在“租购并举”的政策风向下，重点发展租赁的不只是房企，还有金融机构。

中国建设银行是其中的先锋。自2017年11月初以来，建行迅疾在佛山、深圳、广州、东莞等地推出多项租赁金融相关业务，给机构房东、住房租赁项目、个人租客提供全方位的金融支持。由建行和佛山市政府合作的租赁服务平台，以及建信住房控股、建行参股的租赁服务平台“CCB建融家园”也已上线。

2017年12月20日，在中国住房租赁高峰论坛上，中国建设银行广东省分行行长刘军详述建行加码租赁金融业务的逻辑，称要实现从“要买房到建行”到“要租房到建行”的转变。

“为租赁住房提供金融服务，建行不是将之纳入房地产金融，而是纳入普惠金融。”刘军表示，未来，建行将打造全产业链租赁金融支撑体系，提供全生命周期产品链服务。

他透露，目前广东建行已有公司、投行、个人三大类、40个金融产品用于购租改建、装修维护、资产盘活、租房消费等一站式、全品类、有保障的租赁金融服务体系。

搭建租赁平台

在去年“930”开启的密集调控周期下，房地产的金融属性被抑制，过去习惯性“输血”房地产的银行业的盈利模式也面临重构；与此同时，高层定调发展住房租赁市场，风口转向租赁。

中国指数研究院测算，2017年我国住房租赁市场规模约为1.38万亿，预计到2020年可达1.7万亿。基于这一巨大体量，房企和银行纷纷布局租赁。

曾率先开展个人住房贷款业务的建行，再一次敏锐地抓住了先机，建行广东分行、北京分行等纷纷开始大力布局租赁平台和租赁金融业务。

2017年11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东分行达成合作意向，建设国内首个政银合作的住房租赁平台。

建行意图打造租赁服务平台的“佛山模式”。建行旗下建信财富（北京），在佛山成立了注册资本6000万元的广东建融住房服务有限公司，并协助佛山市政府建立住房租赁交易服务监管平台，目前已上线试运营。

这一平台具体由住房租赁监测分析、住房租赁监管服务、政府公共住房服务、住房租赁服务共享、企业租赁服务管理五大系统组成，形成五位一体、环环相扣的平台网络，全面覆盖地方政府在租赁市场管理、交易、运营方面的需求。

按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面，加快推动广东住房租赁产业发展。未来，建行将会把佛山模式推广到更多的城市。

此外，建行的租赁平台“CCB建融家园”还与开发商等企业合作，扩大出租房源。2017年11月3日，建行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房企签署协议，在深圳推出5481套租赁房源；12月18日，建行北京分行则联合北京保障房中心、首开集团、金融街控股等机构共同推出了1500多套“CCB建融家园”房源。

建行在深圳参与投资成立了两家住房租赁公司，分别是由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司，负责租赁专业化管理、批量小区品牌化管理，并保证房源稳定长租。

“CCB建融家园”的运营模式是，将房子的所有权和居住权分开，在开发商保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流，建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。

此外，刘军透露，建行还将推出“存房”业务，提升租赁住房流动性，增加房源供给。

记者查询发现，目前“CCB建融家园”官网已经上线运营，页面架构与长租公寓运营商无异。以深圳为例，房源既有龙华、龙岗等地的普通商品住宅，也包含香蜜湖板块的高端社区，租金从每月1500元到26000元不等。

全方位租赁金融

刘军说，建行未来要实现开发-运营-消费-退出的全产业链租赁金融支撑体系，为企业、个人、项目提供全生命周期产品链服务。

建行为企业端提供金融支持。如住房租赁支持贷款，用于自持用地、租赁用地、集体建设用地新建房屋，所建房屋用于住房租赁，期限最长25年；融资比例最高为项目总投资的75%，其中商用房地产不高于55%。

在个人端提供消费信贷支持，推出个人住房租赁贷款，用于个人租客租用房屋，期限最长10年，利率比其他个贷产品都优惠。

目前建行已面向个人推出了按居贷住房金融产品。“按居贷”面对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，单户最高额度100万元人民币。除贷款利率优于个人住房贷款外，该产品还具有免抵押的特点，可根据个人信用发放。

建行深圳市分行副行长李忠东介绍，按居贷虽是租户借贷，但银行是直接将资金打到房主账户中，房主一次性得到未来数年的房租后，可拿这笔钱用于购买银行理财等赚取利息收益。相应地，他就可能会调降些租金；加之按居贷利率并不高，所以对租户来说，总体租房成本并不会明显提高，甚至还有可能下降。

而在项目端，建行将帮助设计资产证券化及退出机制。

当前对机构房东尤其是大量布局长租公寓的房企而言，盈利是个难题。一组数据显示，在京沪穗深中房租收益最高的广州，租金回报率也仅1.7%。这意味着，单纯靠租金回报，需要59.17年才能回收成本。

刘军以4.9%的三年期贷款利率概算，包括税费在内，租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%，“这是心理价位。”他指出。

刘军认为，房企提升租赁的收益率有两个方向，一是租售同权，推动集体建设用地入市；二是以土地自持竞拍的方式，回报率可达5.34%。

“集体用地几乎没有地价，收益率很快提升。”在这一模式下，机构房东可通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。

另一种解决方案则是通过自持方式拿地。以租金回报率叠加房屋增值收益计算，刘军认为自持土地开发长租公寓，年收益率将能达到或超过5.5%。他还补充指出，大型房企的住宅库存也可转为租赁住房。

2017年6月，万科在佛山南海竞得首块100%自持宅地；10月，深圳推出年内第一块“只租不售”宅地。据21世纪经济报道记者不完全统计，目前全国出让的自持用地已近80幅。

“建行参与租赁金融，势必为租赁市场发展提供更大的金融支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这既能解决租房人群的贷款需求，也有助于改善长租公寓运营商的盈利难题。

2017年的房地产金融发生了巨大变化。

从前热衷于笼络开发商和购房者的银行、金融机构，现在向机构房东和租客抛出了橄榄枝；银行的业务，也从开发贷、个人住房按揭贷，转向租房相关贷款和各种租赁资产证券化产品。

2017年，多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化。

不只是租赁。随着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐；2017年以来，已有多家房企和物业持有机构将商业地产、物流地产等进行资产证券化。

数据显示，2017年前11月，房企发行资产证券化总额达423亿元，同比2016年大幅增长210%，这使得房企转型城市运营的多类空间运营未来都有了方向和退出机制。

民生证券指出，虽然2018年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展，预计资产证券化将是2016年最大亮点。

租赁证券化领衔

诸多房企和机构没有想到，2017年在资产证券化上发力的物业形式是租赁。

长期以来，我国房地产租赁市场发展落后，房企自持物业经营存在融资难、缺乏退出机制、市场不规范等痛点。

2017年租赁证券化得到了监管层的大力支持。7月底，住建部等九部委联合发文，要求加快发展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

2017年9月，证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

很快地，2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模50亿。

其重大意义在于，不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来无限可能。

2017年12月14日，中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。新派公寓创始人及CEO王戈宏表示，新派公寓是中国公寓行业第一个实现了资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环，走出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。

住建部政策研究中心主任秦虹指出，发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构，降低融资成本，有效盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给。

更多的租赁资产证券化尝试在同时进行。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元；12月5日，龙湖披露称，拟发行50亿元住房租赁专项公司债券，在首期30亿元债券中，有21亿元拟用于住房租赁项目建设。

克而瑞研究指出，在房企和银行大力发展租赁业务的趋势下，未来租赁资产证券化的比例将进一步提升。

银行亦在入局租赁市场，重构住房金融。建设银行广东省分行近期宣布，将全面对接住房租赁市场，推出产品“按居贷”。该产品面向租客发放，贷款时间最长10年，执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，单户最高额度100万元人民币。

2017年11月30日，工商银行北京分行宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，建设银行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以发展长租公寓。

多元物业的资本化

不止在租赁市场。2017年来，商业地产、酒店、物流地产的资产证券化也在进行中。

其中，模式更为简单且原始权益人不需要出让物业所有权的CMBS，受到商业物业持有人青睐，而商业物业作为发展经营较为成熟的物业，也给金融机构发行产品提供了机会。

“最适合做资产证券化的房地产物业类型集中在商业地产、物流地产等方向”，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS。印力的深国投广场CMBS发行规模37.9亿，是印力集团商业物业资产证券化第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

2017年9月13日，总规模65亿元的上海世茂国际广场CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）完成发行，这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。

与CMBS不同的是，CMBN在银行间市场采取公募方式发行，发行利率较低，能提供较好的流动性。克而瑞研究认为，CMBN使融资不完全依赖于借款人的主体信用，而以基础资产的信用评级进行。

克而瑞认为，未来类似的专项债券或票据的融资将成为房企重要的融资渠道之一。

2017年12月15日，云南城投置业发行了国内首单培育型CMBS，标的物业为成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店。天风证券指出，客流稳定且开业运营表现出色，是这一项目在培育期就能完成发行的原因。

社区商业物业资产证券化也已破冰。2017年12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批，这是国内首单社区商业类REITs。

此单REITs的原始权益人，并不是拥有众多社区商业的地产商，而是苏州新建元控股集团有限公司，其底层资产为苏州工业园区内的社区商业。

在上述一系列尝试之下，房地产资产证券化正变得日益主流。据克而瑞统计，资产证券化占房企融资总量的比例从2015年的0.3%达到了2017年前11个月的4.2%。

房企发行资产证券化项目的数额也在扩大。克而瑞发现，超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿，如金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿规模的产品。据记者不完全统计，目前开发商已经发行的CMBS总规模约300亿元。

西南证券预计，资产证券化提速将是2018年房地产市场的显著特征。

在完成首单央企住房租赁REITs 后，保利地产董事长宋广菊表示，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，未来，保利地产将以存量物业为基础，构建租赁住房业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

(21世纪经济报道)

据北京市国土局官网消息，12月28日，北京延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块因没有任何开发商报价而最终流拍。至此，2017年北京土地招拍挂市场收官，总成交金额达2795.6亿元，创下历史新高。

据北京市国土局网站公开资料显示，延庆新城等地块属于经营用地，包含B4综合性商业金融服务业用地和R2类居住用地，其中R2住宅用地建筑面积167781平方米，容积率1.6。该地块要求商品住房销售均价不超过3.2万元/平方米，且最高销售单价不得超过3.36万元/平方米。该地块起始价37.24亿元，起始综合楼面价18817元/平方米。

最终，该地因无企业参与报价而流拍。这是继11月4日平谷夏各庄地块流拍后北京第二宗流标地块。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京土地市场2017年总体成交额达到了2795.6亿元，创下历史新高。

此外，在延庆新城地块流拍的同时，北京又新出让5宗土地，其中两宗地块均为R2二类居住用地，居住用途建筑规模将全部用于建设共有产权住房。

其中，大兴区黄村镇DX00-0103-1304地块，该地块位于大兴区黄村镇，建设用地面积约20291平方米，规划建筑面积36524平方米，房屋销售限价为3万元/平方米（含全装修费用）。

怀柔区富密路289号HR-0014-0022地块，该地块东至京城铁路防护绿化带，南至规划庙城大街，西至规划富密路，北至规划怀柔粮库北侧路，建设用地面积约43539平方米，规划建筑面积108849平方米，房屋销售限价为2万元/平方米（含全装修费用）。

另外，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村，建设用地面积27200平方米，出让规划建筑面积76160平方米，为R2二类居住用地。该地块挂牌出让起始价为29.81亿元。

丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块，建设用地面积约90247平方米，规划建筑面积290836平方米，为F81绿隔产业用地、F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地。该地块挂牌起始价为63.27亿元。

上述两宗地均限定商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用）。

大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块位于大兴区黄村镇，建设用地面积约39491平方米，规划建筑面积为98728平方米，为F1住宅混合公建用地。该地块挂牌起始价为26.6亿元，限定商品住房销售均价不超过55800元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过58500元/平方米（含全装修费用）。

(华龙网)

2017年12月26日，泰禾集团发布公告称，公司董事会通过议案，拟以不超过8亿元的价格竞拍北京侨禧投资有限公司51%的股权。此前的8月，泰禾曾以7.34亿元的价格受让该项目49%股权。

这一项目的前身，是于2015年初出让的北京市丰台区槐房A“地王”，华侨城联合华润、招商斥资83亿获得。此后，华润、招商退出，华侨城独自操盘，直至泰禾入股。几经周折后，项目终于要全部易主。

该案例折射出2017年土地市场的一些侧面。一方面，经过近两年的去化，房企对土地的需求仍然强烈，优质地块尤其受青睐。另一方面，地方政府虽大量供地，但介于内外部因素，企业在公开市场已渐显疲态。与此同时，各种因素影响下，2017年的市场已难觅“地王”身影。

这些变化既有历史因素的积累，也跟2017年以来的政策变化密切相关。严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革，被认为是土地市场这种变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态，还将影响企业的运营模式。

供给侧变革

对2017年土地市场影响最大的政策文件，莫过于国土部、住建部于4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

其中要求各地根据去化周期调整供地节奏。其中，商品住房库存消化周期12-6个月的城市，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

在控制土地价格方面，通知强调，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，严防高价地扰乱市场预期。

通知还强调，将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。这份文件得到了很好地执行，也决定了此后市场的各项变化。

热点城市土地供应规模加大，是最主要的变化。中银国际统计显示，今年1-11月，百城住宅用地累计供应量同比上升15.1%，其中，一线城市的升幅达到63.8%。

以北京为例，随着12月27日再次挂出5宗土地，2017年供应住宅用地的建筑面积已达1168万平方米，同比上涨367%。而此前几年，北京甚少完成土地供应计划。

“虽然很多地块的位置相对偏远，但至少让我们看到了在北京市场继续深耕的可能。”某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示，过去几年，北京供应土地偏少，很容易引发争抢。房企为保持在北京市场的存在感，多放缓开盘节奏，延长开发周期，这也间接导致了北京市场的新房供应相对不足。

另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升，但由于设置最高限价的做法越来越普遍，2017年几乎没有高总价“地王”诞生，高单价地块也很少出现。

这不仅是土地出让规则变化导致，也有“限价令”因素的影响。“不管出让阶段还是销售阶段，总有一个环节会实施限价。”上述房企人士坦陈，企业对项目售价预估时，普遍比预期下调20%-30%，这就导致他们不敢花费过高代价去拿地。

正如前述案例，过往“地王”项目运营不佳，也导致企业在拿地时有所顾忌。易居克而瑞统计了2016年的50个典型“地王”（包括高总价地块及高单价地块）。截至2017年11月中旬，有14宗尚未开工（其中2宗闲置超一年）、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

租赁用地供应增加，也是一个重要特征，具体表现为热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇，部分反而很受欢迎。按照中原地产研究中心统计，截至2017年12月中旬，各城市出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照单套面积60平方米计算，可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线城市。

未来五年，北京、上海、广州三城租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。

“地王”谢幕、租赁崛起、热点城市供应放量……这些变化主要来自供应端的政策驱动。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，这正是土地供给侧改革的内容，既体现了当前的政策思路，也代表未来的一种趋势。

从拿地到形成房屋供应，往往需要至少1-2年，因此上述措施能起到多少效果，目前尚难预估。但大部分受访人士认为，2017年土地市场趋于平稳，至少可以稳定预期。“高价地对心理预期的影响很大，容易造成市场情绪波动，但今年这种情况几乎没有出现。”严跃进说。

运营思路转轨

供应规模的增加，在需求端得到了很好回应。根据统计局的数据，2017年前11月，房企土地购置面积同比增长16.3%，增速比前10月份提高3.4个百分点；土地成交价款增长47.0%，增速提高3.7个百分点。这是当月各项指标中，唯一一个增幅扩大的。

从某种意义上说，这其中有“历史欠账”的因素。

2014年至2016年，房企购置土地面积增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%。机构普遍认为，在经历两个销售“大年”后，房企的补仓需求仍然旺盛。

事实上，从2016年开始，就有房企在部分热点城市出现无房可卖的情况。进入2017年，大型房企的库存（尤其是三四线城市）被大量消耗，部分中小房企更是库存空虚。

房企对规模的追求也是一项动力。今年以来，大型房企为保持领先地位，仍然维持着较大的拿地规模，部分中型房企则在谋求规模扩张。旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏对这种心态进行解读，“随着地产行业集中度提高，房企只有出现在第一阵营的镜头里，才更有能力做其他事情。”

易居克而瑞统计显示，2017年前11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期TOP100房企销售额的1.7倍。

但从拿地货值来看，行业集中度提高的趋势恐难以改变。按照克而瑞的数据，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过TOP11-100房企的总和。

该机构认为，大中型房企的抗风险能力、融资能力以及现金流状况都有较大优势，在土地市场政策持续收紧的情况下，小型房企更容易被拒之门外。特别在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上，集中度还会进一步加强。

而随着销售规模下降、融资政策收紧，房企的资金情况开始变化，其拿地心态也趋于保守。到2017年第四季度，虽然土地交易规模仍较大，但溢价率已明显下降，很多土地以底价成交，部分热点城市出现流拍、流标等现象。

光大证券引用wind数据称，2017年11月，一二三线城市成交的住宅用地溢价率分别为5%、27%、32%。相比之下，2016年中高点时的水平为147%、124%、86%。

大部分受访者认为，低溢价率将成为未来土地市场的常态，但这并不意味着土地市场会迅速降温，相反，“房企的拿地总量仍将保持较高水平”。

一方面，补仓需求仍然存在。中信建投就认为，明年依旧会在补库存的周期内。另一方面，越来越多的企业会选择并购方式拿地，相比招拍挂，这种方式成本更低。

对于房企来说，随着地价提高和出让条件改变，运营逻辑也将发生变化。

绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

他表示，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值，“土地红利已经消失”。

曹舟南认为，在这种情况下，依托以往的运营模式已经行不通，企业只能依靠产品力来获取溢价。

前述房企人士则指出，这将对房企的综合实力带来考验，融资能力、成本控制能力、区域布局合理性、产品打造能力等，缺一不可。“考验短板的‘木桶理论’将逐渐生效。”

易居克而瑞还认为，2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型，房企不可避免要面对租赁地块的运营问题，长租公寓的运营能力以及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。

编者按： 2017年，是房地产业经历政策调控颇为严厉和频繁之年。这一年，全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。同时，随着租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策的渐次落地，符合国情、层次分明、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制轮廓已经逐渐显现。

资料图

在频繁的调控政策背后，中国楼市的走向正在发生着趋势性变化，“降低房地产的投资属性，回归居住属性”的提法越来越深入人心。

人民网(10.830, 0.04, 0.37%)特此盘点2017年度房地产业关键词，与各位网友共同记录中国楼市的新变化。

关键词1：房住不炒

“房住不炒”明确中国楼市发展方向

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

点评：“房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念，明确了中国楼市未来的发展方向。这一定位贯穿今年宏观调控政策的实施，这也意味着，我国将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，真正促使住房回归居住的本质属性。

关键词2：因城施策

本轮房地产调控强调“因城施策”

3月5日，国务院总理作政府工作报告时强调，因城施策去库存。目前三、四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

点评：去年以来，我国房地产市场持续分化，一、二线城市过于火热，而三、四线城市还需要去库存。在此背景下，我国加强了宏观调控的针对性和灵活性，提出因城施策，这也是本轮房地产调控的重要特征。

关键词3：调控

“调控”是今年房地产市场的“主旋律”

从去年至今，全国已有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控措施200余次。除了调控频次增加，调控手段也增多，在“限购”、“限贷”的基础上，“限售”“限价”成为今年调控的新手段，截止目前，加入限售的城市扩大到50个。

点评：今年，在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，一系列房地产调控政策出台，调控力度空前，调控范围扩大，调控手段增多，在严厉的调控下，热点城市房地产市场交易量大幅下滑，网签量也随之不断下降。

关键词4：租购同权

租赁住房是帮助居民解决住房问题的重要途径

为了加快建立租购并举的住房制度，多地开始尝试租购同权，即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，第一次出现在我国地方政府的正式文件中。

点评：在提出“让全体人民住有所居”的目标下，租赁住房成为帮助居民解决住房问题的重要途径。以往我国房地产市场“重买轻租”，租赁市场发展较为滞后，而“十三五”期间，我国将以发展住房租赁市场为突破口，推进租购同权，加快建立租购并举的住房制度。

关键词5：长效机制

房地产调控长效机制正在制定中

10月10日，国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。

点评：我国开启房地产调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调，也客观上造成了房价波动性上涨和政策松绑房价上涨的预期。所以，建立房地产调控长效机制十分具有迫切性，对促进房地产市场健康平稳的发展具有重要意义。

关键词6：不动产资产证券化

不动产资产证券化取得关键突破

11月23日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）获批，也标志着长租公寓等各类持有租赁型物业在金融端口迎来突破。

点评：随着我们国家资产证券化领域的不断开发与发展，各类新兴创新结构的出现，资产证券化一定会为盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供更加高效和有益的帮助。

关键词7：共有产权

共有产权住房解决了“夹心层”的购房难题

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立购租并举的住房制度和供应体系， 9月20日，北京市住建委连同有关部门发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号），自2017年9月30日起正式实施。

点评：发展共有产权住房，是我国深化住房供给侧结构性改革的重要举措，是完善住房供应结构，支持无房家庭解决住房刚需的长期制度安排。共有产权住房政策的出台，针对城市“夹心层”，形成分层次的住房供应体系，也引导居民形成梯级消费理念。

关键词8：长租公寓

长租公寓，楼市的下一个风口

今年是长租公寓发展的关键一年，碧桂园等中大型品牌房企纷纷推出长租公寓产品。11月23日，国内首单央企保利租赁住房REITs（房地产信托投资基金）获批，也标志着长租公寓在金融端口迎来突破。

点评：长租公寓，楼市的下一个风口。随着各地出台政策鼓励长租公寓的发展，各大品牌商积极布局长租公寓，长租公寓将迎来新的发展机遇。

关键词9：自持商品房

自持商品房比例逐渐增加

北京市采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的数宗土地，由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售。对于这部分开发商自持商品房，其出租将纳入政府监管，企业“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。

点评：随着我国租购并举的住房制度的建立，我国从供给端加强租赁住房用地的供应量，在出让土地中规定开发商自持商品房的鼓励用于出租，这也为未来租赁住房的发展奠定基础。

关键词10：以房留人

各地人才争夺战升级

今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、郑州、青岛、厦门等城市，纷纷推出人才政策，开启人才抢夺战。在这一轮城市人才争夺站中，给予人才购房、租房等优惠也成为一大特点。

点评：如何让人才引得进、留得住，其中关键不仅在于出台多少物质优惠政策，而更在于坚持创新发展，为人才营造创新创业、施展才能的政策环境，才能给优秀人才带来归属感。

关键词11：企业并购

并购已经成为企业间的重要生存形态

今年，是房地产行业的并购之年。中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战“万宝之争”，在今年年中以万科引入深圳地铁为第一大股东而落下帷幕。随之，今年下半年，房地产行业又发生了一场世纪并购，融创、富力共同接手万达超过600亿元的资产包再次创下历史记录。此外，房企之间的整合也不断加剧，和昌收购莱蒙国际、融信收购海亮等都成为房企并购中浓墨重彩的一笔。

点评：我国房地产行业发展进入下半场，企业间的整合并购加剧。随着“鲶鱼效应”越来越凸显，大企业试图并购小房企从而继续扩大规模；另一方面，面对越来越不确定的市场环境，强强联合也成为房企之间的发展趋势。

　　 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”大会报告为房地产市场发展指明了新时代的方向。

　　 刚刚过去的2017年是房地产深度调控年，市场逐渐回归理性的同时，集中度也越来越高，“下半场”屡次被房企们提及，但在泰禾集团(20.020, -0.09, -0.45%)（000732.SZ）董事长黄其森眼中，才刚刚开场。

　　 “好房子”到“好生活”

　　 黄其森的“刚刚开场”背后是房地产行业思维的转变。他认为，当下许多人还住得不够大，不够舒适、方便和健康。“用来住的房子”在质与量方面，依然有很大提升空间，这也对企业的产品开发能力提出了更高的要求。

　　 大会报告中指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。住房领域，美好生活的定义始终在变化和丰富。

　　 从“好房子”到“好生活”，越来越多人从关注具备地段、产品等硬实力的品质居所，进阶为追求拥有配套资源、物业服务和品牌号召力等软实力的品质生活。

　　 “以往，开发商往往是拿来一块地，开发后卖掉就结束了整个经营流程。今后，人们在房屋居住功能之上，更需要以房子为核心所衍生出的多元化生活服务。因此，传统的开发模式可能就行不通了，房企需要有更强的资产运营能力和生活方式运营能力。未来的房企，不仅仅要把房屋的居住功能做精、做专，更主要的是提供更新、更好的生活方式。”黄其森说。

　　 黄其森掌舵的泰禾集团在2017年9月推出了“泰禾+”战略，“家楼下就是公园，出门就是商业广场”的零距离生活圈是“泰禾+”战略想要实现的主要目标。

　　 黄其森表示，“泰禾+”正是基于当前城市生活发展的趋势、为全面提升生活品质和自身多元化发展而推出的一项全新战略。泰禾将依托自身在商业、教育、文化院线、健康等领域的优质资源，一站式解决业主的教育、购物、社交、文化和医疗等方面的生活需求。“今后我们会服务几百万的优质客户，泰禾不做一单子生意，更希望关注客户的生活需求。”

　　 在产品层面，黄其森称用“追求艺术”的精神匠造产品是泰禾集团一贯坚持的。在主打的高端改善型“院子系”产品线之外，泰禾集团还推出了大院系、小院系、府系、园系等多条差异化产品线，可以满足城市中多样的居住改善需求。

　　 项目相继引入新风、恒温恒湿等科技系统，致力于将先进的人居科技植入到产品打造中，回归到居住最本真的属性，为居住在城市中的人们带来纯净舒适的室内环境。

　　 “院子系”作为泰禾集团的代表作品，一个个相继落地的新中式院落，满足高端客群的同时，也承载着创始人黄其森对中国传统文化的感情。黄其森分享了近两年记忆中关于文化传承的一个故事。

　　 闽清最有代表性的古民居建筑和省级文物单位宏琳厝，在2016年因“7·9”台风灾害受损严重。作为我国目前最大的单体建筑古民居，宏琳厝称得上是中国古建筑中的瑰宝，有着很高的历史、艺术和科学价值，堪称“民间故宫”。

　　 “如不加以修复，实在非常可惜。”出身福建的黄其森惋惜道。于是泰禾集团出资全面修复宏琳厝，受损建筑预期于2019年将修复完成。

　　 “居者有其屋，优其屋”

　　 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　 2017年4月底召开的中央会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制，从“加快研究建立”，到今年政府工作报告中的“加快建立和完善”，再到现在的“加快形成”，房地产市场的长效机制似乎呼之欲出。

　　 2017年7月底，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。

　　 各地积极响应，随后广州推出租售同权，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，两宗土地均采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房。

　　 再到2017年12月8日召开的中央会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。房地产长效机制呼之欲出。

　　 关于房地产长效机制的建立，黄其森认为房地产调控不一定要从价格入手，而应该从政策引导、制度建设、保障供应等多方面入手。房地产长效机制的建设，更是关系到住房制度、土地制度、财税和金融等多方面的改革。

　　 政府方面应加强政策引导，尽快让租房者和购房者在教育、医疗等公共服务方面享有同等权利，同时出台金融、土地、财税等支持政策，培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

　　 同时，在新型城镇化推进过程中，加快农村土地流转、改进土地占补平衡，有望解决城镇化过程中土地供应不足、地价过高的问题，从供给端解决住房供需错配的问题。在一二线城市，通过城市更新，盘活城市存量用地，缓解热点城市土地供应稀缺问题。

　　 在国家政策的鼓励下，已经有专业的租赁运营机构获得了来自资本市场的支持。在经营模式和资金渠道的日趋成熟下，尤其在住房需求旺盛的一二线城市，将会有一些地产商加大自持租赁业务的投入，也会有更多经纪公司大力开拓房屋托管业务。

　　 更深层次来看，鼓励租房本身就体现出“房子是用来住的”重要功能，特别是提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这就需要改变房地产经营的原有模式。

　　 自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来，泰禾集团即转变拿地方式，更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备。据悉，从2016年开始，泰禾集团90%的土地都是通过合作并购获取，成本只有公开市场的一半甚至三分之一。

　　 2017年以来，泰禾集团通过降杠杆、控成本、提高品牌溢价等手段，开展了系列自我更新与优化，并喊出了冲击千亿的口号。

　　 “未来房地产政策仍将从严，房企不能寄希望于政策有可能从宽。2018年，一线城市和二线热点城市的限购、限贷仍将会持续较长时间。今后两年将是房地产市场平稳发展之年，也不排除局部城市房价会出现下跌，回归合理水平。2018年，泰禾将在规模增长的同时，进一步巩固稳增长，稳步降负债，实现质与量的双赢。”黄其森说。

在“从紧从严”的楼市调控政策影响下，环京区域楼市在2017年出现了普遍性降温。到年底时，多地新房市场基本降至冰点。

安居客房产研究院通过监测政府官网数据统计显示，11月环京成交量继续维持低点，固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合计约6800余套的数量，成交量下跌超9成。

在房贷收紧及环京限购双重调控压力之下，环京楼市几乎冰封，随之带来房价下跌。据我爱我家监测，固安新建商品住宅销售均价自2017年5月以来连续下跌，已从最高时的1.5万余元/平方米降至8千多元/平方米，累计降幅达42.4%；11月份香河区域新房销售均价为9769元/平方米，环比下降9.4%，8月过后香河房价连续下跌，这是年初以来，香河房价首次跌破1万元/平方米。

市场冰点

因环京楼市主要来自北京的外溢需求，造成限购对于当地楼市影响巨大。包括固安、香河、廊坊等在内几乎处于冰封状态。

据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年11月，固安新建商品住宅仅销售67套，环比下降35.6%，全年首次低于100套；销售均价为8682元/平方米，环比下降17.5%。2017年3月过后，除8月份固安新房销售量出现小幅增加外，整体降温趋势、幅度明显。

香河区域2017年11月的销售套数为241套，虽然环比10月增加了6.6%，但绝对量依然处于低位。除5月集中签约造成的交易量异常释放外，今年3月过后，香河商品住宅销售量也逐月减少，目前销售量、销售价格都处在低点，市场也几乎降至冰点。

廊坊主城（安次区、广阳区）11月商品住宅销售量为421套，环比增加36.2%，但全年来看这一销售量仍然很低。进入2017年，廊坊主城区商品住宅销售量便一直在下降，1-4月降幅较小，5月开始降幅明显扩大，短短三个月便从2000多套直线下降到不足400套。此后，虽然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市场再度萎缩到单月400套左右。

燕郊区域11月商品住宅销售量为79套，环比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅销售量连续下降，但5月的集中签约同样带来销售量大增，当月销售水平从两三百套直蹿1600余套，此后市场彻底冷清，7月销售量仅有8套，8-9月虽然上升，但年底市场再次降温，目前燕郊新房市场基本沉寂。

调控前，燕郊楼市曾被热炒至高点，但随着调控持续影响，市场逐渐恢复理性，房价随之下跌。据诸葛找房统计，燕京航城单价达34000元/平方米，如今单价为19000元/平方米；上上城四期达27000元/平方米，如今成交价在18000元/平方米左右；首尔甜城MOBO公寓，单价从最高点17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

存反弹风险

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市场走势来看，环京区域楼市基本是在3月份过后，也即北京“3·17新政”后进入下滑通道。虽然在某些政策影响下，北三县区域曾于5月集中短暂爆发过一次，但环京楼市的降温大势已不可逆转，到年底时，环京楼市基本已跌入谷底。

胡景晖指出，造成环京楼市大幅降温的主要原因就是政策收紧，北京“3·17新政”后，楼市进入史上最严调控时期，这还体现对外溢购房需求和环京楼市炒作资金的抑制，北京周边同步收紧了调控，效果可谓立竿见影。

安居客房产研究院首席分析师张波也认为，北京限购之后，外溢购房需求快速在环京楼市得到体现，而后环京也紧跟调控步伐，造成环京区域快速降温。

因此张波担心，环京区域由于区位和价格的双重优势，对于承接北京外溢购房需求有着巨大吸引力。长效机制作用下，共有产权房和租购并举会分流一部分环京置业需求，但短期依然存在大量潜在购房群体，一旦调控放松，市场难免快速出现回温。

胡景晖也认为，环京楼市过往因承接北京溢出需求而快速发展，北京楼市火热，环京也跟着火热，北京收紧调控，需求转移也让环京楼市保持热度。但如今，在京津冀协同发展的要求下，在北京稳定楼市的决心下，环京区域也迎来了政策严控，交易量和房价的回落在所难免。但随着北京非首都功能的向外疏解，以及产业转移，环京区域正成为承接北京产业、人口的重要区域；在京津冀一体化协同发展的利好作用下，环京区域的城市规划、交通、教育、医疗等配套设施正逐步完善，这将给环京区域的经济发展和房地产市场发展注入新活力。

前不久，一则“燕郊限购松绑，北京三年社保可在北京买房”的消息传出。尽管随后该消息被政府相关部门辟谣，但仍然刺激了燕郊楼市成交。链家一位门店经理预测称，“春节后，政府可能会出台一些政策。一旦是利好政策，房价肯定会回调。”

自2010年前后兴起的长租公寓，终于走到了“风口”上。“玩家”也从创业者发展到大型房企，其中不乏央企、国企等“国家队高级玩家”。

出现这一现象的背景是，政策、金融等支持力度前所未有。提出“建立租购并举的住房制度”，这显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。长租公寓市场究竟有多火热？2017年一大表现是相关资产证券化开始加速——新派公寓发行的首单权益型长租公寓类REITs、保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券接连获批。

投入者的热情前所未有。据不完全统计，截至目前，全国TOP30房企已有三成以上涉足长租公寓，万科、龙湖、旭辉、保利等正加速布局。尽管行业人士都在私下坦言行业仍在探索期，但房企们早已纷纷立下远大的目标。

资本驱动之下，有不少行业人士向21世纪经济报道记者表达对市场发展过快的担忧。

第二跑道

2017年底，在国贸举行的某租赁主题行业论坛现场，已近中午，但听众仍精神亢奋，不少听众甚至靠墙站着旁听。媒体区早已被嘉宾抢占。主持人在开场时感慨，“去年，开发商来的代表不到10%。今年，我看了后台数据，有将近50%的嘉宾是来自开发商。”

这样的场景在曾经以简单粗放为开发模式的房地产行业并不多见。而当房企开始笃信，一个新的时代正在到来的时候，他们开始愿意交流。这个时代是增量市场转为存量市场，以长租公寓为代表的新市场到来。

与热度居高不下的房地产销售市场相比，中国住宅租赁市场在过去多年并没有受到足够的重视，市场供应主体主要是个人房东和中介二房东。然而，随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的压力愈加明显，建立规范合理的住宅租赁市场成为迫切任务。

据《中国流动人口发展报告2017》统计，截至2016年末，我国流动人口高达2.45亿人，大规模的人口流动仍将持续。而对比国际大都市住宅租赁市场，如纽约2014年约有共340万套住房，其中租赁住房约占整体的64%；上海2015年底约有910万套住房，租赁住房占比仅约20%。

作为房地产长效机制的重要组成部分，建立购租并举的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

这激发了房企们进军长租公寓市场的极大热情。58集团租赁蓝皮书显示，长租公寓从2010年前后兴起，经过七年发展，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，租赁是房企的第二跑道，影响房企进入长租公寓领域的最重要因素就是国家对于租赁市场的政策红利，未来一线城市和热点城市租赁土地供应量要占整体土地供应量的三成，并且关于租赁的金融、税收等利好政策会不断出台，房企当然不会坐视如此大规模的市场而旁观。未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。

一家知名房企长租公寓负责人告诉21世纪经济报道记者，他并不能清晰看到长租公寓市场的未来，但市场前景显而易见。“大家都在做，我们肯定也要做。集团也是这么要求的。”这家房企将长租公寓列为该集团的第四大主要业务航道。

抢占市场

上述房企人士的坦言反映出不少房企的心态。

链家研究院院长杨现领甚至开始担心市场是否发展过快。他在“2017第二届中国房地产资产管理生态链大会”上表示，“长租公寓在没有被关注的情况下，发展了六七年。我们虽然也吃过很多苦，企业也很辛苦，但总体上发展还算健康。2017年这一切都将改变，在政策春风吹拂下，市场马上就会出现各种各样的问题。因为租赁是一个非常市场化的市场，政策可以供给，但是给不了需求，我猜大部分租客不可能借钱加杠杆去租更好的房子。因此，租赁的需求与人均可支配收入水平高度关联。”

杨现领解释称，“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求端没有任何进展，租购同权还很难落实，租金的支付能力非常有限。所以，我担心2018年市场会有潜在风险，增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，会有很大风险。”

杨现领或许只是说出了长租公寓市场玩家们不敢说的“担忧”。因为目前为止，他们没有找到适合大规模推广的盈利模式。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰注意到，目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题也成为住房租赁市场的主要发展阻力。

张波认为，房企进入长租公寓的普遍心态是“不谈盈利，先抢市场”。长租公寓市场潜力巨大，虽然目前盈利空间似乎不大，但必须抢占先机。在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。

资本驱动规模战

抢占规模是长租公寓市场目前的主要特点。规模房企中，已有万科、金地、龙湖等进军长租公寓。2016年5月，万科运营的长租公寓正式定名为“泊寓”，并在2017年加速扩张，计划年内在全国范围内开发10万间公寓；龙湖成立自有长租公寓品牌“冠寓”，计划在12城布局；碧桂园长租公寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局了15个项目，首个长租项目将于上海亮相。

资本驱动之下，同策咨询研究部总监张宏伟发现，规模上的“浮夸风”开始出现。“各家企业为了争夺市场规模，使用的招数除了正常加大拓展与资本推动之外，甚至还会虚报数据。比如有的长租公寓企业，经过调研数据核算，明明在运营的长租公寓大约2.5万-3万间，再加上签约未运营的2万多间左右，最多这家企业只有5万间的总规模。但其对外发布已经有10万间，有的企业还制定了100万间、200万间的规模化目标。”

张宏伟认为，个别公司出现这一现象背后的诉求主要有两点：一是市场占有率和品牌的诉求。简言之，就是规模大、市场占有率高了自然品牌影响力就有了，后期可以向更多相关方宣传，方便接下来规模扩张。二是资本市场融资诉求。据他了解，有的长租公寓企业估值是按照签约间数计算，也就是说，规模越大估值就越高，企业为了增加估值会千方百计扩大规模。

一位长租公寓人士也认同此现象。不过他表示，因身在局中，不便多言。

2017年的买房人都有个强烈的感受：从银行贷款越来越难了。

临近年底，个人住房贷款（以下简称房贷）额度出现了前所未有的紧张，“放款时间普遍延长至半年或以上，部分银行的分（支）行出现了停贷，有些客户因贷款长时间审批不下来，甚至去银监局投诉银行。”一位接受21世纪经济报道记者采访的机构人士表示。

2017年，中国宏观层面大力防范金融风险，抑制房地产泡沫，楼市经历了前所未有的严厉调控，房住不炒、租购并举的精神已深入人心。

在这一背景下，银行的“香饽饽”业务——个人住房贷款亦受到了严控，房贷降杠杆大势所趋。央行数据显示，2017年前三季度，个人房贷余额21.1万亿，同比增长26.2%，2016年全年这一增速为35％；余额仅增加1.96万亿，2016年同期余额增加为3.63万亿。

从四季度额度愈发紧张的状态看，预计全年个人房贷增速将继续下滑，新增额度显著减少。

多位银行业人士预计，房地产降杠杆、去金融属性不是一日之功，2018年房贷额度紧张也将是常态。

这给多年来依赖房地产贷款的商业银行带来了挑战，倒逼银行业务转型。

放款等半年

中国银行长沙某支行个贷经理小李，最近加班次数越来越多，有时忙得连上洗手间都一路小跑。

让她神经紧绷的，是手里的放款审批材料。“不知道2018年的政策和额度情况，我们能做的，就是尽快把手里的资料全部审完，只等额度下来批款。”2017年12月28日，她对21世纪经济报道记者表示。

小李透露，2017年好多银行都在抢额度，部分支行上半年就已停贷。“大家都在传，2018年额度还会很紧张。”

“广州工行没有停贷这么夸张。”中国工商银行广州某支行网点经理小周告诉记者，额度是有的，不过相对往年比较紧张。

额度紧张导致放款时间大幅延长。多家银行个贷经理表示，以往提交资料到最后放款，正常是一个月左右。但现在，“放款排队半年很正常。”小周说。

2017年12月28日，长沙一位IT工程师小杰向记者发来他申请贷款的时间节点图：2016年8月份申请，2017年1月面签成功，但直到6月份银行才批款。

融360报告显示，其统计的533家银行分（支）行中停贷银行分（支）行数由1月份的9家骤增至11月的56家。其中超9成表示受额度紧张影响，暂停受理新增房贷业务，消化已受理业务；不到1成表示因为内部业务方向调整，部分地区暂停房贷业务。

2017年以来，个人房贷余额增速明显下跌。据央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2017年前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长 26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了约10个点。“房地产贷款增速继续回落。”央行表示。

一线城市成为严控重点，房贷余额更是降速明显。央行上海总部数据显示，2017年11月份，房贷余额同比增长14.5%，增幅比2016年同期下降28.4个百分点。

12月15日，央行营管部（北京）发布报告显示，个人房贷余额9646.5亿元，同比增长17.7%，增幅比2016年同期低 25.3个百分点；余额比年初增加1348亿元，比2016年同期少增约1000亿。

值得关注的是，2017年前三季度，个人房贷与住户部门中长期贷款这两个往年接近的数据，出现了缺口拉大的现象，个人房贷余额增加1.96万亿，中长期贷款增加则达4.2万亿。

有银行业人士分析认为，不排除一些资金通过非房贷的方式进入了房地产。

由于央行房贷数据以季度或年度形式公布，四季度的数据尚未出炉。不过总体来说，新增房贷下跌趋势已成。

中国农业银行有关人士表示，今年对个人住房贷款的投放进行总量调控，预计2017年新增房贷不会超过2016年；中国建设银行方面也表示，今年的房贷增量不会超过2016年，总体将有所收紧。

2017年12月20日，建行广东省分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露，2017年四季度，建行广东分行住房按揭贷款只有27亿，排队审批的有上百亿。

“不只是建设银行，所有银行都在紧缩房贷。”刘军预计，这种情况2018年还将持续。

房贷降杠杆

买房贷款难、房贷大幅下跌的背后，是中国宏观经济防范金融风险、抑制房地产泡沫的要求。

过去多年，房地产一直是商业银行的主流业务之一。“银行喜欢房地产行业，链条长，收益大，从1998到2017年，银行给房地产持续造血、输血。”一家大型国有银行内部人士说，该行广东分行现存8000亿贷款中，5000亿与房地产相关。

但房地产发展过猛，房价上涨太快，会造成泡沫，带来风险。民生证券指出，因2014年“930新政”，房地产市场迎来2015-2016年的大牛市，其间居民购房贷款余额同比增速从15%升至35%；个人购房杠杆率（个人购房贷款余额/GDP）从2011年的15%升至2016年的25%。

2016年，以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%，这一比例明显高于往年。

民生证券认为，2016年个人购房杠杆率上涨过快，存在结构性风险。

2016年底，房地产开启新一轮调控，货币政策转为稳健中性，居民房贷转为降杠杆。

前述银行人士说，2017年以来，央行、银监会不断要求银行降杠杆、防风险，房地产要去金融属性。其中，居民房贷降杠杆、收紧个人房贷成为重点。

实际上，央行2017年一直在对房贷进行调控。央行营管部主任周学东年初预计，个人房贷占新增贷款的比例2017年会下降到30%以内，相对于2016年45%左右的占比来说，将是明显下降。

周学东还透露，一二线热点城市的房贷结构问题尤其突出。从2017年1月开始，央行营管部在MPA评估中加入个人房贷增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人房贷新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右。

民生证券宏观固收组组长张瑜指出，在调控下，2017年个人房贷余额增速同比回落，第三季度末为21.1万亿，增速回落至25%；个人购房杠杆率维持在25%左右，开始企稳。

考虑到2018年房地产调控和货币政策基调不变，张瑜认为，房贷杠杆率会持续下滑。一方面，是银行主动控制个人房贷的发放节奏；另一方面，是居民购房需求在限购、限贷等政策打压下有所回落。

在房地产的开发贷方面，也可以看出房地产降杠杆的趋势，单纯的地产开发贷余额在下降。2016年12月末，地产开发贷款余额1.45万亿；截至2017年9月末，地产开发贷款余额1.4万亿。多家地产商表示，开发贷一般年初就确定了总额，银行到年底就很少放款了。

银行调结构

个人房贷受到严控，房地产去除泡沫化风险，让过去依赖房地产的商业银行开始考虑转型。

刘军指出，房地产的四限政策增加了整个交易的摩擦系数，让交易无法达成，让房地产资产冻结、去除金融属性，对银行来说，必须重构过去依赖房地产开发贷和个人房贷的盈利模式。

在中国住房政策转向租购并举之下，刘军认为对银行而言最大的机会是住房租赁，建行正在身体力行，把要买房、到建行变成要租房、到建行，要存房到建行。

据21世纪经济报道记者梳理，面对房企等机构房东和租户，建行推出了“CCB建融家园”融资租赁、租房平台、按居贷，不仅提供租房平台，还提供租赁金融产品。

其他商业银行对租赁领域的资金支持也明显提速。中信银行透露，未来三年，将为房企碧桂园提供300亿元长租住宅保障性基金，此外中信集团也将整合旗下中信银行、中信证券、中信信托等金融资源，为碧桂园提供综合化金融服务，双方合作产品将包括但不仅限于ABS、REITs等。

中国银行厦门分行则在2017年11月2日，与厦门市国土资源局合作，推进住房租赁市场建设；12月5日，工商银行广东省分行营业部将为广州市城市建设投资集团有限公司提供200亿元授信资金，支持建设公租房、廉租房、人才公寓等。

与此同时，房地产市场进入存量时代，绝大部分房企开始转型，由开发转向开发+运营，对银行而言，也要去匹配房企的新业务。

平安银行行长胡跃飞认为，过去十多年，住房的自住和投资需求集中爆发，造就了中国房地产业的黄金时期，这一时期，增量需求推动市场发展，各大房企的经营链相对简单，主要是把房子盖好和卖好。而当供给、需求达到阶段平衡点之时，市场进入了存量时代，经营链变成了生产+销售+运营，这给所有房企和金融机构带来了挑战，以及机遇。

所谓挑战，是持有一定重资产的房企，资源布局和财务模式都将发生改变，要更加善用金融手段；所谓机遇，是因为存量经营在我国还处于初级阶段，巨大的市场蛋糕将逐渐形成。

胡跃飞认为，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，不是缩小房地产的市场空间，而是在改变行业的价值创造模式，由单极思维转向多极思维，单元空间转向多元空间，存量经营的价值空间正在开启，有望改变未来市场的格局。

他透露，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，后期平安希望联合各大房企，推动多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度早日建立。

据住房城乡建设部最新公布的2017年11月份全国住房公积金运行情况显示，1-11月全国缴存住房公积金16922亿元，提取住房公积金11513亿元，发放个人住房贷款8778亿元。

数据显示，2017年11月份，全国缴存住房公积金1619亿元，提取住房公积金1184亿元，发放个人住房贷款901亿元。

截至2017年11月底，全国住房公积金缴存总额12.3万亿元，提取总额7.2万亿元，缴存余额5.1万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元，个人住房贷款余额4.5万亿元，个贷率（个人住房贷款余额/缴存余额）为87.6%。

在12月26日，住房城乡建设部等四部门还联合发文，维护住房公积金缴存职工购房贷款权益。

(华龙网)