11月，是传统的租房淡季，从过往数据看，从2009年到2015年，11月住房租赁交易量均环比10月下降。但今年的11月，有明显不同。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月，北京全市通过我爱我家（普租）及我爱我家旗下相寓（长租公寓）达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%，多家中介也表示，11月房源的租赁需求有明显上涨。虽然交易量创下年度次新高，但整体租金均价却首次跌破4000元/套，创下今年租金价格的新低。

11月租赁交易量大涨 两居室占比超过一半

11月，租房市场新闻不断，租赁贷款、集体土地建租赁房、增加租赁土地供应……一系列利好政策将租赁市场推向未来楼市的主角地位。而回到北京市场，11月的租房市场则显现出与以往不一样的热度。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月，北京全市通过我爱我家（普租）及我爱我家旗下相寓（长租公寓）达成的住房租赁交易总量环比10月上涨18.7%，终止了8月份以后租赁交易量连续下降趋势，且交易量仅次于暑期租赁旺季时7月份的交易量，创下年度次新高。

根据以往的历史经验，由于临近年底，与10月相比，各年的11月北京住房租赁交易量大多会走低。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，从2009年到2015年，11月的住房租赁交易量均环比10月下降，仅2016年有不超10%的上升，租金价格仅有小幅涨跌波动。因此，今年11月北京租赁交易量大涨18.7%，且创下年内次新高的走势存在明显的异常。

此外，从9-11月份北京区域通过我爱我家每日达成的普通租赁业务量走势来看，普通住房租赁的每日交易量波动始终都保持在一定范围之内，走势并无太大变化，但在11月下旬，尤其是11月24日开始，普通住房租赁每日交易量大幅上升。统计显示，从11月24日到11月30日，我爱我家普通租赁业务的日均交易量较之前一周的日均交易量上涨了125.8%。

在租赁成立的户型上，11月也出现了明显不同。11月北京普通租赁交易中两居室交易占比为56%，环比10月增加2.4个百分点；三居及以上户型交易占比为14.9%，环比增加0.1个百分点。整体来看，11月中大户型住宅租赁交易占比扩大，小户型占比缩小，而两居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的，56%的交易占比也是今年最高的。

租赁市场异动集中在个别区域 整体租金并未因集中成交而上涨

租房需求的增长通过各种消息渠道被获知，房租大涨成为被直接推导得出的结论，但有房东发现，实际情况与想象的并不一样。

方女士在二环外的一处房产近日就面临换租问题，她是将房子委托给了知名中介的品牌公寓出租管理。方女士想适当调整下此前委托出租的价格，结果负责对接的管家却告诉她，她的房子所在的小区，租金并没有涨，反而因淡季略有下调。此前公寓承租的价格和目前对外的价格现在刚刚持平，如果涨价，很难有租客承租。

方女士自己也到网上进行了查找对比，对比下来发现，小区租金确实没什么变化，只是房源有点少。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，11月全月整体租金均价为3981元/套，环比10月小幅下调1%，今年以来北京租金均价首次跌破4000元/套，创下今年租金价格的新低。

即使在11月24日到11月30日普租交易量大幅上涨的这一周，普通租赁业务的每日套均价格不仅没有升高，反而明显低于此前的每日价格，在交易量大幅上升的同时，租金价格的走势却是不升反降。

而12月第一周（12月1日-12月7日），我爱我家的每日普通租赁业务量重新回到了之前的平均水平，七日的短时租金均价为4053元/套，虽然高于10月的4022元/套和11月3981元/套，但较10月的涨幅仅有0.8%，整体价格其实并没有明显上涨。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析指出，11月底北京住宅租赁市场的异动主要集中在北京东南城乡结合部和京北城乡结合部等个别区域，这些区域租房需求显著提升，但正规出租房屋价格调整并不明显。

租赁市场波动难以持续 未来市场会逐步趋稳

对于11月北京住房租赁市场出现异动的原因，胡景晖分析称，按照以往的正常规律，北京住房租赁市场一般在国庆节后就会逐步进入淡季，11月份至第二年正月初五之前都是北京住房租赁市场最淡的季节，市场通常表现为量价下行，即使偶有上行表现，其波动幅度也很小。但今年11月的住房租赁交易量环比10月却有较大幅度上升，尤其是11月最后一周，波动十分明显，这说明北京整治安全隐患、疏散危险租赁住房人员的行动确实对北京租赁市场带来了明显影响。

对于为何量增反而价稳，胡景晖认为主要是以下几个方面：

第一，租赁需求的集中释放仅出现在个别城乡结合部区域，放在整个租赁市场的大盘子来看，占比不大，个别区域的房租异动并未影响全市租金淡季下滑的大趋势；

第二，个别区域租赁市场的异动仅是一周左右的短暂现象，并不持续，12月初的租赁交易量已经回归平稳，随着对待租赁需求的有效引导和疏解，短暂的异动不会引发整个租赁市场的异动；

第三，部分区域的确有个别房东和租赁机构“唯利是图”，借机大涨房租，但北京租赁市场盘子够大，房源在淡季供应也较为充足，所以经过我爱我家、相寓等在全市有能力多区域布局的大机构对租房需求的跨区域合理疏解引导，有效避免了局部区域小范围内租房市场供需的严重失衡，有效平抑了房租。

胡景晖认为，租赁市场的市场化程度较高，全市及区域的供求关系，以及租客的收入水平，是决定租金价格的主要因素。11月底，局部地区需求的集中爆发，造成了个别区域市场供需的失衡，所以市场有了短时波动。但排除安全隐患所疏解的人口在全市庞大的租赁人群中仅仅是一部分，疏解人群本身也是一部分离开北京，一部分迁往北京其他区域租房。他们的选择有所分流，对整个市场的影响并没有想象中那么大。

此外，居住需求本身是一个即时需求，租客在没有住房后需要在短时间内寻找到住处，不像买房一样没有满意的还可以等待观望，因此，这些需求必然是短时间内便会得到解决和消化的。这虽然会带来交易量的瞬时上升，也给了一些房东和机构坐地起价的机会，但当这批需求释放完毕之后，市场便会回归正常。加上时间已是年底，北京的人口本身正在加速流出，所以北京租赁市场的这波行情注定短暂。

长期来看，北京产业疏解和人口疏解的工作还将继续，非首都功能的疏解，在近两年来已经对平抑北京房租起到了显著作用，未来随着近郊和远郊区县轨道交通、医疗、教育、商业、办公等配套的日趋完善，更多的办公需求和居住需求还将更主动的迁往办公和居住成本更低的近郊和远郊区县。此外，租客的收入水平也是影响租金的重要因素，因为人们只会将收入的一部分拿来支付房租。在收入水平没有大幅提升的情况下，房租的大幅上涨只会将租客驱离，从而带来需求的下降，进而迫使租金下降。总之，收入水平一定，房租的上涨空间也就有限。

据了解，部分区域性中小租赁机构租赁交易量猛增，个别区域租赁房源价格大涨，确实对11月底的北京住房租赁市场造成了影响，然而，由于收入水平并未提升，租赁市场正处淡季，换租人群规模有限，换租需求会在短时间内消化，所以从整体来看，市场虽有波动但幅度不大。文/门庭婷

(北京青年报)

步入12月份，2017年楼市最后的“战役”已经打响。不少楼盘将开盘入市，不过由于限购和市场遇冷的影响，效果并不显著，住宅的热度也远远不及往年年末冲刺时的行情。于是，开发商们另辟蹊径，整理推出了手中各类被认为是边角料的商办、商铺等产品，优惠、折扣、甚至特价房这些不方便在普通住宅上出现的字眼开始在各类“商”产上出现，为的就是抓住2017的尾巴，最后冲刺一下业绩。

年末房企花样百出推新“商”品

往年临近年关，开发商们为了年终的排行榜，往往会最后努努力冲击一下，如今，由于限购的影响，住宅市场整体遇冷，不愿轻言降价的前提下，最后冲刺的任务就落到了商铺、商办等产品的头上。

“通州核心区的大都会滨江项目，这个月你带客户来，成交一套给你10万块，直接打钱，真的是好机会。”近日，一位万科的渠道商在和看房人名义的北京青年报记者聊天时透露了这个“赚钱”的方式。

“您自己也可以考虑考虑，我手里有5套37平方米底商，260万一套，我们配建的是新光天地，估计这几天就都会卖光，无论是自己买还是推荐别人买都要尽快啊。”

该渠道商所说的万科大都会滨江项目是万科在通州核心区重点打造的项目，主打约130——270平方米的水岸观景大宅，但由于土地属性是商务型公寓，因此价格相比住宅略低，目前在售均价为65000元/平方米，总价800万/套起。按照常理来说，项目的小户型底商价格会远高于其在售均价，但实际上渠道商爆出的小户型底商价格只有7万元/平方米左右，刨去开发商用作成交佣金的10万元，实际底商单价与高层产品售价相差无几。

正是由于住宅市场未见起色，于是一些商业立项原本属于“边角料”的产品成为开发商年底重点推出的部分。

双十二期间，万科天地和万科中央城两个商业立项的项目也纷纷推出购房津贴，力图最后冲刺。

不仅仅是万科，近些年因成功打造金茂府、金茂悦产品系而进入一线房企序列的中国金茂同样采用了类似的策略。旗下的北京金茂府是位于南三环宋家庄地铁站附近的顶级豪宅，也曾是2015年的地王项目，在售住宅的最低价格也达到了2000万/套起。但即便是这样的豪宅，也在年末推出了低总价产品。11月11日当天，北京金茂府悦空间正式推出，并且是以特价房的方式，拿出了8套88折房源，总价最低至500万。

借着双十一的势头，北京金茂府悦空间正式上线，主打90-200平方米的自由空间，总价600万/套起。由于悦空间是北京金茂府的商业用地部分，因此极力规避“住”的概念，但实际上，相比金茂府2000万/套起的价格，同样传承金茂绿色科技住宅的品质，600万起可以自由组合的商产，仍是三环区域少有的低总价新房产品。

在年末的冲刺中，即便业绩大幅提升的房企也没有放慢速度。已经实现了1500亿销售业绩、增速85%的龙湖，也在做着最后的冲刺，近日北京龙湖对外开放了景粼原著即将交付的施工现场，与大部分项目交付前遮遮掩掩不同，龙湖希望购房人通过对项目实地的认可，刺激下一步的销售。据了解，近期景粼原著将推出132平方米的洋房和独院别墅，不仅如此，双十二当天龙湖还推出了自己的“优享家”线上购房平台，同样主推商业产品，目前上线的龙湖旗下好望山，时代天街、长楹天街、西宸原著四个项目的商铺，都可以享有3%的房款折扣。

不难看出，即便今年是房企业绩创纪录的一年，但各大开发企业仍不予余力地做着年底最后的冲刺，只是受制于住宅市场的不景气，各类商产成为当前力推的产品。

上市房企平均负债率接近80%

今年的业绩不是屡创新高吗？为何开发商还要如此辛苦，做最后的年底冲刺？

其实，调控加码的背景下，房企的业绩增长主要来自上半年的突飞猛进，在年末这种增长已经开始出现颓势。北青报记者查阅了115家上市房企的第三季度报告并综合克而瑞研究中心统计数据发现，上市房企中有68家房企前三季营收出现同比增长，47家营收出现同比下降，即收入出现下滑的房企占了4成，另外，甚至还有16家房企出现亏损。

不难看出，并不是所有的房企的日子都是好过的。尤其是三季度开始，房企冲刺业绩的速度开始疲软。即便是位列三甲的万科，10月的销售额也仅为367.9亿元，与去年同期相比下滑了25%，这也是万科今年以来首次出现销售额下滑的现象。不仅如此，其他开发商的销售业绩也出现了不同幅度的下滑。

实际上，大多数重点城市都遭遇了严厉限购，在这么一个大环境下，房企业绩不受影响是不可能的。业内人士认为，今年房企的销售业绩大增实际上也是因为三四线城市的火热带来的，碧桂园、恒大都是三四线城市的既得利益者。但是，随着下半年三四线城市购买力熄火，这种高速增长变得不可持续。

雪上加霜的是，债务问题随之暴露出来。据相关调查统计数据显示，截止到今年9月底，全国136家上市房地产企业的总负债达到了6.04亿元，其平均资产负债率为79.45%。

具体来看，有息负债总额最高的房企是绿地控股，高达2776.59亿元。有息负债增长最快的房企是保利地产，截至三季度末，有息负债总额1952.83亿元，在A股房企中仅次于绿地控股。

万科地产的债务增速也较快。三季度末，万科地产短期负债合计542.26亿元，同比增长75.49%；有息负债合计1584.33亿元，同比增长80%。

从资产负债率上看，销售20强房企的负债率并不好看，有12家房企负债率超过了80%的红线；而且除了华夏幸福资产负债率较去年同期有所下降外，其余19家房企的负债率均在上升。

在高负债背景下，即便是销售额大幅增长，但快速回笼资金，仍旧是开发商的当务之急。业内人士称，明后年将是许多房企的一个还款期，所以，开发商在调控和还款的双重压力下，硬抗也只能是短期的而已，最终还是要做出抉择的。

反馈到市场上其实不难发现，房地产的天已经在悄然变化了，前三季度房企的数据还算是好看，但到了年底开发商的压力开始加大，要么加推住宅，要么推出商业，都是为了尽快回款。

业内认为价格不存在大降的基础

回款压力下，优惠、特价等标签开始重新回归市场，但需要注意的是，这些优惠主要是在“商”产上出现，住宅的价格仍旧坚挺。

这也是市场买卖双方博弈的表现，亚豪机构市场总监郭毅表示，随着房地产大环境的改变，购房者的心态也在发生剧烈变化，现在市场上主流的购房人群是刚需和刚改，在“房住不炒”的主基调下炒房投机者已经难觅踪影了，而刚需和刚改购房人由于有普通新房、“限价”新房、共有产权房和二手房等多重选择，因此并不急于出手，导致住宅市场一直处于成交低谷。

一位不愿透露姓名的开发商表示，年底各家房企之所以宁愿拿出一些商业产品促回款，也不愿意拿出更好卖的住宅产品，关键就是因为市场上购房人期待住宅能有更加明显的降价，而开发商则认为政府限价已经算是降价了，不愿再更多让利，这样的矛盾也导致了住宅成交的一再下滑。该开发商透露，在成本方面，建筑原材料像水泥、砖头、石子、沙子、钢材等的价格都在涨价，工人的工资更是越来越高，而盖房最关键的土地价格也不可能越来越便宜。这就使得不少住宅项目宁愿等着耗着，也不愿亏本入市。

一面是购房人期待更多实惠，一面是成本高企制约了降价空间，那什么样价格的房子才可以入手购买呢？对此，有业内人士认为，期待开发商大幅降价，甚至腰斩是不现实的，不过，由于今年出让的土地全部被政府限定了未来最高售价和平均售价，这其实就是未来的价格标准。也就是说，有购房需求的人可以根据今年成交土地的未来售价作为衡量标准，对比自己选房区域的房源价格，虽然由于项目品质各有不同，售价也有高有低，因此政府“限价”的标准不能作为参考的绝对标准，但至少能代表着区域价格的整体走势。

文/本报记者 李桁

(北京青年报)

12月13日，在朝阳区南磨房乡，石门安置房腾退选房大厅内，居民正在查看楼盘模型。

新京报记者 王飞 摄

新京报讯 （记者沙雪良）1.98万农民转成居民，2.6万人获得安置就业，1.2万人即将搬迁上楼……朝阳区启动“一绿”试点建设以来，首批6个乡已新增绿色生态屏障5800多亩。

朝阳区农委有关负责人昨天介绍，明年，来广营、太阳宫、南磨房、将台等6个试点乡将基本实现城市化。

毗邻北五环东北角的朝来高科技产业园区，建筑规模约57万平米，目前已有20家高新技术企业入驻。

园区建成前，产业园物业公司副经理卢永波在来广营村委会工作，年收入大约两万多元，如今他年收入已有六七万元。

村民搬迁上楼后，来广营乡启动了整建制转居，并对农村劳动力进行培训。经过培训，他顺利取得了物业上岗证和物业管理师资格证，逐步晋升走上管理岗位。

像卢永波这样的物业工作人员还有很多。

朝阳区农委相关负责人介绍，朝阳区“一绿”试点建设工作开展以来，已累计安置2.6万农民成功就业。试点6个乡中，有1.26万人告别低矮的楼房。其中，将台、南磨房、太阳宫、豆各庄4个乡的回迁安置房正加紧建设中，明年将台乡有望率先实现入住。

目前，将台、南磨房等6个乡全部完成农转居任务，共计1.98万人。村民被纳入城镇社保体系，实现基本社会保障均等化，其中医保报销比例从50%提高到80%以上。

2014年，北京市在朝阳区来广营、太阳宫、南磨房、豆各庄、将台、常营6个乡，全面启动一道绿化隔离地区城市化建设试点工作。截至目前，朝阳区“一绿”首批6个试点乡建设，累计腾退400余万平米，建设绿色生态屏障5800余亩，2017年新增绿化800亩。

下一步，东风乡、东坝乡、三间房乡、平房乡、管庄乡第二批“一绿”地区城市化试点建设将加紧实施，目前，已腾退250万平米，实施绿化及土地复垦550余亩。

(新京报)

“香港今年的经济增长好于预期，股市炽热带来财富效应，失业率跌至历史新低，而房屋供应仍然存在较大的缺口，这为楼价的上涨带来了强劲的支撑。”戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿在12月11日的记者会上表示。

根据香港差饷物业估价署近日公布的最新数据显示，今年10月私宅楼价指数已升至342.4点，年内累计升幅达到11.4%，已经19个月连续上升，累计升幅为26.16%。陶汝鸿指出，今年以来，香港楼市逐渐呈现两极化，总价较低的“上车盘”（金额在400万港元左右）以及豪宅表现突出。

以沙田第一城为例，今年至今为止的成交价格同比大增21%，相比去年4月的低位更飙升47%。同时，以豪宅住宅区贝沙湾为例，今年同期的价格同比升幅为23.5%，今年第四季度的价格环比上升5.9%，相比去年4月的低位则大升41.1%。

仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示：“近期楼市录得创新高的成交量，加上不少新盘供应在即，预期豪宅市场走势将保持强劲，支持楼价进一步上升。尽管加息将令住宅销售放缓，市场对中小型住宅需求仍会保持强劲，我们预期住宅楼价明年将上升约10%甚至高达20%。”

今年楼价已上涨11%

根据美联物业的统计数据显示，今年前11个月一手住宅的成交宗数达到17364宗，创下13年新高，成交金额约2211亿港元，比去年全年增加17%，创出历史新高。美联物业首席分析师刘嘉辉表示，全年新盘的成交金额将达到2430亿港元，相比1997年楼市的高峰期超过逾一倍。

今年以来香港楼价的涨幅已经达到了11%，然而在持续低息、市场供应短缺等若干因素的支撑下，多位市场人士认为明年楼市仍将维持炽热，全年的升幅有望超过10%。

“即使未来最优惠利率（prime rate）有可能上升，但短期内按揭利率仍然将维持在较低水平。虽然近年来一手新盘的供应量增加至1.8万个单位，但过去十年的新增供应每年大约为1.3万个，仍远远低于上世纪90年代每年新增超过2万个单位的水平。”陶汝鸿坦言。

以香港港岛区太古城的一个约600平方英尺（1平方英尺等于0.09平方米）的单位为例，目前的每平方英尺单价接近1.9万港元，相比1997年6月的8828港元的单价，大幅上升114%。然而，最新的按揭利率仅为2.15%，而1997年高峰时期的按揭贷款利率则高达11%。按照目前的利率，每月的按揭贷款供款额仅为2万港元，远低于1997年时期的近3.5万港元。

陶汝鸿认为，在各种正面因素的支撑下，明年上半年普通住宅的价格升幅将达到10%，而豪宅单位的涨幅则有望达到10%-15%。

同时，另一个观察市场走向的重要指标——租金亦呈现节节攀升的态势。美联住宅部行政总裁布少明指出：“美国将于本周三再次议息，加息机会甚高。但是，由于中国香港本地银行结余仍然高企，未必跟随加息。更重要的是，目前中国香港的租金回报仍然高于按揭利率。今年前十个月的租金升幅为6%，空置率较低，各类型住宅单位的租金回报率均在2.4%-2.8%左右，高于目前按揭率的2.15%。”

此外，近年来，香港掀起了一股父母帮助子女买楼的热潮。这波购买力不可小觑，根据去年中期人口统计，香港共有近62万户家庭住户已经偿还其住宅按揭贷款，其中年龄50岁以上的有近46万人。“这批住户财政充裕，一旦子女有置业需要，可以在财力上给予充分支持，从而成为未来楼市持续上升的重要力量。”布少明坦言。

内地开发商买地中标率达67%

香港楼市成交畅旺，各大开发商积极买地，多幅地皮以高价成交。

“楼市向好，开发商投地态度积极，特区政府亦推出多幅极受市场欢迎的市区优质地皮，除了本地大型开发商以外，内地财团参与度与日俱增，带动地价稳步上扬。2017/18年度住宅供应已在前两个季度达到1.8万个单位的目标，属近年来罕见。”美联测量师行董事林子彬坦言。

数据显示，香港特区政府政府2017/18年度首两季度卖地为例，共推出6块地皮，内地开发商参与了所有地皮的竞标，并成功中标其中4幅地皮，中标率达到67％。相比之下，2012/13年度，2013/14年度他们在香港政府卖地中的中标率仅为2%、3%。

“内地开发商逐渐对香港房地产市场熟悉，持续增加土地储备。他们的目标是寻找一些市区传统豪宅或者新界低密度豪宅的地皮，具有一定的发展规模，靠近轨道交通，配套设施较好。然而，商业地皮由于资金周转需时较长，内地开发商兴趣不大。”林子彬表示。

（来源：21世纪经济报道 记者：朱丽娜）

(21世纪经济报道)

图片来源：视觉中国

2017年接近尾声。2017年房地产业进一步洗牌，排名前五位的龙头房企门槛从千亿元跃升至3000亿元，“黑马”融创全年销售额有望升至行业第四位。业内人士表示，明年楼市调控将延续从严态势，市场将持续盘整，资源继续向龙头房企集聚，房地产行业集中度将大幅提高。

楼市持续盘整

海通证券房地产业分析师涂力磊认为，后续地方房地产调控将继续遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”基调。限购限贷政策仍将是一二线城市需求的主要影响因素，调控政策大概率会持续。

融创中国董事长孙宏斌认为，房地产行业不大可能暴涨，但往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里波动。五年、十年以后，等到这个行业只剩20家、50家、100家公司的时候，基本上就是下半场了。房企在下半场到来之前有“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。至于下半场该干什么，就是投资消费升级、投资美好生活，一是投资文化、娱乐、旅游、休闲、体育等，二是投资教育、健康、养老，三是投资智慧社区、智能家居。

专家认为，明年楼市行情的不确定较大，房企销售压力将凸显。同策研究院总监张宏伟表示，虽然今年销售压力不大，但销售业绩下半年以来开始显现压力，年底“翘尾”行情难现。如果这一市场趋势延续到明年，意味着明年房企将面临“销售目标提高，但市场环境更恶化”的大环境，房企重置销售目标后，压力可能加大。

行业集中度提升

“行业集中的趋势越来越强。在政策调控下，行业集中还有加速的趋势。”明源地产研究院副院长刘策认为，今年房企销售额整体比较理想，千亿俱乐部可能继续扩编。短则一两年内，长则三四年内，房企三十强的门槛可能上升至1000亿元。预计明年房企可能进一步上调销售目标。

数据显示，伴随销售业绩向好，前五位龙头房企的入场门槛从过往的千亿元跃升至3000亿元。克尔瑞地产的研究报告显示，截至11月末，“千亿俱乐部”房企达14家，全年可能达到16-18家。从行业前五位来看，3000亿元成为入围门槛。碧桂园前11个月销售业绩突破5000亿元，恒大、万科均超过4500亿元，融创中国超过3000亿元。

刘策认为，对龙头房企而言，企业一定要持续增长。这种增长可能更多地通过并购方式实现。作为“黑马”，融创的快速发展与其并购策略密不可分。通过并购，融创完善了市场布局并获得可售资源和土地储备。下半年，融创有超过260个项目在售，分布在北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线和核心城市，可售资源超过3800亿元。

业内人士认为，很多小房企将因为资金等问题而被规模更大的企业收购。前100强房企的规模将随之扩大，前30强的合计规模可能占全行业60%左右的市场份额，前100强可能占80%左右。

龙头房企积极拿地

“2018年房地产业的结构性调整会继续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从拿地方面看，省会城市的近郊区市场会成为大型房企积极拿地的重点领域。

优质土地储备必将成为未来房企竞争焦点。从百强房企的拿地情况看，它们之间的竞争越来越激烈。克尔瑞研究中心指出，1-11月，排名前十位房企的新增货值超过前11位-前100位房企的总和。越是处于榜单前列的房企，拿地力度越大。就新增货值而言，排名第一位的是融创中国，达14352.6亿元，较排名第二位的碧桂园多4397.9亿元。当前融创总土地储备达2亿平方米，位居行业前三位。

对于拥有充足土地储备、强大品牌影响力的上市房企，投资机构较为看好。

（来源：中国证券报 记者：彭扬 实习生： 欧阳剑环）

(中国证券报)

住房租赁站在了风口上。

12月8日会议提出，“加快住房制度改革和长效机制建设”是明年要着力抓好的一项重点工作。

相比此前的“加快研究”，此次的“加快建设”有了更具操作性的意味。而作为住房制度改革和长效机制的开端，房住不炒、租购并举、发展租赁成为当前的重点，新的住房供应体系已初见端倪，与此同时，与住房相关的财税制度等配套改革亦在推进。

12月8日在厦门，万科董事会主席郁亮指出，必须要认识到“租购并举”为什么租在前面；12月9日，万科高级副总裁谭华杰进一步说明，租赁将成为未来住房供应的主要形式。

嗅觉敏锐的不光是地产商。曾在1998年房改时率先推出个人按揭贷款业务的建行，也开始发力租赁金融，服务机构租赁和个人租房。其他诸多银行与地产商、中介代理公司以及各界社会资本纷纷参与其中。

据21世纪经济报道粗略统计，目前建行、工行、平安银行等均已布局租赁金融，万科、龙湖、碧桂园、金地、旭辉等大中型房企也已加码租赁业务。不过，截至目前，租赁市场如何做、如何建立租赁的盈利模式，并没有成熟的路径，多方仍在探索中。

风口上的租赁

一个成熟的房地产市场应该是有租有购。但在过去20年，中国房地产市场基本是以商品房买卖为主的单向度市场，租赁市场长期没有得到发展。

而当下，“租”与“购”的转化已经在发生。郁亮指出，当前重点发展租赁市场，是对1998年以来房地产市场的纠偏，从购租并举到租购并举，要租放在前面。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，未来租赁人群会逐步上升，这对无论银行还是地产的决策，都会产生非常深远的影响。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，对缓解大城市住房困难有着重要的作用。2016年我国公寓市场规模1.38万亿，预计到2020年市场规模将接近2万亿。

开发商已将租赁视为风口。在众多房企的多元化布局中，以长租公寓为代表的租赁业务几乎已成为“必选项”。记者梳理发现，去年销售额位列前20名的开发商目前均已进入长租公寓领域。

从碧桂园、招商蛇口的远期规划看，其长租公寓业务规模均定在100万间。华菁证券测算，到2027年中国租赁市场将达到5万亿，行业整体管理规模预计为1060万间附近，而龙头公司管理规模约为100万间。

银行也积极投身租赁。在支持机构租赁方面，建行和工行已对北京、广州等地的机构房东许诺数千亿资金投放。 如11月30日，工行北京分行宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，建行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以发展长租公寓；

在个人租房支持方面，11月初建行深圳分行推出的个人住房租赁贷款产品“按居贷”则把“期限最长10年，额度最高100万”作为产品特质，利率亦低于同期购房按揭贷款。

据平安银行行长胡跃飞透露，目前平安集团也在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，希望联手各大房企共同推动这一市场的成长。

据中原研究中心统计，目前已有多家银行与开发商数千亿资金将投入租赁市场。中原预计，作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足租赁的资本与开发商预期将继续大幅度增加。

寻找成熟商业模式

尽管政策推动，各方看好，但仍有不少业内人士指出，租赁市场并非想象的那么美好，其商业模式、盈利模式并未成熟。

“租赁市场现在也有很多问题，比如说税收、利率、土地来源、规范的建立等，做租赁市场并没有那么容易。”谭华杰说，他不太同意租赁是大风口的说法，好像这是发财的机会。

他说，万科做租赁业务的投资决策是人工智能，这和以前开发商直接用加减乘除运算，根本不在一个技术难度等级上，所以租赁市场很不好做。

刘志峰也表示，加快住房租赁是解决目前住房问题的主要途径，但也暴露了租金收入模式能不能在财务上可行，少交税、不交税能不能长期为继等问题。

旭辉董事长林中指出，未来的长租公寓市场，需要解决市场制度、金融工具支持、相关税收的激励政策，以及租赁用地的推出、财务模型等方面问题。旭辉非常关注控制增长率、负债率和利润率，核心就是要控制融资成本。房企要从开发经营、开发销售转向经营持有的模型，中间最大的问题就是综合融资成本，未来的租金回报要大于综合融资成本，租赁的商业模式才可持续。

巴曙松表示，开发商和银行要有合作的心态做一些创新。比如，在当前严厉的调控下，开发商很难卖的房子可以租给银行，银行成立一个房地产租赁管理公司，把十年的租金给开发商，装修管理后再租给租户，构建一定的场景推APP，提供消费信贷、理财、按揭等业务，就把没有流动性的资产盘活了；房子还是开发商的，五年后房子增值再拿回来也很好。

据21世纪经济报道了解，建行在深圳与十几家开发商合作就是类似这种模式。

随着今年来相关支持政策的进场，租赁住房的行业痛点正在被正视。尤其在租赁的土地供应端，多地政府通过推进招拍挂市场低价自持用地、利用村集体用地和企业自有用地等多种方式推进租赁用地供应。

据兴业证券测算，上述措施将大幅提升租赁土地和房源供给，将租金收益率从不足2%的水平有效提升至6%。

未来，随着土地、资金成本下降，租金收益率提升，租赁类REITs和ABS等资产证券化产品有望加快放行。近期，证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品，制定相关政策法规，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

近日来相关落地也在加快。10月23日，保利地产发行国内首单央企租赁住房REITs，发行总额不超过50亿元；12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元；12月4日，招商蛇口与建行共同推出200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”。

招商证券指出，未来一旦REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。链家研究院院长杨现领认为，公寓创业一哄而上的阶段已过去，未来它们将走向不动产资产管理，这代表着真正的蓝海。

来源：21世纪经济报道 记者：张晓玲 实习生：卢靖阳

(21世纪经济报道)

临近年末，杭州、苏州、贵阳、成都、福州、南昌、昆明等热点城市继续迎来土地供应热潮，并刺激土地交易升温。近期，上述热点城市陆续有土地交易发生。12月11日，江苏昆山的单日土地出让金超过百亿。

但由于房屋交易降温、出让规则改变等因素影响，近期土地交易价格和溢价率普遍不高，低价成交的现象成为常态，长沙、福州、贵阳还出现土地流拍现象。

与去年和今年上半年相比，“量增价跌”成为主旋律。分析人士认为，尽管对土地的需求仍然存在，但由于资金层面正趋于紧张，房企拿地越来越谨慎，“一掷千金”的豪气已然不再。易居克而瑞还指出，“非热点城市土拍中，开发商观望情绪更加浓厚。”

北京有望完成供地计划

12月12日，福建漳州角美再度迎来土拍，位于台商投资区龙池开发区寮东村附近三幅相连地块同步出让，总建筑面积36.17万平方米，起拍总价33.7亿元，并采用“限地价、竞配建”的方式出让。最终，泰禾以43.3亿元的价格包揽上述三地块，溢价率为28.49%。

这被视为近期土地市场的缩影：供应充足、成交放量、价格不高。

临近年末，各地土地供应持续增加。易居克而瑞统计显示，今年11月，全国336个城市的经营性用地供应规模接近40000万平方米，创年内新高，比10月近乎翻倍。

进入12月，这种态势仍未改变。12月11日，杭州市主城区推出7宗地块，总建筑面积58.7万平方米，总起价72.5亿元。12月7日，成都挂牌7宗土地，合计净出让面积约439亩，其中6宗位于天府新区范围，合计面积约435亩。

本月初，郑州、合肥、南宁也均挂出一批即将出让的土地，三地将在本月分别将出让33宗、23宗和21宗地块。其中，合肥总出让地块面积约1976.80亩，出让总起始价达79.73亿元。

按照惯例，地方政府的供地节奏往往是“前松后紧”。也即，年初的供地节奏相对缓慢。为完成年度供地计划，年末的供地节奏则会加快，供地数量和质量也会上升。

今年的情况较为特殊。4月6日，住建部和国土部联合发文，要求库存规模较低的城市加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。此后，热点城市的供地规模明显增加。

下半年，多个城市对调控措施进行加码，并将供地措施进一步落地。因此，今年热点城市的供地规模普遍提高，北京还有望多年来首度完成年度供地计划。

北京国土资源局近期表示，截至10月底，北京保障性安居工程用地已落实366公顷，落实率105%，提前两月完成总量和结构任务。截至12月8日，今年北京商品房用地供应完成601公顷，完成率92%。预计12月底还将推出约50公顷商品住宅用地，届时年度商品住宅用地计划的650公顷土地全部入市。

流拍范围继续扩大

与供应相比，土地成交也较为旺盛。12月11日，江苏昆山通过网上竞价拍出7宗地块，共摘金109.48亿元。同日，福州、贵阳也有多宗土地完成交易。

此前的11月，全国336城经营性用地成交规模持续上升，成交建筑面积21323万平方米，达到年内最高单月成交水平，环比上涨34%；成交地块2814幅，环比上涨9%。

易居克而瑞认为，土地成交升温，既有供地放量的刺激，也因房地产商补仓的需要。

根据国家统计局的数据，2014年至2016年，房地产开发商拿地面积连续三年维持负增长。经过2016年和2017年的旺盛成交后，库存缺口仍然较大。

“今年已经通过各种手段拿了不少土地，但如果公司想着眼长远，更进一步的话，现有的储备还不够。”北京某中型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司对土地的旺盛需求会至少持续到明年底。

但值得注意的是，虽然成交量较大，但近期土地成交价格相对不高，溢价率也明显下降。

据易居克而瑞统计，今年11月，一线城市成交土地的楼板价为16607元/平方米，同比和环比均有明显提升。但在土地供应上涨后，二线、三四线城市的竞争激烈程度和成交均价都大幅下跌，且“目前市场整体看淡，非热点城市土拍中开发商观望情绪更加浓厚”。

溢价率方面，336城11月成交土地的平均溢价率为23.0%，环比下降1.8个百分点，再度刷新年内最低位数值。其中，一线城市的溢价率大幅下滑10.2个百分点，仅有5.9%。

进入12月，这种基本面并未改变，且有进一步下滑趋势。

12月12日，长沙进行土地出让，三宗地块因无人出价而流拍，其中一宗为纯住宅用地。在上文提及的12月11日福州、贵阳土拍中，分别有2宗和3宗地块流拍，原因均为“竞买人数不足”。昆明在12月7日举行一场土拍，但3宗地块均底价成交。

考虑到北京、苏州上月也出现流拍现象，这种情况并非特殊。上述房企人士认为，由于销售规模下降和融资渠道收紧，房企的资金状况趋于紧张，拿地态度趋于谨慎，甚少再“一掷千金”。“部分企业开始将目光转向并购市场，从而获取成本更低的土地。”他表示。

近日，南京昔日高价地——京奥港未来墅项目被爆停工，凸显出高价地项目的资金困境，也给房企敲响警钟。中原地产统计显示，最近三年来全国50宗高总价地块中，有32宗地块的产权在拿地后出现了变动，“引入资金分担市场风险成为主要目的”。

来源：21世纪经济报道 记者：张敏

(21世纪经济报道)

福建省明确不得拒绝购房人选择住房公积金贷款

新华社福州12月13日电(记者 董建国)记者从福建省住建厅最新获悉，为加强房地产市场调控，切实保障住房公积金缴存职工的合法权益，福建省日前正式出台规定，明确房地产开发企业销售商品住房时，应充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得阻挠或拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房，不得以任何形式增加限制条件或附加条件。使用住房公积金贷款购房，与其他贷款方式购房享受同等权利。

按照规定，房地产开发企业办理商业贷款楼盘准入、备案时，应同时办理住房公积金贷款楼盘的准入、备案，为购房人办理住房公积金贷款提供相关资料。对未办理住房公积金贷款楼盘准入、备案的，商品房网签主管部门暂缓开通该楼盘项目网上签约系统。

福建省强调，各地住房公积金管理中心要协调、督促住房公积金贷款受委托银行加强与房地产开发企业的合作，增强服务意识，提高贷款审批、发放效率，共同维护住房公积金缴存职工的合法权益。

同时，各级房地产主管部门要加强商品房预售监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。对一房多求的楼盘，要指导房地产开发企业采取摇号等方式公开销售商品住房；要积极引导房地产开发企业开发、使用商品房网上销售平台，实现购房意向登记、选房等销售环节网上办理，避免项目开盘时出现排队购房现象。

福建省还要求各级房地产主管部门进一步加强商品房销售市场监管，对经查实存在拒绝或变相拒绝住房公积金贷款行为的房地产开发企业，要责令限期改正；拒不改正的，予以通报，并记入房地产开发企业信用档案，在整改完成前，暂停该楼盘网上签约和预售监管资金拨付。

(新华网)

2017年接近尾声。2017年房地产业进一步洗牌，排名前五位的龙头房企门槛从千亿元跃升至3000亿元，“黑马”融创全年销售额有望升至行业第四位。业内人士表示，明年楼市调控将延续从严态势，市场将持续盘整，资源继续向龙头房企集聚，房地产行业集中度将大幅提高。

楼市持续盘整

海通证券房地产业分析师涂力磊认为，后续地方房地产调控将继续遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”基调。限购限贷政策仍将是一二线城市需求的主要影响因素，调控政策大概率会持续。

融创中国董事长孙宏斌认为，房地产行业不大可能暴涨，但往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里波动。五年、十年以后，等到这个行业只剩20家、50家、100家公司的时候，基本上就是下半场了。房企在下半场到来之前有“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。至于下半场该干什么，就是投资消费升级、投资美好生活，一是投资文化、娱乐、旅游、休闲、体育等，二是投资教育、健康、养老，三是投资智慧社区、智能家居。

专家认为，明年楼市行情的不确定较大，房企销售压力将凸显。同策研究院总监张宏伟表示，虽然今年销售压力不大，但销售业绩下半年以来开始显现压力，年底“翘尾”行情难现。如果这一市场趋势延续到明年，意味着明年房企将面临“销售目标提高，但市场环境更恶化”的大环境，房企重置销售目标后，压力可能加大。

行业集中度提升

“行业集中的趋势越来越强。在政策调控下，行业集中还有加速的趋势。”明源地产研究院副院长刘策认为，今年房企销售额整体比较理想，千亿俱乐部可能继续扩编。短则一两年内，长则三四年内，房企三十强的门槛可能上升至1000亿元。预计明年房企可能进一步上调销售目标。

数据显示，伴随销售业绩向好，前五位龙头房企的入场门槛从过往的千亿元跃升至3000亿元。克尔瑞地产的研究报告显示，截至11月末，“千亿俱乐部”房企达14家，全年可能达到16-18家。从行业前五位来看，3000亿元成为入围门槛。碧桂园前11个月销售业绩突破5000亿元，恒大、万科均超过4500亿元，融创中国超过3000亿元。

刘策认为，对龙头房企而言，企业一定要持续增长。这种增长可能更多地通过并购方式实现。作为“黑马”，融创的快速发展与其并购策略密不可分。通过并购，融创完善了市场布局并获得可售资源和土地储备。下半年，融创有超过260个项目在售，分布在北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线和核心城市，可售资源超过3800亿元。

业内人士认为，很多小房企将因为资金等问题而被规模更大的企业收购。前100强房企的规模将随之扩大，前30强的合计规模可能占全行业60%左右的市场份额，前100强可能占80%左右。

龙头房企积极拿地

“2018年房地产业的结构性调整会继续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从拿地方面看，省会城市的近郊区市场会成为大型房企积极拿地的重点领域。

优质土地储备必将成为未来房企竞争焦点。从百强房企的拿地情况看，它们之间的竞争越来越激烈。克尔瑞研究中心指出，1-11月，排名前十位房企的新增货值超过前11位-前100位房企的总和。越是处于榜单前列的房企，拿地力度越大。就新增货值而言，排名第一位的是融创中国，达14352.6亿元，较排名第二位的碧桂园多4397.9亿元。当前融创总土地储备达2亿平方米，位居行业前三位。

对于拥有充足土地储备、强大品牌影响力的上市房企，投资机构较为看好。

(中国证券报)

家住农村的卫某与程某因财产赔偿纠纷打官司到博爱法院，判决生效后，被告程某未予履行。卫某向法院申请强制执行。在程某家中，执行员看到整个院子豪华气派，而卫某的五间瓦房已经倒塌三间，其余两间也是摇摇欲坠。11月17日，执行员将程某带至法院，给其做思想工作，程某拒不配合。

随后，执行员立即决定以程某拒不申报财产为由对其拘留15天，在给其体检后去公安局办理拘留建档期间，执行员告诉程某，现在仅仅是司法拘留，在核查过其财产后，发现其有能力履行债务而不履行的话，将会触犯刑法，构成拒不履行生效判决、裁定罪。此刻，程某慌了，连忙往家中打电话让人筹钱，最终其家人送来6000元，余款与卫某达成和解协议，每月还2000元直至还完。

（程贵忠 贺晓燕）

(东方今报)