为进一步稳定楼市的健康发展，10月25日住建部官网发布通知称，国家发改委、住建部部署从10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，重点查处“捂盘惜售，卖房号，操纵市场价格”等行为。

房价真的降了

《华夏时报》记者近日调查走访发现，“史上最严”的房地产调控政策出台1年多，房地产似乎开始进入了“拐点”，多个城市的房价出现了下降，楼市广告也少了不少。

易居研究院24日发布最新报告显示，10月上半月，其机构监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为992万平方米，环比9月上半月减少8%，同比减少38%。从环比来看，50个城市中，有28个城市出现了环比下跌的现象。其中跌幅最大的3个城市为廊坊、宝鸡和张家口，相比9月上半月的市场成交，跌幅分别为81%、58%和56%。

“十一”国庆中秋长假期间，北京市新建商品住宅网签仅78套，与去年同期相比下跌63.9%，创下自2005年以来的新低。同时，《华夏时报》记者连续走访了北京多个城区获悉，北京部分挂牌房价跌幅巨大。

近日，北京市民张小戈（化名）告诉记者，他一直计划把双井的小户型房子卖掉，换成五环附近的大户型。从今年初，双井的房价一直在涨，最高时房价达到一平米12万多元，以这样的市价出售，不仅能换北五环的一套大户型房，还能有200多万的余款。张小戈当时一直在静待时机，不急于出手。可是在8月份，房价突然就掉了下来，当时10万元还能出手，可张小戈很是不舍。在这不舍之中就等到了现在，最近他的这套房子无奈之中挂出7万/平米的价格，还注明了可以商量，然而此时却找不到看房的人。

“当初这个区域都在炒作学区房，这个老旧小区靠近一所小学。”3名接受记者采访的北京市民指出了张小戈这套房子大涨大落的原因，那就是现在北京淡化了学区房的概念，房价自然就受到了影响。另外，不允许炒房的规定已经深入人心，市场风向彻底改变了。

记者进一步调查发现，北京个别区域的房价变动的确很大，比如广渠门外一套住房，今年6月房价达到了124000元/平米左右，而10月房价骤然跌至63000元/平米左右，短短的4个月缩水49%，跌幅惊人。再如海淀区，五道口一套两居室，挂牌价是580万，大幅降价150万，单价跌破8万元；中关村一套53平米1室1厅户型，挂牌价468万，单价87921元/平米；朝阳区十里堡一套大两居65平米户型，标价380万，下调了65万元。虽然上述情况属个别案例，但北京住房市场降温幅度可见一斑。

对比发现，北京二手房价出现环比下滑的同时，新房价格也出现了近年来首次同比下滑。据国家统计局北京调查总队公布的9月北京住宅销售价格指数显示，北京的新房价格9月份较8月份全面停涨，除了90平方米及以下小户型，新房价格与8月份持平没有下跌外，其余户型的新房价格及所有户型的二手房价格较8月份全部下跌。

同样，有环京楼市风向标之称的燕郊，自6月当地出台限购政策以来，无论是交易量还是交易价格均出现骤降之势。燕郊燕顺路以“售楼一条街”闻名的街道上，中介机构门前冷冷清清，很多门店关门歇业，贴出转租广告，分发卖房传单的人早已不见了踪影。“现在很多人不敢买、也不敢卖房了。”燕郊市民汪国瑞告诉《华夏时报》记者，“四季度，房价可能继续走低。”

不仅燕郊房屋交易量下跌，环京区域的廊坊、张家口等地的新建商品住宅成交面积环比跌幅也不小。

调控力度不松劲

具体来说，商品房销售增速平稳回落。全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%。房价过快上涨的势头得到了有效抑制。到8月份，按照国家统计局的统计，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落，二线城市连续9个月回落，三线城市的涨幅也回落了0.3个百分点。16个热点城市新建商品住宅价格环比大部分下降，有个别城市持平，同比涨幅全面回落。

“房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定。目前，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市的房价也趋于稳定。”王蒙徽10月22日在回答记者提问时表示，去年10月份以来，住建部和有关部门一起，坚持分类调控，因城因地施策，采取了一些有针对性的措施，落实地方政府的主体责任。应该说，在抑制住房的投机、投资性方面，在引导住房合理需求方面，发挥了一定的作用。

“预计今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。”王蒙徽强调，下一步，住建部将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

“北京、上海房价都在降低，但是这个房价是被平均的价格，市中心的房价依然高，只是环郊楼盘降幅较大。”上海房地产高级经济师顾海波接受《华夏时报》记者采访时指出，“虽然房价降低，但是真正想要购买的房子房价，并未降到可接受的价位。”顾海波认为，房价的拐点还在较远的路上。

过去，房价有涨有跌，但上涨依旧还是主流。尽管这轮调控已过去一年时间，全国上百城市发布收紧政策，调控次数累计超200次，但还是没有彻底调整到位，“楼市拐点期尚未来临。”中原地产首席分析师张大伟同样认为。

在张大伟看来，买房、卖房都要看信贷。“虽然信贷一直在收紧，但实际上，目前的信贷额度并非缩减，只是涨幅放缓。”张大伟认为，房贷收紧依然是未来一段时间的大趋势。

10月19日，银监会主席郭树清公开表示，今年银行业加强监管以防范风险，主要是针对银行理财业务、同业业务等方面，选择这些领域主要是因为其覆盖了比较突出的风险点，如影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等。银监会审慎规制局局长肖远企称，为防范房地产泡沫风险，要严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金。

(华夏时报)

本报讯（记者 蒋若静）在天坛街道西里北区社区，一个“睦邻驿站”昨日刚刚成立，可供腾退后外迁的老住户回来歇脚叙旧。在天坛周边的65栋简易楼中，已有17栋清空后拆除，腾退的空间将被辟为临时停车场，面向社会免费开放，缓解周边天坛医院、口腔医院的停车难题。目前已有三处简易楼改成的免费临时停车场对外开放。

昨天上午，已经住进天坛简易楼腾退对接安置房祈东家园的彭淑蓉起了个大早，赶到天坛街道刚刚设立的“睦邻驿站”，和过去的老街坊围坐在一起，大家你一言我一语，畅谈对未来生活的美好向往。

在这个刚刚成立的天坛街道西里北区社区“睦邻驿站”内，一侧的文化墙上展示着记录简易楼时代生活状况的老照片，边上还摆放着一块简易楼拆除后保存下来的楼号牌。角落里，满满一书架的《为了那些期待的眼神——天坛周边简易楼腾退工作纪实》供大家随时取阅。

“天坛简易楼腾退是党建引领的项目，而刚刚开放的‘睦邻驿站’则是党建的延续。这个‘睦邻驿站’，就是为了留住街坊们的记忆和乡愁，让老街坊们回来的时候能有地方歇歇脚，还可以跟老朋友在这里聊聊天叙叙旧，增进往日的邻里情。” 天坛街道工委书记赵秋洁说。

从2015年年底至今，天坛周边陆续启动了三大腾退项目，包含简易楼65栋、平房75处，涉及2659户，人口约8000余人。项目启动头三个月就有约97%的住户签约。北京青年报记者了解到，目前三大腾退项目均已接近尾声，2446户居民已经选房，1257户居民已领取到新居钥匙可以入住。目前还有75户居民没有签约，其中一半以上是的确生活存在困难或是有家庭矛盾的群众。“今天上午我们开会研究这事呢，一户一户分析研究情况，还得继续做工作、想办法。坚持不签约的居民，不排除采取强制执行等方式。目前发放了40多份强制执行裁决书，已经走到强制执行程序的有14户，12家在强制执行之前就签了约。”赵秋洁说。

在天坛西里北区，65栋简易楼已经拆除了17栋，没签约的居民散落在各栋简易楼内，有的楼里可能就剩下一两户居民了。赵秋洁透露：“清空一栋就立刻拆除一栋。拆除简易楼后腾出的空地也没浪费，来年开春了准备进行简易绿化，改造成临时停车场，面向社会免费停车，缓解天坛医院、口腔医院的停车难问题。现在三处简易楼已经变成了临时停车场，大概一栋楼拆除后能停放30多辆机动车，由社区工作人员临时负责管理维持秩序。”

据悉，未来东城区将按进度腾退相关建筑，保留天坛的历史坛墙，还原城市绿地，引入市民休闲活动，打造“外坛绿带休闲区”。“还请了中科院的院士、中国建筑设计院的大师前往现场，多次论证。未来将沿着天坛的坛墙修起没有围墙、开放式的花园。”赵秋洁说。

(北京青年报)

昨天，《机关团体建设楼堂馆所管理条例》（下称《条例》）对外发布，明确机关、团体新建、扩建、改建、购置办公用房以及培训中心等各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的场所和设施应当严格履行审批程序，严格执行建设标准。未经批准，不得建设。此规定从2017年12月1日起执行。

技术业务用房中不设办公用房

该条例8月18日在国务院第182次常务会议上获得通过。《条例》制定是为严格控制机关、团体建设楼堂馆所，厉行节约、反对浪费。其中，团体是指工会、共青团、妇联等人民团体。《条例》所称建设，指新建、扩建、改建、购置；所称楼堂馆所，指办公用房以及培训中心等各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的场所和设施。

对于办公用房，应严格履行审批程序，严格执行建设标准。未经批准，不得建设。禁止以技术业务用房等名义建设办公用房或者违反规定在技术业务用房中设置办公用房。发改委要会同住建部、财政部制定办公用房建设标准，并向社会公布。对于培训中心等各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的场所和设施，条例明确不得建设。

财政给予经费保障的事业单位和人民团体以外的其他团体建设楼堂馆所，也适用《条例》。

建办公用房不得接受赞助捐赠

《条例》对项目的审批和资金来源都作出明确规定。

从项目审批看，建设办公用房的，应当向负责项目审批的机关报送项目建议书、可行性研究报告、初步设计；购置办公用房的，不用报送初步设计，可以合并报送审批。如果办公用房出现建设的必要性不充分，建设资金来源不符合规定，建设内容、建设规模等不符合建设标准和其他不得批准等情形时，审批机关不得批准。未批准的项目不能办理规划、用地、施工等相关手续。

从建设资金看，《条例》明确办公用房项目的建设资金不得挪用各类专项资金，不得向单位、个人摊派，不得向银行等金融机构借款，不得接受赞助或者捐赠，不得有其他违反规定的情形。

除保密情形外审批情况应公开

审批机关、财政部门、审计机关、监察机关需按照各自职责加强对建设楼堂馆所活动的监督检查和绩效评价。根据实际需要开展联合监督检查、专项监督检查。监督检查机关有权要求建设单位以及其他相关单位提供有关文件和资料，向有关除依法应当保密的情形外人员了解情况，进行现场核查。除依法应当保密的情形外，办公用房项目审批情况、监督检查情况都应通过政府网站等公开。

如机关、团体违反《条例》规定，根据具体情况可被责令停止相关建设活动或改正，所涉楼堂馆所可被收缴、拍卖或责令限期腾退，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分。越权审批、对不符合规定的办公用房项目予以审批等滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的领导人员和直接责任人员也将被依法处分。未按规定保存文件资料，或者转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料的，责令改正，依法处分相关人员。文/本报记者 周宇

(北京青年报)

北京商报讯（记者 彭耀广）链家旗下长租公寓品牌自如正式上线信用评级，自如信用分达标即可免押金租房。10月26日，自如举办2017新品发布会，除“自如友家5.0”、旅居产品“自如驿”等几大产品线的升级发布外，自如同步推出不用缴纳押金即可租房的“信用租房”服务，也是本次发布会的最大看点。

据自如CEO熊林介绍，“三年前构建了第一个租房信用叫自如信用，我们和芝麻信用、脉脉等共享数据，未来打通更多金融机构的产品。本次发布的是升级版的自如信用服务，凡是自如信用分达到100分以上的用户，在自如平台上租房时可以免缴押金”。据了解，目前已有80万自如客加入了自如信用体系。自如筛选规避不良信用租客约8万人，收录租住行业关注名单约4000人。

事实上，信用租房免押金并非自如首次提出，10月10日，支付宝宣布在北京、上海等8个城市率先推出信用租房模式，预计会有超过100万间品牌机构的公寓正式入驻支付宝。支付宝的信用租房是芝麻信用分超过650分的租客可“付一押零”。

值得注意的是，自如推出的信用租房免押金也是在一定的信用评级之上。那么，自如客户信用评分达到100分以上的比例是多少呢？熊林表示，“如果租房免押金的自如信用分门槛门槛设置在100分时，符合要求的自如客比例约30%”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，我国的租赁市场长期存在短期行为，信用管理一直是空白。支付宝、自如等机构开启“信用+租赁”模式，为租赁市场消费行为的规范和激励探索了良好机制。

也有业内人士分析认为，支付宝与自如做信用租房的区别在于，支付宝是信息平台，需导入房源信息，并不运营管理房屋，自如则是租赁房屋运营管理者。无论是支付宝还是自如推出的信用租房，一方面是竞争关系，另一方面也是推动住房租赁市场规范发展的探路者。

(北京商报)

本报讯（记者 刘旭）从喧闹嘈杂的百米“脏街”，到新增6000平方米绿地、4000平方米安心宜居的精品花园，再到24小时书店、开放共享型城市书屋……生活在三里屯地区的居民真切地感受到生活更加便利、生活品质日益提升。随着朝阳区着力优化三里屯区域环境，加强城市精细化管理，打造国际时尚文化街区的推进，老街坊纷纷回归。

在三里屯北三里南42号楼前，北京青年报记者看到，曾经充斥着“开墙打洞”和违法建设的楼体已经被恢复原状，建筑墙体都已装饰一新。街面小微绿化、花箱座椅合理分布，呈现出一片生机盎然的人文景观……原来的“脏街”变宽变靓了，美丽的城市新名片日趋明朗起来。

一年前，这栋楼二层以下几乎全部都是商铺，以酒吧、餐饮和夜店为主，违法建设、“开墙打洞”以及无照经营等带来的安全隐患、噪音扰民和环境脏乱差等问题突出，使这里东侧的一条背街小巷成了有名的“脏街”，这个“外号”一度和三里屯酒吧街一样“名声在外”。

为了还居民一个美好的生活环境，朝阳区下决心对“脏街”进行整治。先后治理“开墙打洞”35户，拆除违法建设800多平方米，绿化美化300多平方米，逐步恢复42号楼原貌。曾经的酒吧、流动商贩消失了，取而代之的是一条靓丽街区。

在北三里南42号楼的北侧，这里原来有两家酒吧，现在即将变成书店。三里屯街道工委书记唐涌涛告诉北青报记者，一家城市书屋正在装修，占地约260平方米，预计年底将开业。“在城市书屋的旁边，还有一处700平方米的空间，将携手三联书店，打造一处24小时的书店。”据悉，未来这里将与环境提升后的酒吧街呈现“闹静相宜”、“休闲不夜”的多元文化街区，昔日“脏街”华丽变身为“国际时尚文化街区”。

“原来可真没想到，在自家门口还能有一处让大家遛弯、散步的花园。”居民林女士告诉北青报记者。让林女士提起来就赞不绝口的这处花园名叫“瑜舍”，位于三里屯路东侧。这里原为绿化苗圃备用地，后来封堵“开墙打洞”、拆除占地酒吧后，逐渐成为绿地留白以及自行车等其他杂物的聚集地。现在经过改造已建设成为具有时尚健康气息的社区花园。这处2000平方米的精品花园从南向北设置了三个不同的空间，有儿童滑梯，还有充满现代感造型的艺术空间。

另外，在三里屯北29号楼和北30号楼东侧的酒吧街北口，还有一处名叫“逸心园”的社区花园。昔日，每到夜晚这里都被各家酒吧桌椅占据，现在修起了能够坐人的花坛，还修建了亭子、小桥、流水等景观，方便居民休闲。

(北京青年报)

本报讯（记者 林艳）日前，市发改委发布消息，今年在市政府固定资产投资支持下，丰台、房山、通州、昌平、密云等七个区将各新增一家公办养老机构。新建的这些区级公办养老机构70%以上床位，将用于接纳失能、半失能老人。

截至2016年年底，北京全市户籍人口中有60岁以上老人近330万人，其中65岁及以上者近320万人。近年来，为应对“人口老龄化”的挑战，本市一直在强化规划引领，系统性地进行老龄事业和养老服务业的谋划与安排。《北京市“十三五”时期现代产业发展和重点功能区建设规划》，也将养老服务业列为符合首都城市战略定位的现代产业的重要组成部分。

在北京市的养老体系中，公办养老机构将发挥托底保障的作用。据了解，截至2016年年底，北京市共有养老机构534家，总床位12.6万余张，其中投入运营床位11.1万余张；公办公营养老机构180家，床位约2.6万张；公办民营养老机构80家，床位1.6万余张。

据了解，从2013年起，市发改委开始支持各区建设一所400张以上床位的区级公办养老服务机构。对区政府投资建设的养老机构，市政府固定资产投资按照单床建设成本不高于20万元标准（不含土地费用），分区域差异化给予支持，对延庆、密云等生态涵养区的支持力度达90%。

截至目前，市政府固定资产投资已投入6.2亿元，16个区区级公办养老机构实现全覆盖。其中，九个区已经建成投入使用，还有七个区的项目在加快推进，其中延庆、房山两个区级公办养老机构基本建成，丰台、通州两个区级公办养老机构抓紧建设，昌平、密云两个区级公办养老机构正在加快推进前期工作，平谷区养老院基本确定选址。

七个区即将建成的公办养老机构将是什么形态？据透露，房山区将建成社会福利中心，总建筑面积达40048平方米，将设养老床位700张，全部为失能、半失能老人提供护养服务；昌平区将建成敬老院，总建筑面积达26897平方米，设置养老床位560张，其中464张为失能、半失能老人提供护养服务；密云区社会福利中心，总建筑面积为10875平方米，设置养老床位455张，其中404张为失能、半失能老人提供护养服务。

按照相关要求，各区新建的区级公办养老机构，70%以上的床位将用于接纳失能、半失能老人。另据了解，近期市发改委配合市民政局研究制定了《北京市基层公办养老机构建设资助工作实施办法》，还将安排市政府固定资产投资对基层公办养老机构新建、改扩建项目，按比例给予差异化支持，进一步提升基层公办养老机构服务能力。

(北京青年报)

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 盛松成 宋红卫/文

自2016年3月份以来，我国房地产市场调控趋严，调控手段也不断增多，除了传统的限购、限贷等，还有“限售、限商、竞自持面积”等新举措。随着调控的持续和深入，房地产市场的风险也逐渐显露，其中较为突出的就是房企资金链问题。

一、当前房地产企业资金链风险

根据2017年6月25日商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》（2017春季），2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。在财务安全最差的100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。目前房地产行业资金链究竟存在哪些问题，风险有多高？本文从七个方面予以分析。

1．房地产开发资金主要来自自身造血

目前房地产一半以上的资金来源依靠项目回款，其次为自筹资金，再者为银行贷款，利用外资占比最小。截至2017年8月，四个资金来源占比依次为51.45%、31.5%、16.94%和0.11%。随着调控的持续和深入，资金来源将更多地依靠项目销售回款，而与此同时，房地产去化放缓，这意味着资金风险可能上升。

从其他资金来源看，自筹资金比例相对比较稳定，基本保持在30%左右的水平，个别年份会因为融资环境变化而出现小幅上浮。银行贷款呈现不断下降的趋势，2010年其占比为17.3%，2016年下降为14.92%。银行贷款还表现出与调控政策的趋同性，即调控收紧时期该比例明显下降，放松时期该比例有所上升。当然也存在企业利用其他手段套取银行贷款补充企业自有资金的情况，这不作为本文分析内容。利用外资的占比也呈下降趋势。2010年,房企利用外资795.56亿元，占比1.1%，2016年利用外资下降到 140亿元，占比仅为0.1%。

2．房企负债率较高

房地产作为资金密集型的行业，对资金具有先天的高度依附性。同时，由于前期投资较大，开发周期较长，企业销售回款较慢等原因，企业在规模扩张的阶段，普遍使用了较高的财务杠杆，负债率较高。在严厉的调控下，房地产销售受阻，回款周期将会变长，回款周期和债务周期会产生错配；同时，房地产行业资产负债率持续上升，目前处于高位，存在一定的风险。2009年，房地产行业负债率为65.02%，2011年突破70%，而2016年已达到76.7%。7年间，房地产行业负债率增加了11.68个百分点。

3．房企盈利能力下降

近年来，房地产行业的盈利能力不断下降，销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%，下降到2016年的27.24%和10.48%，分别下降9.3个和6.2个百分点。房地产盈利能力的下降主要受两个方面的影响，一是土地价格持续上涨，二是融资成本不断提高。成本的快速上升挤压了行业的利润空间。

4．房企融资难度上升

自2016年10月份以来，对房企发行公司债的监管日趋严格，截至8月17日，证监会共对46家公司债发行的申请终止或中止审查，其中房地产板块以14家企业占比最高。

随着房地产调控趋严和金融监管加强，房企在国内融资的难度不断上升，部分房企已有转向海外融资的趋势。以往的经验表明，国内调控收紧时期是利用外资增加较为明显的时期。本轮调控收紧后，利用外资的增长更为明显。从同策研究院监测40家典型房企融资数据看，2017年9月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，较上月（621.98亿元）增加12.63%。自6月份房地产企业融资达到峰值以来，七、八月份融资总额持续下滑，9月融资额较8月有所提高，但仍未超过7月融资额（816.15亿元）。从融资渠道看，9月其他债权融资总额达409.78亿元，位居第一；信托贷款筹资总额位居第二，较8月份大幅提升（增加501.82%）；境内银行贷款总额位居第三，较上月略有下降（降低13.43%）；海外银行贷款、中期票据、公司债、委托贷款依次位列其后。从融资成本来看，40家典型房企融资成本明显提高。在9月份所有已披露的房企融资中，除极个别外，成本均高于4.80%。其中更为市场化的公司债、其它债权融资利率波动幅度较大。

5.房企债务违约风险上升

前期房企依靠大量举债快速扩张，相关债务的集中兑付期已经临近。2015至2016年，上市房企新增债务高达8520亿元，比过去五年间8200亿元债务总和还要多。上市房企存量债务期限一般为2到3年，因此，2018年和2019年将是债务的集中兑付期（2018年为3375亿元,2019年为4474亿元），房企偿债压力较大。

6.房企并购趋势明显

近年来，房地产行业的并购呈现两个特点。

第一，房地产行业并购规模呈上升趋势。近年来，中、小房企被并购成为常态，并购资金规模也在扩大。2013年，房企并购案例为181个，并购规模1104.69亿元。2016年，房企并购案例为344个，并购资金规模达到4107.71亿元。三年间，并购资金规模增长了271.84%，年均复合增长率为140%。

第二，房地产行业的并购规模已经超越其他行业。2017年前三季度房地产行业的并购规模为2581.83亿元，位居所有行业首位。而2015年和2016年同期，房地产行业的并购规模分别为2113.41亿元和2670亿元，分别位居行业第四位、第二位。房地产行业并购规模在三年内已从行业第四位跃升到第一位。

7.房地产行业分化加速企业间并购

从2016年房地产企业绩效看，房企间分化明显，中、小型房企绩效指标与大型房企相比存在较大的差距，大型房企盈利能力较小型房企高一倍以上。大型房企总资产报酬率为7.9%，中型房企为3.6%，小型房企仅为2.1%；大型房企销售利润率为23.1%，中型房企为14%，小型房企仅为12.6%。此外，大型房企在资产质量、债务风险及经营增长等方面也明显优于中小房企（见表1）。

在融资难度不断加大、土地成本日益高涨、企业盈利能力下降的情况下，中、小房企在资金实力、品牌和规模等方面均处于劣势。同时，受调控政策影响最明显的也是中、小房企，这将加大其被大型房企并购的可能性。

表1:2016年房地产企业绩效评价情况

数据来源：wind、同策研究院

通过上述七个角度的分析，可以看到，房企资金链的风险问题应引起有关方面的重视，房企自身更要为其资金链风险负起责任。

二、房地产企业资金链风险产生的主要原因

我们从外部和内部两个方面分析房地产资金链风险产生的主要原因。

外部因素

房地产市场调控政策的影响。我国房地产市场调控政策是全产业链、多维度、全方位的调控。金融方面的调控增加了房企融资的难度，也提高了房企的融资成本。目前看来，房地产调控在短期内基本不会松动。限购限贷等政策也在一定程度上削弱了房企的自身造血能力。

经济形势的影响。经济形势的变化会改变房企生存的基础。从货币环境看，2017年8月末，M2增速创历史新低，为8.9%，9月末M2增速也仅为9.2%。从房地产行业看，拿地成本不断上升，利润被挤压，企业的风险也在上升。

内部因素

企业规模化扩张战略较为激进。近年来，房企的规模优势逐渐显现，房地产行业集中度不断上升，快速规模化成为几乎所有房企的战略目标。在融资成本较低、土地成本不太高的时候，企业规模化扩张存在一定的合理性。而目前形势下，激进的企业战略有可能导致企业资金链风险爆发。

企业投资决策失误。房企在规模化扩张过程中，在城市选择、项目定位方面的失误都有可能加大企业资金链风险。比如调控时期，购房者购买力受到限制，房企若定位于高端房地产项目开发，其库存去化就会面临风险。

房企财务管理能力有待提高。目前房企普遍存在“长债短借、以债养债”的现象，一旦遇到政策调控或者融资不能按时到位，就会形成资金和债务的错配。

三、房地产企业资金链风险对市场的影响

（1）从行业发展的角度看，房地产行业集中度上升，市场竞争减少，可能形成寡头垄断。

近年来，房企市场集中度呈现趋势性上升。TOP10房企的市场占有率从2014年的16.9%提高到2016年的18.8%；TOP20房企的市场占有率从2014年的22.8%提高到2016年的25.2%；TOP50房企的市场占有率则从2014年的31.2%提高到2016年的34.6%。

龙头房企优势更加明显，2016年，TOP10房企销售金额超过3000亿的就有三家，规模超过2000亿的房企有两家，第十名销售规模也超过1100亿元。目前国内市场竞争格局与以寡头企业为主导的美国房地产市场（美国TOP5住宅销售市占率20%，目前我国为12.8%）仍存在一定差距，未来中国龙头房企的市场份额可能进一步提高。未来几年内，房地产行业将出现3家左右的万亿房企，TOP30房企市占率可能达到52%，甚至更高，这意味着寡头垄断格局的形成。

（2）从社会层面看，房企资金链问题可能引发局部金融风险或引发群体性事件。

中、小房企抗风险能力较差，也更容易发生资金链问题。由于企业实力和资质等原因，中、小房企较难从银行等渠道获得贷款，相当一部分贷款来自于民间借贷融资，后者的特点是偿债时间较短、借贷成本较高。在调控时期，销售回款放缓可能导致资金链条断裂。

近些年，由于资金链断裂而导致的房企跑路事件屡有发生。民间借贷往往伴随 “联保互保”等现象，一旦问题产生，容易引发连锁反应，致使多个公司或者个人出现资金危机，导致局部金融风险，甚至可能出现“群体讨债”事件。房企资金链断裂而导致的烂尾现象也会引发业主的群体维权事件，影响社会稳定。

四、谨防资金链风险的对策建议

1.政府和金融机构方面

以房地产市场长效调控机制建立为契机，不断健全房地产市场的政策和制度，规范市场交易，严厉打击扰乱房地产市场交易及侵害购房者合法权益的违法违规行为。

改革金融监管体系。近年来我国金融市场迅速发展，金融产品不断创新，这些都对房企融资产生较大影响，因此应加强金融功能监管、行为监管，实现穿透式监管。

金融机构作为房企融资的主要参与主体，应遵守国家的相关法律法规，客观评估房企融资的风险，避免由业绩和利润引导下的碰触高压线的行为。

2.房企方面

房企应根据自身情况，制定切实可行的发展目标。近年来销售规模成为房企争相追逐的目标，高价拿地、高成本融资、高负债运营屡见不鲜，由此增加了企业风险。在行业调整期，风险爆发的概率也大大提高。

拓宽企业融资渠道，加快资金回笼。尽管房地产融资模式众多，但就具体房企来讲，有效的融资渠道有限，部分企业甚至仅能依靠银行贷款。拓宽融资渠道，能够有效应对企业资金链断裂的风险。同时，加快项目销售能加速资金回笼，提高企业自身的造血功能,抵御资金风险。

提高财务管理能力，优化资金结构。房企应对自身的融资能力、资金使用情况、项目回款等形成系统性的计划、监督和管理，建立财务风险预警机制，避免债务和资金的错配。

（作者盛松成为中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长，宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员，本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见。）

（腾讯房产讯）10月27日，2017中国休闲度假地产博览会暨北京秋季房地产展示交易会的第二天，场内依然人头攒动、热度不减。

现场来自国内外400余项目组团亮相，纷纷拿出特色项目吸引顾客。据了解，本届展会设立休闲度假地产、北京及环京地产、海外地产、智慧城市建设与服务、特色小镇五大板块，组织云南购房节、海南购房节、海外地产置业嘉年华等主题活动，对接广大购房者的置业需求。

海外置业是今年展会的一大亮点。在国际展区，拥有来自美国、加拿大等28个国家和地区的110余家参展商参展。美国美纳中国区总经理林达在接受腾讯房产采访时表示，非常喜欢来北京参加秋展，这个展会不仅能吸引北京买家来了解海外市场，也可以为广大客户展示更多美国高品质项目。

据林达介绍，美国美纳成立于1952年，是美国最大的开发商之一。在美国置业的国际买家中，中国人占最大的比例。从最受欢迎的海外置业国家看，美国以66.1%的选择率位居中国高净值人群海外置业国家的首选。

右一为美国美纳中国区总经理林达

据了解，美国房地产的回温吸引了大量中国买家，除了纽约、洛杉矶和旧金山等传统的一线城市外，奥伦多、达拉斯和休斯敦等“二线城市”渐成新宠，成为中国人在美国发起的新一轮投资趋势。

林达称，过去置业海外以投资和刚需为主，今年偏向于旅游、养老主题，度假屋产品比较受欢迎，这也是今年海外置业的一大特点。

腾讯房产讯 2017中国休闲度假地产博览会暨北京秋季房地产展示交易会于10月26日-29日在国家会议中心举办，400余国内外地产项目亮相，大会设立休闲度假地产、北京及环京地产、海外地产、智慧城市建设与服务、特色小镇五大板块，组织海南购房节、云南购房节、海外地产置业嘉年华等主题活动，对接广大购房者的置业需求。腾讯房产北京站直击房展会现场，为购房者带来一手的新鲜资讯，特邀嘉宾解读最新楼市政策与热点，把脉北京楼市前沿趋势。

腾讯房产对话攀枝花花舞人间项目营销总周涛

在此次房展会上，第二次亮相北京房展会的四川攀枝花花舞人间景区以其生态环境优美、开放自由、和谐包容、适宜人居的城市形象再次给人们带来了视觉新体验。攀枝花花舞人间营销总周涛向腾讯房产介绍，攀枝花花舞人间景区位于花城东西轴线和南北轴线的交汇地带，占地20420亩，建设面积约354万平方米，是攀枝花的“生态绿肺”，也是以生态自然、休闲旅游、健康产业为主题的4A级景区示范项目。此外，攀枝花花舞人间以四季充沛的阳光为依托，年日照时数达2700个小时，拥有亚洲最大的三角梅基地。景区内涵盖山水果园，真正做到“季季有果，月月赏花”。在生态环保方面，景区以天然雨水灌溉，生活污水消毒后作为自然生态肥料。活动空间广泛，客户可在这里尽享运动健身、休闲度假。

对比海南、云南等其他生态城市，周涛认为，攀枝花的优势主要体现在两个方面，“其一是海拔，花舞人间景区的海拔在1200到1500米左右，是最适宜人类居住的高度，光照资源独特，冬无严寒、夏无酷暑、阳光明媚，年均气温20.3℃，为人体感受最佳温度，是我国少见的阳光地带；其二，景区空气干爽，属亚热带季风气候，对许多中老年人的风湿性关节炎、气管炎、心脑血管病、骨质疏松等慢性疾病有显著自然疗效。”而相对其他4A级景区，周涛认为攀枝花少了娱乐性，注重自然人文景观，切实践行低碳环保理念。

关于此次亮相北京房展会的主要目的，周涛表示为“让客户体验”。景区特为此展开针对客户的4夜3日游活动，让客户亲至现场感受环境，不断改善以满足北京客户的需求。

周涛表示，目前项目形态有合院、洋房、别墅以及公寓，而价格每平米6500-13000不等，价格相对便宜。同时政府大力支持景区建设，开通航线与高铁，完善交通与各种基础设施建设；大力整治城市环境，注重生态环保，完成城市由工业城市到康养城市的转型；积极进行招商引资，与万科、碧桂园等企业强强合作。除此之外，政府不但不限购，还对外来客户发放购房补贴，补贴发放于明年12月31号截止，达到客户成交价格的5%。市长、市委书记今年亲自代言推销攀枝花芒果，将“攀枝花花舞人间景区”作为一个名片推出去、走向大众。

而对攀枝花花舞人间景区的未来发展，周涛表示十分看好，在继续将项目精做扎实的基础上，通过高铁、高速、航线的支持，景区将会受到更多人的青睐。

腾讯房产讯 2017中国休闲度假地产博览会暨北京秋季房地产展示交易会于10月26日-29日在国家会议中心举办，400余国内外地产项目亮相本届秋季房展会。本届展会设立休闲度假地产、北京及环京地产、海外地产、智慧城市建设与服务、特色小镇五大板块，组织海南购房节、云南购房节、海外地产置业嘉年华等主题活动，对接广大购房者的置业需求。腾讯房产北京站直击房展会现场，为购房者带来一手的新鲜资讯，特邀嘉宾解读最新楼市政策与热点，把脉北京楼市前沿趋势。

鸿坤集团京西城市公司鸿坤·理想湾(楼盘资料)项目营销总监崔博

谈及今年“金九银十”的走势，崔博表示，在经历了去年的疯狂之后，北京楼市整体趋于平稳，在健康的路线上良好的运行，加之政策的正面引导，各大房企都在积极响应“房子用来住的”这一口号，更加注重产品品质和细节的提升，注重精品的打造，预计三四季度北京楼市仍将继续保持平稳，以更为健康的态势迎接2018年的到来。

崔博表示，目前楼市政策的基调是“分城施策、一城一策”，加上京津冀一体化发展、雄安新区的设立，环京区域居住舒适度越来越高，购房者对区域的认可度逐步提升，此阶段市场存量是相对较少的，可选择的也比较少。以鸿坤·理想湾为例，项目所在的高铁新城区域随着京津冀一系列规划利好的深层兑现，交通出行、价值空间、居住感受、商业配套、园林建筑、优质物业等方面始终在持续超越业主不断增长的期望，居住舒适度越来越高，作为醇熟标杆产品，项目已经受到了万余户品质家庭的垂青垂睐。

不可否认的是，政策端的调控已经使市场逐步趋于稳定，产品力的竞争才是未来的主导。作为涿州区域百万平米的品质刚需大盘，鸿坤·理想湾5年城熟所兑现的幸福生活，不仅仅代表优质住宅，更意味着优越的环境、贴心的服务所营造的品质生活。家是个需要责任和悉心守护的地方，作为品质开发商，鸿坤集团不仅仅在单纯的建造房屋，更从点滴细节开始，为业主提供复合化的服务，作为一家创新型城市运营商，让人们住的开心，让城市充满活力，是鸿坤一直以来坚持不懈的初衷。

崔博认为，随着世界级城市群、首都经济圈概念的深入化以及高铁、首都环线高速的逐步贯穿，涿州紧随京东“北三县”、京南廊坊之后，成为环北京范围内又一个生活宜居地，也将面临巨大的发展机遇。鸿坤·理想湾直享

新机场临空产业带与高铁经济双驱动力，内部打造了3万平米的儿童主题商街，集娱乐、餐饮、休闲为一体，让幸福生活一步到位，值得关注。