楼市调控—交易量下降—特价房出现，最近十年里，北京楼市一直遵循着这样的规律。2007年年底，东四环美利山(楼盘资料 业主论坛) 项目直降3000元，打开了北京楼市降价跑量的缺口；2011年8月，通州区的华业东方玫瑰(楼盘资料) 推出均价1.5万元/平方米的特价房；2015年，房山中铁建原乡曼谷推出1.26万元/平方米的特价房源。不难看出，三个特价房推出的时间点，都是政策打压最为严厉的时刻，一些开发商率先绷不住了，推出特价房抢跑。
但如今，从去年“930”楼市调控开始，到今年“317”调控深入，政策加码已经有接近一年的时间，北京无论是新房还是二手房的成交量均已跌入谷底，尤其是二手房，“房主降价百万”、“学区房报价下跌一到两成”的新闻不断涌现，但在新房方面，特价房这次却一直没有出现。北京青年报记者调查发现，虽然没有出现大规模的降价、特价活动，但得益于政策的打压，不少新房都是以低于预期的价格入市，形成了变相的“特价房”。
调控“压价”已成变相的“特价房”
“如果时间倒回几年前，首套房首付40%，二套房首付80%，如此严厉的政策下，特价房早就出现了。”本打算今年卖掉一套小两居，换成大三居的小陈，最近失望地发现他一直期待的特价房并没有再现楼市。
事实上，特价房虽然没有出现，但隐藏的新盘限价红线，长期压制着新盘的价格，不少项目为了开盘，被迫以低于预期的价格获批入市，实际上已经是变相的“特价”了。
近期比较受关注的无疑是以13.5万元获批入市的德胜门中骏天宸(楼盘资料) 项目。据了解，该项目120套房源，最小的户型也是140平方米三居，最大的则达到了260平方米。虽然13.5万元的价格超过了8万元的新盘获批隐藏红线，但仍低于周边房龄30年以上的老旧小区。
链家地产的数据显示，德胜门周边的二手房社区，小户型单价普遍突破了14万元/平方米，而大户型的售价也达到了13万/平方米以上。相比之下，以新房姿态入市的中骏天宸，虽然价高，但仍低于周边二手房社区。
中骏内部人士透露，曾经内部对项目的预期价格达到了16万元/平方米，正式由于调控的严厉限制，才最终以较低的姿态获批入市。
无独有偶，更早一些入市销售的南二环中国玺(楼盘资料)（亚林上苑）的预售价为79458.99元/平方米。一推出就一房难求，而且大部分房源是200平方米以上的大户型产品，这个价位对于整个西南片区的楼市定价都产生了影响。
这两个新盘项目虽然都是高价新盘，但实际上都因为政策的严厉限制，最终低价开盘入市。
不仅如此，万科台湖项目新近获批入市，虽然别墅部分的定价高达近8万元/平方米，但平层部分的获批价格约在5.7万元/平方米左右。而据了解，万科内部曾经对台湖项目的定价也是高于6万元/平方米的，如今的取证价格依旧是为了顺利获批而采取的折中方案。
类似“压价盘”的入市，也在一定程度上提升了北京楼市的成交量。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，近几个月以来，北京新房的周网签量基本都维持在300-500套，低位徘徊趋势十分明显。不过，随着新房供应量的增加，新房的交易量很可能在近期的低量基础上有所增加。
不仅如此，由于去年各家开发商都取得了创纪录的业绩，虽然最近半年市场降温明显，但开发商的现金流较为充沛，暂时没有推出特价房动力。
买卖双方的僵持局面在短时间内很难打破。近期多个房企披露了半年业绩报告，得益于去年楼市的火热，大型房企的业绩普遍亮眼。
万科的2017年半年度报告显示，上半年万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；净利润73.03亿元，同比增长36.47%，依旧保持了稳健的增长态势，销售金额和净利润都大幅增长。
融创在9月1日也宣布，上半年营业收入同比增长26%至133.3亿元，权益收入同比增长58.9%至241.92亿元，毛利增长86%至26.16亿，溢利同比大涨1469.7%至16.14亿元。
碧桂园公布的报告显示，实现总收入达到777.4亿元，毛利约为171亿元，利润甚至超越了万科。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，“虽然说银行房地产信贷政策有所收紧，但去年北京房地产市场销售火爆，热销楼盘都赚了不少现金，开发商去年赚的钱都还存在，所以说去年卖得好的开发商不存在资金紧张的问题。”
郭毅认为，“去年年底南京二套房的首付比例也提高到了80%，意味着总购房款的现金比例提高，开发商的资金链只要处于安全状态，就很难出现大幅降价的现象。”
土地流拍时特价房才会出现
不仅如此，以往特价房出现时还有个重要的标志就是土地市场接近崩溃，新推土地不停流拍，退地频现。而现在，调控至今，开发商仍在积极购入土地，也证明了楼市依旧健康，开发商现金流充裕。
根据北京市土地整理与储备中心的数据，截至8月底，2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗，而2016年前8个月仅仅只有7宗，今年近乎为2016年同期的7倍。
值得关注的是，虽然土地没有流拍、退地，但土地价格也出现了明显的降温。数据显示，8月10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%，虽然成交数量与7月一致，但溢价率较7月下降了6.1个百分点，6月以来连续下降。尤其是新成交的东城区地块，这是2013年崇文门路商业金融用地后，东城区的首推地块，但最终意外爆冷，未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅0.5%。
业内人士认为，未来随着新增土地转为商品房，这些低溢价率的地块形成供应，也将对房价形成明显的抑制作用。
购房人虽然观望但并未离场
特价房是否重现楼市最关键就是购房人的预期，如果购房人远离楼市，营销手段全部失效，就只能通过降价来刺激成交了，但当前的楼市，似乎并没走到那一步。
“项目让我周日以前必须在卡里打入600万现金，以此来验资，通过了资格审核才能排号。”近期在朝阳区某项目排号买房的刘先生透露，他原本以为市场整体不景气，开发商不会对购房人进行诸多限制，没想到他关注的两个项目都提出了先验资后排号的要求，必须在指定时间内证明卡里有足够的现金，才能参与排号。
目前主力销售的都是千万级别的大户型改善盘，这类项目的购房人往往都不是首套房客户，首付要在80%以上，因此验资的设定也有利于项目锁定真正有需求的客户。并且，调控虽然严厉，但市场并没有完全冰封，只要定价合适，购房人仍会返回售楼处。一位项目负责人如此表示。
“现在投资客比以前明显少了，而自住型购房者占了绝对多数，水分被挤掉了，也就是真正的需求者。”郭毅形象地比喻道。去年之前，北京房地产市场上，有30%—40%的买房人是投资型的，而从去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投资客慢慢淡出市场，而真正的需求者大量浮出水面。这些人的特点是支付能力强，并不受政策、利率等因素的影响，而且购买的房产基本都是以中高档的楼盘为主，毕竟他们的买房行为不存在出租、投资目的，抵抗风险能力非常强，这才是真正的买房主力军。
房山区的科技改善型住宅项目广阳郡9号负责人李建民在接受记者采访时表示，现在来售楼处的客户比起一年前的确是少了很多，但购买力却增强了，基本都是为了选择理想居住而来。这些客户基本都是举家前来，尤其对环境、配套等硬性生活指标尤为看重。
“我们并没有折扣，但我们发现现在的自住型买家并不在意贵不贵，而是看值不值。”李建民认为，对购房人的市调证明，许多买家都是住在内城的购房人，主打的大户型反而成了热门货。由此可以看出，当前楼市的主要矛盾还是品质改善需求和内城老破旧房源的矛盾，也证明了北京楼市的改善需求仍然存在。
本版文/本报记者 李桁
(北京青年报)
