城市居住着对于居住环境的渴求，已远不止传统公园地产范畴。西山甲一号(楼盘资料)带着这份时代洞悉，在颠覆生态生活的同时，精耕于绿色科技产品，从一个生态主义者，升格为一个“科学家”。8月26日“生态的觉心”西山甲一号产品说明会，于北京海淀香格里拉大酒店盛大开幕，为未来生态居住带来新参照。

此次活动众多领导贵宾坐阵，包括北京金隅房地置业有限公司常务副总经理，陈玉谦，北京金隅房地置业有限公司副总经理，初子华；天棚辐射、地源热泵、新风系统等10大科技系统供应商代表们以及北京各大一线主流媒体齐聚一堂，多维度探究恒温恒湿的科技益处，探析生态精工府园的世界造诣，共鉴一座时代大城的生态觉心。

【世界科技造诣 首度献世】

随着梦幻灯光秀和雍容开场舞的大秀启幕，嘉宾陆续落座，在主持人隆重邀请下，东道主陈玉谦总登台，也将西山甲一号一直以来瞩目业界的世界科技系统首次、全方位公诸于众，更坦言，“科技改变生活的时代，西山甲一号的塑造已经不仅是一个住宅，我们运用生态资源加上绿色科技，在生态城的宏观气候当中，创造这座生态建筑的微观气候，把产品提升到了健康的定位，关注到项目和产品的全生命周期，这是居住需求、生态诉求，也是城市发展的必然逻辑。”

【恒温恒湿精冶 全维呈现】

全屋一系列世界一线科技品牌，从实处为西山甲一号做了科技背书。在最为“吸睛”的环节更是科技感爆棚，各大科技厂家领导代表悉数登临现场。地源热泵与天棚辐射科技代表人，关于两大“温控仓”何以四季保持理想室温的工作原理，以及在项目中的具体运用侃侃而谈。而对于舒恒室温，费歇尔管材同样功不可没，产品代表人同样对其进行了全面展示。

人们对新鲜空气的渴望从未停止，西山甲一号配备的瑞士Zehnder森德新风系统，则让无处可逃的空气污染物远离西山甲一号，不仅可过滤高达90%的PM2.5，甲醛、粉尘搭载森德新风统统滤净，森德新风代表人更生活详尽介绍了产品阻隔PM2.5的全过程，让来宾对于传说中“会呼吸”的房子，恍然大悟。霍曼门、爱乐屋窗产品、同层排水吉博力管材、科勒橱柜等合作方同样呈现了让人叹服的产品展示。

【科技生态觉心 考工著居】

科技，不是新鲜的追逐，是以人为本的细致妥帖，是以人为尊的大匠之法，当科技应用于生态之家，则要用来居住一生和传承于一代，它的内核更要与生命契合。这是西山甲一号的出发点与初心。

西山甲一号，深植长辛店生态城当中，从营造之初即以北京生态大城的国际生态标准塑造人居产品，室内更同步欧洲标准打造10大科技系统，恒温恒湿系统、新风系统、日光spa级光照、一键式智能家居、国际标准直饮水等，从温度、阳光、湿度、空气、噪音、水等核心生命元素出发，层层精冶，不遗余力将世界智慧考量于人，回归家庭的人文情感关怀，成就理想生活的终极大宅。

8月26日，八达岭·阿尔卡迪亚(楼盘资料) 工地开放活动隆重启幕，百名业主齐聚阿尔卡迪亚，在专业讲解人员的陪伴下，亲自见证了八达岭·阿尔卡迪亚对于业主幸福的精雕细琢，精益求精。

精心安排，体贴入微

上午10点，八达岭·阿尔卡迪亚的服务人员，就已经在签到台备好了安全帽、参观证、矿泉水等物品，静候业主光临。卓越品质体现于细节，活动未启，八达岭·阿尔卡迪亚的心意就可窥见一斑。

随着业主逐步到齐，活动正式开始。通过在场工作人员的示范，业主们纷纷带上安全帽，做好各项安全措施。

绿树掩映，学院时光

八达岭·阿尔卡迪亚纯正英伦血脉建筑，搭配中式园林景观，整个社区营造出一种绿树掩映中的学院时光。本次活动开了社区极具代表建筑——英伦别墅。坡屋顶、老虎窗、阳光室充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。建筑语言所带来的生活场景，在此刻感染了每一位参观的业主。

卓越品质，信心首选

在签到区，八达岭·阿尔卡迪亚的专业人员向业主们详细讲述了项目整体工程进度，以及入住后可享受的各项服务，业主们由衷感叹物业的贴心和专业。

随后，业主乘坐观光车到达施工现场，参观工艺工法展示区及别墅样板间展示区。

在工艺工法展示环节，专业工程师为大家讲解了八达岭·阿尔卡迪亚所用工艺的各项标准，并向业主展示了内部构建所使用的建材。业主亲自了解将来居所的内部材质，让自己买得放心，住得放心。八达岭·阿尔卡迪亚能够公开让业主观看建材并自信可以令业主满意，可见其不仅所使用建材均为上乘，所做工程，也具有过硬的质量。

进入实体楼后，对于新家满怀期待的业主们马上被宽敞明亮的场景所吸引。在专业工程师齐工的介绍中，业主们对于八达岭·阿尔卡迪亚精益求精的建筑品质，极致到细微的人性化设计给予了充分的认可。

手工DIY，生活趣味源

工地参观结束后，八达岭·阿尔卡迪亚还为业主们准备了贴心的午餐，以及茶歇会。

小丑互动、魔幻泡泡秀、DIY石膏彩绘、DIY马克杯让日常因工作劳累的业主们，在这里轻松休闲一刻，享受生活趣味。

荣筑生活，幸福见证

此次八达岭·阿尔卡迪亚“工地开放日活动”的成功举办，置业顾问热情周到的服务、工程人员专业详尽的讲解、阿尔卡迪亚优秀的工程质量以及人性化的户型设计受到了到场业主的一致好评。这次活动搭建了业主和开发商沟通的平台、展示了项目的精工品质，也使阿尔卡迪亚在业主中树立了自己良好的口碑。

作为环京一小时生活圈内的八达岭·阿尔卡迪亚，具有三高一快双轻轨多维路网便利交通、完备的十大前置配套、85处景点环伺、全年优质生态环境等多重优势。坐享冬奥、世园双红利。如今八达岭·阿尔卡迪亚二期，层峰而来，全新规划产品双升级，84~105平花园洋房、126~138平英伦墅院，待您品鉴。

　　（原标题：租赁万亿市场看上去很美）

　　租赁崛起，还是租赁话题崛起？租赁发展，成为近期政府政策支持的热点，从中央到地方，狂轰乱炸。当然，也成为房地产行业的热点，相关企业竞相布局，参与者有龙头房企，也有中介，亦有携带所谓互联网思维的闯入者，租赁话题崛起毫无疑问。那么，现在租赁是否崛起？

　　中央近期多次发布文件，支持租赁发展。2016年3月《“十三五”规划纲要》，2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，2016年12月中央经济工作会议、中央财经领导小组第十四次会议等，近期重大的文件、会议均指出，实行购租并举是深化住房制度改革的主要方向，鼓励发展租赁市场。短短1年时间，一系列重要文件发布，采用土地、金融、税收等措施支持住房租赁发展，可见中央非常重视建立购租并举住房制度，非常重视住房租赁市场发展。

　　各地也加快落实建立购租并举制度，发展租赁市场。2017年7月，上海市提出，“十三五”预计新增供应各类住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。同月，广州市提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。2017年8月，北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，加快发展本市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度。

　　2016年，已经有甘肃、海南、辽宁、河北、河南、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建、湖南等省区出台加快培育和发展租赁市场的政策。政策上看，从中央到地方，包括金融、土地、运营等，种种政策呼啸而来，能听得见响儿，似乎租赁发展之风来了。政策上多吹吹风是好事，能对市场发展起到催化作用。

　　万亿市场规模有多少能到你的碗里？从量上来看，某研究机构数据提出，我国租房市场规模已经突破1万亿。各类企业积极布局租赁市场，从市场参与者来看，目前租赁市场主要参与企业类型包括房地产开发商、房产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团。

　　房地产开发商以万科泊寓及招商蛇口壹公寓等为代表，还有金地草莓社区、龙湖冠寓、旭辉领寓、阳光城寓见公寓、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)UOKO公寓，等等。一方面，房产开发商在探索存量房时代的新房产服务模式，寻找新的业务增长点。另一方面，一线城市及部分二线城市，住房用地拍卖时候要求建自持租赁住房，如果企业不参与租赁业务，就拿不到土地，就会逐渐被主要城市主流市场边缘化。

　　房产中介链家的自如、我爱我家的相寓、世联行的红璞公寓、合富辉煌创寓。房地产中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，因而主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。

　　目前房企参与租赁，面临重重难题，如建设成本过高税费减免少、自持占用大量资金、资金回笼慢、不动产资产证券化发展滞后、房地产市场成熟度有待提高等，是否能保障企业可持续发展？应该是市场说了算，而不是市长说了算，市长只是催化剂。房价上涨趋势短期不会改变，存量房时代只是走进了个别城市，大部分城市要步入存量房时代还要好好几年，是买还是租合算？是销售还是出租回报高？消费者和企业自会用脚投票。作为房企，或者相关企业应该冷静看待问题。一窝蜂都去做的事，总归不大好。租赁，到底仅仅是一个赶时髦的话题？还是市场成熟了，一触即发？就目前，租赁发展或许仅仅是房地产圈内一个时尚话题，就像两年前谈论房地产O2O、轻资产，就像三年前讨论逃离房地产行业，就像5年前房企竞相去三四线圈地，房地产行业似乎也总有话题，也不缺讨论话题。

(观点地产网)

　　楼市在有所降温，但土地市场依然处于高温过程中，这主要原因当然很简单：

　　老百姓的钱来源是银行，信贷相对有所收紧。而开发商手里的钱，目前看，在前几年大量回款的支撑下，并未还明显减少。

　　那么很多人有了一个疑问，在一二线城市已经因为限购或者限贷没有资格买房了，那么在其他地方还有买到房的机会吗？

　　或者说在什么地方买房？

　　其实逻辑很简单，看天+看人+看地，天就是政策预期，特别是规划利好。而看人的话就是看产业结构，看人口是否增加。

　　最后看地，看土地供应结构，特别是开发商拿地情况，如果大了的开发商在拿地，那么其实代表了这些市场的生命活力，和未来市场的预期。

　　2017年，那些城市土地市场最火热？

　　截止2017年8月22日，全国单城市卖地超过200亿的城市达到了31个，卖地最多的这31个城市合计卖地金额达到了16041亿，同比2016年同期的11806亿上涨幅度达到了36%。从平均土地单价看上涨了28%

　　从成交土地建筑面积看，上涨了6%。

　　北京（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）三城市卖地已经超过千亿。另外还有重庆（楼盘）、武汉（楼盘）、苏州（楼盘）、广州（楼盘）、合肥（楼盘）、天津（楼盘）、郑州（楼盘）、上海（楼盘）、佛山（楼盘）、济南（楼盘）等10个城市卖地超过了500亿。

　　这31个城市中，有26个城市卖地金额同比上涨，其中有11个城市同比翻倍。

　　那么重点来了，那些三四线城市是2017年土地市场的热点？必然也会是2018-2020年房地产市场的最热门区域：

　　7月涨幅最快新建商品房住宅城市依然是北海（楼盘）、南宁、金华（楼盘）、韶关（楼盘）、蚌埠、桂林（楼盘）等三线为主的城市。但涨幅相比今年3-6月的2%左右有所降低。

　　上涨龙头企业全面为三线城市，在一二线调控后，三四线城市库存去化明显加速。

　　整体看出现涨幅放缓的主要原因是7月整体属于市场的淡季，季节性淡季使得市场涨幅放缓，即使在2016年市场爆发期，7月份的热点城市涨幅也是有所放缓的。

　　包括之前统计局公布的7月单月销售数据，7月也是季节性的淡季，从三四线价格走势看，8月涨幅可能会继续维持7月状态，但进入9月后，在目前库存减少的情况下，价格可能走势有加快的可能性。

　　部分热点三线城市，房企抢地现象明显。

　　企拼规模趋势加剧，上半年历史上首次有超过7家企业销售额超过千亿，最近2年的楼市高峰期下，房企销售额爆发，补库存趋势持续，资金虽然有所收紧，但销售回款等依然可以支持标杆房企拿地，所以整体看，不论是一二线城市还是三线城市，土地市场依然处于相对高温中。

　　虽然7月因为调控政策压力房企销售数据放缓，但标杆房企拿地积极性依然持续，这种情况下，三四线市场在库存减少的情况，价格将继续上行。

(和讯网)

　　日前，国家信息中心发布的报告称，房地产调控效果逐步显现，市场交易日趋理性，房地产相关税收出现回调，但仍保持较高增速。1月份至7月份，契税完成2929.55亿元，同比增长20.3%，完成预算的63.7%；土地增值税完成3272.49亿元，同比增长22.9%，完成预算的70.8%；房产税完成1649.6亿元，同比增长20.1%，完成预算的67.7%。 城镇土地使用税完成1599.11亿元，同比增长14.7%，完成预算64.5%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟8月25日在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产相关税收出现回调，但仍然保持较高的增长，是因为7月份整体房地产市场出现了明显放缓的现象，在6月份全国房地产市场成交量单月刷新历史同期成交数据后，7月份数据明显下调，单月成交商品房面积11689万平米，同比涨幅仅2%，住宅销售面积为10085万平米，同比上涨0.3%，基本持平。由于税费的涨幅与销售额的涨幅基本同步，所以7月份房地产相关税收出现了回调。但是，从2017年全年来看，预计销售额依然会刷新历史纪录，所以各类税费也会相应刷新历史纪录。

　　张大伟认为，未来房地产市场涨幅将逐渐放缓。2017年上半年，各地房地产的调控政策频繁出台，调控效果逐步显现。可以看到，上半年地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽将继续。一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。从市场走势看，一二线城市涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线城市转移到三四线城市。

　　对于下一步的税收趋势，张大伟表示，预计税费后续涨幅也将逐渐放缓，并且在下半年将会出现部分时段同比下调的可能性。房地产市场随着各类政策的落地执行，平稳成为主趋势。

(证券日报-资本证券网)

　　外媒称，投资银行瑞银集团对中国内地客户进行的一项调查显示，四分之一的中国海外购房者将他们的公寓空置，而多数人是以现金支付购房费用的。

　　据澳大利亚《时代报》网站8月22日报道，另外还有25%的海外业主只是临时使用他们的住宅。这意味着约一半中国内地买家在海外所购的物业没有得到充分利用。

　　海外买家推动了澳大利亚房地产业的蓬勃发展。

　　根据澳大利亚统计局的统计，自2012年以来，各州首府的房价上涨了近44%。

　　只限于购买新建物业的海外买家的大举杀入也带来了东海岸城市公寓市场的繁荣。

　　瑞银集团的调查显示，拥有海外房产的中国消费者中，63%买房用于投资，其中约三分之二出租。

　　半年一次的中国消费者调查涵盖了海外置业的购买意向和购买习惯等问题。

　　调查显示，中国消费者前五大首选国际投资目的地包括中国香港、新加坡、日本、加拿大和澳大利亚。

　　分析师金·赖特说：“那些以投资为目的并且空置房产的人可能会把房产看作积累财富和资本增值的手段。”

　　调查报告出台前一周，中国正式对投机于海外房地产开发业务的公司踩刹车，因为它们“不是实体经济”，并可能造成资金外流，损害中国的金融利益。

　　墨尔本的开发商阿什利·威廉斯说，地方银行对外国人申请贷款的限制以及印花税的增加已经“减缓”了购房活动。

　　墨尔本有可能马上出现公寓供大于求的观点属于言过其实。

　　威廉斯说：“供大于求的局面将出现在几个超高密度地区，而不是整个市场。”

　　墨尔本地标建筑的开发商拉里·克斯托曼表示，如果中国和其他投资者退出市场，将对承租人产生影响。

　　但是，更严格的澳大利亚银行和监管要求以及中国政府对公民向海外转移资金的限制并没有打击到中国消费者未来两年到海外购房的需求或意愿。

　　中国消费者调查报告撰写人说：“我们的调查显示，大陆消费者拥有海外物业的趋势呈上升态势。值得注意的是我们的调查并没有抓住那些高价值消费者。”

　　“在积极购房的人中有三分之二表示，中国加强资本管制并没有阻止他们。”

(参考消息网)

　　二手房交易流程复杂，而且时间跨度长，任何一环不注意都容易造成大顺势，哪些交易环节罪容易出现纠纷？如何提前把控住二手房买卖各个流程的关键点，让纠纷的可能性更小呢？

　　代理人来签约，事后业主不认账

　　代理人签约、随后业主不认账的怎么办？事先或事后必须签委托书。在二手房交易中，有些业主身在国外或者特殊情况，业主签约来不了现场，代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会需要跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。委托书是必须的，当天临时有事来不了，事后也必须马上补一个，保证代理人所签合同真实有效。

　　首付没有用来解押咋办？

　　在二手房买卖，很多业主的房并没有还清贷款，因为房屋过户前需要先将房屋解押，才能继续交易。业内常用的一种方式，是买方的首付用来解押，不够的业主自己补上。但有时买方付了首付，对方却拿着这笔钱另作他用，导致房屋没有解押，无法继续交易，引发诉讼。

　　为了防范这些问题，在二手房交易过程中，双方应提前签订一份补充协议，约定首付款的用途是用来解押房产，并约定解押后过户到买方名下的具体时间以及违约责任，为顺利交易上一份“双保险”。

　　房屋户口以及水电物业费等问题

　　除了房屋本身，二手房买卖还牵涉到水电物业交接、户口问题、租客问题等。如果约定不明，可能引发纠纷。这些问题在签订房屋买卖合同之前，双方就要协商清楚，尤其是户口问题，卖房者如果不按照约定时间迁出，可能会给买房者带来意想不到的麻烦。

　　不少中介会选择预留5000元至10000元不等的房款，作为双方交接房屋物业、水电等费用的“押金”，如果卖方有滞留的物业费、水电费等没有结清，则中介可以使用这部分预留房款结清，避免买方受到损失。

　　房价上涨，业主单方面违约怎么办？

　　从签约到真正办理完过户，双方两清，一般情况下需要两三个月的时间，在这个过程中，房价突然上涨，业主不愿意卖了，咋办？

　　出现纠纷。对于房屋买卖合同来说，除了规范更清晰的合同文本外，增大双方的违约成本，是抵制“不讲诚信者”的途径之一。在房价涨幅厉害时候，有些人宁愿赔付违约金也要毁约，因为即便赔了违约金还能赚钱，只能在合同约定时可适当增大违约成本，尽量减小损失了

(北京晨报)

　　摘要：部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。

　　自3月初以来，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。特别是3月15日，南京、青岛、赣州同时升级或出台限购政策。截止3月18日在短短的18天内，先后有16城加码楼市调控。限购城市范围已从一线和核心二线城市扩大到以三四线城市为主。

　　事实上，各地密集出来楼市调控新政，主要是部分城市的房价上涨压力较大。而这轮楼市的上涨主要是由部分三四线城市涨幅居前。从分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。特别是以三亚为代表的部分三四线城市的涨幅已超过一二线城市。

　　对于三四线城市而言，这次房价上涨是一场迟来的盛宴。早在2015年初，政府就提出了房地产去库存的目标，主要目的是想给三四线城市减轻高库存压力，于是在信贷宽松、政策优惠等方面给了房地产市场更多的扶持。

　　但政策利好的效果却并不如意，却让一线和核心二线城市的房地产火了起来，而对于三四线城市缓解库存压力没有起到多大效果。那么，为何这次三四线城市房价却领涨全国楼市呢？笔者归纳起来原因有二；

　　一方面，受楼市调控政策的影响，各大一线和热点二线城市的投资、投机资金都流向了三四线城市。自去年10月初，一二线城市密集出台限购政策，楼市被严格调（资料、团购、论坛）控。而三四线城市政策环境相对宽松，开发商、购房者资金都流向了热点一二线城市周边的三四线城市，推动了当地的房价的上涨和成交量的扩大。

　　另一方面，由于三四线城市普遍存在去库存问题，这就导致了当地政府供地的节奏比过去慢了许多，而库存却在只减不增。同时，因各地的房地产调控政策频繁出台，房产开发商都处于观望状态，刻意的放缓了住宅楼盘推出的进度。当土地、新房入市速度放缓，而大量从一二线城市逃出来的资金又要大举进入三四线城市，房价很快会在短期内出现上涨。

　　实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。

　　相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。

　　所以，对于开发商来说，切不要因为三四线城市楼市出现反弹，就大举投资三四线城市，否则能否脱身还很难说。早在2011年的三四线城市楼市的上涨周期中，万科、恒大、绿地等开发商从一二线城市转往三四线城市布局，不过它们很快就后悔了。长期看来，三四线城市房价上涨的空间有限，而销售的速度远没有一二线城市快。

　　笔者认为，三四线城市限购只能说明当前房地产已进入了“去库存”和“抑房价”双轨并行的模式。2017年的三四线城市限购不会像过去那样大水漫灌，只会针对个别房价存在较大上涨压力的城市，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策，这恰是深度的“分类调控、因城施策”的表现。

　　现在看来，只有部分三四线城市的库存压力有所减轻，而多数三四线城市的去库存压力仍然不容小觑，正因为如此，周小川行长才在两会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要保持适当平衡。而笔者认为，银行将通过信贷优惠政策，定向给库存压力较大三四线城市缓解压力。

　　部分三四线城市房地产出现过热苗头，但多数三四线城市将面临“去库存”问题。令人欣慰的是，中央政府在房地产调控时不再搞一刀切的政策，让一些地方出台限购政策，给过热的三四线城市降温。而对于需要缓解库存压力的城市，则要通过危棚简屋改造、新型城镇化等手段来去库存。相信在“分类调控，因城施策”双轨模式下，三四线城市的房价将会进入较为平稳的时期。

(和讯网)

　　（原标题：政策铺路租赁时代 楼市供需走向引关注）

　　七月初首次出让纯租赁土地后，上海近日又出让了四幅不可销售、纯租赁的土地。

　　据上海土地交易市场8月23日的公告信息，此次出让位于浦东北蔡、浦东南码头、长宁古北、徐汇漕河泾的四幅地块，土地性质被明确标明为“租赁”，建筑面积约在20万平米左右，体量不算小。

　　此前的七月份，住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场。随后一个月的时间里，12个试点城市已经有10个先后出台了住房租赁的相关政策和举措。面对多地先后出台租赁政策，各方关注的焦点集中于几个层面：房地产市场是否会形成租售并驾的新局面，租赁市场能否改变需求格局以及对房价的预期。

　　沪再推大体量纯租宅地

　　七月初上海首次推出只租不售的土地后，时隔一个月的时间，上海又推出了四幅纯租赁地块。

　　8月23日，上海土地交易市场发布了四幅土地出让的最新信息。与以往土地出让为销售物业完全不同，这次所出让体量不小的地块，并非用于销售，而是租赁。

　　上海土地交易网8月23日公布的信息显示， 挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区共计4幅国有建设用地使用权的公告。该地块的土地用途一栏都注明为“租赁住房”，而非可销售性的商业或住宅用地。

　　跨越三个区的这四幅只租不售的土地，体量不算小：四幅地块出让面积约8.76万平方米。按1.8-3.0的容积率估算，这几幅完全用于租赁土地的实际建筑面积，有望超过20万平方米。

　　上海连续推出大体量纯租赁、不可销售用地，传达出怎样的信息？有分析师认为，如果说七月初上海在张江、嘉定新城推出的两幅只租不售地块是测试一下市场反映，那么此次上海再推四幅大体量纯租赁用地，可能意味着上海未来土地市场上会出现更多租赁地块。

　　7月4日上海市规土局出让位于浦东张江、嘉定两幅租赁住房地块。7月24日前述两宗地块被上海张江、上海嘉定新城发展以7.24亿元和4.24亿元的价格竞得，楼板价分别为5569元/平方米和5950元/平方米。按规土局的要求，两个项目建成后，将至少提供1897套租赁住房。

　　“市场上住房的形式和种类，可能会变得更加丰富。”一家房产机构分析师说

　　从七月底住建部提出在人口净流入城市发展租赁市场，一个月的时间里，12个试点城市已经有10个先后出台了住房租赁的相关政策和举措。

　　实际上，北京、上海并不在12个试点城市的名单之中。在业界看来，上海的举措对其它城市有不小的示范意义。

　　“不只盘活存量住房，还要从新增住房供量角度，供应更多用于租赁的房源。”一家房企高管认为，租赁住房以及长租公寓，未来的市场份额可能会逐渐增加，打破销售住宅占绝对主导的格局。

　　逐渐改变房地产供需？

　　七月以来，住房市场租赁的话题，成为舆论热议的题目。而住建部所列12个试点城市中，已经有10个城市先后出台关于住房租赁的措施。多地先后出台租赁措施，也搅动了市场。

　　8月22日，合肥市公布了住房租赁试点工作的实施方案。虽然方案中没有明确提出“租售同权”，但合肥从政府层面大力推进的做法，被认为是培育租赁市场的重要举措。

　　此次合肥公布的租赁住房方案，主要有两个层面：今年年底前合肥将组建市、区两级国有房屋租赁公司，同时启动住房租赁交易服务政府监管平台。通过配套政策培育住房租赁市场，在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　合肥落地租赁措施前，另外9个城市关于培育住房租赁的措施，也是各有特色。能否通过租赁住房，享受到与买房相同的子女入学、医疗等相关软性配套，成为租房者关注的一个重点。

　　广州最先给出了答案。广州的切入点是女子教育的问题。对于承租人子女就近入学，广州成为最先提出“租购同权”的城市。广州之后，北京、无锡等城市，也发文明确承租人子女有就近入学的权利。

　　沈阳的措施更加全面。2018年年底前，持有居住证的承租人可按规定在住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务和便利。沈阳的购租同权，在业界看来可谓相当到位。

　　还有一些城市，通过增加市场供应，试图解决市场供需结构。

　　按比例配建租赁住房，武汉在商业区、产业园区域，以新建住房约一到两成的比例，配建租赁住房，以增加租赁用房市场供应。

　　在租赁住房体系的建设中，国企成为各地承担培育市场的重要主体之一。

　　按南京的框架，今年南京成立住房租赁管理联盟的同时，还将成立一批住房租赁企业：不少于14家的国有住房租赁企业，试点混合所有制的企业在4家以上，房产经纪机构不少于二家。据郑州的方案，2020年前国有租赁平台企业所持住房租赁房源，将占郑州全市新增量的二成左右。

　　随着各地陆续出台租赁措施，房地产供需结构，是否会逐渐改变房地产供需的话题，成为开发商和市场最为关心的问题之一。

　　有分析师认为，目前市场主导仍是销售市场为主，租赁市场将发生怎样的变化，是否会对预期产生影响，还有待进一步观察。

(华夏时报)

　　（原标题：陕西调整土地使用税信号： 开发商拿地开发周期或缩短）

　　近日，“陕西省开征土地使用税”的消息颇为引人关注。事实上这并非陕西省“开征”土地使用税。8月1日，“陕西地税”官方微博 为此特别作出解释：该通知是在大数据新形势下，对原有土地使用税管理的调整完善。早在1989年7月，陕西省就制定了《陕西省城镇土地使用税实施办法》，并一直执行至今。

　　事情起源于7月27日陕西省政府网站一条《关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（下称《实施细则》）。《实施细则》对陕西省城镇土地使用税进行了税额幅度和征税范围的明确。

　　陕西省地方税务局在官方解读中提道，新规定是按照法定权限对城镇土地使用税管理的进一步完善，利于在更大范围促进土地资源的集约节约利用。同时强调现有城镇土地使用税的税负没有产生任何变化。而在外界看来，陕西省在这个时间节点调整土地使用税，有其特殊的背景考量，带来的影响也有待观察。

　　《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者采访发现，全国多地出现强化土地使用税征收情形，部分县市过往长期拖欠的土地使用税被重要关注，多位地产开发商感叹压力增大。

　　迟来的调整

　　“土地使用税”一词最早出现于1988年。当年9月27日国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。人们熟悉的房地产税即包括房产税与土地使用税两部分。

　　随着土地需求的增长，土地价值攀升，国务院曾于2006年、2011年和2013年对土地使用税进行过3次修订。现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中对土地使用税每平方米年税额作出如下规定：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

　　随着上述决定的发布，大部分省份的土地使用税已经陆续经历过多次调整。山东省国土厅某工作人员向《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者证实，山东地区的土地使用税已经征收多年。最新一轮的调整是在2014年。

　　根据陕西地税局官方口径，陕西省人民政府于1989年7月制定了《陕西省城镇土地使用税实施办法》（下称《实施办法》）后，一直执行至今。

　　陕西地税局还强调，新《实施办法》和新《实施细则》对原有的相关管理规定进行了修订优化。新城镇土地使用税规定的征税范围中，明确了建制镇、工矿区等征税范围：城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；县城为县城镇行政区的区域范围；建制镇为镇行政区的区域范围；工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区区域范围，并且将纳税期限由按年计算、分半年缴纳调整为按年计算、分季缴纳。新规出台对现有城镇土地使用税和房产税纳税人的税负“没有产生任何变化 ”。

　　修订后，陕西省城镇土地使用税每平方米年税额如下：西安市1.5元至27元；宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元；汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元；县级市0.9元至10元；县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

　　从0.6元到27元，土地使用税范围是如何划定的？中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授向记者解释，税额等级是由人均土地面积决定。人越多的土地越值钱，所征收的土地使用税也应该越高，利于节约土地。

　　“这就好比，人口密集的城市收的土地使用税高于人口稀疏的城市。迫使开发商有效利用土地、保护耕地。”施正文说道。

　　财政账单

　　在外界看来，陕西省这场迟来的调整，或与其近年的财政压力有关。

　　据陕西省财政厅新闻发言人、副厅长刘红春介绍，2017年上半年，全省地方财政收入完成1095.74亿元，税收收入完成774.91亿元，增长19.52%，占地方财政收入的70.72%。

　　与此对应的是，陕西上半年财政支出2584.95亿元，是地方财政收入的2.36倍。

　　有媒体指出，早在2016年，陕西省的财政收入曾首次出现负增长，增速为-10.97%，相比于收入的大幅波动，财政支出几乎保持不变，收支自给率下降到41.84%。财政自给率是指地方财政一般预算内收入与地方财政一般预算内支出的比值，财政自给率是判断一个城市发展健康与否的一个重要指标。根据陕西省财政局数据，2016年前11个月全省地方财政收入完成1675.06亿元，增长5.67%；全省财政支出4102.55亿元，增长12.47%。

　　另外，陕西省第三批地方政府债券173.7亿元于近日成功招标发行。其中一般债券154.7亿元，5年期专项债券为19亿元。

　　公开报道认为，造成上述问题的原因是，陕西是传统的煤炭大省，2015年开始的去产能对陕西的经济增长影响很大。

　　好在今年煤炭价格大幅上涨，陕西省上半年资源税完成71.88亿元，增长110.22%。同时，今年上半年全国各省的土地出让金收入也大幅增长。卖土地和卖煤炭，暂时解决了陕西省财政收入的燃眉之急，上半年财政收入实现了“时间过半、进度过半”的目标。

　　下半年在地方债受限、房地产调控趋紧的大背景下，弥补财政收入缺口成为了一个重要问题。陕西省在这时调整土地使用税也不难理解。

　　陕西省地方税务局官网近日上传了一篇题为《房产税开征的必然性》的文章。文章提出，城镇土地使用税则税率过低（按面积征收0.6-30元/m2），既无法对地方财政构成支撑，又无法有效抑制市场投机行为，成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。

　　影响几何？

　　在中国人民大学商法研究院院长刘俊海教授看来，征收土地使用税对政府和地产商来说都是好事。尤其是对于政府可谓“一举三得”：一是增加政府财政收入；二是有助于严控土地，贯彻保护耕地，保护“红线”；三是稳定房价，树立政府的形象，避免政府成为助推房价的替罪羊。

　　同样，施正文教授也认为，征收土地使用税在增加财政收入、保护土地的同时，一定程度上具有调节的作用。“人均耕地面积少的地方税额重，这种手段能够让建设单位尽量少占用土地，并且提高对土地的维护意识。”

　　但此番调整或将对地产商带来不小的压力。

　　一位湖北襄阳的地产人士早先经历过土地使用税调整。他告诉记者，在土地使用税从每平方米每年4元涨到现今的7元后，他每年为其所持有的一块位于襄樊市襄阳区的400亩（约合26万多平方米）土地缴纳的土地使用税达到180多万元。该地产人士向记者提供了2016年第三季度的缴税凭证，显示每季度需要上缴约40多万元。

　　该地产人士称，根据规定，土地开发完成、将房屋销售后购房者办了房产证，地产公司才能不再缴纳土地使用税。因此，开发周期越长，土地使用税的压力越大。他认为，若土地使用税严格征收，将推动开发商加快开发和销售。

　　按照一块土地从拿地开发到最终出售的4年周期，这块土地总共需要缴纳的土地使用税额高达700多万元。

　　襄阳地税局有关人员告诉记者，当地土地使用税由土地所属方缴纳，按年计算，分期缴纳，通常是一季度上缴一次。如果偷逃土地使用税除了会被税务机关追查、要求补缴外，还需上缴滞纳金和罚款。

　　记者从刘俊海教授处了解到，除了土地使用税以外，开发商从地方政府拿到土地后需要缴纳的还有国有土地出让金、城市维护建设税、教育附加税，以及开发过程中的印花税、契税等等。一块土地在流转、开发环节都会产生大量需要缴纳的税费。

　　“土地使用税是使用期间的税费，需要按期不断上缴，对地产商来说是不可忽略的成本压力。相比之下，其他费用均为一次性缴纳完毕。”一位福建地产业内人士向记者表示。

　　该地产商持有的一块仅84亩的土地，按照当地每年征收8元土地使用税的标准，每年仅土地使用税一项就需要上缴超过45万元。

　　就地产商而言，虽然土地使用税的征收提高了地产商的运作成本，但刘俊海认为它可以倒逼地产商理性投资，作出正确的经营投资决策。“征收土地使用税作为企业的动态变量之一，企业在变动不均的税收环境下作出经营投资的判断决策，得进行成本效益分析。土地使用税的开征可以倒逼地产商理性投资，避免跟风从事房地产泡沫的继续性投资行为，以至于影响整个实体经济和金融安全。与此同时，也增加房地产开发的政策环境透明度，提高政策预期。”刘俊海说道。

　　施正文教授还对记者补充道，由于中国目前征收土地使用税的范围只有经营性土地，并不针对居住用地。因此地产商在完成住宅用地建设并移交给居民后，就不需要缴纳土地使用税。因此，按期缴纳的土地使用税也有助于加快地产商建设进度。

　　“对于税费改革来说，大的方向是不断减税，从这个角度看，关于税费成本是否会转嫁到买房者的担心是没有必要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。中原置地首席分析师张大伟也认为，目前全国的土地使用税额都不算太高，对房价影响有限。

　　另一方面，土地使用税的执行情况也各有差异。前述襄阳地产人士向记者透露，他所知的位于南方某地的土地未被征收土地使用税。而一位不愿具名的专家告诉记者，的确存在地方政府不征收土地使用税的情况。

　　“按照规定，地方政府并没有减免其他土地使用税的权限，但并不排除一些地方政府为了政绩突出，会通过‘变相减免’土地使用税的手段进行招商引资，所谓‘变相减免’，意即先令开发商缴纳土地使用税，之后以财政支出等其他方式将税款退给开发商。”该专家说道。不过据他了解，这样的情况并不普遍。

　　陕西某地产商告诉《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者，过去税务部门针对房地产的税收，基本都是在项目开发完后，集中清算、征收，因此很多小的地产商卖完项目后就注销公司，把应缴纳的税逃避掉了。该地产商称，这就是地产行业很少出现偷税漏税的原因。

(华夏时报)