上海楼市近日有两大“供应新政”，预示了我国大城市住房改革的新方向。

　　7月4日，上海发布两则位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告，特别之处在于，这两地块的用途都为“租赁住房”，是在全国首次推出100%自持的租赁住房用地。也就是说，土地70年使用期限内，竞得人须将全部物业自持并用于出租。去年底以来，尽管北京、佛山也出现过100%的自持地块，但都是在“限地价、限房价、竞自持面积”的出让方式下，房价和地价触及高限后，转入“竞自持”后出现的100%自持地块。

　　7月7日，重点在完善“购租并举”的《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称“规划”）发布，明确提出“十三五”期间新增住房供应170万套，其中租赁住房70万套，占总供应的60%，商品住房和保障性住房分别为45万套、55万套。同时，以市场为主，盘活存量资源，新增代理经租房源30万套（间）。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的租赁市场，缓解常住人口、青年群体和各类人才、创业人士的居住难题。

　　北京和深圳住房供应也在发生同样的变化。据4月发布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来5年北京新增供应150万套住房，产权类住房100万套、租赁住房50万套。产权类住房中，自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛）25万套、改善型商品住房25万套、中低价位和中小套型商品住房20万套；5月发布的《深圳市住房建设规划》提出，“十三五”期间深圳新增住房供应65万套，新建商品住房30万套，保障性住房35万套，保障性住房中，70%为公租房。

　　住房市场化近20年，京沪深等地方政府共发布实施了三项住房建设5年规划，而租赁住房和保障性住房大规模增加，甚至超过商品住房，还是第一次。可见，热点城市住房供应发生了根本变化，已从“重售轻租”、“重市场轻保障”的跛行式供应体系，转向了构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。

　　住房供应体系发生如此大变化有两个背景，管理层关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房新定位，以及“租售并举”的住房改革新方向。管理层对住房的新定位，意在地产“去工具化”、去“投资属性”、去“经济金融绑架”。“以人为本”的新型城镇化、人口向大城市流动、新市民“本地化”等趋势，要求壮大租赁市场，夯实需求基础。住房新定位和“租售并举”，使房地产业和市场管理从“需求侧”全面转向了“供给侧”。

　　目前，我国城镇化已进入下半场，在人口和资金吸附能力超强的热点城市，由于开发边界划定、空间资源“紧约束”，楼市“需求侧”抑制只有短期效果。同时，近年热点城市房价上涨加速，高房价、高成本下，存量空间很难盘活，有限的城市土地必须更多供应保障房和租赁住房。特别是“人才大战”硝烟弥漫，凭借“低房价、低成本、优良环境”的优势，准一线城市、二线城市开始与京沪深穗“抢人才”。智联招聘统计显示，今年大学毕业生在新一线城市的签约率为33.1%，已接近一线城市33.5%的水平，二线城市签约率也达19.0%。在此情形下，一线城市只有更多供应保障性住房，增加可循环利用的租赁住房，才能留住人才。

　　自去年以来，上海的住宅用地出让，“15%的物业自持”事实上已常态化了。半年多来，万科、保利、金地、龙湖等房企在北京、上海、广州、佛山、杭州等城市竞得16宗自持地块，自持比例在36%至100%。无论“十三五”规划，还是中央经济工作会议，都特别强调培育和壮大租赁市场。5月底，住建部发布了我国第一部规范住房租赁的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》，“购租并举”的改革全面提速。

　　在“互联网+”和产业升级的冲击下，热点城市商业办公用房低效和空置现象越来越突出。因此，去年的提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，增加租赁住房的来源渠道。同时，对于土地用途为商业办公、实际用途为居住（投资客购买并出租）的“类住宅”，一些热点城市近期也作出明确规范：要么还原为实体商业和办公，要么像北京和上海一样，顺应租赁需求。有的干脆取消了这类供应低效的住宅产品，将稀缺的土地资源用来建设保障性住房或租赁住房。

　　此外，北京未来将更多利用集体土地建设成本更低的公租房，并规定三分之一分配给非户籍无房的常住居民；深圳将更依赖城市更新、棚户区改造建设保障性住房，主要是租赁型的人才住房，并扩大货币租赁补贴发放的范畴。在此次上海“十三五”住房建设规划中，二级旧里为主的房屋改造，更强调货币化安置，5000万平方米旧住房修缮改造工程，以提高成套率和公共设施更新为目标。这些安排都意味着，本着增加有效供应的目标，大城市正在抓紧盘活存量空间和住房资源。

(上海证券报)

　　最近孙宏斌和融创着实火了一把，有段子手说IPO之后还有孙宏斌轮，有人说孙宏斌做了最大的接盘侠，接了乐视还能接王首富，人家都把烂摊子给孙宏斌。

　　更有网友开了脑洞：融创左手买乐视，右手买万达文旅，回头对乐视控股债务重组，获取乐视网控股权，再把万达文旅及酒店资产注入上市公司，把乐视强大的文化品牌和万达文旅优质资产结合起来，成为超越迪斯尼的文化旅游项目，分分钟让乐视网市值超过2000亿。到那时，一个乐视生态，竟然由孙宏斌建成了。

　　但回过头来看这段发生在2016年11月23日，孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲，就可以很清楚地理解这位当时27岁曾经联想少将，落魄后8年再到百亿资产的牛人，最近几次百亿级并购的策略和逻辑了。

　　在这次内部讲话中的几个重点：

　　1. 对中国宏观经济形势的判断，融创的定位

　　流动性宽松，利率很低，会改变吗?专家总是分析拐点。什么叫拐点?没有拐点。因为你没有办法。如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。所以你担心什么?!13%变成12%、11%对企业没有什么影响。利率会涨吗?美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。但是美国加息中国就加息吗?不太可能的。所以第二个判断就是：流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。

　　去杠杆、去产能、去库存。去产能和去库存相对容易些，但是去杠杆挺难的。因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

　　全世界的贫富分化越来越严重。其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。量化宽松那么多钱都去哪里了?穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。这个问题怎么解决呢?西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。中国怎么办?我不知道。但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。但你算30%那是买的起的;如果算10%更买的起;如果算5%的话，那他什么房子都买得起。因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。

　　2. 我的投资逻辑：买对地方、买对时间、多借点钱

　　这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。为什么?杠杆太多。有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

　　规模，这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。现在前100名占40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。我觉得，这个行业下一步5~10年或者5年左右前100名会占70%~80%，前10名会占35%~40%。这样的话，前10名平均就要4000亿，没有两三千亿进不了前10名。当然，这个是怎么形成的?小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

　　这次的宏观调控绝对是好事。对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。宏观调控以后，我们做高端的肯定好。原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。理解这个行业的三个特点，第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差;有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

　　有了这三点，我的投资逻辑就出来了：你要买对地方、买对时间，多借点钱。对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。

　　3. 如果你的公司现金流有问题了，但还有价值，那你就可以找我

　　不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，还有什么选择?有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。就那么点钱，买一块地，能选什么?或者一块地买不了，留着怕有风险。选什么?

　　所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

　　(一) 现金流风险。

　　没有现金流就死了。

　　(二) 价值。

　　这个公司有没有价值。

　　我看了很多公司，一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿;第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

　　我觉得这个行业就是这两个风险：

　　首先一定要控制现金流的风险。这个很多人都知道，但是没有那么重视。第二个就是价值。地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿;如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

　　解读：经济下行，利率不变，有很多并购机会(捡便宜机会)，而且要更多利用杠杆。有价值但没现金流，底价并购。

　　在说这话后的200多天里，融创在并购交易上已经花掉了1100亿人民币，不谈贾跃亭的乐视，万达的13个文旅项目和76家酒店只是按照注册资产来售卖，不管怎么说都是“贱卖”了，况且实际上这次收购还是王健林贷款给融创来收购自己的业务，所以这很符合孙宏斌一直的策略，合适的机会利用杠杆做并购。

　　同时，可以预期到的是，孙宏斌和融创的目标肯定不仅仅只是在地产商里排行前10，正如孙宏斌说的，未来要成为TOP3公司，资产规模至少要冲到3000亿，所以在可以预见的未来，如果继续发生诸如万达这样的并购案也不要觉得奇怪。

(第一财经日报)

房贷额度吃紧 业主抱怨银行“拖贷”

为了卖房，张丹（化名）已经折腾了近8个月，不但没有拿到卖房的收入，还惹上了几万元的债务。

在近期房贷收紧形势中，很多像张丹一样的卖家中枪。近日多位爆料人告诉《中国经营报》记者，买他们房子的买家在向某银行借款后，有的已经等了3个多月，银行还没能放款，使得卖家自己的计划被打乱，给生活带来了很大困扰。

而爆料人称该银行将推迟放款的原因归于经济宏观调控，银行信贷额度紧张。业内人士亦认为，房贷在下半年仍有持续收紧的趋势。

当前信贷额度紧张、房贷业务出账慢已成为普遍现象。记者了解到，为提高放款速度，不少银行往往会建议借款人接受更高的贷款利率，同时银行出于收益和风险角度考量，在额度有限时往往优先保证贷款利率高的项目。不过该银行回应称，该行不存在提高利率优先出账的问题，并表示正在通过各种措施腾挪规模，同时适当放缓了新增业务的受理量。

爆料人称银行“拖贷”

乔迁之喜本是值得庆贺的事情，然而张丹却高兴不起来。这一切都要从购买张丹房产的买方选定了某银行为其贷款银行说起。

由于现在住的房子比较小，张丹告诉记者，她从去年12月起就开始为卖房换新房的事准备材料，买方一共向该银行贷款88万元，到今年4月张丹和买方的材料通过了该银行的审批。而与此同时，张丹买新房的交款期限已到，急用钱，于是借了近50万元的高息借款，想着该银行的款给她之后，她就可以赶在这笔高息借款到期前还上。

然而，张丹未能如愿。从5月等到7月，该银行依然没有放款。“高息借款每个月的利息约2万元。为了不让债务越积越多，我们只能惊动全家，拆东墙补西墙，把这笔债务先填上。”张丹如是说。

杨峰（化名）告诉记者，他当时卖房是为了换到北京居住，与新房主约定的付款最后期限是5月底，然而因为银行的款项迟迟不能兑现，他早已违约。“我现在与新房主协商的结果是，让我尽快凑齐首付款。但我根本无法凑够100多万元的首付款。”杨峰如是说。

至于为何会选择前述银行贷款，杨峰和许多爆料人告诉记者的理由一样，称主要是中介推荐说该银行的放款速度快。

“我们在3月份就上交了贷款申请材料，却正好赶上了‘3·17新政’，银行迟迟不批贷。到了4月底我们办理了过户，5月初给银行上交了他项权证，当时银行承诺是5月中旬、最晚5月底之前肯定放款。然而，时至今日也还没有放款的消息。”杨峰无奈道。

针对爆料人提出的“拖贷”情况，该银行向本报记者回应道：“虽然国家陆续出台了宏观政策进行房地产市场调控，但按揭贷款需求依然旺盛。目前我行基于受理的存量按揭贷款，已经加大力度进行额度倾斜，但仍无法满足存量贷款出账需求，因此出现存量业务需排队出账的情况，但不存在我行信贷业务审批慢的问题。由于目前受宏观政策调控影响，银行业信贷额度紧张、房贷业务出账慢已经不是个例，在银行业中已成为普遍现象。”

至于已受理的个人按揭贷款业务何时能放款，该银行相关负责人告诉记者：“为确保存量房贷业务的有序出账，我行各分行积极制定了有效措施，明确出账规则，确保出账的公平性、优先积压时间较长业务出账，目前主要按照他项权证的出证时间，有序安排存量业务出账。”

对于银行“拖贷”，某银行高管认为，一方面是受地产调控影响；另一方面，是因为在降杠杆的大背景下，央行在今年初对各家银行进行了窗口指导，控制各家银行新增贷款额度，各家银行每个月会据此进行相应的额度安排。

某国有银行信贷部人士告诉记者：“现在银行信贷额度普遍收紧，个人按揭贷款受到的影响比较大。一般借款人正常的房贷需求，恐怕银行都要以材料审批需要时间为由，拖一两个月才能审批下来。即使材料通过了审批后，真正放款也需要时间。”

中国民生银行首席研究员温彬告诉记者，目前部分城市房地产成交量无论环比还是同比出现下滑，房价有所松动，房贷需求也会相应下降。今年以来，银行信贷结构发生变化，企业部门中长期贷款占比上升，按揭贷款投放动力不足。温彬预计，下半年随着房地产市场的进一步调整，房贷在新增贷款中的占比相对去年而言会继续回落。

银行回应“正在腾挪规模”

在催促银行尽快放款的过程中，杨峰告诉记者，前述银行后面给出的建议都指向“花钱才能解决问题”，同时主动要求买家提高利率才能放款。

同为等待该银行放款的卖家王毅（化名）也向记者透露道，银行告诉他，如果卖家同意上调贷款利率到基准利率上浮20%，银行会争取优先办理，可能下个月初就能放款。

对于此信息，记者向该银行方面求证，该行表示：“不存在提高利率优先出账的问题。”

对于支付高利息就能争取提前放款的情况，上述国有银行信贷部人士告诉记者，商业银行还是追求利益最大化，会优先给为银行带来更大利润价值的客户发放贷款，也就是部分贷款利率高的客户或者能给银行创造更高的利润，因此在贷款额度紧张时，银行会建议客户接受利率上浮。

实际上当前不少银行都收紧房贷额度，也有不少中小银行上调了首套房贷款的最低利率。

记者注意到，随着楼市信贷调控不断收紧，整体房贷利率都出现上行趋势。据融360最新公布的《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。从全国首套房贷款平均利率来看，超八成银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05倍至1.2倍不等。6月份全国共有78家银行提供首套房贷优惠利率，较上月减少175家。去年同期，全国优惠利率占比为85.31%，本月优惠利率占比跌至14.61%。

记者也以购房者的身份多次致电该银行。针对该银行的房贷政策，该银行的客服人员表示，由于目前该行额度紧张，各家支行的个人房贷情况不同，建议记者致电相应支行询问详情。

记者又致电了该银行部分支行，确实情况不同。其中一家支行称，该行目前暂缓个人房贷业务。针对此情况，该银行表示，由于目前该行存量积压业务较多，虽然正在通过各种措施腾挪规模，但为加快存量业务的出账速度，因此目前适当放缓了新增业务的受理量，但并未暂停业务受理。

该银行称：“根据目前情况来看，下半年我行依然面临宏观政策调整，额度预计不会宽松，目前我行正在积极推动信贷资产流转项目，通过各种措施腾挪规模，缓解存量贷款出账压力。”

该银行另一家支行客户经理告诉记者，近期刚刚收到房贷政策变化的通知，对于非本地居民，购买首套房首付比例调高，贷款利率在基准利率基础上最低上浮15%，且放款时间不能保证，要按照不动产证上的时间先后放款。

不过在采访中，某国有银行支行行长告诉记者，银行在房贷方面的利率政策，根据楼盘不同，可能也会有相应的差别。

“比如银行和某知名房地产企业合作，这家企业可能给银行带来的不只有个人房贷按揭业务，还可能将整个集团的贷款业务、清算结算业务、理财业务等交给银行。该房地产企业的楼盘产生的个人房贷业务，银行可能就会为其提供优惠，也会相应优先放款。”上述国有银行支行行长补充道。

(中国经营报)

最冷调控与最热“成绩单”：部分房企年目标已达七八成

本报记者王海春上海报道

史上最严调控背景下，开发商上半年销售额未降反升，比往年的业绩还要好。克而瑞最新公布的上半年房企销售报告显示，上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。研究人员指出，三四线城市，成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业，上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。

“三四线城市同样可以出现竞争力比较强的优质企业，哪怕现在上海、北京这样的城市，如果不符合自身企业的战略和资源，也会很焦虑，很难受。”新城控股副总裁严政表示。

从销售业绩的分布来看，前30强房企，占到中国房地产销售额的40%，前10强也占了25%以上。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，大公司的增长速度是在加速度的推进，但他认为持续快速的推进，未必能一直持续下去。“行业集中度有上限的，而且受资金、行业周期等影响，地产行业不一定能一直保持这么高速的发展，因此集中度的提升也会受到一定影响。”丁祖昱说。

调控加码与业绩飞涨

7月11日旭辉控股对外宣布，公司在2020年要达到3000亿销售额。旭辉提出如此高目标的基础之一，是今年上半年业绩的快速增长。

旭辉公布的业绩公告显示，今年上半年公司销售额达到471.5亿元，同比增长52.7%。按年初所定650亿元的销售目标，目前旭辉已完成全年业绩的73%。该公司近日宣布，将全年销售目标上调至800亿元。有市场人士表示，旭辉在内部的目标，如果有可能，希望今年就冲击千亿。

像旭辉这样，上半年销售大幅增长的房企不在少数。

克而瑞最新公布的监测报告显示，今年上半年龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)销售额923亿元，已完成全年1100亿业绩目标的84%，是上半年全国房企完成率最高的公司。

第一线阵营的房企，业绩的增长和完成率，同样惊人。

碧桂园上半年销售额达到2889.1亿元，超过万科、恒大成为上半年全国房企销售冠军。碧桂园公告显示，连同合营公司及联营公司销售面积分别同比增长了131%和106%，共实现销售面积3226万平米。仅用半年的时间，碧桂园已经完成全年4000亿目标的72%。

万科虽然没有公布年度销售目标，但2771.8亿元的销售额，同比增幅也达到45.82%，位列第二位。销售额第三位的恒大，上半年2440.9亿元的销售额也完成了全年4500亿元目标的54%，业绩同比增长幅度高达72%。

另一个值得注意的现象是，在各地不断出台包括限售对调控不断加码的背景下，相当一部分公司的业绩出现了加速增长的现象。一些房企则因业绩的凶猛增长，成为今年房地产界的黑马。

据克而瑞数据，鲁能集团今年上半年累计销售额为507亿元，同比增长85%；另一家名为中梁地产的开发商，上半年销售业绩达到354.7亿元，甚至超过了不少市场上老牌知名房企的业绩。

除了成长速度飞快的开发商，第一阵营房企的业绩也出现了大面积飘红。

仅半年的时间，超过千亿规模的房企数量已经达到7家。保利、绿地、中海、融创，半年的时间里，销售额就已经入围千亿俱乐部。

三四线占销售面积比重75%

出台限购、限贷、限售、限价等诸多严厉政策的背景下，为何不少房企的业绩反而出现大幅度增长？

一家浙江开发商告诉记者，这一定程度上与房企成交结构有关。今年热点三四线楼市的销售面积和销售增速，要比一二线城市要好。

“一二线城市虽然销售单价高、总价也高，但受限购、预售证发放等政策影响，总体销售增长速度，要低于环一线城市及热点三四线城市。在这些热点城市有项目，又在一二线有布局的房企，上半年因此获得较快的增长。”前述浙江房企高管说。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，今年房企业绩提高，仔细研究可以发现销售中出现一个重要特征，是三四线城市所占比重特别高。

据克而瑞监测数据，今年1-5月份，三四线城市占房企销售面积的比重达到75%；而去年同期的比例为66%。

“不要小看这10个百分点，这10个百分点对于整体市场影响非常大的。上半年一二线城市销售面积占整个市场的比重下降10个百分点，今年上半年房企的业绩，很大程度上依靠三四线城市的支持。”丁祖昱说。

从政策出台的范围来看，上半年政策出台较多的城市，也是三四线城市。

“今年也是历史上对三四线城市调控最多的半年。” 丁祖昱表示，原先三四线城市看不到调控名单，只要保持两个月房价上升，成交量上升就可以进入到调控名单，可见三四线城市的楼市有多热。

上半年密集出台政策、后市预期模糊的时候，一些公司却加快了提升规模的进程。有研究机构高层预计，按前六个月业绩以及当前的增长速度，今年实现千亿房企的数量，有望扩充到12家。

而今年以来，陆续有龙湖、招商蛇口、正荣地产、雅居乐、佳兆业、禹洲地产等9家房企，先后公布了明确的千亿目标时间表。

今年三月佳兆业董事局主席郭英成表示，预计公司今年销售额将达到350亿元。郭英成还首次披露佳兆业中短期目标：用两到三年时间向千亿元年度销售目标努力。

同样是今年三月，招商蛇口总经理许永军称，招商蛇口今年销售目标为千亿，利润总额要达到200亿元。

今年四月底正荣地产一位高管向记者表示，按公司近几年增长的速度和项目储备，未来二三年公司将进入千亿行列。“如果市场走势理想，项目储备充分质量够高，也许2018年的销售规模有望达到千亿。”这位高管说。

“行业集中度出现加速迹象，大公司的增长速度也因此在加速推进。”丁祖昱表示。

(华夏时报)

今年是国家审计署对保障房建设在资金拨付和使用、建设进度和配套跟进、分配公平性等全方位审计的第五个年头。从审计结果看，问题比较严重，亟待以制度革新来肃清。

审计署专项审计结果显示，至2016年底，因保障性安居工程资金筹集拨付与建设进度不匹配等原因，532.3亿元超过1年未及时安排使用；一些地方对保障对象的资格审核和后续监管不到位，5.49万户不符合条件的家庭通过审核；12.87万套基本建成的住房因配套基础设施建设滞后，搁置1年以上无法交付使用；27.24万套住房因位置偏远、户型设计不合理等，已办理竣工验收备案但空置超过1年。由此可见，当前保障房在建设、分配、管理等各个环节均存在严重的问题。

相比过去几次审计，本次审计署首次披露了保障房空置规模。2016年，经审计署审计的保障房项目，居然有超过40万套已竣工保障房空置，接近近年来年度保障房竣工套数的10%，也揭开了保障房供给效率低下的“冰山一角”。

尽管保障房建设全面提速，但对于解决低收入人群住房，缓解高房价等问题并不能太乐观。超过40万套保障房闲置，这不仅是资金和土地等资源的巨大浪费，而且这项民生政策难以“落地”。2014年-2016年，违规享受保障房的套数逐年上升，审计结果分别为2.55万套、3.77万套和4.2万套，意味着寻租保障房的陋习有过之而无不及。

资金闲置或违规使用的问题也很严重。审计结果显示，2016年保障房建设资金闲置超过一年和违规使用分别达到532.3亿元和28.2亿元，而且，2016年闲置或违规资金（560.5亿元）相当于当年保障房建设筹集资金（7549.8亿元）的7%，而其中的321.5亿元（占57%）是通过贷款和债券等渠道筹集的。这意味着，不仅很多地方当年保障房建设计划无法完成，而且出现资金巨大浪费的现象。

近年来，经济目标更强调攻坚“脱贫”、建设小康、共享发展等民生方向，比如“3个一亿人”城镇化目标、3600万套保障房安居工程、2700万套棚户区改造目标的提出，而民生建设提速，意在让更多的群众分享城市化和经济发展的红利。因此，住房保障资金投入在明显增加。审计署数据显示，2016年保障房建设筹集资金达7549.8亿元，同比增长37%，首次占到GDP的1%（1.01%），而2014年和2015年这一比例分别是0.98%和0.88%。投入增加，但保障房供给效率却下降。

近年来，大城市房价又上“新台阶”，而城镇化也已进入“下半场”，即人口更倾向于涌入大城市。以外来务工人员、新就业大学生等为主的新市民，已成为住房需求最为迫切的主体。目前，外来务工人员在就业地城市购房的比例不足1%，大学毕业生购房年龄推迟，京沪等大城市首次购房年龄从2013年的30岁推迟到2016年的34岁，对住房保障的边际需求增加。但是，住房保障供给效率下降是全链条的，包括资金拨付、资金使用、建设进度、公共配套跟进、轮候分配等。

针对上述保障房存在的问题，笔者以为需要重新梳理以下几组关系。

首先，不管资金闲置或违规、配套滞后、位置偏远，根本问题是地方过分重视保障房拉动投资、稳定经济的功能，而不是住房保障的社会性、财政之于政府首先应是公共服务供给。

其次，还要处理好需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。未来，人口将继续向大城市、都市圈迁徙，我国也将继续推进“3个一亿人”城镇化，特别是外来人口“本地化”。城市化快速推进时期，德国、日本等均通过大规模建设保障房，缓冲人口涌入城市、供需失衡、高房价等带来的住房问题，比如二战后德国建设了1000多万套社会住房，覆盖37%的德国人口；在上世纪50-80年代快速发展和城市化时期，日本通过公营、公团、公社“三支箭”，将新增建设住房的30%向缺房人群配给，既稳定社会秩序又带动经济复苏。

目前，应对人口大量涌入和突出的住房问题，我国各地政府都加大保障房供应，比如未来5年，深圳（楼盘）将建设40万套保障房，超过特区成立以来的总规模，北京（楼盘）将建设50万套保障房，70%为公租房，主要面向北京常住人口配置。今年，广州（楼盘）将推出1.2万套公租房，其他城市也在实施大规模棚改。笔者认为，各地大规模建设保障房，除应对住房需求外，稳定投资和经济的想法也有。因此，为避免保障房“乱象”愈演愈烈、屡审屡犯，当前亟待完善住房保障政策和制度。

让保障房回归公共财政职能，剥离经济增长功能，这才能确保保障房资金投入和建设进度，公共配套与保障房建设同步推进；其次，回归保障房“保基本”住房需求，违规侵犯公共资源者以诈骗罪论处，从根本上杜绝屡禁不止的寻租乱象；再次，对于进入存量时代的地方，要以“补人头”取代“补砖头”，加大货币补贴的占比，让符合条件者持币到市场上租房、买房；最后，也亟待通过《城镇住房保障条例》这样的法规，将保障房供给的公共财政职能、保障房建设、分配等成熟的做法明确下来，作为地方及职能部门责权利标杆，开展工作的准则。（作者单位：深圳市房地产研究中心）

(中国经济网)

为了稳定房价，目前多地有关部门对新建楼盘价格予以限制，价格过高则不予备案。近日，《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，这对抑制一些地方房价疯狂上涨具有急刹车的作用。而在具体操作中，一些房企通过多种渠道规避调控、减少“损失”，导致房地产交易市场暗流涌动、乱象丛生。

专家建议加强监管，标本兼治地整顿和引导房地产市场秩序。

变相加价手段翻新

对政府限价措施，《瞭望》新闻周刊记者暗访发现，多家房企采取变通方式变相提高房价，以车库合同、装修合同涵盖加价部分的情况突出。

4月29日，南方某市一楼盘二期开盘，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后单价低至每平方米9500～11500元，甚至低于周边二手房价格，但买家需要捆绑购买一个30万元的车位，此外还要另加每平方米1000元的装修费。

本刊记者走访该市某地多个全新楼盘发现，某套80平方米小三居单价每平米1.9万元、总价158万元，但该套房备案价仅为100万元。另一套64平方米两居总价是147.2万元，其中房子装修款高达64万元，捆绑销售一个16万元的车位。

在华北一些区县，政府对房价上涨有一定限制，新房预售备案实行“一房一价”，但由于需求强劲，楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售等行为，已成近乎公开的“潜规则”。本刊记者采访的某商品房政府备案价为每平方米1.9万元，但目前市场实际价格达到每平方米2.8万元。

一些地方出现加价新花样。华东某市一些热门楼盘以“茶水费”方式补足差价。比如某楼盘预售价格仅有9.5万元/平方米，远低于开发商预期的12万元/平方米，但该楼盘暗地加价每平方米1.2万元，多出来的钱是“茶水费”，以现金形式交给开发商委托的中介机构。据了解，“茶水费”超过50万元的楼盘不止一家。西南某楼盘利用房源供不应求进行“饥饿营销”，先让购房者缴纳10万元可退的意向金，有意购房者还需再缴纳10万元不能退的“诚意金”。

多位销售人员坦言，房源紧俏，买家也看好后市，愿意签阴阳合同，即便被政府查处，“大不了退还款项，房企也没有额外损失和风险”。

“新房变二手房”规避限价

除了变相加价，一些房企还想方设法将“限价房”变身二手房，摆脱限价束缚。一家开发商告诉《瞭望》新闻周刊记者，一些房企先将现房卖给企业内部员工，由其找到下家，以二手房价格出售后，再与公司分成。

东部某省份省会城市一楼盘2月份共成交498套房源，签约均价仅每平方米9338元，每平方米比周边在售二手房价格低约5000元，但实际上这些房源被该房企的股东方以备案价购买，转而以二手房形式再次售卖。本刊记者查阅二手房交易网站发现，该项目二手房源销售均价在1.5万元/平方米以上。

该知情人表示，开发商此举是为了绕开备案价限制的规定，变相涨价。虽然颇费周折，但也能挽回部分“损失”：从新房变成二手房，期间要承担房产总价约6.6%的增值税、个税，以及1%～3%的契税，但明显低于超过30%的“限价”价格差。

“开发商让你买套房，等于直接送钱”

某地产项目营销总监吴某说，房企拿地成本、开发成本不一样，房子质量不一样，但要求低于市场价，甚至低于周边二手房价格的天花板价，“限价房”必会遭到哄抢，购房资格也成了“大蛋糕”，抢到就是赚到。

“我现在做得最多的事情就是帮别人买套房，基本上天天都有人打电话或者找上门来请我帮忙买房。去年大多数还帮得上忙，今年一季度以来，能够让他买上房就是天大的面子了。现在开发商让你买套房，等于直接送钱。”一家新房代销公司负责人坦言。

多家房企负责人表示，楼盘限价让“房号”成为含金量很高的稀缺资源，房企掌握绝对支配权，容易滋生寻租行为。《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，国内某知名房企在杭州（楼盘）有多个楼盘，目前尚未公开开盘，但房子已经多被关系户内定。

“许多人有房价还会涨的预期，买到即赚到，一些客户都是关系户。如一个楼盘只有130套房源，现在递条子的关系户就500人，最后我们只能通过关系户摇号的方式出售。”该房企东南区域公司营销中心负责人说。

(华龙网)

数据显示，2017年5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比增加0.28个百分点。6月份以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

今年6月以来，被视作楼市“晴雨表”的首套房贷款利率，明显进入上行区间。以北京市为例，融360统计网站显示，10家机构提供按揭贷款，除公积金贷款外，只有2家银行首套住宅有优惠，其余7家银行首套住宅按揭贷款均为基准利率。

《2017年6月份中国房贷市场报告》显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。具体来看，35个城市中，与上个月持平的城市有7个，上涨的城市有27个，下降的城市有1个。533家银行中，超8成已无利率优惠，基本与基准利率持平甚至超过基准利率。

房产财富占比过高

“3·17地产政策”以来，房产交易大爆炸的局面得以控制。但是在金融领域去杠杆，及银行应对MPA年中考核的影响下，房贷利率呈上升趋势。

房贷利率上调的同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。一位商业银行信贷经理对《中国经营报》记者表示，“受贷款额度影响，贷款审批周期变长。年中MPA考核虽已结束，但银行信贷规模似乎没有松动迹象，受金融去杠杆影响，房贷或在较长一段时期内保持额度紧张状态。”

某房地产中介区域经理向记者表示，“政策的约束还在，3月以来成交量确实有所下降，4月是最低点，但是5月以来交易量有缓和上升趋势。因为很多人认为现在是买方市场，尤其是刚需一族，其实并没有长时间观望，而是‘抓住时机’‘该出手时就出手’。但是，现在房贷审核流程更加严格，审批时间延长了，利率也上升了。”

6月份，在银监会召开的“银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”上，银监会主席郭树清曾表示，“落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。”不难看出，银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现。

房贷对于我国居民来讲，是最大的家庭负债。最近西南财经大学教授甘犁撰文表示，中国家庭出现了一个非常严重的问题，就是房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁的统计，在中国家庭的资产中房地产(13.670, -0.72, -5.00%)占比已经达到了68%，而北京和上海则高达85%。

结合央行近日公布的金融机构信贷收支表可知，截至2017年5月底，住户中长期消费贷款为22.2万亿元。有专家指出，两年前随着股市、债市轮番上涨和暴跌，钱最终又流回到楼市，这主要体现在家庭房贷的住户部门中长期贷款激增。虽然近期楼市调控政策显效，新增贷款中房贷占比连续三个月下降，但与2015年相比，总量却居高不下。

上海财经大学高等研究院助理研究员梁润博士，在接受采访时表示，“2016年，我国常住人口城镇化率为57.35%，户籍人口城镇化率为41.2%。也就是说，按照居住地来算，城镇人口已经是大大超过农村人口了。从全球城市化的经验看，未来中国仍然会有很长一段时间继续城市化的进程，农村人口会逐渐转移到城市中去。因此，我国居民整体债务压力有可能再增加。”

7月5日，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布了《2017 年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告认为，家庭债务的持续攀升和流动性制约恶化不容忽视，家庭债务问题已成为中国经济健康运行的巨大隐患。

梁润表示，“家庭负债增速过快会对家庭的消费有挤出效应，并且会抑制整体经济增长。从全世界的经验看，未来三年内房贷占GDP的比重每上升6.2%，GDP的增速就有可能会下降2.1%。”

总体而言，家庭负债率上升过快，短期看是经济繁荣的表现，但长期看是增加危机的隐患。中国人民大学经济学院教授胡曙光认为：“居民负债增加，表面上看家庭资产变大，显得富裕了。但实际上这种富裕很脆弱，一旦有意外，如家庭成员生病或失业，家庭不得不变卖房产，那时又会陷入贫困。”“目前我国经济新常态下，居民负债增加，导致家庭消费不振。对于想通过消费拉动经济增长的指导思想来说，无意增加了阻力。”胡曙光教授表示。

按照经济学原理，家庭负债率一般不超过50%为宜。从绝对水平看，我国居民的负债率仍然在合理可控范围内。“但中国家庭债务积累的速度非常快，需要警惕。”梁润博士表示。

同样，胡曙光教授也有类似的观点，“从整体上看，中国当前家庭负债率还是可控的，问题是其增长势头过快，过快就很容易失控。”

家庭债务不断攀升，家庭资产增加，但可支配收入减少了。“从结构上看，一些中等收入家庭与低收入家庭购房后可能面临流动性约束的问题。如果房贷政策收紧导致家庭房贷支出增加，或者由于整体经济的冲击导致失业率上升，一些中低收入家庭可能面临较大的债务风险。“梁润博士表示。

《2017 年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》指出，受到流动性约束的家庭比例已经在 2014 年上升至44.6%，家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。

值得注意的是，虽然近年我国居民的债务增长速度较快，且总量规模大。但央行公布数据显示，2017年5月我国境内居民存款额为62.6万亿元，较年初增长12.97%，较去年同比增长18.79%。由此可见，我国居民家庭存款收入增速也是较快的。

(中国经营报)

本报讯（记者 蒋若静）昨天上午，体育馆路街道启动拆除天坛东路的一处“空中旅馆”违法建筑。这是体育馆路地区单体面积最大、位置最高、最隐蔽的一处违建。此前，在利益的驱动下，这600平方米的违建被分隔成了27个酒店客房用于经营。

昨天上午，北京青年报记者来到天坛东路76号楼楼下，抬头看去，只见距离地面将近20米的半空中，隐藏着一处铁皮违建。若不仔细观察，根本不能被发现。在认定这处“空中旅馆”确为违建后，昨天上午拆违工作正式启动。东城区体育馆路街道办事处副主任陈四清告诉北青报记者，“去年年底，有热心市民跟我们举报，我们才发现了这处隐蔽的违建。” 经过摸排发现，76号楼原本是北京阀门四厂的一处厂房，后来出租经营。北京银行租下了这栋楼的最下面三层，产权单位占了半层作为办公室，大自然宾馆则租下了一层半的空间。

第一次来到大自然宾馆，绕着楼转了几圈，只能依稀看到一点楼顶违建的影子。陈四清并没怎么在意，“当时想着，估计违建没多大面积，当天拆了就完了。”但是和城管队员们进入到宾馆内部后，所有人都大吃一惊。“大自然宾馆租下来的面积大约900平方米，六七年前偷偷在楼顶又加盖了一层砖混结构的违建，面积足有600多平方米，建了27间客房。”由于违建高度太高，吊机等大型拆卸设备上不去，拆违并不容易。开拆之前，工人花了三天时间，倚靠着楼体搭建了一个六层楼高的脚手架，随后又支起了升降机。全靠施工人员爬到楼顶，将砖石一点一点敲碎了，再用升降机从楼上运下来。“难度非常大，预计需要两到三周的时间才能拆完。”陈四清说。拆完之后，预计在楼顶做绿化。

摄影/本报记者 魏彤

(北京青年报)

7月11日，《北京新闻》公布了今年10月底、11月初市机关单位四套班子搬迁北京城市副中心通州的最新消息，其中第一批为市委机关、市人大机关、市政府机关和市政协机关，据统计，年底前或将搬迁约1万人。据悉，在城市副中心的新市委、市政协和市人大办公区建筑均为山水园林中国风，目前正在紧锣密鼓加紧建设中。

北京城市副中心建设自确立至今已是第三个年头，伴随着四大机关搬迁日程的提前，通州作为北京城市副中心的价值也将提前开始呈现，楼市专家也纷纷看好通州未来的发展，要出手，趁现在。

好别墅，既享城市副中心之利，无须放手繁华CBD

还停留在“国贸办公，夜归睡城”的老观念里吗？那你可就真是OUT了，对于北京城市发展趋势的认识，你已经落后了至少三年！且不说2015年通州就已确立为北京城市副中心，北京近20年的城市发展趋势更是不停东进，从二十多年前大北窑变成今日国贸CBD，再从1997年通县变市辖区到如今通州一跃成为北京城市副中心，北京向东的步伐从未止息，而北京城市副中心，更是迎来了天时地利人和的第一个黄金十年。

对于一直生活和工作在东部的人们而言，许多都是看着通州从十年前的“睡城”一步一步出落成今日大北京的发展焦点。如何把握城市副中心的发展机遇？不如在新一轮大涨之前，入手一套近享城市副中心大势利好的城市别墅！阳光城·京兆府——东五环低密别墅住区，升级宽墅3.0新品，邀你分享通州的未来繁华盛况。

有人会担心，选择了通州的未来十年，会不会就此疏离了已有的国贸繁华？至少在阳光城·京兆府，你可以向左直通国贸CBD，向右直达城市副中心，何解？阳光城·京兆府所在的东五环台湖区，拥有三横三纵交通路网，京哈、京津、京沪三条高速与东五环构成的高速路网，畅达国贸；现在已经建成有地铁7号线、亦庄线，到2019年还将建成地铁17号线，其中北神树站距离项目仅400m，其大站快车设计将实现5站直达永安里（国贸地区）。不仅去国贸CBD非常便利，向南去往亦庄新城也同样便捷，由嘉创路向西上东五环，抵达亦庄新城全程无红绿灯。

“二孩时代”来临，你家的三房还够用吗？

伴随着国家“二孩”政策的推出，近几年的“二孩热”将带来中国家庭结构的巨变，曾经的“三口之家”升级为“四口之家”，家庭结构在变，人们对居住的要求和观念也在变。曾经的普通三居早已无法满足硬性的生活功能需求，中国家庭“4+2+1”结构让原本的三代同堂再次升级，少于四居连基本功能都满足不了，又何谈家人的舒适？因而，“二孩时代”，给全家入手一套别墅，自然也要充分考虑所有成员的生活需求。

对于京城的“二孩家庭”而言，更好的选择自然是在享受城市副中心红利的大势之下来改善，一方面是因为通州作为城市副中心将拥有更超前、更先进的基础设施建设与国际化配套，包括交通、商业、教育、休闲等，为未来生活在此提供更多便利；另一方面则是通州新兴高端别墅住区的价值尚未被深挖，提早入手，也算是为孩子们预先收藏一份传家资产。

阳光城·京兆府10米宽墅，为全家度身定制的舒适

从适度超前的角度来看，京城的一个三口之家理想的户型面积约在150㎡左右的四居室为宜，随着越来越多家庭迎来自己的“二孩”，这样的预留已经不再适合四口之家的现实需求，更何况如今更多的家庭都会选择预留适合“两位老人+夫妻二人+两个孩子”居住的房子，同一屋檐下共住五六口人的情况出现时，才是真正考验生活空间与户型的时刻。

项目实景图

阳光城·京兆府全新升级宽墅3.0产品，充分考虑到了当代家庭的成员结构、数量以及不同家庭成员对空间功能和舒适度的需求，不仅做到了梦想中的“南北通透”、“空间方正”，还做到了“大面宽、短进深”，别墅面宽达到了10.4m，比例几乎可达1:1，更多的采光，更适合三代同堂居住的户型和空间，成为众多家庭的“理想”之选。

针对“二孩”的来临，宽墅3.0产品特别设计了一个灵活的起居空间，在二层专门为孩子打造出了一个多功能组合的私属空间，使得整层的实用性也大大提升。上图中标出的空间设计，让孩子拥有了专属于自己的书房、琴房或舞蹈练功房，即使“二孩”来临，这个空间还能区隔出独立空间，两个娃依然可以各自拥有属于自己的小天地。

项目实景图

百闻不如亲鉴。阳光城·京兆府10米宽墅升级新品，建筑面积约380㎡，南园北著，礼献三代同堂！更多项目最新动态及内容，欢迎关注“阳光城北京区域公司”官方微信，或致电：400-819-1111转822697

新闻热点、政策与产品数据出处——

四大机关10月底开始搬迁消息出处：2017年7月11日《北京新闻》

地铁17号线规划出处：《北京市城市轨道交通建设规划线网初步方案（2011-2020）-中心地区地铁网》

阳光城·京兆府园林景观及产品数据出处：项目规划设计方案

三十功名尘与土，八千里路云和月。

这句出自岳飞《满江红》词中的名言，近日被龙湖物业总经理王建辉在2017中国物业服务百强企业研究报告发布会上引用。他想说的是，物业转型升级事业道阻且长，成就大业尚需跋涉千里。

当天，和王建辉一起受邀演讲的企业代表，还有碧桂园物业总经理李长江，绿城物业服务集团总裁杨掌法。巧合的是，三人均重点讲述了各自公司在科技物业、智慧社区方面的转型进展。

一组数据能说明物业公司的一腔热忱：2016年百强企业智能化投入均值478万元，同比增长79.45%，2013-2016年复合增长率60.65%；2016年，百强企业营业成本率78.77%，同比下降1.19个百分点。百强企业人均产值12.11万元，同比增长16.56%。

在这背后，是什么逼着物业公司转型升级，在哪些领域进行变革，业主又是否愿意买单呢？在本文中，你将找到答案。

（一）

梳理物业与互联网融合的轨迹，2009年出现物业管理互联网化思想萌芽，2013年后进入尝试期，彩生活搭建彩之云平台，万科、龙湖、绿城等多家公司开始触网。

2014年，王建辉执掌转型升级期的龙湖物业。他和他的团队深刻意识到，物业公司发展路上一直存在着的巨大痛点：高昂的人力成本、高昂的信息流转成本。

一份流传于龙湖内部的材料，详细记录着彼时龙湖物业梳理出的四大挑战：

盈利能力：人力成本65%-75%，呈逐年递增趋势。

数据信息：物业公司主要依靠纸质记录/传统电话/人工检查，信息线下传递，或者多系统间数据未打通，效率低；数据管理混乱，没有形成可利用的大数据。

质量管控：26个城市170余个项目现场检查难度大；南北差异，东西差异，专家培养周期长。

客户期望：80/90后客户成为社区主流，汽车，快递，外卖等需求剧增，对智能化社区的呼声增加。

这些痛点，显然也被全行业承受着。

（二）

为了祛除痛点，品牌物业公司经过求索，想到了相同出路——互联网。而接驳互联网的方式，可从对物的管理和对人的服务，两个层面分析。

首先是对物的管理，第一步让基础业务劳动效率提升，用机械代替人工、低耗替代高耗，具体可通过引入电子围栏、清洁机械、新型光源、微喷灌系统等，对所有物业企业而言门槛不高。

第二步，提升管控效率，这也是龙湖万科绿城等物业企业，和同业拉开差距的地方。譬如万科2016年发布睿服务3.0，实现对设施设备的监督“闭环”，只要扫描设备二维码，即可查看该设备信息及维修保养记录。

龙湖与万科相比，既有相同点但也有自己特色。龙湖搭建了FM设施设备管理系统与RBA设施设备监管系统，前者便是将在管项目40余万台设施设备电子化管理，每台设施设备赋予唯一ID号码，通过扫描二维码，设备“生老病死”过程中任何细节，如启用日期、出过几次故障、维修每月花费多少成本，都能一目了然。

一个真实的案例，某年龙湖FM设施设备管理系统生成的月度电梯故障报表中，出现了七部不同城市不同项目但同一品牌的电梯在同一部位的故障记录，且录入系统的故障数据非常接近，龙湖发现这一异常并反馈给厂商后，得到的结论是设计缺陷，厂商免费把电梯换掉，节约400-500万元成本。而在FM系统未采用前，这种多地的相同设备相同问题很难被发现。

RBA设施设备监管系统则为设备提供“贴身管家”服务，为每个设施设备安装传感器，实时读取电压、水压、设备温度等数据，自动生成运行记录，一旦读数超过设置的预警值即自动告警，同步发至工程队员的员工APP上，生成工单，由工程队员及时完成报事处理。

此外，龙湖新近上线的品质管理系统，将超高清监控设备用作日常园区品质的监控与管理。譬如，坐在龙湖总部的园林专家，可通过手机端或电脑端，实时调动全国所有项目监控点位，通过摄像头清晰看到距离成都三千城监控点位20米远的树木，其树叶脉络走向如何，叶子上是否生虫，直接给出专业建议。

因为系统实时检测取代了人工巡检，物业人力成本得到大大节约。目前，龙湖全国上百个项目安装传感器，日均产生6000万条数据，年度成本节约61.9%。

（三）

其次，是对人的服务。

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁兼物业事业部执行官朱保全就曾戳破一个现实：过去两年，万科外接项目差不多1亿多平方米，但接管时发现，60%的指挥中心是瘫痪的，这些业主看不见的部分没人愿意指出来，也没人愿意花钱。

那么，物业公司应该做怎样的指挥中心，让业主好用、爱用呢？我们以作为业主的A君通过电话第二次反映停水问题至龙湖集中指挥中心为例，进行使用演示：

首先，A君拨打电话，龙湖集成指挥中心要接到电话。目前，龙湖指挥中心有近百位人工坐席，提供24小时服务，电话一次性接通率97.18%。如果A君电话拨打时电话不巧占线，后台系统会自动记录来电信息，空闲坐席100%回拨。

A君电话拨通，指挥中心接待界面第一时间弹出A君信息，近期已反映过停水事项，客服会主动问询是否家中停水，减少业主等待。如果系A君所在园区统一停水，A君在拨打电话时会听到指挥中心设置的统一停水通知：尊敬的业主你好，小区因为xx原因停水，预计在xx时间恢复。

A君家中停水问题解决，在家休息时外卖送到需放行，这时集成指挥中心的自助语音服务可派上用场。A君直接拨电话至指挥中心，按照语音提示直接按相应数字，3到5秒就会收到通知业务办理成功，同时现场客服人员，项目门岗终端机上同步收到放行信息。

通过对龙湖物业集成指挥中心的来电情况统计分析，现在夏季，全天共有三个接电高峰，分别为上午7点到11点，这段时间以装修工人放行、代收包裹为主；下午2点到4点以及晚上6点到8点，则以代收包裹、各种报事以及信息咨询为主，龙湖为像门岗放行、代收包裹这种高频次、低难度的服务接入自助语音，超过40%的电话通过自动语音就全部解决。

对于A君的其他生活问题，如周边学校何时开学、哪家火锅店好吃，龙湖集成指挥中心的知识库便发挥作用，知识库梳理有8万多条知识点，含括各项目基本、特例信息及业务指引，同时提供树状结构2000个常见词汇索引，通过知识库客服可直接解答A君的生活问题。目前，龙湖物业在线一次性解答率超过65%。

而对于需要工长介入维修的业主报事，龙湖的“滴滴抢单”模式，则与万科的“ Uber ”模式趋同。业主可通过手机端即时报事，直接生成工单，员工通过手机端便可抢单。一旦员工抢单，在业主手机上就会出现，哪位工长在为自己服务。修理完成，报修业主还能对维修人员进行评价。

（四）

品牌物业公司在互联网技术引用上不遗余力，究竟能否结业主之欢心？业主满意度与对外服务输出进展两项数值可以参考。

结合权威第三方赛维机构和龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)年报数据，龙湖2015年物业管理部员工10050名，服务满意度90.9%；2016年在服务面积增加24%的情况下，物业管理部员工10785名，服务满意度上升至92.6%。

在日前中国指数研究院举行的，覆盖全国30个核心城市，百企千盘的2017中国城市居住满意度调查中，龙湖物业在北京、重庆、成都、厦门四城位居居住满意度榜单第一位，上海、杭州、长沙、昆明、西安、沈阳、青岛六城位列前五。

什么意思呢？龙湖物业员工数量基本稳定，服务面积增加了24%，服务满意度不降反升，在行业里更是保持领先。

另一维度，龙湖物业自2016年11月开启对外服务输出，提供社区全生命周期服务项目。如今，龙湖物业总签约面积已超过1亿平方米。

深耕智慧社区的万科物业，其掌门人朱保全写下的一封内部信里表示，2017年一季度已过去，万科市场化有一个重要突破——外部新拓展项目规模首次超出“万地盘”。

他形容，如果说，互联网伙伴为万科物业的空间管理打开了“天空半径”，那么市场化突破就是为万科物业打开了“在地半径”。相信在这“天地半径”所画的大圆里，“市场化爆炸式发展”将会到来。

而这，或许也将是处在变革潮头，那些真正致力于用科技力量提升服务品质的全体物业公司，将要迎来的大发展时代。