如果说收缩三四线城市让华润置地(橡树湾 润景公馆) 失去了“去库存”带来的楼市爆发机遇，那么倚重一二线城市的战略又让华润在楼市调控严厉的上半年遭遇了营收、利润下滑的窘境，这也引起了华润置地管理层的反思。行业人士认为，城市布局不平衡只是华润置地需要反思的一方面，除此之外，如何调节不同周期内推货速度、是否需要牺牲负债率来换取规模增长、又将如何协调商业的轻资产和重资产运营模式等都是华润置地需要反思的。

成败皆一二线

在众多龙头房企业绩涨幅明显的上半年，上半年营收、利润“双降”的成绩单对于新晋千亿级房企的华润确实说不过去。数据显示，上半年华润置地综合营业额为352.6亿港元，同比下降21%，股东应占净利同比下降33.1%，约为51.1亿港元。“上半年开发额、营业利润跟其他开发商亮丽的报表相比不太好看，我们也在反思。”公司执行董事兼副主席唐勇在中报投资者电话会议上显得很坦白。

“华润置地公告2017年中期业绩，显著低于预期。”行业知名券商申万证券表示，将把华润置地目标价下调至26.27港元，并将评级从买入下调至增持。申万证券表示，该公司上半年收入同比降21%至353亿港元，较预期低28%，主要是结算面积少于预期导致物业开发收入下降。统计显示，2017年上半年，华润销售金仍然排在行业第11位，但销售面积已经从去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

“重仓一二线城市的华润遭遇史上最严苛的限购，正是华润上半年销售业绩下滑的主要原因。”有业内人士指出，导致华润置地业绩变脸的原因，与华润置地过分依赖一二线城市的布局不无关系，在一二线城市遭遇严厉调控时，华润的营收和利润难逃冲击。统计显示，上半年一二线城市受到限购的影响，区域内项目的贡献比例从原来的88%下降至85%。

对此有分析人士指出 ，上半年华润置地在全国一二线城市营收占比高达85%，这在龙头房企中也比较少见。从行业排名靠前企业布局来看，除了一二线城市之外，核心城市周边中小城市，甚至三四线城市，实现均衡布局是十分普遍的现象。同时，产品线上来看，高中低端产品的多元布局也比较常见。但华润置地的布局则更多集中在一二线城市，产品线也主要集中在高端改善型项目甚至是豪宅产品。另有数据显示，在华润置地今年的业绩预算中，会有七成的业绩来源集中在20个主要受调控城市内。

行业人士分析，此前正是得益于“聚焦一二线城市”的策略华润才赢得了2016年的业绩大增，乃至首次“破千亿”。但面临“史上最严调控”的持续，一二线城市陷入停滞状态也让企业面临空前压力。以北京为例，高端项目“8万红线”的持续曾让不少豪宅无奈低头，包括华润在北京在售的当年丰台地王级项目首开华润城(楼盘资料) （资料、团购、论坛）就一直未能突破单价8万元的销售价格。由此可见，昔日聚宝盆正变成烫手的山芋，未来类似于华润这样的重仓一二线城市的开发商，调控带来的风险还远未结束。

要规模还是要利润

“聚焦一二线城市”一直是华润置地长期以来坚持的战略。2016年年报显示，华润当年耗资626亿元增持39宗土地，新增土地储备计容面积1052万平方米。截至2016年末，公司的总土地储备达4485万平方米，其中，一二线城市土储占比75%，相比当年年中上升3个百分点。其中，华润置地土地储备超过六成集中于华南、华北、华东三大区。其中，华南大区土储最多，约有1200万平方米。

值得注意的是，除了调控线之外 ，华润可能也在有意识地主动放缓出货的速度。业内人士分析，事实上，同样主打高端产品，重仓一二线的融创中国上半年业绩并未有明显下滑。这与企业调整销售节奏也不无关系。中金公司研报也指出，华润置地在下半年有1800亿元可售货值，预计下半年销售额同上半年持平，原因是华润为了保护销售毛利率正在延迟推新盘。

截至2017年6月30日，华润置地综合借贷额折合港元1057.5亿元，现金及银行结存折合港元451.8亿元，总有息负债比率为42%，较2016年底的36.4%有所上升，净有息负债率为41.5%，较2016年底的23.8%有较大幅度上升，但仍维持在行业较低水平。

但实际上，在发展规模速度上华润似乎也是纠结的。华润置地相关负责人此前也表示，“是不是需要调整规模，华润也回顾检讨自己投资的策略，是否要有更大的投资力度去增加负债比率，让财务结构比较健康，而负债率在行业里是偏低的”。

华润公布的2017年中期业绩报告中有这样表述，“业绩期内，开发物业和投资物业均保持平稳发展的趋势，各项目销售情况和工程进度符合预期，为2017年全年业绩奠定了良好的基础”。易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，这或许意味着企业下半年加快推盘节奏的欲望并不会太强烈，下半年华润业绩取得爆发性增长的可能性不大。另外，调控政策的继续从紧也是华润所要警惕的。

重资产还是轻资产

拆解华润上半年的成绩单会发现，上半年华润置地的开发物业营业额为290.9亿港元，同比下降25.9%，但是投资物业的资金收入却为40.1亿港元，同比出现了13.2%的增长。而后者也是华润置地这几年的重头戏，大量的投资物业带来的固定租金收入也一直是华润置地引以为豪的。

截至今年6月末，华润运营中的投资物业总建面达574万平方米，包括已开业万象城13个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个，平均出租率从去年上半年的92.7%进一步上升至94.2%。截至上半年，华润置地购物中心营业额23.3亿元，同比增长22%；酒店业务营业额6.09亿元，同比增长35%。今年下半年计划新开业4个购物中心，并于2018年和2019年分别新开业8个和9个项目，由此购物中心数量将从2017年的27个，进一步增长至2018年的35个，2019年的44个。按照资产账面总值计算，当前华润的投资物业资产账面总值为1062.7亿港元，占资产总值的21.5%，未来这一比例还有可能继续上升。

对于商业资产的态度，各家企业态度不一。万达商业提倡轻资产、而华润则偏向大规模的开发，对于轻资产的话题，华润似乎并不感兴趣。唐勇表示，轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子。

在行业人士看来，重资产的资金压力不言而喻，这对于背靠华润集团的华润置地而言并不是难题。但是如何在做大规模的同时，释放重资产的价值才是华润商业所需要考虑的。对此，唐勇透露，目前华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。今年6月，华润置地对旗下商业地产组织架构和主要管理人员进行了调整，组建商业地产事业部，为商业地产业务独立分拆迈出了第一步。

另一个值得一提的问题是，华润商业部分的城市分化也不得忽视。此前就有机构分析师透露，华润置地的租金收入主要是受惠于一线地区商铺，但受制于整体大的商业环境，项目租金收入增长开始放缓。

就在今年半年报中，华润置地位于北京的所有投资物业，包括两个购物中心、清河五彩城、北京凤凰汇、三个写字楼物业租金收入均出现不同程度的下跌。但是华润方面并未解释下跌原因。北京商报记者就上述问题，向该公司华北大区发去采访问题，但对方表示没有相关资料可提供，关于区域发展情况，截至发稿，也并未进行回复。

8月是房地产企业集中公布中期业绩的高峰期。在经历了2017年上半年政策轮番调控之后，各大龙头房企“中考成绩”如何？北京晨报记者梳理已公布的一线上市房企中期业绩发现，八成龙头房企实现归属股东净利润同比上涨，其中恒大得益于“三低一高”发展模式的转变，一举拿下净利总额和同比涨幅双料冠军。

恒大净利双料夺冠

8月28日晚间，恒大发布2017年上半年中期业绩，成功刷新今年上半年房企归属股东净利润金额和涨幅双项纪录。据中期业绩报告显示，恒大2017年上半年归属股东净利润创下832.2%的惊人增长，以归属股东净利润188.3亿元人民币位列房企“中考榜首”，归属股东净利总额是排名第三的碧桂园净利金额的2.5倍，更是排名第十的招商蛇口净利金额的5.4倍之多。

北京晨报记者调查发现，除归属股东净利润实现大幅上涨之外，恒大今年上半年多项核心数据均位居行业前列，这与恒大坚定的战略转型之举关系密切。

早在今年年初，恒大就开始启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。此次恒大归属股东净利等多项指标位列行业前列，正是其实现战略转型的一大见证。

龙头房企盈利分化明显

截止到8月28日，北京晨报记者梳理已公布的品牌房企中期业绩发现，2017年上半年归属股东净利润排名前十的上市房企中阶梯现象十分明显。第一梯队包括上半年势头迅猛的恒大和中海外，这两家房企以超过180亿人民币领跑行业。第二梯队是上半年归属股东净利在70亿左右的碧桂园和万科两大房企，涨幅同比均接近四成。第三梯队则是集中在40亿至55亿之间的保利、华夏幸福、绿地、龙湖、华润这五家房企，其中绿地涨幅同比相对持平。最后则是以34.66亿元排名第十的招商蛇口。

值得注意的是，已公布数据的今年上半年归属股东净利润排名前十的名单中，前八名房企归属股东净利均实现不同程度的上涨，其中中海外、碧桂园、万科、华夏幸福及龙湖这五家房企，归属股东净利涨幅集中在20%至30%之间，只有排名第九的华润和排名第十的招商蛇口上半年股东净利同比略有下跌。

多种原因造成盈利分化

最近两周，上市房企纷纷集中发布2017年半年报，他们的盈利水平发生进一步分化。

中原地产首席分析师张大伟表示，“虽然我国楼市进入一个调整期，多个城市出现了加码调控的政策，但是市场影响在今年第二季度末才出现。叠加上2016年末的结转，大型品牌房企今年上半年销售收获颇丰，从而带动净利润的上涨。”

“上市房企盈利水平进一步分化，主要与企业拿地成本、项目周转速度、营销费用等因素有关。”易居智库中心研究总监严跃进说，部分房企获得土地的成本不太高，所以今年上半年推出项目出售的时候，其盈利空间可以做大。但对于其他拿地成本较高的房企来说，项目不容易上市，或是项目上市周转速度慢，都会影响企业的净利润水平。

未来，上市房企提升盈利空间，一方面需要调整布局，另一方还是需要走多元化发展道路。中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣告诉北京晨报记者，“受到多地楼市调控政策收紧的影响，部分布局此类地区的上市房企可以调整布局，向环京地区、热点一二线城市周边地区、重点三线城市发展，以促进公司业绩的上涨，进而提升公司盈利。”

严跃进表示，“在现有城市楼市分化加剧的背景之下，各个房企不仅要做好城市进入的风险判断，还要在深挖企业自身优势的同时，找准转型方向，寻求多元化发展。从长远来看，社区物业、产业新城、特色小镇、长租公寓等新业务领域，有利于提升企业销售业绩，给上市房企带来更多的盈利空间。”

据韩国《亚洲经济》29日报道，乐天集团将从中国筹措资金，为因“萨德”问题在中国陷入经营困难的乐天玛特进行第二轮紧急注资。香港乐天购物控股公司将于30日决定筹资规模和时间。该报说，有意见认为，韩中“萨德”矛盾暂时没有缓解迹象，“中国反制措施”也不会松绑，乐天的损失或将越来越大，甚至会撤出中国市场。对此，乐天相关人士表示，如果现今情况持续，可能会对项目投资进行部分调整，但绝对没有撤出中国计划。

报道称，今年3月，乐天集团为乐天玛特中国卖场注资3600亿韩元(约合21亿元人民币)用于运营，目前已全部用尽。截至7月底，乐天玛特在中国的112家卖场中，仍有74家停业，13家临时休业。截至目前，乐天玛特在中国已损失5000亿韩元，如果停业状态持续到年底，损失金额将达1万亿韩元。

然而，韩国政府仍不顾韩企遭受的巨大损失，执意部署“萨德”。韩国《朝鲜日报》29日报道称，韩国政府28日说，将尽可能在9月初完成剩余“萨德”发射车的临时部署。比起从上周起就在韩国政治圈流传的“8月内部署说”，更可靠的是，4个月以来的“半边运营”即将转化为“萨德”的完全启动。

29日下午，韩国民间团体“开创和平与统一联合”在首尔龙山区韩国国防部门前举行集会，反对追加“萨德”设备，要求撤销部署。

2017年上半年，尽管多个城市楼市调控政策收紧，却没有影响龙头房企拿地的热情。到了年中总结之际，究竟谁是2017年上半年国内土拍市场的“大赢家”？我们从盘点10家重点房企2017年上半年拿地情况中，可以窥探出一些端倪。

上市房企调控中仍积极拿地

据中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，10家重点房企在我国土拍市场拿地总金额为4975.17亿元。在上述10家企业中，包括碧桂园、中国恒大、保利、万科、龙湖在内的5家房企今年上半年在我国土拍市场拿地总金额超过3500亿元，占比为73%。

值得注意的是，除了绿地以外，其他9家企业今年上半年在我国土拍市场拿地总金额同比全部上涨。其中中海外拿地总金额同比上涨746.99%，碧桂园拿地总金额同比上涨319.42%，龙湖拿地总金额同比上涨242.52%。

易居智库中心研究总监严跃进表示，“尽管今年上半年我国多个城市楼市调控政策收紧，但是龙头房企依然取得较好的销售业绩。此类房企具有较强的资金实力，再加上他们有积极补仓的主观需求，所以才会掀起抢地热潮。”

克而瑞研究中心分析师沈晓玲说，“今年，不少上市房企对于销售规模提出了千亿目标，从500亿元冲击1000亿元，或是从1000亿元冲击2000亿元，或是从2000亿元冲击3000亿元。为了实现这种新目标，上市房企需要积极拿地、扩充土地储备，提高市场占有率。”

碧桂园成土拍市场大赢家

来自中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，上述10家房企在土拍市场中，碧桂园拿地规划建筑面积达到2632.1123万平方米，排名第一；中国恒大拿地规划建筑面积达到2007.8251万平方米，排名第二；保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)拿地规划建筑面积达到1082.7677万平方米，排名第三；万科拿地规划建筑面积达到1017.7493万平方米，排名第四。

“今年上半年，碧桂园独占鳌头，通过土拍市场新增大量土地储备，不仅居于10家重点房企之首，同时较2016年上半年大幅增长55.19%。”中原集团北京顾问中心高级经理靳瑞欣说，碧桂园在今年上半年如此积极的拿地，原因有以下两个方面，一方面是碧桂园今年上半年销售额达到2889.1亿元，有充足的资金进行补仓；二是碧桂园在全国布局较为均衡，不仅在三四线城市进行布局，而且在一二线城市也有布局，广阔的市场纵深使得该公司能够在最大程度上抵御市场波动。特别是得益于一二线城市的外溢需求，碧桂园在一二线城市周边地区开发的项目，取得了较好的销售业绩。

严跃进认为，今年上半年，中国恒大发展战略开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，在此发展战略指导下，中国恒大拿地审慎地吸纳优质土地储备，进一步优化了土地储备分布结构。

土地储备影响未来房企座次排名

据中原地产市场研究部和中国指数研究院统计数据显示，今年上半年，上市房企销售额排行榜（前十名）中，有碧桂园、万科、中国恒大、保利地产、绿地、中海外、融创、龙湖、华夏幸福等企业。这些企业不仅在今年上半年取得了较好的销售业绩，而且也在今年上半年积极拿地。

除了在我国土拍市场上拿地以外，包括碧桂园、中国恒大、融创在内的上市房企还会通过并购方式拿地。沈晓玲认为，今年上半年，上市房企通过并购拿地的比例继续攀升，一方面是因为包括一线城市在内的多个城市供应土地有限，另一方面在新的楼市调控形式下，一些城市新推出地块附带了多重限制，比如要求房企增加支持土地比例、以自有资金拿地等，所以房企通过并购拿地的积极性更高。这样房企可以降低拿地成本和风险，还能快速将项目推出市场，从而为企业带来销售业绩快速增长。

严跃进告诉北京晨报记者，“上市房企在今年上半年积极拿地，获得较多土地储备，有利于促进未来销售业绩的提升。未来，上述企业的竞争将会加剧，主要涉及对土地成本、土地开发周期以及产品创新等方面的把握。只有对于这些因素把握较好的房企，才能获得较快的销售业绩提升速度。而销售业绩提升较快的房企，有可能改变2018年上市房企销售业绩排行榜（前十名）的座次。”

“地产行业老大之争将会从2017年延续到2018年。碧桂园、中国恒大、万科拥有不同的土地储备，他们在未来能够更好地发挥各自的优势，合理开发土地，增加产品竞争力和创新力，才能在激烈的竞争中多一分胜算。”严跃进说。

个人房贷市场出现了哪些变化？

由于风险低，房贷一直以来都是银行眼中的“香饽饽”。去年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占全国新增贷款的比重达到45%。而这一势头目前正在发生改变。

梳理上市银行刚刚发布的半年报可以发现，多家银行的个人住房贷款增速在放缓。截至上半年末，中信银行个人房贷余额4825亿元，增长占全部个人贷款增量的比重比上年减少16.6个百分点；浦发银行个人房贷余额5096亿元，占全部个人贷款的比重比去年末降低3.62个百分点；招商银行个人住房贷款余额7999亿元，较上年末增长11.05%，增速放缓。

从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局副局长蒋平表示，近几个月北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份的发放金额较3月下降约三成。

不仅规模缩减，以前司空见惯的房贷利率折扣也难觅踪影。中信银行半年报显示，上半年新发放住房按揭贷款加权平均利率4.55%，比上年提升0.09个百分点。

记者从广州、深圳等地的多家商业银行了解到，大部分银行首套房贷利率维持在基准至上浮10%的水平，二套房贷款利率则上浮10%至30%不等。

“融360”发布的报告显示，7月全国首套房平均利率为4．99%，相当于基准利率1．02倍，环比上升2．25%，同比上升12.38%。

房屋中介机构明显感受到部分银行房贷“额度降”“放款慢”。“自6月份以来，银行放款速度明显放缓，有的客户等了三个月贷款还没有下来。”中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理郑叔伦说。

房贷收紧，会否误伤“刚需”？

额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加购房者的压力。

刚刚在广州购买首套房的吴小姐告诉记者，她在7月底向一家称可提供95折贷款的银行提交了贷款申请，但层层审批后，银行在8月中旬告知她折扣无法落实，且利率上浮5%。这意味着，180万元的贷款，按照等额本息还款法，贷款期限25年计算，利率上浮后，吴小姐要多还15万元的利息，每月月供增加511元。

不仅是利率的上浮，首付比例的提高对购房者来说也是不小的压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于当前部分城市采取“认房又认贷”的政策，很多在老家已经购房的群体，到大城市继续购房，首付比例就会很高，如果利率也同时提高，对这类刚需群体来说压力不小。

房贷利率尤其首套房利率的提高，会否“误伤”刚需？中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年以来，在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。

“房贷利率的提高，不能简单看做是房地产调控政策的影响，这和整个市场环境有关。”曾刚说，“目前来看，保护刚需，主要是保障对刚需贷款规模的供给，让商业银行以较低的利率水平向刚需放贷不具有商业可持续性。”他说。

事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。银监会政策研究局副局长徐洁勤表示，要牢牢把握住住房居住属性，分类调控，因地因城施策，督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自住和进城人群购房需求等。

北京银监局发布的数据显示，今年6月发放的个人住房贷款中，对无房群体发放的贷款金额占比83.11%、贷款户数占比81.17%，两项占比均环比明显提高。

楼市调控持续，房贷怎么走？

在各项调控政策持续作用下，房地产市场已现降温态势。7月份，国家统计局监测的全国15个热点城市中，有10个城市新建商品住宅价格下降或持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0．4％，涨幅均比上月回落0．2个百分点。

严跃进表示，各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求会产生明显的抑制作用。而对一些有着迫切改善性需求的购房群体来说，高房价依然是不能承受之重。

准备生二胎的北京刘女士告诉记者，家里的常住人口未来不会少于6人，现在87平方米的住房不够住。但如果再买房，每月固定支出得将近3万元，着实有些承受不起。

曾刚表示，今年房贷增速较去年会有大幅放缓，一方面和房地产调控有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。“实际上，不考虑监管部门的指导要求，从自身收益和流动性管理的角度出发，银行也会主动进行资产配置的调整。”他表示，在资金成本上升、负债期限越来越短的情况下，银行发放收益率不高、期限长的住房按揭贷款的意愿在下降。

房地产调控是一盘大棋局，金融手段只是工具之一。专家表示，政府各部门应协同发力推进房地产市场长效机制建设，住房、土地、金融、财税、租赁等配套改革要组合发力，共同推动房地产市场平稳健康发展。

民间的想象力真的很强大。

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测，不排除还会有第二第三批试点城市加入，这且不表。

看到这个消息后，有朋友立即问我：这是不是表明，小产权房要放开了？

所谓小产权房，这是民间的说法。是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。如果是农村集体组织自用，没啥可讨论的。通常意义上，它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房，没有产权证，无法转让流通。

全国有多少数量的小产权房，没有权威统计。怎么处理这个历史遗留问题，颇伤脑筋，终究没有找到好的办法，于是搁置至今。转正的传说一波又一波，这次试点方案出来，又引发新的一波臆想。

汉语真的是精妙。“小产权房”，一个“小”字，性质已定。所谓转正，当然是说商品房才是“正”的。而转正，应该是指给小产权房补发不动产权属证书，允许上市流通。在这个意义上，不得不遗憾地掐灭你心中的这个幻想，小产权房转正是没有希望的。

上市呢？分两个层面看。

如果是存量部分，对不起，仍然没戏。已建成的小产权房，不属于此次试点范畴，更谈不上允许放开上市了。朋友又问，将已建成的存量小产权房变成租赁住房对外（主要是向城镇居民）出租呢？不成。本来房子就是违法建的，出租就是违法的延伸。

如果是增量部分，有戏。但是，请不要使用那个已被污染的词，小产权房。

两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。全套手续几乎跟商品房开发建设相近。想利用集体用地建租赁住房，也没那么容易。

集体建设用地建的租赁住房，对现有租赁市场和长租公寓有何影响？试点初期，用地和规划都需要审批，前期的供应量不会大，应该是逐步增加。如果试点城市重视，进展顺利，明年下半年就会有一批集体建设用地上的租赁住房上市。

北京试点早已开始。从2011年起，北京市先后在5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套。更重要的是，今后5年，北京市计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。每年10万套，这个供应量就很大了。它不仅影响到长租公寓，而且会影响整个租赁市场，影响到整个房地产市场。

任何一个成熟经济体，租赁市场都是房地产市场的重要组成部分。总体来说，租赁房源增加了供应，客观上有助于缓和甚至抑制租金的上涨。由于存在一定的价格优势，它会分流一部分原有的二手房租赁客户，直至达到市场新的供求平衡。

试点方案提出，要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。所谓基本公共服务，主要是指享受医疗、教育的权利，这被理解为“租购同权”。然而，理论上的倡导与实际执行，有一定距离。像京沪深这类大城市，不是没有教育医疗资源的问题，而是优质的教育、医疗资源，投入不足、分布不均衡。集体用地租赁住房恐怕还得安静地等待较长的一段时期。

集体建设用地入市，是对建立房地产长效机制的一种极好的探索。房地产长效机制，不可能缺少住房租赁市场。长期以来，我们的住房租赁市场是以散户为主的市场，机构租赁占比不足3%。所以，前段时间，中央政府部门鼓励发展机构住房租赁市场。集体建设用地建租赁住房，既是不改变集体建设用地基本制度基础上的重大探索，也是培育机构租赁市场的尝试。

两部门推出的这项试点，一定是经过更高层面的首肯。它对健全发展住房租赁市场，稳定房地产市场，进而稳定房价，有着不可低估的重大意义。无论是在机制改革制度创新，还是在缓解、解决房地产市场现实困境（高房价）方面（但请不要简单地等同于降房价），都有着深远的意义。但很多人没有意识到。

写到这里，请允许我小小地得意一下。去年以来，尤其是今年，我写了多篇文章，再三呼吁尽快推行集体建设用地建设租赁住房的试点。甚至直接借鉴北京市的做法，全面推广。但我不会自大地认为两部门是听了我的建议而推出试点方案的。

顺便提一句，我还多次呼吁利用空置商业用房、厂房改建租赁住房，虽有深圳、广州等城市提倡，但还没看到具体实施案例，推广力度也不够。

记者从重庆市住房公积金管理中心获悉，重庆首批针对灵活就业农民工的公积金贷款8月29日在重庆丰都县成功发放，为广大农民工进城落户进一步创造了条件。

重庆市住房公积金管理中心相关负责人介绍，按照国家相关规定，缴存住房公积金和享受公积金贷款的必须是城镇在职职工，而灵活就业的农民工，因工作岗位的流动性大、工龄时间连续性低，此前未被纳入缴存住房公积金和享受公积金贷款的序列。去年10月，为积极推动新型城镇化建设，重庆市在丰都县率先探索推出农民工缴存公积金和买房贷款制度，将非强制缴存群体纳入缴存范围，为农民工进城落户进一步创造了条件。

据介绍，农民工缴存公积金试点制度规定：凡是丰都籍农民工均可自愿参加公积金缴存和买房贷款，多缴多贷，少缴少贷，并且可以随时参加和退出，所缴款项按照国家规定的固定年息给付。一人缴存最高可贷款40万元，一家有两人缴存可贷60万元。目前，丰都全县申请缴存住房公积金的农民工已超过1500人，缴存人数达1562人，签订购房预售合同210套。

【案情简介】

老刘和王老太有三个儿子，一家人住在老刘承租的一套直管公房内，承租人为老刘。1990年老王太去世，2002年公房租赁期满没有续签，2005年老刘去世，老刘去世后没有留下遗嘱，公房也一直未变更过承租人。

该公有住房一直由大儿子刘一及其儿子刘明居住，该公有住房内有刘明和二儿子刘二的女儿刘小小的户口。

2007年，北京市进行危旧房屋改造，该公有住房在该拆迁范围内，2012年10月，刘明作为被拆迁人与某开发商签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，协议上被拆迁人一栏写着“老刘（已故）、刘明”，约定在海淀区某小区为其安置一套住房，该房屋已于2015年7月交房，目前尚未办理产权证，该房屋现由刘明居住。

刘明认为，老刘签订的承租协议已于2002年到期，到期后也没有续签，且老刘已于2005年去世故不再是公房的承租人，亦不能作为被拆迁人享有拆迁利益。其为该公房的被拆迁人，故据此享有该回迁安置房的所有权益。

两个弟弟认为，该公房的承租人一直没有进行过变更，父亲遗留下来的公房为其遗产，因该公房拆迁而得的回迁安置房应作为父亲的遗产进行分割，刘小小认为其户口在该公房内，故对该回迁安置房享有居住权和使用权。双方无法协商一致。

【律师解读】

北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，老刘去世后该公房承租人并没有进行变更，继而发生了拆迁，从而转化成了该安置房的相关权益。虽然直管公房处置权本身不能直接发生继承，但公房的承租权，不同于一般商品房租赁合同，承租的公房具有很大的财产权利、其租金远低于市场租金水平，拆迁后，该公房已转化为具有商品房性质的不动产权，该安置房应当被视为老刘的遗产。

虽然在拆迁之前老刘已经去世，但是其生前对该公房的承租权，在拆迁后已转化为一种财产权益，由此承租公房转化而来的安置房也应该作为遗产由所有继承人共有，故由所有法定继承人对该遗产进行分割。

李松律师认为，大儿子刘一和刘明虽在该公房居住且刘明户口在该公房内，但截止到该公房拆迁时，并未办理承租人变更手续，而承租人的认定应以在有关部门办理变更登记手续为准，故刘明不能作为该公房的承租人从而享有承租房屋的拆迁利益。

而根据拆迁政策，拆迁补偿对象为被拆迁房屋的承租人或所有权人，故拆迁安置房屋的取得并未考虑安置人口因素，因此刘明、刘小小都无法主张因其户口在该公房内从而享有回迁安置房的居住使用权。

李松律师接受二儿子、三儿子的委托，将哥哥诉至法院，要求确认二人对拆迁所得的房屋依法享有继承权，按份共有。

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经过6次开庭后，最终认定该回迁安置房应属于遗产范围，判决房屋由三个儿子按份共有，每人各占三分之一。

李松律师认为，法院的判决是客观公正的，也有效化解了社会矛盾，并且在司法实践中肯定了公房的承租权而转化的财产权益，在承租人去世后，可以作为遗产来予以继承，对此类纠纷的处理，具有一定的指导意义。

目前,无论是乐视的非上市体系还是上市体系,最被外界关注的,无非是其将如何解决债务问题。毕竟对于乐视系而言,最缺的,就是资金。

日前,有消息称,乐视系旗下有逾2万亩土地,估值超过200亿元。而除了乐视上市体系拥有部分固定资产而外,乐视非上市体系下也拥有大量优质土地资产。乐视系或将把部分土地出售、抵押,以换取现金流或用来解决债务问题。

不过,《证券日报》记者获悉,经过贾跃亭的一系列出售后,目前乐视系土地资源主要集中在孙宏斌手里。因乐视非上市体系不需要公开披露数据,所以其究竟拥有多少土地资源尚无从考证。不过接近乐视人士估计,乐视系土地资产估值超200亿元以上。其中,大部分集中在乐视非上市体系中,也就是由贾跃亭掌控。但目前,有相当一部分都处于质押状态。

乐视上市体系土地

被孙宏斌持有

贾跃亭与孙宏斌就是因土地而相识。在孙宏斌接触乐视之初,贾跃亭抛出的就是乐视系近2万亩的土地资源的诱饵。

消息称,双方产生交集的首个项目是乐视拥有的世茂工三商业项目。彼时,陷入资金危机的乐视希望出售该项目缓解紧张的资金链,然而却迎来了一场变局。乐视依托影视、体育和汽车产业迅速对全球土地资源的网罗,孙宏斌看在眼里。

今年3月份,孙宏斌掌控的上海融创房地产协议受让乐视控股所持有的上海隆视50%股权,从而获取上海虹桥商务区隆视广场北楼地上地下物业的所有权。

该项目总用地面积1.6万平方米,原本是乐视从政府手中买来在上海建设总部,被融资接盘后处于整理和在建状态。而这仅是个开始,此后在投资者会上,孙宏斌扬言要与乐视建特色小镇。

虽然该特色小镇是否会建立尚不得而知,但入主乐视上市体系后的孙宏斌,不会轻易放出其拿到的乐视的土地资源。

乐视网刚刚公布的半年报称,截至今年6月30日,公司应收账款账面价值为95.4万元,其中关联方应收账款余额52.4亿元,占总应收账款的比重为51.85%。公司原有业务与结算延续导致关联方应收账款的发生。同时公司在报告期内对与非上市体系进行切割,导致新增部分一次性关联交易。

而掌控非上市体系的贾跃亭实际已经对乐视两个体系的关联交易和债务问题给出解决方案。

乐视网方面称,公司已与主要欠款方达成还款计划,实际控制人贾跃亭将督促相关主体按照双方约定付款进度付款。但截至目前,主要欠款方资金情况持续紧张,未严格执行还款计划;非上市公司通过变卖部分资产、积极引入新的投资者等方式筹措的资金也将成为公司应收账款还款的重要保障。截止目前,变卖部分资产、引入新的投资者等筹资工作正在按照计划推进;上市公司与关联方之间积极寻求应收账款问题解决方式,不排除将关联方优质资产装入上市公司以其作价抵债。

业内人士称:“不排除贾跃亭会将其掌控的土地资源再度进行变卖、抵押进行还债。除了股权之外,贾跃亭或还将向孙宏斌受让部分土地资源,以解决乐视债务和关联交易等问题。”

贾跃亭尚有百亿元级土地

供变卖或抵押

在贾跃亭在各地密集筹资的同时,乐视的土地资源,是贾跃亭谈判的重要砝码。

据悉,目前贾跃亭执掌乐视非上市体系重要资产,包括多项土地资源。此前,乐视在北京以29.72亿元价格收购乐视世茂工三商业项目,目前整体价格已经上涨。而位于东四环边上的乐视大厦估值也超10亿元。在乐视汽车高速扩张后,乐视系在亦庄尚有5000亩土地。业内人士预计,该地块估值也在30亿元-40亿元。

此前,乐视在扩张之际,一直坚持激进的拿地策略。同时与各地政府取得合作,在当地享受优惠政策取得了大量土地。目前,乐视已与北京、深圳、山西、浙江、重庆、天津等地与政府合作获得了部分商业用地。同时,在海外市场,去年6月份,乐视以16.5亿元收购雅虎公司靠近硅谷中心地段的300亩土地。在此前,贾跃亭旗下公司在海外的多处豪宅也被曝光。有业内人士统计,仅仅从公布的土地交易中估算,乐视的土地储备已经过万亩。

分析人士预计,归属乐视非上市体系的土地资产市值可能达到100亿元左右,而如果加上贾跃亭在海外的地产,贾跃亭持有的土地资源或将超过150亿元。

不过,目前贾跃亭正在加速处理部分地产项目,以解决资金危机。

此前,乐视已经开始和相关方进行接触,准备出让包括世茂工三在内的资产。有消息称,万科正在接手该项目,乐视给出的报价较其拿地的成本价上浮了近50%。

而同时在海外市场,为推动汽车产业的顺利进行,贾跃亭也质押了部分乐视汽车所属房产,以换取更多流动资金,并承受更高利率。据悉,被其质押的房产已包括“四套房和五块地皮”。

一位乐视控股内部人士向记者表示:“贾总多次在各地奔波,在筹集资金的同时,也对乐视的部分资产进行处理。”而乐视的土地资源,是贾跃亭谈判的重要砝码。

本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。

2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称“方案”)，在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

政策一出，立刻引起媒体和业界高度关注。有观点称，这一政策意味着集体土地正式入市，建在其上的房地产开发成本可降至20%－30%，也就是说二、三折超低价房即将面市。还有不少冠以“楼市王炸”之类浮夸标题的文章也随即刷屏。可惜的是，这些文章似乎有些误读了。

那么，《方案》释放出的真正信息究竟是什么？以下五个问题或许可为我们管窥一二。

一问：为什么要开展《方案》试点？

长久以来，我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储，变为国有建设用地以后再进行开发。然而，洪水总有撞上堤坝的时候，随着社会发展，集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走，如何避开征地环节，在集体土地上探索继续推进城镇化的新模式，成为顶层设计的当务之急。

其一，在住房的供需矛盾推动下，在集体土地上建设住房逼不得已成为现实，但因政策空白，由此导致的消防、治安、地方黑恶势力坐大等问题成堆，既然挡不住、禁不绝，不如变堵为疏，跟上市场步伐，以正视听。

其二，积弊已久的城乡矛盾不但久未破题，城乡差距反而越来越大，尤其是城乡接合部等地区，城乡距离近在咫尺，对比反差却如天壤，如不及时化解，城镇化将被画地为牢。

其三，新形势下保增长压力大，无论对国家还是城市，经济停止增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反应。

至此，笔者以为，本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。

二问：试点房售价会降低吗？

熟悉土地开发的人知道，在政府主导的土储模式下，住房售价涵盖了征地、拆迁、农民安置、农民转居、物业建安、配套设施、企业利税六大项。那么，在集体土地上建设住房的成本是否会减少呢？从成本结构上看，减少的只是征地和农转居，对于13个大城市试点，两项成本所占住房售价比不超一半。

倘若低租金房供应充分，新增住房确实能暂时缓解供需矛盾，房价也会有所下降。不过，下降幅度却很难计算，因为集体土地租赁住房只租不售，何来二三折价房之说？

不仅如此，由于集体土地可以入市，村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会减弱。征地更难，商品房供应量就会减少。由于商品房有着唯一合法的买卖权，投资品属性不可替代，国人的买房观念又不可能一下转变为“以租为主”，买房需求仍将长期持续。

殷鉴未远，深圳房价近年大涨，就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索，随后几年都完不成土地整备(即土地收储)计划，缺口达一半以上。供需矛盾下，房价成为了出口。

三问：投资渠道可行吗？

从政策上看，投资审批环节打通了；但从融资渠道上看却未必行得通。

为什么？因为《方案》规定在集体建设用地上建设的是“租赁住房”，只租不售，因此房屋所有权没有流通性，不能成为抵押物；加之“不得转租”，使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时，连“商品”都算不上，因此没有抵押贷款融资的可能。

尽管住房具有使用价值和现金收益，未来租金收益可以进行质押贷款融资，但这只是在法理上成立，实际上未必行得通。

我们算笔账：据2016年国家统计局数据，北京住房租售比平均为1：662，即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半，租赁价格不变，大约26年租金可收回成本，若加上利息约为40年。若以租金质押融资，意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入，期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算，40年后才能收回本息。在13个试点城市中，租售比最高的厦门，租金收回投资年限约为45年；最低的成都也要22年。这样的贷款产品，银行是没有兴趣研发的。

如果靠股权融资呢？虽然该方法被《方案》明文认可，但由于住房产品缺乏交换价值，取得现金收益能力低，本身缺乏对合作者的吸引力，实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果，是只能依靠集体自有资金进行建设，如此一来，开发恐怕是有心无力。

四问：谁来开发建设住房？

目前的村集体——即使是相对发达的村集体——自身也缺乏大规模开发建设能力，多数集体要做也只能与开发商合作，采取类PPP模式(村集体相当于政府，代表全体村民公共利益)。

不过，如果采取股权合作开发，则存在几个制度性障碍：一是集体土地评估没有公认方法，如北京六环一带开发进展缓慢的主要原因，就是集体土地估值偏高，削弱了投资吸引力；二是如果村集体以土地入股，企业以现金入股，村集体一般要求控股，这就可能出现同股不同权问题；三是作价入股的年限没有说明；四是土地作价入股近期收益无望，农民权益全在未来，这种情况下要不要设置保底分红也很敏感：不分，农民没有积极性，分则投资人财务风险大。

五问：试点住房能否提供给新市民？

由于融资问题，在集体土地上建设租赁房的数量暂时不会太多，各城市的本市户籍居民中的各群体需求尚有巨大缺口，因此给新市民优先分配希望渺茫。

比如，杭州市公共租赁住房的优先分配群体是城市中等偏下收入、住房困难家庭和新就业大学毕业生及创业人员。纵览全国各城市，不管有无明确规定分配顺序，通过摇号分配公共产品性质租赁住房是普遍现象，因此公共租赁住房仍处饥饿状态。在低收入群体的刚性需求得到满足之前，各地恐怕很难顾上新市民的相对弹性需求。

不过，尽管我们分析了《方案》的相对不足之处，但此项改革具有划时代意义不容抹杀。基于此，笔者愿提出几条意见以供参见：

首先，此项改革涉及我国土地、金融体制，牵一发而动全身，必须有相应配套改革，尤其是针对性的金融产品要跟上。

其次，针对目前的试点城市还要具体选点，先以少数具体试点为起点，选点宜小不宜大，由易到难稳健推进。

另外，要优先选择土地成本较低的地方进行试点，防止摊子铺得太大，以致风险难控。

最后，为解决房源分配，可以尝试将租赁住房进行企业福利分房：哪家企业参与开发则可取得一定数量的定向分配住房，此举既可吸引高端人才，又鼓励了社会资本进入，一定程度上缓解了融资难与需求旺盛间的矛盾。

本文无意给这项重大利好政策泼冷水，指出问题意在针对部分观点的过度解读进行纠偏。虽然政策还有很多问题亟待破解，机制措施尚未成熟，但这给试点城市留下了巨大创新空间，也为我国城镇化战略转型留下充分想象空间，值得我们继续期待。