由于北京早已进入存量房时代，二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市场冷暖。这不，二手房在11月份率先出现了大幅的交易回暖。北京市住房和城乡建设委员会网站的数据统计显示，在刚过去的11月，北京全市二手房成交8483套，成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%，接近四成。楼市要触底反弹了吗？成交量的大幅上涨自然带来了这样的疑问。
事实上，数据的对比有时也会出现差池。因为10月份国庆和中秋假期的叠加因素，给市场造成了长时间的成交断点。所以，拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的，对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字头达8876套，这都说明，相对比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市场已经出现了企稳，交易量正在逐步往上爬。但在成交价格上，据中原地产研究中心预计，2017年全年，北京二手住宅成交量将达13.4万套，与2016年全年27万套的成交量相比，同比暴跌51%，这一成交量是2015年以来的最低值。
而一个有意思的数据显示，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次数只有7.45次，而当时每位成交购房人的平均看房次数只有2.9次，而年底数据显示，目前每套成交房源平均被看次数达到15.1次，这就意味着，年初二手房市场里充斥着恐慌的味道，而经过一年的市场变化，买卖双方的行为已经进入理性阶段。
二手房网签量重回8000套
时值年底，二手房交易似乎出现了一丝抬头的迹象。张奎（化名）是链家地产北苑一门店的经纪人，周末两天，他接待了8组家庭看房，一直忙到晚上9点才下班。
“回家的路上还要和白天的看房人沟通情况，一边问问他们的想法，尽量帮他们寻找符合要求的房源，一边又要试探问问业主对售价的底线，两边都忙完，放下手机都快11点了。”张奎告诉北京青年报记者，“11月，他所在的门店成交了5套房，他自己手上也成交了一套。虽然比不上去年的火热，但相比6、7月份连续两个月成交挂零，已经是不小的进步了。”张奎透露，他明显感觉到，进入10月份以后，看房人约看房的明显增多，无论是网上咨询的还是现场约带看的，已经不像头几个月那样无所事事了。
成交数据也印证了张奎的感受，刚过去的11月北京链家成交4438套，全市二手房成交8483套，链家占全市比达52%。
近半年，一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果，一二线城市，以及特大城市周边的三四线城市，楼市调控从严从紧，使得市场迅速降温，量价齐跌；三四线城市则调控相对宽松，甚至还有去库存的一系列补贴政策，使得市场交易量增加，房价小幅上涨。
来自伟业我爱我家市场研究院的统计也显示，今年7月、8月，北京二手房交易降至2015年以来的最低谷，单月网签量不足8000套，11月楼市成交大幅上升，全市二手房成交8483套，成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%，接近四成。
成交的大幅回暖也使得市场上出现了楼市触底反弹的声音。
但事实上，之所以环比成交上涨了近4成，主要还是因为10月份的成交数据过于低迷，而这个低迷主要是因为十月份国庆和中秋假期的叠加因素，给市场造成了长时间的成交断点。所以，拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的，对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。
业内认为，真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平，9月二手房成交重回8字头达8876套，这都说明，相对比7、8月份的成交谷底，北京的二手房市场已经出现了企稳，交易量正在逐步往上爬。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，经历了大半年的调控，业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。
二手房价跌势依旧 成交房源中96%降价
据麦田房产统计，11月份，降价房源在成交房源中的占比继续上升，高达96%，在价格持续下滑的背景下，部分购房者入市意愿才有所增强。
以通州二手住宅市场为例，成交单价下跌了超过1万元／平方米的小区很多，从单价卖到6万元／平方米到跌至4.8万元／平方米。尽管房价一路下跌，但直至11月份，中介的带看量才升上来，交易量才有所反弹。
据有关中介一线门店相关负责人介绍，现在的成交价，同户型的房源，比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%，而随着成交价格的下滑，新出房源的挂牌价格也随之走低。而且，小业主自身之间的竞争也异常惨烈。比如，同小区、同户型的两位业主，率先挂牌的价格是1000万元，而小区里一套同户型房源900万元成交后，该业主近期就将挂牌价调整到890万元。
而另一方面，眼下的市场是买方市场，议价空间仍在拉大。在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。
事实上，“317新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万元的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，而11月份则平均能以934万元成交；相比较之下，买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。
另据了解，目前，需求比较多的是2000万元以下的房源，这主要是因为目前这边真正出手的客户，还是置换改善的需求。价格档位在4000万元、5000万元或更高的豪宅，现在还是比较难成交。
据中原地产首席分析师张大伟介绍，北京二手房房价整体下降非常明显，部分区域房源房价下降幅度超过20%，房价水平重回2016年四季度。2018年，二手房成交量很可能跌下10万套。
从最近数年数据看，2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌51%，这一成交量也是2015年来这一轮最低值，如果看4月开始的调控影响，成交量已经低于2014年。所以可以预期的是2018年，北京二手房市场成交量将继续低迷。但从市场走势看，2018年对于购房者来说，恰恰遇到了一个可以挑选的好机会。
而一位不愿透露姓名的黄姓开发商则表示，2018年的二手房依然是一个较为低迷的小年，但能低迷到什么程度有待观察。从历史数据看，2011年的12万套和2014年的10万套都是成交低谷，但是次年都会有反弹。连续两年，越跌越狠的成交从未出现。他坚信2018年的二手房市场会略好于2017年的12万套。原因在于目前二手房价格已经回落到2015年底的行情，那个价格是得到了大量自住客户的成交量支撑的。价格已无下探空间，经过一段时间的信心博弈，市场成交会得到一定的修复。
交易节奏放缓 成交房源平均被看15次
成交虽然出现了反弹，但二手房市场里买卖双方的强弱对比却越拉越大，市场氛围已经从3月份卖家的坐地起价彻底转换成如今买家的精挑细选。
每套成交房源的平均看房次数，最能说明当前买卖双方的关系。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次，环比10月增加0.95次。全年来看，这一数据2月以后连续升高，目前已达到全年最高值。
同样来自我爱我家市场研究院的数据，在今年2月份，每套成交房源的平均被看次数只有7.45次，而当时每位成交购房人的平均看房次数只有2.9次，这就意味着，年初二手房市场里充斥着恐慌的购房行为，买房人几乎是只看了2至3套房源就决定出手，而到了11月份，每位成交购房人的平均看房次数上升到了5.62次，达到了年内最高，再次证明了买卖双方强弱关系的互换。
胡景晖表示，“317新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，大部分购房人延缓或取消了购房计划，购房需求大幅减少，市场逐步从卖方市场转向买方市场，购房者话语权增加，议价能力提升，业主报价更加理性，每套房源的议价空间也逐步增大，所以每套成交房源在成交之前都要经历多次被看，抢房、恐慌性购房现象消失；每位成交客户购房前的看房次数也明显增加，购房者选择更加理性、更加从容，整个市场的交易节奏不断放缓。
北京二手房源猛增 80后买走一半
买房节奏放缓了，但成交却上涨了，是哪些人在这个时候选择入市呢？数据显示，80后成了当前楼市回暖的主要力量。麦田房产统计显示，10月份的新增房源挂牌量，环比9月份增长了30%，创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中，降价房源比例达到92%。
在二手房市场房价连续下跌7个月的背景下，80后购房人成为了成交主力。据麦田房产统计，最近一年，北京市场中的成交房源，49%都被80后买走了，是二手房市场绝对的成交主力，远远超过70后的25%和90后的10%。
不过，统计数据显示，最近一年，80后套均成交总价612万元，相比90后要低5.3%，套均成交总价却在各个年龄段垫底。
对此，麦田房产向北青报记者表示，结婚生子是80后买房的动因。不过，从统计分析来看，虽然80后买房数量最多，但是套均成交总价却在各个年龄段垫底，这也与其需求多元化、价格跨度大有关。
业内认为，虽然北京在有序疏解产业和人口，但由于资源、产业和就业机会的集中，仍吸引大量的外地求学、求职、务工者进入北京。另一方面，3月实施新的限购政策，对非京籍客户限制更多，市场低位运行一段时间后，重新入市的刚需、刚改人群以非京籍客户居多，在京无房的他们有更强的置业需求，所以非京籍客户的占比重新扩大。
二手房交易以刚需为主
值得注意的是，二手房价格的连续下跌，让真正有急迫需求的刚需购房人看到了曙光。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，11月北京的二手住宅交易中，客户为北京本地户籍的占37.8%，环比10月减少3.8个百分点，客户为非京籍的占62.2%，这也是今年3月以后非京籍客户占比首次回到60%以上。
胡景晖表示，在这些非京籍购房人中，刚需和刚改比重最大，在京无房的他们有更强的置业需求，所以在降价的背景下，开始寻找入市机会。
另外，胡景晖也表示，虽然北京在有序疏解产业和人口，但资源、产业和就业机会聚集的北京，每年仍会吸引大量的外地求学、求职、务工者进入北京，非京籍市民在推动北京经济发展的同时，也成为北京房地产市场的消费主力。
对于未来二手房的走势，业内人士强调，经历政策的调控和市场的盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以需要首次置业的刚需人群和需要换房的刚改人群为主。虽然交易量因此处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场也显得更加健康、平稳，过去因高杠杆而存在的风险大幅降低。另外，对于价格走势，胡景晖认为，随着交易量的触底企稳，房价跌幅也在逐步收窄，但二手房目前9、10、11月份的成交量增长并未给价格反弹创造基础，反倒是由于杠杆变小，首付比例增加，所以房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。
文/本报记者 李桁
(北京青年报)
