月度归档:2017年07月

当焦虑成为中产阶级的“标配”

“中产阶级焦虑?”

来自上海的朋友听了我的问题,抽了口烟。他见多识广,生活体面,所以回答也很不同凡响:“我们平时媒体提到的中产阶级焦虑,指的是北上广深这些地方一小群人的焦虑,这其实没什么可谈的。首先因为这群人比较少,其次他们中的很多人搬到国外去了——我的朋友有三分之一都出国了,现在连打麻将都快凑不齐人了。”

其实,在谈论一线城市中产阶级的焦虑时,很多人是在谈论孩子造成的压力:从教育竞争,到食品安全,到空气污染,到日后给孩子买房,再到社会治安——成年人对自己负责,可以做出各种灵活的选择,可以找到各种上下伸缩的安置办法。

但孩子不一样,孩子是新生的植物,父母想要他们健康快乐,希望给他们清新的空气和阳光,清洁的水,安全的食物,简单明了的规则,以及足够的睡眠。而所有这些,在现阶段的中国,都超出了单个父母的能力范畴。这上面每一个小小的失败,都对父母造成了日常的谴责。

当焦虑几乎成为中国中产阶级的“标配”时,我发现,能够做到不焦虑的北上广深中产,一般都没孩子。

当焦虑成为中产阶级的“标配”

故事一

住在广州的已婚朋友M,就不怎么为生活焦虑。她是个作家,众所周知,作家赚不到什么钱,所以她业余给大学做一些教学策划。她先生是做网络社区的,社区没做起来,但无意间做成了一款游戏,赚了些钱。现在两人并不为日常生活犯愁,都在集中心思做自己想做的事。

M每年会来欧洲深度旅行一趟,参加戏剧节,逛逛博物馆,回去接着写书。

两人不打算要孩子,父母逼着他们要孩子的时候,他们就假装没听见。

我猜他们肯定也有焦虑,但多半是为了做出让自己满意的工作成果,是内在的自我要求,跟我们理解的外界压迫造成的焦虑不太一样。

故事二

住在北京的C,也觉得自己没有媒体上说的中产焦虑。

他在国内上过大学,“由于生对了时代”(他自己的话)在美国还留过一年学。他不是特别有钱,干过一些挺光鲜的工作,但总是干一段时间就辞职,休息一段儿,再找下一份工作,再辞职,再休息一段儿,所以找的工作性质越来越散漫。

在休息期间,他会给自己找一些事情做,比如去拜访各地久未见面的老朋友,或者学种新语言,或者学学钢琴,读读书。他还嚷嚷着要学哲学,在公园里跟大爷们斗嘴,然后偶尔写个博客逗乐。

他平时自己在家做饭,衣服鞋子到网上买,以前工作的储蓄总是够用一阵子的。重点是,他四十多岁,不打算结婚生孩子。

故事三

北京的Y是知名学者,孩子是学霸。北京虽然空气污染严重,但似乎忍忍也无妨。

孩子上初中时成绩一直不错,但进入重点高中后压力倍增,心情变得压抑起来,成绩和沟通都出现了问题,老师也开始施加压力。

大教授手足无措,寒假时带着孩子去看海,孩子一点也不愿看,就躲在手机里玩儿,甚至有点儿悲观厌世。

好在教授学识丰厚,思想开明,能跟孩子一起讨论生与死的哲学,缓解孩子的焦虑。要是知识储备少的父母,话可能都不知道怎么接,也不知道是该怎么应付老师的微信谴责。

把几个故事串在一起,我猜到了为什么过去几年针对中产焦虑的讨论,风潮会发生变化:从最初发掘“中产焦虑”的普遍呼应,到后来深入分析“中产焦虑”的社会原因,到转而开始攻击这些讨论(“你都不是中产,也配谈焦虑?”)。

实际上,如果你有幸挤进北上广深中产的行列,可以谈论常规意义上的“中产焦虑”了,你基本也就有各种办法最终解决掉它:要么不要孩子,要么要孩子然后送出国,要么有能力帮助孩子解决一些现实问题。

相比之下,真正的焦虑反而被忽略了,因为它们无解。

除了北上广深,中国还有广阔的中小城镇。这里有那些在北京工作了十几年没换成户口、发现自己不得不把孩子送回老家上学的白领,有买了合法开发的楼盘却几年拿不到产权证的业主,有为给家人治疗绝症而倾家荡产的殷实之家,等等。

当焦虑成为中产阶级的“标配”

当社会阶梯向下时,由于看不清光线,每个人都紧紧地抓着梯子,努力挣扎着避免滑落。这既是全球新自由主义规则里常见的焦虑,也具备某些中国独有的特征。

这些焦虑无法通过讨论如何优生优育、教育改革和修缮内在平衡来解决。当它们袭来时,中产和正在努力成为中产的人们,并没有多少协商的余地。也正因如此,它们游离在话题之外,让所有讨论言不由衷。

说句实话,出国的朋友也有焦虑,但一般是在头几年,因为要适应各种不同的节奏和意外。我刚搬到德国时,每天都在冒火:约个装窗帘的要两周时间,吊灯全部装齐花了半年,找个医生也不知道去哪儿找到好的,因为什么行业都没有排行榜,所以一切判断只能瞎摸瞎猜。

但是几年过去后,我变了,不再急着做任何事情,反正急也没用。居留证到期更换时,适逢移民局为大批难民忙得一塌糊涂,我硬是拿着过期的签证在德国非法待了半年,因为能预约到的换居留证的时间,最早也在半年之后。

而且,我更放松了。孩子一次两次成绩没考好,我也不急,给了她几年时间适应,老师也不会找我来训一顿。工作没有国内那么压力大,周末大家都好好过,假期也是,休息时间不看邮件是天经地义的,再也不会有国内度假时的歉疚心情。以前觉得很多都是不可原谅的事情,现在统统可以原谅了,焦虑也就失去了根基。

北上深房租收入比超45% 其他国家房租压力大吗?

  据中国之声《全球华语广播网》报道,今天聊聊“房租收入比”这个话题。所谓房租收入比,说的就是个人租房租金费用与个人可支配收入的比值,它等于人均住房租金除以城镇居民可支配收入。

  租房,对于出门在外打拼的人来说是一个绕不开的话题,而随着房价飙升,租房的价格也水涨船高。

  本月21日,上海易居房地产研究院发布了《全国50城房租收入比研究》。数据显示,6月份全国50个城市超七成房租相对收入较高,其中北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比超过45%。而北京更是高达58%,平均2748元每月的租金。

  58%,换句话说,可能很多人要用收入的近6成作为租房开支,无疑说明,在北京租房子成为了一种沉重负担。

  一线城市如此大的房租开销,让人感叹租房不易。那么在其他国家,房租收入比是一个什么样的情况呢?租房者的房租压力大不大呢?

  我们纵览海外国家,尤其是伦敦、纽约这样的大城市,房租也是租房者的一大经济负担。根据2017年美国媒体对全球30个主要城市的房租收入比进行的统计,墨西哥城以60%的房租收入比名列榜首,而纽约以59%紧随其后。不同国家人们面对租房有怎样的欢喜和忧愁?

  澳大利亚:具体租金根据房屋地理位置不同有所差异 越靠近市中心租金越高

  据《全球华语广播网》澳大利亚观察员胡方介绍,澳大利亚房租收入比的状况近几年来在恶化,尤其中心城市情况较为严重,比如墨尔本市根据今年的调查,当地租户每年的房租需要占据家庭收入的25.6%,一些房租较贵的区域,例如墨尔本的图拉克地区,每周的平均房租是1100澳币,约合5500多人民币,以此算来每年的房租达到接近30万人民币。当然租客也不是无从选择,如果租客愿意居住在城区外围,例如像梅尔顿南、库鲁詹等地区,房租将只有275到280澳币一个星期,约合1400多人民币,而在悉尼这一情况更为严重。

  根据最新的租房可负担能力指数显示,目前悉尼租客的可负担能力降到了历史最低点,房租占家庭总收入的29%,即使在包括悉尼在内的整个新南威尔士州,该比例也仅仅下降到了28%。

  根据今年5月的数据统计,如果夫妻单方年收入在7万澳币,约合35万人民币,他们很难负担悉尼城区40公里为半径的两居室住房的租金。相比之下,澳大利亚人烟稀少的首都地区是目前房租收入比相对理想的区域,当地住户需要用17.6%的收入来支付租金,如果贷款买房,大概只需要用19.7%偿付房贷。

  澳大利亚的房租水平目前逐年提高,根据数据统计,在过去的十年时间里澳大利亚最低的法定薪水上涨了31%,通货膨胀率上涨了27%,而房租在同一时期却飙升了48%,现在越来越多中心城市的居民会选择去远郊租房或者买房。

  与澳大利亚不同,在德国,有人说由于租房市场十分健全、租房居住条件较高,加上德国房产租售比较为合理,大部分人觉得租房比买房更方便划算。真实情况是不是这样呢?

  德国:对房客权益保护无微不至 多数人愿意租房

  现居住在德国,同时又长期在俄罗斯工作生活的《全球华语广播网》观察员张舜衡介绍,中国的地产研究习惯于使用租售比,而欧洲则习惯于使用售租比,就是售价和年租金的比值。两者只是分子分母的颠倒,没有实质区别。根据2017年6月的最新数据,俄罗斯的售租比为17.04,德国为27.43,中国则已达到了57.81。一般而言,售租比小于15,则买房比较合适;售租比大于15,则租房比较合适。综合来看,无论是俄罗斯还是德国,从售租比的角度分析,现阶段都不适合买房。

  但现实是,即使俄罗斯的购房贷款利率高达12%左右,大部分俄罗斯人仍然砸锅卖铁地攒首付买房,而另一边在实行负利率的欧盟,大部分德国人对买房则完全提不起兴趣。难以理解的经济数据与社会现实相背离的根本原因,其实是民众内心的安全感,其对租户的法律保障才是根本关键。

  俄罗斯:租客不受法律保护 更倾向于买房

  在俄罗斯,很多房客都没有法律保护,交不起房租直接会被轰走,合同到期,房东随意涨房价是正常事情。随意解约的现象时有发生,甚至房东联合黑社会合伙欺诈房客财产的事件也被媒体报道过。

  而德国法律,对于房客的权益保护,可谓无微不至,哪怕房客屡次拖欠房租,房东也无权自己动手把房客赶出去,一切都要走法律程序,耗时最少也要半年。在对房客的无限宽容下,德国对于房东的要求则相对苛刻。大到房子维修,小到疏通下水道都得房东负责。房客如果有什么不满,动辄就把房东告上法庭。相比于俄罗斯,德国可谓是真正的租房天堂。

  时至今日,在完善的社会保障下,哪怕是德国的高收入群体,也几十年如一日地心甘情愿租房,储蓄更多地是用来追求生活品质和出国旅行。而在卢布贬值和经济危机不断的俄罗斯,买房成了唯一能兼具抗通胀和提高生活安全感的选择。

  美国:房东出租房屋时 要求租户年收入达月租金40倍

  《全球华语广播网》美国观察员余浩介绍,在美国的房屋租赁市场上,房东在出租房子时,通常会考虑租金与租户收入的比例,一般要求年收入要达到月租金的40倍,房东才会租给房客,这样保证房客到时候不会欠租。也就是说,房东通常会要求租金与收入的比在30%以下,房客才有资格租房子。

  当然美国很大,不同城市之间房价与收入的差别也很大,所以租金与收入的比也有很大的差别。美国的大城市房租得很贵,一个叫沃尔夫街的房地产网站今年初评出全世界房租最昂贵的前15个城市中美国占了10个,前三名更是被旧金山、纽约和波士顿所包揽。

  根据美国房屋租赁网站的统计,通常面积在60平米左右的一居室的房子在旧金山的中位月房租是3590美元,在纽约是3340美元。旧金山的家庭中位年收入是8.8万美元,相当于每月税前收入不到7300美元。纽约即便是曼哈顿这种地方,家庭的年收入中位收入是6700美元,相当于每月税前收入不到5600美元。由此算来旧金山的租金与收入的比在49%以上,纽约的租金与收入的比更高达59%以上,所以当地政府有针对低收入人群的廉租屋,只有收入低于一定的程度才有资格申请,但是那种廉租屋通常是位于不好的地段和区域,房子的状况也差强人意。

(央广网)

“租住同权”如何影响楼市?

   重点在于扩大供给

   最近,广州楼市的“租住同权”引来热议。

   根据广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,除了赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权以外,广州还将划出一定比例的公共租赁住房优先满足符合条件的中低收入住房公积金缴存人,并明确允许商改住。

   中原地产首席分析师张大伟所说,租购并举是房地产长效调控的政策之一,这一通知将有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源。加大供给以缓解房价上涨,并让更多的人可以通过租房而不是买房来保障居住需求,有助于市场平稳。

   在过去一周里,不仅广州有“租住同权”的政策出台,住建部等8部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

   不过,仅仅是“租住同权”或是简单的增加供给,想要达到平抑楼市的效果还远远不够。

   用张大伟的话说,租赁新政策的确可以在一定程度上保护部分无力购房的租户,但在房价上涨过程中,租户也经常处于选择购房的等待过程中,所以从全球看,除非通货紧缩的国家,或者人口平稳萎缩国家,比如德国、日本等,否则租赁行为很难长期稳定。

   这也就意味着,这些举措有利于市场平稳发展,但租住同权仅仅是个开始,还需要落地执行过程中的各地细化调整。

(北京晨报)

中国楼市已现“拐点” 房地产贷款增速继续回落

  

中国楼市已现“拐点” 房地产贷款增速继续回落

资料图:置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

  楼市调控后续仍有加码的可能

  北京晨报讯(记者 姜樊)在最严调控政策下,中国楼市已经出现了拐点。央行发布《2017 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,房地产贷款增速继续回落。

  央行数据显示,今年上半年,人民币房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。

  央行调查统计司司长阮健弘此前曾表示,房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

  “作为经济一大实质性的支柱产业,经济去杠杆意味着房地产也需要去杠杆。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,房地产领域面对交投过热和库存高企的两重天,其任务早已不局限于去库存一头,而是同时需要有针对性地抑泡沫、去杠杆,这一点在去年四季度起的政策中已有明显体现。

  不过,值得注意的是,二季度房地产开发的增速则有所回升。央行数据显示,2017 年6月末,房产开发贷款余额6.4万亿元,同比增长18.3%,增速比上季末高1个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟认为,目前全国大部分热点城市已经加码调控,后续依然会有加码的可能性。“从去库存政策看,预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务,预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下,房地产调控持续加码。”

(北京晨报)

新华社:海南商品住宅去化期降至11个月

  新华社海口7月22日电(记者 吴茂辉)记者从海南省政府第六次全体扩大会议获悉,今年6月末,全省商品房库存已减少到3077万平方米,按最近24个月月均销售面积计算,商品住宅去化期已从2015年末的45个月下降到11个月,下降了34个月。

  据介绍,为推进房地产去库存、调结构、提品质,海南进一步实施房地产调控“两个暂停”措施,促进房地产库存稳步减少,截至6月底库存去化期约为11个月,比去年末减少12个月。

  海南省住房和城乡建设厅主要负责人表示,商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务,主要市县去库存任务可认定为基本结束。下一步的重点应为稳定房地产市场,控制量价异常波动,防止大起大落。

(新华社)

新华社:要增供应强服务 解决新市民住房需求

在一些人口净流入的大中城市,“新市民”带来旺盛的住房租赁需求。为更好地解决“新市民”群体的住房问题,住房城乡建设部等九部门近日联合印发通知,从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措,加快培育和发展住房租赁市场。

我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高,但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。

针对这些问题,为加快发展住房租赁市场,更好地解决“新市民”住房租赁需求,住房城乡建设部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

“人口净流入的大中城市”是指新型城镇化过程中人口集中流入的大中城市,主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游等国家规划的城市群中的区域性城市。据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。

通知要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2016年,广东省已经成立了省属国企专业化住房租赁平台,通过采取省市合作的方式,联合地方国企共同出资搭建地市级专业化住房租赁平台,为激活和带动住房租赁市场发展,推动建立购租并举的住房制度提供了有力支撑。

同时,通知坚持市场化方向,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。培育和发展住房租赁市场,少不了土地、金融等有关政策的支持。土地政策方面,通知鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。

金融政策方面,通知提出加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案,创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

通知要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益,强化住房租赁行为监管,加强住房租赁市场监测分析。

“搭建这样的服务平台可以解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,引导存量出租住房规范经营,增强群众租房的安全感和稳定感,让群众安心租房。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强说。

住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面也常常遇到一些“门槛”。对此,通知要求各地梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立快速审批通道,探索实施并联审批。

(新华网)

全款的进,贷款的等!售楼小姐咋这么傲娇?

  早几年前,我们常常看到这样的新闻:某“土豪”带着墨镜,手提装有几十万现金的麻袋,大摇大摆地走进一售楼部,大吼一声:这套房我定了!随后,将麻袋扔在售楼小姐的面前,四周都是买房者嫉妒的眼光……接着,买房手续办完,这位“土豪”的大手笔,换来的是售楼小姐殷勤的关照和无限的感谢。

  可如今,你带着几十万的现金(现在肯定只够首付款了)来到售楼部,想博得售楼小姐的嫣然一笑,已经变得不太可能了。你更可能听到她们的辞令是:

  “全款买房的客人请进来喝茶、吹空调!

  贷款的就先去排个号!公积金的先别来,里面太挤,怕你受伤了,回头电话通知您好吗?”

  都是买房的客户,凭啥待遇差别这么大?

全款的进,贷款的等!售楼小姐咋这么傲娇?

  广州多个楼盘挑客 全款客人优先购房

  据中国经营报消息,广州广纸板块,普通的三成首付比例几乎绝迹,而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体,在买房上可享受多重“优待”。

  在一家品牌房企的楼盘里,销售人员介绍,三成首付只可购买20层以下楼层单位,而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位;相比三成首付,七成首付和全款购房可以获得更优惠的折扣,分别可获额外9.2折和9.6折。

  该片区内有销售人员表示,首批推出的货量仅有数十套,主要针对全款客户,目前仅剩下几套。至于接下来的推货采取何种首付方式,目前还不能确定。

  另有销售人员明确对记者表示,接下来出售新货,将依据首付比例高低来决定客户买房的先后。

  广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者:“新房的预售货量比较少,而客户相对较多,使得开发商有了挑客的条件。而且,由于限签,银行房贷一时下不来,开发商资金回笼比较紧张,所以就选择一些能一次性付款或者首付比例比较高的客户。”

监管层明确表示,加强商品房价格监管,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

  2017年3月调控加码,重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。

  黄韬指出,现在网签所需时间大部分在3个月到半年之间。半年较为常见,九个月的情况比较少。

  广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示,网签是对双方签订的合同进行备案公示以达到保护购房者权益的目的,未进行网签会出现“一房多卖”的风险,购房者权益难以得到保障。

  因此限价、限签是导致“价高者得”这一特殊现象逐渐在广州楼市大行其道的原因。

  购房形成一条鄙视链:全款优先 公积金贷款靠边

  并不仅是在广州,济南、惠州、杭州等地也有类似怪现象发生。

  据齐鲁晚报消息,今年五月,记者以购房者的名义实地探访了一家高端楼盘。

  有置业顾问表示,如果有门路,赶紧找找关系。不托人,有钱也不一定能买到房。

  几天之后,这名置业顾问再次打来电话通知,领导要求优先卖给全款的,贷款的先不考虑。你要是能全款,到时我就通知你过来。这几天赶紧先筹钱,房子不等人。

  在不愁卖的热点楼盘,这样的情况并不是个例。

  据南方都市报消息,惠州部分开发商根本不待见公积金贷款客户。

  “住房公积金贷款流程较为复杂,放款周期比较长。”谈及为何不愿使用住房公积金贷款,多位开发商方面负责人这样介绍不愿接受住房公积金贷款客户的原因。

  6月中旬,江北西区某楼盘开盘现场,开发企业推出200套房源入市销售,然而经历了整个上半年周期的登记蓄客,到场选房客户达到千人次规模。不同于以往项目出现摇号、排队等相对公平的选房方式,该楼盘在针对客户意向调查之后,直接选取了200个全款支付的客户交易。

全款的进,贷款的等!售楼小姐咋这么傲娇?

  而在杭州楼市,甚至有开发商依靠全款及首付成数来确定关系户的购房顺序。

  据钱江晚报消息,城北某楼盘即将加推,上一次该楼盘开盘房源一下子就被抢光,并且基本上都被关系户买走了。眼下,该楼盘的关系户又一次排起了队,而且要求更加苛刻,除了要托高层的关系外,还要看首付的额度,全款优先,然后依首付的多少排序。某业内人士透露:“很多购房者都是全款付。”

  他还说:“现在买热门楼盘既要有关系又要有钱,不是关系户根本买不到,先托高层的关系拿到一个名额,然后确定你的首付能付几成,如果是全款那就基本上能买到,个别楼盘如果你只能付3~4成首付那想都不用想,肯定买不到。”

  针对此类现象,您有什么话要说吗?请在下方留言给每经小编(微信号:nbdnews)。

  每经编辑 汤亚文

  每日经济新闻综合齐鲁晚报、南方都市报、新华网、中国经营报等。

(每日经济新闻)

6月个人房贷发放走低 购房者观望或全款支付

   自“3?17”楼市新政发布以来,北京市个人住房贷款发放呈逐月下降趋势。

   北京银监局7月19日发布统计数据显示,6月北京市银行业金融机构发放个人住房贷款158.46亿元,比上月减少59.69亿元,环比下降27.36%,创“3?17”新政以来新低。

   北京市3月~5月个人住房贷款新发放金额分别为:239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元。

   业内认为,北京住房贷款数据不断走低,和市场交易数据是匹配的,即今年上半年成交量总体低于50万平方米的水平,贷款数据自然也会下滑。另外,很关键的一点是,类似认房又认贷等政策也带来了很多新的问题,比如说贷款的额度收紧,符合贷款条件的受众面收窄等,都会反映在个贷数据上。

   某房地产研究院一则数据显示,6月份,北京新建商品住宅库存面积为587万平方米,环比减少1%,同比减少31%。值得注意的是,观察2010年1月份以来的库存数据,今年6月份的库存规模是历史最低的。

   此外,据了解,从贷款对象来看,6月份发放的按照“317新政”执行的个人住房贷款中,无房群体贷款金额占比83.11%,发放金额比5月增长24.83%;贷款户数占比81.17%,比5月增长37.22%。在个人住房贷款发放金额大幅下降的同时,有效支持了无房群体购房需求,贷款结构优化。

   值得注意的是,央行营管部主任周学东就曾撰文指出,从2017年1月开始,央行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策导向效果评估,按照宏观审慎要求,加入个人购房贷款增长这一因子,对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重,并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。

   批贷缓慢和贷款利率提高是北京市绝大部分银行的真实写照。一位在北京高校就职的杨姓老师告诉记者,这样一来,他会选择全款支付。

   “在上述情况下,大部分普通购房人普遍处于观望中。”多位接受采访的购房者告诉记者。

   在经济学家宋清辉看来,“6月北京个人住房贷款发放创‘317新政’以来新低,是房地产调控政策效果逐步深入的结果。因此,可能有一部分购房者在银行不放贷的情况下,被迫跑去私人金融机构借贷。”

任志强再放炮:地价上涨一定会影响房价!专家怒怼

2017年7月21-24日,博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。任志强虽未能亲临现场,但仍通过音频以及PPT与分享了他关于“市场的变化问题和可能发展的趋势”看法,他认为就国家体制制度而言,最重要的是土地制度,在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

任志强再放炮:地价上涨一定会影响房价!专家怒怼

1、今年房地产市场的销量和销售额都可能创历史新高

从当前的房地产看,住房的价格增幅已经出现了一些下降,那么不控就可能会涨得更快更高。因此在强监管和相关限购政策影响下,总体而言房价短期内仍将平稳发展。但是需要注意的是,增幅的变化,而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。

同时,当前的房地产各种指标中,一方面要看土地,一方面要看新开工,这些变化中,都说明预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看,市场普遍认为微观和宏观调控会对楼市产生不利影响,对房价形成压制。但任志强在论坛上表示,从目前的情况看,今年房地产市场的销售,从面积到金额,都可能创历史新高。

另一方面,任志强指出,很多城市在限制住房价格的上涨,但却从来没有任何政策限制地价的上涨。从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。也就是说地价的上涨一定会影响到房价。

市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中,价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到,住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低,最直接的差价根本不够盖房。

2、房企将很快进入还贷高峰期,到期债务约达万亿

2017年1-5月,108家房企新增融资579.69亿元,增速降低45.3%,其中银行贷款降低29.6%,票据债券降低49% 。而值得注意的是,2015年—2016年新增有息债务8520亿元, 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。

这108家房企,所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,2017-2019年这3年房地产企业大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。

任志强坦言,接下来的时间,有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机,并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。

Wind资讯此前也曾报道过,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示相关数据表明,去年年底以来,随着我国房地产调控力度不断加大,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫初见成效。

此外,今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多。所以任志强认为,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那时才有可能对现行的房地产政策提出调整。

3、租赁市场仍需谨慎推进,可能导致学校、医疗等稀缺资源竞争

现在许多城市讨论住房租赁问题,尤其是一些大城市比如广州。7月17日,广州正式出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益,压制房价。并且,链家研究院院长杨现领也在博鳌地产论坛上表示,租赁是中国未来的房地产仅存的红利。

但是任志强指出,如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。另一方面,从经济学的道理出发,租购权益平等意味着允许更多的人去争取附着在房产上的社会利益,从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。租购同权的目的和行动看起来南辕北辙,面临着自我否定的困境,因而其他一线城市若要效仿理当谨慎。

参照发达国家经验,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以它会有较高的收益。因此任志强在谈话中表示,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

4、目前金融制度没有房地产基金产品,老百姓投资渠道受限

从户籍制度来看,住房已经成为落户的条件,所以在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。反之,要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。但在目前的金融制度中是没有房产基金产品的,其作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,很多人去投资房子,是因为没有房产基金去共享。

因此造成有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享这样一个现在的局面。假定房地产基金市场发达的话,就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

5、另一个声音隔空硬怼任志强:你的思想很危险呀

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同于任志强的意见,他表示地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

而对于房企的现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题,这个说法是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。

他还进一步明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。

(Wind资讯)

二线城市打响人才争夺战 给钱给房给户口还不够

  日前,河南省会郑州出台《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》,提出外来务工人员在该市参加城镇社会保险满两年,本人和直系亲属即可落户郑州市中心城区,以及全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员和迁入城镇的农村籍退伍转业军人的落户限制。

  无独有偶,除了郑州,此前已有包括成都、武汉、西安、长沙等在内的二线核心城市出台了优厚的人才政策,这些二线城市就像约定好似的,集中发起了“人才争夺战”。

  二线城市打响人才争夺战

  5月8日,西安出台23条力度空前的人才新政,提出“未来五年,预计投入38亿元,引才育材100万名”。

  武汉的“落户新政”则在5月22日起实施,留在武汉创业就业的大学生,毕业3年内无须买房即可申请落户,博士、硕士可直接落户;一个月后又提出了“支持百万大学生留汉创业就业”。

  长沙则在6月29日发布“人才新政22条”,未来五年将投入百亿以上资金,吸引储备100万名人才;给落户并工作的博士、硕士、本科等,两年内每年分别发放数额不等的租房和生活补贴等。

  成都在7月2日提出“蓉漂计划”,推行“先落户后就业”,实行全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证落户制度;对各类急需紧缺人才发放“蓉城人才绿卡”等。

  短短几个月内,还有包括济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等二线城市,也都加入了这场“人才争夺战”。

  此间的一大背景是,伴随着一线城市落户政策逐渐收紧、房价高企,人才“溢出效应”开始显现,原本处于第二梯队的众多“新一线”城市、二线城市迎来了争抢人才的历史性契机。

  中国人民大学中国就业研究所和智联招聘日前联合推出的中国就业市场景气指数(CIER)显示,在今年第二季度,一线、新一线、二线和三线城市用工需求量同比增长分别为16%、51%、50%及56%。新一线、二线城市明显跑赢一线城市。

  在一线城市疏解控制人口规模、疏解非核心功能的同时,二线城市还有很大的发展空间。随着交通基础设施尤其是高铁网络、城际轨道、市域地铁、临空经济区的建设,二线城市在集聚资源要素的能力进一步增强。通过吸引人才落户,对当地做大城市人口规模、增加城市的竞争力和辐射能力、加快当地产业发展和转型升级都有很大的促进作用。

  关键在于产业定位

  不过,要真正吸引人才落户,关键还是要有核心的产业竞争力。

  厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,北上广深之所以是一线城市,有其相对应的要素资源,它们在产业结构、枢纽功能等方面的领先优势,是二线城市难以企及的。比如目前收入水平最高的互联网信息经济、金融等行业,主要集中在北上深,同时,北上广作为门户型枢纽城市的功能也很难被取代。

  因此,二线城市一定要找准自己的定位,将当地的比较优势发挥出来,做大做强产业链。如武汉、西安、南京、成都、沈阳等大区中心城市,高校云集,科研经费投入大,如何充分发挥科教优势、发展高新技术产业十分关键。

  例如武汉、成都等城市,目前它们在加快发展的过程中,已逐渐发挥出自身科教实力雄厚的优势。以武汉为例,该市东湖高新区,目前已有数十家上市公司,成为了中国上市公司最密集的区域之一。武大、华科毕业生近几年留在武汉的比例越来越高,并超过了北上广。

  杭州也是二线城市逆袭的典型。这几年,杭州新经济表现亮眼。在信息经济的带动下,杭州这座“1.5线”城市正在迈向一线城市行列。在此背景下,杭州对人才的吸引力持续上升。据今年年初猎聘网发布的一组全国人才流动大数据,2016年,杭州市人才净流入量在全国排名第一。

  要吸引人才、留住人才,除了乐业外,安居也很重要,而安居包括良好的教育、医疗、营商环境及城市环境等,让人才能够在二线城市扎根。

  以住房为例,相比一线城市,二线城市如何将房价稳定在合理的范围,为产业发展、人才扎根创造相对较低的外部成本环境至为关键。

  丁长发说,二线城市一定要分清短期利益与长期发展的问题。房价和土地价格过高,短期内对地方土地财政有利,但长期来看会导致企业营商成本过高、人才流失等问题。“尤其是一些二线城市的高房价,对它们争夺人才、发展新兴产业相当不利。”

  有鉴于此,加快租赁房市场的发展广受重视。目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。暨南大学管理学院教授胡刚对第一财经分析,租赁房市场的发展,将加速人口向大城市的集聚。