本报记者 张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳、广州报道
导读
万科预计，就业人口新增乏力的三四线城市将会面临较大压力，核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，目前存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。
但市场可能出现结构性机会，这就是被压抑了一年的一二线城市。11月以来，一二线楼市出现复苏迹象。中金公司预计，一二线城市销售面积增速或于年末至明年初反超三四线，并将持续。
随着房地产去库存进入尾声，销售有效市场和房企的重心重新回到了一二线及环一线，这里将成为房企的决胜之地。
今年以来，一二线区域市场集中度进一步提升，这也意味着，明年房企在这些区域将面临更加激烈的竞争。
而那些胜出者，将会获得超额收益。多家券商预测，随着近期一二线城市显著复苏，部分房企基本面向好，预计A股及H股布局一二线的龙头地产股将受益，其他紧跟政策热点的租赁概念股、园区概念股也将迎来表现机会。
调控不放松
2017年是楼市调控最严厉、最密集的年份，这种态势在明年大概率不会改观。
一个重要的信号是，将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。
目前，众多城市已形成了限购、限贷、限价、限售组成的“四限”调控矩阵，这将对明年的市场产生持续性影响。
其中，限贷直接影响需求端。链家研究院发现，今年以来，在全国54个城市，商业银行均不同程度地上调了首套房、二套房首付比例。
贷款利率也明显上升。据融360数据，11月全国首套房平均贷款利率为5.4%，同比去年升高20.7%。
时近年底，银行批贷额度越发紧张，部分城市出现“停贷”现象——融360统计显示，截至11月末，全国已有56家银行分（支）行因额度暂停受理房贷业务。
这种趋势还在延续，并可能到明年。
“现在有很多住户无法贷款”，中国建设银行广东省分行行长刘军在近日的一次公开发言中透露，建行广东分行今年四季度的住房按揭贷款额度只有27个亿，还有上百亿在排队。他预计，这种情况明年也不会有明显的改变。
与此同时，部分城市推行的“限价”调控则直接干预新房销售价格，对开发商影响最大。
在深圳，近期有消息称，12月深圳针对备案价格超过全市均价5.4万／平方米的住宅不予批售。虽然并无明确条文出台，但记者从深圳规土委网站看到，本月取得预售证的亚迪三村、佳兆业未来花园、卓越弥敦道名苑三个住宅项目的备案价格均未超过这一红线。
房企销售价格因此被限制。据中信证券统计，18家龙头房企11月的销售均价环比下降1.9%，这已是连续第二个月出现环比下降。“接下来一段时间看不到企业销售价格的上涨”，中信分析师表示。
而对于限购，房地产业界的普遍观点是明年也不会放松。
四限调控的持续令行业对明年楼市的预期偏谨慎。“最难的是过去两年高价拿地的部分房企，明年恐怕无法以期望价格入市，只能继续拖，回笼资金遇阻。”深圳一家大型房企财务部人士说。
“收紧的政策会对需求有影响，相信明年的销售会进一步放缓”，万科在11月的投资者电话会议中指出，在调控政策力度不放松的情况下，2018年“将是小年”，明年楼市或出现销售面积和金额双降。
这代表了业界的主流看法。多家券商认为，在库存以及房价等硬约束条件下，明年住宅市场整体难有进一步的表现。
一二线的机会
2017年的去库存、严控一二线造就了三四线楼市的火爆；明年，调控整体不放松之下，楼市仍然存在结构性机会。
11月以来，一二线楼市的成交量正在复苏。中金公司数据显示，11月一二线城市销售面积同比增速录得7%，为年内首次正增长。
中金公司预计，到2018年一季度，一二线城市销售增速将超过10%。
临近年底，撑了一年的开发商领证积极了些，供给增加了。11月第四周（11月27日-12月3日），一二线城市的新增供应量创下了自2017年7月以来新高。这周，中金监测的10个重点城市共有48个项目开盘，新推房源共计14176套。
值得注意的是，上述新开盘项目的整体销售去化率达89%，二线城市新项目的去化率更高达95%。
中金公司等乐观认为，一二线的复苏表现有可能延续到明年。
理由之一是今年一二线被大幅压抑的需求和供应，将在明年部分释放。
“今年北京、深圳新房销售中纯住宅的占比大概只有三四成。”前述深圳开发商人士告诉21世纪经济报道，由于限价，开发商都没法拿到预售证，供货被大大推迟了，但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出。
据深圳中原地产统计，深圳今年1-11月住宅批售套数仅2.5万套，相比2015年的6.5万套、2016年的4.8万套剧减；而在北京，相比去年全年5000亿元的商品住宅交易额，今年预计仅能达成2760亿元。
11月以来，预售证发放已在加快。以深圳为例，11月共放行了8个住宅项目，是10月的8倍。“有些同行期望明年限价会松动，我们认为不会”，一家大型房企深圳公司营销人士说，无论限价政策如何，明年都会按照自己的节奏推盘。
此外，兴业证券预计，出于不良率和资产收益考虑，明年商业银行表内资产配置仍将向一二线城市配置按揭。“个人住房抵押贷款对银行而言相对比较安全，仍有发展的机会。”
“从历年来看，一二线房贷在年初都会宽松一些”，某银行房地产信贷部负责人告诉记者，由于年初信贷额度较为宽裕，银行对个人房贷业务往往会相对下浮利率，或放松审批标准。
“一二线城市的成交量会自发修复。”链家研究院认为，随着调控效果的消化和换房等前期累积需求增多，一二线楼市成交量将在低位小幅反弹。
“但这种恢复是自然、自发向合理交易量的正常回归，”链家强调，“房价总体将保持平稳。”
“我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，但会稍微放松一点”，孙宏斌表示。
谨慎如万科，也认同结构性变化存在：万科预计，就业人口新增乏力的三四线城市将会面临较大压力，核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，目前存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。
胜利者的奖赏
一二线楼市面临结构性机会，同时也意味着竞争扩大，程度更激烈。
目前，排名前50的房企绝大部分都是重仓一二线城市，他们之中，谁将在明年的一二线决战中胜出？
最新业绩数据显示，主要项目位于一二线城市的融创中国、新城控股、中国金茂11月合约销售额分别同比增长132%、75.1%及79%，均创下年内销售新高。
截至目前，保利地产在广州单城销售已超300亿，万科在深圳单城销售也超过了300亿。
“2018年行业前十的销售额门槛预计要超过2000亿，不达到一个可观的规模意味着要出局”，西南证券指出。
实体市场的战火在燃烧，资本市场中的房地产股也是暗潮汹涌。
2017年，以中国恒大、融创中国为代表的部分香港内房股涨幅空前；随着近期基本面向好，11月底以来万科、保利、招商蛇口等A股房企股价也出现上扬。
兴业证券等指出，2018年，受益于基本面转好，重仓于一二线城市的开发商也将受益。
中金公司判断，H股方面，此前被低估的中国海外发展（00688.HK）、龙湖地产（00960.HK）和富力地产（00277.HK）等大盘和中盘股将受益；A股中，受益标的则有万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等龙头白马股。这些房企均主要布局于一二线城市。
此外，部分依靠拿地快速扩张的二线房企如金科、泰禾、阳光城、旭辉等，同样受到市场关注。
记者查阅资料发现，上述房企均采取快速拿地扩张的策略。数据显示，今年1-10月，销售额分别位列第21、25、31位的阳光城、泰禾、金科三家房企，拿地金额却分别位列第7、16、17位，拿地节奏显著快于其他房企。
其中，泰禾是通过收购兼并拿地的典型。据统计，泰禾今年1-10月共发起45起收并购事项，耗资总计约492亿元。远远超过其去年16个收并购项目的纪录。
“目前，一线超大型房企地位基本巩固，而行业第二梯队排位尚未确定”，国泰君安认为，随着二线城市基本面改善，部分城市布局合理、融资空间较高的二线龙头有望凭借优质土储驱动增长，实现弯道加速。
记者综合多家券商观点发现，在H股市场中，受益于在一二线拿地的内房股将主要有龙光地产（3380.HK）、中国金茂（0817.HK）、旭辉控股（0884.HK）等；而A股市场则有新城控股（601155.SH）、金科股份（000656.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）等。
在此之外，部分契合国家战略和区域主题的园区概念股，如华夏幸福（600340.SH）；部分租赁概念股及公募REITs制度突破的标的，如世联行（002285.SZ）等亦被提及。
对于租赁概念，方正证券认为，只有资金实力强、具备租赁运营经验和先发优势、拥有低成本优质房源的房企才会有好的表现。
不过也有观点强调，并非所有房企都能在此轮行情中受益。兴业研究指出，随着高杠杆扩张走向尽头，部分开发规模过小的房企，尤其是此前曾高杠杆扩张的区域房企明年现金流压力将上行，存在偿债风险。
(21世纪经济报道)
