近两年，作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速，不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平？如何定价？带着这些问题，《每日经济新闻》记者近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。调查发现，部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高，但依然保持着较高的出租率。

　　●租金普遍高于周边个人房源

　　易居研究院于近日发布的《全国50城房租收入比研究》中认为，6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高，即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中，深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%，北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里，很多人也许要用近五成收入租房。

　　与国际部分城市租金相比，北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示，美国房屋租赁网站统计显示，纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%，澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。

　　那么，近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓，其租金水平到底如何？

　　《每日经济新闻》记者近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓，对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研，以还原长租公寓的真实租金水平。

　　以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例，其租金在5688~6788元/月，而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。

　　对于公寓租金如何定价，乐乎青年社区创始人罗意坦言，公寓租金定价最大的困扰在于，租金定高了，市场难以接受；租金低了，成本很难收回。

　　万科泊寓相关负责人也曾表示，泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例，其周边精装修的一居室最多7000元/月，泊寓的定价基本不会超过这个价格。记者调查发现，泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月，另外会有10%的服务费，其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。

　　在上海，记者在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。

　　以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例，该店房型主要为12~31平方米的一居室，最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近，面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓，租金为3860元/月，其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月，周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。

　　在深圳，长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例，其户型多为30平方米左右的1室1厅，租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，区间约在3000~6000元/月。

　　18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言，目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高，但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。

　　综合多地调研情况来看，长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，工资水平在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。

　　易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者：“长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时，他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。

　　●房租偏高仍现“一房难求”

　　尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高，但品牌长租公寓的出租率却很高，甚至出现一房难求的情况。

　　记者在调研时发现，北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房，建国门店已经满房。望京自如寓工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现，而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。

　　在上海，万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里，而且距离最近的地铁站超过3公里，但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动，泊寓超过700个的租户中，仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样，目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间，而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。

　　深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说，深圳运营门店17家，筹备开业门店10家，房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上，目前就横岗店和万众城店还有少量空房。

　　吴丹也表示，18Plus公寓目前共约1350间房，出租率达90%，而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的；桥头店就是在南山上班的青年为主；天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。

　　之所以出现“一房难求”状态，《每日经济新闻》记者也从租户严先生那里找到了答案。

　　“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家，说起自己的租住经历，严先生很是无奈，“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家，那种滋味不好受。”

　　严先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好，还有一些基本的管家服务，有的还有厨房和健身房，租金虽然高，但能免去许多烦恼，为什么不选长租公寓呢。”

　　在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言，长租公寓的价格虽然比市场要高，但是综合对比环境和服务，这个溢价可以接受。

　　找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

　　●加大租赁住房供应能否降房租？

　　值得注意的是，近两个月以来，全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场，尤其是8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源，又有利于加大租赁住房供应，对稳定房屋租金和房价具有积极意义。

　　“不管是租购同权，还是租房落户，这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者：“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”

　　长江证券在此前的一份研报中预测，2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套，租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。

　　从供地来看，上海近期先后推出十余幅租赁住房用地，并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套，占新增住房总量的比例超过40%；深圳近日也提出在“十三五”期间，拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。

　　链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受《每日经济新闻》记者专访时表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平，租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低，将会保持稳定。

　　赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分，长期来看，对平抑租金，引导租金和房价回归理性具有重要作用。

　　部分长租公寓与周边价格比

　　 位置面积（平方米）/类型租金（元/月）周边租金价格，参考一居室价格（元/月）距离城市核心区海淀区三义庙约12㎡，一室一卫35804000左右15km15㎡小复式结构4380?30㎡复式5700?海淀区上地15㎡一室一卫320025㎡/3000；30~50㎡/一室一厅/4000~550023km18㎡一室一卫3700朝阳区管庄一居室（25㎡左右）(舒适-典雅)2700-3400?2000~400022km一居室（35㎡）(豪华-阳光)4100-4500亦庄经济开发区一居室（35㎡）(舒适-典雅)4000-465050㎡/一室一厅/300024km一居室（25㎡）2900一室一厅一卫（40㎡LOFT）4050-4550丰台区南顶路20~40㎡一室一卫3000-550050㎡/一室一厅/35008.5km朝阳区灵通观小区25~30㎡，一室一厅6000-650040多㎡/一室一厅/55007km45㎡，一室一厅一卫8800昌平区清苑路35㎡左右4000-450070㎡/一室一厅/00025km海淀区紫竹院南路25㎡~35㎡5000-6100约40㎡/450010km朝阳区三间房30㎡左右4000-47003300-400019km朝阳区酒仙桥34㎡~38㎡开间4384-51994800-700020km34㎡双床房开间4699-499964㎡套间6299-6799?中关村产业园30㎡开间4779-53192500-450016km43~49㎡开间6899-7299?朝阳区北花园街30㎡左右4900起3600-400017km昌平区回龙观20㎡左右2650起2000-270027km朝阳区松榆南路316~25㎡3700-4000（10%服务费）主卧/2800-3100一居室/5000-650011km26~30㎡4200-6000海淀区清河一街50㎡左右60004600-550020km43㎡左右4200酒仙桥店25㎡左右6890-699017km20㎡6190朝阳区百子湾25㎡2600-43803000左右11km朝阳区青年路25㎡3000-52004700-680015km北京首都机场Loft房型1800-25001600-300040km豪华房型3000-3500朝阳区金蝉西路???一居室3600-38003000左右13km朝阳区国贸?一居室?13810起?4000-140008km?朝阳区十里河?28~55㎡Loft房型?3800-5500?3500左右?12km西城区鼓楼大街20~30㎡?5688-6788?3000-600011km浦东张江?19~43㎡?2990~5600?二居/7000-900020km闵行虹桥?12~31㎡?2680起?三居/5600-750020km?宝山杨行?68㎡?3860?二居/2800-370021km徐汇徐家汇?14㎡?3990元三居/92006km浦东塘桥?一居?4270元?一居/3500-38007km静安沪太路?一居?3400元二居/50009km民治万众城店30~45㎡一室一厅?2800-4000?约2000?15km横岗店约35㎡一室一厅?2300-3500?约2500?25km南山科技园店约40㎡一室一厅?5000-6000?约450015km坂田杨美店约40㎡一室一厅2500-3000约200014km东门步行街店?25~35㎡一室一厅?3800-4200?约2800?9km景田店?40~50㎡一室一厅?4500-6500?约3500?3km香丽大厦?7~13㎡（四室一厅中的一间卧室）1800-2400?两室一厅/约70004km鲁班大厦?13㎡2460约2500-35003km沙头角店?约52㎡一室一厅?约2900?约2600?22km福永店24㎡一室一厅?约1700-2000?约700-170035km西丽大学城?约12㎡一室一厅?约2800-3100?约2000?16km红山店?约20㎡一室一厅?约1600-2200?89㎡/3室2厅/约650013km后亭店?约20~30㎡一室一厅?约1700-2300?约600-150042km

(每日经济新闻)

　　（原标题：定价成长租公寓盈利“加分项” 营运商：选址尤为重要）

　　“目前处于试验和探索阶段，集团对长租公寓的盈利和回报要求没那么高，考核相对宽松。”一位长租公寓业内人士如是说到。记者注意到，从万科率先进入长租公寓领域到碧桂园成立长租公寓事业部试水，对于盈利，短期内开发商似乎没有那么期待。

　　谈及长租公寓，业内的反应较为一致，困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾，什么定价原则能平衡两者的关系？

　　●以中高端客户为主

　　《每日经济新闻》记者选择较早介入长租公寓的品牌运营商窝趣、泊寓以及后起之秀碧桂园对比发现，瞄准中高端客群才是目前市场环境下长租公寓盈利突围的关键。

　　长租公寓运营商窝趣瞄准中端收入人群，其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。以广州为例，白领公寓定价每月为3000~4000元左右，服务式公寓每月租金大约为5000~6000元，每间房可住1~2人。

　　同样，作为长租公寓的后起之秀，碧桂园开始涉足长租公寓领域，在深圳的首批试点项目也将目光瞄准支付能力较好的中等收入客户。

　　提及目前长租公寓价格高，市场租金承受力不足的问题。碧桂园深圳区域长租公寓事业部运营总监张仁勋接受《每日经济新闻》记者采访时指出，长租公寓前期推出新产品，不希望租金从低往高走，这是基本判断。城市的中低收入人群的住房问题，国家层面已经考虑很多，推出廉租房等产品确保中低收入人群的权益。

　　碧桂园以中端产品试水，不代表以后不做低端和高端产品，不同阶段策略不同。解决中低收入人群租房问题，应以政府为主导，开发商配合的形式。

　　●盈利关键词

　　长租公寓迎来各项政策利好，参与长租公寓的市场主体阵容不断扩围，包括开发商、中介、酒店和互联网创业公司等不同的主体涉足长租公寓领域跑马圈地，分食长租公寓的万亿大蛋糕。

　　对于习惯挣快钱的开发商而言，长租公寓并不算是高性价比的生意。据了解，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年，而项目的租赁周期一般为5年、10年不等，较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。

　　前期大量投入，面临盈利周期长、租售比低和租客租金承受能力较低的矛盾，长租公寓该如何突围，经过三年多探索，具备什么特质的产品盈利能力优于行业？

　　通过对三家长租公寓项目采访，《每日经济新闻》记者总结出三个盈利关键词，交通、配套以及品牌溢价能力。

　　窝趣创始人刘辉接受《每日经济新闻》记者采访时总结指出，距离交通节点近的项目获得更高投资回报率，位置优质的项目溢价空间大。

　　以窝趣在广州首个门店天平架项目为例，全年出租率约为98%，指标变化较快，去年租金上涨12%，并且实现连续两年上涨。

　　谈及原因，刘辉认为是交通通达度高，项目能够吸引广州核心商圈的客户，同时近几年门店环境得到很大的改善，加上窝趣提供增值服务，客户愿意为此支付较高的租金。

　　经营状况良好，刘辉测算，该门店的盈利周期将缩短至2.68年，低于行业平均水平。

　　刘辉告诉《每日经济新闻》记者，都说行业不挣钱，其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱，那为何大家要做亏本的买卖，基本上每个长租公寓项目的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）都能为正。

　　在项目获取的过程中，窝趣都会做测算，如果租期在10年，测算要求在4年实现盈利。

　　张仁勋告诉《每日经济新闻》记者，根据行业大势判断，未来的租金是上涨，租售比将回归到合理水平。以深圳为例，地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大，根据碧桂园对地铁物业的测算，综合平均水平，目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%~5%之间。

　　在刘辉看来，长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中，租金年均上涨幅度为3%，但实际涨幅高于该水平。

　　看好未来租金上涨的大势，增值服务和配套设施逐步完善，未来长租公寓有望获得更多的定价主动权，借鉴高科技成功和运用互联网思维，提高单店坪效，长租公寓的盈利水平将得到提升，盈利周期较长的矛盾将得到缓解。

　　●影响定价的因素

　　在影响定价的因素中，选址尤为重要。

　　以品牌公寓服务商魔方公寓为例，其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍，选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力，估算流动人口，如上海、北京这样的城市，有多少租房需求的外来人口，以及本地租房客群。

　　而在城市内部的选址，魔方公寓负责人告诉记者，这项要求更严格，基本上会选择城市中租房人群居多，周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区，因为整体而言，民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低，对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”

　　选址区域锁定后，对细节市场的尽调则是盈利中的关键。

　　据了解，由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格，特别是租房价格情况，所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等，对于长租公寓的定价很重要。

　　“一般而言，长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者，长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价，通常比周边一室房源租金贵10~20%，比两室房源租金便宜20%左右。

　　此外，市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD，具备良好的配套设施和商业氛围，都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布，比如具体了解高级白领多还是金融人群多，抑或IT人才多，来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求，从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。

　　定价被视为长租公寓效益的“加分项”，而在项目的盈利模型中，成本因素则从前端对定价产生影响。

　　“我的定位就是对标租赁住宅市场，每个项目都要进行调研，然后取值，如果做不到盈利就不会去做。”

　　据长租公寓行业人士透露，项目拿房成本在行业内不算高，占项目总租金收入的40%~70%，但加上装修摊销15%，营运成本10%，税费6%，还有工商、消防等各类费用，虽然它们的占比在行业内来说都不算高，但加起来也非常影响利润。

　　上述长租公寓人士指出，低成本的房源获取更多是机会型的，越往后套利机会越小，并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此，这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。

(每日经济新闻)

　　港媒称，在面向13个内地城市的试点计划中，农民首次获准使用集体土地建房出租，这是政府稳定房价、扶持租赁市场的另一举措。

　　据香港《南华早报》网站8月30日报道，该试点计划由国土资源部、住房和城乡建设部于28日发布，涵盖北京、上海、杭州和广州等城市。政府的远期城镇化运动造成大量人口涌入这些城市，给基础设施和住房形成压力。

　　报道称，中国计划到2020年使1亿左右已进城农业转移人口和其他常住人口在城镇定居落户。

　　对内地农村土地问题颇有研究的中国人民大学教授陶然认为，该计划主要是为了解决城市大批外来务工人员的生活问题，包括目前居住在市中心棚户区、郊区农村以及建筑工地的人。

　　长期研究内地土地制度的学者表示，此次改革的最大突破是尝试将农村土地纳入主流土地市场，这个市场直到前不久一直由国家垄断。

　　广大农村土地不能直接卖给开发商，只能先由国家以通常较低的价格征用再高价卖给开发商，现在这个壁垒可能会逐渐减弱。不过，仔细阅读试点计划文件就会发现，这个土地用途改换过程是受到控制的，拟议中的用途必须符合城乡建设规划条件，而且要遵守配额制。

　　例如，在北京市政府为今后5年规划的6000公顷住宅用地当中，有1000公顷将是农民集体所有的农村土地。农民提供的土地不能超过这个面积。

　　分析人士提醒说，如果农民不能独立地根据市场需求决定提供多少土地，那么，主要城市的住宅用地供应将继续执行配额制，而在那种情况下政府是不会允许土地价格大幅下降的。农村地皮仅限于建设租赁住房，此外，为防止以“租赁”之名行出售之实，长期租赁是不允许的。

　　分析人士指出，允许土地改作租赁用途并不完全是新鲜事，2014年，北京成为第一个试点类似计划的城市。那次土地用途改换不仅有严格的审批制度，而且地皮仅供补充公共租赁住房计划（大多面向当地居民），不拨给私人租赁市场。

　　报道称，尽管如此，28日发布的文件预示着未来会有积极变化，不管这些变化有多小。文件说，村镇可以自行开发运营租赁住房，也可以通过联营等方式引入外来投资者。分析人士认为，这种开放姿态会让市场力量得以在这个过程中发挥一定作用。虽然在理论上看起来非常合理，但内地房地产业协会首席研究员李占军提醒说，这个过程会跟以前没什么差别，决定让多少集体土地被征用的是村干部而不是农民他说，土地一旦改作租赁住房用途就很难再收回，“鉴于预期租金低，再加上物业管理费和机会成本，很难说农民在这个过程中实际能赚到多少钱”。

　　另有一些人比较乐观，认为该试点计划有可能导向农村土地用作城市住宅的做法合法化。例如在深圳，许多建在农村土地上的房子没有能保证其权益得到国家承认的房产证。

　　为适应在内地城镇化运动中大批流动人口进城的现实，陶然教授表示，如果业主愿意为其住房占用的地皮缴纳一笔土地用途改换费，所谓的小产权就应该合法化。

　　他说，国家可以用由此获得的收入来改善这些棚户区的基础设施。

(参考消息网)

个人房贷市场出现了哪些变化？

　　由于风险低，房贷一直以来都是银行眼中的“香饽饽”。去年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占全国新增贷款的比重达到45%。而这一势头目前正在发生改变。

　　梳理上市银行刚刚发布的半年报可以发现，多家银行的个人住房贷款增速在放缓。截至上半年末，中信银行个人房贷余额4825亿元，增长占全部个人贷款增量的比重比上年减少16.6个百分点；浦发银行个人房贷余额5096亿元，占全部个人贷款的比重比去年末降低3.62个百分点；招商银行个人住房贷款余额7999亿元，较上年末增长11.05%，增速放缓。

　　从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局副局长蒋平表示，近几个月北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份的发放金额较3月下降约三成。

　　不仅规模缩减，以前司空见惯的房贷利率折扣也难觅踪影。中信银行半年报显示，上半年新发放住房按揭贷款加权平均利率4.55%，比上年提升0.09个百分点。

　　记者从广州、深圳等地的多家商业银行了解到，大部分银行首套房贷利率维持在基准至上浮10%的水平，二套房贷款利率则上浮10%至30%不等。

　　“融360”发布的报告显示，7月全国首套房平均利率为4．99%，相当于基准利率1．02倍，环比上升2．25%，同比上升12.38%。

　　房屋中介机构明显感受到部分银行房贷“额度降”“放款慢”。“自6月份以来，银行放款速度明显放缓，有的客户等了三个月贷款还没有下来。”中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理郑叔伦说。

房贷收紧，会否误伤“刚需”？

　　额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加购房者的压力。

　　刚刚在广州购买首套房的吴小姐告诉记者，她在7月底向一家称可提供95折贷款的银行提交了贷款申请，但层层审批后，银行在8月中旬告知她折扣无法落实，且利率上浮5%。这意味着，180万元的贷款，按照等额本息还款法，贷款期限25年计算，利率上浮后，吴小姐要多还15万元的利息，每月月供增加511元。

　　不仅是利率的上浮，首付比例的提高对购房者来说也是不小的压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于当前部分城市采取“认房又认贷”的政策，很多在老家已经购房的群体，到大城市继续购房，首付比例就会很高，如果利率也同时提高，对这类刚需群体来说压力不小。

　　房贷利率尤其首套房利率的提高，会否“误伤”刚需？中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年以来，在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。

　　“房贷利率的提高，不能简单看做是房地产调控政策的影响，这和整个市场环境有关。”曾刚说，“目前来看，保护刚需，主要是保障对刚需贷款规模的供给，让商业银行以较低的利率水平向刚需放贷不具有商业可持续性。”他说。

　　事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。银监会政策研究局副局长徐洁勤表示，要牢牢把握住住房居住属性，分类调控，因地因城施策，督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自住和进城人群购房需求等。

　　北京银监局发布的数据显示，今年6月发放的个人住房贷款中，对无房群体发放的贷款金额占比83.11%、贷款户数占比81.17%，两项占比均环比明显提高。

楼市调控持续，房贷怎么走？

　　在各项调控政策持续作用下，房地产市场已现降温态势。７月份，国家统计局监测的全国１５个热点城市中，有１０个城市新建商品住宅价格下降或持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨０．４％，涨幅均比上月回落０．２个百分点。

　　严跃进表示，各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求会产生明显的抑制作用。而对一些有着迫切改善性需求的购房群体来说，高房价依然是不能承受之重。

　　准备生二胎的北京刘女士告诉记者，家里的常住人口未来不会少于6人，现在87平方米的住房不够住。但如果再买房，每月固定支出得将近3万元，着实有些承受不起。

　　曾刚表示，今年房贷增速较去年会有大幅放缓，一方面和房地产调控有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。“实际上，不考虑监管部门的指导要求，从自身收益和流动性管理的角度出发，银行也会主动进行资产配置的调整。”他表示，在资金成本上升、负债期限越来越短的情况下，银行发放收益率不高、期限长的住房按揭贷款的意愿在下降。

　　房地产调控是一盘大棋局，金融手段只是工具之一。专家表示，政府各部门应协同发力推进房地产市场长效机制建设，住房、土地、金融、财税、租赁等配套改革要组合发力，共同推动房地产市场平稳健康发展。

　　原标题： 个人房贷“量跌价升” 刚需怎么满足？——从上市公司中报看房贷和房地产市场走势

(新华社)

新中街社区环境整治提升后宛如花园。本报记者 孙戉摄

本报讯（记者 于丽爽）“我在朋友圈发了家门口的照片，很多人问我是不是搬新家了？”家住东城区东直门街道新中街社区的居民哈哈笑着告诉记者。作为拆迁滞留区，经过半年拆违、半年环境升级改造，如今的新中街社区如花园一般。马建国、贾金生等搬出去租房住的老居民，又陆续搬回来了。

新中街社区位于工人体育场对面，走进平房区，脚下是新铺的柏油路，宽敞舒适。路两侧花池连通，花池里花草繁茂，一路走来，不时看到粗壮的大树。花池后面灰砖砌墙，墙上镂空的窗户用花砖拼成各种图案，明清风格古朴雅致。从一处月亮门进去，里面还藏着小花园，木亭子木椅子，大爷大妈在里面摇着扇子聊天。一派老北京胡同风情。

从路两边的砖砌门洞往里走，通道狭长，两个人勉强并肩通过，两侧是一间间平房，过道上堆着一些杂物。从新旧不一的门窗望进去，能感觉到室内空间的局促。居民介绍说，这片老房子已经有60多年历史了。

“新中街一至四条占地约5.9公顷，平房院落约70套、600多间，简易楼房10栋，居民1400余户约4078人。”东直门街道办事处城市综合管理科科长徐为本介绍，该区域为拆迁滞留区，房屋、给排水、线路等公用设施建设年代久远，长期处于失管状态，已经严重老化。而且，在南北向5条道路、东西向2条道路两侧，盖起了大大小小300多间违建，道路窄的地方不足一米。

为了改善居民的居住环境，东直门街道对新中街地区进行了改造。2016年下半年，新中街社区大规模拆违行动开始，共拆除违法建设约259处、约7000平方米，清除了无照经营，打通了多条消防通道，减少了社区的安全隐患。拆违还让原本圈于屋内的20多棵60岁高龄的大树重见天日。

去年10月开始，街道先后完成了环境改造的招投标工作，并同项目设计方多次到现场听取居民意见，商讨改造细节。今年初，新中街社区综合环境提升项目正式启动。对拆违后的平房进行外墙保温，铺设透水砖、石材、沥青混凝土路面，雨污水管线、井盖、电箱、电力电缆、计量箱等要么改造要么换新……如今，改造基本完工，环境焕然一新。

工程见缝插绿，完成绿化面积约750平方米，栽植亚乔木、地被花卉、绿篱、多年生花卉，搭配大马士革玫瑰、丰花月季和其他宿根花卉，形成错落有致的景观。针对社区环境拥挤、居民常年没有休闲纳凉场所这一情况，项目专门为居民定制了两处休闲广场，面积800余平方米。

环境好了，搬走的居民又回来了。这不，新中街一条39号院里的马建国家就正在装修，再有一个礼拜就能入住了。“过去是因为环境不好，才跑到远处租房子住。现在环境好了，赶紧搬回来，还是跟老街坊住一起舒服。”今年58岁的马建国说。不但马建国，居民贾金生这两天也要搬回来。

“下一步，街道计划把新中街小区纳入物业管理。目前已经召开两次居民代表大会，就后续物业管理问题进行讨论，我们还计划成立居民自管会、互助小组等，让居民在这里生活的更安全，更方便，更舒适。”徐为本说。

(北京日报)