴：得益于浦东开发，国际化生活氛围

近年来，随着浦东地区的大力开发，浦东陆家嘴板块成为上海人公认的新兴富人区。1990年代中后期，通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的业务迅猛发展，于是，在金桥地区，一个占地面积37平方公里的“GREENCITY”(碧云国际社区)开始形成。据统计，目前《财富》500强中有26家企业的亚太区总裁及高级执行官携家眷居住在此。同样声名显赫的还有黄浦江畔的陆家嘴滨江豪宅区。

北京壹号别墅区：唯一先规划后建设的高端发展区

北京壹号别墅区是依托大望京CBD和温榆河湿地公园发展起来的当前最受欢迎的纯粹低密别墅区。大望京第二CBD的发展和崛起，使东北五环附近聚集了大量的大型国际型企业如：宝马、奔驰总部、西门子、摩托罗拉、北电网络、索尼爱立信、三星、朗讯等世界500强企业。这里成为北京人口中学历最高的区域，拥有本科学历、研究生、博士学历甚至双学历的人才为全北京市之冠。京密快速路建成后，由壹号别墅区可直达望京、三元桥、国贸等商务区。由于长期以来涉外氛围的积累，使得此处形成了大量的国际化的配套：16所国际学校、6大马术俱乐部、16座高尔夫俱乐部、10家权威医院以及8大商业购物中心。更为重要的是，壹号别墅区有着独一无二的生态环境。依温榆河而建，壹号别墅区三面被温18000亩的温榆河湿地公园包围。是亚洲最大的城市人工湿地公园，相当于两个半奥森公园的面积，参照西溪湿地进行建设。除了湿地公园，世界“富人区”还有一个很大的特点便是临湖而建。因此，壹号别墅区中央规划建设了10万平米的湖景公园，使此处具有了比肩国际富人生活的湾居生活。

生活中就有那么些人，活成了我们“羡慕嫉妒恨”的样子；

生活中总有那么宛若天成的景致，活成了所有景色望尘莫及的样子……

众所周知，受房产调控政策影响，当下的楼市并不乐观，于是，在7月份月初，我拜访了今年上半年北京别墅成交排名第一、2017年第二季北京楼盘性价比测评榜上排名第三位的龙湖•长城源著项目，究竟是何原因在市场环境走低的情况下仍能突出重围，走访之后，令我大失所望。

工作耽搁，只能下午开车来。爱车在京承高速风驰电掣，远处，群山如黛，水气环绕似仙境，恰赶上农家院的人们在生火，炊烟袅袅不绝，顺着山间小路，飘向正往家赶的欢笑着的人们……每一次来这边感觉都不一样，不知道是因为心情影响了风景，还是风景改变了心情。

司马台长城巍峨挺拔入天际，古北水镇隽秀温婉，水镇的空气清新凉爽依旧，不像市区的雾霾燥热天，让人窒息。龙湖•长城源著，就在司马台长城脚下。

司马台长城 实景图

稀缺，是龙湖•长城源著这个项目最核心的竞争力，在古北水镇方圆9公里内，唯一的一处住宅项目，兼享长城与水镇的度假资源：

中国的历史，要么埋在地下，要么写在纸上，只有长城是一部立在地上供人穿行的历史。司马台长城，至今保留最具历史原貌的600载历史的明长城，古建筑学家罗哲文教授赞誉道：长城，是中国建筑之最，而司马台长城，是中国长城之最。

古北水镇，古北口原始村落上新兴起的古镇，古北口， 3000多年历史的古村落，这里，曾是兵家抗争要塞，远近闻名。由乌镇，中青旅，京能，IDG联合打造的古北水镇，成就了北方乌镇的传奇。

龙湖自创始24年来，择址选城都极其苛刻，这次龙湖站在集团品牌战略高度，在司马台千年地脉之上，怀着敬畏的心态接手这里的每一寸土地。龙湖•长城源著，燕京楼地块，对望司马台长城986米至高点，堪称把长城纳入自家院墙。

龙湖•长城源著 燕京楼 示意图

窗外对望司马台长城，庭前赏古北水镇风光，得一方清幽院落，闲居在六合天地之间。石板路旁草木芳香、墙壁树影斑驳，远处是群山起伏、近处是中式合院……深入了解之后，我陷入了深深的绝望。

心安之处，即是桃源。没有人能逃开时代，没有人能永处江湖之远，于是我们选择在时代的繁华深处，过豁然自在的生活……不如来长城源著感受一下吧，这里树木成林，这里“复行数十步，豁然开朗”，这里会邂逅一个梦寐已久的桃源。

仰望或者被仰望，龙湖•长城源著收官之作！

看过了龙湖•长城源著，感受五千年风云变幻，六百岁沧海桑田，群山环抱间，一席宅院收藏万里江山。燕京楼，精装别墅在售中，建筑面积113-150㎡，户户享私家花园和露台，最大可达180㎡，首付150万起.

特色小镇在中国日渐兴起，度假投资也迎来了新契机。但在政策扶植的众多特色小镇中，如何理性选择，且看小镇模式代表人物，乌镇景区、北京古北水镇景区总规划师、设计师、总裁陈向宏先生怎么说。

2017年3月陈向宏先生参加了首届中国旅游投资领袖峰会，并针对中国旅游投资行业现状及发展，结合数十年中国旅游景区规划运营实践经验发表了精彩演讲，并分别评价了乌镇和古北水镇代表了两个阶段投资的价值取向，分享了“放大IP最好的渠道”与“旅游升级时代的投资选择”观点。

乌镇夜景图

乌镇发展的三级跳，塑造文化IP

乌镇的发展经历了三个阶段：

第一个阶段是所谓的观光旅游建立阶段。任何一个景区，如果白天人很多，晚上以后人没了，再怎么说自己是度假区也不对，只有真正的国际度假区是上午比较冷清的，越到晚上人越多，这才是度假旅游。

第二个阶段，定位为度假区。乌镇是国内创新的以古镇做度假旅游，所以既要保护传统又要创立新的度假模式。从保护上把静态的保护变成历史街区的再利用，从理论修一个壳装新东西，这就是新旧的变化。在传统的本质上让人们看到新的东西。

第三个阶段，从观光旅游到度假旅游到文化旅游。乌镇要做文化小镇，更要做不同的文化。小桥流水是共性的，江南历史文化是相似的，所以只能创造这个古镇独有的文化，因此古镇中建了大剧院，建了美术馆，做了四届戏剧节。让古镇文化的独特IP，走向世界，让更多人知道。

从乌镇的发展过程中可循，一个默默无闻的小镇，打造成中国首屈一指的度假景区，带动当地辐射周边，汇聚区域影响力，让住宿、休闲、娱乐等配套不断完善，周边房价也随之水涨船高。

古北水镇 实景图

古北水镇，基于乌镇之上的再造

古北水镇位于北京市密云区古北口镇，坐落在司马台长城脚下。古北口自古以雄险著称，有着优越的军事地理位置。古北口以其独特的军事文化吸引了无数文人雅士，苏辙、刘敞、纳兰性德等文词大家在此留下了许多名文佳句，更有康熙、乾隆皇帝多次赞颂，以“地扼襟喉趋溯漠，天留锁钥枕雄关”来称颂它地势的险峻与重要。

而今，古北水镇依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六区三谷”，打造成集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。

因为长城的存在，让古北水镇里面的业态，吃喝行购超过了行业的边际利润，从14年建成到16年，接待游客两百多万，景区总收入7.4亿，第二年便达到了乌镇十二年的水平。古北水镇投入50亿，现在股价是80个亿。

旅游产品走到今天的投资回报，静态只是一个方面，还有重要的一点是旅游项目溢出的效应。古北水镇是从一片白地建起来的，地形都是整过的，差不多50万平米，1500间客房。在节假日已经可以做到日日爆满，从这个结果上看，古北水镇在北方市场，在北京地区，无疑是占住了第一的地位。

燕京楼 效果图

住宿需求，旅游升级时代的投资选择

像乌镇和古北水镇这样的项目之所以受市场的欢迎，不是做的有多少，而是这个市场太需要这个产品。2010年的北京人周末可谓无处可去，在任何一个郊县的小水潭里面围着吃烤玉米，就会被认为是一个度假了。但随着古北水镇的兴起，这种自然条件与人文条件都上佳的高端度假区形成后，不仅局限于北京，游客从四面八方涌来，并且越来越多，而且有远见的一部分人更希望在古北水镇内进行投资，在这之中旅游不可或缺的住宿需求就是一个契机。

以古北水镇为例，2016年共计接待了超280万游客，这便对住宿需要提出了很高要求，但景区内1500间酒店客房已供不应求，补充住宿就是一个突破点。现在景区内已出现很多民宿，但都是抱着金砖，只租不售，所以当可售住宅出现的时候，市场一下就火爆起来。在古北水镇旁，龙湖•长城源著就是区域内难得的可售资产，不仅可以远观司马台长城，还能看到古北水镇，加之龙湖品牌的强大号召力，让产品一经面世就吸引了大批度假者、投资客的目光，连续霸屏北京别墅楼市销售榜单，这就是对优秀投资的一个很好诠释。

目前龙湖•长城源著接近售罄，最后的收官之作龙湖•燕京楼仅余58套，不仅作为投资产品，作为北京短途度假旅游品、养生产品也是不错的选择。

度假投资好选择，龙湖•燕京楼最后30席，等你！

【摘要】

作为城市副中心的通州，已经迎来了光速发展的好时代，家门口的环境越来越好，医疗服务也在不断完善。日前，首都医科大学附属北京友谊医院新华医院在通州揭牌，年内将投入使用，城市副中心的医疗保障及服务能力正在加速提升。

位于通州区的首都医科大学附属北京友谊医院新华医院，外有宏伟高大的外墙，内有崭新的仪器设备。北京友谊医院“区办市管”模式托管通州区新华医院后，通过输出优质资源，力争短时间内使友谊新华医院达到三级综合医院的规模和水平。

近年来通州区以建设四大区域医疗中心为重点，新增床位3200张。其中，通州潞河医院顺利升级为三级综合医院，已经成为北京东部最大的综合性医院。原通州区中医院与东直门医院合作，成为东直门医院东区，晋升为综合性三级甲等中医医院。通州区积极承接中心城区优质医疗资源的疏解，推进城市副中心整体医疗服务水平大幅度提升。通州区卫计委主任田春华介绍，下一步还会有安贞医院、人民医院等优质医疗资源入住副中心，将为区域内市民健康保驾护航。

正是出于对北京副中心发展潜力的看好，越来越多的置业者将目光投向此处，本项目大隐于通州城市副中心繁华黄金地带，坐拥北京城市副中心超前领先规划与配套，五河交汇，四园环抱，教育资源、商业服务一应俱全。为了给业主更好的居住体验，此次发售的跃层现房，将产品全面升级，每一个细节，每一个户型规划，都是项目对品质的追求，内在美的展现。

在园林上，内拥5000㎡林荫盛景，40000㎡水景环绕，层次立体丰富，水景、绿地、建筑完美结合，形成生态环绕、尊贵舒适的北京东低密宜居住区。在茵茵翠翠的美景之中，观斗转星移，感四季变幻，构建安静悠闲的生活环境。

在产品上，其坐落于别墅区的高层下跃，仅需一层的价格拥有二层的空间尊享。双倍的生活空间，为生活预留更多的布局可能，不仅能满足多种居住需求，同时极其科学的空间划分也能充分彰显出极致优雅的生活美学，得到的价值远超付出的价格。而阔景洋房，南北通透的空间布局，让阳光与清风在室内自由起舞，入住即赠浓荫下沉庭院，匠心规划每一处细节，极尽可能演绎出产品至上的匠人精神。

不仅如此，在物业方面，为了给予每位业主最贴心周到的呵护，项目还重金聘请绿城与乔戈里两家优质物业公司，纯正的英式双管家服务，细心周到的服务渗透到生活每个细节。

据悉，此次推出的58—113㎡（建筑面积）高层、180—232㎡（实得面积）跃墅，作为压轴藏品，已然为数不多。随着项目的逐步售罄，置业副中心的机会正在逐步递减中。VIP专线：400-819-1111转828608

在北京，夏天里最惬意的就是全家人一起去一个世外桃源般的地方度假避暑，冬天最舒坦的就是去风景依旧秀丽的地方“避雾”。随着收入的提高，度假作为全新的生活方式重磅登场。但因客观条件的限制，让长途度假几近奢侈，这时适合一天内往返的短途度假应运而生。

北京短途度假之选——壹号度假区

北京的短途度假资源可谓稀缺，一直不能满足现阶段的度假需求，直到古北水镇的出现。龙湖•长城源著依托古北水镇的强大旅游资源，打造了“壹号度假区”的新概念。壹号度假区与传统旅游区之间的差别在于，壹号度假区的景区管理完善，配套丰富，更有品牌商家纷纷进驻，共同构建了景区的成熟与优质服务。

古北水镇 实景图

度假区内“北国江南”——古北水镇

以壹号度假区的古北水镇为例。古北水镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，堪称北京度假的胜地。该景区占地9平方公里，集中展现了43万平方米明、清、民国风格古建，并有悠悠水系环绕其中，颇有北国江南的韵味。景区内， 包含2个五星标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。

古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。

开业至今，年游客接待量已突破280万人次，并呈逐年递增的趋势。目前水镇酒店客房仅有1500间，存在很大的供不应求状况。市场上许多知名酒店都已经捕捉到了这一投资契机。于是古北水镇旁的住宅用地龙湖•长城源著，引起了他们的广泛关注。

燕京楼 效果图

壹号度假区中，“度假+居住”新模式

闲时度假，忙时出租，龙湖•长城源著“度假+居住”全新概念得到了市场热捧。度假时，有古北水镇强大的历史文化＋司马台长城险峻的雄伟风光，享受7*24小时度假生活；工作闲暇抽不开身时，长城源著又可分享古北水镇庞大的游客资源，填补了古北水镇住宿供不应求的难题，使房屋除度假功能外，成为资产布局的新方式。

龙湖•长城源著收官之作，龙湖•燕京楼独栋合院，最后30席，壹号度假区内的“度假+居住”生活，即刻拥有！

7月24日，融创中国通过先旧后新方式配售2.2亿新股，配股价为18.33元港币/股（最近一日收盘价格20.1元港币/股折价8.8%），获得股权融资40.3亿元港币（折合5.2亿美元），发行完成后，融创中国实际控制人孙宏斌持有上市公司融创中国50.87%的股份，仍拥有融创中国的绝对控制权。

融创股价从2017年初至今涨幅高达212%，是毫无争议的内房股龙头，此次交易是2017年在整个香港资本市场中最大规模的新股配售。

融创中国董事会主席孙宏斌前日发微博 称，“知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位。”业界认为，融创此次采取配股融资，既有利于直接降低公司负债率提升财务安全性，也有利于提升下半年业绩给予股东的较高回报

融创在公告中声称，此次配售融资主要目的为优化资本结构，根据2016年底公开数据测算，此次配售融创股东权益将显著提升，可降低净负债率超过30个百分点，将极大的优化其资本结构。

7月19日，融创宣布以438.4亿元收购万达旗下13个文旅项目91%股权，此后，融创股价表现十分抢眼，屡创新高，7月24日，融创中国股价盘中更是冲高至21.40港元。这表明资本市场强烈看好此次并购对于融创发展的战略意义，对其现金流并不担心。通过本次股权融资，融创获得了长期资金、有效提升了公司的净资产，极大的降低了杠杆，近日，部分评级机构和媒体对融创的现金流表示出的担忧将得以释放。

根据公告显示，截止6月30日，融创中国共实现合同销售额1088.5亿元，完成全年2100亿元销售目标的半数以上，截止6月末，融创的账面现金达900多亿元，预计融创中国全年销售或达3000亿元。

配股融资受市场的热捧也证明了市场对融创未来发展空间和潜力的高度认可。

第一上海证券将融创中国的目标价提升至24港元，野村的最新研报也将融创中国目标价由20元升至25.5元。多数银行和券商看好融创，主要是因为土地储备质素及增长前景，和估值的多方吸引。

有专业机构数据显示，截至目前融创有超过9600万平米的土地储备，考虑新近收购万达文旅的13项目的土地储备，土地储备已经超过1.5亿平米，仅次于恒大和碧桂园，位居土地储备量前三。按照公开信息，融创2016年销售均价达到20000元/平米，保守计算货值超过2万亿。

业内人士分析，融创城市布局均衡、行业前三且高质量的土地储备、精准把握行业周期的能力和拿地能力、并购品牌、产品品质和溢价能力，再加上此次通过配售，获得支持其更加稳健发展的长期资本，融创进入行业前三或没有悬念。

　　 “房地产市场即将进入限制性发展周期。”7月23日上午，新城控股集团高级副总裁欧阳捷在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上如是说。

　　 “强监管”是中国楼市当下的主基调。此轮始于去年9月的房地产调控，经过几轮加码，如今已进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的五限时代。一系列严厉的手段，显示出本轮调控的核心：强监管与去杠杆。

　　 而在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，此轮调控“无限不在”，在长效机制建立前，或者说2020年前都不会取消。

　　 在此背景下，今年以来的房地产市场出现了显著分化，首先表现在一二线与三四线市场的区域分化；其次是房企之间的分化，超级房企强者愈强，并且借助资本的力量实现规模和市占率的快速提升。

　　 如何在最严厉的调控下生存，已成为行业无法回避的命题。借助其优势进行转型，而非被裹挟其中，是众多房企的目标。

　　 分化的区域市场

　　 不同于过去数年间的“一刀切”式调控，随着城市间分化逐渐显现，“因城施策”成为新的调控思路，房价上涨快速的一二线城市的调控措施明显比三四线严厉。

　　 从国家统计局发布的上半年70大中城市数据看，一二线楼市成交量价齐跌，拐点出现；三四线城市得益于去库存政策的推动，保持量价齐升态势。

　　 具体来看，欧阳捷指出，一二线城市成交量出现了同比20%的下降，房价也在调整；土地供应也是逐年缩减，今年二线城市1-5月份的土地供量相当于去年的1/3，更远低于前几年。如果土地供应不增加，销售就不可能再创新高。

　　 三四线内部也在分化。欧阳捷说，今年一些二三线热点城市在春节期间出现了爆发性增长，有的成交量增长达到200%。这些城市房价上涨的原因是一线城市人口回到家乡，购房置业、就业、创业。“这种情况我们认为不太可能持久。明年就会减少。”

　　 都市圈核心城市周边的三四线城市，供应也是逐渐递减，加之调控使得需求受限，所以未来增长也将缩减。

　　 更多的三四线城市其实还走在去库存的路上，成交略微下降，而且趋势是正在下降的。

　　 绿城中国执行总裁李青岸指出，2016年四季度以来，三四线城市的销售非常好，量价有30%以上增长。这是因为这一轮的深度调控导致一二线的溢出效应抬高了三四线的房价，但三四线城市依然不是房地产投资的主力，未来房地产最核心的投资指标，是人口的流入。

　　 钟伟也认为，三四线楼市热度不可持续。“去三四线疯狂拿地的开发商，错误地判断了形势。三四线很难有去化完成的机会，供不应求的趋势还是在一线。”他说。

　　 整体而言，原华远地产(4.070, 0.04, 0.99%)董事长任志强指出，今年房地产市场的销售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增长，仍然是历史新高。

　　 那么，房地产区域市场的未来机会在哪里？答案可能是有增量的二三线和一线的存量市场。比如说租赁市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，租赁市场会有一个发展空间。

　　 钟伟认为，帮政府所做的保障混改、老旧改造等都有机会。但这种机会局限在楼市供不应求、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举或租售同权，入手自持项目时，可选的城市并没有这么多。

　　 与会人士达成的共识是，在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下，以规模扩张为特征的房地产增量市场正在向存量市场转换，或者说两者并存，开发商从单一的建造商向运营商转变，进行城市更新、产业地产创新、租赁市场建设等。

　　 超级房企诞生

　　 在城市间分化竞合的背景下，房企也在出现剧烈分化。

　　 今年上半年登上房企销售冠军宝座的碧桂园，在本次论坛上多次被问到规模化发展的问题。对此，碧桂园副总裁朱剑敏表示，碧桂园规模的增长是建立在过去几年厚积薄发的基础上的，它实际上是房地产行业集中度提升的结果，在去年近12万亿的房地产销售中，碧桂园也仅占3000亿而已。

　　 不过，超级房企的市占率在迅速提高。根据欧阳捷的研究，行业集中度提升非常快，2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市占率约为26.8%；今年上半年其市场份额提高到36.3%，预计2020年占比将达51%。

　　 大型房企携资金、品牌和信用优势，更强势地进行兼并收购，扩大份额。比如万科领衔收购普洛斯，融创和富力收购万达文旅、酒店，就通过资本实现了规模和业务的扩张。

　　 依托传统业务的强大实力，大型房企在转型上也拥有更多的选择权和空间。比如，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁王蕴表示，万科的转型战略是践行城市配套服务商战略。从城市功能的扩展上来看，万科能提供的产品除了现在做的主流产品开发到长租公寓，还包括酒店、物流、医疗、养老服务等。

　　 龙湖副总裁袁春认为，中国房地产创造价值的方式是4个维度：时间、空间、头寸和创新运营。下一个阶段，如果把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常重要。一二线城市基本没有可以拿来销售的住宅，未来一定要靠运营去提高附加值和竞争力。

　　 长租公寓是龙湖重点布局的转型运营领域之一。“在一线城市，房价的涨幅会放缓或者是下跌，租金收益率已经慢慢上来。我们正好守好在一线城市，随着一线城市房价上涨，租赁是一个大方向。”

　　 绿城的转型轻资产模式则向代建领域延伸。目前，绿城中国的代建项目已达到166个，总建筑面积达4881万平方米，可售金额达2848亿元，总代建费收入金额达131亿元。

　　 不过，在去杠杆、防风险的背景下，房地产融资已经大幅收紧，房企的资金链和现金流问题凸显。

　　 任志强指出，房地产企业在2015-2016年的融资额大幅增长，达到8500多亿；但在今年1-5月，108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降，虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平。到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4400亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

　　 他认为，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

　　 “我们觉得大企业，比如现在去参股、投资、收购以及分红等，这些浪费现金流的事情可能要尽量减少，更多的是做销售和回笼，拿钱和借钱。”欧阳捷说。

　　 他给中小房企的建议是，跟大企业合作；投资给私募基金；当然前提是在海外市场相对稳定的情况下投资海外。

(21世纪经济报道)

　　 尽管楼市调控穷追猛打，北京楼市二手房量价齐跌，但这并不能遮掩通州楼市“不灭火”行情。

　　 7月18日，国家统计局公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京新建商品住宅价格环比指数下跌0.4%，二手住宅价格指数环比下降1.1%。

　　 而《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者同一天，在通州踩盘时发现其新房价格仍十分坚挺。易居研究院《北京房地产市场报告》也显示，6月份，通州区新房成交面积在31411平方米，环比上涨54.65%，成交均价在54572元/平方米，环比上涨2.89%。

在“通州城市副中心”光环的笼罩下，通州楼市似乎拥有了“抗跌”体质。

开发商首付比例自调至80%

　　 “目前只剩下几套尾盘，价格在72000元/平方米至76000元/平方米，开发商自身要求首付比例在80%，二套的比例在90%，先交5万元诚意金，等领导来售楼处就可以直接来买了。”7月18日，《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者在通州踩盘时，一售楼处销售员告诉记者。

　　 上述项目距离通州副中心3.2公里左右，2012年9月开盘时价格约在20000元/平方米，以其135平的房子计算，单价在72000元，总房款在972万元，按照80%的比例计算，首付款则要准备777.6万元。

　　 通州新房市场表现出极强的抗跌性甚至价格出现上涨。

　　 “就剩最后几套了，开发商也不着急卖，价格一直维持在这个水平。”另一售楼处销售顾问对记者讲道。

　　 不仅价格岿然不动，在记者走访中了解到，目前通州在售的多为别墅和商业项目，普通住宅项目并不多，且开发商规定的首付比例高于调控的首付比例。同时，记者在调查中发现虽有项目在建，但并未向外公开出售，售楼网站上推出的楼盘也是待价而沽。

　　 据易居研究院《北京房地产市场报告》显示，通州区6月份，新房成交面积与成交价格逆势上扬。其中新房成交面积在31411平方米，环比上涨54.65%，成交均价在54572元/平方米，环比上涨2.89%。

　　 “从当前此类区域的新房价格数据看，实际上是小幅上涨。当然这样一个幅度对比过去的涨幅，已经是非常小了，基本上可以定性为房价正处于稳定的态势。尤其是通州的限购政策一直在北京市场是比较严厉的，不太可能下跌。”易居研究院智库中心总监严跃进在接受《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者采访时表示。

　　 2015年8月，面对通州楼市狂飙突进，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策，要求北京市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能在通州购房1套商品住房。北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。

　　 彼时，该限购措施可谓全国最严。但面对持续的政策利好，通州的房价明显刹不住。

　　 未幸免的二手房价

　　 在严苛调控楼市下行的背景下，通州区未能幸免。

　　 2016年，北京楼市一骑红尘，成交量价强势反弹。北京出台政策为楼市降温，今年3月17日以来，更是以21天11次调控成为全国楼市调控的标尺。而在密集调控令下，通州楼市量价应声齐下。

　　 与新房市场的坚挺不对称的是通州二手房市场，在政策束缚下价格在回落。据安居客数据显示，通州二手房价格从2017年3月份的51311元/平方米的最高点降至7月份的42867元/平方米，跌幅达16.46%。

　　 而在通州买房的王女士也向记者表示，通州的房价有降，“今年同户型的房子报价最高时在5.5万，现在已经降到了5万元，降幅达到了9.1%。”王女士谈到。

　　 而记者在浏览链家网站时，发现也有个别房子在政策前后价格出现了过山车，以百合湾一套房子为例，新政前，业主出于对市场的看好将价格从970万调高至1050万，但随着政策的出台，市场开始趋紧，在急需用钱的情况下，业主多次下调价格，到如今的820万。从报价最高点到如今的报价，跌幅高达21.9%。

　　 2016年，北京楼市一骑红尘，成交量价强势反弹。北京出台政策为楼市降温，今年3月17日以来，更是以21天11次调控成为全国楼市调控的标尺。而在密集调控令下，北京楼市量价应声齐下。

　　 据中原地产数据显示，在过去的2017年上半年，北京二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。

　　 涨跌轮回后被指未来房价坚挺

　　 在最严限购下也不灭火的行情，是对通州未来发展的最好佐证，而通州楼市也经过几多起伏。

　　 2003年地铁八通线开通，该区房地产起步，而彼时的房价只在3000-4000元/平方米。接下来数年，在北京房价上涨的大潮中，通州房价都是不温不火，2007年通州最高的房价也只停留在8000元/平方米左右。

　　 2009-2010年期间，伴随着CBD东扩通州建设现代化国际新城风声传开，通州楼市开始第一波大涨，房价在短短半年时间涨了两三倍。有楼盘一度最高卖到26800元/平方米。直至4月中旬“国十条”出台，通州房价飞涨局面止住，房价甚至降万元。

　　 2012年，在明确通州作为城市副中心，及通州新城“一核五区”规划出炉，房价转向复苏。通州的第二波大涨要从2015年开始，随着通州积分落户，以及接下来城市副中心规划发酵，年中多个楼盘突破3万元/平方米大关。面对了多重利好，其火热的态势一直延续至2017年3月调控前。

　　 不过，已经跃升为北京行政区中“新贵”的通州楼市似乎拥有“不灭火”体质。

　　 近日，北京城市副中心行政办公区工程建设办公室主任郑志勇在副中心新媒体上线发布会上透露，副中心四套班子和四栋委办局办公楼7月底将完成外立面装修正式亮相，今年12月底完成内部装修并启动搬迁，明年3月完成全部搬迁。

　　 此外，从通州的土地供应结构可以看出通州楼市难下行的端倪。

　　 4月12日，北京市发布的《北京市2017年度住宅用地供应计划部分指标分解》指出，不包含集体土地建租赁房用地的前提下，2017年北京市共供地930公顷，其中通州将供应86公顷，占总规划面积比例达10.8%，而其中定向安置房用地、棚户区改造用地及自住型商品房用地分别为32公顷、30公顷及18公顷，而普通商品房用地只有6公顷。

　　 “在存量不多，供地较少的情况下，通州作为城市副中心，未来需求会很多，价格将会比较坚挺。”中原地产首席分析师张大伟分析。

(华夏时报)

　　 “镇上的要求男方在县城有房子，县里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子……这房价能不起来吗？”面对众多三四线城市楼市火 爆的局面，在某中部省份长期从事婚介工作的张女士给出了她的答案。

　　 而在中介崔先生看来，北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火 爆下的“常规动作”。

　　 国家统计局最新发布的数据显示，6月份，70个大中城市中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落；新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个，二手房涨幅超过或达到1%的有14个，基本全部为三四线城市。三四线的楼市火 爆，究竟是谁在推动？这一波涨幅又能持续多久？而繁荣的背后又有哪些迹象值得我们留意？

　　 小镇青年的相亲新规

　　 近期一篇探讨北京著名相亲角“相亲鄙视链”的文 章在各大社交软件上刷了屏。该文 章指出，在北京，没有房子和没有户口的单身人士在相亲市场备受冷遇。事实上，不是只有北京的丈母娘看重男方的固定资产。

　　 “现在我家那边的相亲规矩是，男方必须在市区里有一套房子，而且必须是单独的婚房，不是和父母同住的那种。”来自河北沧州河间的段先生称。

　　 而在中部省份长期从事婚介工作的张女士也总结出了一条“规律”： “镇上的一般要求男方在县城有房子，县里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子。”

　　 在张女士看来，这恰恰就是三四线楼市房价上涨的推手之一。她的分析并非没有道理。中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端表示，三四线城市往下的乡镇中，教育资源和医疗资源的分布很不均衡。在这种情况下， 城镇化其实就体现在了(人们从)小城镇往上一级的城市走，这一需求也支撑了三四线城市近年来房价的上涨。

　　 大城市漂族回炉

　　 “没有户口就没有立锥之地，”在北京工作长达10年的李曦在2016年春节前夕选择了离职回到故乡邯郸安家置业。“考虑到孩子的教育问题，我和爱人最终选择回到家乡的城市买房。”

　　 李曦的选择也并非个案。近年来，“逃离北上广”一直是经久不息的话题。随着人口控制和疏解的政策出台，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京常住人口增幅放缓，上海则在2015年首次出现负增长。

　　 而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。在长沙中介崔先生看来，北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。“以前还觉得是桩新鲜事，今年以来，这样的事情太多了，早就见惯不怪了。”崔先生说。

　　 “一方面，可以作为退路，如果再过5年10年在上海还是买不起房，可以去这些二三线城市发展嘛；另一方面，风水轮流转，一二线涨不动了就该轮到三四线了。”老家在江苏淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下购入淮安市中心的三室一厅。

　　 而同样来自淮安在上海工作的张驰也告诉记者，周围有很多朋友选择在淮安买房投 资，“并且大多不止一套。”

　　 有一阵因为跑销售的缘故，张驰一度跑遍了淮安的楼盘，结果发现“完工三四年了大批房子还空着，入住率不到20%”。张驰不由得困惑起来：这些房子以后谁去住呢？

　　 从业近20年中介：看不懂

　　 今年2月份，在北京工作的赵女士委托家乡长沙中介为其留意房价，计划价格合适的时候购入一套房子为父母养老。

　　 此后中介一直杳无音信，赵女士一直以为是中介业务繁忙顾不上自己。结果赵女士在7月初收到中介朱先生的微信信息说：“从得知你打算在家乡购房以来，这里房价自去年来一直都是看涨的。我从业近二十年来真看不懂，真的比股票还猛烈，股票我们知道它可能暴落，但房价只有看涨或平稳，几乎看不到暴落。我记得你的委托，我没有得到一个有利的房源和利好的房价气候，因此也就‘石沉海底’。对不起，我会继续留意的。”

　　 赵女士随后从房地产信息网站上获悉，短短半年内，家乡的房价均价已经从8000元每平米直逼10000元每平米大关，而相比去年同期则已经接近翻番。

　　 三四线楼市究竟为何持续火 爆？张大伟分析认为，三四线楼市本身调控原则就是“托底盖帽”，并没有约束性的政策。而从需求的角度来说，三四线本身有棚户区改造，此外还有一些一二线的抑制性的投 资需求，整体而言对市场都是明显利好。从三四线市场本身来看，目前的价格的绝对值也比较低，虽然也涨了一波，但是和一二线相比，三四线城市涨幅还是相对较低。如果后续没有限制性的政策出炉，张大伟认为这一涨势还将延续到2017年下半年。

　　 杠杆，还是杠杆

　　 曾经有这样一个故事很流行：一个中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太，60岁时终于还清了购房的货款，而她已经在这房子里面住了30年了。不过，如今越来越多的中国人都开始倾向于选择美国老太太的方式，也就是“加杠杆”。而在这一波三四线楼市火 爆的热潮中，对杠杆的利用也起到了推波助澜的作用。

　　 近期，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《中国去杠杆进程报告(2017年一季度)》显示， 今年一季度，居民部门杠杆率为46.1%，较2016年年末的44.8%上升1.3个百分点。具体来看，居民部门贷款的同比增速达到25%，中长期贷款的增速更是达到了31%，达到近两年以来的最快增速。

　　 国家金融与发展实验室副主任张晓晶分析称，在政策趋紧、房贷限制趋严的情况下，一季度居民加杠杆态势应有所抑制，但并未在数据中反映出来。一方面是时滞因素，调控政策对房贷的影响或存在滞后效应，前期高企的商品住房成交量对个人住房按揭贷款仍存在一定的拉动作用；另一方面是结构性因素，居民部门加杠杆有可能从一二线城市转向三四线城市。

　　 据兴业证券估算，三四线杠杆占总购房资金比重70%左右。兴业证券房地产分析师阎常铭指出，棚改货币化和按揭本质上都是杠杆：棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆；而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆，综合看杠杆比率非常高。

　　 阎常铭因此判断称，本轮去库存方式未来将大幅度限制政府和金融机构行为，未来政策制定会非常谨慎，将极力避免三四线房价下跌，防止因此引发系统性金融风险；同时目前去库存支持政策还要持续，库存去化目标必须达到，否则为了去库存加高杠杆将增加系统性金融风险，所以地产销售和投 资中期有支撑，但是也不可以过度繁荣。

(中国新闻网)