“以租代售”涉违规 是不是企业最后一次擦边球
最近，两个涉嫌“以租代售”的楼盘引发关注。
一是位于北京的“中国铁建理想家”被媒体爆出“企业自持商品房租金一次付10年，押金付20年”；二是位于深圳的中兴通讯股份有限公司建设的中兴人才公寓涉嫌违规租售。
北京市住建委和深圳市住建局分别展开调查。调查结果显示，前者未存在实际销售行为，但存在客服人员表述不当的情况；后者违规租售情况基本属实，被要求整改。
2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出在大中城市加快发展住房租赁市场。“租”是补上我国住房市场短板的重要功课，租购并举是健全房地产市场的重要举措。
但在租房成为让人安心的生活方式之前，还有不少问题亟待解决。
这不会是最后一次企业试图打擦边球
北京市住建委的公告显示，中国铁建理想家的开发企业北京欣达置业有限公司表示，目前项目运营方案尚未确定，租赁价格、缴纳方式和押金数额等事宜也未明确。客服人员对押金和租赁信息表述不当。北京市住建委已要求企业进行全面自查和整改，并按照《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》要求，单次出租租期不得超过10年，不得销售。
首都经贸大学房地产研究中心主任、北京房地产法学会秘书长赵秀池告诉中国青年报·中青在线记者，一般租赁市场的习惯是押一付三，按照企业自持商品房的相关规定，要求租赁合同不能超过10年。10年租赁合同没有问题，但是收取20年押金有点离谱。等于需要付30年的房租，租用10年。显然以租代售痕迹明显。但目前法律法规上没有对押金的具体规定。
赵秀池指出，从收益角度来说，企业也不可能真的实行这样的方案。赵秀池算了一笔账：100平方米住房，按5000元/月房租计算，一次性支付30年租金的资金为180万元。而这笔钱如果放在银行里，按4%利率计算，每年的利息为7.2万元，即每月6000元，不仅可支付5000元房租，还可剩余1000元。这笔账人人会算，如果是这样，谁还愿意一次性交租金租房？钱存银行更划算。
但如果按照市场通行的做法和价格收取租金，企业又很难赚钱。由是参与建设租房项目的企业很可能面临“租金低了不赚钱甚至赔钱，租金高了市场不认可”的困局。那么企业为何要做赔本买卖呢？
方圆地产首席市场分析师邓浩志直言，现在有些房产商参与租房项目并非是完全自愿参与。今年北京市出让的土地中，有两块分别被万科、万科&住总拍得，都属位于海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)地块，属于100%企业自持地块。在同一位置由首创&中粮&天恒联合体拍得的土地，出让条件为商品住房自持比例100%，商办部分自持比例为10%。
中国铁建理想家位于北京市大兴区黄村镇兴华大街的地块就属于二类居住用地，出让条件为企业自持商品住房面积为该宗居住用途建筑面积的100%——即企业必须全部持有该地块，无权转让产权。
这四宗地块是北京市规划国土委采取“限房价、竞地价”方式出让的。竞买规则显示，地块被设定土地上限价格，当企业竞买报价达到合理土地上限价格时，更高报价则不被接受，而是在此价格基础上，通过对企业自持商品住房面积的竞报确定竞得人。再根据竞买规则转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。
邓浩志说，竞买时比拼自持商品住房面积——即“竞自持”方式，决定了开发商为了拿到地块，不得不用100%的自持率，做自持的租房项目。在目前市场环境下，自持经营最多只能保本，管理不好还会亏本。
“我可以比较肯定的是，这些企业在经营初期看不到盈利的可能，也不知道盈利的方式在哪里。”邓浩志说，企业如果通过租房实现盈利，意味着租金要大幅上涨，而这与发展市场、解决夹心阶层居住的目的又是矛盾的。如何既能保证租赁者有稳定的租金和居住环境，又能保证投资者的收益和积极性，需要想到新的解决之道。
租售市场转型 企业才能死心塌地
“如果选择租，直接结果就是亏；如果选择售，还有可能能盈利。”中原地产首席分析师张大伟直言，这不会是最后一次企业试图打擦边球，以后肯定会有类似现象发生。
“我国房地产市场属于租售倒挂，目前企业还没有找到单纯靠出租获利的合适模式。”张大伟说，不少房地产企业拿到租赁土地，都想销售或者变现销售。尤其是在一线城市租售比和国外城市仍有差距的今天。
在加快发展住房租赁市场的政策纷纷出台后，一种做法被热议——通过包括租赁用房的各类房地产投资信托资金，发展和住房租赁有关的金融产品。租售比即每平方米建筑面积的月租金和每平方米建筑面积的房价的比值。这一数值通常被理解为以当前的房价和租金为基准，计算完全收回投资需要的月数。国际上公认的合理租售比一般在1：200~1：300间。
据今年8月的媒体报道，经过此轮房地产调控，北京近郊的租售比回升至1:500，在此轮调控前，该区域租售比接近1:800。张大伟提出了自己的疑惑：“目前租售比不到1:200，还是在亏损，租售比没有改变的情况下，怎么做都是亏损，怎么包装成REITs呢？”
所谓REITs指的是房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts)，是通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
赵秀池认为，虽然套用目前的租赁模式没有盈利可言，但对企业来说，市场同时孕育着新的机会。
“高房价下租房划算，在不断给承租人赋权的租购并举的制度背景下，租赁市场不只是低端市场，中高端的市场需求也有广阔前景，只要做好产品定位，做好服务，租赁市场是可以大有作为的。”赵秀池说。
查缺补漏 政策还要做出哪些努力
张大伟表示，之所以有企业打擦边球，不是因为政策没有到位，而是因为过去一些企业在自持地块上建房出售却没有得到严格的惩罚，因此会有侥幸心理，觉得政府不会真地要求这么严格。
他说，只有由政府控制这些房源，才可能从根本上规避违背政策的行为发生。在一些国家，商品房由企业出售，保障型住房由政府来持有，进行托底。目前， 中国已经在建立政府主导的租赁平台，也在弥补一些发展中出现的漏洞。
10月19日，广州上线了完全由政府建设的官方租赁信息平台“阳光租房”。该平台包含放盘、交易、备案、评价、数据发布等房屋租赁全过程，且要求出租人和承租人实名注册，租赁销售，双方网签后，诚信互评并备案。所发布的房源全部经核实，房屋经过备案，以此保证房源真实，价格透明。
而北京的住房租赁平台也在抓紧建设中。10月23日，北京市住建委网站发布公告，确认京东集团为北京住房租赁市场的支持平台。在更早之前的8月，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约，合作搭建智慧住房租赁监管服务平台，借助阿里的技术能力、生态资源，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。
除这三个城市外，目前深圳、佛山、厦门、沈阳、合肥、武汉等城市也都在筹备租赁平台，抓紧推进住房租赁平台建设。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从租赁市场的发展角度看，未来要真正有所突破，关键还是要有和落户政策挂钩或者积分制挂钩等系统的支持。专家认为， 长远来看，租房平台仅涉及到发展租赁市场的执行和效率部分，在更深的保障居民的居住权利和公共权利层面，有赖国家相关住房法规和租赁法规的出台。
