月度归档:2017年10月

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

10月25日,昌平、亦庄3宗宅地出让,除去亦庄一宗共有产权住房用地,另外两宗宅地均以限地价、限售价、竞自持的形式竞拍,且执行90/70政策。刚需市场再入三块宅地。

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

回顾今年北京住宅土地市场,随着全面限价化以及共有产权房的海量供应,未来刚需一族将会有更多的选择。然而随着“全面二孩”政策开始在北京落地执行,“二孩家庭”对四居及以上户型需求激增,以刚需小户型为主的供应导致四居产品十分稀缺。

二孩时代 四居需求旺盛

在过去十余年间,独生子女家庭是主要的家庭结构,三居室足够满足一家三口生活所需,市场需求促使楼市形成以“小户型”为主的稳定结构。

随着“全面二孩”政策落地,许多家庭选择再生一个孩子。家有二孩,可不是仅仅增加了一个婴儿这么简单的事情,需要保姆帮忙照料,需要老人从旁协助,原来的三口之家瞬间就变成了6-7口人共同生活的大家庭。年迈的父母、稚龄的老大、襁褓中的二孩,作为顶梁柱的男女主人都需要一间独立的居室,这样算下来,对二孩家庭来说,四居,是保证基本生活品质的产品。

越来越多的“2孩+夫妻+父母”的家庭结构产生,市场需求也在悄然间发生了变化。二孩时代,四居需求旺盛。如果按照生育高峰期在3-4年计算,将产生有45-50万二胎家庭,按照其中30%需要升级置业计算,未来将有15万+的家庭需要四居甚至更大的户型。

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

供应不足 四居产品稀缺

市场上有如此多的需求,那么供应有多少呢?来看一组数据。

据不完全统计,北京年内已出让55宗住宅用地,累计地块规划面积合计超过650万平方米,除去70年持有型出租房用地和共有产权房用地,商品房用地比例不足75%,加之90/70政策的执行,供应的土地中,有70%要建成90平方米以下的小户型,四居以上产品用地仅占住宅用地的16.8%。土地供应不足,四居产品稀少已是事实。

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

数据统计日期为2017年10月24日

供量不足,那么存量如何呢?据统计,目前市场上可售四居不足2000套,潜在需求却有15万+,供需结构倒挂明显,四居产品十分稀缺。

北京泰禾昌平拾景园开启四居生活

四居户型如此稀缺,高品质的四居产品更显得弥足珍贵。北京泰禾昌平拾景园便是其中翘楚。

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建筑面积约150平方米

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

建筑面积约138平方米

泰禾择址“京师之枕”昌平,汲取北京泰禾通州拾景园造园经验,集泰禾20余载造院精髓,倾力打造的“园系”全新升级巨著,北京泰禾昌平拾景园。其中,132-150平米(建筑面积)四居户型承泰禾匠心品质,在市场上备受好评。北京泰禾昌平拾景园四居平墅产品配备新风、除霾、智能家居等人居系统,全面提升人与住宅的友好关系,每一个细节都可以见证泰禾的用心之处。

供应不足四居稀缺 你能买到优质四居的机会不多了

泰禾的用心不止在产品上。泰禾基于当前城市生活发展的趋势以及自身多元化产业布局,为全面提升城市生活品质、业主权益及服务体验而推出的一项全新战略“泰禾+”将率先落地北京泰禾昌平拾景园,让泰禾业主在充分享受高端居住的同时,一站式解决业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。

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北京泰禾昌平拾景园入市三月热销50亿,这是对泰禾品质最好的证明。而今,二孩时代四居稀缺,北京泰禾昌平拾景园以卓越品质、匠心细节、全周期配套开启“四居新生活”!

详情电话:400-819-1111转610718

文化底蕴 小镇的魅力所在

牛驼镇以优越的生态环境、极具疗养价值的氟硅温泉闻名。除了自然景观外,其人文资源也很丰富。现在让我们来盘点一下牛驼镇的人文旅游资源。

文化底蕴 小镇的魅力所在

柳编

牛驼镇所在的固安县素有“柳编之乡”的美誉,早在明代永乐年间,当地农民就开始进行柳器的编织,迄今已有600多年的历史。清初,民间编织的柳箱、筐、篮、升、斗、簸箕、笸箩等产品,远销京、津、苏、奉诸大商埠。如今,固安柳编制品多次被用于重大国庆活动中,并远销往日本、美国、德国、法国、意大利等40多个国家和地区。

文化底蕴 小镇的魅力所在

屈家营古乐

屈家营古乐是一种古老的地方民乐。始于明永乐年间,是继西安古乐、北京智化寺音乐后发现的又一民族文化瑰宝。其从乐器形制、乐谱和曲目、演出礼仪都与元明乃至唐宋时期的上流社会音乐一脉相承,而这在全国大多数的地方早已失传。其演奏曲目丰富,乐谱完整,乐手技艺精湛,并有严格的传承方式,具有“原汁原味”的特点。屈家营古乐所使用的乐器、乐谱、曲目及实践活动,已成为中国律学史上的“活化石”。

文化底蕴 小镇的魅力所在

焦氏脸谱

焦氏脸谱是牛驼镇周边特有的民间工艺之一,历经三代传承,扬名国内外。脸谱形象主要以中国京剧角色为主,通常以手工制作,小的脸谱只有一毛钱硬币大小,大的直径有1.5米。现在焦氏脸谱掌握的谱式有300多种,在国际市场上,焦氏脸谱以其强劲的实力于脸谱的百花园中尽显风流。

文化底蕴 小镇的魅力所在

特色美食

牛驼镇有两个极具特色的名小吃,其中之一就是炖吊子——是以猪大肠、小肠和猪肺等为主料,配各家秘制的调料炖在一起的美食。据说该做法由宫廷名菜“苏造肉”演变而来。整道菜肉香四溢,肥而不腻,没有异味,深受老百姓的喜爱。

第二种特色佳肴则是八大碗。它是由满汉全席中的下八珍演变而来。牛驼镇的八大碗就地取材,主要包括四荤、四素。四荤以猪肉为主,分为扣肘、扣肉、方肉、肉丸子。四素以萝卜、海带、粉条、豆腐为主等30余种,根据招待的客人不同,选择其中八种。

牛驼温泉孔雀城(楼盘资料) ,距离首都第二机场约30公里,由京开、大广高速直接连通。在项目中,不仅可以感受小镇的人文风情,而且每一户都享有专属私汤,24小时不间断供应。住在牛驼温泉孔雀城,就是让生活的每一天都如旅游一样精彩。咨询电话:400-819-1111转611016

“泰禾+”战略带来全周期服务 美好生活全新起航

日出江花红胜火,春来江水绿如蓝。谁不忆江南?10月29日,在北京JW万豪酒店上演一场共话江南风雅的活动——“群贤共聚,院襄未来”北科建泰禾丽春湖院子业主答谢宴,暨“泰禾+”战略盛装启幕。

活动上,相声名家何云伟、中国民乐乐团齐助阵,全国数十家主流媒体与丽春湖院子业主一同见证“泰禾式”美好生活到来!

“泰禾+”战略带来全周期服务 美好生活全新起航

“泰禾+”落地,生活品质再升级

迎接“泰禾+”战略落地,丽春湖院子别出心裁地选择魔方启动器。五色模块正象征着“泰禾+”战略私宴服务、观影服务、物业服务、医疗服务和定制服务五大红利板块,一站式满足业主的医疗、教育、购物、社交、文化等全方位生活需求。

伴随着魔方缓缓启动,好服务也正慢慢走近,“泰禾+”的到来无疑为丽春湖院子锦绣篇章再添浓墨重彩的一笔。

据了解,“泰禾+”是泰禾基于当前城市生活发展的趋势以及自身多元化产业布局,为全面提升城市生活品质、业主权益及服务体验而推出的一项全新战略。

“泰禾+”战略带来全周期服务 美好生活全新起航

泰禾整合自身优质配套资源,意在让泰禾业主在充分享受高端居住的同时,建立尊贵身份标识,共同缔造经典。

事实上,在“泰禾+”落地之前,丽春湖院子已成功举办了几十场定制私宴、十余场观影活动,也体验过北京裕和医院专属医疗服务,深受业主喜爱。

这一次,伴随“泰禾+”服务的启动,丽春湖院子新品也即将亮相面世,基于完善服务体系之上的升级新品值得期待。

名家何云伟献艺,为丽春湖院子助力

艺术,讲述的是时代故事,构筑的是文化时空。著名相声演员何云伟登台献艺,以风趣幽默的语言和轻松愉快的表演形式赢得业主喜爱。

“泰禾+”战略带来全周期服务 美好生活全新起航

来自中国民乐乐团的艺术家先后带来了经典民乐组合表演《辉煌》和《光芒》,同时还现场谱奏了《春江花月夜》《高山流水》《彩云追月》等江南乐曲名篇,为丽春湖院子业主捧出一道文化流水席。

精彩的艺术大赏在这里上演,丰富多元的曲艺形式在这里汇聚,诱人味蕾的佳肴带来舌尖上的享受,丽春湖院子业主答谢宴既是沟通泰禾与业主的一座桥梁,也是涵养院落文化的一场盛宴。

21年来,泰禾坚持“文化筑居中国”的品牌理念,以前瞻性的布局战略、高品质的精品战略、差异化的竞争策略,令品牌影响力持续提升。

这一天,“泰禾+”战略成功落地丽春湖院子,正是丽春湖院子不断自我超越和全面升级的印证,也是开启新航程、攀上新高峰的节点。盛世盛会,这必将是一次值得期待的全新启航。

详情电话:400-819-1111转610714

精工臻品法式别墅火爆热销

据天津市场战略中心统计,上周成交量、供应量有所回升,但相比2016年同期成交量仍下降近5成,供应量下降近3成。天津市的楼市在限购限贷调控政策之下,周度供应量、成交量稳中有进。但全市整体水平远远低于2016年同期,预计短期内将持续平稳微增,同期骤降态势。

在如此客观情况下,位于天津市武清区的鸿坤原乡半岛(楼盘资料)项目却逆势而为——10月21日盛大开盘。令人惊异的是,开盘现场异常火爆,座无虚席,仅两小时即去化完成。

细细探究,我们发现鸿坤原乡半岛项目之所以受到诸多购房人的青睐,不仅与其自身的楼盘品质密切相关,同时也与整个武清区域的发展密不可分。

众所周知,近年来,武清区域的土拍不断,各大名企开发商纷纷汇聚在此,共享资源,协同发展。武清区地处北京、天津两大直辖市的中心点,是京津冀三省市的交汇点,是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区,同时也是国家智慧城市试点之一。资源汇聚成就武清未来的价值高地,其背后有天津市政府的鼎力支持,无论从居住、产业的角度看,都有很好的发展前景。

从投资角度来说,武清也具备了很多优势资源的集合,有非常高的发展潜力,区位价值不容小觑。

而鸿坤原乡半岛位于武清最具发展潜力的中央水城区域,不仅在区位上占据优势,且从资源上也占据得天独厚的优势。约50万平米大湖环伺,6大半岛6大公园分布其间,生态环境极佳。

更重要的是,随着人们生活水平的不断提高,人们的购房观念也从最初的仅满足最低级的居住需求,慢慢向追求高质量、高品位的生活层次过渡。毫无疑问,由鸿坤集团倾力打造的一湖三湾六半岛-精工臻品法式美墅极大的满足了人们这方面的需求。

精工臻品法式别墅火爆热销

在此次开盘热销后,没有抢到的朋友还有机会!鸿坤原乡半岛预计11月中下旬推出新产品。瞰湖高层,建筑面积60-90平一至三居,均价14000元/平。花园洋房,建筑面积120-140平三居,均价16000元/平。195-205平联排,以及少量268-312平沿水双拼和少量268平沿水联排。均价待定,现火热预约中400-819-1111转611271 。

张家鹏:5年上市,睿意德正值少年

尽管创业者做的是一件预知未来的事,但谁又能真的预知未来?踩准时代节拍,适应不断变化的环境,真正能追逐到预期目标的并不多。而睿意德执行董事张家鹏则在进击的过程中渐入了哲学的意境,他在《商业地产:不一样的思维与答案》的开篇写道:“看不见的东西最重要”。

2017年9月6日,张家鹏携睿意德挂牌新三板上市,距创立时间2012年8月3日,仅5年1个月零3天。

张家鹏并没有在上市的第一时间接受采访,而是隔了一个多月,一个层林尽染的早晨,在大望路的办公室里与记者见面。原定十点的采访提前到了九点,张家鹏并不介意,依然满脸谦和。书桌上摆放着《商业地产:不一样的思维与答案》,翻开的人都想问这个问题,在百舸争流的商业竞速中,到底什么是“看不见的东西”?

张家鹏:5年上市,睿意德正值少年

睿意德执行董事 张家鹏

一个多小时的对话中,“场景”是张家鹏使用最多的高频词。我们试图通过三个场景,来解答睿意德五年内上市的成功密码。

一杯咖啡

“如果你是一个做咖啡的师傅,一定希望把咖啡做到极致。成就感是最大的内在驱动。”

2012年8月,从戴德梁行出走的张家鹏和他的团队创办了睿意德。“人最大的问题就是没办法安静下来,一些人追求舒适,一些人追求刺激。舒适状态无限接近于无聊,而刺激是后天习得的。刺激是高级的阶段,通过不断追求,去实现成就感。”习惯于思考的张家鹏,用颇具哲学意味的语言,来表达他辞职创业的内在驱动。

睿意德第一年聚了200人,第二年发展到400多人,如今开了五家区域公司,成为行业最大的服务商。耳熟名详的地产百强名单中,有80%是睿意德的合作伙伴。

“从服务到线上,从线上到金融”,发展阶段时“前三年打基础,后三年做升级”。五年的时间,实现“三步上篮”,睿意德的命中率可以说是百分之百。

回溯张家鹏的个人经历,19岁自己开店,8年的开店经历让他深知开店人的困苦并积累最原始的经验。戴德梁行十年,从市场顾问做到大中华区董事,是华人在那个岗位最高的职位。在高点转身,创办睿意德,五年的高效发展证明了这条路的正确性。

“如果用年龄来形容,睿意德正处在少年阶段。”张家鹏认为,创业的时候看不到对手,五年上市的节点,并不是成功的标志,“少年”睿意德正在经历一场争宠顾客的竞速。

一张网

“互联网正在消失,互联网逻辑正在主导这个世界。”

“互联网逻辑”,或许就是张家鹏所说的“看不见的东西”。睿意德的上市,让这个曾经“看不见”的产业链从幕后走向台前。

公开资料显示,这家全称为北京睿意德商业股份有限公司的企业,主要业务为提供策略顾问、租赁代理、销售代理、商业运营管理等覆盖商业地产全过程的服务,如今是中国最大的商业地产服务商。从招股书上可以看出,除了地产服务公司,张家鹏还分别控股小喇叭、云猫智管、乐铺、中商数据四家企业,这被张家鹏统称为“睿意德系”。研究上述各家公司的业务模块不难发现,睿意德的商业地产咨询业务,上连地产开发商、中接品牌企业、下连供应商,“睿意德系” 则通过几大公司重构地产链条业务模式。这在互联网大鳄们看来,符合互联网典型的场景入口,也是未来企业垂直发展的趋势。

睿意德是不是一家互联网公司?张家鹏精心布局了一张商业互联的“网”,雄心勃勃地展示了比互联网+更广阔的视野。“睿意德系”这四家公司的逻辑,是商铺的互联网+的逻辑,以包括街铺和商场的招商作为入口,重新整合上下游资源,从信息撮合模式扩展到平台模式,整合全产业链条。通过几年来实践,这条路被线上、线下企业共同认为是传统企业链接互联网+最具可操作性的路径。

在睿意德孵化出来的旗下公司中:乐铺提供街铺的线上信息,口号“让开店简单愉悦”,撮合小业主与小商户的街铺租赁交易,乐铺被定位为要成长成实体行业的“亚马逊”;中商数据则是利用阿里、百度、高德等供应商提供的数据资源,采用大数据分析的方法,提供线上的消费者行为研究,为商场等客户提供更精准的决策依据,定位是“购物中心的体检中心和大数据银行”;云猫网是一个商场运营招采平台,为管理者一站式提供所需的配合资源,包括促销、IP、美陈、橱窗设计、快闪店铺资源等,都可以在这个平台上完成全国化采购,其则可在极度分散的供方市场高效寻得适合的方案与供应商;小喇叭是睿意德在今年五周年庆典上正式发布的招商平台,这个覆盖246座城市、3308个商场、32万个品牌资源库结合独家算法的新产品,拥有动辄上亿次的数据运算和倍速的匹配效率。

至今,“睿意德系”的品牌资源达到32万个;招商代理方突破1330万平方米,服务城市超过125个;运营管理商业面积超过110万平方米。睿意德的完美起跳,让原本不确定的赛道越来越宽,也让“看不见”的商业模式越来越明朗。

一个黑匣子

“人是万物的尺度,商业是内容附能的行业。”

“商业是人与人感情最交互的场景,承载了人生过程中太多的聚集点。人,是最值得探索的黑匣子。”张家鹏在谈到商业场景时,眼里流露的热情溢于言表。

“比如想给妈妈买礼物,会去商场;约朋友聚会,会去商场;庆祝生日,会去商场。很多人的动力来源于花光钱的那一刻。商场所能营造的,除了激发动力,还是幸福的逃逸地,它是一个公平的地方,任何人都可以进入。”

如何为“人”提供更多幸福感,“睿意德系”的四大分支在“人”的尺度上大做文章。

“睿意德系” 之乐铺,解决开店人的找铺问题。“在乐铺之前,北京就没有一个公司超过50个人的商铺服务公司,这些公司的生存都很艰难。每个经纪人脑袋里只能记住10个需求,10个供应,过两天忘了。但是乐铺通过大数据算法一天能匹配4亿次,能筛选出5000个有效的匹配,派单让开店去看,你想这是一个什么效率?”张家鹏说,乐铺对一个店铺有110个数据维度,店铺的信息非常全面,匹配准确度很高。截止今年8月份,乐铺北京地区有40多万个店铺的信息,平台每月成交1000多单,一路在不断创造行业新纪录。

在张家鹏看来,乐铺商业模式分为三步进阶场景。第一是开店场景,乐铺要做成开店入口;第二是包括金融和装修贷款的服务场景;第三,乐铺要成为商铺托管平台,这是面向房主端,由房主把自己的铺子交给乐铺,乐铺负责实现最优租金,最合适租户,这样乐铺就可以将所有分散的商铺起来,如同管理购物中心一样实现街铺的有序运营,使商铺间的客源和资源做到有效的协同共享。

“睿意德系”之小喇叭,解决人的沟通问题。“任何商业只有两种路径,一种是基于客户扩场景,一种是基于场景扩客户。”于是,睿意德推出了另一个平台——小喇叭,撮合商场与品牌。小喇叭通过整合全国商铺,结构化数据,可以保证商场每年提前一年或更早储备租户,而且透过睿意德多年招商交易累积的“品牌关系链”,加上一年多的技术算法研发,匹配精准度已经超过70%。张家鹏说,目前只开放了成都和沈阳两座城市,上线小喇叭的有四万多活跃品牌,将近100个商场,在行业里也已是非常大的规模了。同时,小喇叭平台还提供咨询服务,用数据的算法决定每一个品牌究竟能进哪个场。传统上这是需要付费的部分,小喇叭将这部分免费,极大的提高了用户体验和粘性。

“睿意德系” 之中商数据,解决人的体验问题。中商数据把线上线下的数据打通,通过对接百度、阿里提供的数据,把数据结构化,通过顾客在线上的行为和商场的行为,对顾客进行准确画像,使经营者更了解消费者,让商场的重要运营决策,都更理性和有数可依。

“国内缺少丰富的休闲去处,购物中心便承载了城市休闲功能,对于顾客来说,进入购物中心可以切换到另外心境。之前人们关注的是场所和商品,有了数据之后,就可以回归到人,可以用数据支持以人为中心的商场运营,为人创造更好的体验。”张家鹏表示。中商数据的客户,都是经营中的商场。人就是商场流量的单元,每个商场都需要不断以更好的服务追求客户的最大价值回馈,这就是新零售时代的“流量运营”逻辑。

“睿意德系”之云猫网,解决人的交易问题。刚刚上线的云猫网,在张家鹏的规划里,像是零售商业资源招采的找钢网。中国商场零售业一年采购额超过1500亿,但在供应商一端年营业额超过5000万的寥寥无几,非常分散且区域化。云猫网已经整合了超过两千家供应商资源,做到属性标签的数据细化,让商场和供应商在这个平台上跨区域实现无缝对接。“撮合交易是1500亿规模,采购是1500亿规模,代运营可能就100亿。”

“商铺的价值由内容决定,所谓内容,一个是场景,一个是租户。云猫做的是场景,小喇叭做的是租户。而乐铺就是街铺,中商数据是底层的数据,将会赋能到所有的交易平台。”

有人说,创业就是一个修炼的过程。对于创业者张家鹏而言,睿意德正在打开“人”的黑匣子,把中国的商场资源全部连接起来,成为商场服务的入口,然后进行上下游的整合,甚至可以接入资本,用一个一个场景,串联整个商业领域。张家鹏曾为这个模式做过定义,称之为“商业全渠道的服务商,或者商业全场景的服务商。”

作为没有对手的领跑者,这是一个无法量化的全场景模式,把商业做成互联网公司,未来路径如何?我们期待睿意德的下一个五年。

品质升级惊艳来袭 新品Mansion壹号全系登场

品质升级惊艳来袭 新品Mansion壹号全系登场

空港之上,眼界决定未来

近日,中国首都北京揭开投资800亿元人民币的首都第二机场的面纱,媒体代表们获邀参观新机场的庞大建筑群,它使用了超过160万立方米混凝土。据预计,远期旅客吞吐量可达1亿人次每年,比肩美国亚特兰大国际机场。

空港壹号街区,据守新机场10公里辐射圈范围内,将领头彰显临空经济区和新空港商务区的优势,并以大都会综合体的多元化业态,承载往返于空港的世界精英人群的商务、文化、生活需求。创业在此,就是打开企业面向国际的未来;生活在此,就是坐揽资源汇聚的一线繁华。选择空港壹号街区,志在未来,赢在当下!

品质升级惊艳来袭 新品Mansion壹号全系登场

超越所见,启航人生新征程

继空港壹号街区所推出的全能SOHO产品广受好评之后,新产品Mansion壹号全系登场。产品由3栋稀缺板楼及4栋塔式建筑所组成,在视觉上形成富于层次变化的音乐韵律感;在建筑风格上,Mansion壹号以现代建筑融合中式风格,让光影在玻璃幕外墙、浅灰深灰铝板、暖咖色陶板上自由流动,显露国际商务质感;在服务配套上,精品酒店、HOME键商务共享平台、幸福荟及创新汇产业服务中心以全面服务和平台支撑,全方位为商务之路保驾护航。

品质升级惊艳来袭 新品Mansion壹号全系登场

品质升级,有格局更有格调

自面市以来,短时间内空港壹号街区带给置业者多重惊喜。而此次Mansion壹号将以四大品质升级再次惊艳市场。

景观升级 在首期28万平米大都会综合体的布局中,Mansion壹号系列踞于整个社区的最佳观景中心,尽揽低密商墅建筑群所营造的开阔空间,坐拥社区造景的核心主题部分,实现景观视野升级。

户型升级 Mansion壹号的户型可选面积较于SOHO产品更为优化,户型设计也更为舒适奢华;多元化的产品业态从精装百变空间到雅致瞰景空间一应俱全,户型功能升级即是商务生活的全面升级。

功能升级 相较于SOHO产品面对于初创型中小型企业人群,Mansion壹号的客群更为高端,将为企业高管、公司高层、全球飞人等国际级商务人士提供私属办公领域。

管理升级 Mansion壹号系列产品特别尊享独立式私密管理服务,在空港壹号街区的开放式都会体验中,与组团内重量级人物同一圈层,实现商务的互利共赢。

此次推出70-90㎡Mansion壹号户型,总价98万起,即可占位空港无限未来,晋升人生新境界!

详情电话:400-819-1111转832394

绿地前3季度经营性现金流净流入337亿 创历史最好水平

今年前三季度,绿地精准把握中国经济“总体平稳、稳中向好”的发展态势,积极应对房地产在建立长效机制总框架下市场调控不断深化的“行业新时代”,围绕“转型、改革、创新、协同、风控”主线,房地产主业降本增效成效进一步显现,多产业协同发展日趋成熟。10月30日,绿地控股(600606.SH)发布2017年三季报,主要经济指标较上年同期大幅增长,盈利能力持续提升,为全年业绩夯实了基础。实现营业收入1804亿元,同比增长20%,利润总额114亿元,同比增长逾35%,其中房地产板块完成利润总额95亿元,同比增长72%。现金流情况持续大幅改善,经营性现金流净流入337亿元,达到历史最好水平,其中,第三季度单季实现净流入217亿元,创单季历史最高水平。资产负债继续优化,在保持提速增效发展的前提下,资产负债率稳步下调。销售回笼资金持续增加,预收款项再创新高达到2257亿元,同比增加34%,公司未来业绩增长确定性持续提升。

房地产板块:降本增效,利润总额增逾七成

今年前三季度,房地产调控继续保持了从严、从紧、高压的态势,金融监管加强,房地产“去杠杆”力度加大。绿地房地产主业着眼长远发展,全力以赴抓去化,提升产业内容竞争力,多管齐下降本增效,土地、建安、融资等主要成本稳步下调,销售回款、利润总额双双创新高。

销售稳定增长,业绩创两项指标新高、三类成本稳步下调。绿地房地产板块第三季度实现合同销售金额702亿元,同比增长12%,合同销售面积539万平方米,同比增长20%,回款589亿元,同比增长16%。前三季度已累计实现合同销售金额2033亿元,同比增长17%,合同销售面积1579万平方米,同比增长19%,回款1675亿元,同比增长28%。其中,已有10个区域事业部销售额超百亿同时回款金额均超90亿元。房地产板块实现营业收入910亿元,利润总额95亿元,同比分别增长22%、72%。面对年底的结构性市场机遇,绿地将在新增重大项目可售房源、商办项目大单销售等方面继续发力,全年销售业绩有望再创新高。围绕重点题材,拓展重大项目。前三季度,绿地着力聚焦重点城市及周边有溢出效应的区域,围绕特色小镇、康养谷、高铁商务区等重点题材,拓展重大战略性项目。第三季度,南京江北超高层、山东雪野湖小镇、江西赣江新区小镇等18个项目先后落地,新增权益土地面积248万平方米,权益计容建筑面积459万平方米,预计增加货值逾亿600亿元。前三季度累计新增项目39个,累计新增权益土地面积495万平方米,权益计容建筑面积1091万平方米,其中住宅占比约64%,一二线城市及其周边直接辐射区域占比约74%,结构进一步优化。绿地将在年底全力推进重大项目落地及重点区域重点项目获取,同时积极关注上海等核心城市租赁住房用地投资机会。多渠道降本增效,内容竞争力持续提升。针对建安成本,绿地从今年起全面实施招标采购模式改革,推进甲供直采,有效降低项目成本,截至三季度末,已先后完成70余个材料设备种类的以量换价谈判,平均降本幅度约15%,部分部品可达20%-30%。同时,按照“重产业、重运营”的思路,整合内容资源,不断提高运营服务水平,推进与复旦、交大、同济等学校及机构的合作,着力整合科创、康养、医疗、文旅等产业资源,形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁站商务区等产品的标准化模块,提高内容竞争力。针对财务成本,创新融资方式,积极采用并购贷款、应收款ABS、境外融资等方式获取资金,取得建设银行、中国银行、农业银行等主要合作银行的总授信扩盘;以低息负债置换高息负债,实现有息负债稳步下降,整体资金成本从年初的5.45%下降至5.19%。下一步,随着甲供直采等降本措施进一步完善和全面落地,相关成本下调空间可期;财务方面,将采用发行项目收益债、PPP项目债等创新模式,推进新加坡酒店Reits首批基金发行等资产证券化项目,还将采取积极措施提升公司信用评级。

多元产业:“产业协同”兑现“业绩数字”

中国经济与社会发展步入新时代、新周期,将考验企业的综合实力和核心竞争力,绿地始终走在企业转型创新升级前列,尤其是大基建、大金融、大消费等多元产业板块成长迅速,通过深入推进“产业经营与资本经营双轮驱动”和产业高度协同的发展战略,正步入收获期,“产业协同”正向“业绩数字”转化和兑现。

在产业协同发展层面,绿地多元产业实现做大做强。基建产业坚持大平台、大项目、大协同的思路,市场拓展成效显著。控股西安建工,大基建领域投资并购“再下一城”,产业版图成功扩展至西北地区。推进重大项目,其中,绿地城投中标27亿元的杭州湾三期项目;贵州建工承接了一批PPP、EPC项目,深化政企合作;江苏省建牵头的联合体成功中标161亿元的南京求雨山PPP项目,围绕“一带一路”实施“走出去”战略,在马来西亚、冈比亚、老挝等均有斩获。在建项目建设快速推进,南京地铁五号线、垣渑高速公路、海口体育场等重大项目建设全面推进。金融产业主动调整战术,围绕重点项目开展资本运作,在上半年成功操作物业资产的基础上,继续挖掘绿化园林、类金融、教育、汽车等存量资源开展资本运作。进一步完善现有金融平台,互联网小贷公司即将开业。消费产业,进口商品直销业务继续拓展,新开上海、宁波等4家实体门店,全国门店总数达到35家,线下门店经营及线上业务运作水平进一步提升。通过商贸物流题材在武汉、苏州、南京、嘉兴、重庆等地推进拓展优质土地资源。酒店旅游业对外输出酒店管理,特别是围绕“一带一路”,通过轻资产模式成功在柬埔寨金边布局。抢抓旅游消费升级契机,结合小镇战略,积极研发和打造中端酒店和非标酒店产品。此外,科创产业快速发展,取得积极进展,成功推进优质校企合作项目,复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”运营良好。健康产业顺利起步,研发了涵盖“医康养娱游学”六大主题内容的康养酒店产品模型,并正式启动了6个康养酒店项目。

在产业协同业绩体现层面,“产业协同”正兑现为“业绩数字”增长,意味着绿地多年转型创新升级正步入收获期,公司业绩获得新动力。其中,大基建经营业绩快速增长。前三季度,新增项目金额1400亿元,同比增长92%,营业收入705亿元,同比增长46%,利润总额13亿元,同比增长39%。大金融业务经营总体平稳,房地产基金、国企混改、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。前三季度,金融产业实现利润总额12.04亿元,其中房地产基金业务稳健发展,贡献利润总额6.8亿元。大消费业务多板块共同发力,其中进口商品直销板块营业收入6.03亿元,同比增长113%,毛利率逾26%;酒店旅游业亦实现收入、利润双升,营业收入12.94亿元,同比增长12%,利润总额2.07亿元,同比增长58%。在多元产业快速发展的协同作用下,房地产板块坚定不移做产业提升内容竞争力,前三季度,房地产板块的销售金额、营业收入和利润总额三项核心指标同比分别增长了17%、22%和72%,规模稳定增长、效益快速增长的特点日趋明显,发展质量持续提升。房地产板块经营性现金流净流入、销售回笼资金、预收款项均再创新高。

“国内经济总体平稳的态势不会改变,国家加快供给侧改革、加速动能转换的决心不会改变,城镇化进入新阶段的步伐不会改变,国家加强金融监管、防范金融风险的方向不会改变,国家推进国有企业市场化改革的方向不会改变。”绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示,从房地产行业来看,在强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及加快建立长效机制的政策导向下,房地产调控的基本格局在短期内仍将延续,房地产市场结构正发生重大变化,运营能力、产业内容、科技含量、成本竞争力、产品竞争力等核心要素的重要性将日益凸显。从绿地自身来看,企业运行的质量和效益正在逐步改善,为绿地持续健康发展打下了良好的基础。绿地将通过重大改革创新成果落地,确保在每一阶段都有新的亮点,不断提升企业竞争力和影响力。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

10月27日,由筑梦文化主办的IP主题娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在北京新云南皇冠假日酒店成功举办。

大咖云集“IP+线下娱乐”行业盛会开启

本次峰会以“梦想创造世界”为主题,汇集了文旅、商业地产、知名品牌方、资本市场等多领域知名大咖,深度剖析了当前IP主题娱乐行业大市场,帮助企业了解如何实现内容、流量双重变现的多方共赢局面。

峰会现场邀请到包括电影《三生三世十里桃花》联合导演Anthony LaMolinara、娱乐资本论创始人郑道森、澳瑞姆中国战略顾问王玮、赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲、恒信文化联合创始人常务副总裁杨宇农、PR人创始人江山、麻辣娱投总编辑崔岳、华耀资本合伙人张澜心、大将文化传媒联合创始人赵子龙及筑梦文化创始人兼首席执行官薛凌昊分享观点。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

《三生三世十里桃花》联合导演Anthony LaMolinara

《三生三世十里桃花》联合导演Anthony LaMolinara为大会致开幕词,他表示:“IP电影与主题公园的结合市场空间巨大,迪士尼乐园是最好的例子,全世界的迪士尼乐园都受到大人孩子的热情追捧,迪士尼大笔投资的阿凡达主题乐园也已经成功实现落地,然而,并不是所有的IP电影都适合商业化。”

Anthony LaMolinara认为,一个IP电影能够成功商业化,首先需要这个电影本身足够的成功,能够让IP深入人心。二是要有能足够理解和有能力实现深度商业化的团队来落地,简单的形象展示和廉价的体验设施不足以支撑IP深度挖掘,也不能长久维持IP的热度。中国有很多很好概念、具有东方文化特色的IP,比如三生三世十里桃花、西游记等等,但围绕这些影视IP成功的商业化案例却很罕见,目前来看,很大程度上欠缺在运营环节。

Anthony LaMolinara还表示,中国的影视IP商业化市场有很大的发展空间,自己也有很多适合商业化的中国IP电影将投入拍摄,与主题乐园有很多结合点,未来会带来怎样的效果,十分期待。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

筑梦文化创始人兼首席执行官薛凌昊

筑梦文化创始人兼首席执行官薛凌昊在会上发表了精彩演讲,他表示,作为活动主办方,筑梦文化很荣幸邀请到来自文旅、地产、品牌以及资本等多领域的重量级嘉宾到场。

筑梦文化首创‘IP主题+快闪游乐’的体验形式,打造了以“少女心”为核心,融合基于IP世界观进行改编的沉浸式任务体系、实境还原、展览展示、餐饮零售、演艺演出等模块的中国快闪式主题娱乐产品——筑梦乐园。

筑梦已拿到《火影忍者》、《三生三世十里桃花》IP版权,并与诸多大IP版权方进行未来合作沟通,例如《银魂》、《美少女战士》等也联合大将传媒共同发起与时尚芭莎的合作。

他表示,筑梦乐园的主旨就是为粉丝提供最优秀的游乐体验,为文化产业提供全新的变现方式,为各类品牌提供泛娱乐营销解决方案。然而IP的商业化落地远不止如此,未来,筑梦文化会将筑梦乐园标准化、模块化,通过联合生产、联合快闪、联合植入、联合推广、联合落地联合冠名等丰富多样的形式与商业地产、文旅景区、知名品牌等领域企业展开合作,将具有东方文化特色的中国IP《山海经》元素深度挖掘,并最终推向世界。

除演讲环节外,本次大会特意安排了三场高质量嘉宾对话,分别围绕“IP 娱乐产业与商业地产的跨界联姻”、“消费升级下的品牌IP 化如何营运和创新”、“如何将工业互联网的流程化,自动化,智能化,数字化带入实景娱乐中”等话题展开深度探讨。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

嘉宾对话:IP 娱乐产业与商业地产的跨界联姻

本场嘉宾对话环节由娱乐资本论创始人郑道森特邀主持,澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问王玮、赢商控股董事长吴传鲲、恒信文化联合创始人兼常务副总裁杨宇农、深圳龙梦文化传媒副总裁姚志奇参与讨论。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

嘉宾对话:消费升级下的品牌IP化如何营运和创新

本场嘉宾对话环节由PR人创始人江山特邀主持,晨光文具创意副总监谢育欣、海尔集团新媒体客户总监曹阳、大将文化传媒联合创始人赵子龙、抱抱堂市场运营总监兼故宫膳食战略顾问谢亚霖参与讨论。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

嘉宾对话:如何将工业互联网的流程化、自动化、智能化、数字化带入实景娱乐中?

本场嘉宾对话环节由麻辣娱投总编辑崔岳特邀主持,筑梦文化创始人兼首席执行官薛凌昊、嗨团建创始人张海博、北京易讯理想科技首席执行官史凌波、灏商科技 首席执行官陆建宏参与讨论。

联合多方资源 筑梦文化“以中国心,筑中国梦”战略联盟正式开启

峰会的最后,筑梦文化与晨光、大将传媒等多家品牌、企业共同开启了“以中国心,筑中国梦”战略联盟,这标志着筑梦文化未来将汇集更多领域资源,携手文旅、商旅地产、知名品牌方等多方企业,共同探索IP商业化之路。

娱乐消费行业峰会暨筑梦文化发布会在京成功举办

筑梦文化“以中国心,筑中国梦”战略联盟发布现场

筑梦文化创始人兼首席执行官薛凌昊表示,自2014年成立至今近三年时间,筑梦文化一直专注在IP+线下娱乐这件事情上,也一直在整合不同领域的资源。目前,筑梦乐园可以嫁接文学、电影、游戏等不同IP,其商业中心室内乐园体系已有成熟的经验,同时旅游景区乐园体系也蓄势待发。

之所以能够做到这一点,得益于来自世界主题娱乐产业百年大数据的助力,即美国IAAPA、TEA两大行业协会的鼎力支持,使得筑梦文化有机会在中国乃至全世界将中国文化推广落地,有更广阔想象空间。

筑梦团队主要由海外归来留学生,在美国工作多年的老一辈华侨及海峡对岸的同胞构建组成,他们在国外了解国际娱乐需求,在创作与设计中,将国际娱乐需求与国内市场进行创作结合,更能在带入国际娱乐精神的同时保持国内的文化氛围。

“我们的员工都是在抱着‘以中国心,筑中国梦’的情怀与状态投身于工作之中。一直以来,筑梦文化以带给游客完美的感官享受为第一诉求,弘扬东方文化为企业理念,致力于打造具有东方文化特色的主题乐园体系。我们期待与更多文旅、商业地产以及品牌方探索合作,共同碰撞思维火花,将东方文化推向世界。” 薛凌昊如是说。

城镇格局明确:以城市群为主体 大中小城市协调发展

大型都市在经济资源的集聚、效率和节约发展等方面更具优势。从国际竞争的角度来说,中心城市、城市群是一个国家竞争力的重要平台。

城镇化作为现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能所在。其中,城市群是我国新型城镇化的主体形态,也是拓展发展空间、释放发展潜力的重要载体,还是参与国际竞争合作的重要平台。

要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。这无疑明确了我国未来城镇化的路径和方向。

城市群引领城镇化

2016年末,我国城市数量达到657个。其中,直辖市4个,副省级城市15个,地级市278个,县级市360个。

在过去很长一段时间以来,对我国城市发展究竟是以大城市为主还是以中小城市或小城镇为主,学界一直存在较大的争议。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉记者,在城市化过程中,存在着以中小城市为主的分散型的城市化和以大城市为主的集中型城市化两种思路。他认为,中国的人口基数大、密度大,耕地面积少,因此走集中型城市化的道路是更为理性而必然的选择。

广东体制改革研究会副会长彭澎也认为,我国从上世纪80年代开始,就鼓励发展中小城市,但实际上人口一直在往大城市走,现在学界更倾向于走发展大都市圈的道路。毕竟大型都市在经济资源的集聚、效率和节约发展等方面更具优势。从国际竞争的角度来说,中心城市、城市群是一个国家竞争力的重要平台。

“并不是说大城市就一定不好。例如,如果没有一定的城市规模,建地铁就没有市场,关键在于大城市发展要有个度。”牛凤瑞说。

经济学者易鹏撰文认为,一方面,规模越大的城市,产业承载能力越大,创造的收入和机会越高,而财政收入越高,城市就可以以更低的价格和更高的质量提供各种公共服务,其吸纳资本、人才、技术、人口等的能力,相比于中小城市优势非常明显。

另一方面,城市的基础设施投入需要有人口和产业规模来支撑,对小城镇或者规模略大的小城市而言,基础设施投入很难有可持续的回报,从而导致更多的资本不会进入到这些小城市,最终还是回到特大城市里,分享规模效应带来的可持续回报。

不过,大城市也有大城市的烦恼。目前像北上广深等超大城市的城区人口均已超过了千万,其中北京、上海甚至超过了2000万,超大城市面临着人口超载、交通拥挤、空气污染等一系列大城市病问题。

如何避免特大城市人口“落不下”和中小城市“没人去”的困境?易鹏认为,其最佳路径是大力推动以特大城市为龙头的城市群建设。发展城市群可以妥善解决特大城市、中小城市、小城镇、乡村合理布局和融合的问题,实现城镇化和农业现代化的良性互动,既解决城市发展减少成本的需要,也可以尽最大可能实现生态、集约发展。

从城市的发展规律来说,以城市群为主体引领城镇化发展也是必然的选择。从国际经验看,美国67%的国内生产总值(GDP)集中在大纽约区、大洛杉矶区和五大湖区三大城市群地区。日本的东京、阪神、名古屋三大城市群,集中了全国65%的人口和70%的GDP。

在目前中国的经济版图上,已经有12个城市跻身全球GDP万亿俱乐部之列,而中国传统的省域经济,也开始向中心城市群经济转变。

国家统计局今年7月的分析文章指出,目前传统的省域经济和行政区经济逐步向城市群经济过渡,城市的集聚效应日益凸显。2015年,京津冀、长三角、珠三角三大城市群,以5.2%的国土面积集聚了23%的人口,创造了39.4%的GDP,成为带动我国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。

同时,东部地区的山东半岛城市群、海峡西岸城市群,中部地区的中原城市群、长江中游城市群,西部地区的成渝城市群、关中城市群、北部湾城市群,东北地区的哈长城市群、辽中南城市群等都保持较快发展,对我国新型城镇化进程起到巨大的推动作用。

城市群规划加快编制

随着经济进入新常态,我国的城市化逐渐向都市化演变,城市群作为新型城镇化的重要载体作用日益凸显。

《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确提出,要在《全国主体功能区规划》确定的城镇化地区,按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则,发展集聚效率高、辐射作用大、城镇体系优、功能互补强的城市群,使之成为支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

《国家“十三五”规划纲要》进一步明确,要优化提升东部地区城市群,建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群,提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。培育中西部地区城市群,发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群,规划引导北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展,形成更多支撑区域发展的增长极。

为进一步加快城市群规划编制进度,促进城市群健康可持续发展,去年12月,国家发改委发布《关于开展跨省级行政区城市群规划编制工作的通知》。今年7月,国家发改委发展规划司负责同志介绍情况时说,2016年,我国城市群主体形态建设呈现新亮点。印发实施了长三角、长江中游、成渝、哈长、中原和北部湾6个城市群规划。

该负责人表示,今年将全面完成全国城市群规划编制工作,要编制完成粤港澳大湾区、海峡西岸、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等5个跨省区城市群规划,指导地方开展省域内城市群规划编制。

其中,在备受关注的粤港澳大湾区方面,国家发改委主任何立峰日前表示,目前国家发改委会同有关部门和广东、香港、澳门,正加快编制粤港澳大湾区的规划,已经形成初稿,正在抓紧征求意见,力求使规划编制得更加科学、合理、可操作。

轨道交通是框架

城市群是区域经济一体化的空间布局体现,其发展程度决定了一个区域参与全国甚至全球竞争的能力,而城市群之间便利的交通体系建设是竞争的基础。在城市群不断加快发展的背景下,地方纷纷掀起了铁路投资热潮,铁路建设尤其是高铁、城际轨道的建设,成为很多地方的重头戏。

今年8月3日,张家口至呼和浩特高速铁路乌兰察布至呼和浩特东段开通运营,这也是内蒙古首条高铁。陕西省政府参事、陕西社科院区域发展咨询中心主任张宝通对第一财经分析,城市群的发展必须依靠高铁、城际轨道的打造,未来随着多条高铁、城际轨道的开通,将极大促进呼包鄂榆城市群的发展。

在陕西,目前以西安为中心的米字形高铁网络的建设将加速关中平原城市群发展,使得资金、人才等资源进一步向西安集聚。加上西安拥有很多高校和人才,如果能够进一步改善营商环境和服务,将高教优势充分发挥,发展潜力很大。

对一个城市群来说,高铁、城际轨道的建设不仅加速了周围资源向城市群的集聚,而且可以促使产业、人口在城市群内部的合理梯度分配。广州华南城市研究会会长、暨南大学管理学院教授胡刚称,轨道交通容量大、准时,产业转移主要靠城际轨道的完善。

北上广深等超大城市努力治疗“大城市病”,中心城区正在加快疏解非核心功能,这些非核心功能主要是工业制造业。以广深为例,随着土地等各种成本的上升,广深中心城区主要应当发展高端服务,如科技创新、金融等产业,制造业则要向珠三角其他城市有序转移。

胡刚说,产业的发展要有一个合理的梯度分配。在一个大的城市群里,中心大城市的城区一般以服务业为主,外围一点是高端制造业,周边城市则是中高端制造业,更外围的地区则分布着重工业和劳动密集型产业。

比如目前华为终端放在了东莞,富士康也选择在广州外围的增城落户。“这都是正常的市场行为,现在随着轨道交通、高速公路等基础设施的完善,外围地区到主城区也很方便,这也使得这些制造业环节加速转移到外围地区。”胡刚说。

随着非核心功能的疏解,中心大城市将不断强化服务功能。《国家“十三五”规划纲要》提出,发展一批中心城市,强化区域服务功能。超大城市和特大城市要加快提高国际化水平,适当疏解中心城区非核心功能,强化与周边城镇高效通勤和一体发展,促进形成都市圈。大中城市要加快产业转型升级,延伸面向腹地的产业和服务链,形成带动区域发展的增长节点。与此同时,《国家“十三五”规划纲要》提出,要引导产业项目在中小城市和县城布局,完善市政基础设施和公共服务设施,推动优质教育、医疗等公共服务资源向中小城市和小城镇配置。

在中心大城市内部,随着城镇化的发展,人口在大城市的周边卫星城镇聚集,连接大城市中心城区与周边城镇的交通拥堵已成为制约我国大城市发展的瓶颈。这个过程中,加快容量大、快速化的轨道交通体系至关重要。

今年6月28日,国家发改委发布《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》,至2020年,京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市,市域(郊)铁路骨干线路基本形成,构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈;其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域(郊)铁路规划建设工作。

中国铁路经济规划研究院副院长林仲洪认为,加快发展市域内高效的公共交通系统,积极引导城市向新区、郊区、中心城镇发展,可有效缩短中心城区与外围组团的时空距离,有利于拉大城市框架、改善和优化城市空间格局,有利于降低中心城区的人口密度及交通需求压力。

共有产权房还有哪些细则需要完善?

在北京和上海试点的共有产权房让社会“夹心层”群体欢欣鼓舞。

自2014年4月住建部确立6个共有产权房的试点城市以来,几个城市在试点过程中逐渐自成体系,且各有特色。即使同作为一线城市的北京与上海,二者间在定价模式、房屋处置权等管理细则中也同样存在着不小差异。

结合两地的试点经验来看,目前共有产权房在功能定位、产权比例、建筑标准及业主自主权等方面还有进一步完善的空间。

功能定位需明确

共有产权房是政府和家庭共同努力解决住房困难,相关的制度应遵循帮扶原则,避免权力寻租与居民投资套利。

在功能定位上,目前试点的几个城市之间主要存在两种差异。北京、深圳的共有产权房定位为政策性商品住房,具有保障性和市场性的双重属性。上海、淮安的共有产权房是从经适房体系中剥离而来,更加侧重于住房保障功能。

二者间的不同直接体现在共有产权房的价格上。北京的共有产权房从自住房演变而来,定价虽低于当地市场价,但上海、淮安两地的共有产权房价格与当地市场价的差距更大。

同样,由于这种差别导致共有产权房的准入人群也存在差异。

北京共有产权房可提供给非京籍人士,而上海、淮安则只供应本市户籍住房困难家庭。相比之下,《北京市共有产权房暂行管理办法》中明确将提供不少于30%的共有产权房源给本地工作的非北京籍家庭,保障覆盖面更加广泛。

上述两项差异的存在,反映出目前共有产权房的功能定位还存在探索的地方,两种功能定位之间的差异性还存在互补与调整的空间。

建立产权比例调节机制

产权比例是体现“共有”属性的关键所在。

目前北京和上海两地的做法也并不相同,上海从2010年开始便实行根据房屋定价来制定相应的产权比例,总体遵循的规则是房价越高,购房者所购得的产权比例越低的原则,目的是减轻购房者的经济压力。

而《北京市共有产权住房管理暂行办法》则规定将个人产权份额比例以5个百分点为一个档位,从50%到95%均分成10档。

但无论是北京模式还是上海模式,都可以更灵活。比如在初始产权阶段设定较为灵活的产权比例,让保障面最大化;后期可以考虑根据购房者的经济收入、住房支付能力变化建立可调整的机制。

这一点,国外的经验或许具有一定的参考性。在英国,购房者可以在25%至75%之间任意选择。同时,管理部门也会建立产权比例调整机制,购买共有产权的人可以根据自身的支付能力变化选择增加或者减少购买产权。

浙江大学公共政策研究院客座研究员夏学民指出,共有产权房的产权比例制度理论上是可以做到灵活调节的,个人与政府之间的产权比例可以从1%到99%之间灵活调整,这样在确保土地增值收益归政府所有的前提下,给市民一个可容忍的、可达到的住房价格。

因此,有业内专家建议,共有产权房的产权比例可以先设定一个购买的基础比例,购房人所持有比例在不低于该比例基础上,可根据自身条件自由选择产权比例。同时,在产权基础原则的基础上,能够允许购房者减持部分产权。

建筑标准与房屋处置权

上海的共有产权房更加注重通过控制建造成本,来降低购房家庭的买房压力。以浦东航头镇的瑞雅苑为例,2居室的共有产权房屋总面积仅65平米,且交付时为毛坯房。

相比之下,北京拟定的共有产权房规划建筑标准则更加关注购房者的宜居程度。不久前,《北京市共有产权住房规划宜居建设导则(试行)》文件出台,明确了“选址要交通方便”、“车位每户至少一辆”、“全装修交房”等规划建设标准。

除了建筑标准存在较大差异外,京沪两地的试点经验中对购房人的房屋处置权也有不同。

上海规定,在取得完全产权前不得出租、出借及购房按揭外的抵押行为,购房人的自主权受到严格限定;而北京的共有产权房则可以出租、可抵押,业主的自主权更大,但后期可能面临租金分配与债务如何偿还等尚未明确的问题。

通过在不同的共有产权房试点模式中找到平衡,汇总经验,形成可广泛推广的管理模式值得期待。