不久前，北京土地市场迎来了三宗土地的放量，当天出让金额近120亿元。其中，房山区出让的周口店镇地块，因为是少有的纯住宅用地，因此受到了12家房企的轮番角逐。即便被限制了最高售价，房山区的地块依旧引得房企哄抢，也证明了房山楼市在各大房企心中的位置，不再是以往那样偏隅西南，无人问津。

事实上，近年来无论是各大房企，还是广大置业者，对房山的关注度都在大幅提升，市场环境的变化和房山区域本身质素的蝶变，无疑成为促成这些转变的关键因素。

飞速发展，房山成为楼市焦点

曾经，房山区是北京楼市名副其实的价格洼地。偏隅西南，没有京西通达金融街的便利，没有京北亚奥经济的辐射，也没有京东副中心的利好、甚至连京南二机场的光也沾不到，但就是这样“先天不足”的房山，却在最近几年有了很大的不同。

目前房山已有首创奥特莱斯、长阳万科FUN MIX、中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) 、绿地缤纷城、华冠购物中心等多个大型购物中心，未来龙湖首开联合体还将建设北京西南第四座天街购物中心；除了地铁房山线外，地铁燕房线也将在年底开通，为进出房山的市民提供极大的方便。而这一系列利好也将房山楼市推向了5万元单价的市场，而且主要主打改善型。除了配套和交通得到前所未有的改善外，政策的辅助与区域产品的升级也起到了至关重要的作用。

改善质选，稀缺良机不容错过

作为北京楼市新盘最集中的区域之一，房山当前的项目已经摆脱了最初的刚需盘形象，通过几次产品的升级和换代，整个房山区已经变成了改善盘的聚集地。这其中，首推实力央企中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)倾力打造的京西祥云项目。

除了坐享房山崛起的发展红利，中粮·京西祥云(楼盘资料)的“内功”更是其大热于市场的关键。项目位于地铁房山线稻田站北800米处，下车步行10分钟就可以到达。2017年底房山线还将与10号线首经贸站进行接驳。项目距离西南五环直线距离仅4公里，城市界面属性比较清晰，交通便捷和区域位置潜力较好。比邻永定河，区域环境静谧，自然景观极佳。同时，中粮·京西祥云更倾力构建未来社区，牵手华为，打造HiLink智能家居，引入“移动大悦城”，足不出社区同步最新潮流，此外还有中粮自有资源导入，我买网线下体验、生态农场、高端酒店VIP权益等。不一而足，为业主呈现舒适、便利、更具品质的未来理想生活。

115㎡祥云系3.0全新三居，致力于为中产阶级家庭打造全生命周期的满意空间。项目即将入市，敬请期待。

项目地址：北京市房山区房山线地铁稻田站北800米

电话：400-819-1111转814183

天津全运会开幕已经第4天了，开幕当天就已经产生了130枚金牌，目前比赛正在如火如荼的进行着，众多媒体将目光都聚集在了天津，可谓是赚足了眼球。

全运会的顺利开展，离不开各赛区安全保障工作，8月29日，武清区表示要精心组织确保赛事安全精彩圆满。武清区委领导强调各部门、各单位要强化紧迫意识和责任意识，抓住赛前宝贵时间，对各项赛事筹备工作再次进行全面梳理，查找薄弱环节，迅速提升到位，为高标准完成赛事承办任务打实基础。要做好比赛场馆、设备设施测试调试工作，全面检测场馆功能，改善场馆内部竞赛环境质量，确保赛事期间万无一失。并且，为确保赛事期间药品安全，武清区连日以来检查药品生产企业1家，药品批发企业4家，药品零售企业269家，对个别药店存在的含兴奋剂药品未实行专柜管理、销售含兴奋剂药品未出具销售凭证等问题进行了规范。武清为全运会赛事的安全提供了强有力保障，彰显了自己的实力。

武清发展进入了快车道

近年来武清的发展有目共睹，作为京津冀协同发展的桥头堡，武清在交通、经济、产业等方面都取得了不俗的成绩。武清作为北京和天津两个直辖市的中心点，占据了京津之间的地理优势、又享受了天津的一些教育生态资源，从08年高铁开通之后，这个区域就进入了发展的快车道。

目前武清是国家智慧城市试点之一，目前已经形成了汽车产业园，京滨工业园，京津科技谷，电子商务产业园四个园区；将来会成为京津之间唯一拥有两座高铁站的城市，目前已经形成了九横九纵立体化交通网络；在经济方面，2017年上半年，武清区预计可实现一般公共预算收入139.9亿元，是2012年的2.5倍。

天津北部城区的后花园

武清相当于天津北部城区的一个后花园，它与天津城区、虹桥等区交通十分便捷，为武清吸引了很多的客群。同时武清的生态环境非常好，境内有二级以上河道11条，京杭大运河流经武清62公里，还拥有112平方公里的大黄堡湿地自然保护区和占地249公顷的永定河故道国家湿地公园。

基于这些资源，鸿坤原乡半岛(楼盘资料)主打湖景资源地产，围合浩瀚湖面， 6个地块整体建筑面积达60万平米，整体生态环境非常好，项目容积率都是1.1-1.8之间，以洋房、别墅和高层为主，整体品质非常高。

鸿坤集团将武清定位成一个高品质生活的聚居地，以鸿坤原乡半岛为例，周围聚集了超过200多家奢侈品名牌，配套的高端家居，包括板块离得最近的NBA商业中心，有NBA的官方旗舰店，同时建设了两座篮球馆。

鸿坤原乡半岛项目择址武清中央水城CLD，三河交汇，大湖墅群布局全盘。坐拥生态大湖，六大艺术主题半岛打造多元格调生活，成就不同一般岛居生活的新标杆。鸿坤原乡半岛将会成为以大格局，打造全人类居住的终极目标——岛居生活，站位回归自然、归位真我的态度，肇始中国新岛居时代，启幕运动艺术湖区，以60-280平法式高层、叠拼、联排、双拼，革新人类居住模式。

据悉，鸿坤原乡半岛将于2017年9月9日举办鸿坤原乡半岛运动艺术湖区暨孔宁水公益艺术环保巡展活动，揭开运动艺术湖区的神秘面纱，邀请知名环保艺术家带来现场艺术表演，呼吁人们重视自然，提升生态环保意识。通过此次活动与公益组织进行未来战略合作，提升鸿坤集团品牌形象以及鸿坤原乡半岛的品牌价值。

详情可咨询：400-819-1111转611271

同国内购房一样，在美国投资买房，大多数人也会看重学区，购买学区房具体应该注意哪些方面呢、“学区”跟大学中学分别有什么样的关系都成为了购房者关注的问题。

公立中小学跟“学区”有关系

美国只有公立中小学跟“学区”有关系。美国的公立中小学的资金，主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同，大多为百分之一到百分之三。学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。学校质量好，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。

私立中小学跟“学区”没关系

如果家长计划让孩子读美国私立中小学，那么也跟“学区”没有关系。美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。

大学跟“学区”没关系

美国好大学很多，大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是3万美元，而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件是：在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域，一视同仁，跟“学区”没有关系。

不是在“学区”买房就能入学

如果外国父母想让孩子就近入读美国的公立中小学，通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。

向往美国的中国家庭多半是看中了美国的教育水平，习惯了在中国抢购校区房的家长们在越洋教子的路上，也不忘哄抬美国学区房的市价。

美国学区房只挑高中

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设，所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。

美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是有不同的。

首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。

美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。

在美国，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联系。

需要注意的是，如果家长以购买校区房为目的解决孩子的教育问题，一定要针对具体物业地址进行核查，针对每一个住址，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，则需要优先排号进入等待。

全美成长最快城市的优质学区

位于休斯顿的贝尔湾精品独栋别墅周边优质学校云集，涵盖了高评分的小学中学，满足了购房者对教育资源的需求，属于Clear Creek Independent School District （CCISD) 清溪独立学区，项目周边有三所评分为9分的学校：Calder Road Elementary School 考尔德小学， Bay Colony Elementary School 贝尔湾小学和 Victory Lakes Intermediate School 维多利亚湖中学。

项目详情http://db.house.qq.com/bj_182344/（超链）

海外投资分享会http://house.qq.com/zt2017/qeyj3/index.htm（超链）

　　销售规模仍然是房企下半场征战的利器。近日多家房企纷纷发布中报，恒大、碧桂园、万科正在奔向5000亿的路上，而不少处在二、三线阵营的房企提出了千亿的销售目标，有的今年剑指千亿，有的明后年瞄准千亿。

　　不可否认规模的重要性，但值得警惕的是，已经有几家品牌房企出现了增收不增利，甚至利润大幅下滑的情况。首开上半年实现签约金额383.25亿元，同比上升19.96%，不过营收和净利均大幅下滑，首开实现营业收入111.69亿元，同比下跌10.3%；实现归属于上市公司股东的净利润为3.16亿元，同比下降66.35%。

　　华润置地(橡树湾 润景公馆) 净利也出现大幅下滑。上半年，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为32.5亿港元(约合27.6亿元人民币)，同比大幅下降48.1%；即便计入投资物业评估增值后，股东应占溢利依然同比下降了33%。而过去，华润置地一直强调注重股东回报，与中海一样，整体盈利能力一直颇为人称道。

　　确实，今年以来市场环境发生了很大变化。华润置地净利下降，部分原因是受楼市调控的影响，一、二线多个高端项目受到限制。首开则解释称，业绩降低的原因是不同报告期结算的产品结构不同。

　　但面临同样的环境，万科等房企依旧在利润与规模上实现双涨，可见龙头房企的应变效率极高。数据显示，万科上半年归属上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%；毛利率提升7.35个百分点至25.3%；净利率提升4.9个百分点至14.4%。

　　房企梯队格局中一个重要信号开始出现，最为明显的是恒大，恒大过往规模化、高负债的房企，正在通过降负债、控成本等多重方式，努力实现从保规模到保效益的转变。恒大已提出，向三低一高转型，即低负债、低杠杆、低成本、高利润。

　　恒大还明确，今年不会再调整目标，但完成4500亿是没问题的，且会大幅超额完成，下半年的计划是保证效益，争取销售均价在1万元/平方米以上，利润与上半年持平，恒大高层甚至表示：如果稍微降一点效益的要求，今年销售超6000亿都没问题。

　　不只是恒大，今年以来，部分嗅觉灵敏的房企围绕着提升利润展开了多个维度的变革。房企通过内功挖掘，包括提高效率、控制成本、优化投资、提升产品和服务等方式，来提高利润。

　　万科甚至提出，要更加追求ROE(净资产收益率)水平持续的稳定甚至上升，这比静态的净利率指标更加全面。万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)董事长郁亮还强调，万科过去盈利能力提高，跟合伙人机制有很大关联。员工都把项目当做自己的项目来看待，在费用的节约、控制方面比以往做得更好。

　　此外，控制土地成本更是十分重要，规避土地市场过热的风险，泰禾集团全面转入到以并购为主的阶段，上半年共计有10个项目是通过并购的方式获取，土地获取成本得到了很好的把控。远洋也提及，正在通过并购控制土地成本。

(新京报)

　　中新网北京9月1日电(种卿)购租并举与规范住房租赁销售等举措一并，被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索，购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践，未来购租并举还有哪些可能？能否化解楼市顽疾？又将给承租人、购房人带来怎样体验？

　　　　资料图：售楼人员向顾客介绍楼盘。中新网记者 金硕 摄

　　购租并举是剂长效药 能解哪些楼市顽疾？

　　2015年年底召开的中央经济工作会议指出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

　　2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行购租并举，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

　　据中原地产研究院统计显示，近一年多时间里，全国累计超过20多个城市出台了有关住房租赁的政策内容。

　　对普通民众来说，购租并举已从一个概念衍生出“购租同权”、“开发商自持房源用于租赁”、“推出租赁用地”等诸多操作可能，住房租赁市场改革雏形正在形成。8月28日，国土部、住建部还联合发文，在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。

　　“购租同权进入政策层面，对中国未来住房市场结构将产生深远的积极影响，长效机制框架的雏形已经确立，政策制度不再支持房价的继续快速上涨。”8月21日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告》指出。

　　有人会问，购租并举的长效药到底能解决哪些楼市顽疾？“首先肯定是改变‘重售轻租’局面，让承租人也能租得安心，最终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产首席分析师张大伟告诉中新网记者，对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场的大起大落。

　　在房地产研究人士、新城控股高级副总裁欧阳捷看来，购租并举的另一重要目的则是让外来人口更为灵活的流动，想留下的可以稳定租房，想离开的也无“后顾之忧”。“大城市的住房资源得到高效利用，让购房人宝贵的住房资源避免闲置浪费，实现租赁住宅‘轮动式利用效应’。”

　　记者采访的多位业内人士均认为，购租并举最想解决的问题，是破除唯有买房才能“安家置业”的固有观念，取而代之的是通过住房租赁制度等多种手段保障居住权。安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，除保证供应、提高权益外，购租并举还可能在房地产投资依托基金的实施上有所突破。

　　　资料图：北京市房山区朗悦嘉园(楼盘资料 业主论坛) 公租房项目管理处门口。中新网种卿 摄

　　阶梯消费制度正在构建 先租后买打通市场

　　作为住房租赁的两端，承租人与出租人之间的天平亦在寻求新的平衡。

　　一方面，体现在双方权益享有上的逐步接近；另一方面，阶梯消费制度正在构建，承租人可能会摇身变为购房人，甚至可享有优先购买租赁房屋的权利。

　　传统理解上，租、售是完全分离的两个市场。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，要打通新房与旧房、出租与出售、商品房与保障房的市场体系，需形成购租并举的“阶梯消费、过滤使用”机制；完善商品房和保障房承租人优先购买的制度，形成“购租并举、先租后买”的新模式。

　　可见，阶梯消费正是衔接租、售两个市场的关键所在。

　　张波将梯度消费模式通俗化的理解为“有多大能力，办多大事”。他说，“先租后买”针对刚步入社会的年轻人就是先租房，有能力了再买房；针对改善型需求就是先改善型租房再改善型买房，从居住者角度来看，租房和买房的保障是趋同的。

　　8月10日，北京市完成了对《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征求，其中，有群众认为单身家庭需“年满30周岁”的申请条件过于严苛。为此，北京市住建委提出，不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费，并将制定支持政策，引导单身青年通过租房方式解决住房困难问题，实现有效衔接。

　　倪鹏飞将梯度消费分为三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租赁共有产权住房，边租边购；第三，完全自购，完全自有产权。

　　针对租赁转购买，在法律层面其实早有说明，业内俗称“买卖不破租赁”、“承租者优先购买权”等。

　　记者查询《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；而第230条则指出，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　　北京市西直门附近居民小区外景。中新网种卿 摄

　　“多元所有”产权制度浮现 为购房人减负

　　强化租赁市场，并不意味着住房销售市场将被弱化，反给房屋买卖带来更多可能。

　　在倪鹏飞看来，目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题，应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”

　　其中，共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月，住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

　　数月后，北京宣布拟探索共有产权住房模式；广东也在《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》中提出，推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房等方面的住房保障体系。而上海早在2010年就开始试点共有产权房，并连续5次放宽准入标准。

　　产权共有，对购房人有啥好处？“此举降低了个人购房成本，有利于满足无房家庭住房刚需，进一步平抑房价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，多元主体出资购房，相当于房子的居住权和收益权是分离的，居住权由其中一个或多个购房者享有；而收益权或增值获利的权益是各类购房出资人共同享有。因此，若要兑现全部收益，购房人需逐步回购产权。

　　倪鹏飞认为，共有产权房有利于建立长效机制，构建住房多层次供给体系。具体体现在两个方面：一是抑制投机和投资，明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效封堵保障性住房的寻租及套利空间；二是促进住房保障体系，充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

　　“不久的将来，特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增开发商自持住宅为主的住房市场新格局将逐步形成。”欧阳捷说。

(中新网)

　　四大国有商业银行均已交出上半年成绩单。

　　作为银行体系的中流砥柱，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行四大行的表现也成为银行业的风向标。21世纪经济报道记者统计，上半年四大行总资产规模达到87.21万亿元，在银行业243.2万亿的资产规模中占比35.86%；四大行净利润合计5119.15亿元，占据银行业净利润半壁江山达到52.76%，相当于平均每天赚28亿元。

　　8月31日，农行和建行召开中期业绩发布会。此前一天，工行和中行也就中期业绩进行了说明。

　　四大行的半年业绩报告透露了哪些信号？

　　银行业经营回暖

　　上半年，四大行利润增速均不低于2%，工、农、建、中四大行净利润增速分别为2.0%、3.40%、3.81%和3.02%。相比去年同期1%左右的利润增速已有明显提升，农行净利润增速同比更是提升2.9个百分点，建行也提升2.56个百分点。

　　利润提升的同时，四大行不良贷款情况均有改善。农业银行实现不良贷款余额与不良率“双降”，不良余额比上年末减少24.03亿元，不良率下降0.18个百分点至2.19%。工行不良率较年初下降0.05个百分点至1.57%，是自2013年不良贷款“双升”以来首次实现“单降”。中行比上年末下降0.08个百分点至1.38%。建行下降0.01个百分点至1.51%。

　　工商银行董事长易会满表示，这是四年以来比较亮眼的一份半年报。这说明外部经济环境在大幅度改善。农行首席风险官李志成也表示，“宏观经济稳中向好，从当前新增贷款需求就可以看出。”

　　利息收入是银行业的重要收入来源。中国银行副行长张青松介绍，中行上半年息差达到1.84%比上年上升1个基点，作为一家拥有19万亿多资产的大银行，一个点的改善转化成利息收入就是将近20亿。息差改善主要来自于宏观政策变化以及中行优化资产股债结构和内部能力。

　　农业银行行长赵欢在半年业绩发布会上表示，上半年农业银行致力于服务实体经济，生息资产、贷款、存款日均新增均达到10%左右，业务平稳增长。此外农行净息差回稳达到2.24%，是可比同业中最高的。加上成本控制良好，风险控制均有利于利润回升。

　　李志成还介绍，农行将实施“净表计划”，对于不良“控新降旧”，希望将不良率控制在2%之内。赵欢则表示，尽管农行不良基数高于同业，但是农行拨备充分，风险补偿能力强。2300亿左右的不良余额，可用拨备有4000多亿元，拨贷比达到3.99%，远高于同业，如果加大处置力度，有能力、有资源让不良率保持下降态势。

　　新发房贷中九成是首套房

　　金融去杠杆成为银行业的重要任务。部分银行通过同业负债做大资产规模，存在资金空转、效率不高的情况。

　　对此，易会满介绍，该行同业资产占总资产为4.1%，同业负债占总负债的比重为7.2%，在同行中较低。将坚持简单、透明、可控的核心原则来规范发展资产管理、同业业务、票据业务，严格规范合作准入和项目管理，严控杠杆比例跟嵌套的投资，进一步简化产品结构和交易链条，实现穿透管理和信息透明。

　　上半年，农行票据贴现2120.57亿元比上年末下降62.8%。农行表示由于调整信贷投放结构压缩票据融资，优先保障实体贷款需求。

　　房地产市场调控高压不改。6月末，工、农、建、中个人住房贷款总额分别为36155.28亿元、28558.66亿元、39261.9亿元、28609.73亿元，共计13.26万亿元，在四大行总体信贷中占比27.95%。个人住房贷款增速均比上年同期放缓。

　　工行行长谷澍介绍，工行新增个人住房贷款中一二线城市和三四线城市的比例大概在1：1左右，16个热点城市中的新发放个人住房贷款在个人住房贷款占比较去年年底减少13个百分点。

　　中行副行长任德奇介绍，上半年个人住房贷款增幅9.28%同比下降7.7个百分点。其中新发个人住房贷款中首套房占比达90%，充分体现“房子是用来住的”。

　　农行副行长王纬对该行房贷结构和政策做出详细解读。他介绍，农行公司类房地产贷款增长4.18%远低于平均贷款增速，个人按揭贷款增长11.6%增速同比回落21.2个百分点。开发贷不良率1.63%，个人按揭贷款不良余额减少8亿元，不良率0.36%比年初下降0.07个百分点。

　　在按揭贷款投放区域上，上半年一、二线城市新增投放占比44%，三、四线占比56%。首套个人房贷余额2.6万亿占比92%，二套房2173亿元占比8%。在利率执行上，北京、江浙等部分省市首套房不低于基准利率，二套房按1.1倍执行，部分热点城市上浮到1.2倍。

　　“开发贷优先支持城市棚户区改造和安全区普通商品房开发，审慎进入房地产泡沫明显地区，从严控制商业用房开发的经营性物业贷款，严禁发放政府土地储备贷款。个贷把握好投放总量和节奏，积极支持合理自住购房，大力推广农民安家贷，支持三四线城市和县域房地产去库存。”王纬说。

(21世纪经济报道)

　　融创中国（01918，HK）和富力地产(富力又一城 富力盛悦居) （02777，HK）分别收购万达文旅城和酒店的资产包；万科A（000002，SZ）竞得广信房产资产包，参与普洛斯私有化等——2016年至今，龙头房企的并购重组比比皆是，而且越演越烈。

　　方正证券近期发布的研报分析认为，大公司吞并争霸，行业集中度将大幅提升，这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代，一个前所未有的房地产王者时代。

　　从央企旗下地产板块来看，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、华润置地(橡树湾 润景公馆) 3家公司成为年销售达到千亿级的“第一梯队”。对于央企来讲，重组整合形成“巨无霸”将成为争夺行业老大地位的重要砝码。

　　行业集中度将越来越高

　　目前，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为房地产业的新常态。

　　2015年3月24日，中海地产（000043，SZ）发布公告表示，将收购中建股份位于北京、上海、天津等地的27个物业，以及英国伦敦的3个物业。中海与中建地产重组完成后，2016年中海地产再与中信地产(中信城 中信新城)大部分业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位。

　　克而瑞研究中心分析师房玲曾表示，很多国有房企所属的企业集团往往存在多元业务，在过去的发展过程中，同一集团内部不同板块，或多或少涉及土地资源和地产业务。因此，推动集团内部同类业务重组整合，以做大做强作为国企改革的另一重要任务和方向。

　　8月29日，保利地产（600048，SH）发布公告称，公司指定由全资子公司采用协议转让方式，分批收购中航地产（000043，SZ）相关公司股权及在建工程，所涉及房地产项目20个，主要分布在广州、南京、成都等15个城市，项目规划容积率面积约910万平方米，交易标的总金额不超过88亿元。这意味着，保利地产和中航地产相关房地产业务整合工作已基本完成，但有关保利集团的地产业务的整合还在继续。保利地产董事长宋广菊曾在2016年5月的股东大会上透露，保利地产与保利置业集团（00119，HK）两个平台的合并要在2018年完成。

　　不过，自重组消息发布以来，保利集团地产业务的整合并没有明显的进展，但保利地产和保利置业业绩增速反而出现放缓之势。从2017年上半年的销售数据来看，绿地、中海、融创大有超过保利地产的架势。

　　申万宏源（香港）分析师对此给出的解决办法之一亦是“重组”，未来以保利地产为主导的集团地产资源内部整合仍将在做大做强的动力下持续推进，并期待在下半年看到实质进展。

　　而如若保利集团重组完成，中国房地产市场以若干个“巨无霸”型房企为主体的情况将越来越明显，最终推动行业集中度将越来越高。

　　一位保利地产内部人士向《每日经济新闻》记者表示，和保利置业的事情，还没有达到需要披露的阶段。在完成对中航资产包的收购之后，整体来说，今年的销售业绩将保持在10%以上的增长。

　　对标“碧万恒”仍差距明显

　　北京某地产机构高层分析说，在整个央企改革的背景下，已诞生以及即将诞生的地产央企“巨无霸”如何有效整合公司业务、人力、文化，避免“大而不强”，甚至发生内耗，尤其是在楼市白银时代，如何从重资产转型轻资产，创新地产央企商业模式十分重要。

　　克而瑞统计数据显示，2017年上半年，龙头房企销售业绩仍然领跑行业，碧桂园、万科的销售金额突破2500亿元。随着销售业绩的上升，各家房企也都上调了今年的业绩目标，其中碧桂园（02007，HK）宣布上调销售目标至5000亿元。

　　而在克而瑞2015年的销售排行榜上，中海地产、保利地产、碧桂园3家公司都在1400亿~1500亿元的范围内，还处在同一水平，但到了2016年，“碧万恒”3家企业以超过3000亿元的规模领跑榜单，保利、中海则以2000亿元左右的规模紧随其后。

　　为何在一年之后拉开了如此大的差距呢？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一个最大的差异在于央企的投资受到了较大的约束，而民企反而是比较自由的，所以这也会对相关企业的投资策略形成较大的影响。

　　中国企业研究院首席研究员李锦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这不是说央企效率低、民企效率高，这有多方面的因素，与结构的布局、发展的思路和主动因素有关，而且在关注经济效益方面，央企还要更多地兼顾社会效益。

　　一位上市公司副董事长向《每日经济新闻》记者表示，民营企业更能抓住市场机遇。民营企业不像央企有资金、资源，生存的压力刺激了他们的创新和生存能力。比如碧桂园，他们有大量的跟投和合伙制，这种体制的突破在国企和央企就很难。大量的跟投导致经理层找项目、快速开发项目的热情，也让碧桂园这么大的块头（业绩）翻番。可持续的、稳定的发展可能更是国企、央企追求的目标。

(每日经济新闻)

每经记者 魏琼 吴若凡 每经实习编辑 梁秋月

“目前处于试验和探索阶段，集团对长租公寓的盈利和回报要求没那么高，考核相对宽松。”一位长租公寓业内人士如是说到。记者注意到，从万科率先进入长租公寓领域到碧桂园成立长租公寓事业部试水，对于盈利，短期内开发商似乎没有那么期待。

谈及长租公寓，业内的反应较为一致，困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾，什么定价原则能平衡两者的关系？

●以中高端客户为主

《每日经济新闻》记者选择较早介入长租公寓的品牌运营商窝趣、泊寓以及后起之秀碧桂园对比发现，瞄准中高端客群才是目前市场环境下长租公寓盈利突围的关键。

长租公寓运营商窝趣瞄准中端收入人群，其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。以广州为例，白领公寓定价每月为3000~4000元左右，服务式公寓每月租金大约为5000~6000元，每间房可住1~2人。

同样，作为长租公寓的后起之秀，碧桂园开始涉足长租公寓领域，在深圳的首批试点项目也将目光瞄准支付能力较好的中等收入客户。

提及目前长租公寓价格高，市场租金承受力不足的问题。碧桂园深圳区域长租公寓事业部运营总监张仁勋接受《每日经济新闻》记者采访时指出，长租公寓前期推出新产品，不希望租金从低往高走，这是基本判断。城市的中低收入人群的住房问题，国家层面已经考虑很多，推出廉租房等产品确保中低收入人群的权益。

碧桂园以中端产品试水，不代表以后不做低端和高端产品，不同阶段策略不同。解决中低收入人群租房问题，应以政府为主导，开发商配合的形式。

●盈利关键词

长租公寓迎来各项政策利好，参与长租公寓的市场主体阵容不断扩围，包括开发商、中介、酒店和互联网创业公司等不同的主体涉足长租公寓领域跑马圈地，分食长租公寓的万亿大蛋糕。

对于习惯挣快钱的开发商而言，长租公寓并不算是高性价比的生意。据了解，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年，而项目的租赁周期一般为5年、10年不等，较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。

前期大量投入，面临盈利周期长、租售比低和租客租金承受能力较低的矛盾，长租公寓该如何突围，经过三年多探索，具备什么特质的产品盈利能力优于行业？

通过对三家长租公寓项目采访，《每日经济新闻》记者总结出三个盈利关键词，交通、配套以及品牌溢价能力。

窝趣创始人刘辉接受《每日经济新闻》记者采访时总结指出，距离交通节点近的项目获得更高投资回报率，位置优质的项目溢价空间大。

以窝趣在广州首个门店天平架项目为例，全年出租率约为98%，指标变化较快，去年租金上涨12%，并且实现连续两年上涨。

谈及原因，刘辉认为是交通通达度高，项目能够吸引广州核心商圈的客户，同时近几年门店环境得到很大的改善，加上窝趣提供增值服务，客户愿意为此支付较高的租金。

经营状况良好，刘辉测算，该门店的盈利周期将缩短至2.68年，低于行业平均水平。

刘辉告诉《每日经济新闻》记者，都说行业不挣钱，其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱，那为何大家要做亏本的买卖，基本上每个长租公寓项目的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）都能为正。

在项目获取的过程中，窝趣都会做测算，如果租期在10年，测算要求在4年实现盈利。

张仁勋告诉《每日经济新闻》记者，根据行业大势判断，未来的租金是上涨，租售比将回归到合理水平。以深圳为例，地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大，根据碧桂园对地铁物业的测算，综合平均水平，目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%~5%之间。

在刘辉看来，长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中，租金年均上涨幅度为3%，但实际涨幅高于该水平。

看好未来租金上涨的大势，增值服务和配套设施逐步完善，未来长租公寓有望获得更多的定价主动权，借鉴高科技成功和运用互联网思维，提高单店坪效，长租公寓的盈利水平将得到提升，盈利周期较长的矛盾将得到缓解。

●影响定价的因素

在影响定价的因素中，选址尤为重要。

以品牌公寓服务商魔方公寓为例，其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍，选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。

而在城市内部的选址，魔方公寓负责人告诉记者，这项要求更严格，基本上会选择城市中租房人群居多，周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区，因为整体而言，民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低，对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”

选址区域锁定后，对细节市场的尽调则是盈利中的关键。

据了解，由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格，特别是租房价格情况，所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等，对于长租公寓的定价很重要。

“一般而言，长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者，长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价，通常比周边一室房源租金贵10~20%，比两室房源租金便宜20%左右。

此外，市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD，具备良好的配套设施和商业氛围，都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布，比如具体了解高级白领多还是金融人群多，抑或IT人才多，来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求，从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。

定价被视为长租公寓效益的“加分项”，而在项目的盈利模型中，成本因素则从前端对定价产生影响。

“我的定位就是对标租赁住宅市场，每个项目都要进行调研，然后取值，如果做不到盈利就不会去做。”

据长租公寓行业人士透露，项目拿房成本在行业内不算高，占项目总租金收入的40%~70%，但加上装修摊销15%，营运成本10%，税费6%，还有工商、消防等各类费用，虽然它们的占比在行业内来说都不算高，但加起来也非常影响利润。

上述长租公寓人士指出，低成本的房源获取更多是机会型的，越往后套利机会越小，并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此，这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。

(每日经济新闻)

　　在行业发展及产业政策调控之下，房地产市场由增量转为存量阶段，企业“野蛮生长”进入尾声。

　　央企地产板块在市场化竞争中已形成自然分野，既有可与行业龙头分庭抗礼的巨头，也有作为央企利润重要补充、规模较小的企业。在被核准可开展地产业务的20家央企中，年销售额为1000亿元以下的企业成为第二梯队成员。

　　第二梯队中有进击的选手激进扩张冲刺第一梯队；也有发展乏力者，在央企地产整合中稍有不慎就可能沦为“猎物”。《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，第二梯队为了在行业竞争中保有一席之地，有主动整合防微杜渐者；有被巨头“收编”者；亦有抓住最后机会寻求阶梯跨越者。

　　“总体上说，当前很多第二梯队的房企或患有焦虑症，因为总体上已经出现了被并购的态势。”易观研究院智库研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，央企房地产业务的第二梯队面临着夹缝求生的竞争形势。

　　20家央企仅3家销售上千亿

　　根据房地产信息综合服务商克而瑞的研究数据，在20家被核准从事地产业务的央企中，2016年度销售额在1000亿元以上的仅有3家，即以中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 为主要经营单位的中国建筑工程总公司、以保利置业和保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)为主要经营单位的中国保利集团公司、以华润置地(橡树湾 润景公馆) 为主要经营单位的华润集团有限公司，除此之外皆为第二梯队成员。

　　位列20家名单之内并不意味着可以高枕无忧。8月29日，保利地产（600048，SH）披露公司与中航工业地产业务整合最新进展。保利地产在公告中表示，截至目前，双方相关房地产业务整合工作已基本完成。至此，这一持续一年有余的央企地产业务整合大戏临近落幕。

　　也有不同的情况出现，比如被剥离大量地产业务后的中航地产（000043，SZ）2017年半年度业绩明显下滑——营收为23.8亿元，归属于上市公司股东的净利润由正转为负1.41亿元，同比下滑4279.52%。

　　“如果后续（地产调控）改革推进，此类第二梯队的地产业务会被第一梯队所兼并，这个是大趋势。中航地产的动作就体现了这一点。”严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“总体上来说，当前很多第二梯队的房企或患有焦虑症，因为总体上已经出现了被并购的态势。”

　　“焦虑症”源于新的竞争态势，保利地产吞并中航地产资产包被视为一个新的市场信号。“此次中航工业作为21家（五矿中冶合并后为20家）名单内企业也面临整合，更表明行业做大做强的趋势明朗。”平安证券在2016年7月就曾分析道。

　　进击者寻求跨进第一梯队

　　行业龙头不遗余力地扩大规模，在第二梯队中，亦有“玩家”放言要实现年销售千亿级门槛的跨越，采用“进击”的姿势抵御被吞并的风险，中国金茂（00817，HK）和鲁能集团则是其中的代表。

　　8月24日，中国金茂披露的2017中期报告显示，期内其累计取得城市及物业开发销售签约额人民币241.08亿元，同比增长约16%。“中国金茂到2019年要实现千亿销售额，跻身房企第一梯队。”在2017年半年业绩说明会上，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞放出豪言。

　　“避免被整合只能做大做强，使自己具备可持续发展能力。目前房地产行业集中度提高，我判断未来3年内将出现2~3家万亿级企业，30家左右千亿级企业，剩下的无论是央企还是民企，规模都会非常小，极有可能被整合掉。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。

　　“跨越千亿级”有可能成为第二梯队企业命运的岔口。在这种情况下，距离第一梯队差距更小的鲁能集团发起了攻势。2016年4月，广宇发展（000537，SZ）宣布停牌，拟向控股股东鲁能集团等发行股份购买资产并向其他投资者发行股份募集配套现金，向重组发起第三次攻势，终在近日以鲁能集团取消87.29亿元募资后被证监会无条件放行。

　　急于注入上市公司，与鲁能集团的资金压力及房地产市场环境不无联系。鲁能集团2017年度跟踪评级报告显示，其2016年仍保持较大土地购置规模和项目开工量，“存在着较大的对外融资压力”，期内总债务同比增长73.28%至386.14亿元。而同时，鲁能集团的房地产业务毛利率受到结转项目土地成本上升的影响，2016年同比下降10.31个百分点至33.85%。

　　“小而美”企业能否独善其身

　　在第二梯队中，也有一批企业更倾向于防守。比如中粮集团的寻求内部整合，葛洲坝集团想要差异化竞争取胜。

　　8月21日晚间，大悦城地产（00207，HK）发布公告称，“为整合资源及提升中粮集团有限公司房地产业务效率”，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)（000031，SZ）正探索收购大悦城地产控股权益或收购持有大悦城地产有关控股权益直接控股公司的股权的可能性。

　　中粮集团此举是否是以整合内部资源的方式寻求扩张或防守？8月22日，中粮地产回应《每日经济新闻》记者称，重组的背景是在中粮集团2016年披露《国有资本投资公司改革方案》，要重点打造18家专业化公司之下提出的。

　　“一些较大规模的央企房地产业务有意寻求并购其他央企的地产资产，内部整合后，资产规模增加有利于寻求并购，另外，也有政府推动和消除企业内部同业竞争的因素。”张宏伟向《每日经济新闻》记者分析认为。

　　除内部整合以增强自身实力外，也有一些企业保持着“小而美”。葛洲坝（600068，SH）2016年年度报告显示，期内其房地产业务实现营收98.99亿元，同比增长53.18%，毛利率为20.98%，较上年减少5.14%。据葛洲坝相关人士向《每日经济新闻》记者介绍，其房地产业务板块坚持“人无我有，人有我优”原则，致力于围绕“绿色、健康、智慧、环保”，打造“5G科技”产品，相较于规模，其更注重追求高质量。

　　“从利润角度来说，‘小而美’也挺好，但房地产市场已从增量房迈入存量房阶段，‘小而美’的企业可能会失去规模化发展机会，很难再做大，只能是维持现状。”张宏伟认为。

(每日经济新闻)

　　今年是“退房令”走过的第七个年头，央企“退房”仍在路上。

　　2010年3月18日，国资委一纸文书，勒令78家主营业务非房地产业务的央企退出房地产市场。然而，并不是所有的企业都愿意将吃到嘴里的“蛋糕”吐出来，随着国资委力促央企“瘦身健体”，以及当下趋严的房地产市场环境，虽然部分央企已经放弃了房地产业务，但也有企业采取了“先退后增”的做法，他们成为央企房地产业的第三梯队成员。

　　《每日经济新闻》记者注意到，目前，就国资委的上述要求来说，中储股份（600787，SH）等企业仍在“无证驾驶”或急于甩卖，未来谁将接盘，备受市场关注。

　　国资委要求央企“瘦身健体”

　　早在2012年，国务院国资委的报告中披露，航天科工等27家非房地产主业的央企在2011年就退出了房地产项目，未完成房地产项目退出的央企仅有51家。然而，同年，据《中国房地产报》报道，“3·18限退令”后航天科工仍成立房地产公司进行地产开发，上报给国资委的7家房地产公司，仍有不少楼盘在热销和规划中。2015年，航天科工才开始了彻底的整改，截至2015年12月18日，其6家三级企业全面退出了房地产业。

　　记者查阅各产权交易所网站发现，最近半年，中国航空工业集团公司、中国储备粮管理总公司、中国医药集团总公司等央企都在挂牌出售公司旗下的房地产公司的股权。挂牌和预挂牌的央企旗下地产业务公司在30家左右。

　　“近期的挂牌转让并不是由于‘退房令’的效力，主要基于4种可能性，一是套现；二是理财投资；三是增加现金流，降低负债率；四是整合资源。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对记者介绍说。

　　然而，这些不良资产难以寻觅接盘侠，使得央企退出房地产业的这条路走得比较缓慢。一位央企内部人士告诉记者，公司挂牌旗下地产公司，主要是因为国资委对央企要求的“瘦身健体”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从大趋势来看，类似企业在传统地产业务方面的发展空间会越来越窄，所以对于既有的土地资产，如何进行变现，成为此类企业需要关注的内容。另外，退出以后，是否还可以间接参与类似地产的投资，或成为很多企业不断思考的问题。此类企业的地产项目退出，将会为大型央企的项目并购创造较好的机会。

　　部分央企地产业务不退反增

　　事实上，有部分央企房地产业务出现“先退后增”的情况。

　　作为我国黄金行业中的龙头老大，中国黄金集团曾在2011年挂牌转让中金地产发展有限公司的100%股权，挂牌价格为1亿元。当时，本着“以金为主，多金属发展”的发展定位，中国黄金集团“快斩”房地产业务。但在2013年10月22日，中国黄金旗下子公司中国黄金集团建设有限公司与西安市临潼区人民政府签订合作协议，双方将就推进临潼新区城镇化建设展开合作。

　　作为国务院国资委监管的大型央企中国诚通控股集团有限公司旗下的上市公司中储股份却在不断地拓展地产业务。

　　据不完全统计，2015年11月至2016年6月间，中储股份在天津总计花费近40亿元，获得了3块土地，其中一个项目已经处于在售阶段。

　　而中储股份2016年年报显示，目前中储股份在石家庄和南京均有参股或全资的地产公司。

　　2017年8月11日，中储股份发布公告称，公司以认购股份的方式向实际控制人-中国诚通控股集团有限公司控股子公司-诚通房地产投资有限公司转让所持中储房地产开发有限公司及天津中储恒盛置业有限公司100%股权。中储股份表示，本次关联交易将进一步做大做强诚通地产，对提升上市公司持有诚通地产股权的价值具有重要意义。

　　《每日经济新闻》记者就相关问题致电中储股份公开电话，但未能接通。中储地产一位管理层人士对《每日经济新闻》记者表示，中储在天津拿的地都是公司的仓储用地，通过“招拍挂”的形式与政府解决了企业自有土地的遗留问题。之后通过“土地变性”，做了一些住宅和仓储配套。

　　对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在目前央企改革的背景下，这类企业可能会结合央企本身的优势和民企进行合作，也可能被其他央企收购从而退出房地产行业。

(每日经济新闻)