“9·30”新政即将年满一周年，房地产市场和上下游产业链正经历着2016年9月30日以来的严控举措和市场冷静期，其中还掺杂着诸多彷徨。9月27日，财讯传媒集团旗下《地产》杂志主办的第13届中国地产金融年会再次将房地产及金融领域大咖聚首，就“新壁垒 新出路”这一主题进行深入剖析，希望为一年以来深受困惑的行业同仁带来一些启示。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁首先对当前房地产的发展提出了几点思考：宏观经济和城镇化大趋势方面，未来空间大挪移会带来房地产业的发展，从现在的7.8亿人口达到2030年的9亿人口，这就是城镇化的大趋势，进而影响到住房供给的变化。所以中国房地产业当前面临的问题只是暂时现象。
为什么多年调控，房价上涨没有缓解？是因为人口控制政策导致住房供给不足，舆论影响力误导了对房价形势的判断，以及人口流入地发展优于流出地，支撑了高收入人群增长。
因地制宜分类治理，这包括对房地产形势的判断要因地制宜，重点解决城市发展的转型问题，通过更大范围空间的房地产供给调节房价上涨城市的压力，以及在房地产向特色小镇转移过程中分类指导，推动住房租赁市场稳定发展，等等。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生带着“新出路”而来，就当前房地产业生态与新业态启示，她提到，中国养老产业金融启程，一方面，机构端2B（重资产及产业链端）包括但不限于资产并购或股权投资的方式，投资于国内养老产业重资产，以及大健康及养老产业上下游企业；另一方面，社区居家端2C（轻资产端）在聚量型聚资，引入消费金融，消费保险“互联网＋” 。
海外投资基金进入整合升级阶段。基石投资人加入；从单个项目投资退出走向打包退出；从针对项目的分期融资走向分层融资；从LP走向GP；从项目集合基金走向持有型运营管理REITs基金；规模乘数扩大。
随后原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强年内首次真人版、接地气谈“为什么要买房？”
“城市更新与证券化”这一命题，高和资本董事长苏鑫认为，城市更新不是房地产，具备“三长”即长线融资、长产业链和长期稳定收入。而通过这几年的证券化实验，在国内已有两类证券化的产品被广泛使用，一类是REITs，更准确的叫法是类REITs，另一类为CMBS，二者构成了资产证券化业务的双轮驱动。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出，“未来住房市场将进入限制性发展新周期。”譬如，今年销售将再创新高，明后年市场蛋糕不会更大，销售面积增速趋势向下，房价依然上涨。换言之，明后年继续调控并进入限制性发展，销售进入负增长区间。
房地产的金融化和服务化已是大势所趋，新一轮的出口将由此而生。在行业巨变之际，困难和机遇并存，顺势而为则是商道之魂。企业如果能认清大势、增长能力，勇于改变且善于改变，那么即便行业进入白银时代，企业仍然可以迎来自己的白金时代，甚至钻石时代。
上午，上述数位专家从宏观经济、金融和政策环境等不同层面，高屋建瓴地剖析了新的调控周期背景下，中国经济与房地产行业的发展“壁垒”，以及行业面临的转型压力和诸多挑战。
下午，本届金融年会研讨重点则是“出路”和解决之道，并特别邀请了一些成功转型的企业领军人物及其他相关领域的顶尖代表，现场分享他们最新的实践成果。
首先是中国地产超级大师班“生态·小镇”论坛环节。
中国正在经历着前所未有的后城市化时代，以及城市群组规模化发展阶段，这此过程中，无论是中国地方政府还是投资人、开发商、服务供应及运营商都在“摸着石头过河”。那么在这个艰难探索的过程中，华高莱斯总经理李忠给出了特色小镇的红海求生记，总结起来有四个原则，靠都市、强资源、有共识和“+旅游”。“在中国，不是所有的小镇都能成功，但只要遵循这个方法，会大规模、大比例的提高成功命中度。”
商业地产的轻重逻辑又有哪些？RET睿意德创始人张家鹏认为，能为一个产品产生独特的驱动力，从中获利但不不拥有产品本身，就是轻资产。就像是有了一个金手指，或者是独特配方的催化剂，点过去或者洒上去就能够使这个产品溢价。所谓的轻资产所能够溢价的环节多是在一个产品的核心价值环节。较之从重资产到轻资产，从轻资产到重资产是更好的模式。比方说，在5、6年前，经常讲的故事是麦当劳的本质不是做餐厅，而是做房地产。万达在早期快速扩张的时候，定会掌控内容，于是有了万达百货、大歌星，实际上都偏“轻”，支持“重”的发展。在某种程度上，这也存在从轻到重的逻辑。
北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司总裁助理丁武表示，小镇的发展看起来很美，政府也在大力鼓励。但是，要真正的做起来，变成可行的业务，变成盈利的业务，最后实现财务目标，其实还是要做很多取舍、选择，以及各种精心的策划和安排。
对此，RET睿意德董事索珊强调，要改变快开发的心态，融入更多运作理念，也要改变思维方式，从点状变成网状，即特色小镇项目是在打造更远距离下的唯一性，产业功能间的相互联动，可能还会涉及包括物流在内的一系列相关支撑。“你需要站位到网状里去想象它未来的价值。”
奥伦达集团互联网平台e达福执行总裁叶宏武则提醒道，“现在提到做特色小镇，大家都是考虑要打造一个IP，不要认为有了IP资源就可转换成现金流，这是两种能力。” 此外，绝大多数小镇还是文旅类，它的同质化很严重，人永远只能记住第一。这个坑一定要避免。
瑞威资本执行总裁段克俭判断，开发商未来会有分化，有些可能真的变成小镇运营商，有些依旧还是继续做住宅的高周转模式。而对于前者，华高莱斯董事总监龚慧娴的建议是，控规模，主要指非住宅的项目。第二，一定要做模式，选择做哪一种产品。第三，造社群很重要。
2017这一年，是公认的地产企业最难过的一年，从壁垒中如何寻找出路，或许是全年最令人头疼的命题。但只要有正确的打开姿势，在跨界资源搭建平台上，不难发现破局妙招，尤其是资本市场、金融手段的灵活运用层面。
中国地产超级大师班第二场论坛“地产融资怎样破局”由佰仕会创始人、赛秉基金董事长陈方勇带领一众金融高手，一起来破局。
中信建投证券研究所所长苏雪晶以“周期之母，资金之惑”为题发表了精彩演讲。
在兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆看来，从资金面看房企发力点的变化是，不一定把融资平台当成唯一的依靠。靠什么？要靠房地产企业自己能够掌控的产品。如何提高企业的产品力呢？一是做好产品战略和产品线规划，二是做好各个产品系列的定位和策划，三是产品标准化，四是关于企业内部产品研发设计系统的组织管理、流程，以及产品管理平台，五是产品全生命周期跟踪。
陈方勇指出，“大量的企业还在拼命的增量，在往上冲，靠证券化只能是杯水车薪，很难救火。”
阳光城集团董事会秘书罗瑞华则认为，应对当前的房地产形势，房地产企业没有规模就没有话语权。销售规模上去了，融资成本才能下降，集中采购成本也会下降。房企可以通过以下几个方面考量公司的负债率是否合适：经济是不是在上行的周期；行业有无大机会，或是小概率事件；计入融资的成本后，毛利率是在高位还是低位；股东回报与未使用负债率的回报相比更高或更低；使用负债率以后的资产状况，或言资产变现能力快慢。
思源地产服务集团副总裁王璇给房企的建议是，在做任何产品设计或使用任何资金的时候，部分房地产企业会从运营走向资产证券化。资产证券化的关键点就是现金流，现金流来源主要取决于前期的产品定位和后期的运营管理水平的提高、盈利能力的提高，使租金收益持续、资产提升，才能实现资产的最大化。
房企偿债高峰将至，今年业绩如果不给力，怎么应对？
盛世神州基金总裁李万明的回答是，监管机构关上了一扇门，总会开另外一扇窗，偿债高峰并不是那么可怕。即使销售短期内有困难，也会有其他的办法。比如，债转股、发债。这个时点是金融严控的寒冬期，销售快一点，适当的打些折扣，拿地速度适当放缓，这对企业是更安全的办法。
宋延庆强调，还是要从产品上发力。“你自己好卖了，现金流有保障了，负债率高低没关系。不用管宏观和中观的事情，做好自己的产品，做好自己的运营，让自己的现金流安全，一切都ok。”
