当今，时代精英创造新时代，更需要新时代下新的人居生活方式。他们离不开繁华都市，他们亦向往宁静美好。为全家庭找寻一处幸福归属地，是他们秉持的生活使命，而为精英家庭建筑“全家庭生活美好居所”，则是首开住总·熙悦安郡项目打造的建筑初衷。

“熙悦于心 郡将大成”沙龙圆满落幕

7月5日，作为“熙悦系”入主朝阳三环后与行业媒体人之间的首次互动沟通，首开、住总联合的举办”熙悦于心 郡将大成——暨首开住总·熙悦安郡媒体沙龙论道”于北京得慧堂茶空间圆满落地。优雅而充满禅意的茶艺空间与茶道表演为本次活动营造出格外亲切的平和气氛。在首开仁信总经理李捷先生的全程参与陪同下，十余位北京主流行业媒体名家品茗论道，共话2017年政策影响下的市场动态与“熙悦系”产品力升级的品牌未来。而沙龙环节后，香港马会会所举办的主题私宴则为本次活动画上一个圆满的句号。

品茗论道 共话城市、建筑与生活的美妙平衡

在大处挥毫成城，在细处着笔精致，建筑为城市发展与家庭生活之间搭起沟通的脉络。沙龙环节在搜狐焦点王佳主持下，北京市房地产业协会秘书长陈志先生、攸克地产主编殷苏峰先生、中国网地产中国主编谢红玲女士、北京晚报楼宇周刊执行主编甘放先生、今日头条京沪大区总经理陈联科先生、房天下总经理王晓青女士、毅家之言出品人郭毅女士、新华社北京参考地产主编胡莲先生、腾讯北京房产主编邢飞先生、地产营销人出品人韩乐先生分别从各自的行业经验与市场洞察出发，针对2017政策影响动态、家庭刚性置业与改善升级需求及产品品质标准等问题进行了热切讨论。在近90分钟的讨论中，大家一致认为，城市资源占有机会日益稀少与家庭生活品质需求日益高涨已成为当前置业的两大核心问题，而建筑无疑是这两大问题之间的第一解决方案：北京·朝阳·三环，一个繁华城市中的秘境花园——煕悦安郡，给出了时代美好人居的理想答案。

朝阳三环 全优人居理想改善之选

在首开住总倾力联袂之下，熙悦安郡秉持着“熙悦系”悦人、悦己、悦家人的初心，不仅以对区域发展潜力的瞻前预见，为置业者提供了入主朝阳、占有三环城市资源带的优质时机，更以精益求精的产品品质，不断超越的人居标准构建“十项全优”价值体系，为家庭构建美好生活希望之地，为城市缔造新时代下的人居高度，受到行业的广泛赞许与市场的热切关注。

据悉，目前首开住总·熙悦安郡临时营销中心已正式开放，欢迎各位有置业需求的朋友关注咨询。

近期，南五环有着70年大产权的首开龙湖•天琅项目开盘。在严厉的调控政策下，其以短短2周的蓄客期，仅1个小时即创造了逾5亿的销售额，可以说卖的相当不错。抛却业绩不谈，更引人关注的是其成交客户源。去年9月刚入市时，关注其别墅产品的客群，主要为周边地缘性客户，集中在长安街以南，而这次，朝阳区国贸、望京的客户，海淀龙湖•唐宁one的业主乃至龙湖•景粼原著(楼盘资料) 的客户，都成为了天琅的业主。客群置业区域变化的背后究竟蕴藏着怎样的市场变化呢？

改善类新品难寻，客户全城觅房

一位来自亚运村某小区的成交客户，在被问及为何从北四环，跨越到南五环，来购买首开龙湖•天琅时说道：近一年来，一直在看房，几乎走遍了北京所有的中高端项目，发现新项目特别少，特别在新政出来之后，很多项目因限价无法取证，而限价对于自己其实是一个购房的好时机，于是决定下手，但在市场上找一圈，发现选一座自己和家人喜欢的改善居所更难，最后辗转来了南城，发现了天琅这个项目，无论是别墅业态，还是开发商，都是满足家人居住的优质选择。

新政后，改善型供需失衡加剧

无论在什么样的市场中，买房都要看供需定律。2014年-2017年商品房成交存量数据显示：北京目前仅有705万㎡的存量，创历史低点。这705万㎡包括了六环、七环，甚至更远的地方。而2016年北京市场就成交了725万㎡，以目前存量来看仅够维持市场供应量一年，需求量远大于供应量。而从供应端来看，截止到目前为止2017年供应量仅为250.79万㎡。其中，净商品住宅可建设面积为68万㎡。六环内可售住宅建设面积为16.44万㎡。数据显示自去年9月30日至今年5月底，供应商品住宅面积不受限定的仅66万㎡。这意味着若计算改善面积，以100平计，仅有1600套的供应量，而这1600套却是未来两年的供应量，可见改善型供应之少。未来大批住宅将以自住房为主，且高度自持，改善类产品全城难寻。

政府规划决定区域发展，南城成改善置业高地

在政策调控的楼市中，客户其衡量房产价值，已慢慢跳脱环线的束缚，跳出区域的限制。相对于内环的拥堵、破旧，交通便利、绿化丰富、配套齐全、有政府战略性投资的新兴区域，拥有能满足其改善需求的产品，更受客户青睐，处于急速发展的南城正是这样一个区域。

自2009年始，政府开始执行城南行动计划，投资3960亿建设南城。今年4月，中央政府制定了“雄安新区”的千年发展大计，南城作为北京与雄安新区的正中过渡地带正在迎接新的未来。

同时，南城的规划红利正在逐步兑现。京台高速2016年底已建成通车，直抵三环，补偿了环线所带来的时间成本；首都第二机场，一期主体结构已经呈现；北京南海子公园二期7月即将开园，交通便捷、公园地产，南城价值逐步兑现。

五环龙湖南城首墅，树别墅样板

新房供应少，别墅更罕见，2014年—2017年别墅的土地供应主要集中在六环外，五环内别墅的未来供应为0，这就意味着，未来再也买不到具有城市属性的别墅。而首开龙湖•天琅正处在南城整个发展带的核心板块，既承载了五环便捷的城市属性，又可以享受公园的绿化生态及北京向南发展的城市红利。同时，由别墅专家龙湖打造，其别墅产品力及后期居住时所享受的物业服务，都不是其它项目可比拟的。据了解，首开龙湖•天琅继首期热销之后，最新推出了叠拼楼王产品，可谓高端改善型置业者的首选。

详情电话：400-819-1111转100370

7月5日,海淀区第一个大规模棚改征收项目——魏公村小区项目征收决定由区政府发布，这意味着该小区的预签协议生效，征收正式启动！

据了解，魏公村小区项目自6月10日启动预签约以来，仅用15天时间，签约比例已超92%，在如此短的时间内达到这样高的签约比例，在北京市以往的征收项目中是非常罕见的！这也恰恰说明着广大居民对改善居住环境的强烈意愿与急切的盼望之情，以及对项目的肯定和认可。魏公村小区项目的征收工作赢得了绝大多数居民的一致肯定与积极支持，起到了海淀区首个大规模征收项目的示范作用。

1、征收工作公开公平公正，获居民高度支持

项目启动之初，很多居民对“征收”概念不太理解，常常与以往的“拆迁”概念相混淆。然而随着魏公村小区项目的不断推进，在征收过程中严格执行“九步五公开”流程，并采用海淀区房屋征收拆迁业务服务平台的系统进行操作，坚决执行一策到底，杜绝人为干预，让居民真正体会到了公开透明、公平公正，对征收有了深度的认知。

在具体工作中，各家补偿的相关数据都严格按照征收补偿方案标准，并遵循“早签约，多受益”的原则，让早签约的居民多得实惠。并对重要信息进行了公示，如改建意愿征询、张贴暂停办理公告、入户评估、房屋调查结果等，让百姓心里明明白白、清清楚楚！这与以往拆迁项目中不透明、不公开、“晚走多受益”的情况完全不一。通过一系列透明公平的举措，获得绝大多数居民的支持与认可。同时，相关工作还经过审计部门严格审核，全程跟踪，确保征收工作全程标准统一、公平公正，无暗箱操作。在多部门的共同协作下，魏公村小区项目得以快速达到高签约比例！

2、征补方案与回迁安置房方案，重民生尊民意

魏公村小区作为海淀区第一个大规模的棚改征收项目，且同时又处在国家科技创新基地——中关村大街的关键改造节点上，区政府给予了高度的重视。在北京城市核心地段，能够满足现有1300多户居民全部原地回迁的政策，是十分不易的。

在制定征补方案以及回迁安置房方案的过程中，指挥部始终以居民的利益为出发点，切实改善居民的居住条件，在征询了居民的意见，并经过多部门多轮会议反复研讨修改后，形成了最终的征收补偿方案，并设置了多项奖励以及补助。

相关负责人表示，本项目回迁安置房以高品质的标准设计和建造，不仅大幅提高了居住面积，同时也对回迁安置小区的软硬件设施上进行了极大的改善，人车分流设计、花园式园林、一梯两户、两梯四户、户型均为南北通透或全南朝向等高标准规划也都一一体现。这样的居住品质，让居民非常满意，更加速了居民们的预签比例的快速达成。

3.征收决定后，居民将进入搬家交房、领取补偿款等阶段

魏公村小区项目征收决定下达后，对已签约的居民，就意味着很快进入搬家、选房、领取补偿款等阶段，小区居民也将很快告别现有的老旧小区，迎接新生活。这座70年代末建起的小区，也将告别它的现有旧貌，以崭新的姿态迎接明天。

记者了解到，下一步指挥部还将针对未签约的居民，做进一步工作。未签约居民的签约、搬迁腾退时间，将直接影响到回迁安置小区的落成速度、以及大多数居民能否按时回迁新居。在此也呼吁这些未签约的居民尽早签约，奖励期限不等人，拖延将追悔莫及，观望将错失良机。

“十三五”期间，石景山区将立足“融合山水谋发展、建设首都西大门”总体思路，大力实施“全面深度转型、高端绿色发展”战略，着力打造 “一轴两带三园”产业布局，努力建设成为国家级绿色转型发展示范区与全国“互联网+”融合发展示范区。紧跟城市转型发展的趋势，紫御长安(楼盘资料)等区域内创新绿色智慧商办产品，引发新一轮的资本追捧。

自首钢搬迁调整以来，石景山大力实施创新驱动战略，集中力量构建“高精尖”经济结构，积极培育高端产业发展新优势，努力实现“高端、绿色、生态、智慧”的区域战略转型。

石景山区开展“西绿东引”工程，以永定河绿色生态发展带及西部山区为起点，通过贯穿东西部的几条绿色廊道的建设，将西部的绿色生态引向东部城区，立足区域环境禀赋，石景山走上高端绿色发展之路。长安街西延线综合发展轴，将高标准规划建设沿线建筑及景观，注重绿色生态元素特色打造。这一“长安绿轴”的生态规划，使绿色生态成为转型发展的新名片。区域发展绿色经济，紫御长安等区域创新绿色商办成为承载高端产业的重要载体。

石景山致力打造“互联网+”高端智慧城市，通过“互联网+”的技术与理念的嫁接，大力培育五大主导产业体系。在此背景下，紫御长安以独特创新的智慧平台+服务体系与内容吸引了众多“互联网+”产业的关注。依据“互联网+”行业的共性需求，紫御长安着眼于技术与资源的整合，依托互联网、大数据对传统商办的服务与功能进行全面创新。

据悉，紫御长安位于西长安街南侧，距离地铁一号线八角游乐园站420米，周边遍布二十多条公交线路，轨道和公共交通都十分便捷。良好的交通条件，使紫御长安在客户接洽、商务处理等方面优势卓然，极大地降低了紫御长安入驻企业的商务成本，提高了办公效率。此外，紫御长安社区打造的国际视频会议室，企业可以面对面的与跨国客户或投资者对接，同时紫御长安还提供餐饮、咖啡厅、健身等配套设施；周边有万达广场、华联商厦、永辉超市、物美大卖场等大型商业中心依次坐落。紫御长安一系列匹配现代化的办公配套，不仅满足了企业的商务需求，同时极大地提高了办公效率，显著降低了企业成本。

对于高新企业而言，良好的自然环境也是一个必要条件，紫御长安所拥揽区域珍稀生态资源，北侧一路之隔老山城市休闲公园，周边石景山游乐园、北京国际雕塑公园、北京园博园等，多层级巨幅生态滋养，营造绿色商务空间。绿色办公优势之下，紫御长安将吸引大量高新企业进驻，未来商务市场前景广阔。

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怀旧不是简单的符号化，回归也不是对传统简单的拷贝。庭院文化是中国传统居住文化的核心。真实的庭院，承载了人与自然、人与人之间的和睦相处，构成了让都市人魂牵梦萦的庭院文化。在渴望摆脱冷漠的邻里关系的都市人心中，理想的庭院应该是对老式院落所承载的亲密邻里关系的回归与升华。

回归庭院文化 演绎现代生活

在中国的院落文化中，本着“方寸之间，纳藏山水”的理念，寄托着主人亲近自然之意，将自然融入其中。V7荷塘月色在此基础上，植入法式古典园林风格，营造出“时时园景，季季不同”的独特院落景观。一亩庭院，围合宜人尺度的院落文化既体现出浪漫的法式生活理念，又彰显出传统的“天人合一”中国哲学。

庭院概念是别墅市场细分的体现，V7荷塘月色多重庭院设计摒弃了传统的“前后式花园”、“敞开式庭园”的思维惯性，使户型包括前院、后下沉式花园等多个庭院，制造出多重私密领地，并营造出多角度、不同方位的步换景移效果与情趣。

多重庭院别墅空间尺度新创意

V7荷塘月色的庭院都是居室空间的伸展，每扇门窗都可以把室内空间推向大自然。设计师全面革新庭院设计理念，借助堆坡设计形成前后院高低之分，直接连接私家后庭院，内外空间瞬间转换，家庭生活自然延续到庭院空间，让您全面体验环绕式庭院的美好意境，安闲自得，其乐融融。V7荷塘月色140-220㎡叠拼别墅，多重庭院创新诗意生活，彻底摆脱钢筋水泥的禁锢与冷漠，实现对过去相亲相融院落结构的升华与回归。

V7荷塘月色在满足居者追求生活品味的基础上，更深入的探求生活的细节，映照生活的高贵和雍容，细致考究，将生活内容进行凝练、发散性的细分，最终达到精致。这是对人生境界的精心雕琢和打磨。正是因为有了这种精致，雅致才能脱俗，高贵才不显奢侈和刻意，才能创造出一种自己独特的内心力量。换句话说，正因为心中有了桃花源(楼盘资料) ，世间方才会有桃花源。居于V7荷塘月色，笑看闲庭花开花落，极目云卷云舒，把酒言欢共享天伦之乐，自得一方天地的韵味。

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　　“目前各项房地产调控政策已几乎用到极致。长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面，预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。”交行首席经济学家连平5日在交银集团“2017年下半年宏观经济金融展望”发布会上展望下半年房地产政策时表示。

　　连平称，随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围的扩容，市场需求趋于观望，市场成交增速大幅回落，房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位，且房地产部门杠杆率水平提升较快，加之房地产行业抗风险能力整体较弱，房地产泡沫风险仍需警惕。“未来需要重点关注的是房地产价格出现较大波动可能会引发的信用风险。”

　　连平预计，下半年房地产调控政策难有明显松动，对热点城市维持严厉，市场需求在政策高压下将趋于观望，成交同比回落态势延续；政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧，将使到位资金增速继续缩窄；其中按揭贷款规模和占比将双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。在销售端的拖累和资金端的约束下，房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面，自二季度见顶回落步入下行阶段；但在土地购置和去库存政策的对冲下，开发投资增速下降将减缓，预计全年增速约5%左右。

　　展望未来的房地产政策，连平表示，房地产长效机制的研究和执行工作将加快推进。目前各项房地产调控政策已几乎用到极致，市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏。但长远来看，紧缩调控不能无限期持续，长效机制建设刻不容缓。在房地产税方面，预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。在住房制度方面，积极发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。

　　（班娟娟）

(经济参考报)

　　■本报记者 王丽新

　　继以35.73亿元人民币，赚取毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中国再次释放要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。

　　据近日《证券日报》记者向SOHO中国方面证实，自2012年8月份SOHO中国宣布由散售向持有物业运营转型之后，尽管多次出售上海的办公物业资产，在北京也曾散售一部分物业，但这是第一次整售北京的物业资产。

　　值得关注的是，有业内人士向《证券日报》保守估计了光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计总计销售额将超过105亿元。换言之，若上述两个项目在今年成功出让，这将意味着从2014年开始，四年内，SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。

　　转型后首次整售在京资产

　　事实上，光华路SOHO2是SOHO中国旗下“很有故事”的资产，SOHO中国持有该项目已经有10年左右时间，但享受其租金收益则仅有3余年时间。

　　据记者了解，光华路SOHO2位于北京CBD，原光华路SOHO正对面，由德国GMP建筑事务所设计，自2014年底启动招商，目前项目的整体出租率超过98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类为主，商业租户以展览展示类为主。

　　如今繁华时尚的光华路SOHO2前身是一个拥有复杂“经历”的坑。“我们接手时它就是一个坑，这个坑挖了近13年的时间，当时下面的树都长的2人粗了。”潘石屹曾向《证券日报》记者坦言，这个项目非常复杂，在当时这就是一个非常危险的项目。

　　资料显示，该项目最早是海南一家上市公司琼民源所持有，但由于老板被抓，便由北京 中关村 科技收购。然而由于地理位置等特殊原因，该项目迟迟未动工，直到2007年政府介入，华远当时的董事长任志强接手了该项目，仅仅一个月后转手给了潘石屹。

　　任志强持有该项目一个月后加价1亿余元卖给了潘石屹，彼时，SOHO中国刚刚上市。据悉，光华路SOHO2的收购合同金额为10.3亿元，而潘石屹当年IPO募集到了19.7亿美元。

　　然而，该项目自SOHO中国接手后便官司不断，“因为项目牵扯的时间很长，有各种纠纷，有的官司我们都是第七被告、第九被告，真的很复杂。”潘石屹曾告诉记者。

　　从计划2008年开始预售到2014年底启动招商，经过各种“复杂的经历”后，光华路SOHO2开始成为SOHO中国租金收益的重要助力。

　　据SOHO中国2016年年报显示，2016年度，光华路SOHO2租金收益达2.1亿元。同年，SOHO中国的租金收入为15亿元，光华路SOHO2贡献了13%以上。

　　更重要的是，鉴于客观复杂的历史，潘石屹持有该项目10年左右时间，如今SOHO中国名下可整售该商业办公项目的面积是9.43万平方米。

　　“现在北京CBD核心物业整售的并不多，周边这类物业售价一般在9万元-10万元/平方米，保守估计，以7.5万元/平方米售价计算，SOHO中国名下的该物业市值将达70亿元，但考虑到整售，可能会有一些折扣。”第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤向《证券日报》记者透露，即使有折扣，其市值也不会降低多少，因为北京写字楼市场对这类物业需求很大。

　　显而易见，该笔物业若成功出售，为SOHO中国带来大笔现金的同时，也将为其带来非常丰厚的利润。

　　高位卖出资产有望超340亿元

　　值得关注的是，光华路SOHO2虽然是潘石屹转型后首次欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国已经完成多笔资产的转让。

　　2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布，SOHO中国将拿出旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元；2016年7月份，SOHO中国宣布，将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米；今年6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。

　　换言之，潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元，2014年至今，每年至少卖掉一个上海项目。

　　而此次启动整售的项目仍有上海资产。SOHO中国表示，位于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示类、餐饮类为主。

　　“在虹桥商务区，这类物业售价在5万元-6万元/平方米之间，以12.8万平方米的可租面积计算，总价约为60亿元-70亿元之间，但考虑整体出售，可能总价在40亿元左右。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是透露。

　　按此计算，上述两个项目市场估值有望达到110亿元，预计可能在105亿元以上。若两个项目都能成功出售，有可能将为SOHO中国注入超过100亿元的现金。2014年以来，SOHO中国通过出售资产套现金额也将达到340亿元以上。

　　对这两个项目的整售，潘石屹也坦言：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

　　熊志坤和张宏伟也均向本报记者表示，SOHO中国出售资产属于高位套现，是根据市场走势作出的判断，很正常。

　　据记者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到160多万平方米，但若上述两个项目卖出后，估计则会降至140余万平方米。

　　需要一提的是，在经历了转型初期阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味着转型的成功，但自2013年获取北京丽泽一个项目后，SOHO中国再未有任何新项目入账。若卖出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收入。但随着新项目进入收租期，租金收入则有可能快速上涨。

(中国经济网—《证券日报》)

　　刚租好的房子，却由于中介变更需要重新签订合同，房租也变成通过分期付款类APP缴纳……实际上，这是黑中介的骗局！进入七八月份，迎来每年租房的最高峰期，耍着花样噱头的租房骗局也集中爆发。7月3日，北京市公安局联合360共同推出的猎网平台提醒租房客，缴纳房租要通过正规渠道，一定要小心“被网贷”骗局。

　　刘先生就是租房“被网贷”的受害者。不久前，他在一家小型房屋中介公司“押一付三”租了一间房。但仅仅住了几天，另一家房屋管理公司就以收购原中介公司为名，要求刘先生重签租房合同，并提供身份证和银行卡信息，而房租缴纳得通过一个第三方APP支付。随后，刘先生却发现所谓缴纳房租的APP实际上是一个分期贷款的APP。

　　原来，中介所谓的“公司被收购”根本就是自导自演的骗局。他们以 “扣押金”、“换门锁”和“降低房租”、“押一付一”、“免服务费”等方式威逼利诱刘先生重新签合同，就是为了骗取刘先生的身份证和银行卡信息，进而利用这些信息在网贷平台办理贷款。刘先生在骗子要求的APP上按月支付房租，实际上就是在给骗子还贷款。

　　为此，猎网平台反诈骗专家刘洋提醒广大租房客，租房时一定要小心谨慎，千万不要贪图小便宜上当受骗。针对“被网贷”等租房诈骗，可采取以下措施：第一要通过正规房屋中介机构寻找房源，不可偏信非法中介便宜、服务费低等诱惑；第二签订租房合同时一定要明确支付方式和支付金额，规定违约责任；第三，当中介组织索要身份证、银行卡等个人信息时，一定要明确其可使用范围，必要时签订额外的信息保密协议；第四，不慎遭受诈骗后要及时报警，使用合法手段维权。　　　　　　　　　　　　

(北京晚报)

　　房地产市场年中观察

　　又到一年年中时，与往年不一样，今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多，整体上融资额同比仍有所下降。

　　对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。

　　一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。

　　不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。截至目前，已有超过38个城市出台了限售政策。

　　而在一线、环一线城市和热点二线城市，限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了，按照之前的定价计划，根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。

　　北京3·17新政之后，三个月多过去，楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示，一二线城市楼市成交明显下滑，与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化，其成交也在放缓，拖累整体成交下行。

　　21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。

　　一二线降温

　　今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。

　　进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。

　　中国指数研究院数据显示，6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，除深圳外其余三个城市环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。

　　其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。

　　整个上半年，楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调，比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。

　　以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房住宅签约套数为13469套，同比下降43.7%。

　　全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额；进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。

　　市场的分化和整体降温趋势，也导致企业之间分化非常明显。比如5、6月份，深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市，根据克而瑞数据，碧桂园上半年销售逾2800亿，超过了万科的2772亿；恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高，仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿。

　　而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调，如泰禾集团、阳光城等，对于这些房企来说，预计2017年全年市场很难乐观。

　　政策不会放松

　　2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。

　　其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。

　　在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，使开发商的现金流更为紧张。多位业内人士证实，今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元／平方米，即使如定位高端的龙湖景粼原著(楼盘资料) 等均未超过8万元。

　　上海近期也对项目预售许可进行了严格控制，市中心单价 10 万元以上的项目预售证很难放行，甚至价格报批都不予受理。

　　而在深圳，近期开盘的几个豪宅均未涨价，最低价甚至低于去年。如华侨城天鹅堡均价12万元／平方米，最低价8.4万元／平方米，因此受到市场热捧。

　　二线和环一线城市也严格执行限价。6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。

　　6月2日廊坊限购新政，要求“把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”。

　　由于大部分开发商在过去两三年都拿了一二线城市的高价地，在目前的限价政策下，这些高价地无法获得预期的预售价格。

　　而一些开发商存在幻想，认为当前的严厉调控政策在年底会放松。持这种观点的人目前仍然不少。

　　“如果说调控政策的出发点是‘房子是用来住的，不是炒的’，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。”深圳一位大型房企董事长说。

　　另一位上海的大型开发商人士则认为，如果长效机制短期内无法达到，当前的限制性调控政策将可能是长期的。

　　“影响调控政策背后的两大核心因素，一个是金融风险，要确保不出现大的金融、流动性风险；一个是人口规划，当一个城市人口达到2000万之后，很多问题会出现，控制人口就成为常用的策略。这两个因素不变，当前的调控措施就会是长期的。”一位房地产业内资深人士说。

　　深圳市房地产中介协会指出，目前热点城市调控政策整体进入平稳期，打补丁式调控仍将在各地出现，其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。

　　中原地产进一步认为，后续限价政策可能会继续收紧，大部分热点城市预计都将比对2016年10月价格执行限价政策。

　　房价下调压力加大

　　“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位深圳投资客判断，下半年新房市场将更有机会。

　　21世纪经济报道记者注意到，在对购房者影响最大的信贷方面，在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下，二线城市已跟随上调购房者贷款利率。

　　融360统计数据显示，目前全国500余家银行上调首套房利率折扣。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率。

　　中国指数研究院指出，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的局面。

　　从房企自身来看，进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧， 2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至6.9%。随着销量的下滑，房企资金压力将逐步显现。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前环一线城市如燕郊、固安等城市，以及二线城市如合肥等地，已经开始出现房价下跌，二手房市场降价抛盘的现象，他预计这种趋势还将在更多类似城市上演。

　　事实上，在很多一二线城市，限价之下的新开盘项目，已经相当于降价。近期典型的就是郑州融创象湖壹号，新开盘高层房源均价为1万元/平方米左右，相比周边的市场价格，有20%的降幅。

　　中原预计，2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数，一二线普遍进入调控政策抑制下的降温周期。

　　深圳市房地产中介协会也判断，6 月热点城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降温，投资客离场的迹象明显，房屋正逐渐回归居住属性，未来整体价格下行调整的可能性较大。

　　来源：21世纪经济报道 记者：张晓玲 黄昱　　

(21世纪经济报道)

　　新华网北京7月5日电（王日晨）2017上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产在因地制宜、因城施策的调控政策效果继续显现。

　　国家统计局日前发布的数据显示，受各地调控政策密集出台的影响，1-5月份房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。5月末，全国商品房待售面积比4月末减少1452万平方米，比2016年底减少3522万平方米。其中，非重点城市商品房待售面积比4月末减少887万平方米。

　　在调控趋紧和市场分化调整的背景下，各家房企通过创新研发、扩张布局、提升服务等方面在市场上进行角力拼争，以实现业绩快速增长和巩固地位。

　　半年七家千亿房企

　　综合多方面数据统计，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然领跑行业，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，数量超过去年上半年的5家。其中，碧桂园、万科销售金额突破2500亿。同时，500亿以上销售规模的房企突破了15家，100亿以上销售规模的房企也突破了75家。

　　从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。

　　业内人士分析，一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高，另外一方面，典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，规模化虽然仍是未来趋势，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右（2016年高峰值11.7万亿），如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有30家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场，要么在转型的道路上做的小而美，在行业中仍然有自己的一席之地。

　　联合与并购成常态

　　2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，特别是在北京，联合体拿地成为主流拿地方式。中指院研究报告称，2017年1-6月，北京出让金额前十的地块中，九宗都是联合体拿地。一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势；另一方面，随着北京推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。

　　“多数房企希望在上半年积极做好土地储备，所以这个时候土地市场的投资会有较大的反弹。对于部分房企来说，虽然对于未来市场可能会有担忧，但企业也需要积极做土地储备，因为从实际情况看，早点拿地也是锁定地价成本的一个关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　半年来，收并购案例频现，房企借机获得大量土储和项目资源。如近日，万科551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块。

　　5月以来，阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目，合计花费近130亿元。融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目，总价合计超155亿元。

　　同时，蓝光发展、泰禾集团、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)、新城控股等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据不完全统计，泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的；龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。

　　从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”，即使“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机，张宏伟认为，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

　　他预计，2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看，2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。

(新华网)