在内地房地产企业的强大攻势下，曾叱咤风云数十年的港资房企市场份额逐渐缩减，甚至开始抛售资产。

《每日经济新闻》记者从富力广州公司微信公众号获悉，富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 于近日收购了恒基兆业地产有限公司在广州的两个重点项目，分别位于越秀区和海珠区。这是继2016年底出售北京恒基中心后，恒基兆业再度出售广州两项目。

高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥表示，内地房地产企业逐渐成熟加上港资房企难以适应内地多变的市场环境，是他们出售资产的原因。

富力接盘

富力地产发布的消息显示，7月5日，恒基兆业在广州两个项目正式与富力地产完成交接。富力地产并未披露具体项目信息，仅表示这次收购仅是双方合作的开始，期待未来更多的项目合作。

接近富力地产的内部人士向《每日经济新闻》记者证实，与恒基兆业的合作不仅仅在广州的两个项目，未来还将收购其北方的多个项目。

据了解，恒基兆业在上世纪90年代在广州老城区获取多个项目，已完成开发的项目包括荔湾的恒宝华庭与恒荔湾畔两个项目。恒基兆业官网资料显示，恒基在广州拥有在建项目仅为海珠广场一个。

据恒基兆业披露的资料显示，海珠广场项目为地标式综合体项目，业态包括高档商场和写字楼，总楼面面积约15.7万平方米。目前已完成设计部分，计划于2019年年底竣工。

上述接近富力的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，海珠广场项目并不在此次收购的两个项目之列。

此次富力收购的具体项目名称外界暂时不得而知，只表示此次收购的项目地理位置优越，带来土地的延展，通过收购能够扩大优质物业储备。最新数据显示，2017年前6月富力地产最新销售金额为388.1亿元，同比增长30%。

在地产群雄争霸中想要获得发展，规模扩张是必经之路。富力地产年报显示，2016年富力地产新增应占土地总储备金额为175亿元，相当于估计可售面积504.1万平方米。富力地产将以更加多元化的方式收购土地。

港资房企新挑战

一个月前的股东大会上，恒基兆业执行董事兼副主席李家杰透露，将视时机不排除继续出售内地非核心资产。选择出售核心城市的核心资产以及后续将有北方更多的项目卖出，恒基兆业是否在进行一场内地资产的撤退？

陈厚桥认为，三次项目出售并不能说明是撤资内地。关于此次恒基出售广州两个物业，陈厚桥分析称，上世纪90年代，恒基兆业在广州获取多个城市旧改项目，但作为港企的恒基在内地旧改方面不具备优势，老城区项目涉及拆迁规模大，不熟悉旧改项目的运作模式，恒基兆业在内地旧改项目一度遇挫。

以恒基兆业的海珠广场项目为例，早在1992年，恒基兆业通过政府招商引资拿到项目的开发权，是广州市需盘活的111宗历史用地项目之一。从上世纪90年代开始做规划，直到2015年海珠广场西侧的恒基中心建设项目被环保部门受理，规划经过多次更改，项目进展缓慢。

陈厚桥认为，目前内地市场环境风云突变，一大批内地房企逐渐发展成熟，成为港企强有力的竞争对手，市场竞争加剧。快速开发高周转的模式成为内地房企的主流模式，热点城市地价上涨较快，港企开发模式在不适应内地市场的需求，生存空间缩小。相对于缓慢的开发建设，出售物业或许是更好的选择。

近几年，包括长江实业、新世界地产、新鸿基、恒基兆业、瑞安、华人置业、中渝置地等多家港资房企均有出售内地资产的动作。

陈厚桥指出，港企原先的模式难以适应目前多变的内地市场环境，港企的香港模式不作出改变，或许将迎来更大规模的“水土不服”。结合港资高运营能力和内地房企的开发能力，太古地产的成功探索为港企指明了道路，合作开发或许是港企更好的选择。

(每日经济新闻)

在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。

“上半年，各地一直在需求端通过限购、限贷等手段来抑制炒房，而在供给端，目前各地通过增加土地供应来保障刚需的住房需求，已成为当务之急。”方正证券房地产首席分析师夏磊7月16日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前一二线楼市的消化周期都已降至12个月以下，去库存任务基本完成，对楼市降温有明显效果。

中国指数研究院提供的数据显示，2017年前6个月，全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元，同比增长近四成。分城市来看，一线城市供地节奏有所加快，供应量同比增长四成；二线城市平均溢价率同比下降，出让金涨幅较去年同期有明显收窄；三四线城市逆势升温，成交楼面均价领涨。

与此同时，从多地制定的土地供应计划可以看到，未来还将有一大批新房源入市。以一线城市为例，在北京楼市未来5年规划内，将有150万套住房涌入北京房地产市场；上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套；近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出，今年计划新增安排建设商品住房8万套。

夏磊认为，房价的变动情况不仅包含市场对它的预期，也受供给端影响。随着一线城市土地供应的增加，未来会有更多的新房入市，这在短期内会扭转市场中的投机心理，使其形成更为理性的市场氛围。

“与需求端相比，土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。”易居研究院研究员赖勤昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，供应端的楼市调控有助于培养一个更加成熟的房地产市场，真正实现租售并举。与此前的限购、限贷等政策相比，供应端的楼市调控具有更好的可持续性。

赖勤认为，当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，对房屋成交量影响较大。

(证券日报)

　　7月10日上午10点，淘宝网司法拍卖平台上，杭州萧山北干街道棉北里小区一处32.18平方米的房产开拍。起拍价26.9万元，经历206轮报价，到了第二天上午11:16:52，价格最终定格在115.3万元。相比起拍价，涨幅达428.62%，相当于35829.71元/平方米。

　　结果一出，令人咋舌。

　　这个典型的老破小房产，评估价仅为38.29万元，为何拍出如此高价？

　　到底是什么人来接盘呢？他为什么愿意出那么高的价格？是不是如网友猜测的那样，为了学区？又或是为了拆迁？

　　萧山某老小区一处32.18平方米的房产司法拍卖，最终成交价令人咋舌

　　起拍价26.9万的房子，为何拍出115万

　　原因可能就这四个字：学区、拆迁

　　竞拍得主是萧山本地人

　　这套房子的竞买记录达到了206次，共有不下10个竞买人参与报价。价格一路飙升，最后几分钟，两位竞买人你追我赶很是紧张，最终，这套房子以115.3万元被人拍得。

　　据透露，拍得这套房子的是一位37岁的萧山本地人。至于为何花高价拍下这套老破小，他婉拒了记者的采访要求，不愿意说什么。

　　“当初挂出来的时候，就有很多人打电话来咨询，表明想投资。”萧山法院的高法官具体负责这套房子的法拍，他告诉记者，法院并不会去考证房子是否是知名学区房，将来是否会拆迁。房子本身的价值是委托评估公司做的，大概在每平方米1万元左右。

　　房子又老又破，也没有物业

　　这套棉北里的房子，算是真正的老破小。

　　萧山北干街道工人路社区一位姓朱的工作人员说，以前这里是棉纺厂的职工宿舍，最早一批房子还是上世纪60年代造的，没有物业。近几年虽然进行过环境整治，但是建筑本身太老，很难有大的改观。比如管道老化、有的房子甚至没有厕所。“很多人都搬出去了，现在居住的60%都是租客。”

　　不过，这里的学区是萧山的金山小学和初中，往北就是繁华的综合体恒隆广场。记者看到，棉北里周边已经完成拆迁，正在建造高楼，它是否也如坊间传说要拆迁？“至少我们社区目前是没有接到任何通知。”社区工作人员明确表示。

　　记者试图通过中介查询棉北里房子的二手价格和成交记录，但没有结果。

　　司法拍卖房产很火

　　但有几点也要注意

　　最近以来，因为行情好以及限购政策的影响，很多人比较关注司法房产拍卖。

　　“一些热门板块房源的最终成交价，也远远超过起拍价和评估价，很多人都是为了投资。”高法官奉劝这些投资客，要理性投资，理性竞拍。

　　比如很多竞买人看中房子的拆迁概念，但是最终是否会拆迁很难说。还有就是，拍卖之前，竞拍人要去房子的实地查看。因为标的物的评估和描述，可能会有漏掉的瑕疵描述，法院也不为标的物的瑕疵担保责任。所以眼见为实很重要。

　　另外，过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费，水、电等欠费均由买受人承担。

　　本报记者 方力

　　通讯员 萧法

(钱江晚报)

　　领袖身上的味道，决定了他所带领的团队会散发出什么味道。带领狼性团队在中国地产领域打拼出一片天地的孙宏斌，无疑在努力以其“狼”的特质，试图打造出其在中国地产圈的“狼图腾”。

　　近日，在成为乐视的新主人之后，并购王孙宏斌又一次在自己的并购史上添上了浓墨重彩的一笔——与万达集团董事长王健林携手打造了一场堪称房地产界迄今最大并购案。

　　孙宏斌的地产龙头梦

　　7月10日，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国(以下称融创)以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，此次交易总额达到631.7亿元。

　　说到孙宏斌所带领的狼性团队，就不能不回顾孙宏斌近些年“稳、准、狠”的并购历程，从前两年的绿城、佳兆业，到去年的莱蒙国际、融科智地、金科股份，再到今年的北京链家、乐视，虽然绿城、佳兆业的并购未能完成，但孙宏斌并不言败，反而越挫越勇，过去一年，孙宏斌陆续接触了160多个项目，在并购方面可谓经验十足。这也造就了如今这宗地产圈最大并购案，资产相对更小、负债率更高的融创，反而收购了比自身资产规模更庞大数倍、财务相对更稳健的地产巨无霸的近半资产。

　　所以王健林自己都会说，万达选择了融创，因为融创有愿景、有团队、有管理，加之我与孙宏斌多年认识。正因为是与融创合作，万达才保留部分股份。相信在万达支持下，3年内融创会成为中国房地产龙头企业。

　　事实上，成为地产龙头，正是“狼人”孙宏斌的宏伟蓝图。

　　孙宏斌曾经对房地产业有自己独特的判断：“今后房地产行业销售额将保持在10万亿量级，保持增长挺难。未来5到10年，前十名房企市场份额会占到40%左右，大概是四五万亿的样子。这5到10年是中国房地产行业部分企业的钻石时代，会快速增长。这是我们吃饭的家伙，是我们绝对的主业，我们从来没有，也不可能，不看好这个行业。”

　　而此前的数次并购也让孙宏斌离梦想更近。2016年融创完成了全国8大区域、30多座一线和二线核心城市的布局，为未来发展储备了充足的土地资源。2016年合同销售额超过1500亿元，位列行业第七，年复合增长率超过67%。

　　而根据2017年融创的半年报，截至今年上半年，融创拥有8664万平方米的土地储备，在全部房企中排名第六。本次交易后，接近融创的知情人士预计，土地储备将从去年年底的第六名一跃进入规模前四。

　　资本市场的行家里手

　　近几年，孙宏斌在并购方面可谓花钱如流水，那么孙宏斌的钱都是从哪里来的？

　　据不完全统计显示，包括本次万达收购，2016年至今，融创中国对外发起的收购案近20个，总金额超过1450亿元。

　　在孙宏斌看来，投资要做得好、房子也要盖得好。要买对地方、买对时间，多借点钱。这是他的投资逻辑。

　　对于此次收购万达文旅项目，孙宏斌在接受媒体采访时表示，本次收购万达资产资金来源于自有资金，上半年销售额达1100亿，全年预计3000亿，账面资金900亿足以支撑。业内戏称，从乐视到万达，以后投资界有了新轮次：种子轮、天使轮、preA、A轮、A+轮、B轮、C轮、BAT轮、preIPO、IPO、孙宏斌轮……

　　资深地产专家段舒怀认为，企业并购资金来源渠道无非三个：资本运作，通过大量收购兼并重组，做足题材和预期估值，获得大额投资资金；通过融创香港上市公司平台，进行融资；通过地产板块大规模项目开发，抵押及销售获得经营性现金流。

　　“融创目前的负债率也超过70%，压力山大。不过现在的孙宏斌是资本市场的行家里手，有题材有规模，获取资金的渠道非一般企业能比肩。”段舒怀说。

　　不过7月11日公告显示，296亿元的资金——即本次交易规模近半数资金来自于万达的委托贷款。公告称，本次交易的第四笔付款为卖方收到第三笔付款后5个工作日，卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币29600000000元(期限为3年， 利率为银行3年期贷款基准利率)，买方收到该贷款后2日内，向卖方支付剩余对价人民币29575000000元。

　　为孙宏斌担保来买自己的资产，大哥王健林对孙宏斌的支持力度可见一斑。

　　刀尖上跳舞？

　　尽管孙宏斌在并购的道路上显得狼性十足，但背后的风险仍引来业内为其担忧。

　　有业内专家指出，最大的风险还是在于融创的负债问题，这关系到资金链的稳定与否。从2013年到2015年，融创的资产负债率则分别是81.29%、81.33%和83.19%，这算比较正常的水平，但是2016年随着千亿元的收购，负债率已经高达121.52%。

　　而孙宏斌虽然称融创账上还有900多亿现金，但从2016年年报来看，截至2016年12月31日，融创公司账面现金约698亿，除去178亿的受限资金之外，融创可自由支配的现金约520亿。不过，520亿非受限资金当中，仅46亿来自经营业务收入，其他近400亿归因于借贷收入。业内专家指出，借贷其实正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

　　国泰君安的托管报告也显示，截至今年4月30日，融创累计新增借款金额370.59亿元。

　　而从大环境来看，自去年12月起，中国金融环境也已经发生了重大变化：严控金融风险的大方针逐渐成型，曾经货币泛滥、资金乱飞的局面正在快速收紧；一行三会随之行动，240万亿银行监管正在加强，金融收紧持续到今年6月，很多事情将发生质变；金融市场钱紧的态势越来越明显。

　　对于“狼人”孙宏斌来说，早在2004年，曾经因为政府一系列严厉的宏观调控让楼市低迷，也导致正处于对外扩张巅峰时期的顺驰集团因为高负债，陷入资金链紧绷的泥沼，孙宏斌最后不得不变卖股权获取资金，最终2006年孙宏斌失去了对顺驰的控制权。

　　顺驰时代败走麦城的教训，孙宏斌曾多次表态，融创不会如顺驰一般激进扩张。但如今看来，孙宏斌所带领的融创再一次陷入一次豪赌，承担着巨大资金压力的融创输赢难料，未来，是重蹈当初顺驰的覆辙，还是成就地产龙头的“狼图腾”，将又一次考验着孙宏斌的智慧。

(华夏时报)

　　昨天，房贷君读到这样一篇文章，是任大刚先生写的《有600多万，我却不敢买县城12套房》，作者自己在上海有套房，2016年的市值是600多万，可以换四川老家县城里12套房，毫无疑问，最后的结论是不换。

　　有人说12套房，即使是收租金也安逸的过下去，的确这话不假，但对于来自于小城市，又在大城市闯荡多年的人来说，这种置换除了带来简单的生活模式的转变之外，背后的对比才是真正的伤害。

　　生活在大城市里的人，没房的焦虑，有一套房的也焦虑，有两套甚至三套房的人还焦虑。背后的逻辑是什么，当然是对比，与自己预期的目标做对比，与更牛的人做对比。

　　按照财富值计算，在大城市拥有一套房，几百万的身家，妥妥滴中产，但几乎没有人承认这一点，因为就一套房，无论这套房在老家县城，还是在大都市，他的主要功能都是居住，你无法用它来实现你更大的梦想。同理，楼市的兴衰也跟你没什么关系。

　　有一套房的人都在焦虑什么？

　　说说发生在房贷君身边的一个小案例吧。

　　阿芃是北京的一个普通上班族，来自东北，如果说3.17之后是刚需购房者噩梦的开始，那么他是幸运的，因为在那之前，他迅速完成了自己的置业计划。

　　在京奋斗6年，老婆有了，孩子还没有，也曾无数次想过自己的购房场景。但他做梦也没想到自己的购房计划会以这样的方式完成。

　　过完2017年春节，阿芃和媳妇，与往年一样照常返京上班。但春节后的北京楼市却异常火热，阿芃曾想着930后楼市能够有所回落，到时按照手中的积蓄能够在五环外寻摸一处总价在300万左右的房子。但现实不等人，3月份的二手房行情简直是一日三变。

　　在这种情况下，阿芃和媳妇不得不加入了看房大军。但越看越焦虑，因为看房的人实在太多了，业主的报价也跳的非常离谱，一套房挂出去3万，有人3.5万要，他们立马改价4万，有人愿意4万买，就再次跳价至5万。总之就是不断在挑战看房人的底线。

　　曾经有一套房，阿芃和媳妇看了不下五遍，每看一遍，他的钱都缩水一点，第一次看还能差不多等于20%的房款，等到第五次去看的时候，只能够付10%的房款了。

　　着急上车的他，迅速动员两边的父母，一块凑首付，最后在长阳区域买了一套60平的一居室，为了降低压力，首付也提高到了40%，月供8000块钱左右。

　　阿芃和融360房贷君是朋友，没事也经常聊聊，我常问他，现在你的房子缩水了，你后悔在3月份买房吗？

　　阿芃这样回复我：“我倒是希望房子都能便宜点，到时候我再努把力，能够给孩子换套学区房”。

　　我想这样的回答，应该谈不上有多惊讶，的确，小夫妻有了房，接下来就是生孩子，紧接着就是围绕孩子来规划自己的生活了，换套学区房应该是顺理成章的事。

　　你看，这就是人的想法，很朴素，每个人都不会停止自己的脚步，在房子这件事上同样如此，你无法因为自己没房而指责一个有房者对更高目标的追求。

　　每个人都有自己的焦虑，解决了一个问题，后面还有一个更大的问题等着你去解决。站在半山腰的人，怕自己爬不到山顶，更怕自己重新回到山脚下。

　　在大城市有套房，人们下一步的计划总是混个户口，或者换套更好的房子，鲜有人愿意退回老家的县城。因为从某种程度上来说，这等同于自行关闭向上的通道。

　　这个社会没有关闭向上的通道，留给你往上爬的希望，但对于有1套房的人来说，向下的通道同时也打开，这才是最可怕的地方。谁也不想刚晋级就被挤下去。

　　没有对比，就没有焦虑，从这个意义上来说，在大城市有一套房的人，他的焦虑要比没房的人甚至还要更多一点。

　　白德利

　　作为一家起源于英国，在香港联交所上市的房地产企业，太古地产一直是一个特殊的存在。太古地产于1972年成立于香港，母公司为总部设在伦敦（业务总部位于香港）的太古集团。公司于2002年进入中国内地，目前共布局了北京、上海、广州、成都四个城市，共持有五个物业项目。其中，北京三里屯太古里、成都远洋太古里被称为商业综合体项目成功运营的典范。

　　近日，21世纪经济报道专访了太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley），他详解了太古地产的商业模式、运营逻辑，以及对中国经济、房地产市场的看法。

　　开发没有“固定模式”

　　《21世纪》：太古地产2002年进入中国内地，但目前为止的15年间，仅进入了4个城市。从规模扩张的角度，你是否觉得速度有些慢？

　　白德利：房地产开发有很多种模式，每个开发商都会选择适合自己的模式。比如有的开发商注重规模化，他们希望快速复制，并把布局重点放在二三线城市。但对于太古来说，我们更侧重一线城市，关注核心地段及开发大型综合体。这种模式的确需要投入更长时间。但我认为，不同的发展模式之间没有好坏之分，只有是否适合自己的战略。

　　《21世纪》：最近，万达卖掉了自己的酒店和文旅地产业务，SOHO中国也在出售旗下的物业。国内的大型商业地产开发商，似乎在尝试改变原有的持有型模式。你怎么看待这种变化？

　　白德利：对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。

　　太古也是做商业开发为主，去年我们就出售了香港九龙湾(楼盘资料)（资料、团购、论坛）的一个商业物业。这不是太古的核心物业，我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。

　　《21世纪》：太古在中国的扩张步伐一直很谨慎，外界很好奇，太古的扩张逻辑是什么？选择城市和地段的标准又是怎样的？

　　白德利：首先我们希望在一线城市有更多的机会，目前在传统一线城市中，我们只有深圳未能布局，所以一直在深圳积极地寻找机会。北京和上海都有着很好的市场，增长潜力很大，我们希望在这两地继续布局。另外，我们在华东、华南、华北以及西部的其他城市，都有当地的团队，并在寻找机会。

　　需要单独说一下香港，我们目前正在进行一个150亿港元的太古坊重建项目，但因为香港具有经济、金融等各种优势，我们还是希望在香港发展更多的业务。

　　从地段标准来看的话，我们会选择城市中最核心、最优越的地段，最好有国际化的特点，就像北京三里屯、广州天河、上海南京西路等。

　　《21世纪》：太古并不是一个追求规模的开发商，那么它对投资回报的要求是怎样的？有没有一个计算模型？

　　白德利：我们主要看“门槛收益率”。假如项目的使用权是50年的时间，我们会根据这个时间看现金流的情况，包括投入多少、产出多少。再倒推回来，根据当前的财务数据，计算出需要实现的收益率。

　　中国城市化动力仍强劲

　　《21世纪》：太古地产是香港上市公司，根据你的经验，香港资本市场的投资者更看重哪些经营指标？

　　白德利：投资者主要看增长价值、潜力，这一点跟内地投资者可能一样。但不同的是，有的投资人看短期波动，有的看长期投资价值。对于太古地产而言，我们更吸引持有长期投资理念的股东。

　　《21世纪》：过去一段时间，中国经济经历了一个相对较慢的增长期。现在处于较为稳定的状态，并在企稳回升。你认为这种变化对商业地产会带来哪些影响？

　　白德利：经济企稳回升在任何时候都是好事。但对于太古来说，我们不太在意短期的经济上下波动，而是以长远的眼光来看。比如说，中国商业物业的使用权大约在四五十年，所以我们也经常以这个期限来看。

　　我也不太同意“过去几年中国经济不太好”的说法。因为从我们的项目表现来看，增长都是非常好的。比如广州太古汇项目，截至今年一季度，销售额已经连续21个季度保持增长。所以，即使经济数据上有些波动，但对我们的业务并没有太大影响。

　　《21世纪》：从城市化进程的角度，你如何看待中国房地产市场的前景？中国房地产业的“黄金时代”已经过了吗？

　　白德利：以长远的眼光来看，我们对中国房地产业持有正面的态度。我认为“黄金时代”并未远去，甚至还可能更好。从全球视角来看，中国的发展仍然是最激动人心的，中产阶级不断壮大，城市化的动力仍然十分强劲，其中会衍生出很多的机会。

　　当然，我们也看到传统的房地产开发利润率下降、房地产企业寻求多元化的现实。我的观点是，没有任何东西是一成不变的，如果有更好的盈利模式，企业选择尝试，这是很自然的事情。而且从太古的发展历史来看，我们也一直在寻找多元化。

　　《21世纪》：在电商的冲击下，一些实体商业的生存举步维艰。你如何看待互联网技术对商业地产的影响？未来还有哪些因素会对传统商业地产带来冲击？

　　白德利：的确，科技的发展给人们的生活带来了翻天覆地的变化，比如人们的很多生活需求都在手机上解决，工作方式也更加便利高效。在这种情况下，商业的发展要确保能与人们的需求相匹配。太古会跟品牌商合作，发展新的伙伴关系，目的是把商场打造成科技友好型，确保跟消费者的需求保持同步。

　　另外一个趋势就是共享办公。随着年青一代的崛起和科技的影响、新工种的诞生，很多行业的工作方式发生了变化，共享办公将可能成为未来的趋势，并会影响写字楼的运营。太古地产曾在香港做过尝试，推出了blueprint共享办公空间和创业加速计划，很成功，现在也在内地寻找发展的机会。

　　总之，变化是始终存在的，我们要做的是，确保自己顺应变化的趋势，而不是逆势来做。

(21世纪经济报道)

　　为了稳定房价，目前多地有关部门对新建楼盘价格予以限制，价格过高则不予备案。近日，《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，这对抑制一些地方房价疯狂上涨具有急刹车的作用。而在具体操作中，一些房企通过多种渠道规避调控、减少“损失”，导致房地产交易市场暗流涌动、乱象丛生。

　　专家建议加强监管，标本兼治地整顿和引导房地产市场秩序。

　　变相加价手段翻新

　　对政府限价措施，《瞭望》新闻周刊记者暗访发现，多家房企采取变通方式变相提高房价，以车库合同、装修合同涵盖加价部分的情况突出。

　　4月29日，南方某市一楼盘二期开盘，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后单价低至每平方米9500～11500元，甚至低于周边二手房价格，但买家需要捆绑购买一个30万元的车位，此外还要另加每平方米1000元的装修费。

　　本刊记者走访该市某地多个全新楼盘发现，某套80平方米小三居单价每平米1.9万元、总价158万元，但该套房备案价仅为100万元。另一套64平方米两居总价是147.2万元，其中房子装修款高达64万元，捆绑销售一个16万元的车位。

　　在华北一些区县，政府对房价上涨有一定限制，新房预售备案实行“一房一价”，但由于需求强劲，楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售等行为，已成近乎公开的“潜规则”。本刊记者采访的某商品房政府备案价为每平方米1.9万元，但目前市场实际价格达到每平方米2.8万元。

　　一些地方出现加价新花样。华东某市一些热门楼盘以“茶水费”方式补足差价。比如某楼盘预售价格仅有9.5万元/平方米，远低于开发商预期的12万元/平方米，但该楼盘暗地加价每平方米1.2万元，多出来的钱是“茶水费”，以现金形式交给开发商委托的中介机构。据了解，“茶水费”超过50万元的楼盘不止一家。西南某楼盘利用房源供不应求进行“饥饿营销”，先让购房者缴纳10万元可退的意向金，有意购房者还需再缴纳10万元不能退的“诚意金”。

　　多位销售人员坦言，房源紧俏，买家也看好后市，愿意签阴阳合同，即便被政府查处，“大不了退还款项，房企也没有额外损失和风险”。

　　“新房变二手房”规避限价

　　除了变相加价，一些房企还想方设法将“限价房”变身二手房，摆脱限价束缚。一家开发商告诉《瞭望》新闻周刊记者，一些房企先将现房卖给企业内部员工，由其找到下家，以二手房价格出售后，再与公司分成。

　　东部某省份省会城市一楼盘2月份共成交498套房源，签约均价仅每平方米9338元，每平方米比周边在售二手房价格低约5000元，但实际上这些房源被该房企的股东方以备案价购买，转而以二手房形式再次售卖。本刊记者查阅二手房交易网站发现，该项目二手房源销售均价在1.5万元/平方米以上。

　　该知情人表示，开发商此举是为了绕开备案价限制的规定，变相涨价。虽然颇费周折，但也能挽回部分“损失”：从新房变成二手房，期间要承担房产总价约6.6%的增值税、个税，以及1%～3%的契税，但明显低于超过30%的“限价”价格差。

　　“开发商让你买套房，等于直接送钱”

　　某地产项目营销总监吴某说，房企拿地成本、开发成本不一样，房子质量不一样，但要求低于市场价，甚至低于周边二手房价格的天花板价，“限价房”必会遭到哄抢，购房资格也成了“大蛋糕”，抢到就是赚到。

　　“我现在做得最多的事情就是帮别人买套房，基本上天天都有人打电话或者找上门来请我帮忙买房。去年大多数还帮得上忙，今年一季度以来，能够让他买上房就是天大的面子了。现在开发商让你买套房，等于直接送钱。”一家新房代销公司负责人坦言。

　　多家房企负责人表示，楼盘限价让“房号”成为含金量很高的稀缺资源，房企掌握绝对支配权，容易滋生寻租行为。《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，国内某知名房企在杭州（楼盘）有多个楼盘，目前尚未公开开盘，但房子已经多被关系户内定。

　　“许多人有房价还会涨的预期，买到即赚到，一些客户都是关系户。如一个楼盘只有130套房源，现在递条子的关系户就500人，最后我们只能通过关系户摇号的方式出售。”该房企东南区域公司营销中心负责人说。

(华龙网)

　　数据显示，2017年5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比增加0.28个百分点。6月份以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

　　今年6月以来，被视作楼市“晴雨表”的首套房贷款利率，明显进入上行区间。以北京市为例，融360统计网站显示，10家机构提供按揭贷款，除公积金贷款外，只有2家银行首套住宅有优惠，其余7家银行首套住宅按揭贷款均为基准利率。

　　《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。具体来看，35个城市中，与上个月持平的城市有7个，上涨的城市有27个，下降的城市有1个。533家银行中，超8成已无利率优惠，基本与基准利率持平甚至超过基准利率。

　　房产财富占比过高

　　“3·17地产政策”以来，房产交易大爆炸的局面得以控制。但是在金融领域去杠杆，及银行应对MPA年中考核的影响下，房贷利率呈上升趋势。

　　房贷利率上调的同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。一位商业银行信贷经理对《中国经营报》记者表示，“受贷款额度影响，贷款审批周期变长。年中MPA考核虽已结束，但银行信贷规模似乎没有松动迹象，受金融去杠杆影响，房贷或在较长一段时期内保持额度紧张状态。”

　　某房地产中介区域经理向记者表示，“政策的约束还在，3月以来成交量确实有所下降，4月是最低点，但是5月以来交易量有缓和上升趋势。因为很多人认为现在是买方市场，尤其是刚需一族，其实并没有长时间观望，而是‘抓住时机’‘该出手时就出手’。但是，现在房贷审核流程更加严格，审批时间延长了，利率也上升了。”

　　6月份，在银监会召开的“银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”上，银监会主席郭树清曾表示，“落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。”不难看出，银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现。

　　房贷对于我国居民来讲，是最大的家庭负债。最近西南财经大学教授甘犁撰文表示，中国家庭出现了一个非常严重的问题，就是房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁的统计，在中国家庭的资产中房地产占比已经达到了68%，而北京和上海则高达85%。

　　结合央行近日公布的金融机构信贷收支表可知，截至2017年5月底，住户中长期消费贷款为22.2万亿元。有专家指出，两年前随着股市、债市轮番上涨和暴跌，钱最终又流回到楼市，这主要体现在家庭房贷的住户部门中长期贷款激增。虽然近期楼市调控政策显效，新增贷款中房贷占比连续三个月下降，但与2015年相比，总量却居高不下。

　　上海财经大学高等研究院助理研究员梁润博士，在接受采访时表示，“2016年，我国常住人口城镇化率为57.35%，户籍人口城镇化率为41.2%。也就是说，按照居住地来算，城镇人口已经是大大超过农村人口了。从全球城市化的经验看，未来中国仍然会有很长一段时间继续城市化的进程，农村人口会逐渐转移到城市中去。因此，我国居民整体债务压力有可能再增加。”

　　7月5日，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布了《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告认为，家庭债务的持续攀升和流动性制约恶化不容忽视，家庭债务问题已成为中国经济健康运行的巨大隐患。

　　梁润表示，“家庭负债增速过快会对家庭的消费有挤出效应，并且会抑制整体经济增长。从全世界的经验看，未来三年内房贷占GDP的比重每上升6.2%，GDP的增速就有可能会下降2.1%。”

　　总体而言，家庭负债率上升过快，短期看是经济繁荣的表现，但长期看是增加危机的隐患。中国人民大学经济学院教授胡曙光认为：“居民负债增加，表面上看家庭资产变大，显得富裕了。但实际上这种富裕很脆弱，一旦有意外，如家庭成员生病或失业，家庭不得不变卖房产，那时又会陷入贫困。”“目前我国经济新常态下，居民负债增加，导致家庭消费不振。对于想通过消费拉动经济增长的指导思想来说，无意增加了阻力。”胡曙光教授表示。

　　按照经济学原理，家庭负债率一般不超过50%为宜。从绝对水平看，我国居民的负债率仍然在合理可控范围内。“但中国家庭债务积累的速度非常快，需要警惕。”梁润博士表示。

　　同样，胡曙光教授也有类似的观点，“从整体上看，中国当前家庭负债率还是可控的，问题是其增长势头过快，过快就很容易失控。”

　　家庭债务不断攀升，家庭资产增加，但可支配收入减少了。“从结构上看，一些中等收入家庭与低收入家庭购房后可能面临流动性约束的问题。如果房贷政策收紧导致家庭房贷支出增加，或者由于整体经济的冲击导致失业率上升，一些中低收入家庭可能面临较大的债务风险。“梁润博士表示。

　　《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》指出，受到流动性约束的家庭比例已经在2014 年上升至44.6%，家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。

　　值得注意的是，虽然近年我国居民的债务增长速度较快，且总量规模大。但央行公布数据显示，2017年5月我国境内居民存款额为62.6万亿元，较年初增长12.97%，较去年同比增长18.79%。由此可见，我国居民家庭存款收入增速也是较快的。

(中国经营报)

　　从2000年开始，就有一部分人就喊房价过高，要暴跌、要崩盘。十几年过去了结果是空 军哭了、多头笑了。用任志 -强的话来说就是，凡是买房的都变成有钱人了，而一直认为房价跌没有买房的，仍然是穷人！所以穷人与富人的判定标准就是你有没有在一线有套房！

　　有人表示这些年来货币超发、通货膨胀，房价就算不涨也不会暴跌，加上一线城市的虹吸效应、创业机会、教育、医疗等房价更难跌下去。任志强从08年开始就跟你们说要涨，你们不信，一直觉得要跌。

　　现在马上过去10年了，房价翻了数倍，你们还不信，还觉得会跌。现在地价一个劲的上，还觉得房价会跌？虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨！

　　知名房地产专家谢逸枫，一直以来看涨楼市为主，近期发文称对于有条件有能力有需求的购房者，如果有合适的城市、合适的楼盘、合适的房子，完全可以考虑在今年三四季度入市购买，否则错过这轮购房最好时机再等20年！

　　专家认为，目前许多人普遍不相信房价下跌，因为房贷利率大幅度上升与首付提高，购房成本、门槛已变相提高了。因此，房价数据表面上看是下降了，实质上是房价还是上涨了。

　　（来源：一点合肥房产）

　　房地产项目及公司的合并重组，其热度不比夏季的高温天差太多。

　　日前，佳兆业、远洋、富力、中国海景、香港建投等房企，先后以买入股份、收购项目等方式，增加了各自在房地产行业投资组合的力度，融创收购万达资产的事件更是成为近期行业的焦点议题。

　　克而瑞最新公布的监测数据显示，今年上半年行业集中度进一步提升。TOP50房企的集中度达到49.1%，占中国房地产市场的近半壁江山。TOP200房企行业的集中度，则超过了六成。高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓对《华夏时报》记者表示，房地产项目或股权的交易、组合，从侧面反映出市场上呈现出强者恒强的态势。

　　“买买买”的那些房企

　　年初复牌的佳兆业，开始并购其他公司的股权了。

　　7月12日，佳兆业披露，公司拟从顾明均及曹瑞仙手中以1.1亿美元（约合7.46亿元人民币）的价格，用现金支付的方式，收购一家在纽交所上市名为南太地产（Nam Tai Property Inc）约650.4万股股份。通过这次股权收购，佳兆业将持有南太地产约17.7%股份。

　　公开资料显示，顾明均为南太地产创始人、董事会主席，目前是南太地产的第二大股东。南太地产主要从事房地产开发及管理，资产中包括两块位于深圳宝安区生产设施用地。有深圳地产人士认为，该地块未来或可成为产业研发园用途。

　　佳兆业在公告中表示，购入南太地产股权权益与公司现有业务一致，有望带来可持续回报。

　　有人买公司股权，有人买资产包。方式不同，但目标却相似：扩大公司规模、扩充所涉及领域。

　　佳兆业买纽交所上市房企股权前一天，市场传出消息，远洋集团通过旗下远洋资本，一口气从中银集团手中收购了6个项目的资产包。

　　远洋从中银集团手中购入的，分别为位于北京、上海、沈阳、成都的商业、办公项目，以及少量的公寓。这六项资产总建筑面积约20万平方米，分别为北京钻石大厦、北京硅谷亮城4号楼、上海海兴广场、上海大宁商业广场、沈阳百利保大厦、成都华敏翰尊大厦。

　　近期从市场上进货的，不止是佳兆业、远洋。远洋从中银手中进货的前一天，富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 则从香港房企恒基兆业手中购入两个项目。

　　富力地产7月10日称，不久前公司与恒基就广州分别位于越秀区和海珠区中心地段的两个项目，完成了交接。富力并未披露关于项目收购更详尽的信息，只是表示这次所购项目位置优越，具一定发展潜力。

　　有媒体报道，双方未来也将有更多合作，接下来富力还可能收购恒基兆业位于沈阳及鞍山的项目。

　　分析人士指出，一线城市项目的转让易受人关注，但实际上今年潜力城市的交易热度，也不比一线城市差太多。

　　7月12日中国海景控股发布公告称，通过旗下附属公司以约10亿元对价，买入目标公司Amazing Sunrise Limited全部股本，海景控股将持有昆明市西山区一个名为羲辉时代大厦的物业，未来有望每年获得约4.6亿元租金收入。

　　同一天，香港建设以约1.63亿港元（约合1.42亿元人民币）代价，向CB Richard Ellis Strategic Partners Asia II， L.P．和SPA II-A Tianjin Olympic， Ltd．收购中行集团25%股权。交易完成后，中行集团将成为香港建设间接全资附属公司。而中行集团的主要资产，为天津奥林匹克资产的发展项目。

　　行业集中度将进一步提高

　　对于远洋、中国海景控股、富力来说，虽然收购物业类型及位置有所不同，但就收购对公司的意义，各公司均有较明确的目标。

　　远洋集团高层向媒体表示，持有型物业是一个巨大的存量市场，远洋未来将通过专业化运作加大持有物业力度。对于收购昆明物业，中国海景控股表示在进军云南省的同时，也扩大业务组合、改善财务状况。

　　就近期涉及房企股权及房地产资产、项目频繁的交易，业界人士认为房地产重组整合，正迎来一个新的阶段。

　　易居企业集团 CEO丁祖昱指出，房地产强者恒强的态势，今年显得更加明显。从全国房企市场占有率来看，今年前50强的占有率比去年又出现了上升。这一方面说明大型房企在扩张速度、市场占有份额明显地上升，另一方面也表示一部分小型房企以及主营非地产类的企业，正逐渐从房地产行业退出。

　　“虽然楼市目前仍在调控期，但房地产资产价格则处于相对高位。行业的一个趋势已经有所显现，大型房企会占更多市场份额，而小型房企如果不能获得一定规模、拥有相当的实力，未来的生存会更加艰难。无论是从拿地成本、融资能力以及项目操盘的水平来说，小型房企的空间都会受到不同程度挤压。要不要做地产，如何在这个行业生存下去，对小型房企以及有地产业务的公司来说，是需要考虑的。”丁祖昱在克而瑞半年度回顾与展望论坛上说。

　　项目并购热度提升的另一面，是大型房企的加速扩张。

　　高力国际中国区资本市场及投资服务主管汪蓓指出，对于大型房企而言，通过股权交易以及项目并购，在扩大公司规模的同时，也是其扩大地产及上下游布局的一种重要方式。

　　汪蓓指出，近期在地产及投资界引起高度关注的融创收购万达资产，正是大型房企进一步做大规模、丰富相关产业布局的一种表现。

　　以295.75亿元和335.95亿元，总价631.7亿元的价格，融创向万达商业收购13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。通过交易，融创进入了此前从不涉及的文化旅游地产，并进入了酒店类持有型重资产物业领域。

　　“融创想继续做大。如果走以前的路子，坚持在住宅拿地开发或并购，速度未必会赶上恒大、碧桂园这样一线的企业。但如果通过收购大型资产包，其规模和速度却可以上一个台阶。”一位不愿具名的地产人士说。

　　丁祖昱指出，房地产项目及公司股权的并购、组合，反映出行业发展的一个方向。“随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，通过这样的交易，未来房企集中度还将进一步上升。”丁祖昱表示。

(华夏时报)