直播全程视频回顾

腾讯大燕网“企鹅北美有家”联合旅视万杨于12月26日发布“2017年美国置业白皮书”，并权威发布美国房产资产配置15项标准，分析置业者行为与意向，前瞻行业发展趋势。“企鹅北美有家”调查了美国房产行业100位大V，包含知名美国房产开发商高层、美国房产持照经纪人、美国房产数据研究员、知名财经评论员，并且对约10000位家庭净资产超过1000万人民币的受访者进行抽样调查，结合美房行业数据，权威发布美国置业白皮书，将为中国买家置业提供参考标准。白皮书得到数十位行业大V推荐撰写寄语，发布会直播共有5000余名网友参与互动。

2017年，美国经济进入了复苏的新阶段。货币政策正常化及协调并行，有望实现全要素生产率的持续提升，推动美国经济的增长动力换挡，加速真实复苏在实体经济的发力。伴随着经济的复苏，美国房价也一直处在一个恢复上升的过程中。美联储在一年间加息两次，全球贸易和交易的成本都将出现上升，这对于房产泡沫的挤兑作用不容小觑。数据显示，美国房价已经连续15个月环比上涨超过5%，大量的外来购房需求加剧了市场的竞争，导致房价增长速度不断提高。

一、2017年投资者意向解析

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，同比去年增长了49%。其中中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，位列第一，远超位于第二位加拿大的190亿美金，比去年同比增长18.6%。根据抽样调查，赴美置业的中国高净值人群主要有以下特点。

1、70后80后为美国置业主力军

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，有69.5%的高净值客户年龄为30岁~49岁。此类客群是高知识含量和高资产积累的结合，也是社会中坚力量。

2、地域分布广 相对集中一线城市

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，地域分布广，所处城市分散，相对较集中于一线城市，北京占16.7%、上海占17.34%、深圳占13.78%、广州占6.23%，北上广深四城市总计占比54.05%。值得注意的是，2017年杭州置业者在美国置业的比例为二线城市之首，高达7.2%，超过广州的比例。

3、洛杉矶、休斯顿领衔2017美国购房热度城市

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，意向美国城市分布情况为：以移民居住为主要需求的城市洛杉矶占比18.89%，位列第一；以资产配置为主要需求的城市休斯顿占比17.8%，位列第二；纽约占比13.2%，位列第三。

4、2017年中产阶级资产配置意识增强

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户来说，置业目的中子女学业仍然是主因，占比32.78%；受移民政策收紧影响，移民居住需求相对较小，占比18.21%；2017年，中产阶级因为资产配置需求而选择美国置业的置业者占比28.21%。

5、购买渠道安全性 成置业者考虑主要因素

置业者对于购买过程中考虑的主要风险调查中，由于语言的隔阂和地域的界限，购买渠道安全成为置业者最为顾虑的风险问题，房源信息真实性位列置业者风险顾虑因素第二。

二、美国房产市场解析

1、近5年热点城市房价涨幅 休斯顿排名第一

2017年中国置业者在美国置业热度最高的5个城市依次为洛杉矶、休斯顿、旧金山、纽约、西雅图，这五大城市整体呈上升趋势，上涨幅度略有不同。休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%，排名第一。而2017年10月休斯顿市区最新的房产价值为32.5万美金，相比于其他4个城市，仍是在很低的价位，未来几年仍有很大的增值空间。

TOP1 : 休斯顿 上涨19.51%

休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%，2017年10月最新房产价值 32.5万美金，预估下一年增长3.6%。房产价值相比其他大城市仍是低位，未来几年仍有很大的增值空间，投资目的为主的购房者可关注休斯顿。

TOP2: 西雅图 上涨16.61%

西雅图近5年中每年上涨的均值为16.61% ，2017年10月最新房产价值 69.9万美金，预估下一年增长5.9%，价位已与洛杉矶、纽约持平，未来置业西雅图的购房者将付出较高的进入成本。

TOP3: 旧金山 上涨13.78%

旧金山近5年中每年上涨的均值为13.78% ，2017年10月最新房产价值123.67万美金，预估下一年增长2.9%。旧金山凭借其气候、经济、教育等优势，仍为美国房价最高城市。

TOP4: 洛杉矶 上涨11.64%

洛杉矶近5年中每年上涨的均值为11.64%，2017年10月最新房产价值63.4万美金，预估下一年增长1.7%。洛杉矶市区价值与同在加州的旧金山相比，要低近一倍。青睐加州的置业者，价位如果是重点考虑因素，可以关注洛杉矶。

TOP5：纽约 上涨5%

纽约近5年中每年上涨的均值为5% ，2017年10月最新房产价值69.39万美金，预估下一年增长5.7%。纽约近几年相对其他大城市，房价增速缓慢。但凭借其世界经济、金融、文化中心的地位，仍然吸引很多购房者前往。

2、近5年租金趋势 经济多元大城市均上涨

2017年中国置业者在美国置业热度最高的城市中，从近5年的租金趋势图看，整体呈平稳上升趋势。西雅图过去5年，每年租金上涨的均值为10.05%，上涨速度位列第一；旧金山租金以8.27%的平均年增长速度位列第二。洛杉矶、纽约、休斯顿等大城市都有不同程度的增长，这些城市的共性是有强大的经济和多元化的产业支撑，能够吸引足够多新的就业需求，让城市人口呈现正增长，从而对租金持续上涨有强有力的支撑。

TOP1：西雅图 上涨10.05%

西雅图近5年中每年租金上涨的均值为10.05%，2017年10月最新的租金均值为2662美金/月。

TOP2 ：旧金山 上涨8.27 %

旧金山近5年中每年上涨的均值为8.27 %，2017年10月最新租金均值为4230美金/月。

TOP3: 洛杉矶 上涨5.86%

近5年中每年上涨的均值为5.86%，2017年10月最新租金均值为2926美金/月。

TOP4: 纽约 上涨4.38%

近5年中每年上涨的均值为4.38%，2017年10月最新租金均值为2160美金/月。

TOP5：休斯顿 上涨3.85%

近5年中每年上涨的均值为3.85%，10月最新租金均值1429美金/月。

三、美国房产资产配置15项标准

美国房产城市选择标准

1、州或城市支持美国当政党派

在选择美国房产过程中，房产所在州或城市是支持美国政府当政党派的州或城市，会在未来政治上受到倾向。

目前中国置业者关注的热点城市中，纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图是民主党的主要支持城市；休斯顿、达拉斯、奥兰多、亚特兰大是美国政府当政党派共和党的主要支持城市。

2、人口及就业持续正增长

房产所在城市人口和就业需要在过去3年双增长，并且未来也有预期的人口和就业增长，经济发展需要有人口来支撑，人口的净流入带来的房地产市场的发展。

过去5年中，中国置业者关注的主要城市人口增长情况如下，休斯顿以8.9%的增长幅度位列第一，波士顿位列第二，过去5年人口增长了8%。

（数据来源：美国国家统计局）

3、租售比大于10% 物业税小于3%

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。比值越高，说明房价中的投资需求越大。物业税是美国政府针对土地、房屋等不动产，向产权拥有者征税。物业税也是在美国持有房产的主要成本。

根据此次调查结果显示，具有资产配置价值的美国房产，房屋的租售比需要达到至少10%以上，物业税在3%以下。

美国房产区域选择标准

4、大企业聚集 租赁需求旺盛

在选择美国房产过程中，房产距离40分钟以内最好有大型就业区域，有大型企业聚集，来支撑项目的租房需求。

5、租户素质高 收租容易

具有资产配置以及投资价值的美国房产，房屋不能处于黑人区，住的群体家庭收入在5万美元以上，教育水平是美国平均水平，房屋租金在1500美元以上，区域内租户的素质相对比较高。

6、房产30分钟生活圈配套齐全

项目30分钟内应有学校、医院、商业、零售、大型超市等配套设施。

7、房产学区优质 保值性强

通过对业内专家以及投资者调查，认为具有资产配置以及投资价值的美国房产，学区包含小学、中学、高中的综合评分在6分以上。

8、房产所处区域 犯罪率低

人口中各族裔的比例以及相应地区犯罪率与其他城市和全美平均水平的对比，注重人身伤害的犯罪率及财产损失的犯罪率两个方面的因素。

9、房产所处地区收入 明显高于周边经济收入

将房产具体所在地和所在大都会区域进行对比，收入明显比周边收入更高的区域，相对经济发展水平越好。对比系数超过1以上便是值得置业的区域。

美国房产项目选择标准

10、 房产价格 不高于市场成交价

房屋的购买价格最好能低于同期周边成交的市场价。

11、实力开发商开发 房屋品质有保证

房屋的开发商是当地有历史，有名的开发商，或者建造商是当地比较有名的建造商。

12、物业房龄小 维修费用低

房屋建成至今的年份，越新的房屋可能保存的更好，所需要的维修费用可能越少。

13、房屋租金对比周边系数超过1

将房产租金与周边社区同类型租金的平均水平进行对比，如果系数超过1则值得置业。

14、稀缺自然资源 增加房产保值

房屋周边15分钟内有绿地、湖、公园或者是高尔夫球场等自然资源，会增加资产保值性。

15、与最近一家星巴克的距离

星巴克是否在临近区域，说明了对此地区增值可能性的信心程度。

企鹅北美有家综合整理

.intro_box{border:1px solid #d0dde6;height:98px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/links_x_bg.png) repeat-x scroll;padding:0 16px} .intro_box .top_box{height:26px;padding:20px 0 15px;border-bottom:1px solid #dde6ed} .intro_box .top_box h3{float:left;font:16px/26px “微软雅黑”,”黑体”;margin-right:10px} .intro_box .top_box .view_btn{display:block;height:22px;width:79px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/view_btn.png) no-repeat;float:left;margin:2px 40px 0 0;text-align:center;color:#fff;font:12px/22px “宋体”,”微软雅黑”} .intro_box .top_box .house_price{float:left;font:12px/30px “宋体”,”微软雅黑”} .intro_box .top_box .house_price .num{color:#a50000;font-weight:bold;font-size:16px} .intro_box .top_box .related_link{float:right;margin:4px 0 0 0} .intro_box .top_box .related_link a{display:inline-block;padding:0 6px;color:#3372bc;font:12px/26px “宋体”,”微软雅黑”} .intro_box .top_box .related_link a:hover{color:#cd0200} .intro_box .bottom_box{height:36px} .intro_box .bottom_box .related_link{color:#dbdcd7;font:12px/36px “宋体”,”微软雅黑”;float:left} .intro_box .bottom_box .related_link a{color:#3372bc;padding:0 12px} .intro_box .bottom_box .related_link a.first{padding-left:0} .intro_box .bottom_box .related_link a:hover{color:#cd0200} .intro_box .bottom_box .telephone{float:right;color:#df0404;font:italic 20px/36px “Verdana”,”Arial”} .intro_box .bottom_box .telephone span{margin:0 5px;font-family:”微软雅黑”,”宋体”} .pic_box{text-align:center;} .pic_box .pic_box_a{display:inline-block; position: relative;} .pic_box .pic_box_a .coupon {background: url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/coupon.png) no-repeat scroll 0 0; display: block;height: 93px;position: absolute;right: 0;top: 0;width: 93px; } .apply_box{height:81px;border:1px solid #d0dde5;margin-top:5px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/apply_x_bg.png) repeat-x scroll 0 1px;padding-left:1px} .apply_box .tuangou_btn{display:block;width:80px;height:79px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/txtg_btn.png) no-repeat;float:left;margin:1px 32px 0 0} .apply_box .name_phone{float:left;width:300px} .apply_box .name_phone .ipt_box{height:26px;padding-top:10px;font:bold 12px/26px “宋体”,”微软雅黑”;color:#5b5b5b} .apply_box .name_phone .ipt_box .star{color:#e90000;padding-right:2px;} .apply_box .name_phone .ipt_box .ipt_w{display:inline-block;border:1px solid #a7bbdb;height:24px;position:relative} .apply_box .name_phone .ipt_box span{display:block;float:left} .apply_box .name_phone .ipt_box .ipt_w input{border:0 none;height:22px;padding:0 3px;width:188px;line-height:22px;float: left;} .apply_box .name_phone .ipt_box .short input{width:114px} .apply_box .name_phone .ipt_box .short{margin-right:9px} .apply_box .name_phone .ipt_box .radio_ipt{vertical-align:text-top;*vertical-align:middle} .apply_box .name_phone .ipt_box label{display:inline-block;padding:0 2px;_padding:0 2px} .apply_box .apply_btn{display:block;width:139px;height:81px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/apply_btn.png) no-repeat;float:right} .form_box2{padding: 26px 0 0 60px;float:left;width:345px;display:none;} #form_box2 p.success_txt{font:14px/36px “微软雅黑”,”黑体”;font-size:18px;color:#55BBCC;} .form_box2 .success_ico{display:inline-block;height: 36px;width: 36px;background:url(http://mat1.gtimg.com/house/cmsearth/success.png) no-repeat;float: left;margin-right: 20px;}

共享办公行业已到迭代的分叉路口。从2015年开始爆发增长，目前到了联合、重组的沉淀期，一个行业的成熟和发展需要制定标准，而标准的制定离不开行业领导者的深层次探索及不断创新。

在过去近三年发展中，优客工场始终尝试着对品牌内涵进行深化，同时持续对产品进行梳理、迭代更新，升级共享办公行业的标准。时至今日，这些尝试终于将全面落地，致力于为中国创新者赋能。

2017年12月26日，优客工场召开了主题为“恒·计划”的品牌升级发布会，推出了全新品牌形象，同时发布了产品线升级战略。这是该企业在经过国内外市场调研，以及近三年来对自身产品和客群研究基础上交出的成果。

这次全新的品牌升级，将推动优客工场从改造存量资产、管理物理空间的模式，向企业服务和楼宇经济的智慧化进行转变，打造人与人、人与空间无缝连接的社群生态。

优客工场本次产品线迭代升级，也将为近三年来爆发式增长的共享办公行业指明方向，推动和引领行业向创新驱动型产业转型升级。

ucommune从桌子到社群的升级

也许“commune”的中文含义不算通俗易懂，但看一看优客工场新logo的设计——尤其是它背后灵感来源的原型，你一定会有所感触。

油画《舞蹈》是野兽派画家马蒂斯的代表作之一。这幅画朴拙而奔放：五个裸舞者围聚成一个紧密的圈子，他们彼此联结、携手共舞，画面充满着原始力量和生之欢愉。它似乎在提醒人们，从远古时代的人类社会开始，人们便需要共处在一个群体中，依靠彼此的力量来谋求生存发展。

“这里边代表的意思其实是很多的，它能够赋予这个标志和未来优客工场所要表达的一系列内容，能够诠释未来优客工场将如何改变世界的一种表达方法。”在发布会现场，此次优客工场品牌升级形象设计的总负责人、韩家英设计公司的创办人韩家英这样表示。时至今日，社群的生存法则同样适用。并且它适用的语境涵盖着一切：互联网、新经济、创意产业、共享经济——直至共享办公行业。

此次优客工场升级后的全新品牌形象，正是基于“社群”理念打造而成：ucommune优客工场，它将不再只是办公空间，而是你我的社群。

此时解释起commune这个词来，就简单易行了——它是社群、是团体、是亲密往来；对于一个commune内的成员，他们彼此平等、包容，具有崇高追求和共同的使命价值观。他们是具有强大的精神联合体、利益共同体的一群人。

“社群思维是这个时代的高阶思维方式和能力。”在优客工场“恒·计划”品牌升级发布会上，创始人毛大庆说，”社群是真正以人为本的，任何人都无法离开社群而实现精神需求的满足。”

显然，优客工场想要做的，不再仅是给入驻者一个办公空间，而是想要给予客户更多的可能性和延展性——通过一张桌子来联结整个世界，在庞大的会员体系内共生共建。这就是社群生态。

共享办公正在经历快速迭代。从最初以解决利用存量空间为驱动，而今，它已发展到了以创新研发、生态构建为主导的阶段。优客工场始终引领着行业的演进方向，此刻，它正处在品牌升级的最佳契机。

韩家英阐释优客工场新品牌形象的设计理念

五大产品线重构行业标准

在发布全新品牌形象之外，优客工场还对旗下产品进行迭代升级，推出了五条全新的产品线。通过对产品项目的功能和定位进行重新划分，优客工场将打造五种不同品类的场景空间，以更加精准地对接用户的不同需求。此举，也将开创性地为共享办公行业树立新标杆。

Matrix：旗舰、标杆、国际化。头部创新企业的大本营。Matrix是母体，也是“矩阵”，是共享办公空间群落的集成。旗舰项目就立足于优客工场矩阵的中心，在树立标杆的同时，持续对外输出核心运营理念和管理标准。

Elite：商务、高效、精英。大中型企业及跨国企业的商务办公空间，位于核心商务区的甲级及以上写字楼。Elite是精英、出类拔萃，每一个商务项目都将是一个精英社群。商务项目Elite还为企业间的商务会谈、会议提供最佳场所。

Clash：领先、科技、前沿。它的客群被定义为在细分领域较为领先的中型成长性公司。Clash是混合、碰撞，各种创造力阶层、创新研发型企业将在这个空间内对撞思想，激发灵感和活力，共同创造无限可能。

Box：创新、活力、未来。中小型创新企业的办公及企业服务空间，地理位置未被框定，也没有严格规范的物业特点。Box像一个充满多种可能的集成。薛定谔的盒子？阿甘妈妈给的巧克力盒？拿出冒险精神去拥抱所有可能。

Heritage：传承、经典、人文，历史建筑中的共享艺术空间，最具人文风情的办公空间。将共享办公的产品理念融入进历史古迹里来，使历史重焕光彩。这些精品项目所诠释的，是一种超越现代商业场景的办公体验。

超越国际竞争者对行业的定义

五条全新的产品线，一个被重新确立的行业标准。这项举措，也将标志着共享办公发展至今，正式进入了迭代期。

自2015年以来，共享办公行业呈现爆发式增长，然而蓬勃的生机掩盖不住它在成长中出现的问题：行业标准的缺失、运营主体能力的良莠不齐、概念大于实际的蜂拥而至，都在制约着共享办公的发展。

在这股热潮中，优客工场始终是行业引领者。共享办公领域近年来先后涌现出了大量企业，优客工场先后以战略股权合作、合并、投资等形式与多家优秀企业完成合作，引领着行业进行整合与重组。2016年，优客工场对外发布了首部《中国众创空间发展蓝皮书》；2017年，优客工场又牵头联合多家同行业企业发布了《众创空间（共享办公）服务标准》，推动行业规范标准的建立和完善。

而今，以社群为核心理念的新品牌形象，以及五条全新的产品线升级，都再次为行业树立起标杆，并指明了未来共享办公行业的发展方向。

同时，品牌和产品的升级，也是出于一家企业对于自身品牌发展的必然要求。成熟产业如汽车、酒店，都在各自的发展历程中经历了不同阶段，最终经过对产品线的梳理、升级，进一步实现了精细化、分众化、专业化，使得各自品牌更有效地完成了与市场的对接。

宝马中国市场部副总裁梅晓群当天也参加了发布会，她在主题演讲中谈到了宝马汽车的产品线发展。“宝马的产品线，是在漫长的过程中逐步建立起来的。它背后的原因，也是因为技术的发展和新的需求的出现，以及工作人员对于市场需求的洞察。很多时候，它还是在客户的呼声之下出来的。”她说。

当下，共享办公行业也即将进入一个更加精细、专业的成熟期，优客工场作为行业头部IP，此次从对自身品牌的重新定义，到对产品线的精确细分，进一步尝试推动行业标准的进一步深化、经营理念的进一步升级——标准化、智慧化、国际化。

依据自身的产业业态和发展战略而率先升级，这标志着优客工场已经开始全面超越国际水平，突破了行业对自身及产品现有的定义与定位，引领全球共享办公新方向。

服务创新驱动 服务创造力阶层

从接受改变到拥抱改变，优客工场成为改变的触发器。在发布会后名为“迭代的分叉路口：创新引领行业升级”的论坛对话上，钛媒体联合创始人万宁表示：“从空间管理到‘以人为中心’，为创新者建立共享生态，这是共享办公概念的代际更迭。”

共享办公是优客工场商业模式的基础，而内化用户的办公理念、打造一个全新办公空间品类内核，才是优客工场的企业愿景。截至目前，优客工场管理面积已达到40万平方米，布局6个国家及地区、35个城市、近120个场地，拥有近5000家入驻企业和超过100000名平台会员。

致力于为办公人群提供全方位的升级服务体验。在过去两年多的发展中，除中小微企业之外，包括诸如亚马逊中国、毕马威等国际大企业也入驻到了优客工场中，这意味着共享办公具有广泛的适用性，越来越多的办公人群接受共享办公。优客工场也正是从客群角度切入分析，在充分市场调研的基础上，梳理规划出了针对不同办公人群的全新产品线。这也是客群升级、消费升级的必然结果。

创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑。值得思考的是，如何让创新驱动持续深入，从而更加有力地带动经济转型和产业升级。

在新时代、新经济的背景下，共享办公空间也必将过渡到以创新研发、构建生态为主导的阶段，这也是行业发展的必然。从过去面向“创业创新”，到而今着眼于“创新驱动”，服务于创造力阶层，经过此次品牌升级，优客工场成为了共享办公行业本轮转型升级中的重要推动者、生产力要素的重构者、创新型企业的陪跑者，和创造力阶层的服务者。

面对迭代，创新如何引领行业升级？

在品牌升级发布之后，现场还举行了主题为“迭代的分叉路口：创新引领行业升级”的论坛对话。

君紫资本创始人秦君在对话中表示，优客工场从成立以来探索了几条道路。“城市更新带来了很大的机会，是空间的再利用。在价值的再造方面，优客工场不仅是解决了办公本身的问题，更是一直在探索一个社群。今天，我们看到了优客工场在品牌内涵上的提升。”她说。

红杉资本中国基金合伙人郭山汕就创新谈了他的看法：“创新发生在不同行业里面，在办公领域里面也同样发生作用。比如社群的作用，它会提升用户体验，最后要回到商业模式的本质上。我觉得在这方面应该能够发挥非常大的作用。”

高榕资本副总裁左爱思发表观点，谈到了她在做投资的过程中的感受。“现在创新的生态其实是有一个趋势的，就是两极化。大的公司和小的公司，生态都在发生变化。优客工场很有意思的是，它其实是迎合了这样一个趋势，”她说，“它既能够去服务一些想要去做大的公司，也能够服务比较小的团队。”

对于此次优客工场全新的品牌理念，洪泰基金管理合伙人彭创评价说：“它强调的是这里面所蕴含出的人和人的交互、社群的关系。这是未来作为一个办公型的场所，对非商业类的产品的简单改良，而是更多的注重服务化的提升。这是办公消费2.0。”

优客工场首席战略官张鹏谈到了此次推出全新产品线的初衷。“我们目前覆盖了这么多城市之后，大家会发现这已经是产业化了。而如何找到这中间的差异化、做差异化的服务，这是我们自己需要考虑的。”他说，“所以我们会有这几条产品线，也是希望未来我们能做好精细化管理。对创新者来说，也能更精准的找到更适合优客工场的产品。”

　　　与土地市场放量上市的情形相同，南京新房房源也在这个岁末加快了入市的节奏，仅今天一天，南京全市便有来自城北、城东、江北的5家楼盘集中进行公证摇号，约1000套新房将在未来一周内陆续供应楼市。

　　今天上午9点半，来自鼓楼滨江的楼盘恒大滨江将举行公证摇号，515组买房人将竞购424套新房，中签率较高，超过了80%。据悉，这批房源的均价在34000元-35000元/㎡左右，价格与前期相比几无变化，全部成品交付；上午10点半，来自同一个板块的深业滨江半岛将进行公证摇号，443组买房人报名264套住宅房源，中签率接近60%，面积从132平方米到190平方米，还有200多平方米的跃层房源，均价38000元/㎡。来自城东的紫金华府将在下午2点摇号，137组购房者报名44套房源，中签率32%，精装交付的价格为37300元/㎡，户型从120平方米到140平方米。

　　值得一提的是来自城北和江北的两家楼盘，其中城北的中电颐和府邸将于上午11点半摇号，1809组买房人将竞争112套房源，6%的中签率在近期的南京楼市当中并不罕见，购房者之所以趋之若鹜，关键还是价格因素，这一批房源的均价为26000元/㎡，而项目周边的二手房报价在安居客、链家等网站上已经高达30000元-34000元/㎡。同样价格“倒挂”的还有江北旭辉银城白马澜山，今天下午3点将举行公证摇号的这家楼盘，推出的166套毛坯房源，竟然吸引了3222组买房人报名，中签率更是低至5%，这批新房的均价为24000元-26000元/㎡左右，附近二手房的报价普遍在30000元/㎡以上。

　　此外，已领取销许的其他10多个项目也会在近期公布公证摇号时间，预计半个月内便可上市。

　　截至12月25日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计21家上市房企披露2017年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。剔除数据不全房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，仅2家亏损。

　　值得一提的是，这21家房企几乎都是中小房企，并无销售规模千亿元量级房企。不过，通过其运营状况可折射房地产行业在过去一年中的变化趋势。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2017年一季度，全国楼市经历了一轮房价快速上涨阶段，有些企业抓住了这一销售窗口期，包括一些在二、三线城市布局的中小房企，尽管后来楼市祭出了连环性调控政策，但由于三、四线城市楼市的持续热销，房企的销售额依旧创下了历史新高。

　　此外，严跃进也表示，2017年结算的项目多是此前房企以较低的拿地成本获取的土地，这类项目入市销售后，又恰逢房价上涨，利润空间较高。

　　逾八成房企业绩预喜

　　在已发布2017年年报业绩预告的21家房企中，仅2家亏损，皆是首亏。此外，包括扭亏企业在内，17家房企2017年业绩预告预喜。

　　从预告净利润下限来看，在已公布具体数据的15家企业中，13家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比87%。

　　《证券日报》记者注意到，区域性龙头房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有4家；荣盛发展2017年度净利润预计在50亿元—58亿元之间，目前暂列首位。

　　严跃进称，2017年结算的项目多是2015年以来拿地的项目，而2015年至2017年一季度，不但房地产市场回暖，销售价格上涨，上市房企更是大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用相对降低，尤其今年在售项目多是近三年所拿地块，一旦价格有所提升，反映到毛利率水平上，就会呈现上升趋势。

　　事实上，有房企掌舵人曾向《证券日报》记者透露，过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展，严重侵蚀了公司的利润。但近两年来，三、四线城市房地市场崛起，公司收回了数百亿元的销售现金，一下推动公司进入了良性发展阶段。

　　值得一提的是，从全国房地产新建住房市场来看，三、四线城市成为了近一年多楼市成交的主力增长区。

　　据链家研究院院长杨现领表示，三、四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力。2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易比2016年有明显下滑，因此可以判断2017年13.9亿平方米的新房成交量来自于众多三、四线城市销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。

　　2017年，无疑是房企丰收年，2018年，则被普遍预计为房地产市场的“小年”。

　　明年房企压力大

　　事实上，有分析师曾表示，对于很多房企来说，2016年，由于资金普遍充裕，除去拿高价地的企业，很多房企在土地市场上并未有很好战绩，销售款也未转化为土地款，屯粮而兵马未动。2017年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。但这些储备的资金仅够1年用度。

　　2018年，从此前房企大量借贷的公司债期限来看，有些债需要在这一年还，加上2017年收紧融资渠道，目前来看，房企将付出更高的成本去“借新还旧”，而且，有些房企可能还借不到足够的钱去偿还债务和维持运营发展。

　　有多位业内人士认为，2018年，房地产市场将进入调整期，资金紧缺适逢调控年，房企将面临销售回款和资金的双重压力，日子将不好过，压力严重者，或面临生存危机。

　　对此，杨现领也表示，2018年，一线城市成交量可能有所上升，预期随着调控效果的消化和前期积累需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，明年月均成交量水平将高于现有水平，但房价总体将保持平稳；二线城市内部分化则会加剧，2017年政策严厉的二线城市调控后出现大幅降温，2018年成交量或有小幅反弹，但房价会保持平稳。2017年，弱二线城市出现”补涨“的现象，但近两个月就已出现回调。

　　此外，对于三、四线城市楼市明年的走向，杨现领认为，2017年三、四线城市市场的“繁荣”部分原因是一、二线城市溢出的需求，大部分三、四线城市面临人口流出，老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三、四线城市的火热难以持续，2018年，三、四线城市市场会迎来降温。

　　由此可见，在资金链紧张，还债高峰期到来，大部分城市难以实现“量价齐升”的诸多压力之下，那些在2016年拿下大量高价地的房企，甩卖项目，转让股权都将是大概率事件。

　南方日报结合近期在南方+新闻客户端重点推出的“租房改造家”全媒体项目，即日起在南方财富推出系列深度报道，敬请关注。

　　未来十年，中国将形成54亿方租赁需求，租金收益近4万亿。

　　易居研究院日前发布的报告显示，城市生活的租房时代已经来到，对提供租房服务的企业来说，中国的住房租赁市场已经形成一片新的蓝海。我国要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁。

　　那么，对广州这座全国主要的一线城市来说，目前的住房租赁市场和租房的情况与其他城市有何不同呢？最近，南方日报、南方+联合万科泊寓、广州中原地产等企业机构，在“租房时代”南方号向广大网友和住房租赁行业人士推出了“广州地铁沿线住房平均租金汉堡指数”、“长租公寓租房群体画像”等系列大数据分析产品。

　　广州长租公寓租客平均年龄仅28岁

　　住房租赁无疑是当前房地产市场最热的话题。今年来，在一系列利好政策的支持下，租赁市场也迎来快速发展。

　　据粗略统计，以万科、龙湖、招商、保利等为代表的全国排名前30的龙头房企，至少三成目前已进入长租公寓市场攻城略地。

　　生活在长租公寓里边的到底是一群什么样的人？万科泊寓对旗下近20家长租公寓、9880户租客形成的大数据进行分析，发现广州的租房群体平均年龄仅有28岁，与链家近期统计的30岁以下租客占88.4%的数据大体相同。

　　万科泊寓为“租房时代”南方号独家提供的数据显示，其广州长租公寓的租户中，合租的1075户，占10.9%，单租的8805户，占89.1%；女性租房有4063户，占42%，男性5655户，占58%。颇有意思的是，租户中属情侣的有1120户，占10%，其余90%为单身。从这部分租客群体的职业来看，来自金融投资行业的最多，占25%，其次是互联网与信息科技、房地产、文化教育传播、智能制造、财会法务，分别占22%、12%、10%、7%和5%。

　　广州地铁沿线电梯房平均每平方米月租65.7元

　　在一线城市赶早班车，最痛苦的事莫过于交通拥堵。因而，地铁沿线附近的租房也最贵最抢手。

　　另有统计表明，广州的人均租房支出在收入中所占的比例为38%，这意味着对大部分的租房族来说，房租已成为他们每月最主要的开支。在广州，一个普通汉堡包大概卖17元，那么在地铁沿线租房，每平方的月租金可以吃到几个汉堡包呢？

　　广州中原地产沿着与广州相关的9条地铁线路（包括8条市内地线和1条广佛线），选取其中98个地铁站点周围1公里范围内的楼盘，专门为“租房时代”南方号统计出今年1至11月份租房的每平方米平均月租价格数据。结果显示，户型为一房的电梯房每平方米每月均价为73.5元，相当于4.3个汉堡包，而楼梯房为70.6元，相当于4.2个汉堡包；二房的电梯房61.2元，相当于3.6个汉堡包，楼梯房52.1元，相当于3个汉堡包；三房的电梯房66.2元，相当于3.9个汉堡包，楼梯房为46.9元，相当于2.8个汉堡包，而四房以上的电梯房62元，相当于3.6个汉堡包，楼梯房40.8元，相当于2.4汉堡包。值得注意的是，所有抽样地铁沿线楼盘租赁住房的平均每平方月租为电梯房65.7元，相当于3.9个汉堡包，楼梯房52.6元，相当于3.1个汉堡包。

　　月租2000元至4000元房源最火

　　据合富大数据统计，11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租，成交占比约37%，而3房户型以33%的成交占比，交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看，最热租的2房户型套均租金约3778元/月，而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。

　　月租在2000元-4000元之间的房源仍然是成交大热，成交占比高达45%，而月租低于2000元的租房成交个案占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源大部分都是单间或1房1厅的小面积户型，而月租低于2000元的2房、3房成交个案大多分布在番禺、花都等外围区域。

　　买房含违建毁约 购房者赔60万

　　法院判定违建被拆不影响按房产证面积交付 故解除合同

　　购房人刘女士以800余万元高价，购买了苏女士一套房屋，其中包括了30多平方米的“违建”。没成想在签订购房合同2个月后，违建就被城管部门拆除，刘女士认为吃了亏，便以房屋买卖合同纠纷为由将苏女士诉至法院，要求解除合同，双倍返还定金并赔偿损失。可苏女士认为是刘女士违约在先，又提起了反诉。近日，海淀法院审结了此案，在解除双方签订合同的同时，判决刘女士额外给付苏女士违约金。

　　起因：出售违建被拆除 买卖双方起争议

　　刘女士诉称，她和苏女士、中介公司在今年3月签订了《居间服务合同》和《房屋买卖合同》，约定苏女士将涉案的房屋出售给她(实际面积83.93平方米)，成交总价为870万元。其中，房屋主体价格为140万元，房屋装饰、装修和相关设施的价格为730万元。结果5月2日，该房屋有31.5平方米违建被强行拆除。刘女士认为，现苏女士无法按照合同约定交付房屋原状，已构成根本违约。

　　苏女士则辩称，她虽同意解除合同，但是不同意刘女士的其余诉讼请求，认为是刘女士违约在先。苏女士还提出反诉，要求法院依法判令刘女士支付违约金174万元。

　　在审理中，刘女士提交了她与苏女士签订的合同，其中第六条明确约定，苏女士同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及物品、装修随同房屋一并转让给刘女士，保证自合同签订之日起至完成物业交验止，房屋保持原状，如违反承诺承担违约责任。但对于具体有哪些物品，合同并未涉及。

　　庭上，双方均认可涉案房屋在签订合同的时候包含违章建筑，但违建部分不包含在买卖合同所指的房屋面积52.43平方米中，补充协议对该违建也没有任何约定。

　　法院：购房者违约在先 判决支付违约金

　　法院经审理认为，从文义解释的角度来讲，合同第六条所指的房屋应当与涉案房屋买卖合同所约定甲方出售的房屋一致，也即建筑面积为52.43平方米的房屋。可合同及补充协议中均没有任何条款显示交易的房屋包含有违建，以及交付时应当连同违建部分一并交付的类似约定，故该条所约定的在交付时保持原状的房屋应当仅指房产证有记载的建筑面积。

　　由此法院认定，违建部分的拆除并不影响苏女士将房屋房产证记载的面积交付给刘女士，不会构成房屋买卖合同的实质履行障碍。在此情况下，刘女士仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，于法无据。刘女士仅以违建被拆除为由，要求解除房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，行为构成违约。鉴于苏女士也同意解除合同，故法院对合同解除不持异议。

　　针对苏女士的反诉请求，法院认为于法有据，应当予以支持，但提出的违约金数额过高。故综合本案具体案情，法院酌情判定刘女士给付苏女士违约金60万元，折抵刘女士已给付的定金20万元后，刘女士还需另行给付苏女士违约金40万元。

　　日前，住建部等四部门联合发文明确开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。分析人士认为，该政策将降低意愿公积金贷款购房者的成本，和按需求实行差别化调控具有相通性。

　　新政利好谁？买房可省多少钱？

　　在政策体系中，住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。中原地产首席分析师张大伟认为，四部门发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》对使用公积金贷款购房者是政策利好，有利于他们降低购房成本。

　　按照现行有关规定，职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。如，贷100万元、期限20年，可比现行的商贷节省利息支出20万元以上。

　　目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行房贷的基准利率4.9%。而经历一年多的楼市收紧，大部分城市的购房商贷利率均没有折扣优惠，部分甚至进行了上调。对于热点城市人来说，公积金贷款可大大减轻买房负担。

　　以北京为例，目前首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，以公积金贷款上限120万计算，公积金贷款与首套房25年期限的商业贷款相比，月供可节省1442元，贷款25年可减少利息支出43.28万元。

　　开发商为何拒绝公积金贷款？

　　“此次或是住建部和发改委联合检查发现问题的一个解决措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“近期‘全款购房的请往售楼处走，贷款购房的请等等，公积金贷款的不用考虑了’等类似情形真实的反映了公积金贷款买房遇到的问题。”

　　为此，通知要求，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

　　严跃进指出，很多房企拒绝购房者用公积金贷款，希望全款购房或商业贷款购房，或和资金压力有关。为了加快资金回笼，更偏好周期短的、回笼速度快的模式。

　　如何调和房企和买房人的述求？

　　《通知》规定，住房公积金管理中心要压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作，要加强对受托银行的业务考核。同时，提高住房公积金贷款抵押登记效率，在10个工作日内完成抵押登记手续。

　　严跃进说，这些措施加快购房者公积金贷款的发放节奏，也可及时把资金拨付给相关企业，实现房企资金的较好回笼，具有积极的意义。

　　张大伟认为，要求开发商不得拒绝公积金贷款，一定程度上利于更大发挥公积金作用。住房公积金要在房地产中发挥更大作用，得解决公积金贷款上限的问题。

　　碰到开发商拒绝公积金贷款咋办？

　　《通知》明确，缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。

　　四部门要求，各地联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动。

　　对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。(记者 程春雨 种卿)

　　中新网12月26日电 据住建部网站消息，近期，部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款，严重损害了缴存职工合法权益。对此，住建部等四部门联合发文称，房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

　　资料图：销售人员在给市民讲解。孙昊声 摄

　　住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。按照现行有关规定，职工连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率。据测算，一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上，能有效减轻职工购房负担。但近期，部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款，严重损害了缴存职工合法权益。为此，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部近日联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金[2017]246号)(以下简称《通知》)。

　　《通知》规定，住房公积金管理中心要规范贷款业务流程，压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续，住房公积金管理中心要加强对受托银行的业务考核。要公开住房公积金贷款业务流程、审批要件、办理地点、办理部门和办结时限，并在业务网点予以明示。各地住房城乡建设、不动产登记、人民银行等部门要建立住房公积金贷款业务办理信息共享机制，让数据多跑路，职工不跑路或少跑路。

　　《通知》明确，要提高住房公积金贷款抵押登记效率。不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。要应用信息化等技术手段，进一步提升住房公积金贷款抵押登记效率。

　　《通知》要求，住房城乡建设部门要加强房地产市场监管。房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

　　《通知》提出，要加大联合惩戒力度。各地住房城乡建设部门和住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

　　《通知》明确，缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。根据投诉举报线索，住房城乡建设部门和住房公积金管理中心要快速响应，及时查处。

　　《通知》要求各地住房城乡建设部门和住房公积金管理中心，联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动，严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。同时，要求各省、自治区住房城乡建设厅加强监督检查工作。

　　在这喜庆的圣诞节，乐视网在傍晚时分挂出了一份“礼物”——融创再度携金支援乐视系。不过，乐视网付出的代价将是失去乐视影业第一大股东位置。

　　12月25日，停牌已约8月个月的乐视网公布停牌进展公告，宣布本次重大资产重组的标的公司为乐视影业（北京）有限公司（即“乐视影业”）。乐视影业目前拟在股权方面进行调整，天津嘉睿汇鑫企业管理有限公司（即“天津嘉睿”）拟对乐视影业增资。

　　增资完成后， 天津嘉睿持有乐视影业40.7500%股权，为第一大股东，乐视控股（北京）有限公司持有标的公司16.3592%股权，为第二大股东。天津嘉睿便是融创旗下入股乐视系的主体之一。

　　于2017年1月13日，融创透过天津嘉睿收购乐视影业15%股权，收购乐视致新33.5%股权，及乐视网8.61%股权。此后，天津嘉睿曾再度对乐视影业增持，目前持股21%，彼时推测，这部分股份是由乐视控股转让的。

　　观点地产新媒体了解到，乐视网最早于2016年5月份披露了重组乐视影业的事项，彼时计划以98亿元向44位股东收购乐视影业100%股份并募集50亿元配套资金。4月14日，乐视网宣布将重新协商交易方案，并自此进入停牌阶段，尔后于8月16日宣布将增加交易对象至46个。

　　从融创此番增资引发的疑问是，若乐视网重组仍旧计划收购乐视影业全部股权，则融创此番出入“插一脚”又是何目的？

　　实际上，早在11月便有传闻称，融创董事局主席孙宏斌已启动了对乐视致新以及乐视影业增资扩股的计划，涉及金额高达数十亿元。且孙宏斌希望在此次增资后能够绝对控制乐视致新以及乐视影业，以期盘活乐视的资产。

　　融创与乐视双方均暂未披露目前增乐视影业的金额，但此刻融创的钱囊已大为充实。

　　融创2017年下半年来的销售业绩也大幅上涨，8月-11月每个月的销售规模都达到了400亿以上，这为其进一步支援乐视提供了资金。而且，在十天前，融创刚公布了配售计划，拟筹资金达78亿港元。融创称，将认购事项所得款项用作该公司的一般运营资金。

　　在此度增资1个月前，融创还向乐视网、乐视致新提供了合共17.9亿元借款。

　　在这两笔利率成本为10%的借款中，乐视网以其持有的乐视致新13.5416%股权作为其向天津嘉睿借款的抵押，如乐视网无法偿款，天津嘉睿的股权将增至47%，超过乐视网及乐视控股合共所持股份。

　　即便孙宏斌仅持有乐视网8.61%股权，但自从入主乐视系以来，融创在乐视的话语权日渐树立。最近，乐视网管理层又再度被清洗，融创系刘淑青相继被任命为乐视网总经理、法定代表人与CEO。

　　在经历股东变动后，孙宏斌在乐视上倾下的赌注也越来越大。至于贾跃亭，新近多宗传闻称，远在美国的他已为FF筹得10亿美元融资。

　　新华社太原12月25日电 继顺丰上月以3．2亿在淘宝拍走两架飞机之后，淘宝司法拍卖平台近日将再度开拍大单。位于太原市的一处在建希尔顿大酒店将进行拍卖，起拍价5．5亿元，若交易成功，将有望成为淘宝单笔交易成交额之最。

　　山西省高级人民法院发布的竞买公告显示，拍卖将于2018年1月2日10时至2018年1月3日10时进行。拍卖标的位于太原市北大街8号1幢，包括第1至37层及地下1层、地下2层的在建工程及该在建工程坐落的土地，总建筑面积为76139．98平方米。

　　据了解，此次拍卖的希尔顿酒店于2006年开始筹建，由山西晋豪国际大酒店有限公司投资建设，希尔顿酒店集团负责运营管理。2010年，该项目主体封顶，地上部分高达156米，成为当时山西省第一高楼，原本预计次年开业，但随后项目停摆至今。

　　据法院公布的《执行裁定书》显示，这处希尔顿大酒店被司法拍卖的原因为酒店开发方资金链断裂，无法正常支付工程款。

　　近年来，在淘宝司法拍卖平台成交的拍品可谓五花八门。2017年11月20日，三架波音747货机在淘宝司法拍卖平台正式开拍，经过多轮竞价，其中两架波音747货机以3．2亿元的总价，成功被顺丰航空有限公司拍走。11月底，苏州市姑苏区人民法院在淘宝司法拍卖平台拍卖的372头活体梅花鹿，被苏州市动物园以172万元的价格成功购得。