资料图：图为一家商场内部 中新社记者 王远 摄

从热热闹闹到冷冷清清，最近两年，传统百货被迫关张者并不鲜见。百货败走，留下的空白谁来填补？记者梳理发现，京城不少传统百货正在或已经变身写字楼，期待从高端写字楼市场分一杯羹。放眼全国，“商改写”风潮在北京最为明显，但能否转型成功面临很大变数。

传统百货败走

写字楼争相补位

在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。自去年百盛败走后，这里摇身一变，要成为北京中融信托广场。

就连王府井银泰in88、淘汇新天，这两家分处王府井大街一东一西的商业体，最近也接连传出将关闭部分商业楼层，改造为写字楼的消息。

另外，东长安街南侧的中粮广场C座，也从原来的高端家居卖场变身为写字楼，并于今年5月重新亮相。东三环附近的盈科中心，早在2014年太平洋百货撤出后，就启动了写字楼改造，今年初基本完成。

在京城传统百货持续低迷的情况下，原址改造转型为写字楼的，大约已有七八家，“商改写”正在成为一股风潮。

需求旺盛

写字楼租金看齐纽约

受电商平台和新型购物中心的双重冲击，很多百货店近年来严重亏损，日子过得非常艰难。以百盛太阳宫店为例，从2010年12月开张，到去年关店，这家店苦苦挣扎了6年，却一直处于亏损状态。

百货不受待见的同时，办公楼却逐年吃香。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，北京高端写字楼近些年总体供应量并不大，但需求却非常旺盛，导致写字楼的租金水平达到历史高位，跟东京、纽约等不相上下。他举例说，金融街一处写字楼，租金水平高达每平方米每月1500元，这大体相当于新光天地、东方广场、大悦城等高档商场一层黄金铺位的租金水平。

王永平还发现，目前掀起的这种“商改写”潮流，是北京所独有的，在国内其他城市并不多见。

“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，因此对于商业地产投资者来说更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，“商改写”本质上是市场需求变化下，物业对自身功能和用途的调整和优化。

一家商业地产租赁公司的韩经理介绍，百货零售业需要不断投入，经营得当，收入会非常丰厚，但经营不好的话，很可能赔钱，但写字楼不同，它只是收入多少的问题，基本上稳赚不赔。

韩经理还发现，这两年客户的需求在提升，不光对写字楼软硬件设施的要求在提升，还希望能提供高品质的服务，以及与周边邻居的互动等。“传统写字楼这方面往往做得还不够，这波‘商改写’项目可能看中了这方面的机会。”比如中粮广场改为写字楼后，就推出了一些智慧运营服务模块，把写字楼变为融办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区，颇受欢迎。

2014年，位于三里屯附近的太平洋百货撤出后，盈科中心随即启动写字楼改造，并于今年初基本完成转型。这个捷足先登者，被业内认为是“商改写”成功的案例。

盈科中心租赁部的耿小姐告诉记者，目前除地面一层和地下一层是餐饮、运动等商业配套外，其他部分已全部改造成为写字楼，2014年底就有首家客户入驻。目前整体出租情况比较乐观，出租率在95%以上。“只能优先考虑500强企业、外资等优质客户。”据介绍，盈科中心目前租金水平大约是每平方米每天13元，“论收益来说应该会比百货要强。”她说。

转身也有风险

长期看潮流难延续

转身也意味着风险，并不是所有“商改写”都会成功。孙祖天认为，首先要看位置，商业发达的区位并不一定有商务氛围，写字楼需要商务形象，很多零售物业尤其是社区型的就不具备这一条件，“有时商业区人流量过大，对写字楼来说意味着人杂，反而是劣势。”

硬件改造也可能是个挑战。商场既有的内部结构，使得采光、通风等与写字楼有很大区别，设计改造也会面临技术难题。比如很多商场都有空间巨大的中庭，考虑到客户办公的性质，企业不见得会喜欢。

另外长期来看，写字楼供需失衡所带来的红利，也不可能一直存在。王永平认为，未来随着丽泽商务区、城市副中心商务区等写字楼供给的不断增加，写字楼租金水平自然会下来，这种“商改写”的潮流也可能就无法延续了。本报记者 孙杰

(北京日报)

本报讯（记者 李瑶）昨天，记者从丰台区老年协会获悉，位于六里桥附近的社会福利机构——丰台老年康复中心已于2016年建成，目前正在办理相关证件，预计明年投入使用。未来，丰台老年康复中心将与相邻的丰台莲花池康复医院相互配合，打造丰台医养康结合的规模化养老场所。

“2009年、2016年先后建成了丰台区莲花池康复医院和丰台区老年康复中心。”丰台区老年协会负责人宋连生介绍，目前，莲花池康复医院已经投入运行多年，主要以治疗为主，床位约为120张。明年开张的老年康复中心建筑面积23000平方米，属于丰台区中等档次的老年康复中心，与莲花池康复医院南北相邻，投入使用后，预计床位将有500余张，与莲花池康复医院形成医养康结合的一体化康养中心。丰台区老年协会将以老年康复中心运营为契机，打造集医疗康养、专业护理、智慧康复、辐射居家为一体的新型老年康复中心，为地区有需求的老年人提供优质养老服务。

(北京日报)

为了增强老年人的维权能力，朝阳区法院近日召开了涉老案件发布会。在法院公布的近年来审理的一起典型案例中，一位老人用自己的房屋为女儿的债务做担保，还签署了委托公证，允许受托人代自己卖房还债，随后，受托人和他人“设局”将房屋多次出售。法院审理此案后，判决房屋第一次出售的合同无效，“设局”者赔偿老人房屋差价85万元。

老人担保债务房屋被出售

年逾六旬的付女士之前在朝阳区拥有一套房产，2013年其女儿向崔先生借款150万元，付女士同意以自己的房产作为抵押担保，还为崔先生的朋友陈先生签署了委托书并公证。委托书中约定，陈先生作为付女士的受托人，一旦付女士的女儿到期不能还债，陈先生可以代付女士出售房屋，所得房款用来清偿债务。付女士后来表示，自己当时对签署的委托书部分内容并不了解，不知道陈先生有代她卖房的权利。

2013年夏天，一个叫谭某的人突然自称是房屋所有人，召集了十余人强行破门。付女士这才明白，当时委托书中对还债期限有严格的规定，导致陈先生在几个月后便获得了出售房屋的权利。陈先生以150万元的价格将房屋出售给段女士。段女士又迅速将房屋以165万元的价格出售给谭某，房子在短时间内便已经过了两手。

案件审理期间，根据鉴定，该房屋市场价格为235万元。付女士认为，女儿的债主崔先生以及陈先生和购房人段女士恶意串通，她诉至法院要求判令陈先生和段女士的合同无效，并赔偿房屋差价85万元。

被告陈先生和段女士辩称，他们之间的房屋买卖系正常交易。段女士称，150万购房款系用现金支付给陈先生，房屋此后又被她出售给了谭某。她与崔先生并不相识。

法院认定两被告恶意串通

法院审理后认为，陈先生作为付女士的受托人，应当维护付女士的利益。然而，陈先生在处理委托事务中，明显仅考虑并非其委托人的崔先生的利益，以过分低于市场价的价格出售房屋。此外，即使段女士真的支付给陈先生150万元现金，陈先生也没有将现金交付给付女士。

就段女士而言，她与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证。再次出售房屋的过程中，段女士收到谭某购房款后，立即将钱款转至崔先生账户，该转账事实，可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。

段女士在购房后，没有实际控制涉案房屋，也未入住，便立即将房屋转卖，并让购房人谭某自行接收房屋，该情形违反正常交易习惯。

综合上述判断，法院认为陈先生在接受付女士委托后，与段女士恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，将房屋转移登记在段女士名下。段女士没有真实支付交易价款，也未实际占有房屋。此后，段女士又将房屋出售给谭某，并以所得款项抵偿付女士的女儿对崔先生所负债务。

法院认为，陈先生和段女士的合同应为无效，现涉案房屋已登记至谭某名下，付女士有权要求就该损害事实予以赔偿。法院一审判令两被告赔偿付女士房屋差价85万元。被告不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持判决。

此案中，陈先生将房屋出售给段女士，段女士又出售给谭某，系房屋连环买卖，由于第一次交易的合同被判无效，房屋的物权自始没有发生转移，但这并不代表谭某一定会失去房屋所有权。谭某系从无权处分人段女士手中购得房屋，根据法律中的善意取得原则，无权处分人将房屋转让给第三人，如果第三人不知道出售者没有权利出售，并付出了合理的价格，且房屋已经过户，第三人便可以取得该房屋的所有权。

类似骗局近年频现

北京青年报记者了解到，此案中的情节与北京近两年来发生的数起老人陷“以房养老”理财骗局从而失去房产的案件类似。老人为了筹集资金购买每月返利的理财产品，以自己的房屋作为抵押来获取借款，在这过程中，老人要签署一份委托公证，当老人不能准时还债时，受托人有权代替老人出售房屋。很多老人并未看懂委托书就贸然签字。此后当理财产品不再返利时，老人无法还款，受托人便将老人房屋卖出，有些房屋甚至被出售多次，以致从法律角度老人很难要回房屋，只能流离失所。

据悉，今年司法部已经出台通知，禁止公证机构办理具有担保性质的委托公证。北京近两年发生的相似案件也在进一步调查中。

文/本报记者 杨琳

(北京青年报)

本报讯（记者 张小妹）大兴区首个试点老旧楼房加装电梯工程，昨天开始动工安装，预计春节前投入使用。北京青年报记者了解到，这是全市首个“垂直公交式电梯”，即根据“自愿申请、免费安装、有偿使用”的原则，安装期间居民不用付钱，投入使用后也不用预付使用费，而是采取类似乘坐公交刷卡的方式，按次计费，每人每次约2毛钱。

首个“垂直公交式电梯”落户大兴

大兴区老旧小区改造办公室主任尹伏元告诉北青报记者，大兴区未安装电梯的老旧多层住宅，主要集中在2006 年前建设，共有楼栋2264 栋，单元9838个。在前期相关调研的基础上，确定兴丰街道黄村西里56号楼、观音寺街道双河南里19号楼、清源街道滨河东里3号楼的11个单元为老旧楼房加装电梯试点范围。

据了解，大兴区老旧楼房加装电梯将按照城六区建设标准和财政补贴标准实施增设电梯工程。具体为，增设电梯实施补贴政策，实施主体享受电梯安装最高补贴24万元，管道改造最高补贴40万元。

这同时也是全市首个“垂直公交式电梯”。垂直公交式电梯是什么意思呢？负责此次电梯加装工程的设计师郑宏安解释说，这是借鉴了人们乘坐公交的使用方式。前期居民不用为安装电梯凑钱，后期不用“包月”、“包年”，而是按照自己的实际使用情况，刷卡按次付费。每人每次费用约2毛钱，包含电费、维修费、保险等。

“我们曾经做过测算，一家三口一个月在使用电梯上的费用基本不会超过100元，这可以最大程度地节约居民的开支，同时也是比较公平合理的付费原则，愿意走楼梯的居民依然可以选择楼梯，而不用为了使用电梯而使用电梯。”郑宏安说。如何实现刷卡按次付费呢？据悉，电梯内会设置感应器，如果超出了一定人数，而刷卡次数不够的话，电梯会进行提醒。

实现平层入户出行全程无障碍

首个试点加装老旧楼房黄村西里56号楼建于1988年，为6层砖混楼，建筑面积为4762平方米，共有72户居民，分为5个单元，属于区直管公房，列入首次试点安装的3单元、5单元，居民同意率为100%。

考虑到居民满意度的问题，大兴区确定两家不同模式的加装电梯企业，通过企业向居民现场宣讲的方式，征求居民相关意见，由居民选择加装企业。同时，加装电梯的效果图、电梯轿厢大小、电梯井材质，电梯外立面等都会向居民征求意见。此外，在加装电梯的过程中，还会邀请加装单元的一位居民代表全程参与监督。

“目前大兴启动安装的电梯可以实现平层入户。也就是说，从出电梯到进家门，都是平路，改变了此前有些电梯是半层停靠的情况，真正实现了无障碍出行，满足轮椅用户的需求。”郑宏安介绍。

老旧楼房加装电梯实行一事一议

为加快老旧小区增设电梯试点开工进度，针对各试点楼栋现状情况不同等问题，大兴区住建委采取坚持一事一议、快速处理的原则，及时解决推进过程中的问题。

比如针对观音寺街道安装位置需拆改垃圾道费用并入拆改管线费用、清源街道安装位置需拆改地下管线且冬季不宜施工等问题，大兴区住建委积极研究相应的解决方法，考虑到清源街道滨河东里3号楼两个单元，由于安装电梯位置地下管网较多，冬季不宜切改暖气管道，这两个单元加装工程将于今年底完成各项前期手续办理，2018年停暖后再及时组织安装。

摄影/本报记者 汪震龙

现场

许久未出门 就盼装电梯

昨天14点，大兴区兴丰街道黄村西里社区56号楼3单元、5单元四周开始加装施工护栏，十余名工人正在紧张而有序地忙碌着。北青报记者在现场看到，电梯的位置选择在了楼道内，面积约为2平方米左右，工人们从一楼正在逐步拆除原有的墙面，将电梯所需的空间腾出来。

黄村西里居委会主任王黎告诉北青报记者，老旧小区加装电梯，居民需求非常大，58号楼有位大爷，文笔非常好，经常参加小区里的活动，但后来腿脚不方便，下楼次数越来越少，临终之前有好几年没下楼，直到去世才被抬了下来。“这件事对社区工作人员触动特别大，当时大家伙儿都特别盼望，要是有电梯该多好啊！”

正因为居民有需求、参与热情度高，加装电梯的准备工作非常顺利，很快就进入了施工阶段。昨天开工第一天，虽然挺冷，但前来围观的居民也不在少数。住在5单元的杨阿姨告诉北青报记者，因为没有电梯，很多楼层高的老人腿脚不便，已经很久没有出门了，而对于她本人，爬楼也日渐成为生活中的一个“苦恼”：“我今年都59岁了，老上下楼膝盖也受不了，所以我现在经常是下一趟楼就把好几件事儿都办了。”

对此呼声高的不仅有老人，更多的是老人的孩子们。“3单元的郭老太太因为腿脚不好，已经好长时间没下楼了，听说要装电梯，她的闺女、女婿最高兴，也最积极，代表两位老人来开会投票，说期盼着电梯赶快装好，老人就能出门溜达了。”王黎说。文/本报记者 张小妹

(北京青年报)

按下快进模式的闽系房企之福晟。

历时11年，闽系房企福晟集团最终在2017年寒冷的冬天迎来上市曙光，透过反向收购借壳佑威国际，潘伟明梦圆港股。

12月1日，香港上市公司佑威国际控股集团有限公司发布福晟集团反向收购佑威国际正式完成的公告，即包括反向收购、清理原上市公司部分资产、股票配售及发行可换股债券等交易事项均已于当日正式完成。这意味着福晟集团正式登陆香港资本市场，福晟集团创办人潘伟明正式成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。

从2006年首次提出上市，到2017年正式完成借壳，福晟上市之路走过了11载光阴，福晟也从一家福建企业逐步走向全国。截止到目前，福晟已在福建、天津、江苏、广东及河南等省份/城市拥有35项处于不同发展阶段之发展中物业项目。

在成功实现上市夙愿以后，福晟正在规划更加远大的未来，但在美好愿景背后，《华夏时报》调查发现，有关盈利、负债和家族管理三大问题，仍然困扰着福晟的未来发展，亟待掌舵者潘伟明去解决。

9年上市长路

1993年，时任广东从化镇镇长的潘伟明毅然辞去公职下海，与其兄创建了云星集团，并先后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的30多个地产项目，总开发面积达500多万平米。

2003年，囿于广州拿地成本高、开发难度大的潘伟明开始谋求向外发展，并通过公开市场拍地，正式进入福州市场。翌年，福晟地产正式成立。

2006年，福晟收购有近50年历史的福建六建集团，并开始谋划上市事宜。为了达成上市要求，福晟开始快速扩张，先后进入漳州、成都、长沙等城市，至2009年，福晟土地储备已超过500万平米。

然而，上市之路并不平坦，2008年，受到金融危机的影响，福晟集团的上市计划也被迫搁置。此后，受市场环境、监管条件以及自身发展等种种因素影响，福晟上市事宜一直未能得到实质性推进。

2010年，福晟再次为上市部署，成立专门的资金担保公司为上市做准备，但又再次遭遇政府收紧房企融资渠道，由于资本市场的变化，福晟的上市计划只能再次中止。

事情的转机发生在2015年4月份，香港上市公司佑威国际以19.43亿代价收购福晟位于长沙六项物业，构成反向收购，福晟由此再次向上市发起进攻。

最终，经过两年半时间的漫长等待，福晟最终在这个冬天得偿所愿。12月1日，佑威国际发布福晟集团反向收购佑威国际正式完成的公告，福晟集团正式登陆香港资本市场，集团创办人潘伟明正式成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。

根据2017年11月20日佑威国际特别股东大会的表决结果，上市公司名称将由佑威国际控股有限公司（U-RIGHT International Holdings Limited）正式更名为福晟国际控股集团有限公司（Fullsun International Holdings Group Co., Limited），待联交所确认后，股票简称将会进行相应变更，相关通告将在更名正式完成时进一步发出。

从2006年首次提出上市，到2017年正式完成借壳，福晟上市之路走过了11载光阴，福晟也从一家福建企业逐步走向全国。截止目前，福晟已在福建、天津、江苏、广东及河南等省份/城市拥有35项处于不同发展阶段的发展中物业项目。

迹象显示，在实现上市夙愿的同时，福晟正在谋划更加远大的未来，据今年1月份福晟发布的五年规划显示，2017年至2021年福晟销售收入目标分别为300亿元、400亿元、500亿元、630亿元和780亿元，并预计将于2022年达到1000亿的水平。

克而瑞提供的数据显示，今年前11个月，福晟新增土地储备1690.9万平米，新增土地储备面积仅次于碧桂园、融创、恒大、万科、保利、新城和中海，位于房企新增土地储备榜单的第8位。新增土地价值727.8亿元，排在全行业第13位，年内拿地规模排在该公司前面的企业均为千亿及数千亿级别企业。

三大问题待解

《华夏时报》调查发现，在福晟土地上激进表现、规模上极尽诉求的外露表现之下，隐藏着的却是福晟有关盈利表现、负债比重和家族管理三大问题。

事实上，福晟此次注入上市平台的资产并非福晟全部物业资产，而仅为其位于长沙的六项处于不同发展阶段的现行项目组合，总建筑面积约为143.97万平米。

福晟另于福建、天津、江苏、广东及河南等地拥有29项处于不同发展阶段的发展中物业项目。

但仅从福晟位于长沙的这六项物业近三年来的业绩表现来看，却难以尽如人意。

《华夏时报》通过查阅佑威国际重大交易公告发现，福晟此次注入上市平台的六项长沙物业分别获取于2006年、2009年、2010年、2011年以及2013年。

2014年-2016年，上述六项物业分别实现营业收入11.38亿元、9.43亿元和7.68亿元；实现净利润0.87亿元、1.23亿元和0.67亿元；对应毛利率18.1%、27.4%和25%；对应纯利率7.6%、13%和8.7%，对应资本回报率3.4%、4.6%和2.5%。

实际上，可以看到，福晟湖南公司每年销售情况并不稳定，营收表现也呈现较大的起伏，对应毛利率、净利率和资本回报率也存在较大的波动且处于行业较低的水平。

《华夏时报》还发现，在长沙房地产市场、土地市场均经过了一轮涨价之后，福晟位于长沙六项物业近几年来的售价却并未出现明显提升。2014年，福晟在售四大项目的平均售价为7221元／平米；2015年则提升到了7810元／平米；到了2016年，售价却不升反降，变成了6162元／平米。这显示出，在市场环境波动下，福晟产品受市场行情影响较大，恐难经受市场寒潮打击。

另一方面，福晟长沙六项物业的资产负债表现虽然一直呈现下降趋势，但绝对值仍然处于较高水平，2014年-2016年三年的资产负债率分别为1188%、693%和488%。

而虽然2014年-2016年湖南公司流动比率表现良好，为2.1倍、1.5倍和3.2倍，但速动比率表现较差，为0.1倍、0.2倍和0.4倍，显示福晟长沙项目存货比重较大，去库存情况有待提升。

值得注意的是，福晟内部一直引以为傲其“3691”原则，即拓展项目3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。但上述业绩表现却显示出，福晟项目的周转速度或许并不如其想象的那么快。

除此之外，家族企业的上市公司管理问题也令人有所担忧，据佑威国际公告，上市公司新一届董事会成立后，由6名执行董事和3名独立非执行董事构成。潘伟明先生任执行董事兼董事会主席，潘俊钢先生、陈伟红女士、潘浩然先生、利锦荣先生、邓国洪先生任执行董事，麦家荣先生、源自立先生、杨小平先生为独立非执行董事。其中，潘俊钢系潘伟明胞弟，陈伟红系潘伟明配偶，潘浩然系潘伟明之子。

中关村大街创新发展专家评审会圆满召开。

近日，由海淀区中关村大街建设办公室、北京中关村大街运营管理股份有限公司联合北京麒麟天成资产管理有限公司、北京博维方略投资顾问有限公司召开了就中关村大街项目改造的《中关村大街创新发展调查报告》结题工作专家评审会。由来自城市设计规划协会、社会研究所、规划研究院等部门的专家学者和业内人士组成的专家组，本着客观、公正、专业、严谨的态度，对《报告》进行了评审和点评。

评审会开始，由《中关村大街项目创新发展调查报告》课题的执行团队——北京麒麟天成资产管理有限公司及其下属子公司北京博维方略投资顾问有限公司进行了整体工作成果的汇报。成立于2011年的北京麒麟天成，凭借领先业内的敏锐眼光，近年来专注城市区域改造研究，在此方面具有卓越成就和丰富经验，此前响应政府号召对大红门鑫福海服装市场进行产业升级改造，获得了良好口碑，可谓是行业引领者。评审会中，由博维方略总经理王钢为评审会委员专家详细解说了此项报告，报告提出了中关村目前存在的几大问题及未来的解决思路，就中关村公司的发展历程及现有状况、项目调研数据分析及未来发展方向、创新点等进行了详细阐述，旨在以中关村大街改造为基础，清退低端产业和违章建筑，推动创新发展、科研发展，打造品牌效应，全面提升区域形象，以达到建设具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群的目的。

此次评审委员会专家由中国城市规划协会、城市建设委员会副主任委员、清华大学同衡设计研究院副院长暨总规划师袁牧，国家城市和小城镇改革管理中心、社会城市所所长黎明，万达文化旅游规划研究院院长梅咏，中国城乡所高级规划师许尊，启迪大街副总杨韵新组成。与会专家认真听取了项目的调研数据分析及发展总结报告，通过听取汇报、观看演示、热烈讨论和专业鉴定，最终一致认为《中关村大街项目创新发展调查报告》选题准确，视角独到，切入了中关村发展现状，能够切实提出中关村发展中存在的症结，此外基础工作扎实，调研数据详实，现阶段工作成果符合中关村大街项目改造工作要求；在对未来发展的思路上定位准确，符合国家发展战略的思路，切合中关村实际有的放矢，有高度有落实，对人才政策、分区功能、配套设施、工作落地等关键问题把握到位，尤其是对于区域的国际化发展、机会楼宇的选择和实施做了精准定位与分析，体现了“科技中关村”特色，具有一定的探索和创新意义。

专家在对《中关村大街项目创新发展调查报告》工作成绩给予高度肯定的同时也给予了更高的期望，指出了中关村项目未来发展的更多可能性。希望该项目改造工作能够借助区域协同，关注区域居住人群的生活配套，服务设施可以考虑寻求联动，从政策制度上发掘新方式，从北京的城市更新中获取更多灵感，打通产学研，真正把成果转化成生产力，兼顾生态与发展两大目标，推动中关村项目板块的健康快速发展。为此，专家建议，加强区域服务，强化海淀区的开放性协调功能，寻找机会性土地，扩大规划范围，完善空间布局和资源配置管控，打造科技企业的总部及国际社区概念，使中关村的发展真正与国际接轨，引领区域环境，让全世界顶尖人才产业聚集此地。

一个颜值与品质兼备的家，除了设计师的精心打造与业主自身的个性化需求之外，窗外的景物，楼宇的位置，同样占据了非常大的比重。如果能拥有一个上佳的方位，开阔的景观视野，理想的高颜值之家便已经完成大半。

涿州孔雀城悦澜湾精心选址京西南醉美拒马河畔，打造123平米亲水河景三居，将百米拒马河景观收纳室内，真正实现了室内观景的享受。

无限延展度客厅：客厅连接阳台，增加室内活动空间，还可在阳台一侧设置储物柜，充分利用空间，收纳家中杂物。

餐客一体：餐厅与客厅相连，将客厅空间进行延展，增强空间的通透感。

同等面积次卧：同等面积空间的大次卧，满足“三代同堂”的家庭居住需求。

动静分区：动静分离的设计，让休息的人放心休息，让活动的人自由活动，相互不打扰。

河景阳台：南向阳台直面拒马河百米景观带，将拒马河湿地景观框景入户。

河景卫浴：主卧的河景明卫，西向的明卫采光，实现阳光与水的双重沐浴，将泡浴与观景完美融合。

123平米河景亲水三居，作为新一期入市的所有户型中惟一亲水户型，在楼宇景观与自然环境上更胜其他，满足家庭对于自然窗景的需求，首付18万，一步到位得三居。适用人群：三代同堂，二胎家庭，三口之家，改善型置业者。VIP热线：400-819-1111转831573

原标题：广州二手网签均价 连续2个月下降

阳光家缘数据显示，2017年11月（1日-29日）广州市（不含南沙、从化）中介网签6677宗，较10月1日-29日（5453宗）提升22.45%。3月成为今年二手住宅市场的分水岭，成交量自3月冲高后，4-6月逐步回落，自7月份以来，市场逐渐回归理性，成交量基本维持在6500-7400宗，整体市场需求表现较为稳定。

11月阳光家缘网签均价为23141元/平方米，环比微幅下降0.52%。根广州中原研究发展部监测，广州二手住宅网签均价已连续2月下降。

对于二手楼价下降的原因，广州中原研究发展部认为，因现部分区域一手房价格与二手房价相当，加上年底不少开发商加大推盘力度。据不完全统计，11月广州共25个楼盘，近3600套房源推出市场，促使不少购房者转移至购买一手住宅；整体政策、信贷环境仍趋紧，购房者置业需求更为理性，遇上价格合适房源即出手购买，不再盲目追价购买；近期不少业主适当下调放盘价以加快出售，促使近期穗二手房价略微下调。

地铁新线促增城、花都二手成交

随着地铁13号线一期、9号线12月份将开通运营，主要通往区域——增城、花都区近期二手住宅成交活跃逐渐增加，据广州中原研究发展部监测，自今年9月份以来，增城、花都二手住宅成交量分别稳居全市第二、第三；此外成交占比亦逐渐提升。由此可见，通往增城、花都两区地铁即将开通，提高通往该区域的交通便利度，缩短通勤时间，为客户看好该区域二手住宅市场增加信心，促使近期成交活跃。

根据中原成交数据显示，2017年7-11月，地铁13号线一期（增城段）白江站附近的二手盘成交较为活跃，其中典型楼盘有碧桂园凤凰城、汇东国际、假日花园、新都盛世名门以及新康花园等，中原成交均价主要集中于20000-24000元/平方米。而对于地铁9号线而言，则成交活跃盘没那么集中，成交活跃地铁站点主要有清布、马鞍山公园、花都广场、花果山公园等。

中心区出现二手楼降价出售

2017年11月（1日-29日），天河区网签均价为44341元/平方米，套均总价为370万元/套；阳光家缘中介网签量为615宗，较10月同期提升22.51%。

据广州中原研究发展部监测，11月天河区无论是网签均价或套均总价，均全市最高，而且套均总价远高于排名第二的越秀区，套均总价较越秀区高116万/套。天河区因价格居高不下，近期二手市场活跃度一般，自2016年10月以来，成交占比一路下滑，现基本维持在9%-10%。因天河区房价居高，购房者接受意愿一般，而部分“卖一买一”的业主又急于换房，促使近期不少业主适当下调放盘价以加快出售房源，如天河北板块的华翰大厦，有套两房的房源，原放盘价为350万元，由于业主急需要名额买房，于是降到310万元成交；天河公园板块的东方都会广场，有套44平方米复式小房源，原放盘价为350万元，因放盘一段时间后客户接受意愿不高，后降至300万元成交。

越秀区因名校聚集，学校资源丰富，加上区位条件较优，一直受到不少购房者的青睐，整体市场需求较为稳定。越秀区东风东路板块的电梯楼，因放盘价居高，部分业主放盘一段时间后仍未售出，加上急于换房或急需资金需求，现已有部分业主适当下调放盘价以加快速度成交，如东风广场有一套70平方米两房房源，之前放盘价为650万元，最终降至625万元成交。

11月海珠区同样有部分楼盘价格微幅下调或业主适当下调放盘价以促进成交，如江燕路板块的保利花园，上月有套8楼98平方米房源成交总价为448万元，即成交均价为45714元/平方米，11月有套2楼96平方米房源成交总价为380万元，即成交均价为39583元/平方米，成交价虽受到楼层价差的影响，但从另一方面来看价格也有小幅下调。

改善型换房比例增加

接近年底改善型换房个案有所增多，尤其是已经成功出售旧居套现的换房人士，集中在年底这段时间选购物业。据合富大数据统计，在广州二手楼市成交当中，改善型换房比例从10月的22%上升到11月的25%。但是，现时大部分换房人士的置换预算并不算宽裕，因此，改善型换房需求增加对大户型物业交投活跃度拉动力有限，面积在120平方米以上大户型的成交比例，仅从10月的12%升至11月的15%。

11月二手房市场交投活跃度增长最明显的还是面积在60-90平方米之间中小户型物业。据合富大数据统计，60-90平方米的中小户型物业，成交比例从10月的30%猛增至11月的37%。60平方米以下的小户型物业，在11月的交投活跃度略有下降，成交占比从10月的32%降至11月的25%。

目前，整体政策环境、信贷环境仍趋紧，调控力度并未见有所放松，而对于购房者而言，现购房需求毕竟理性，遇到价格合适房源才会出手购买，对于价格高于市场价的接受意愿不高；对于业主而言，不少业主心态已有所放松，尤其是置换业主，现已有不少业主适当下调放盘价或议价空间有所加大，业主看涨后市心态减弱较为明显。业内预测，12月整体市场成交量仍持续近期维稳状态，而价格或将进一步微幅下调。

南方日报记者 许蕾

(南方日报)

原标题：大悦城计划至2018年完成11项目布局

12月6日，大悦城地产在北京举行发布会公布未来发展战略，计划至2018年，完成在全国范围内布局11座“大悦城”项目的目标。

2007年12月28日，西单大悦城开业标志着大悦城品牌的成立。十年当中，其租金、销售多次呈现双位数增长。同时，大悦城一直坚持以“18岁至35岁新兴中产阶级”作为核心客群，立足中国一二线城市核心及活力商圈，建立大悦城扩展模型。

在当天主题为“大悦城十周年”的品牌发布会上，大悦城地产相关负责人介绍了大悦城的扩张模式：基于从城市、商圈到地块的纵深向立体化评估，为商业产品的后期发展模式奠定基础。具体而言，大悦城根据地块条件，设立三种扩展模式：“核心地段高溢价模式、普通地段合理溢价模式、新兴地段低溢价模式”，以保证大悦城项目的高回报率。十年来，大悦城已开业项目8家，2018年会有3家新的大悦城开业。

当日，大悦城还正式推出了第二条产品线“大悦春风里”，将“生活美意”作为品牌本质；以及大悦城自建的智慧商业MIS平台——悦·云。新项目将以一二线城市的新兴中产阶级为客群，定位高频次、日常生活的需求。据介绍，此前的大悦城系列购物中心主要以年轻化、时尚化为主题，“大悦春风里”将更侧重于生活化功能。

该负责人表示，为了应对新常态下的市场趋势，大悦城在运营过程中，尤其注重线上与线下的精准对接。例如，“良食局”是大悦城以互联网思维打造的全国首家O2O会员体验平台，是实体商业践行粉丝经济的一次大胆创新。该平台由App 线上商城和线下实体店组成，运用粉丝经济思维，打造本地化营销服务平台。一方面与工商银行、中国银行、招商银行三大银行开启战略合作，打通会员积分，做大会员平台；一方面让实体良食局“走出去”，进驻银行进行融资授信、现金管理以及零售方面全方位合作，实现共赢。

同时，大悦城开放合作接驳线上平台。从2014 年与手机淘宝开启3.8移动支付合作，到蚂蚁花呗、百度外卖、大众点评、口碑、平安付等，大悦城正在构建自己的O&O逻辑。

该负责人告诉记者，西单大悦城与蚂蚁花呗开启线下支付合作，并推出联名电子会员卡。蚂蚁花呗的开通结合悦购季促销，销售整体同比提升15%。上海静安大悦城实现会员电子化，全民推进线上线下异业合作，成为全国首家支付宝口碑旗舰mall，并携手平安支付，推出JOY PAY，为电子会员提供更高品质的消费体验。

在全国范围的项目布局当中，要求新开业的“大悦城”项目围绕母品牌进行个性化主题定位，以主题定位统筹整个开发运营价值链的协调统一。在招商方面，大悦城总部着力打造战略合作管理模式，与百余家品牌达成战略合作关系，大悦城招商出台“343”制度，既避免了大悦城新进城市水土不服的问题，同时又保证时尚、潮流的特征。

在轻资产运营方面，近年来大悦城通过品牌和运营优势，获得了资本市场的认可，这些在资本层面的探索和实践，为大悦城提供长期、稳定、低成本的拓展资金。也让大悦城能够建立可持续资本循环平台，支持其他业务的发展，进而拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入。

2016年9月，大悦城地产成立国内第一个房地产核心基金。核心基金的成立标志着大悦城地产运营模式朝着合作开发、基金管理与管理输出方向迈进。通过基金管理模式，大悦城得以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，实现有效提高股东回报，最终释放资产价值的目标。

2016年11月，大悦城地产正式对外发布了“大资管”战略，开启了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越式发展。2017年8月，大悦城地产有限公司与多名知名机构投资者共同成立并购基金，为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供资金保障。

十年期间，大悦城在大数据、O2O、E大悦城、体验经济、客户价值体系、主题空间、大资管等方面持续进行商业创新实践。今年上半年，根据百度发布的《2017第二季度中国城市研究报告》，大悦城有三个项目入选“全国十大热门购物中心”榜单当中。其中，朝阳大悦城位列该榜单首位。

(经济参考报)

原标题：差异化将是商业地产发展方向

今年以来，全国范围的房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧。在此背景下，开发企业纷纷从住宅地产转向商业地产。与此同时，在以租代购、共享办公等一系列利好政策刺激下，前三季度商业地产投资热情持续高涨。

业内人士分析指出，当前形势下，“体验式、主题式”等差异化的运营方式将是未来商业地产的发展方向。只有差异化发展方向，才能成功应对线上电商冲击，并且有效避免业内横向竞争。

房企普遍加码商业地产

12月6日，大悦城地产公布未来战略规划，计划在2018年新开业三座“大悦城”项目。而过去的十年间，大悦城只开了8家“大悦城”。

今年11月12日，该公司启动了重庆大悦城项目，这是大悦城地产代表中粮集团在重庆进行投资的一个项目。项目总投资将不低于60亿元，总建筑面积达到60万平方米，商业面积超15万平方米。同时，重庆大悦城将融合巴渝建筑风情，引入国内外一线品牌400多个。

12月4日，越秀房地产投资信托基金（“越秀房产基金”）以高赞成票通过收购武汉综合体项目方案。此前的11月14日，越秀地产公告，拟以约22.81亿元人民币收购位于武汉中心核心地段一栋68层的国际甲级写字楼及5层的星汇维港购物中心，总建筑面积约24.8万平方米。至此，越秀房产基金所持物业增至8个。

11月28日，凯德集团宣布以33.607亿元人民币收购乐峰广场持有公司的所有股权，这是继在广州白云新城打造凯德广场后，凯德布局在广州的第二个商场。

同月，武汉首座凯德来福士广场正式签约武昌滨江商务区，拟投资总额达100亿元建设大型综合体。截至目前，凯德集团在国内的武汉、杭州、深圳、上海及苏州等5个城市的六大综合体相继开业。至此，凯德已在中国52座城市拥有、管理超过190个项目。

此外，近日苏宁控股集团与重庆九龙坡区签署战略合作协议，双方将共同打造重庆苏宁慧谷项目。根据战略合作协议，苏宁控股集团将投资200多亿元，与九龙坡区共同推进重庆苏宁慧谷总部经济项目落地。据悉，苏宁控股集团将利用重庆苏宁慧谷项目基地，在重庆市布局商业广场、地产等项目。

商业地产投资热情持续高涨

11月9日，商务部发布2017年第三季度《中国购物中心发展指数报告》指出，购物中心市场继续保持较好发展态势。报告指出，2017年第三季度中国购物中心发展指数为66.9，环比第二季度指数上升2.1，呈现出整体购物中心市场继续保持积极向上的趋势。

该数据显示，第三季度购物中心运营表现指数为83.0，较第二季度出现了明显的提升，环比上升10.2，有72%和74%的项目在第三季度内实现了销售额和项目租金收入的增长。此外，成本控制指数为37.5，低于荣枯线12.5，但环比第二季度有所改善，说明业主仍在积极地调整运营策略以更好地控制成本支出。

该报告分析指出，在全国居民收入继续保持较快增长态势的利好环境下，更好地调整和适应日益变化的消费需求，是购物中心保持良好发展态势的重要举措。

此外，国家统计局的数据也佐证了商业地产的投资、销售数额双双呈现出正增长趋势。从统计局公布的数据来看，2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%。其中办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。

销售面积方面，2017年1月至9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。

12月5日，中国指数研究院发布的“11月份商业地产市场月度报告”指出，1月至10月，全国商业营业用房销售面积为9301万平方米，同比增长21.4%；全国写字楼开发投资额为5583亿元，同比增长5.2%，全国商业营业用房开发投资额为13088亿元。

值得一提的是，中指院的监测数据指出，今年1月至10月份全国商业营业用房销售面积、商业营业用房开发投资额、写字楼开发投资额均创下历史同期新高。

该数据还显示，在租金与空置率方面，2017年第三季度，多数城市优质写字楼空置率较二季度下降，多数城市租金环比上涨；半数代表城市优质零售物业首层租金与二季度持平。

从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，一线城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平方米，同比上涨2.6%。

差异化应对行业新常态

对于商业地产而言，业内普遍认为已经从几年前的扎堆抢滩逐渐过渡到现在考验资金、运营、管理等可持续发展问题。如何摆脱电商冲击，同时避免同质化运营仍然是业内关注的焦点。

在11月下旬举办的“2017观点商业年会”上，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，对于当前的商业地产，“发展还是硬道理，先谋求购物中心的发展，在发展过程中调整产品结构，最后促进整个购物中心整体的运营。”

针对区域市场出现商业地产过剩的现象，蔡云进一步指出，商业地产有它的独特性，是完全根据城市结构、人口、需求以及市场覆盖面决定的。“一些开发商从短期布局出发，希望通过先占领市场，再慢慢精耕细作调整业态，这个过程中导致一些二三线城市的购物中心项目完全不匹配当地客群需求，出现了过剩现象。”

蔡云分析认为，应该探索差异化运营的路径，寻求市场突破点，例如体验式、儿童主题、教育主题等差异化业态。“供大于求的时候肯定会出现同质化，一旦购物中心经营水平不善，肯定会影响公司的发展。像中国房地产市场一样，由存量市场代替了原来的增量市场，在商业地产中肯定会出现这个问题，所以投资商业地产必须要谨慎。”

她认为，“体验型消费肯定是购物中心的必然趋势，因为随着网购、互联网经济的发展，购物中心必须是差异化经营。体验式消费就像家庭客厅消费方式，一旦受到市场欢迎了就必须主动去做适应性调整。”

事实上，从2010年住宅市场调控开始，商业用地供应的持续增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业不得不面临高库存、同质化运营等困境。

基于此，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。观点指数研究显示，近年来，华润、大悦城、龙湖，凯德、恒隆、新鸿基、九龙仓等规模较大的商业地产开发商，纷纷对旗下的购物中心主题定位、品牌结构、业态组合以及服务等进行了不同程度的调整改造，希望通过个性化的消费体验来抓住更多消费者，获得收入及价值的提升，同时为购物中心带来新发展动力。

香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华在观点商业年会上表示，伴随着存量资产改造，越来越多开发单位有机会拿到商业用地，并尝试进军商业地产开发。“过去10年间，无序、过度的开发造成同质化现象严重，千篇一律，办公楼和购物中心面临高库存的压力”。

“互联网时代电商的冲击，使信息更透明，让消费者也有更多的选择，这也导致市场竞争越来越激烈”。邓满华认为，客户的消费能力和优越的地段只是项目成功的部分因素，面对当前严峻的竞争，真正的制胜之道取决于后天的部分，包括项目的定位，开发商的运营实力和经营理念。在他看来，存量资产时代的商业地产发展方向，“要立足于打造真正好的、有体验感和符合消费者需求的项目”。

(经济参考报)