销售回款放慢的路上，是即将到来的偿债高峰期。

　　《证券日报》记者根据同策咨询研究部统计的数据获悉，2017年上半年，40家典型房企融资额达3689.38亿元人民币，直逼3700亿元。

　　值得关注的是，公司债已经连续收紧8个月，在此期间，同策咨询监测的40家典型房企中鲜有企业抛出过去动辄上百亿元大手笔的融资计划，但6月份，这40家房企融资额度超过1131亿元，环比2017年5月份的604.92亿元上涨87.08%，几乎翻倍。

　　对此，有业内人士认为，调控高压下，尽管典型房企项目布局城市分散，融资能力强，有应对调控周期的优势，但5月份以来，销售回款已经放缓，要想抗住接下来的市场转冷和偿债压力，不得不开始大量储备“粮食”。

　　多位业内分析师也表示，从房企债务端来看，典型上市房企存量债务期限大多为2年-3年期，因此，过去两年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付。届时，若销售回款难以到位，将有一些房企会被迫退出房地产市场。

　　上半年举债近3700亿元

　　据同策咨询研究部统计显示，今年上半年，40家房企融资3689亿元，其多来自境内银行贷款、境内再融资、信托贷款、中期票据、海外融资、委托贷款和公司债等渠道。

　　同策咨询研究部研究员张吉辉表示，自2016年11月份以来，房企境内发行公司债渠道收紧，公司债的额度大幅下降，但40家典型房企的融资总额度仍能保持每月略增的趋势，而且今年6月份单月融资额突破千亿元，这是自2016年9月份以来融资总额再度突破千亿元的表现。

　　张吉辉称，房企作为资金密集型企业，对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。

　　从近几月以来的数据可见，通过出让项目权益进行股权融资的房企中不乏龙头房企的身影。然而，出让股权（有可能是明股实债）等于出让部分未来收益，且资管、信托、私募基金的融资成本相对来说更高于市场化的融资成本。

　　值得一提的是，由于境内融资渠道受阻，尤其公司债难以放行，房企海外融资猛增。

　　据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2017年至今，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。

　　更重要的是，张吉辉认为，在境内去杠杆，境外美元进入加息通道的经济大背景下，房企依旧获得高额融资，这意味着创新融资方式（包括其他债权融资和新型股权再融资方式）已经成为大部分房企融资的主要方式之一。

　　张吉辉称，以6月份已披露数据来分析，创新融资方式所筹集资金占6月份融资总额的一半以上（50.93%）；而40家上市房企6月份整体融资成本已抬升至5%以上，更甚者达到6%以上。其中，海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。

　　然而，更大的压力不是融资成本的上升，而是明后年将至的偿债高峰期。

　　明后年将出现偿债高峰期

　　有统计数据显示，2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

　　而这些债务将在未来两年进入集中兑付期。

　　广发证券房地产分析师乐加栋预计，20 18年—2019年，样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元和4474亿元。当然，需要指出的是，大型房企凭借更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

　　更重要的是，2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象，这意味着明后年房企的偿债压力比想象中更大。

　　长江证券房地产分析师蒲东君也表示，由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，最高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014 年至 2016 年，房地产企业发行了大量 3 年至 5 年期的公司债券等长期债务工具，将在 2017年下半年陆续迎来兑付期。

　　“大笔举债扩张的中小企业，高价拿地的企业，甚至项目布局城市不均衡的房企都将面临高杠杆运营带来的偿债压力，甚至有些房企将遭遇‘生死劫’，预计今年下半年，为了生存或者减压，房企的并购案将更多。”另有分析师向本报记者如是表示。

(证券日报)

　　前言：

　　包括：北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、成都、重庆、南京、厦门、武汉、郑州、苏州、合肥、福州、青岛、济南、石家庄、沈阳、昆明、西安、大连、海口、宁波、南昌、南宁、长沙。

　　注：因为统计口径有别，一个城市各个区域房价相差较大，所以，数据仅供参考。

　　说明：

　　1、本文中大致以10000元和20000元为界，低于10000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深。

　　2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理，特此鸣谢。

　　3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价，不代表过去不代表将来，仅代表当下。

　　4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘，区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格，图中均价X1.2后更接近实际价格。

　　5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划，且没有独立数据，数据则呈现在主城内。

　　北京

　　上海

　　深圳

　　广州

　　天津

　　杭州

　　成都

(厚泽金融)

· 2017年第二季度，北京甲级办公楼市场共有三个新项目竣工交付，分别是骏豪中央公园广场(楼盘资料) 、中国国际贸易中心三期B座和中融信托大厦。同时，中建财富国际中心租赁楼层亦于本季度正式交付，令北京全市甲级写字楼存量增至1,020万平方米（含自用面积）。

· 受新增供应影响，北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.5%，同比上升3.1个百分点。

· 业主以更加灵活的租金策略应对日益激烈的市场竞争，全市甲级办公楼平均租金出现连续四个季度的下滑，为人民币338.1元每平方米每月，环比和同比分别下降0.2%和0.7%。

市场预测

· 2017年下半年，北京甲级办公楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33.7万平方米（含自用面积）的办公体量，届时将推高全市空置率水平至8%。位于通州、丽泽等新兴区域首批新项目即将于年底前竣工交付使用，将给具有办公租赁需求的企业带来更多选择。

· 伴随“城市更新，存量改造”新发展浪潮，以及办公物业相比于商铺租金收益稳定、需求旺盛等优势，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途。未来，“商改办”、“酒改办”项目将加大北京办公楼市场的供应。

· 随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

北京零售市场

· 2017年1-5月，北京市社会消费品零售总额录得4283.6亿元，同比上升5.1%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达13.1%，占社会消费品零售总额的比重达16.8%。

· 2017年第二季度北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目，即国贸三期B座商业，带来约6万平方米新增供应。本季度，购物中心存量增至888万平方米，而百货商场的市场存量为210万平方米。

· 第二季度，品牌活跃度有所回升，使得全市购物中心入住率环比上升0.2个百分点至93.5%。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.3%，为每平方米每月人民币931.6元。

· 2017年下半年，北京商业零售市场还将迎来3个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约24万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

· 北京对大众及中高端国际品牌的吸引力依然强劲，下半年将迎来多家“华北首店”品牌开业，全市购物中心首层租金仍有进一步上升空间。

· 伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进，各大零售企业将加速线上及线下的融合，将大数据技术应用到消费场景中，为消费者创造更舒适便捷的购物体验。

北京住宅租赁市场

· 2017年第二季度，北京服务式公寓市场迎来一新增项目：位于王府井的东方君悦大酒店将部分酒店楼层改造为服务式公寓推出市场，一期共计投放57套单元。

· 本季度，稳健的市场需求带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.2个百分点至86.7%，且较去年同期上涨2.8个百分点。

· 本季度，服务式公寓租金水平保持稳定，基本与上季度持平为人民币每平方米每月215.5元，同比上涨4.3%。

· 鉴于北京二手房市场交易活跃度下降，高端公寓平均租金有所回落，录得人民币每平方米每月156.4元，环比下降0.3%。

· 由于高端别墅租赁房源的减少，加之国内家庭租赁需求的增加，令别墅租金环比上升0.5%为人民币每平方米每月120.3元，同比上升2.9%。

· 2017年第三季度，预计市场将迎来一家服务式公寓项目开业入市，即雅诗阁山水文园服务公寓。2018年将有5家服务式公寓项目入市，未来供应主要集中在四环以外，“非核心”化趋势明显。

· 北京市近期出台的商办政策规定对于合规已购买的商办类房屋，可以出租和销售，并且不限定出租对象，但新购买人必须符合限购条件。因此，对于投资型买家而言，由于他们短时间内很难寻找到合适的下一任买家出手套现，可能会先采取租赁的方式。未来随着这部分房源的入市，将对公寓租赁市场产生一定影响。

· 为缓解住宅供需矛盾，北京市加大住房供应。第二季度，北京一手普通住宅市场新增供应环比上涨114.7%至59.7万平方米。

· 受供应放量影响，本季度北京新房成交量环比上升5.6%至77.5万平方米。截至5月末，一手住宅价格指数环比小幅上升0.2%。

· 受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，住宅及混合用地共计成交17宗，其中9宗明确规定建设为自住型商品住房。

· 第二季度，高端住宅市场迎来大规模新增供给，共有7个高端公寓项目和5个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为销售市场带来1,356套和359套新增供应。

· 高端住宅市场依然受到追求居住品质的改善型购房者的青睐。高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米95,000元和人民币每平方米67,000元，环比分别上升4.9%和7.0%。

· 今年以来，北京市加大住宅用地供应，并优化供地结构，加大自住型商品房和限价房的供应，同时放宽取证预售的限制，鼓励房地产开发企业加快项目入市销售，这都将有利于增加市场供应。

· 随着上半年楼市新政的密集出台，加上此限轮购新政力度强劲，政策的累积效应将不断显现。一方面，新一轮的限购政策提高了购房门槛，限制购买人群，在一定程度上抑制了市场需求；另一方面，楼市的降温带来了预期的转变，即使是有资格、有能力的购房者也会谨慎观望。预计今年北京房价将得到有效平抑，整体房地产市场将趋于平稳。

北京销售与投资市场

· 由于投资需求受商办限购政策抑制，北京一手散售写字楼和商铺市场成交量均有所回落，分别为18.3万平方米及14.3万平方米，环比分别下降39.3%和50.6%。

· 第二季度，北京大宗投资市场共迎来4宗成交，总成交金额达人民币72.3亿元。国内基金等金融机构投资者表现活跃。

· 受年初土地供应节奏加快影响，第二季度北京土地市场成交活跃，共有32宗土地出让，总成交金额达人民币790.5亿元，环比和同比分别上升266%和511%。

· 北京市出台的商办限购政策对在建（含在售）商办类项目严禁个人购买，极大限制了投资性需求的入市。因此，短期内商办类项目成交量将继续下跌。

· 另一方面，开发企业对商办用地拿地意愿下降，近期成交的多宗商办用地均以低溢价率成交并出现流拍现象，预计将对商办产品销售价格产生一定的下行压力。

· 在商办类项目调控政策以及商业自持的土拍规则下，商业地产将逐渐从销售时代转向自持时代。随着项目运营能力被置于更重要的位置，单纯依靠“拿地-开发-销售”这一传统模式将变得难以为继，未来开发商将更加注重持有运营型物业的开发。

二线城市（天津、大连、沈阳）甲级写字楼市场

· 天津：2017年第二季度，仅有陆家嘴金融大厦一个优质写字楼项目入市，为天津中心城区甲级写字楼市场带来9.4万平米的新增供应，至此全市甲级写字楼存量达到118.4万平方米。新入市项目的高品质办公空间及相对较低的租金水平吸引搬迁需求，推动二季度中心城区甲级写字楼整体空置率环比下降0.9个百分点至39.1%，同比下降7.4个百分点。金融、专业服务、地产类是近期成交主力。第二季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月134.9元，同比下降4.6%。

· 大连：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持在115万平方米（含自用面积）。本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%，租金也基本无变化，为人民币每平方米每月108.8元。

· 沈阳：2017年第二季度，甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量为164.8平方米。鉴于整体需求疲弱，城区甲级写字楼整体空置率环比上升3个百分点至43.6%。

· 二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

· 天津：2017年第二季度，天津城区仅有天河城购物中心一个优质商业物业项目入市，为天津城区带来了20.0万平方米的新增供应。目前，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量为476.4万平方米。天津商业市场需求平稳，餐饮、儿童、娱乐等业态依然活跃。受新入市项目影响，天津城区主要优质项目平均入驻率环比微降0.5个百分点至87.0%，首层平均租金环比上涨0.5%至人民币每平方米每月405.0元。滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨2.8个百分点至73.9%。

· 大连：2017年第二季度，市场无新项目入市至此，全市零售物业存量保持在292万平方米（含自用面积）。市场需求相对平淡，全市商业整体空置率与上季度持平为11%。

· 沈阳：2017年第二季度，沈阳和平区玖伍文化城商业项目入市，为沈阳市城区带来7万平方米的新增供应，令总存量达到631万平方米。本季度，餐饮、儿童、娱乐等业态积极入驻购物中心，令沈阳城区主要优质项目平均空置率环比下降0.3个百分点为16.2%，平均租金环比上涨0.2%至人民币每平方米每月364.5元。

· 鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。

“大众创业 万众创新”已成为当前贯穿促进经济产业化提升的年度热词，政策和资本市场的多方位支持和运作，促进了国内双创行业如火如荼的稳步推进。特别结合应势而生的共享经济在我国的蓬勃发展，共享经济以及共享的文化和氛围已经渗透到我们生活的方方面面，并快速地在各个领域生根发芽、逐步形成体系化及模式化。大背景扶持及共享经济需求的催生下，共享办公领域逐渐成为创业企业的孵化升级的全方位软硬件服务商。

尚科办公社区正是基于这一趋势打造共享办公生态社区，服务于大、中、小、微企业，结合对共享经济的理解，通过办公租赁、双创运营、办公服务、金融服务实现共享办公生态圈。并在原有的孵化器、产业园基础之上进行升级，在传统孵化器、产业园基础上把服务做广做深，通过线上做为入口聚集数据、通过线上办理注册、入驻，通过智能信息化的手段来运营，在平台上完善客户、会员、门禁、监控、宽带、楼宇智能化等系统，做一个迎合目前创业环境、中国化的整（个）体规模大的共享办公平台。

尚科办公社区不仅是提供共享办公场地的服务商，更是助力创业企业孵化升级的坚实后盾，响应政策背景下双创号召，在大力扶持创新创业企业同时，尚科还多次与机构合作，共同推进青年实践活动，记者在与尚科办公社区CEO 李智勇的交流中发现，李总非常重视促进双创事业的发展，他认为：政府扶持是为创业者修炼内功提供条件，打造良好创业创新生态环境，尚科更多的是为创业者提供全方位发展的平台，这种平台不仅局限于共享办公的场地，更多地还是让资源和创业者价值的转化都最大化,打造线上线下结合的创业平台，通过创业服务、创业投资、创业办公打造企业办公生态圈。“如今共享经济和创新势不可挡。我们连同数家国有企业、数家创投基金，围绕‘大众创业，万众创新’共同打造创业平台建设。”李智勇说。

此次，由北京市青联和华菁会支持的香港多所大学的优秀学生来到尚科办公社区实习，此次实习旨在促进学生实践的同时，更为香港大学生体验内地不断飞速发展的经济浪潮和趋于大势的共享经济发展模式，增进青年们对尚科办公社区所处的共享办公行业的了解，以青年们独特的视角审视并实践于在万众创业的时代热潮下，对于“大众创业、万众创新”国情大背景下，尚科办公社区如何以完善智能的软硬件服务为创业创新型企业提供全方位办公生态的打造。

在尚科总部为大学生实习举行的欢迎仪式上，李智勇对青年们能够深入到公司实习表示由衷的欢迎和期盼，“迎”的是：优秀大学生的到来将会为公司注入新鲜血液和蓬勃朝气，促进双方的文化、理念、工作思维的交流和融合。“盼”的是青年们的到来对于尚科集团及尚科人来说是肩负一份沉甸甸的责任，尚科在为青年们提供工作实践机会的同时，也希望这些具有优秀思维理念的大学生用他们的视角了解并影响尚科，欢迎青年们积极献言献策，共同促进双方的正向发展。

在详谈中，了解到其中多位大学生也有将来创业打拼的想法，李智勇也提出了真挚的鼓励，他表示：“读万卷书不如行万里路，你们是生长在最好时代的年轻一代，有这样的好机会一定要珍惜和把握，可以通过此次在北京的实习生活，加深了对于内地经济市场的了解，提升自身适应能力，为未来的就业和创业打下坚实基础，进入到尚科的你们，也都秉持着未来创业的职业规划，这也是种珍贵的巧合和缘分，你们可以深入尚科覆盖北京六大城区核心位置，总运营面积超过25万平米的十余个项目所在地，了解体验尚科给客户提供的智能完善的办公空间和人才公寓，共享餐厅、WELINK众筹咖啡厅、自助超市）融为一体，体验创业不仅在8小时内，也在8小时外的办公、生活无限共享。

还可以亲身参与到尚科办公社区为入驻企业提供的金融服务、人力资源服务、品牌营销推广、智能信息化、财税法工商注册为入驻企业提供全方位服务。

目前，这几位香港优秀大学生已被安排到集团社区运营、金融投资、媒介宣传等部门上岗实习，这是在对接青年们所学专业及个人意愿的同时，能够拥有在集团重要部门中的历练经历。社区运营工作部门可以第一线接触到尚科为入驻企业提供的由数百位资深创业导师构成的为中小型优质企业及部分平台外的优质企业开设尚科创投营、尚科成长营、尚科增长营、尚科公开课、WELINK线下主题咖啡等社交平台。金融投资部门可以让青年们深入了解尚科创投大力扶持创新创业型企业，设立专项投资基金投资多家创业型公司，可以和所投资的黑白校园、风客足球等创业公司交流创业心得，了解坚持的价值所在。媒介宣传工作更是可以亲身实践到传播尚科打造尚科办公生态社区的核心理念中，更好地宣传尚科区别于竞品为客户提供的共享办公新模式，位置好、面积大，将大、中、小、微企业融在一起办公。彰显大企业创业楷模的效应，形成产业上下游的衔接。

这些优秀的香港大学生此次到尚科办公社区的实习经历相信会对他们的职业规划和职业视野有推动性帮助，零距离接触体验尚科办公社区先进的运营理念和模式，借鉴入驻企业创业及发展的经验心得，为自身今后的职业规划及创业方向奠定基础，尚科办公社区在青年实习期间会不遗余力地给他们提供全面支持，期待他们的成长与蜕变！

世界分享经济史上首份国家级指导文件出台。3日，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、税务总局等8部委联合印发了《关于促进分享经济发展的指导性意见》（以下称《意见》），就开放政府数据共享、推动政府与民间信用信息无缝对接、细化分享经济不同业态的管理、鼓励政府部门加大购买分享经济产品和服务等提出新要求。

作为多次参与《意见》征询的企业代表，小猪短租CEO陈驰对此表示，中国分享经济将迎来发展的高潮期，在住宿领域，如果对当前分享经济过程中存在的制度不适应、用老办法管新事物等问题达成统一认识，那么目前许多用户的痛点将随政策的落实而化解，行业将快速进入爆发期。而小猪除了会继续扩大规模、提升用户体验，还会主动尽到社会责任，在盘活空置房产、推动灵活就业、支持乡村建设、鼓励小微创业等方面，做出自己最大的努力。

近年来，分享经济在中国发展迅猛，未来年均增速将超过20%。但相关配套政策的缺位使得平台企业责任不明确、管理权限不明晰、政府公共数据及信用信息数据存在壁垒，这些都制约了中国分享经济企业的加速发展。

但必须承认的是，分享经济随着爆发期的到来的确衍生出许多社会问题，在此《意见》出台之前，已有舆论对分享经济行业的安全性、合法性、卫生及监管提出质疑。正如国家信息中心信息化研究部主任张新红在《分享经济重构中国经济新生态》一书中所言，“所有新生事物都会遭遇‘成长的烦恼’,分享经济也不例外。对于我国而言,分享经济的发展还会遇到一些特殊的矛盾和问题，但需要放眼长远。”

针对目前不同行业领域分享经济的业态属性，《意见》提出了要在合理界定的基础上分类、细化管理，避免用旧办法管制新业态，破除行业壁垒和地域限制。有关部门还将大力推动政府部门数据共享、公共数据资源开放，加大政府部门对分享经济产品和服务的购买力度。

互联网+百人会发起人张晓峰表示，类似小猪短租、滴滴、摩拜单车等科技动能足、国际视野宽、落地能力强的分享经济平台打造全球影响力，将受到国家的鼓励与支持。“治理转型、监管改革不是一朝一夕之事，政府面对新治理的要求，亟待主动求变化、主动作为，提升及强化新治理能力，小猪也好，滴滴出行平台也好，这些分享经济平台都有强力的技术支撑。”

腾讯研究院高级研究员孙怡在接受采访时说，当前 分享经济下众多创新业态崛起，独角兽涌现，向泛分享经济的演化发展，此次出台《意见》，从监管、市场、消费者保障、信用体系、就业、公共服务等全方位提供政策指导，释放了支持和引导分享经济发展的积极信号，无疑对于促进分享经济健康有序发展，提供重要利好。

主导了小猪三轮融资的愉悦资本创始及执行合伙人刘二海表示，房屋共享是社会发展的一个必然趋势，会极大地提高社会资产的使用效率，有其内在很强的经济规律。“专车领域的神州专车、共享单车领域的摩拜单车、办公共享领域的梦想加、长租领域的蛋壳公寓，都是我们在项目早期就进行的投资。这充分说明了我们对共享经济的理解和重视。未来，我们还会持续关注这个领域。”

对于《意见》提出的要加大政府部门对分享经济产品和服务购买，小猪短租副总裁潘采夫说，以小猪为例，住房分享产品相比同类型酒店价格更有优势，在不降低居住条件的前提下，可以明显缩减中央和国家机关差旅支出，同时事前可预见、事后可追溯的平台机制，对政府的廉政建设亦有帮助。

夏日炎炎，汗流浃背。在这荷尔蒙与脾气暴涨的日子里，空调和西瓜往往是大家最爱的搭配。只可惜，在家久坐易胖，西瓜吃多寒凉。不想辜负好时光，却又想在一年间最有活力的盛夏玩得健康舒畅。或许“ofo小黄车即将进驻秦皇岛Seatopia蔚蓝海岸”这个消息会让你欣然一笑。

骑行在海岸线上，一辆单车，走走停停，看着大海，吹着海风，感受最真实的自然和自我，从车窗里面看到的风景，跟坐在自行车上看到的，是完全不一样的。Seatopia蔚蓝海岸盛情邀请ofo进驻秦皇岛，把小黄车带来了Seatopia海边，只为了给你一个更自在舒适的度假选择。

7月8日，ofo进驻发布会将于Seatopia蔚蓝海岸沙滩酒吧举行。届时将有趣味横生的骑行接力比赛，街舞酷炫车技表演，比基尼美女沙滩合影，疯狂水枪大战等，精彩不容错过。

从此以后，京津冀人群只需2小时路程就能抵达秦皇岛，并在小黄车的加持下，随心感受海边骑行魅力。特意送上几条优选骑行线路，供参考。

【线路一：Seatopia蔚蓝海岸亲子游】

英式航海俱乐部-生态农场-沙滩酒吧-儿童酒店

ofo进驻秦皇岛的第一批500辆自行车将于Seatopia蔚蓝海岸投放。Seatopia坐拥2.8公里天然优质海岸与3.5公里浩瀚洋河景观，大家可以自由畅骑。

不仅如此，Seatopia还设置了一大波高端优质度假场所，由室外延伸至室内，全身心满足不同人群的休假需求。

【英式航海俱乐部】

作为北京最niubility的航海中心，Seatopia蔚蓝海岸首个拥有纯正英式航海文化基因的航海俱乐部，这里成为了年轻人每年夏天的海上欢聚圣地。尤其对京津冀的学生来说，加入航海夏令营，畅快感受在帆船上的团队协作魅力，精进航海技巧，不失为成长路上一道灿烂的风景。

【生态农场】

倘若是携带一家老小前来，Seatopia也已贴心地准备了一方生态有机农场。在这里，孩子可以近距离感受绿色植物生长，老人也可短暂告别城市中的钢筋水泥，回归最朴实的自然乐趣。

【沙滩酒吧】

有时骑行累了，不妨坐下来点一杯鸡尾酒。靠近海边的一处，Seatopia设有温馨别致的沙滩酒吧。在那，面朝大海，美酒飘香。点上一杯自己的心头好，轻倚窗前，放下疲惫，听一听海风的碎碎细语，感受岁月安好的简单幸福。

【露天电影】

渐渐地，月上梢头，夜幕初垂。此时和心爱的人依偎于躺椅，观赏一部青睐的电影，不失为这美好的一天增添多几分甜蜜的色彩。

【儿童酒店&乐园】

既然是亲子游，考虑周到的Seatopia也有为孩子专设的游玩空间。极具童趣的儿童酒店及儿童乐园，每一处设计都充满创意。别具一格的孩童帐篷，启迪智慧的玩具，让孩子可以脱离对电子产品的眷恋，在安全玩耍中尽情释放活力。

除此之外，Seatopia蔚蓝海岸还配备有猫的天空之城书店，超级厨房，汐溪步道等。在此不仅能享受愉悦的骑行体验，舒服的悠闲时光，还能进一步陶冶生活情趣，促进家人间的感情哟。

【线路二：城市到自然】

河北大街西段-西部快速路-戴河大街-沙雕大世界

穿过人声喧闹的河北大街，经过绵长起伏的西部快速路，到达趣味盎然的沙雕大世界。尝试一把“你不骑骑看，永远不知道下一站有多美”的新鲜感。

【线路三：左手大海，右手森林】

河北大街-山东堡立交桥-秦皇岛野生动物园-北戴河湿地-鸽子窝公园

从繁华热闹的河北大街出发，一路骑行，在山东堡立交桥上转个弯，滨海大道上却是一片宁静。

入耳的只有海浪和海风的声音。一路的海滨风景，还有美丽的沿海栈道，绝对是沿海岸线观光骑行的首选。

尤其对即将放暑假的小孩来说，此时正是难得的与家人同乐的好时光。与其耗在家中，或暴晒于城市下，不如收下小编的这份骑行宝典，来Seatopia蔚蓝海岸游玩吧。

海风徐徐吹来，笑声与海浪声一唱一和，只需2小时路程，京津冀的夏日最好去处，Seatopia蔚蓝海岸等你来耍。

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当时代精神际遇东方艺术，当大美盛境与新亚洲墅居样板交相辉映，一场属于国际精英的东方艺术生活盛宴，将让整个北京优雅共赏。7月8日，阳光城檀悦体验中心即将盛大开放，这座全新东方墅居样板，在北京的背景之下，将为我们呈现一场怎样的璀璨与夺目的视觉盛宴？

华幕盛启 墅绽重重东方艺术品鉴之旅

“一墅倾城，盛启东方” 阳光城檀悦体验中心盛大开放活动， 将带来超越想象的震撼，给京城墅居生活添上浓墨重彩的一笔。盛装舞步，马术迎宾，阳光城檀悦将以尊崇东方礼遇，恭迎每一位嘉宾的到来。整个开幕仪式，将在著名古琴大师的倾情演奏中拉开帷幕，水墨共舞、品茗茶道、书绘心经、艺术油画等重重极具东方魅力的活动环节，引人入境体验艺术生活的品鉴之旅。华美而深邃的东方品鉴活动，描绘出一幅唯美的东方梦境。将东方生活之美巧妙融入体验中心，使阳光城檀悦散发出艺术与创新的魅力，相信阳光城檀悦将为我们带来一场精妙绝伦的生活艺术盛宴。

墅绽样板 见证阳光城22载匠心之美

在这个见证京城墅居成长之地的中央别墅区，阳光城正是以时代远见，实力入主中央别墅，集萃22载的匠心品质，洞察城市格局演变与现代生活的真谛，寻觅一处都会繁华深处的墅居理想，致敬一个时代，而这里，也将绽放城市精彩璀璨的生活。届时，我们将得以洞见阳光城檀悦的东方生活美学。从禅境园林等样板间，阳光城檀悦将向我们全方位展示的全新东方墅居情怀，启幕中央别墅区的优雅东方生活之美。

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原标题：老人立遗嘱房产赠长子 其他子女是否有继承权

广州日报讯 （全媒体记者王鹏）顺德一位吴姓老人生前立下遗嘱，提出自己百年之后名下的房产“谁居住就归谁所有”。老人过世后，一直居住在其中一套房产内的长子吴某1向法院提起了诉讼，请求将遗嘱中涉及的该套房屋判归自己继承并所有。记者日前从顺德区法院公布的判决结果中看到，法院认定老人的遗嘱“依法成立”，但仍判决吴某1需折价补偿部分钱款给自己其中一位妹妹。那么，为何房产分配不能完全按照遗嘱执行呢？

遗嘱：

“房屋谁居住一切归谁所有”

原告吴某1向法庭介绍，位于佛山市顺德区某处的房屋登记在其父亲吴某名下。吴某于2011年10月16日立下遗嘱，指定涉案房屋由原告继承。

据了解，吴某于2011年12月5日去世，其与黄某某（已先于吴某去世）共生育4名子女，分别为长子吴某1、次子吴某2及女儿吴某3、吴某4。（均为化名）

在吴某生前所立遗嘱中说明，吴某名下有两份房产，其中旧屋为次子吴某2居住，涉案的新屋为长子吴某1参建并居住，经吴某、长子吴某1、次子吴某2三父子协商，三方面各自同意没有意见。为了以后房产归谁所有问题，吴某在遗嘱中先特定安排，“房屋谁居住一切就归谁所有，谁也不能争夺他人财产，不能提出两份房产大小补偿，包括以后拆迁各自不能有意见及经济冲突。”

对女儿吴某3、吴某4，遗嘱中提到：“以甲方吴某名补偿吴某3壹万元、吴某4壹万元”。这份遗嘱显示，吴某3、吴某4已收到该补偿款，并在遗嘱下方的收款人处签名确认。另外，遗嘱还特别说明是在吴某“意志清醒下”所立。

在这起案件庭审中，被告吴某3未到庭，被告吴某2和吴某4均表示，对遗嘱的真实性、合法性、关联性无异议，并同意涉案房产由原告吴某1继承并归吴某1所有。

法 院

遗嘱客观真实 予以采信

在庭审中，顺德法院表示，经审查作为证据的遗嘱内容客观真实，来源合法，与本案有关联性，法院予以采信。

同时，法院还认定了如下事实：吴某与黄某某婚后共同生育了四名子女，分别是吴某1、吴某2、吴某3、吴某4。黄某某于1997年10月20日死亡，吴某于2011年12月5日死亡，黄某某、吴某的父母均先于其死亡，黄某某生前没有立下遗嘱或遗赠协议。在吴某所立《遗嘱》中，吴某、原告吴某1及被告吴某2、吴某3、吴某4等人均在《遗嘱》中签名确认。

法院还查明，位于佛山市顺德区某处的房屋登记在吴某名下，套内建筑面积101.45平方米。“上述房产建成后一直由原告吴某1居住使用，吴某死后未进行实际分割。”并且被告吴某2、吴某4当庭明确表示对位于该处房屋中应继承遗产的份额继承后赠予原告吴某1。

另外，根据原告委托佛山市博顺房地产土地评估有限公司对涉案房产进行评估，该公司于2016年10月20日作出评估报告书，涉案房产的评估市场价值为60000元。

记者注意到，在这起遗产继承案件中，虽然涉案房产登记在吴某名下，但他所能分配的房产并非房产的全部份额。顺德法院表示，本案讼争的房产为吴某与黄某某的夫妻共同财产，黄某某先于吴某去世，其生前未立有遗嘱或遗赠扶养协议，故涉案房屋中黄某某所享有的1/2份额应作为黄某某的遗产予以法定继承。

在黄某某去世时，黄某某的父母均先于其过世，黄某某与吴某生前生育四名子女，分别是吴某1、吴某2、吴某3、吴某4。因此，在黄某某死亡时，其第一顺序法定继承人的范围分别为吴某、吴某1、吴某2、吴某3、吴某4。

原告按讼争房产1/10

折价补偿吴某3

顺德区法院依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。本案中，吴某生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。吴某的自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。吴某现已离世，原告吴某1作为吴某的法定继承人，依据吴某生前所立遗嘱主张继承涉案房产中吴某所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。

同时，被告吴某2、吴某4自愿将其应继承的涉案房屋房产份额赠予原告吴某1，上述陈述为被告吴某2、吴某4的真实意思表示，属于其自行处分权利，没有违反法律规定，法院也予以准许。综上，上述涉案房产中，原告吴某1占9/10，被告吴某3占1/10。

因为原告吴某1主张涉案房屋份额归其所有，由其折价补偿给被告吴某3，且被告吴某2、吴某4份额同意归原告所有。综合本案案情法院认为，原告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告吴某3应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。

(广州日报)

以今年3月17日北京调控为节点，全国主要城市均开启了新一轮房地产市场调控：52个城市或地区出台限贷政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。多家中介机构近日披露，北京“3·17新政”之后北上广深楼市全面降温，成交量大降。其中，“3·17新政”后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，目前9成的交易量都是依靠降价实现。

链家研究院统计显示，已经有15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准；30个城市、1个省（海南）实行“限售”政策限制房屋流通，对于“炒房”行为的打击最为严厉。

“3·17新政”后,北京二手房市场前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城区和石景山区均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。

链家研究院院长杨现领分析，调控后客户的成交周期从之前的40天延长到两个月；客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。业主态度也有明显缓和，库存房源降价占比稳定在九成以上，“以北京链家市场为例，91%的成交是降价完成的，调控前最高峰时81%是涨价成交的，这反映出业主预期的调整和买方谈判能力的增强。”

同时，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第26周（6月26日-7月2日），北京全市二手住宅共网签1995套，环比第25周仅多出56套，全周交易量仍然低于2000套，维持着6月以来单周2000套左右的低位。

杨现领表示，目前一线城市大部分需求为换房，几年内“面积改善”和“学区改善”会越来越多。不过，本轮调控处于市场高位回落之际。由于房价上涨较快，北京的首次购房需要通过换房才能实现，换房差价越来越大，市场持续上升的动力受限，市场交易必然放缓。

作者：曹政

(北京日报)

核心事实调控政策下，开发商通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者拿现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。

视频：房价迎拐点 2017上半年北京二手房交易量跌逾三成，时长约1分41秒

2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；进入二季度后，随着调控频频加码，效果逐渐显现，一二线城市销售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但增长脚步也有放缓迹象。

业内人士预计，在热点城市严控房价的政策之下，下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过，一二线城市供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。至于三四线城市，在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性很大。

一线城市成交量骤减

各地楼市在平静中告别上半年。在上海，刚刚出炉的6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。从历年来看，由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6月往往是一年中成交的相对高位。然而，今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平，甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米，同比减少52.8%。

创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，同比降38.6%，创2010年以来同期新低；二手房交易量也减少逾三成，已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。

深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的，上半年一手住宅网签成交50774套，同比降10.92%；网签均价为16566元/平方米，同比升4.34%。

部分去年表现极为抢眼的热点二线城市，今年上半年的市场表现亦不乐观，一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者，已感受到调控风险。去年最热的二线城市中，如厦门、福州、南京等地，预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。此外，苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，自去年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。

可以看到，今年上半年，四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。一方面，各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面，一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。

房价信息难反映真实情况

从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。

“由于‘限价’因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。

记者了解到，为控制全市新建商品房均价，目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低，一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下，资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证，“捂盘”不开，而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。

比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府批下来的价格比较低，装修标准只能下降，如果想要装修升级，必须另外交一笔“装修款”。这并非个案，因为售价批得低于预期而降低装修品质（甚至整个小区配套设施）的楼盘近期在上海层出不穷，购房者因此进行维权的案例也不少见。

除了限价，目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说，某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

值得注意的是，自今年以来，沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息；另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，二手房价格为了避税几乎都被做低，房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。

事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。

三四线城市也有隐忧

与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。

就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。

而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。

然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。

事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。

(上海证券报)