2016年9月左右，《新机场北线高速公路廊坊段项目可行性研究报告及社会稳定风险分析编制单位招标公告》正式发布，据招标公告披露，北京新机场北线高速廊坊段将与艺术大道相连，以后廊坊市区将有一条直通北京新机场的新高速！

据悉，新机场北线高速公路廊坊段项目，路线全长约15.5公里。起点廊坊市艺术大道，终点冀京界，建设标准为高速公路，总估算投资约36亿元。目前，本项目已被列为京津冀交通一体化率先突破的重点工作任务，拟采用PPP模式进行建设运营，计划建设期2017年-2019年，运营期25年。

机场北线建成后，从廊坊市区出发可直达新机场，同时这条高速还将连接京开高速、新机场高速、京台高速、密涿高速（大七环），也就是说万庄可以从密涿高速转入机场北线，九州也可以从京台高速转入机场北线，以后通勤北京更为方便。

配合新机场综合型、国际型航空枢纽的定位，廊坊临空经济区将发展定位为国际化空港枢纽地区，环渤海地区、首都经济圈及河北省的综合性门户新区和核心空间增长点，廊坊市次中心区域。至此，临空经济区的规划大致成型，定位明晰，接下来，将全面发力建设，实现经济大跨越。

随着城市的日益发展，廊坊城区也在逐步扩大，更借京津冀协同发展之势，规划建设了廊坊市北部文化新区，目前该区域内已林立起一栋栋新盘，更有东部名门属地的高端住宅聚集地，廊坊孔雀城大公馆(楼盘资料) 、悦府等项目一座座大宅拔地而起，占据未来价值新标地。

其中，悦府定位为廊坊最高端居住区，是历经公馆系产品6年发展的集大成之作，规划面积全部190㎡以上平层大宅，择址于廊坊东部名门属地，占地约百亩，坐落于廊坊一周五中心北部文化新城核心战略区，钜献城市精英，纯粹大宅建筑规制是孔雀城在廊坊市区的重大战略转移第一步，从政务核心区转移到文化艺术中心的扛鼎之作，势在打造开创廊坊居住新潮流的典范。

未来5年，借势京津冀协同发展，廊坊将迎来更大的发展机遇，S6号线将设站城北，北京新机场的高速路将直通市，轨道1号线应也会露真容，而廊坊市区多条断头路也会打通，带动廊坊交通网的大升级；廊坊还将承接现代服务业和高端产业，并发展物流行业，服务新机场，未来会有更多就业机会；此外，市中心还将会建起新的地标等…..

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湖岛水境揭幕璀璨时代，运动艺术致献缤纷生活。9月9日，携湖伴景，沐浴良色，鸿坤·原乡半岛(楼盘资料) 运动艺术湖区发布暨孔宁水公益环保艺术巡礼活动在鸿坤·原乡半岛湖畔燃情盛启。鸿坤集团地产开发公司一级合伙人、副总经理孙霞女士，天津公司副总经理史雷先生，中国环保艺术家孔宁女士，北京市慈善义工联合会理事、亿天使分会会长姜莉女士以及网易房产和本地事业部华北房产总经理郭西哲女士等嘉宾共同出席活动，见证一个全新时代的到来，共瞩中国新岛居时代的开启。

创新型城市运营商 恢弘致献中国新岛居

作为中国地产百强，鸿坤集团以“善建价值，善见未来”的品牌理念深耕地产领域十余载，塑造出业界标杆形象，成就“创造最佳用户体验，成为最好的创新型城市运营商”的远大愿景。近年来，鸿坤集团秉持“让人们住的开心，让城市充满活力”的企业使命，深度布局京津冀，以全新的城市生活致敬全新人居，精细打造出TOP系、语墅系、都市系、原乡系、理想系、度假系六大产品系，为城市生活带去另一种可能。

如今，拥揽津北要冲之地，依伴生态宜居武清，鸿坤集团又以恢弘之姿致献人居升级，以鸿坤·原乡半岛运动艺术湖区的发布，开启中国新岛居时代，一次人居时代的全面革新正款款而来。

耀启三大仪式 筑梦半岛未来

鸿坤·原乡半岛运动艺术湖区发布暨孔宁水公益环保艺术巡礼活动在三大仪式中开启，成就人居时代、公益时代和物业服务时代的到来。

运动艺术湖区发布仪式在现场嘉宾的共同见证下率先开启，鸿坤集团地产开发公司一级合伙人、副总经理孙霞、鸿坤集团天津公司副总经理史雷、鸿坤集团武清项目副总经理冯伟、鸿坤集团天津公司营销总监吴艳、中国环保艺术家孔宁、网易房产和本地事业部华北房产总经理郭西哲一同上台，将半岛湖水注入六岛轮廓展台，一湖三湾六半岛之势逐渐清晰，标志着运动艺术湖区的正式启动。

鸿坤物业集团总经理吴国卿女士在活动现场介绍了鸿坤物业体系，她从物业自持、全流程、管家式服务出发，从以客户为主、以创新驱动的内容切入，详细阐述了鸿坤物业的优势及未来目标。同时，吴总与鸿坤集团武清项目副总经理冯伟先生共同启动标志鸿坤物业的五叶草展台，见证了鸿坤物业体系的发布。

鸿坤集团天津公司副总经理史雷先生、北京市慈善义工联合会理事、北京市慈善义工联合会亿天使分会会长姜莉女士共同在活动现场释放环保蓝气球，天津城市公司公益年正式发布，扬帆公益领域，投身慈善事业，天津城市公司善行善心，一路同行。

善行励初心 扬帆心之旅

三大仪式点燃全场，公益善行更鉴初心。本次活动特邀中国环保艺术家孔宁莅临现场，开展水生态独立演讲，用艺术视角为公益带去全新滋养，开启水公益之旅。与此同时，鸿坤·原乡半岛在现场携手亿天使公益机构，开展公益捐赠活动，将当日湖景写生的全部作品买下，并将善款捐至亿天使公益机构，用于改善贫困山区儿童的用水环境。

艺彩纷呈鉴臻境 岛居生活绘新篇

活动中，来自鸿坤集团小业主、亿天使小朋友及专业艺术家的精彩表演为发布会增添了更多乐趣。《我是一滴水》儿童诗朗诵，从公益环保角度出发，展现童声中的公益行动；水影画表演，以鸿坤·原乡半岛为创作原型，描绘出生态宜居之感；中阮独奏《丝路驼铃》为活动带去古风古韵；而外场中的湖畔写生，为嘉宾带去视觉冲击，不仅给予观者艺术体验，更为公益慈善贡献了力量。

中国岛居·运动艺术湖区 开启中国新岛居时代

自此，鸿坤·原乡半岛步入新阶，运动启程，艺术引领，岛居新生。鸿坤·原乡半岛以法式风情建筑彰显典雅之风，瞰湖高层、阅湖洋房、观湖叠墅、栖湖联排、颂湖双拼交相辉映，以“一湖三湾六半岛”布局岛居新生活。

鸿坤·原乡半岛以生态奢阔大湖致献全新时代，音乐半岛、家庭半岛、园艺半岛等六大半岛领驭全境；达芬奇密码公园、鸟岛郊野公园、家庭中央公园等六大艺术主题公园纷呈多彩；儿童图书会所、家庭活动会所、艺术沙龙三大艺术主题会所浸润艺术气息；而五大基地、八大社群更处处彰显运动活力，滋养纷繁社区生活。

9.9为界，溯过往，成就一派园林水境生活，展未来，全新时代耀世而来。这里，是最好的鸿坤·原乡半岛，中国岛居·运动艺术湖区帷幕已起，开启中国新岛居时代！咨询电话：400-819-1111转611271

在业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉，证监会正在加紧研究制定相关的政策法规，而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

从本质上看，REITs（不动产投资信托基金）属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。不过，这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人，真正公募REITs产品至今还未推出。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。而记者也了解到，目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目，尤其是REITs项目。

鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。在相关政策的推动下，业内人士预计，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

值得注意的是，长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到，住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。

事实上，REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。

不少业内人士表示，资产证券化（ABS）以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是，今年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，而在今年8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。

中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示，不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受《经济参考报》记者采访时表示，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。荆兰竹说，REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分，其与股市、债市的相关度较低，收益的大部分都将用于发放分红，长期回报率相对较高。

不过，也有业内人士表示，我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示，比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

9月11日，财政部公布8月份财政收支数据显示，前8月全国一般公共预算收入达到12万亿元，同比增长9.8%。

虽然收入增速大体呈现逐月回落态势，但9.8%的增速仍为近年来的高位。这跟整体经济向好有关，也跟进出口改善、价格回升有关。

此外，全国土地出让市场仍然火热，也为地方带来丰富的收入。前8个月国有土地出让收入规模达到2.7万亿，同比增长37.3%。业内分析指出，今年三、四线城市加大供地，且溢价率攀升；一二线城市土地溢价不高，也在加大供地，造成了全国土地市场热度不减的局面。

8月税收收入增速较高

8月当月，全国一般公共预算收入为1.06万亿元，同比增长7.2%，增速略有回落。

其中，当月税收收入8907亿元，同比增长16%，比上半年和7月份增幅都有所提高，主要是经济运行平稳向好、价格上涨等因素带动；非税收入1745亿元，同比下降22.5%，主要是去年同月基数较高。

在当月数据带动下，前8月累计收入增速也略有回落。1-8月累计，全国一般公共预算收入约12.14万亿元，同比增长9.8%。

8月29日，财政部部长肖捷在全国人大常委会报告今年以来预算执行情况时提到，前7个月在加大减税降费力度的背景下，收入增长好于预期，这既是经济运行稳中向好的综合反映，也是工业生产者出厂价格（PPI）上涨、企业盈利状况改善等多重因素共同作用的结果。

8月份整体延续上述态势，几大主要税种增速较高。如8月当月企业所得税、进出口货物增值税和消费税、个税分别增长23.5%、19.1%、18.7%，刨除部分基数原因，主要受企业利润较快增长，居民收入增长及股利、股息、红利所得增加，以及进口大幅增长带动。

经过三个月平稳运行，黑色金属和有色金属类产品价格回升，也继续推高了资源税收入增幅。8月份，受部分矿产品价格上涨影响，资源税收入实现111亿元，同比增长62.7%。

受房地产调控影响，房地产销售额增速回落，相关税收也呈高位回落态势。如8月份契税实现414亿元，同比增长15.5%，相比上半年增速回落3个百分点。

今年以来，积极财政政策表现明显的特征在于，财政支出进度进一步加快。前期支出进度较快，也使得后续支出增幅出现回落。

8月份，全国一般公共预算支出1.46万亿元，同比增长2.9%。1-8月累计，全国一般公共预算支出13.16万亿元，同比增长13.1%。而一季度、上半年累计财政支出增速分别为21%、15.8%。

土地市场依然火热

今年以来，土地收入增速整体不断走高。在严厉的调控政策下，房地产销售市场虽已转向，但土地市场依然火热。作为地方政府重要财源的土地收入，前8个月实现2.7万亿元，同比增长37.3%，增速与7月份持平。

国家统计局最新数据也显示，前7个月房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点；土地成交价款5428亿元，增长41.0%，增速提高2.5个百分点。

中原地产分析师卢文曦表示，在多重调控政策下，一、二线城市的土地市场温度被控制住，但三、四线城市还在延续，土地供应量加大、溢价率高升。三、四线城市土地市场火热，这跟今年三、四线城市去库存形势较好，也跟房企在新一轮的规模竞赛中，需补充土地储备，完成拿地指标有关。

一、二线城市也在加大供地，不过受政策调控影响溢价率并不高。据中原地产统计，前8个月京沪两地土地出让金超过千亿规模，北京、广州供地面积相较去年已经实现翻番。

再比如上海7月份推出两块租赁住房用地，由于“只租不售”，两块地均以底价成交。8月份上海再推出四幅租赁住房用地，9月8日又将一地块调整为租赁住宅用地。

交通银行金融研究中心高级分析师刘学智对21世纪经济报道记者表示，房地产超预期，是今年经济形势超预期很重要的因素。比如上海推出租赁住房用地，招拍挂只用了20多天，审批流程也很快，租赁住房建设由国企推动持有，都能稳住房地产投资。

土地供应不减，地价会如何呢？中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场虽已降温，但房企2016年销售乐观，土地补库存积极性很高。不过，随着房地产企业风险的加大，在严格的调控下，预计地价2017年下半年可能出现平稳甚至下行。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，按照往年经验来看，下半年核心一二线城市会有一定供地量，且下半年的土地放量往往比上半年多。调控导致市场进入深度调整阶段，房企拿地会比较谨慎，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”。

来源：21世纪经济报道 记者 周潇枭

(21世纪经济报道)

日前，国土资源部、住房城乡建设部确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

集体建设用地，是指乡镇或者村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。实施这一政策后，试点城市可从集体建设用地中，寻求新的租赁住房建设用地，这将缓解城市供地压力，促进城市租赁住房结构逐步调整。

这次试点的13个城市分别为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，基本囊括本轮房价上涨较快的城市。

业内普遍认为，集体建设用地对现有土地市场影响的实现有一个前提，即有充分的、规模庞大的集体建设用地进入市场。目前看，北京公布的2017~2021未来五年计划供应总套数150万套，其中租赁住房为50万套，上海“十三五”计划供应住房170万套，其中租赁住房70万套，如果租赁住房用地有相当比例通过集体土地解决，那这个影响将会是非常显著的。

比如广州，日前广州市国土资源和规划委员会印发了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知，未来5年，广州计划供应住宅用地3200万平方米。值得注意的是，住房建设计划安排75万套，而租赁住房15万套，从供地占比来看，租赁住房也占据了25.8%。这意味着，未来五年每新增五套住房中，就有一套是租赁住房。

事实上，房地产长效机制如何构建一直是行业十分关注的话题，近期各级政府围绕发展租赁市场的一系列政策让这一问题有了更清晰的突破框架。

土地是调节房地产市场供求关系的根本性核心资源，土地供应规模、供应结构和供应方式，将在相当长一段时间内影响到各类市场行为主体的预期和决策。也正因如此，这次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变化，亦会重塑中国传统的居住模式，开发商必须认清这些变化和背后的逻辑，更积极地进行经营策略的调整。

中国指数研究院分析，此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了土地供应渠道，更重要的是基于土地特性、开发安置成本、租售成本的差异，这部分土地的利用成本较之市场化用地具有明显优势，加之方案中明确提到“探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行”。这意味着从供应端和运营端都有望明显降低租赁住房运营成本，保障租金水平的适中性和稳定。

易居智库研究总监严跃进认为，更大规模的租赁房源供应、更具市场适应性的租金水平，可以有效分流短期市场化的需求压力。未来随着试点政策的落实，大量集体用地机会将出现，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，须是企业当下在这些城市的战略聚焦。如果策略得当，租赁业务会成为企业借由轻资产模式实现规模突破的重要方式。

“租赁的发展不会出现爆发式，租金的增长也不会出现爆发式。原因很简单，租金的需求未来很长一段时间是单间需求，这种情况下我相信租赁行业发展是稳定的。”链家研究院院长杨现领告诉记者。

中国指数研究院认为，鉴于不同城市市场周期的差异性，房地产视角下的城市格局分化比以往任何时期都要显著。从纵向的时间维度来看，以一线城市为代表的成熟大城市已进入存量运营时期，企业进入门槛也到了历史高点;发展潜力明显的“准一线”城市进入了存量运营与增量开发拉锯发展的时期。这两类城市未来围绕城市更新、长租公寓等存量资产运营的机会较大，此次方案试点的北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、成都等城市大多属于这一行列。

(第一财经APP)

房地产行业擅长创造纪录、刷新纪录，开发商把过往专注到销售规模的热情延伸到长租公寓上，酿成一个个长租公寓的保有规模。它们绝大多数从零开始，但又很快且勇气十足地喊出“十万间公寓”的目标口号。

万科、碧桂园、中海、龙湖、招商蛇口、佳兆业等主流开发商已先后加入长租公寓的新战场，在一二线城市做弄潮儿。而蓝海和红海只有一线之差。显然，留给开发商思考的时间已经不多了，2017年7月开始，接二连三的租赁政策出台，催促更多开发商上路。

但行业匆忙，仍需理智。决心于投奔怒海的开发商必须自我回答关于业务盈利的关键问题：习惯了高周转、赚快钱的运营模式，能否适应回报周期长、利润率低的长租公寓行业?企业能够承受多长的微利甚至亏损的过渡期?

抢占长租公寓高地

深圳大芬，因每年生产和销售的油画数量以百万计，有“中国油画第一村”之称。大芬地铁站C出口继续前行，路过新楼盘倚龙华庭，继续直行数百米，路过一个报刊亭，一个卖花姑娘，还有信和购物广场后，到达茂业城。

茂业城是1995年建的老小区，链家二手数据显示，目前茂业城的成交均价约为30465元/平方米，几乎是大芬均价最低的二手小区。而马路对面的星都豪庭，二手均价已达49567元/平方米，茂业城斜对面的桂芳园小区均价也已接近43000元/平方米。

龙湖长租公寓“冠寓”选址于此，在今年3月，以租赁方式签下茂业城小区内一栋1~8层的物业，改成480个单间公寓出租。第一财经了解到，冠寓大芬店将在9月15日正式开业。换言之，从项目签约到开业，龙湖在大芬店上付出的时间约为6个月，与行业平均水平相当。

天下武功，唯快不破，这个原理安放在长租公寓领域同样奏效。

关于长租公寓成本的计算，从运营方从原业主处拿下房源的那一刻开始。过往，业内对长租公寓成本的计算，主要关注其房源租金以及装修成本，但时间成本却往往被忽略。但实际上，缩短开业时间，相当于减少回报周期。

建筑面积在30~35平方米之间的大开间，精装，拎包入住，房间里的过道同时充当厨房。房间之外，公寓项目里，留出一定的公共空间，用作配套设施(咖啡厅、健身房或其他社交性场所)，冠寓产品与市场上多数长租公寓产品相似。

随着行业玩家增加，大量复制拓展下，公寓与公寓间的区别不大。价格差多数由房间面积和区位地段拉开。更深刻影响长租公寓的品牌和口碑的是运营方的服务水平，但这个重要的隐性因素要慢慢培养和体现。

龙湖深圳公司总经理张智聪曾告诉第一财经记者，目前为止，龙湖已在深圳拿下6个长租公寓项目，除了大芬项目外，还有后瑞和平湖等5个项目。张智聪透露，这6个项目一半是重资产项目(自持)，一半是轻资产项目(租赁)。

9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日开业，此后，龙湖在深圳的长租公寓项目将逐渐进入开业状态。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首个项目正式亮相，是龙湖在北上广深推出的第一个长租公寓项目。而龙湖正式提出以冠寓为品牌进军长租公寓，是在2016年8月。

一年铺垫，多点开花，这是龙湖的速度。但行业有行业的节奏，2017年7月开始，自中央到地方，租赁政策接二连三出台，原本想“再等等看”的房企们已经坐不住了。

2017年8月，多家房企在业绩发布会上宣布布局长租公寓，如中海、越秀、碧桂园等。部分房企，连战略、目标城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少显得行色匆匆。

行业中，原本主要由如魔方、YOU+等长租公寓运营方参与，如今多了开发商、中介的加入，热闹又拥挤。

碧桂园希望长租公寓业务可以成为公司业绩发展的新的增长点。碧桂园深圳公司长租事业部总经理白洋透露，今年4月，碧桂园已成立长租事业部，在深圳，很快就有公寓项目落地。

魔方副总裁陈雷表示：“开发商大肆加入这个市场，魔方想要在二级市场上获得房源，已经越来越困难。我们接下来会挖掘更多拓展渠道，未来的方向之一，便是加强与地方政府的联系，在公租房等保障性住房上展开合作，获取城市公租房的运营盈利权。”

盈利是明天的问题

越秀地产董事长张招兴告诉第一财经，随着租售并举模式的推行，行业逻辑改变在即。

合屋创始人、CEO罗凤鸣认为，不论是从政策、开发商纷纷布局，还是行业资本并购的探索等角度而言，今年都是中国住房供应市场供给侧改革最具代表性、转折性的一年。

问题是，当改变发生时，谁能决定行业的进程，谁能为行业探索出一条可行的盈利路径?

长租公寓运营方一开始进入这个行业就是打着情怀的旗号：给都市里漂泊的年轻人一个家。但无论再加多少情怀，成本与盈利，始终是商业世界里逃避不过的关键问题。

因为开发商等新运营方的加入，长租公寓行业获取房源的成本大大提升。世联行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市获得房源的成本太高了，即使年轻人多、市场大，也不会重点布局，相反武汉等二线城市的盈利水平就好看很多，是世联行重点布局的城市。

世联行最新的数据显示，2017年上半年，公司资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%，主要是因为报告期公司积极拓展公寓管理业务，支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用增加所致。

今年上半年，世联行公寓管理业务收入同比增长494.78%至6767.28万元，但成本也同比增加了11276.57万元。

世联行董事、总经理朱敏表示，目前，红璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但现阶段公寓业务暂时的亏损在公司可控制的范围内，同时其他盈利业务会对出现阶段性亏损的红璞公寓业务进行补充。

万科的半年度报告也显示，由于长租业务的发展，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。

龙湖索性放弃了在3年内盈利的想法，把冠寓的动态投资回收期设定为五到六年。

以冠寓大芬店为例，张智聪告诉第一财经，“大芬店店址原是茂业城中独立的一栋，但获取成本不便透露。”目前，大芬店租金约为2850元/间，根据朝向、楼层的不同，有数百元的浮动。此外，租金需另缴服务费、水电费等。张智聪表示，目前没有明确的盈利目标。

龙湖冠寓的整体目标是到今年年底开业15000间，中期目标是突破5万间，并在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。

整体而言，长租公寓的装修成本多数为1万~2万元/间的水平，而获取房源的租金成本也跟随市场行情波动，只有资金成本，每个运营方的水平不同，这将是长租公寓盈利水平的关键。

相比单纯的长租公寓运营方，开发商最大的优势在于超低的资金成本，这意味着开发商能获得更大的盈利空间。

陈雷表示：“去年年底，魔方发行了首轮ABS，这是整个公寓行业里的第一单。我们把200多家门店中的30家未来5年的营业收入打包成ABS去募集资金。魔方的回报周期在5~6年间，但(为了拓展规模)每年要开一两百家门店，我们的钱不够投资，接下来还会把门店的收入打包，继续发行ABS。”

但一家同样布局长租公寓的房企高管则对记者表示：“我们不需要发行ABS，我们有其他渠道的更低廉的资金。”

那么盈利问题呢?他回答，“明天的业务留待明天再说。”

(第一财经APP)

中新社北京9月12日电 (记者 庞无忌)中国房地产市场传统旺季“金九银十”(每年9月和10月份)已经到来，但一二线房地产市场仍多处于降温中，呈现低迷状态。

中国指数研究院近日发布的数据显示，其上周(9月4日-9月10日)监测的27个主要城市的整体成交同比全线下行，且一线城市楼市成交降幅高于二三线城市。从总体来看，27个城市房地产成交面积整体同比下降22.1%。

资料图：一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

中原地产研究中心统计数据反映出同样的趋势。中原地产首席分析师张大伟指出，“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%，其中，北京环比下调28%，同比跌幅达到60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。

二线城市楼市环比也出现小幅下跌，包括在2016年活跃的南京、杭州、苏州、南昌、福州、济南等城市的房地产市场，在9月份均有所降温。三线城市则呈现分化态势，部分城市成交继续上升。

在房地产市场行情分化的背景下，针对热点城市房地产市场的政策加码仍在持续。如：湖北国资委日前指出，国企对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；北京官方提出，严查个人贷款资金违规购房行为，点名“房抵贷”，随后明确已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，通过对今年1-8月全国楼市数据的分析可以看出，房地产市场基本面保持平稳，一线城市和二线热点城市的房价增速已经得到明显控制，非理性投机也得到有效控制。展望“金九银十”，楼市调控政策整体不会放松，央行坚定抑制泡沫、防范风险的方向不会变，货币面还将持续收紧，楼市整体重回“高温”的机率极低。

不过，张波也表示，从个别城市来看，如上海、宁波、福州、重庆、杭州、武汉等低库存量城市，新房的供应不足可能增加房价反弹动力，马鞍山、九江、茂名等去库存效果明显的三四线城市也可能面临消化周期快速变短，供求紧张的局面。(完)

(中国新闻网)

“‘经转商’政策有变”谣言再升级 市民凌晨两点排队办“成转商” 不动产登记、住保等部门辟谣——

成本价房“转商”政策未变

法制晚报讯(记者 陈斯) 近期传播“‘经转商’政策有变”的谣言又扩散到了“成转商”，导致不少市民彻夜排队办理成本价房转商品房。《法制晚报》记者今晨走访发现，很多排队市民只是跟风，他们根本不清楚消息来源，甚至不知道相关政策是否跟自己的房子有关。

今天上午，市民在通州区不动产登记事务中心办理成转商业务

今天上午，法晚记者从本市不动产登记、住房保障等部门了解到，目前本市经适房、成本价房转商品房的政策并没有发生任何变化，提醒市民不要轻信谣言扎堆办理。

现场 居民彻夜排队办理“成转商”

8月下旬，本市出现了所谓的“经适房9月1号再上市政策有变，老经适房赶紧转商”的传言，并且被一些自媒体及网站广为转发。同时，类似传言还波及到了成本价房，引发不少市民彻夜排队扎堆办理。今晨5时许，记者在通州区不动产登记事务中心门口看到，这里已经排起了三十余人的队伍。

记者随机采访发现，其中绝大多数人都是来办理“成转商”的。排在队首的男士告诉记者，他从凌晨两点就来到了现场。记者在现场了解到，受到传言影响，不动产登记大厅业务爆满，本周起每天限号办理业务，七点半放号。

“听说成本价房现在每平方米补缴十几元，就可以直接转商品房，以前得交易才行。”“现在转完以后交税还按购房价交，不然改成商品房税费就变高了。”……记者注意到，排队的人们纷纷在谈论着这些并没有“信源”的消息。而当记者追问“听谁说的”时，并没有人能给出答案。

“这个就是老百姓自己发起的，你办我也办，生怕办晚了。”正在排队的张女士告诉记者，这样排长队的状况已经持续一周以上了。

在不动产登记事务中心门口的咨询处，工作人员一遍遍地对前来问询的人做解答，表示政策没有任何变化。记者注意到，这些咨询者中，有不少只是早起遛弯的路人。“你快来吧，带着身份证、房本！”一个老先生看到数十米排队的人流，急忙给老伴儿打电话，但其实他并不清楚传闻的内容是否与自己的房子相关。

辟谣 各项政策并未发生任何变化

记者随后从通州区不动产登记部门了解到，“成本价房”多是指1998年以前单位的福利分房，也就是“房改房”。按照政策，每平方米补缴12.9元的土地出让金，就可以转为商品房，这项政策一直没有改变。

另据介绍，目前本市的经适房再上市政策也没有改变。对于近期各种传言，本市住房建设管理部门也回复称，没有政策调整，也没有所谓的“躺在北京市住建委相关部门办公桌上的文件”。

记者了解到，根据2008年4月北京市出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，以2008年4月11日为分水岭，采用“新房新办法，老房老办法”的政策。即经适房未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可上市，但2008年4月11日之后的经适房在出售时需补交金额为购房时价格和出售时同地段、房屋状况相似商品房价差的70%；2008年4月11日之前的则按成交价的10%补交土地收益等价款。

追访 政策若有调整会提前征民意

北京市住房保障专家组的专家表示，任何一项政策的出台，都要经历一个详细的研究论证过程。同时，像住房保障这样涉及民生的公众政策在发布前，都会有面向社会公开征求意见的环节。比如前段时间就征求意见的共有产权住房政策，要先听取社会公众的意见，并根据群众意见和建议，对政策进行修改完善后才会发布。

此外，本市住保、不动产登记等部门均表示，现在还没有研究过经转商、成转商政策调整这件事。可以说，起码在一段时间内，都不会有相关政策的变化。所以，经适房家庭、成本价房家庭，都不用恐慌性的一窝蜂赶去登记大厅办理经转商。即便确实需要办理转商的，也不用着急，按照程序一步步办理即可。

本市不动产登记及住保等部门提醒市民，关系到民生的政策，要依据政府相关部门公开发布的信息，不要相信传言和谣言。也不要凭借一些传言胡乱猜测。

文并摄/记者 陈斯

(法制晚报)

本报讯（记者 曹政）市保障房中心昨天发布公告，今天上午10时开始到9月19日下午5时，怡景名苑公租房项目190套大套型公租房将面向大兴区保障性住房轮候家庭，采取网上登记的方式进行配租。

公告显示，怡景名苑公租房项目已经在2016年11月30日组织配租摇号，2017年4月组织摇号家庭选房入住，但截至目前该项目尚有部分剩余房源。

据介绍，怡景名苑公租房项目位于大兴区亦庄镇鹿华路。本次可配租房源共计190套，全部为大套型，建筑面积约55.60平方米至60.03平方米。租金标准为33元/建筑平方米·月。租金包含物业费，不包含供暖费、水费、电费、燃气费、电话费、上网费、有线电视初装及收视费等。

这次配租对象是在2017年8月31日（含）前通过“三审两公示”程序获得备案资格、且尚未配租的大兴区保障性住房大套型轮候家庭。对于廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭（统称“三房轮候家庭”），或家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿、计划生育特殊困难家庭和市区有关部门认定的见义勇为家庭，配租优先。

(北京日报)

本报讯（记者 孙杰）记者昨天从市发改委获悉，全市价格执法部门持续进行检查巡查。“超级蜂巢”“荷塘月色”“橡林郡(楼盘资料)”“上林溪(楼盘资料 业主论坛) ”4家楼盘，被查实存在明码标价不规范问题被处罚。

自3月20日至9月6日，市区两级价格执法人员出动1698人次，检查在售楼盘和中介机构共1462户。不按规定明码标价、收取未予标明的费用、价格欺诈以及相互串通、操纵市场价格等违法行为，都是价格监督检查的重点。

执法人员查实4家楼盘存在明码标价不规范问题，并做出处罚。据介绍，上周市价监局就“超级蜂巢”（北京天洋基业投资有限公司）和“荷塘月色”（北京创展房地产开发有限公司）两家房企的价格违法行为，分别发出行政处罚决定书，各罚款1000元。加上此前公示的“橡林郡”（北京鑫一德房地产开发有限公司）和“上林溪”（北京上地房地产开发有限责任公司）2个楼盘项目，已有4家企业因为违反商品房销售明码标价相关规定被公示。

(北京日报)