新华社消息，中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控，并提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度

　　会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　打好防范金融风险攻坚战

　　会议指出，今后3年，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

　　打好精准脱贫攻坚战

　　会议指出，打好精准脱贫攻坚战，要保证现行标准下的脱贫质量，既不降低标准，也不吊高胃口，瞄准特定贫困群众精准帮扶，向深度贫困地区聚焦发力，激发贫困人口内生动力，加强考核监督。会议认为，党的十八大以来，我国经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，为其他领域改革发展提供了重要物质条件。会议认为，人民获得感、幸福感明显增强，脱贫攻坚战取得决定性进展，基本公共服务均等化程度不断提高，形成了世界上人口最多的中等收入群体。

　　打赢蓝天保卫战

　　会议指出，打好污染防治攻坚战，要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善，重点是打赢蓝天保卫战，调整产业结构，淘汰落后产能，调整能源结构，加大节能力度和考核，调整运输结构。

　　支持民营企业发展 构建新型政商关系

　　会议指出，要支持民营企业发展，落实保护产权政策，依法甄别纠正社会反映强烈的产权纠纷案件。全面实施并不断完善市场准入负面清单制度，破除歧视性限制和各种隐性障碍，加快构建亲清新型政商关系。

　　高起点、高质量编制好雄安新区规划

　　推动高质量发展，要实施区域协调发展战略。针对京津冀协同发展，会议指出，京津冀协同发展要以疏解北京非首都功能为重点，保持合理的职业结构，高起点、高质量编制好雄安新区规划。

　　“房价作为2016年最受关注的热词，2017年却降到了第3位，房产证却成为今年最受关注的热词，同时炒房者、宅基地、首套房等词进入了热词TOP?20。”今日头条近日推出的一系列房地产行业数据引起了业内关注。

　　今日头条华北营销中心策略总监王丁虓介绍，从2016年至今，头条用户对房地产相关内容的关注度出现了大幅提升，头条阅读数据显示，2017年9月房产相关阅读数是2016年9月房产相关阅读数的1.7倍之多。在北京，每11位今日头条用户中就有1位关注房地产。30-40岁年龄段的房地产用户渗透率最高，占比高达9.66%。不同年龄的用户关注的“热点”也大有不同，?“85后”更关心装修、小区和户型，“85前”则更关心房价和开发商，而且，随着用户年龄上涨，对住宅配套的关注度也在逐渐上升。京津冀房地产用户关注的房地产品牌TOP?3是万科、融创和碧桂园，最喜欢看王健林、潘石屹和孙宏斌的消息。

　　　对于房地产经纪公司来说，即将过去的2017年着实不易。“3·17”楼市新政不仅带来了成交量的下滑，还带来了重磅行业整治。此外，还有一个不能忽略的现象是，北京工商局也悄然停止了房地产经纪公司的注册，种种现象意味着北京房地产中介将率先迎来数量只减不增的变化，由此引发的更有行业集中度提升、准入门槛提升、扩张成本增加的质变。

　　“限令”??停办房产经纪公司注册

　　在北京市工商局的网站上，目前已不能注册“房地产经纪”公司，这一悄然发生的变化现已成为行业内公开的秘密。“这个停办已经有几个月了。如果还想办房地产经纪公司，惟一的办法就是做营业执照的变更。”一位不愿具名的代办机构人士向北京商报记者介绍，市场上有一些营业执照资源，可以做法定代表的人变更来达到注册公司的目的，“当然，如果做变更，还需要掏一笔手续费，根据服务的需求，收费标准也不一样”。

　　北京商报记者登录北京市工商局的网站发现，想要注册一家从事房地产业务的新公司，可选择的主营业务类型有房地产开发经营、投资与资产管理、自有房地产经营活动、房地产测绘和房地产担保五项，却没有“房地产经纪”的选项。

　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，自2017年5月开始，北京便已停止了注册房地产经纪公司。在上述代办机构人士看来，这样的变化源于“3·17”楼市新政后，北京市对于房地产经纪机构的不间断整肃。一方面，北京市住建委对于市场上存在发布虚假房源信息、异地经营、违规经营等行为的经纪公司进行了多轮清理，注销了经纪机构的备案。数据显示，“3·17”楼市新政发布后仅半月，就有53家中介被禁停了开展房地产经纪业务。市住建委还表示，严查房地产经纪机构绝不是一阵风，“3·17”楼市新政实施后，市住建委执法部门对房地产经纪机构开展的执法检查行动将一直不间断地进行。

　　另一方面，“有形之手”也悄然上线，从工商局注册公司端卡住了经纪公司的数量增长。“这也无非是为了从源头上控制房地产经纪公司，达到整肃市场、规范房地产经纪公司行为的作用。”上述代理机构人士如是称。

　　骤减??半年减少近200家

　　“有形之手”双管齐下，结果是备案中介机构数量出现持续减少。来自云房数据、北京房地产中介行业协会联合发布的11月北京房产中介成交报告显示，北京市备案中介机构数量8月时为3052家、9月3048家、10月3044家，截至11月30日中介机构数量减至3038家，较年内5月小高峰3234家减少196家。

　　在中介行业人士看来，数量减少是重拳整肃市场的结果，也是停止办理房地产经纪公司注册的结果，当然这也有市场自然淘汰的原因。另有一份数据显示，11月，在全北京3000余家中介中，仅有267家中介机构在11月有二手房住宅交易记录，占比不足1/10，而相较于10月，这一占比还出现了小幅的回升。

　　“目前北京市场中介行业市场集中度颇高。排名前十的中介公司成交量占到二手房成交量的七成左右。尤其是在市场进入低谷期时，小型中介公司的生存状况会更加艰难。一两个月可以支撑，一年半年的低峰期对于实力有限的小型中介公司而言是比较难熬的，打道回府或是比较好的选择。”有位不愿具名的中介机构人士坦言。

　　距离2017年结束仅剩10天，根据中原地产研究中心的预计，2017年全年北京二手住宅成交量将达到13.4万套，与2016年全年27万套的成交相比，同比下跌超半，这一成交量也是2015年以来的最低值。

　　因此在多重因素的作用之下，郭毅认为北京中介公司数量将会只减不增，这也将成为北京房地产中介行业未来一段时间不可逆转的趋势。

　　竞争??从狼烟四起到群雄争霸

　　值得一提的是，目前国内房地产经纪服务行业内素质参差不齐、绝对数量多、相对规模小、经营粗放、行为不规范、恶性竞争较多等问题普遍存在且亟待解决。但是由于北京房地产市场交易的特性，尤其是二手房交易环节流程复杂，导致买卖双方对于中介的依赖度颇高。“不管是新房还是二手房，无论是买卖还是租赁，都离不开房产经纪机构提供信息咨询、带看房源、协助谈判签约等服务，北京二手房交易中的70%-80%也都是由经纪机构来协助完成的。”郭毅称。

　　那么在需求度依然存在的市场环境下，房地产经纪机构数量只减不增，又会为行业带来何种变化呢？对此，行业人士的观点不一。中原地产首席分析师张大伟认为：“停止注册并没有说是长期政策，房地产经纪公司现在已经饱和且并没有扩张的需求。目前的企业是按照月成交2万-3万套配置的，而北京二手房成交量只有8000套左右。所以这对于目前的市场并无影响。”

　　不过，在郭毅看来，房地产经纪行业集中、准入门槛和扩张成本提升以及行业管理力度不断加强将是必然结果。郭毅首先认为，经历多轮调控之后，北京中介行业几经洗牌，行业集中度已经大幅提升。目前，3000余家备案经纪机构中，每年交易量排名TOP?10的经纪机构已经占领了超过九成的市场份额。但是在交易量排名首位的中介机构与排名第10位的中介机构之间，却有着高达百倍的销量差距。这样的差距，在调控收紧的年份里愈发明显。数据显示，2014年与2017年政策高压的市场环境下，TOP?1销量均是TOP?10销量的120倍上下，而调控政策相对宽松温和的年份里，二者间的差距却略有缓和。由此可见，虽然身处于同样的政策环境中，但大型经纪机构的抗风险能力更强，也更善于利用市场的周期性变化扩大规模，增加市占率，化风险为企业发展的机遇。随着北京停止经纪公司注册，在行业规模只减不增的背景下，市场竞争格局也将由狼烟四起逐步过渡到群雄争霸。

　　此外，郭毅也进一步指出，当房地产经纪行业的企业数量被控制在一个合理范畴内，管理半径的减少大大降低了管理难度，此时，主管部门加强行业管控将势在必行。

　　更妥当的途径是，国家可以承认小产权房的合法性，进而在小产权房上试点征收房地产税。

　　财政部长肖捷于12月20日在《人民日报》上发表文章，论述了加大建立现代财政制度的前景。其中提到，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。由于开征房地产税是最近几年一个受民众高度关注的热点话题，因此，肖捷部长这篇文章在门户网站转载时，突出了“个人住房按评估值征房地产税”这一内容，并迅速引起刷屏效应。很多人认为，这意味着房地产税这只“靴子”很快就会落地。

　　但是，开征房地产税是一项涉及几乎所有城市居民的一个巨大工程，在这其中不仅会出现居民个人与税务部门的利益博弈，还牵涉到国家对于房地产市场的调控方向。就目前我国的房地产市场来说，这一税种的开征需要解决的问题决不仅仅在以什么样的税基来计算税额，而是需要解决好这一税种开设后对于社会经济生活产生的一系列复杂影响。

　　比如，房地产税通常是按户征收，但按照政府必须行使的住房兜底保障，相信会像征收个税一样设立一个起征点。按照目前的一般原则，本地户籍居民家庭有望免征两套普通住宅的房地产税。但这样一来，一些有三套和三套以上住房的家庭就可能以分户的办法来规避缴税。在这几年按户限购等措施实行后，一些城市就出现了假离婚以套取购房资格的现象。如果对此缺乏有效的对应手段，按户开征房地产税后可能会再现这种情况。

　　再如，在前几年住房炒作高潮中，一个家庭有几套、十几套住房的情况并不少见，他们当然是房地产税的征收对象。但是其中有一部分人购买的住房分散于各个热点城市，按照目前的计划，房地产税是一种地方税，那么对这部分人如何征税就是一个问题。如果将这部分家庭列入征收范围，税务部门很可能缺乏足够的条件，但假设将这部分人排除在征收范围之外，不仅会造成一部分税源的流失，更重要的是会影响到房地产税在调节房地产市场上的积极作用的发挥。

　　还有一个更需要解决的问题是，在房价高涨的压力下，我国出现了大量被称为小产权房。由于政府不予承认小产权房，在前几年进行不动产登记时，小产权房被排除在外，因此严格地说是无产权房，但是由于它的数字庞大，已形成尾大不掉之势，如果因为它不合法规而简单地将其拆除，会产生一系列社会问题。如果在房地产税开征后仍然这样做，可能造成市场的分裂，小产权房业主因得不到合法承认，在以较低价格购入后正常居住，却还能够继续免于交税，这对于拥有合法住房而必须交税的人来说不公平。不过，尽管小产权房虽不用交税而“贪了便宜”，仍面临着很多政策与商业风险。

　　房地产税是我国建立现代财税制度的一个重要内容，但是由于多年来房地产市场积累的很多问题未能得到妥善解决，给这一税种的设立带来了很多困难，加之目前的合法住房业主在购房时已经承担了土地使用费，这等于是国家提前收取了住房的税收。当然，税收是民众承担的一种刚性义务，但还是要争取到纳税人的充分理解，“鹅叫声”太多，不利于税收政策的顺利推进。

　　因此，房地产税在设计时，不宜以单兵突进的方式从事。更妥当的途径是，国家可以承认小产权房的合法性，进而在小产权房上试点征收房地产税。而对于合法住房，则可以与70年土地使用权的问题放在一起考虑，对这部分业主视同已缴纳了70年房地产税，在70年期满后再行开征。相信通过在小产权房上的先行试点，届时也能拿出更为周全的方案。

　　中国证券网讯（记者梁敏）中国社科院20日在京举行2018年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。蓝皮书对明年财税和货币政策提出了诸多建议，其中提到，优化个人所得税制度，实现由分类税制向综合税制的转变，通过综合收入、以家庭为单位纳税、完善费用扣除和税收抵免、完善累进税制等方面的改革，加强个人所得税的累进性。

　　蓝皮书还建议，优化间接税制度，降低间接税的累退性和增加累进性，如对初级食品和普通药品实行免征增值税的政策，将更多的奢侈品消费纳入消费税的征收范围等。

　　中国社科院数量经济与技术经济研究所研究员娄峰在报告会上表示，明年应以税制改革为重心促进财政政策更加积极有效。比如，降低宏观税负，适度提高赤字率，提高财政支出规模等。

　　就货币政策而言，娄峰说，应坚持货币政策稳健性，加强货币政策目标和操作弹性，保持流动性合理增长和预期稳定。此外，还要创新金融调控差别化方式，发挥宏观审慎监管结构性引导功能，支持产业结构优化升级。

　　　　中央经济工作会议正在给房地产业融资模式转型带来更明确的指向。

　　12月18日-20日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，并将其列为8项重点工作之一。

　　这意味着，持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重要组成；分析人士认为，与制度变化伴随的是经营模式的转型，这亦将促使房地产的融资渠道进一步转向直接融资。

　　有业内人士指出，住房租赁的机构化和专业化也将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大，并在一定程度化解当前的房地产融资风险。

　　机构化租房

　　对住房制度改革提出的新要求，成为中央经济工作会议的一大受关注点。

　　“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”会议提出。

　　这并非是管理层对于租赁住房机构化的首次表态。今年7月18日，住建部下发的153号文（《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》），就提出要“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

　　在业内人士看来，住房租赁的机构化发展，必然促使房地产企业的融资结构出现变化。

　　“过去房企的融资是由资产驱动的。即通过抵押来获得银行资金支持，再通过项目销售回款偿还债务，这种抵押机制本身就会推高M2，诱发流动性宽松。”北京一家房企上市公司高管表示，“提出向租赁转型，目标之一是为解决大城市的住房供给问题，但这同样将改变房地产企业的融资模式。”

　　上述高管表示，“租赁模式下，房地产项目要么有自持要求，无法转让销售，要么当‘二房东’，并不持有产权；无论哪种情况，都无法遵从于银行‘认砖头（需要抵押）’的逻辑；未来融资途径大概率要向ABS、RETIs等资本市场方向发展。”

　　资本市场已有所尝试，今年以来已有“中联前海开源－保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”、“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”等多起涉及租赁住房的ABS产品完成了发行和上市。

　　在业内人士看来，证券化融资也让房地产企业的融资环境更有长效特质和抗周期能力。

　　“银行贷款更多取决于资产情况，要看抵押项目是否足值，但在宏观周期紧缩下，不少房企要面临融资压力；但ABS则是看项目本身以及管理人的经营能力，好的项目和好的管理自然会提升物业价值，获得更低的融资成本。”北京一家中型券商固收部门负责人说。

　　值得一提的是，“促进金融与房地产的‘良性循环’”也是中央经济工作会议所提出的要求。

　　化解风险路径

　　事实上，推动房地产行业通过资本市场融资，也能在一定程度上实现金融风险的化解。

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议多次提及防风险、化解重大风险。而当前金融风险之一正是来自房地产领域。

　　一方面，房地产企业近年来杠杆不断提升，将于未来数年迎来兑付高峰。广发证券指出，未来需警惕房企的存量债务兑付风险，据其统计，未来几年房地产企业债务将迎来集中兑付期。广发证券还发现，房企融资结构中非标占比提升，融资成本呈现上行。

　　房企偏爱的宽松货币政策在2018年恐怕也难以见到。中央经济工作会议明确，“稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门”。

　　另一方面，限购限贷也让房地产企业面临着销售回款压力。“政策收紧之后回款难度变得很大，大家也都在构思新的销售模式和产品模式。”一家大型上市房企北京地区营销负责人坦言。

　　而对于房地产企业的融资难题，中信建投证券则在一份报告中给出了“房企需要自食其力”的答案。

　　“随着调控影响不断深化，银行端对房地产市场信贷规模增速将继续放缓，房贷规模和贷款利率将持续处于收紧状态，信贷规模与成本刚性不动摇，房企规模化发展将越发依赖自身‘造血能力’。”中信建投证券表示。

　　在业内人士看来，推动长租模式以及创新ABS融资渠道，正是这种形势下的一个通过轻资产实现自救的机会。

　　“现在拿地都比拼自持率，自持率高的更容易拿到，如果做成商业化租赁项目，可观的租金及增长率，是可以在资本市场上运作融资的。”前述房企营销负责人12月20日晚表示。

　　此外，以房地产项目收益进行ABS融资，还能在一定程度上实现非标风险的置换与化解。

　　例如日前云南城投（600239.SH）发行的国内首单培育型CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），其融资用途正是置换银行非标。

　　“因为是抵押贷款的ABS，所以企业的杠杆率并没有下降，但这减少了银行端的非标规模，实现了宏观杠杆的下降。”一位接近云南城投的券商人士称。

　　12月18日-20日召开的中央经济工作会议定调了来年房地产市场发展方向。

　　会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　分析人士指出，经过多年的发展，房地产市场的主要矛盾已经从解决住房资源短缺问题转变为了提升住房市场质量问题，但相应的住房制度建设并未匹配。在新一轮住房制度改革中，如何完善促进已有雏形的房地产长效机制，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将成为工作重点。

　　长效机制：从理论到实践

　　对比2018年和2017年的经济工作会议公报，对长效机制表述发生根本性变化：从“研究建立”转变为“完善促进”。

　　这被认为代表着房地产市场平稳健康发展的长效机制，开始从“理论”走向“实践”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来中央多次强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在具体执行当中需要通过“不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革、住房金融改革以及新型城镇化”这六项工作完成推动房地产长效调控机制五个载体的建设。

　　而这五个主要载体，张宏伟概括，分别是完善住房法律体系，建立健全长期稳定的住房信贷金融政策，推动居住导向、人地挂钩和大都市圈战略，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场、逐步推动土地财政向房产税的转型。

　　其中，建立租购并举的住房制度被认为是房地产市场供给侧结构性改革的最重要组成部分之一。会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，会议强调支持机构化租赁企业发展，而土地市场上，部分新出让租赁土地也是国企为主进行开发经营，这主要是为了促进租赁住房市场的稳定供应， 鼓励长期租赁。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，长期租赁目前的障碍主要在于地价过高。对民营企业而言，目前长租公寓或租赁住宅的投资回报率为1%-2%，即便未来租金上涨，地价不降则税费无法下降，过低的投资回报率导致其难以进入长期租赁的市场。要推动租赁住房的发展，就必须要吸引大量的社会机构，包括民营企业、社会化专业机构加入。这需要政府适当降低地价，推动“租购并举”格局的真正实现。

　　差别化调控：分清央地事权

　　分析人士指出，从此次经济工作会议透露的信息来看，2018年调控仍将持续。

　　杨红旭认为，会议提出要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，以及11月住建部、国土部和人民银行三部委房地产工作座谈会上相关表述的重申，可以预测，调控政策在2018年将不会有明显的放松。

　　此外，会议在谈到实行差别化调控时，首次强调要分清中央和地方事权。欧阳捷分析，所谓“地方事权”，实际是延续了过去落实地方政府稳房价的责任，但将其内涵进行了扩大化。第一，热点城市和一二线城市供应不足，导致了房价上涨的预期比较强烈；第二，热点城市房价控制的责任已经落实到地方政府，属于地方政府的事权范围，必须抑制地方的资产泡沫；第三，要解决低收入人群的住房保障问题，要实现“住有所居”。

　　所谓“中央事权”，一方面是指中央政府需控制货币发行，只有控制住金融才能够控制房地产金融泡沫的风险；另一方面，房地产的长效机制建设、住房制度建设属于中央部门的职能；此外，房地产税及相关税收改革也属于中央政府的事权内。

　　同时，不仅是房地产市场本身的调控，住房金融市场的调控也受到中央高度重视。会议强调，要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。

　　实际上，对于这一状况，业内已有预估。在全联房地产商会年会上，全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，时隔20年以后重启房改，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业新的定位。要从防范金融风险、经济体制改革、产业结构调整、土地供给制度改变的宏观视角看待房地产行业的新转变，房地产行业要习惯从国民经济中，支柱型产业的“重点”向体制改革的“痛点”转变的位置转变。

　　“房地产的金融高杠杆时代已经结束，房地产业内不会再继续金融宽松”，聂梅生说。?

(21世纪经济报道)

　　肖捷在《人民日报》撰文：个人住房将按评估值征收房地产税

　　财政部部长肖捷的90个字再度引起各界对房地产税的热议。昨日，肖捷在《人民日报》发表署名文章，提及推动房地产税立法和实施。

　　按房屋评估值征收房地产税

　　肖捷撰文表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。他同时提出，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　实际上，肖捷提到的房地产税是一个综合的概念。据中原地产首席分析师张大伟介绍，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、耕地占用税等。备受关注的“房产税”也是房地产税的组成部分之一。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，从文章中可以看出，当前对于房地产税的开征思路更加清晰，很多实质性的问题也得到了明确，标志着房地产税的改革正在加快。

　　严跃进表示，肖捷所说的“评估值的征收方式”，是对房屋持有环节的征税，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。“类似做法也是比较公平的做法，换而言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。”

　　张大伟也表示，从趋势看，房地产税按照评估值征收，就是明确了存量收取，将对所有持有物业收取，这就要求各城市建立评估体系，目前看，即使在一线城市，虽然评估体系已经有了，但实际价格与市场价差距悬殊。

　　房地产税有了明确时间表

　　不过，肖捷在文中提及，要“立法先行、充分授权、分步推进”，并且给出了明确的时间表——力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。业内人士普遍认为，这意味着短期内中国不会征收房地产税，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。

　　张大伟认为，随着楼市调控继续深入，房地产税等长效机制的推进在逐渐加速，整体看，未来房地产市场的走势将逐渐平稳。“从房地产税未来的预期影响看，房住不炒依然是这一政策的目标。”

　　严跃进表示，从住房角度看，考虑到刚需置换和异地居住等因素，需进一步明确征税范围。对持有三套以上住房的“炒房者”，征税的可能性较大。

　　3年100万套——卖房上以量取胜的碧桂园昨天提出其未来3年长租公寓的布局计划，首批房源将落地“北上广深”等地。

　　经历了房屋中介、互联网企业主导的“1.0时代”，长租公寓队伍今年迎来大批开发商。与此同时，“1.0版”的长租公寓也正备受考验——近来链家自如等多个长租公寓品牌甲醛超标等各类问题不断浮出水面。于是，开发商拱手奉上的“2.0版”，能否将商品房相对完备的规范体系引入长租产品，成为“租购并举”下的一个新期待。

　　百万公寓打造“长租城市”

　　“100万套的开发和经营由我们来完成，但持有可能会采取合作的方式。”昨天，碧桂园副总裁程光煜告诉记者。

　　毕竟，3年100万套的铺设速度与思路都与以往大不同。以往，由于住宅销售的高回报率，房企会用地块中最大、最优的部分建设商品房，房企自持的长租公寓，大多都在“边角地”上，数量也十分有限。

　　因此，对从零开始的碧桂园而言，要完成100万套的目标，仅靠过去这种“边角地”的模式难度太大。据介绍，碧桂园将参与长租公寓的开发环节，打造自己的长租公寓品牌，即“碧家国际社区”，明年元旦后将率先落子上海。

　　其实，不少房企已经陆续公布了自己的计划。比如万科也有布局100万套长租公寓的远期目标，计划今年底全国达到10万间，明年底达到15万间。

　　“要做‘长租城市’，一建就是十几万套、二十万套。”碧桂园集团总裁莫斌介绍，将与政府相关部门配合好，把周边配套做好。也就是说，这种长租公寓产品与此前将有明显不同，“长租城市”将融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，提供跨区域、跨业态的服务。

　　有望引入房地产开发经验

　　不久前，有媒体报道称链家自如部分房源存在甲醛超标情况。这一事件，也让业内开始注意到长租公寓的品质问题。

　　入住南三环一处长租公寓的丰女士告诉记者，由于房源紧张，租金、户型、大小、位置等方面都适合的房源很少，在签订租房合同时，很少会有余力关注房子的品质、环保等问题。

　　“由于房源很紧张，目前离真正的‘品质租赁’还有很长的一段路需要走。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这也是当前长租公寓粗放式发展的潜在逻辑：即便不是高品质的租赁住房，市场也可以消化掉，也能租出去。

　　“能租出去”的背后，是长租公寓缺乏行业标准的窘境。“从建筑标准、消防标准到各方面的施工标准，都没有酒店业那么明确。”推出魔方公寓的魔方生活服务集团CEO柳佳说。

　　“这个行业还属于新兴行业，在标准和规范方面需要企业自己来做。”碧桂园商管中心总经理黎婉媚告诉记者，房企建造长租公寓其实有得天独厚的条件，可以借鉴房企开发销售房地产项目的经验，选材上选择更为环保的材料，也有助于提升产品的品质。

　　业内呼吁尽快建行业标准

　　不仅仅在企业内部，政策层面对于长租公寓也还有不少空白，尤其是品质方面。

　　不久前，北京发布的租房新政《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中，对于所租房源质量和安全上并未有太多表述，主要为“建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能”。

　　以近期长租公寓甲醛问题为例，对外出租的公寓产品其室内空气质量应该达到怎样的标准，在多个部门的文件中都没有详细规定。对比经过几十年发展的商品房，长租公寓在法律法规和标准体系方面还有很长的路要走。

　　“商品房是强制验收的，只有验收合格才能交付使用，这是写入法条的；长租公寓不同，往往同一品牌在不同地方所执行的验收标准都不同。”一位长租公寓企业负责人告诉记者，长租公寓品质如何，全看企业自觉，基本都是自己验收、验收标准自己定，甚至承租人也不会知道验收结果。

　　柳佳也呼吁尽快建立标准，这可以让长租公寓企业有法可依，真正规范长租行业的消防、经营许可、税收等问题，少走“弯路”，也有利于保障住客的安全住宿环境，维护住客合法权益。

　　“长租公寓应该确立自己的行业规则，后续还应该有类似房源改造的备案制度，甚至是统一装修的标准，防范类似甲醛的问题再出现。”严跃进说。

　　财政部部长肖捷昨天在人民日报上的署名文章，让人们再度聚焦房地产税。根据文章内容，我国将逐步建立完善的现代房地产税制度，未来将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。业内分析，对于如何征收房地产税等实质性问题已开始有了正面答复，也标志着房地产税改革正在加快。

　　文章披露，我国房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。同时，我国也将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。“未来在保有环节加大调整力度，这一观点既有政府相关的表态，也是民众普遍的预期。”上海链家首席市场分析师张月表示。

　　对于征收方式，业内分析认为，按评估值征收的做法也是比较公平的做法，评估值大征收越多，评估值小征收越少，符合持有环节征税的原理。

　　“评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节的征税，基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　在张月看来，房地产税一旦出台，也将在一定程度上抑制房地产市场中的投机炒作。“征收该税种一方面可以调节财富分配，另一方面可以促使高收入者减少房地产需求。”

　　不过，专家分析，房地产税对于房地产调控能发挥多大的作用，更多要看具体的征收对象、征收标准。根据目前政府公开信息所透露的“立法先行、充分授权、分步推进”，每个城市很有可能会根据自身情况在征收标准和征收时间上有所区别。

　　“房地产税的顶层设计进一步明确，加快实施效率成为可能，但仍处于规划阶段。按照分步推进的策略，也不会立即全面铺开，但未来必然执行。”张月分析。