花几百元就能租两室一厅？骗你的！

　　街头“超低价租房”小广告藏陷阱

　　“几百元租一套两室一厅，还不收中介费”，这种好事哪里找？最近半年，在武昌、青山，一群人结伴将印有这种“好事”的小广告沿街张贴，公交站台、电线杆、护栏上，随处可见。最近，青山城管队员在清除这些小广告时，遭到一群男子围攻。公安、城管调查后发现，所谓低价租房，就是一个“坑”，专等不谙世事的学生和不了解情况的外来务工人员往里跳。

　　“租房牛皮癣”一夜间泛滥

　　11月开始，青山区三弓路等路段，一夜间多了很多小广告。青山区城管委研究发现，这些“牛皮癣”全部是租房广告。

　　青山区城管委组织人员不停地铲除，但刚一清除，转眼又被贴满。青山区城管委占道专班负责人叶梅林介绍，在清除小广告时，不时有男子上前，袭扰环卫工人和执法队员。上月22日，青山区城管委执法队员发现一名男子骑着电动车张贴广告，立即进行制止。谁知，该男子不但不听劝阻，反而抓住城管队员的衣服说：“你想干什么？”周围也有几名男子围过来，把城管队员围住，还喊：“城管打人了，城管打人了……”

　　所幸，有围观群众打电话报警解围，几名外地口音男子才慌忙收拾小广告逃走。

　　主要骗大学生和外来工

　　经半个月的暗中调查发现，这些小广告，多数来源于青山区三弓路一家房产中介。这家公司有数名男子，分别在4个时间段，骑着电动车或自行车四处乱贴小广告。

　　叶梅林说，他们发现，小广告内容有很多陷阱。所谓低价租房，实际上是个坑。这些人的套路是：先把房子从房东手上租过来，交一个月的租金，但他们租给客户，却租三个月，还收押金。所以，他们打着免中介费的幌子，卖的“狗皮膏药”。叶梅林分析，该公司之所以在武汉科技大学附近张贴小广告，主要是针对涉世不深的大学生或是不了解武汉租房行情的外来务工人员，本地市民，看一眼就会明白，几百元租套两室一厅，还不收中介费，不可信。

　　青山城管开出8000元罚单

　　昨天，青山区城管委与青山区公安分局联合上门执法。在该中介公司的办公室，执法人员发现已经打印好但未张贴的小广告1000余张。公司门口，停放有两辆电动车，车前筐子放有准备张贴的小广告。

　　针对该公司的违法行为，青山区城管委决定对其处以8000元罚款。

　　在执法过程中，恰巧有一名受害人何先生到该公司讨说法。据何先生介绍，他在两个月前，以6500元“押一付三”在该公司租了2间房，住进去后，房间要么下水管堵，要么电不通。如果找公司维修，他们就索要价格不菲的维修费。何先生禁不起折腾，不想租该公司的房子，但该公司又不退还他的押金。

　　青山区公安分局红卫街派出所相关负责人表示，他们已接到市民报案，称该中介公司涉嫌欺诈，派出所正在收集相关证据。另外，执法人员还发现，该公司注册地址在中南大厦，存在办公与登记地址不一致的问题。

　　（原标题：传统百货败走写字楼争相补位 京城“商改写”渐成潮流）

　　从热热闹闹到冷冷清清，最近两年，传统百货被迫关张者并不鲜见。百货败走，留下的空白谁来填补？记者梳理发现，京城不少传统百货正在或已经变身写字楼，期待从高端写字楼市场分一杯羹。放眼全国，“商改写”风潮在北京最为明显，但能否转型成功面临很大变数。

　　传统百货败走

　　写字楼争相补位

　　在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。自去年百盛败走后，这里摇身一变，要成为北京中融信托广场。

　　就连王府井银泰in88、淘汇新天，这两家分处王府井大街一东一西的商业体，最近也接连传出将关闭部分商业楼层，改造为写字楼的消息。

　　另外，东长安街南侧的中粮广场C座，也从原来的高端家居卖场变身为写字楼，并于今年5月重新亮相。东三环附近的盈科中心，早在2014年太平洋百货撤出后，就启动了写字楼改造，今年初基本完成。

　　在京城传统百货持续低迷的情况下，原址改造转型为写字楼的，大约已有七八家，“商改写”正在成为一股风潮。

　　需求旺盛

　　写字楼租金看齐纽约

　　受电商平台和新型购物中心的双重冲击，很多百货店近年来严重亏损，日子过得非常艰难。以百盛太阳宫店为例，从2010年12月开张，到去年关店，这家店苦苦挣扎了6年，却一直处于亏损状态。

　　百货不受待见的同时，办公楼却逐年吃香。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，北京高端写字楼近些年总体供应量并不大，但需求却非常旺盛，导致写字楼的租金水平达到历史高位，跟东京、纽约等不相上下。他举例说，金融街一处写字楼，租金水平高达每平方米每月1500元，这大体相当于新光天地、东方广场（资料、团购、论坛）、大悦城等高档商场一层黄金铺位的租金水平。

　　王永平还发现，目前掀起的这种“商改写”潮流，是北京所独有的，在国内其他城市并不多见。

　　“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，因此对于商业地产投资者来说更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，“商改写”本质上是市场需求变化下，物业对自身功能和用途的调整和优化。

　　一家商业地产租赁公司的韩经理介绍，百货零售业需要不断投入，经营得当，收入会非常丰厚，但经营不好的话，很可能赔钱，但写字楼不同，它只是收入多少的问题，基本上稳赚不赔。

　　韩经理还发现，这两年客户的需求在提升，不光对写字楼软硬件设施的要求在提升，还希望能提供高品质的服务，以及与周边邻居的互动等。“传统写字楼这方面往往做得还不够，这波‘商改写’项目可能看中了这方面的机会。”比如中粮广场改为写字楼后，就推出了一些智慧运营服务模块，把写字楼变为融办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区，颇受欢迎。

　　2014年，位于三里屯附近的太平洋百货撤出后，盈科中心随即启动写字楼改造，并于今年初基本完成转型。这个捷足先登者，被业内认为是“商改写”成功的案例。

　　盈科中心租赁部的耿小姐告诉记者，目前除地面一层和地下一层是餐饮、运动等商业配套外，其他部分已全部改造成为写字楼，2014年底就有首家客户入驻。目前整体出租情况比较乐观，出租率在95%以上。“只能优先考虑500强企业、外资等优质客户。”据介绍，盈科中心目前租金水平大约是每平方米每天13元，“论收益来说应该会比百货要强。”她说。

　　转身也有风险

　　长期看潮流难延续

　　转身也意味着风险，并不是所有“商改写”都会成功。孙祖天认为，首先要看位置，商业发达的区位并不一定有商务氛围，写字楼需要商务形象，很多零售物业尤其是社区型的就不具备这一条件，“有时商业区人流量过大，对写字楼来说意味着人杂，反而是劣势。”

　　硬件改造也可能是个挑战。商场既有的内部结构，使得采光、通风等与写字楼有很大区别，设计改造也会面临技术难题。比如很多商场都有空间巨大的中庭，考虑到客户办公的性质，企业不见得会喜欢。

　　另外长期来看，写字楼供需失衡所带来的红利，也不可能一直存在。王永平认为，未来随着丽泽商务区、城市副中心商务区等写字楼供给的不断增加，写字楼租金水平自然会下来，这种“商改写”的潮流也可能就无法延续了。

　　　（原标题：李铁：不能用急风暴雨似的方式对待城市居民）

　　“我们虽然看到了三四线城市风险已经发生了，为什么我们全都对准了房价上涨的问题呢？现在我们看到媒体很少谈到三四线房屋卖不出去，基本上盯着大城市的房价上涨。前些天在谈房价上涨的预期还是存在的，主要优质资源空间配制没有发生变化”12月9日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在“三亚·财经国际论坛：全球治理挑战与中国角色”上如此表示。

　　中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁

　　李铁认为房价上涨的预期还是存在的，主要优质资源空间配制没有发生变化，房价上涨的区域两种特征：第一人口流入地区。第二，优质资源配置非常集中的地方，北上广深还有二线城市，这些资源空间配制没有发生变化，我们后面还有一个13亿多的人口这个里面还有高收入人口的结构还在增加，这个优质资源的价值提升预期可见的。

　　以下为李铁发言实录：

　　李铁：马行长讲了，我特别注意的一句话，就是理解社会主义现代化经济架构我们是在社会主义初级阶段的基础上理解的。社会主义初级阶段的几个基本表现我不多讲了，但是我们要看到，我们现在面临着一个非常重要的国情基础，比如说13.7亿人口，13.7亿人口进入现代化经济体过程当中，我们重点放在长板上面还是短板上面，我觉得补短板最重要的功夫，就是要把我们的所有的这种创新的能力开发的潜力要发展的动力要给予这些短板更多的关注雪中送炭。

　　在这个发展过程当中因为我们主要的经济空间集聚是城市，城市化肯定未来促进经济增长最大的一个动源，城市化就是人口进入城市之后怎么样就业生活，这个也是重要的经济要素技术要素连接在一起，这两块大家目前最关注的，所谓短板我们关注什么样的人口，这些人口经济当中怎么样发挥活力。

　　我们注意到因为最近谈城市发展城市政策的时候我们更多的关注城市如何实现精英化，就是这个城市怎么样城市的低端的产业还有人口低端的门联我们清除掉，然后采取了相对的比较具体的措施。

　　但是事实上，我们在研究农村政策和研究城市政策的时候，这个也是新动能的一个很重要的因素，这些人最具有经济活力的，其实我们的在人口结构当中相当一大部分我们认为低端的人口真正的创新人口，不是现在在座的百万富翁、千万富翁亿万富翁他们已经形成了固定的架构了。

　　在乌镇互联网大会上面还有新浪潮流人物颁奖上面看到了，这些新动能的缔造者都是二三十岁甚至85后90后他们没有本钱，他们开始在城市漂移者，这批人如果政策上面给予重视给予他们创新空间我们城市活力大大增加了。

　　因为我们不能盲目的谈某一个技术领域成功，我们更多的看空间的集聚，所有最有活力最有创新的空间他也是外来人口最聚集的地方，所以这一点这个机会上面讲一下动能认识。第二，现代要素传统要素如何结合。我们知道了在我们的整个经济发展过程当中，比如说可以实现中国弯刀超车跨越式发展肯定中国互联网还有人工智能，世界上已经居于前列了。我们全球开展各项大活动当中，中国的共享经济是最具有说服力的。

　　这种最具有说服力的结构是什么呢？这个不是一批企业家，全部都是企业家了。

　　比如举一个例子，我们现在摩拜单车看起来是一个创新者，更多参与的摩拜单车工程师还有大量的漂移性人口流动性人口。我们现在200万快递员，我们享受共享经济过程当中，我互联网发育过程当中离不开简单的基础劳动者。

　　他是核心经济新动能结合非常紧密的，也是现代经济发扬过程当中新技术还有人口结构最好的有机结合，理解我们的现代化发育过程当中，我们怎么样理解中国的人口结构，庞大的农村人口进入城市，城市低收入人口怎么样变成中等收入人口，他们怎么样跟现代社会更好的结合一起，更重要的政府决策者怎么样面对，把他们作为低端的所谓的要素清理出去，还是做好细致的服务。

　　我们不能急风暴雨对于过去的反腐等等方式对待我们的城市居民，我们要把这种对社会对居民的这种工作这种服务型的工作作大最大化的细致耐心还有最好的服务才能这些活力凝聚力聚集在我们的城市发展空间里面，甚至使我们的城市更加具备活力，然后才能构成所谓我们现代化新经济新技术发展的最重要的人口。

　　主持人：对于川普减税不确定性我们中央很早的判断，对于深化改革很好的措施，长期做金融房地产我对他又狠又爱因为他是利润的来源也是不良资产的成因，我们现在全国的今年的房地产的调控可能是历史上比较严格的全面的，目的防止房地产的风险发生，这个风险会不会发生怎么样的有效防止，我想我们李铁先生在这个问题上面有研究，你发表一下高见。

　　李铁：房地产的风险已经发生了，三四线城市房子卖不出去，很多城市大概积压期库存超过十年以上已经对地方政府的债务形成了严重影响，刚才讲过的我们税负，其实真正的研究中国的经济这个地方经济的时候特别注意到实际上房地产降低的一大部分的企业成本，就是企业的土地成本，有很多我们的专业性的企业他都有自己的房地产公司来降低成本，所以这些年靠卖地形成地方发展的资金基础设施建设资金甚至企业很多重要的应收来源已经成为普遍现象了。

　　所以风险的存在就是三十年前形成的积累到心里已经爆发了，就是我们现在看到的地方债务的增加的主要表现来源于房地产，杠杆的问题也是来源于房地产，以土地为抵押作为金融杠杆这个非常普遍的现象，风险已经发生不是说未来还有没有，但是为什么大家关注房地产的时候，这次讨论建立长效机制，什么叫做长效机制，就是因为这些年我们中国的房地产没有深刻的认识和分析，大多数采取的行政手段行政的限购限贷甚至包括行政的房价，这个积累了房价上涨的空间。

　　举一个例子我们现在看到的，刚才讲过的，我们虽然看到了三四线城市风险已经发生了，为什么我们全都对准了房价上涨的问题呢？现在我们看到媒体很少谈到三四线房屋卖不出去，基本上盯着大城市的房价上涨。前些天在谈房价上涨的预期还是存在的，主要优质资源空间配制没有发生变化，房价上涨的区域两种特征，第一人口流入地区。

　　第二，优质资源配置非常集中的地方，北上广深还有二线城市，这些资源空间配制没有发生变化，我们后面还有一个13亿多的人口这个里面还有高收入人口的结构还在增加，这个优质资源的价值提升预期可见的。

　　所以采取任何一个行动措施不会解决优质资源房价上涨，所以行政限制短期的，我们炒房大规模的炒房已经不在了为什么房价还会上涨，为什么经济增长高收入人口还会增加，我们的住房的投资我们当前的货币形势还有金融形势我们的利率没有发生变化前提下。所以房价上涨是不是一个风险因素我觉得是一个非常有规律的符合经济发展规律的现象。我们把行政区的人口还有福利连在一起的，我们不希望更多的人买房子增加政府公共服务能力。

　　因此我们不在辖区内多建房子，不仅不在辖区内不建房子，你在延边也不让你建房子，河北经济一体化我们这里不搞房地产及可是明明河北对于环节北京的铁路非常大的作用。相对北京那里买房子如果高铁轻轨通过去当然很好的地方，北京不让建河北不让建大家盯着房价上涨。市场的资源配制发生错位，所以在此新经济新动能转换的时候我们正确认识什么叫做市场规律，沿着核心区向外边缘发展过程当中房价递减我们没有其他的手段措施，结果导致了我们房子供给不足变成了一个风险政治风险还有社会风险。

　　刚才云来讲了改革转换思维，建立这种长效机制要充分的了解我们的运行机制还有行政手段之间的关系才是未来促进新动能新经济增长的非常重要的因素。谢谢！

　　与商品房市场层出不穷的调控不同，住房租赁迎来政策“红利年”，一堵一疏之间，政府完善住房体系的意图不言而喻。各地政府相继出台住房租赁市场政策和措施，一年时间内，全国超12个省份50个城市发布了住房租赁政策，各个城市租赁地块供应也在加速。

　　这一过程中，长租公寓成为了“孵化器、“产业园”这样的一个存在。开发商互联网巨头、银行抢滩这一新兴市场，他们的目的是占位，勉强算趋利，行业盈利模式尚不清晰。

　　体量庞大的入局者，搅动了租房市场的一池春水。在众多入局者中，和讯房产特专访链家研究院院长杨现领、领寓国际CEO张爱华、新派公寓创始人王戈宏三位足具代表性和影响力的业内人士，谈谈长租公寓的现状和未来，以及与美好家园（资料、团购、论坛）的化学反应。

　　杨现领说

　　1、长期来看，未来环京与北京的联动性将会不仅限交通上，产业关联度也会提升，环京房地产市场的基本面支撑可能会“脱虚向实”，中长期来看房地产未来将会迎来更加健康平稳的增长。

　　2、三四线城市在2018年将会迎来量价的回调，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续， 2018 年三四线城市市场将会迎来降温。

　　链家杨现领：当管理房间少于1000间或可实现盈利

　　长租公寓作为解决国内住房租赁痛点的重要途径，已经成为群雄争霸的试炼场。租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间，使得一向敏锐度极高的房企纷纷加速布局。据不完全统计，目前TOP50房企中已有约三分之一的企业通过各种形式涉足住房租赁业务，启动长租公寓中长期发展战略。

　　近段时间，金融资本在住房租赁市场上也在持续发力。根据统计，目前，已有中信、建行、中行和工行等多家银行入局租赁市场，宣布推出房屋租赁金融产品计划。

　　与所有行业一样，在长租公寓这个领域，规模成为各方追逐的焦点。在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的情况下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。

　　据链家研究院院长杨现领介绍，目前排名前十的长租公寓运营方管理的房源在60万间左右，长租行业的机构化运营占比不到2%，机构化租赁市场蓝海广阔。现阶段，更高的租金水平、更高素质的租客群体及更完善的服务和运营是企业抢占房源的主要途径。

　　“从市场表现来看，依靠标准化的服务和高效率的运营在扩张中更显成效。”杨现领进一步阐释到，互联网、大数据、技术可以有效解决行业规模扩张的难题，进而带来更好的服务和运营。

　　然而，一个不可回避的现实是，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

　　何时实现基本盈利成为行业关注的重中之重。对此，杨现领分析称，足够强大的规模是基本实现盈利的基础，一般来说，当管理的房间少于1000间时，企业可以实现盈利，但是当房间数量超过1000间时，企业利润就会消失。1万间房源是行业扩张的瓶颈，但当管理的房间数量突破一定量级，规模化效应就会体现出来，因此，当出现少量大规模企业能高效提供标准化产品和服务时，行业可以实现基本盈利。

　　令市场振奋的是，10月23日，保利租赁住房REITs获批，这表明，租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰。本单产品对于解决房企租赁住房投资回报周期过长的“后顾之忧”提供了参考样本，为房企深入布局租赁市场，加大房源供给提供动力。

　　对于行业未来的发展趋势，杨现领预测，租赁行业将围绕房屋的运营和管理形成一个完整的生态，即以运营行业、托管行业为核心，互联网信息和软件服务为支撑，线下服务为辅助的全产业链生态系统。

　　张爱华说

　　1、房地产行业和GDP的增幅可能保持一致，但是不会有爆发式的发展，这也是我们对地产还是很有信心的原因。

　　2、长租公寓的投资回报和REITs的回报越来越接近，没有想象中那么慢。我做了二十多年的房地产，我一直做着我喜欢的事情，要不是对长租公寓有足够的信心，我是不会做的。

　　3、美好生活的状态的是财务自由和做自己想做的事，每个阶段的财务自由是不一样的。

　　旭辉张爱华：千亿房企长租公寓的高要求

　　“我们的目标是给客户创造更多的价值，所以要提高各方面能力，日本在这方面有优势，我们用收购的方式可以加快我们的节奏，不要自己摸索。”

　　如果按照领寓国际的目标，领寓确实需要加快速度。领寓国际是希望在5年内建成20万间房源，实现IPO上市，目前，领寓国际房源达到了14000间，已入驻上海、北京、深圳等14个城市。

　　规模化发展是领寓国际CEO张爱华认为长租公寓盈利的关键之一。为了达成这一目标，领寓走的是轻重并举，一端是轻资产，当达到一定的规模，运营能力和品牌能力提升以后，品牌输出和委托管理的模式。张爱华把包租模式是发展阶段的过度，但是在领寓做包租的时候，优质资产的收并购同步进行，但事实上 ，重资产方面，领寓也希望通过REITs使之变轻。

　　目前旭辉两个板块是打通的，由旭辉或其他地产商拿到70年的住宅来开发，然后由旭辉领寓来运营，运营承担的风险或者责任厘清，拿下项目，领寓国际更多的是负责委托管理或者未来的包租管理。

　　在张爱华看来，这是旭辉的优势，或者说开发商在长租公寓行业的优势。长租公寓属于新兴行业，资金的需求巨大，而资金也正是基本的保障，开发商需要拿地、开发、建设，这些是开发商驾轻就熟的部分，尔后，长租公寓需要运营管理，开发商的资源优势也显现出来了。

　　资源优势主要指的是旭辉自持物业的优势，但是张爱华也很明白，对于长租公寓来说，运营管理的能力颇为重要，所以，领寓国际计划在日本收购一个轻资产管理公司，以提高领寓的运营服务水平。

　　在长租公寓的探索过程中，大多数开发商很迷茫，看不到盈利模式是主要原因，张爱华是信心多于忧虑的那一小部分人，她对和讯房产坦言，“我做了二十多年的房地产，我一直做着我喜欢的事情，要不是对长租公寓有足够的信心，我是不会做的。”对于这位马拉松爱好者来说，美好生活已升级到消费者的精神层面，而这些，长租公寓是符合要求的场所。

　　王戈宏说

　　1、“美好生活”与新派公寓的使命不谋而合，我们要创造一个居住品牌以及美好的产品体验使青年人“有品质地居住，有尊严地创业！”

　　2、明年租赁将会迎来很多大的事件，尤其是如果盛传的真REITs将会推出，这将彻底改变中国地产的格局。今后的千亿房地产企业可能是众多的各类REITs，而不是常规的开发企业。

　　新派王戈宏：千亿房地产企业或是各类REITs

　　对于王戈宏来说，11月3日是一个他终于等到的日子。

　　这一天，国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品――“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所对外发行，这预示着中国长租公寓市场已进入“资产证券化时代”。

　　王戈宏是新派公寓创始人、CEO，那一天，他在朋友圈无限感慨，“4年精耕细作，20天政策加持，23个披星戴月，36小时坚守初心，2017年11月3日，杭州，新起点！新派公寓的一小步，中国REITs之路的一块砖！”

　　“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模2.7亿元，期限为5年。一个普遍的认知是，这个首单长租公寓权益型类REITs产品是行业内3大“金融创新之举”之一。

　　长租公寓是新兴的热门行业，资本、人流纷纷涌入，但是，新派公寓在其中是怎样的一种存在呢？开店最少但影响进前五的品牌之一，神秘寡言但行业认同度很高的创客，硬生生建出一座CBD标志性建筑物的争议企业？这些都是市场给予新派和王戈宏的标签。

　　但这都不是王戈宏的最终定位，他认为，长租公寓应该为两类“资产”创造价值，一是打造消费者的价值品牌，二是重塑资产价值管理系统。这也是目前他正在做的所有事情的总括。

　　他对长租公寓的理解颇有些醉翁之意不在酒的意思，“今后长租公寓产业的核心竞争力会聚焦在品牌和资本上， 长租公寓不是房地产，也不是简单的公寓出租，它是一个新型居住消费，它是一个消费品牌生意。未来能否在消费者层面创造定价权以及产品独特体验，在资产层面能否有创造增值的能力将决定市场地位。”

　　在接受和讯房产采访时，与其被标榜的情怀企业家风格不同，王戈宏谈起理论，“新派公寓这次类REITs发行成功，创新勇敢实践了资产从收购，改造，持有运营到证劵化退出的完成资产管理闭环，这种经验可以为开发商今后持有项目退出提供很好的借鉴，同时，新派公寓尝试了品牌输出，整租运营，资产收购三种模式，这是资源获取的组合拳能力也为快速健康发展奠定了基础。”

　　乍听起来，王戈宏的回复有些“套路”，但是他曾预测，未来的公寓行业将会有四大趋势：即公寓品牌化、资产证券化、产品体验标准化以及运营管理数据化，事实证明，王戈宏的预测一定程度上符合了市场走向。

　　未来，新派公寓目前布局优先考虑10个城市，北上深杭广，成都，南京，厦门，重庆以及武汉，这些城市都是租赁市场偏好的人口净流入的城市，王戈宏的目标是，2018年底前，在这10个城市布局至少16家门店，每年创造1.6亿元租金;2019年起，品牌则将进一步落地，以每年20栋的品牌轻资产规模对外扩张。

　　自成立起，新派公寓的策略是做一个青年的居住品牌，王戈宏对和讯房产表示，“我们要打造一个资产的价值系统。轻重组合，成为未来中国版的EQR或者AVB，这是美国最大的两个公寓REITs。”

　　　　中新经纬客户端12月10日电(薛宇飞)融360数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。专家认为，首套房贷利率上调的可能性依然存在，但上浮空间已经不大。银行贷款额度紧张将持续到年末，明年1月或将有所缓和。

　　首套房贷利率上涨超20% 年内56家银行停贷

　　 资料图

　　融360监测数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13个百分点，同比2016年11月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

　　具体来看，11月，19家主要银行中有7家银行首套房贷款利率已经较基准利率上浮超10%，最高上浮15%，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有行首套房贷款平均利率分别在基准上浮7%-9%之间，较10月上涨1个百分点。11月，有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

　　另一方面，市面上几乎没有银行提供首套房贷优惠利率。融360称，去年同期，全国优惠利率占比为84.27%，今年11月优惠利率占比仅为2.43%，同比下降81.8%。11月上海仍有多家银行提供首套房贷款优惠利率，不过需达到规定贷款金额方可申请，其他地区均已无提供优惠利率银行。

　　若以现在全国首套房贷平均利率5.36%贷款200万元，30年等额本息还款，仅利息就需要偿还约为202.51万元。以去年11月4.44%的平均利率贷款，偿还利息约为162.25万，也就是说，现在买房，需要多还40.26万元的利息。

　　在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，最低值为厦门的4.93%，最高值是郑州的5.77%。郑州的房产经纪卢女士对中新经纬客户端表示，郑州的首套房贷利率上升很快，今年6月份还能拿到基准利率的贷款，现在都已经涨到基准利率的1.2倍，而且，贷款审批的时间也在拉长。她称，现在郑州市超过60%的银行已经用完全年的贷款额度，处于无钱可用的境地。

　　利率还有上升可能 额度明年初或放松

　　资料图

　　首套房贷利率一年涨了20%，买房人的还款压力有所增大，未来还会上涨吗？融360李唯一分析，首套房贷利率由10月份的5.30%上浮至本月的5.36%，增速已经明显放缓，未来上浮速度将会进一步放缓，后期利率上浮空间较小。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，首套房贷利率已经处于高位，但受到外围市场的影响，2018年央行加息的预期进一步上升，房贷利率上调的可能性依然存在，但上浮空间已经不大，“可能会在加息后基准利率的1.2倍”。

　　严跃进称，如果明年的宏观经济持续向好，首套房贷利率上升的可能性会加大。如果经济表现较弱，抑制房地产市场的政策会相对减少，房贷利率上涨势头会减弱。

　　虽然房贷利率在上升，但想顺利贷到款也非易事，如今，申请贷款的周期已经明显变长。“银行贷款审批越来越严，相比于利率上调，购买人更关心的是贷款能不能批下来，能不能以最低首付比例购房”，严跃进说。

　　李唯一表示，当前形势下银行吸收存款的成本和难度均有所上升，在控制贷款增速的前提下，需要合理有效分配贷款额度，但贷款需求依旧保持在高位水平。年底银行额度紧张依然成定局，存在大量房贷业务排队等待处理的情况。

　　严跃进和李唯一均认为，到明年1月，随着新一年的贷款配额释放，贷款额度压力将得到一定程度缓解。

　　最近两年来，“特色小镇”这一新兴概念的出现令不少地产企业都兴奋不已。因为在行业利润率普遍下降的今天，房企都在探索多元化的发展道路，相对来讲，“特色小镇”开发这一同房地产有着密切关联的新事物，一时间成为行业的宠儿。在市场上迷茫的地产商们都在寻找一条合适途径突破特色小镇建设，一时间，特色小镇变得炙手可热。

　　然而在这一风口的推动之下，虽然小镇的建设得到了长足发展，但是也有不少开发商打着特色小镇建设的名义圈地。本应以产业发展为主的小镇，最终建设出大量的住宅，做出来的是“假小镇、真地产”。

　　不过好在，在如火如荼的特色小镇建设过程中，我们看到了政府层面及时的思考与调控。特别是对于目前特色小镇有房地产化的隐患做出了及时纠正。12月5日，国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部等四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，要求从严控制特色小镇房地产开发。

　　《意见》主要提出了两方面的措施，一是合理确定住宅用地比例，即从土地供给环节控制房地产过度开发；二是对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关，防止房地产开发混入其他产业。

　　这一意见的出台，可以说抓住了目前特色小镇建设的本质。

　　特色小镇，“特色”是魂。在住建部要求推荐的所有特色小镇必须满足的六项条件中，特色和产业需是先决条件。这就决定了，特色小镇发展的核心不在于房地产的开发，而在于产业的运营。无论是做文旅小镇、还是做产业小镇，其最终指向的都是产城融合这一发展模式，而非单纯的房地产建设。在建设过程中，特色小镇能够拉动区域经济的发展、解决就业问题，同时疏解大城市的城市功能。

　　部分开发商的圈地建房行为不但让国家未能实现发展特色小镇的初衷，同时也为本就库存量巨大的三、四线城市平添了大量住宅库存。须知道，特色小镇的发展一旦房地产化，反而会拉高土地成本，特色产业难以发展，最后会演变为房产泡沫。

　　的确，特色小镇是如今整个行业的风口。但正因为如此，我们才要避免在开发过程中出现口号式、运动式推进。由于产业的空洞或雷同而造成的“千镇一面”的景象相信绝对称不上“特色”，也不会是人们想要看到的结果。总结现阶段特色小镇的成功经验，完备的产业链条、企业强大的运营能力以及政府的政策支持缺一不可。如今我们已经从政府屡次文件中看到了政府对于特色小镇建设的关注和重视，并且各级政府也在政策上为特色小镇的开发给予了大力度的优惠。那么开发企业和运营企业是否也应该沉下心来，摒弃曾经快速圈地、开发、变现的住宅开发模式，让小镇的“特色”实至名归呢？

　　为女儿借款担保 老人遭设局失房产

　　房屋很快被多次转手 法院认定被告恶意串通 判令赔偿老人差价款

　　为了增强老年人的维权能力，朝阳区法院近日召开了涉老案件发布会。在法院公布的近年来审理的一起典型案例中，一位老人用自己的房屋为女儿的债务做担保，还签署了委托公证，允许受托人代自己卖房还债，随后，受托人和他人“设局”将房屋多次出售。法院审理此案后，判决房屋第一次出售的合同无效，“设局”者赔偿老人房屋差价85万元。

　　老人担保债务房屋被出售

　　年逾六旬的付女士之前在朝阳区拥有一套房产，2013年其女儿向崔先生借款150万元，付女士同意以自己的房产作为抵押担保，还为崔先生的朋友陈先生签署了委托书并公证。委托书中约定，陈先生作为付女士的受托人，一旦付女士的女儿到期不能还债，陈先生可以代付女士出售房屋，所得房款用来清偿债务。付女士后来表示，自己当时对签署的委托书部分内容并不了解，不知道陈先生有代她卖房的权利。

　　2013年夏天，一个叫谭某的人突然自称是房屋所有人，召集了十余人强行破门。付女士这才明白，当时委托书中对还债期限有严格的规定，导致陈先生在几个月后便获得了出售房屋的权利。陈先生以150万元的价格将房屋出售给段女士。段女士又迅速将房屋以165万元的价格出售给谭某，房子在短时间内便已经过了两手。

　　案件审理期间，根据鉴定，该房屋市场价格为235万元。付女士认为，女儿的债主崔先生以及陈先生和购房人段女士恶意串通，她诉至法院要求判令陈先生和段女士的合同无效，并赔偿房屋差价85万元。

　　被告陈先生和段女士辩称，他们之间的房屋买卖系正常交易。段女士称，150万购房款系用现金支付给陈先生，房屋此后又被她出售给了谭某。她与崔先生并不相识。

　　法院认定两被告恶意串通

　　法院审理后认为，陈先生作为付女士的受托人，应当维护付女士的利益。然而，陈先生在处理委托事务中，明显仅考虑并非其委托人的崔先生的利益，以过分低于市场价的价格出售房屋。此外，即使段女士真的支付给陈先生150万元现金，陈先生也没有将现金交付给付女士。

　　就段女士而言，她与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证。再次出售房屋的过程中，段女士收到谭某购房款后，立即将钱款转至崔先生账户，该转账事实，可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。

　　段女士在购房后，没有实际控制涉案房屋，也未入住，便立即将房屋转卖，并让购房人谭某自行接收房屋，该情形违反正常交易习惯。

　　综合上述判断，法院认为陈先生在接受付女士委托后，与段女士恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，将房屋转移登记在段女士名下。段女士没有真实支付交易价款，也未实际占有房屋。此后，段女士又将房屋出售给谭某，并以所得款项抵偿付女士的女儿对崔先生所负债务。

　　法院认为，陈先生和段女士的合同应为无效，现涉案房屋已登记至谭某名下，付女士有权要求就该损害事实予以赔偿。法院一审判令两被告赔偿付女士房屋差价85万元。被告不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持判决。

　　此案中，陈先生将房屋出售给段女士，段女士又出售给谭某，系房屋连环买卖，由于第一次交易的合同被判无效，房屋的物权自始没有发生转移，但这并不代表谭某一定会失去房屋所有权。谭某系从无权处分人段女士手中购得房屋，根据法律中的善意取得原则，无权处分人将房屋转让给第三人，如果第三人不知道出售者没有权利出售，并付出了合理的价格，且房屋已经过户，第三人便可以取得该房屋的所有权。

　　类似骗局近年频现

　　北京青年报记者了解到，此案中的情节与北京近两年来发生的数起老人陷“以房养老”理财骗局从而失去房产的案件类似。老人为了筹集资金购买每月返利的理财产品，以自己的房屋作为抵押来获取借款，在这过程中，老人要签署一份委托公证，当老人不能准时还债时，受托人有权代替老人出售房屋。很多老人并未看懂委托书就贸然签字。此后当理财产品不再返利时，老人无法还款，受托人便将老人房屋卖出，有些房屋甚至被出售多次，以致从法律角度老人很难要回房屋，只能流离失所。

　　据悉，今年司法部已经出台通知，禁止公证机构办理具有担保性质的委托公证。北京近两年发生的相似案件也在进一步调查中。

最新“出炉”的融360《11月份中国房贷市场报告》显示，11月份，全国首套房贷款平均利率为5.36%，较上月5.30%小幅上升；同比去年10月份首套房贷款平均利率4.44%，上升了20.72个百分点。

数据显示，在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%；有24家银行首套房贷款利率下降，占比4.50%；有388家银行首套房贷款利率与上月持平，占比72.79%。共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

总体看，一线城市整体利率水平低于二线城市。11月份，北上广深一线城市房贷利率水平在4.94%至5.43%之间，其中上海、北京、广州较上月小幅波动，深圳小幅上涨。此外，二套房贷款利率执行基准的占比仅为0.19%，而超六成银行执行上浮10%及以上。

央行最新公布的银行信贷收支数据显示，2017年1月份以来，银行贷款呈平缓增长趋势，尤其是中长期贷款数据更为明显。中资大型银行1月份中长期贷款为39.19万亿元，10月份中长期贷款为43.23万亿元，增长4.04万亿元；中资全国性四大银行1月份中长期贷款为27.48万亿元，10月份中长期贷款为30.50万亿元，增长3.02万亿元；中资中小型银行1月份中长期贷款为22.63万亿元，10月份中长期贷款为26.69万亿元，增长4.06万亿元。这表明，银行控制贷款增速已显现良好成效，中长期贷款呈平缓上升趋势。

银行中长期贷款差额数据总体反映出的规律为，年初银行往往会有较多的贷款发放，随着时间的推移贷款发放的增速也将慢慢变缓，综合多种因素年底银行额度表现紧张。根据融360统计，今年1月份以来，533家银行分（支）行中停贷银行分（支）行数量由9家骤增至11月份的56家。其中超过九成银行表示受额度紧张影响，暂停受理新增房贷业务，消化已受理业务，不到一成银行表示为银行内部的业务方向调整，部分地区暂停房贷业务。

融360分析师认为，明年1月份银行将释放出新一年的贷款额度，对于已在排队等候的贷款用户来说是利好，这部分需求将会得到解决。但释放出的新额度并不足以解决整个市场中的需求，随着银行新额度的释放以及日趋成型的房屋租赁市场，相信在未来的时间里，供需会逐渐走向平衡。

(中国经济网——《证券日报》)

本报讯（记者赵莹莹）自楼市启动“去杠杆”的调控政策以来，变相为楼市输血成为银行频吃罚单的一个原因。北商研究院发布的《2017年北京金融业发展报告》显示，截至11月23日，银监系统2017年共开出2467张罚单，平均每月约240张。

报告显示，截至11月23日，银监系统2017年共披露2467张罚单，包括银监会25张、银监局678张、银监分局1764张，覆盖国有大行、股份制银行和城商行等各类银行机构。从违约业务类型来看，主要涉及领域包括信贷、票据、信披违规、违反审慎经营、挪用资金等几大类问题。

值得注意的是，变相为楼市输血，是银行频吃罚单的一个主要原因。去年四季度以来，楼市迎来新一轮调控政策，监管对资金违规流入楼市的查处力度也同步升级，因此被处罚的银行数量远远超过在票据业务上“踩雷”。

“房地产具有极强的金融属性，房地产市场的波动与金融信贷政策的波动高度吻合，在去杠杆的大背景下，房地产行业首当其冲。”北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志表示，对房地产领域“去杠杆”是必要的，只是在“去杠杆”的过程中，需要审慎思考。比如，对于中低收入居民家庭和保障性住房，应当保证房屋贷款利率水平稳定，对这类家庭的房屋贷款应该有政策性保障。 J201

(北京晚报)

昨日，记者从第三方数据机构融360获悉，11月，西安首套房贷利率部分银行上浮20%，多数上浮10%，实行基准利率的只有一家。对此，业内人士分析，银行中长期贷款年底额度紧张、楼市调控政策等因素，导致房贷利率上浮；利率政策或导致楼市降温，但西安房价因此下降的可能性不大。

西安首套房贷实行基准利率银行仅一家

11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13个百分点；同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

就西安而言，记者查询发现，监测的11家银行中，包括光大、招行、中行、交行、工行等七家银行首套房贷利率上浮10%，而中信银行则上浮20%，农行、建行上浮5%，只有西安银行一家还执行基准利率。而二套房贷利率也有不同程度上浮，大多悄然上浮15%-20%，民生、中信上浮20%，招行、中行等四家银行上浮15%。业内人士认为，银行中长期贷款额度紧张，是导致房贷利率上浮的主要原因。

民生银行西安分行投行顾问周文豪对记者分析说，“今年以来，各商业银行的按揭额度，在上半年消耗非常快，好些银行到第三季度已经基本没有按揭额度了。物以稀为贵，许多银行没有太多额度了，那就只有涨价，也就是利率上浮。”

银行贷款增速的确放缓，央行最新公布的银行信贷收支数据显示，2017年1月份以来，银行贷款呈平缓增长趋势，尤其是中长期贷款数据更为明显。

对此，房贷行业分析师李唯一对记者说：“中长期贷款呈平缓上升趋势，房屋按揭贷款是银行中长期贷款重要组成部分，数据也反映出房屋按揭贷款呈平缓上升趋势。”银行中长期贷款差额数据总体反映出的规律是年初银行往往会有较多的贷款发放，年底银行额度表现紧张。

楼市调控政策趋紧，也是房贷利率上浮的重要原因。周文豪分析，在今年三季度，楼市去库存任务基本完成，而且部分地区房价还出现大幅上涨，因此相关部门都按照“房住不炒”指示陆续出台限购、限售、限贷政策等，商业银行因此必须紧随形势，收紧信贷，提高利率。

年后额度压力或将得到释放 利率变化对西安房价影响有限

“此外，如果单算按揭的收益，商业银行尤其是部分股份制银行对购房者的按揭贷款总体是赔本的，或者是收益很低的。中小商业银行或者是股份制银行的资金成本比较高，造成很多银行没有做长期贷款的动力。”周文豪认为。

不过，业内人士预计，年后额度压力或将得到释放。李唯一分析，“2018年1月银行将释放出新一年的贷款额度，对于已在排队等候的贷款用户来说将是利好，这部分需求将会得到解决，但释放出的新额度并不足以解决整个市场中的需求。随着银行新额度的释放以及日趋发展的房屋租赁市场，供需会逐渐走向平衡。”

而就利率政策对房价影响而言，业内人士认为，长期看影响不大。周文豪分析说，大城市包括省会城市的房价演变趋势，主要与城市化进程有关，短期金融政策的调整对于房价演变的长期趋势不构成根本影响。

“从另外一个角度说，购房的政策补贴没了，利率优惠也没了，但市场库存也没了，既然没有库存了，而供给一时半会还上不来，因此总体上讲，即使是短期，西安房价总体也不可能下跌。”周文豪继续分析说，当然，也不排除个别楼盘的个别楼栋或户型，或者是因为物价局的限价，房价在局部区域出现调整情况。

一位不愿具名的地产人士对记者分析说：“西安房价下行可能性很小，品质好的楼盘房价，其实还在小幅上涨。”

“总体而言，按揭不好批、按揭利率上浮，确实会增加购房成本，确实会在短期印制部分需求，有可能会让部分潜在购房者陷入观望状态。这种情况演变的结果是房地产市场逐步降温，但并不代表是总体价格的下降。毕竟，市场降温与价格下降，是两个概念。”周文豪认为。

(华商报)