2017年，房地产调控不断深入，不少房企依旧实现逆势增长。相关统计数据显示，11月份，千亿房企阵营已经达到14家，其中龙头房企表现突出，碧桂园成为首个销售规模破5000亿元的房企，全年有望接近6000亿，恒大、万科距5000亿门槛一步之遥；千亿房企中，新城控股、招商蛇口首次现身，全年千亿房企阵营或将扩围至16-18家。
截至12月25日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计21家上市房企披露2017年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。剔除数据不全房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，仅2家亏损。
行业集中度进一步提高
地产行业分化愈加明显，集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增速明显，部分中型企业净利润增速有所提升，而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。
数据显示，今年前三季度净利润超过10亿元的上市房企目前有13家，净利润总计为504亿元，占上述73家房企净利润总额的81%。其中，万科前三季度归属于母公司股东的净利润为110.9亿元，一家公司就创造了整个行业18.6%的净利润；保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元，位居第二位；绿地控股归属于母公司股东的净利润为65.63亿元，位列第三位。
业内认为，今年前三季度，排名前十的房企销售额平均增速在40%-60%之间，较去年同期有较大提升，其中部分原因在于这些大房企三四线城市销售业绩的增长。此外，短期来看虽然市场在降温，但是中长期来说，品牌房企的销售业绩将跑赢大市。
第四季度是房企抢收期，进入11月后，房企明显进入年终攻关阶段，龙头房企业绩表现亮眼。从目前数据来看，公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成定局。前11个月，标杆房企已经全面完成年度任务，基本超过了2016年全年。
千亿阵营已达14家
随着行业集中度的提升，房企竞争更为激烈，但规模依然是企业发展第一要务。2017年，房企纷纷提出“千亿”，甚至“万亿”战略目标。
目前共有14家房企销售金额突破千亿元大关，创历史纪录。根据克而瑞公布的榜单显示，在千亿规模房企中，华润和华夏幸福处于十强最后席位。其中，华夏幸福11月单月销售金额达138亿，截至11月底，总销售额达1240亿元，位列排行榜第十。
十强之外，绿城、金地、新城和招商蛇口均迈过千亿门槛。值得关注的是，新城和招商蛇口均是首次进入千亿销售阵营。不过，上述几家企业的销售金额十分接近，在最后一个月，前十强最后两席仍存在变数。
房企11月业绩亮眼，原因颇多。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前房企销售数据来看，总体上相比前几个月，有微小反弹，这和年底冲刺业绩的动作有关，也和部分房地产市场需求积极释放有关。尤其是年底，是一个促销的好时点。
碧桂园业绩良好，与项目布局均衡有关，如：碧桂园目前1000多个项目均衡布局于一二三四五线城市。相比之下，“偏科”房企受调控影响较大，无论是产品结构单一，还是布局城市较少的房企，业绩增长均放慢。克而瑞数据显示，随着大型房企集中度进一步提高，房企前50名的门槛已升至近400亿元。
亿翰智库指出，随着政策长期化和市场周期的拉长，2018年企业集中度会大幅提高，预计未来2-3年，前三名企业销售业绩合计将达2万亿元，前30强房企将卖掉全国70%的房子，达到70%+30%的行业格局。
房企积极储地
尽管调控持续加码，但在拿地时，众房企并未表现出手软。2017年，品牌房企拿地意愿持续增加，一二线热点城市成为房企争夺主战场，但伴随二线热点城市土拍市场限制政策加码，二线城市拿地金额稳中有降。与此同时，部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动，有所升温。部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带，部分区域出让金额同比翻翻，恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度，助推业绩快速增长。
受国内过热的土地市场以及国家“一带一路”等政策影响，品牌房企也积极向海外拓展市场、攻城略地，海外拿地增加。业内认为，受当地政策、市场、汇率以及外汇管制等多重因素影响，房企在海外拿地仍然存在许多不可控风险，仍需谨慎前行。
据中原地产研究中心统计数据显示，招拍挂方面，截至11月底，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达20982亿，与2016年同期拿地金额13720亿相比，涨幅达53%；拿地过百亿房企达58家（其中，拿地200亿以上的企业有30家），而在2016年同期只有40家。
另据克而瑞公布的榜单显示，1-11月，百强房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额百强房企销售额的1.7倍。在新增货值方面，1-11月榜单前十的房企，已超过榜单前11-100房企的总和，越是处于榜单前列的房企，拿地强度越大。
克而瑞研究中心指出，在集中度不断上升的背景下，一些中型房企的求生欲更为强烈，如新增货值成倍覆盖同期的销售，拿地方式也愈加多元化，企业的新增货值排名较其销售排名相差几十个名次。抑或是通过区域深耕，布局重点区域等方式，为企业明年业绩爆发打下基础。
强者愈强5000亿梯队成型
2017年11月，三家龙头房企中，碧桂园单月实现销售金额500亿元，成为首个销售业绩破5000亿的房企，并提前完成全年业绩目标。恒大、万科单月销售也达到了480亿元和356.7亿元。2017年接近尾声，预计全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿。从目前的情况来看，碧桂园最有希望成为2017年房企销售百强的榜首。
前三名房企中，恒大、万科、碧桂园先后披露业绩公告，其中，碧桂园成为首个突破5000亿元销售额的房企。12月7日，碧桂园发布业绩公告，11月份实现合同销售金额约495亿元，合同销售建筑面积约532万平方米。1-11月份，共实现合同销售金额约5342.7亿元，合同销售建筑面积约5844万平方米。恒大排名第二，11月份，实现合约销售金额480.6亿元。1-11月，恒大实现合约销售金额约4704亿元，目标完成率达104.5%。万科以4676.5亿元紧随其后，与恒大仅差27.5亿元。
三强之外，融创中国的表现也较为突出。继10月份销售金额突破400亿元后，11月单月销售金额高达494.3亿元，跃居单月销售金额第二名。不仅如此，融创中国在提前完成今年3000亿元销售额目标的同时，也成为十强中排名上升最快的一家房企。1-11月，融创中国实现合约销售金额3019.4亿元，同比增长132%，合约销售面积约1789.1万平方米，位居排行榜第四位。
保利、绿地前11月也分别实现销售金额2678亿元和2464亿元，全年有望迈入3000亿房企阵营。此外，龙湖和中海都将冲击2000亿规模。值得注意的是，在千亿规模的房企中，目前华润和华夏幸福目前处于十强行列，与身后的绿城、金地差距都在三四十亿之内。在今年的最后一个月这四家房企将争夺前十强的最后两席。
今年各大房企积极扩充土地储备，通过招拍挂、收并购、合作、城市更新等渠道，为规模扩张提供充足的货值。2017年，各级城市房地产市场分化愈趋明显，尽管调控政策不断加码升级，但一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是其重要业绩保障。
具体来看，10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%，三四线城市则有所上升，在售项目占比提升5.5个百分点。2017年上半年以来，房地产市场呈现出鲜明的外溢和传导特点。代表品牌房企均为全国化布局企业，区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益，带动企业重点区域业绩贡献度大幅提升。
跨界运营成企业竞争新领域
2017年，房企特别是拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆企业，通过兼并收购、购买股份来增加土地储备，并多元化布局。“无论是迫于中长期房地产行业发展空间的局限性，企业需要多元化战略支撑，还是为了迎合经济结构调整的市场背景下城镇化的转型发展、降低融资成本的需求，房企跨界转型的趋势热度有所上升。”同策研究部总监张宏伟表示。
随着一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，联合体拿地成为主流拿地方式。一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势；另一方面，随着更多城市推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地基本是2到3家甚至更多家联合体拿下，北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体，而目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。与此同时，高地价、招拍挂激烈竞争下，并购拿地也迅速成为房企拿地的主力方式。
今年上半年，万科、碧桂园、华润置地、富力等企业也均提出了各自的运营策略。试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。例如：7月，富力以199.06亿元收购万达77家酒店，借此收购,富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一。李思廉表示，未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产，以增加经常性收入及利润的比例。
值得注意的是，特色小镇迎来探索与开发热潮。绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等各层级房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇，以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。
“轨道交通+物业”模式持续升温。万科、绿地、绿城、华夏幸福、龙光等大中型房企，通过“轨道交通+物业”模式获取城市优质资源，助力企业快速发展。如万科与其基石股东深铁集团以TOD模式共同推进实施“轨道+物业”发展战略。绿城与宁波轨道交通集团签约，通过杨柳郡项目实现产业与地产相融合，开启“轨道+物业”新模式。
房企转型路径越来越明晰，呈现多元化的趋势，各种跨界整合资源的案例层出不穷。如：万科持续推进“城市配套服务商”战略，有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务；在特色小镇开发、地方国企改革、基建投资创新高、消费升级的大势下，绿地的“大基建、大金融、大消费”三大战略板块成长迅猛，基建、金融、消费、科创等纷纷与地产主业相结合，拓展产业地产的发展版图。
总体而言，为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。例如，目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、联合办公、物流地产、产业地产，以及教育医疗养老、文化旅游等已在全行业掀起一波投资浪潮。
记者观察
存量房市场成房企角逐新领域
随着房屋自有率不断上升，存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升，其重要程度不断提升。国内部分典型的一二线城市已进入或正在进入存量房市场。2016年以来，从国家鼓励培育租房市场到支持发展租房市场，广州“租购同权”、无锡“租房落户”、北京“共有产权房”等新政先后出炉，早些年进入分布式或集中式长租市场的专业机构开始崭露头角。品牌房企从间接入股到直接参与投入，甚至从拿地环节就介入高自持地块。从地域来看，北上广深及南京、杭州、成都等重点城市高自持地块的竞拍明显增多。从万科泊寓，到龙湖冠寓，再到更多销售排名TOP50强的房企纷纷杀入租房市场。
一线城市土地供应即便增加，也是总体有限的，而土地成本高，“羊毛出在羊身上”，带来的必然是高房价。今年以来，一线城市和部分热点二线城市的土拍市场，房企联合拿地、竞配建、竞自持已几乎成为常态，但将眼光仅落在有限的土地供应上，显然无法满足需求。近来，全国都在大力鼓励房屋租赁市场，实际上，就是对存量房进行有效的盘活。在“房子是用来住的”思路指导下，各地都在加紧落实盘活存量房资源，出台新政策，创造更便利的条件，将其推向租赁市场，以满足“房子有人住”“人有房子住”的目标。而嗅觉灵敏的房企甚至其他企业，也迅速瞄准了这一庞大而有活力的市场，开始加速布局，长租公寓、租赁平台等出现了一波投资浪潮。
多种迹象表明，当前中国房地产市场已进入新存量时代，以往粗放的“开发+销售”并快速获取丰厚的资产增值收益的旧模式将逐渐被取代。
