海淀公租房来啦！通州增共有产权房！

京房字 2017-12-02

各位粉丝：

快到年底，各区最近都启动了公租房的配租，比如朝阳、房山、海淀。

其实在后台留言里，询问最多的区是哪个？

大家都能猜到。没错，是海淀！

今天，海淀的好消息来啦！海淀区住保办发布，启动该区第16批公租房租赁意向登记。

294套公租房面向海淀区备案家庭；还有127套面向非京籍的“新北京人”！

294套给海淀备案家庭

本次配租的公租房项目是燕保·温泉家园项目的剩余房源，该项目位于海淀区温泉镇温泉路。

月租金标准为32元/建筑平方米。租金包含物业费，不包含供暖费、水费、电费、燃气费、电话费、上网费、有线电视初装费等。

先说一下面向海淀区备案家庭的配租。

房源共有294套，其中小套型274套，建筑面积约34.45—38.43平方米。一套小户型的月租金1100元到1229元。

中套型20套，建筑面积约48.01—48.03平方米。租一套的月租金1530来块钱。

下面是哪些人可以租到。

127套给“新北京人”

再说说面向非京籍的，此次燕保·温泉家园项目剩余房源的30%，也就是127套，面向海淀区“新北京人”配租。

其中小套型118套，建筑面积约34.45—38.43平方米；中套型9套，建筑面积约48.01—48.03平方米。

参加“新北京人”配租的申请家庭需要满足下面的条件：

附送一下海淀区此次配租的房源户型图。

建筑面积：34.45-34.47㎡

房屋朝向：西北

房屋租金：1102.4-1103.04 元/月

建筑面积：38.41-38.43㎡

房屋朝向：A’东、A西

房屋租金：1229.12-1229.76 元/月

建筑面积：48.01-48.03㎡

房屋朝向：西南

房屋租金：1536.32-1536.96元/月

通州增一处共有产权房

另外通州也有好消息

北京保障房中心与通州区合资成立北京市燕东保障性住房建设投资有限公司。将全面参与城市副中心建设，参与完成155平方公里范围内棚户区改造、集体土地改革试点等重点工作。

位于通州区的武夷花园南区限价房将转化为共有产权住房！

该项目由北京武夷房地产开发有限公司开发建设，位于通州区潞城镇，东至六环辅路，南至紫运园北街，西至武夷花园东路，北至通胡大街。目前也拟定燕东公司负责项目具体实施。

共有产权住房的项目又增加了！

另外，目前通州区宋庄镇疃里村、梨园镇大稿村已列入集体土地租赁房的建设计划。

也就是说，这两处地方也将建设集体租赁住房。

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公信源于责任，权威造就品质！

《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》《中国住房消费发展报告(2015-2017)》30日在南开大学发布。报告显示，近一半家庭认为所在城市房价高；房地产税收政策调整对半数以上家庭住房消费选择无影响；取消限购对购房的促进作用要弱于取消限贷。

中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。该项目由周京奎教授于2015年发起，目前已初步完成2015、2016和2017三个年度的数据采集。

在未来家庭住房消费选择中，报告指出，有超过47%的被调查家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有7.5%的被调查家庭认为所在城市房价非常低或较低，这说明全国城市家庭总体上倾向认为房价偏高。

报告特别对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下会更倾向于不购买住房。

报告认为，从现有的住房调控政策来看，限制城市居民购房的政策主要是限制商业贷款和限购。而相比之下，取消限购对被调查家庭购房的促进作用要弱于取消限贷，且被调查家庭最希望放宽的限贷政策为降低贷款利率，表明大部分家庭不购房的原因仍是支付能力不足。

本次报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估，结果显示：2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。

报告还发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

在当日举行的中国住房消费与城市发展高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会上，调查发起人和牵头人周京奎教授对本期调查设计、家庭住房消费选择、调控政策影响等进行介绍，并发布了中国住房价格风险指数和中国住房消费景气指数。

(中国新闻网)

　　 随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移。“房住不炒，租购并举”开启了房地产行业的租赁新时代。根据易居研究院的研究测算，未来十年我国租赁市场规模将达到4万亿元左右，这个万亿元市场目前为止仍未成长出一个千亿元市值的公司，租赁市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。

　　 一、住房租赁企业呈现多专业背景的特征

　　 长租公寓企业的概念可以分为狭义的概念和广义的概念，广义的长租公寓企业是指参与租赁市场全产业链的企业主体，包括基金、互联网平台公司等，而本文所指的范围是狭义的概念，即以直接面向市场供应租赁住宅产品的企业。根据住房租赁市场化企业的专业基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及创业运营基因。

　　 （一）地产开发基因

　　 随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企这种类制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

　　 （二）中介服务基因

　　 房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。

　　 （三）酒店运营基因

　　 酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势，相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式 公 寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式 公 寓理解为租赁市场的高端产品。随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。

　　 （四）创业运营基因

　　 《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其他市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。

　　 二、轻中有重，重中有轻才是租赁企业发展之道

　　 住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产。所谓重资产，即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，通过获得资产增值收益和收取租金获取利益的模式。多数资产形态以集中式为主。

　　 轻中有重，重中有轻，轻重并举是长租公寓企业未来发展方向及稳定的发展模式。轻若没了重的支撑，则会无法获得资产增值收益，这部分收益从美国成熟的租赁企业来看，是构成利润的重要组成部分；重若没了轻的内涵，则资产和租金增值无从谈起，重资产唯有嫁接轻的运营服务才能够实现资产增值与租金增值的双丰收。

　　 三、哪类企业将有望冲千亿元规模？

　　 我国当前租赁市场处于方兴未艾阶段，未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，企业之间合作、整合与并购也会频频发生。未来看好三大基因主体发展：

　　 首先，以政府国企背景的企业在获取土地及物业资源上具有先天优势，其定位作为压舱石对整个租赁市场的基础建设具有不可或缺的重要意义，政府国企基因企业在租赁住房保障领域将成为绝对主体。最有可能先达到千亿元规模。

　　 其次，开发商基因由于过去二三十年房地产的发展经验累积，在规模发展、资金融资、资源获取、人才集聚、成本控制、租赁客户转化购买客户上均具有比较优势，因此地产开发基因企业同样具备千亿元规模的优势。至于创业运营基因企业将成为开发商基因租赁企业的主要服务供应主体或是收并购主体，其重资产发展及规模扩张将会受到商业模式的制约，而难以“轻重并举”将成为这类企业提升盈利水平的障碍。

　　 最后，中介服务基因企业由于能够连接房东和租客，具有强大的数据优势，能够抓住租赁市场规模最大的私人住房出租业主，根据预测，2030年我国整个租赁市场的规模将达到4万亿元左右，而当前我国80%租赁住房源于个人商品住宅，如果能够获得30%的个人委托房源租赁，未来分散型轻资产模式将是万亿元市场规模，但这一模式相对于自持物业模式来讲，在房源和运营上难以形成规模优势而利润率偏低，但这一类企业规模的扩张会比前两种基因的企业更加迅速。

(中国经济网)

唐山12月大事件，十强富力首入唐山之作——富力盛悦府国礼级示范区于今日盛装开放。来宾感受到了富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 强大的品牌实力，以及新中式人文大宅所带来的东方魅力。

富力地产（香港联合交易所上市编号：2777），作为中国房地产综合实力十强、地产行业内华南五虎之一，中国高端豪宅专家，24载布局全国50多个城市和地区，在全国战略布局的同时，富力地产积极拓展海外市场，马来西亚、澳大利亚、美国、韩国、英国等，是国内为数不多的全球性地产开发企业。

富力地产以奢阔品质，映传世风范，将优质人居理念带到全国各地，北京富力十号、上海虹桥富力十号、南京富力盛悦府等等，每一处足迹都为这座城市增添光彩，每一个项目都成为推动城市发展的永恒坐标。

生活态度决定城市品质，富力盛悦府作为富力地产首入唐山的作品，以六礼敬献唐城。富力地产秉承匠心精筑的理念，在符合现代人居体验的基础上增添新中式风格。富力盛悦府，择址凤凰新城，雄踞青龙湖畔，傲揽环城水系，实现难得的双水岸湖居理想，同时以国际人居视野，再续东方人文社区传奇。

富力盛悦府主张东韵西技，在园林的设计上，遵从相地之宜、生态私境的原则，造大雅之园；另一方面24载精研户型，打造前沿奢装品质，并配专属私人管家，尊享星级服务，让生活中的高端享受无处不在！

一朝功成名已久，而今六礼见真章。盛悦境处的新中式美学，富力盛悦府，VIP品鉴专线0315-2062777。

面对部分城市近期再度上演的“抢房大战”，住建部、国土部和央行共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。同时，新华社时评《防“炒房”要深化改革，治标更须治本》指出，房地产调控已进入“深水区”，调控难度加大。部分城市新房和二手房价格倒挂，引发新房抢购，恰恰说明调控不够全面，改革不够深化。要让短期调控政策为长期改革创造“窗口期”，让调控与改革措施共同发力，以“房子是用来住的，不是用来炒的”为方向建立长效机制。

调控政策能否坚持、能否为长期改革创造“窗口期”，关键取决于两点：其一，“房价只涨不跌”、“屡调屡涨”、“买房致富”等顽固预期能否被打掉；其二，各个地方政府主体责任能否真正“落地”，调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。笔者认为，如何对待目前出现的地王集体闲置或拖延，甚至“趴着、捂着”等待未来增值或“解套”的现象，不仅关系到能否打掉顽固的市场预期，在“因城施策”的楼市大环境下，直接关系到楼市调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。因为，这几年房价暴涨，地王和高地价是最大的推动力。2016年是地王最火爆的一年，无论地王数量，还是出让地块平均楼面地价或溢价率，都比过去几轮地王翻一番还有余。

2016年，全国共出了340宗地王，而在此前一轮“地王潮”的2013年，全国拍出的地王是60宗。不仅如此，眼下“地王潮”还从一线城市、少数二线热点城市（如宁杭苏鹭）蔓延到所有热点城市，甚至波及热点城市周围的三四线城市。300个城市土地成交面积同比下降28%，成交金额却逆势大涨23%，这意味着楼面价格的大涨。根据统计，2012年以来，300个城市楼面地价连续5年上涨，但在2016年之前，主要城市平均每平方米楼面地价为1500至3000元，涨幅仅20%左右。此后，除了京沪深的楼面地价再创新高，很多热点二线城市楼面地价也翻番，厦门、南京、合肥和苏州等热点城市楼面地价大涨二至四倍。

地王最大的效应，就是拉升房价上涨预期。据笔者调研，但凡城市某一片区出现地王，周边所有在售楼盘（包括二手住房）每平方米均价一夜之间上调2000至3000元，并且涨价预期同心圆式地向外辐射，涨价预期自我实现后，进一步强化预期。不少人坚信，房企更懂楼市，跟着地王买房不会错。更重要的是，开发商敢于“拿地王”，彰显其对未来楼市的信心是何等之足。在楼市调控期，开发商不惜牺牲财务成本，也不急于让地王项目入市，折射其“趴着、捂着”以等待未来更好入市机会。事实上，原地王“解套”获得更高收益已非个案。对地方政府来讲，地王不仅直接扩大了土地“招拍挂”规模，增加土地出让收入，还通过地王带动楼市需求、房价上涨，增加税收收入，真可谓“一举多得”。因此，对“趴着、捂着”等待增值或“解套”的地王，一些地方政府也就睁一只眼闭一只眼。

克而瑞调查2016年50个典型“地王”后发现，目前仅7个项目入市，29宗地开工但未开盘，另有14宗尚未开工，意味着43宗地王未入市。有记者统计，2015年和2016年北京产生了12宗总价或单价地王，但到目前仍有半数项目未入市，最长的26个月未入市，最短也有18个月，远超1年左右的开发周期。地王集体患上“拖延综合征”，调控高压下入市不划算，等待未来增值或“解套”是唯一目的。据克而瑞统计，多数地王楼面地价接近或高于在售楼盘价格，以目前各城市“限定价格”入市，亏损是必然的。但是，在住房回归居住和公共产品属性的新定位下，在“租购并举”的住房新制度下，意图打造高端项目实现盈利也不太可能了。

按照国土部此前发布的《闲置土地处置办法》，已出让地块闲置一年要收取土地价款20%的闲置费，闲置超过两年无条件收回。但是，由于规划调整、“七通一平”滞后、拆迁进度缓慢等客观原因，很少有土地被征收闲置费，无偿收回的更是寥寥。如果像过往一样，继续放任地王“趴着、捂着”，等待未来增值或“解套”，购房者跟着地王买房，地方政府为了土地财政不忍处罚闲置地王，那么，市场对“房价只涨不跌”、“后续调控松绑”的顽固预期就不会消失，地方政府“坐地生财”的内在激励就不会改观。如此，房地产调控不仅很难做到“不喘气、不歇脚”，而且后续很可能会出现新一轮反弹。

针对开发商开工、竣工及出让价款缴纳、高价拿地并“囤地”等情况，国土部9月部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。现在，各省级国土主管部门完成检查、提交报告的时间已到。笔者认为，以此为契机，严肃查处高价地、地王延缓开发、恶意囤积等行为，无异于给市场传达了一个极为重要的信号：不仅既有政策会不折不扣地执行下去，而且还会不断“打补丁”，从而让短期调控政策为长期改革创造窗口期，促使调控与改革措施共同发力。

(上海证券报)

虽然楼市已进入下行周期，但这个行业向来不缺少激进的将士，他们凭借与生俱来的勇气，在房地产市场，快马加鞭，运筹帷幄。

据克而瑞近日发布的2016年1-6月权益销售榜单，恒大以4472.9亿元继续稳列榜首，碧桂园3851.3亿元，万科3373.6亿元居第三，融创以2089.0亿元，同时，碧桂园、中国恒大、万科、融创的流量金额分别为5347.7亿元，4703.4亿元，4685.6亿元，2973.1亿元。

也就是说，碧桂园需要将1496.4亿分给项目合作开发对象，融创则需要分出884.1亿，而恒大则需要给出230.5亿元。

靠并购发展为行业快马

而在2016年1-6月权益销售榜单，恒大便以2291.6亿居榜首。分析认为，在业绩稳健增长、赎回永续债等多重利好的推动下，恒大有望扩大行业领先优势，实现盈利大涨。

融创、碧桂园、恒大都偏向于“买买买”，并购拿地的方式一定程度上降低了企业成本。三家企业中，仅碧桂园的结算方式能够立竿见影地体现出并购获得的业绩。融创和恒大的结算方式使得成果较晚显现。

截至10月末，碧桂园的销售额近5000亿，而此前，碧桂园总裁莫斌透露，公司已将全年销售目标上调至5000亿元，较去年实际销售额高出62%。销售业绩方面，碧桂园上半年实现合同销售金额约2889.1亿元，合同销售面积约3226万平方米，同比分别增长131%和106%。

2017年8月22日，碧桂园发布了其2017年中期财报。财报数据显示，2017年前6个月，碧桂园实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%，毛利171亿元，同比增长42.1%，股东核心净利润71.9亿元，同比增长34.9%。

一位熟悉碧桂园的业内人士表示，“碧桂园此前在业内的排名并不那么靠前，但是，近一两年完全是行业黑马的状态，发展如此之快和并购发展的战略有着极大关系。”

而以4472.9亿元继续稳列榜首的恒大让人诧异，而恒大仅需从流量金额中剔除230.5亿元。而就在此前，中国恒大发布公告，其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入600亿。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年合计净利润为1650亿。

上述业内人士表示，“相对于其他依靠并购战略发展的企业，恒大的资金实力较强，相应地，其议价能力也强。”

是否全额收购取决于企业实力

因具体情况不同，融创、碧桂园、恒大的收购情况不一，分全额收购和部分收购，企业的综合能力和议价能力决定了合作方式是前者还是后者。

某房企的相关负责人对和讯房产表示，全额收购的价格肯定更高，这对企业造成一定资金压力，不过全额收购，公司的自主性会更高一些。此外，公司收购的目的，是为了更好增加规模、融资，收购50%与收购100%，合并报表的收入都是一样的，只是归属于母公司的利润会少一点。

根据CREIS中指数据监测显示，截至11月底，碧桂园、恒大、融创三家房企在全国一二级市场拿地面积已经超过1.7亿平方米，其中碧桂园拿地5736万平方米、恒大拿地4858万平方米、融创拿地6659万平方米，远远超过其他房企。拿地金额上，则是碧桂园、万科、保利稳坐前三甲，融创仅排第六位。

从这方面看，一向抓住并购机会低成本获取土地资源的融创的确有其独到的策略。此外，融创的发展之快令人咋舌。

据公开资料，融创2014年年报表述当年获取12幅土地，土地储备共计2162万平方米。据融创2016年年报的表述，截至2016年底，融创中国的布局已达44个城市，总土地储备约为7291万平方米。而今年以来，融创除收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权外，融创还收购了万达文旅、金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

目前，融创1—10月的销售金额累计则高达2483.7亿，排名已经进入行业第四。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，从此类企业的销售数据来看，实际上都可以看出并购带来了较好的业绩成长，这也是此类企业当前销售业绩持续攀升的可能。但是，从另一方面来看，类似合作开发也会使得权益资金减少，即剔除掉合作的成分，这个时候此类企业的销售资金可能要小于公布的数据，这也是需要投资者客观看待企业公布的业绩和数据。

（和讯网）

在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的形势下，中小房企想要在群雄环伺的格局下突围并非易事。尤其从2016年底全国多个热点城市发文要求开发商必须以自有资金拿地以来，囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

一线城市的土地市场，几乎难觅中小开发商的身影，这一趋势在不断向部分二线城市蔓延。郑州升龙置业一位人士表示，从2016年一线地产商开始涌入郑州土拍市场以来，中小开发商拿地变得更加困难了。

并购

对当前获取土地的方式，三盛集团董事长林荣滨表示：“我们的项目85%-90%来自并购。”由于公开招拍挂市场竞争激烈和成本相对较高，三盛集团更倾向于通过并购获取项目，而非通过招拍挂市场直接拿地。

在房地产行业急剧变化的背景下，今年9月前后，三盛集团旗下地产业务平台三盛控股通过借壳登陆港交所完成上市，同时，三盛集团与三盛控股合资成立三盛资本，主要为房地产业务拿地和开发提供资金支持。

今年8月，三盛集团先后分别以5.49亿元和8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权，从而获取了平潭2个商住项目近20万平方米土地，在济南章丘获得总建筑面积24.11万平方米的3个房地产项目及1幅面积6万平方米的土地。

林荣滨表示，在获取土地方面，与招拍挂拿地相比，通过并购获取土地的方式更为复杂，但如果操作得当，所获取的利润也更为可观，林荣滨计划，规模达到500亿元的时候，要实现一般房企1500亿元规模的利润。

这就对三盛在获取土地、控制成本和净利润等方面提出更为严苛的要求，三盛方面表示，目前三盛的利润率在15%-20%，这一毛利率的表现得益于土地的并购把控与风险测算。

三盛在并购项目方面有专门的团队，这个团队汇集了相关法律、财务等方面的人才，针对全国热点区域撒网式考察，林荣滨称，“首先看城市人口结构和收入结构是不是有消费潜力，接下来就看位置，包括距离市中心位置、周边各方面生活配套，不同城市标准也不同。”

选择好并购对象后，开始与对方进行深入接触，包括项目资产、负债等财务状况以及是否存在司法纠纷，然后财务和法务等相应部门会对项目成本、盈利等进行核算，并对潜在的市场风险进行综合评估。

在收购一个项目时，通常需要经过三道审核：第一是拓展团队通过综合评估确定收购目标；第二汇总开发部门和营销部门意见，看项目适不适合做、未来好不好卖；最后由董事长和董事会拍板决定。

据林荣滨介绍，由于市场竞争激烈及符合条件的项目较少，通常寻找到合适并购对象并不容易，“有时候考察几十个项目后，成功收购的也就一二个，还需要进行精准的核算，如果账算不过来，再好的项目也得放弃。”

旧改和合作拿地

如果说三盛获取项目的主要方式是并购，那么还有一些中小房企是通过合作拿地的方式来获取项目，以郑州市场最大的旧城改造开发商升龙置业为例，其从2006年进入郑州市场以来，几乎所有项目均来自旧城改造。

上述升龙人士表示，通常旧改项目主要通过一二级联动方式开发，但是随着大开发商不断加入二级市场，旧改开发商在二级市场拿地成本激增，“从去年开始，我们就对旧改项目进行收尾了，原有项目继续开发，不再增加新项目。”

不仅在郑州，在全国房地产市场，旧城改造也是升龙置业主要的开发模式，郑州市场在整个公司占据着绝对的位置。

按照升龙置业计划，在停止旧改项目后，会继续通过招拍挂市场获取净地项目，不过，至今升龙在郑州土地拍卖市场几乎颗粒无收，在全国土地市场也鲜有斩获。“一线房企和本地国企基本主导土拍市场，我们想要参与进去比较困难。”

据郑州当地熟悉升龙的人士介绍，升龙在郑州的旧改市场中，拿的都是其他开发商不敢碰或者不愿碰的项目，虽然因此成为郑州旧改领域的龙头企业，但由于旧改本身的复杂性，其所受争议也大。升龙方面也承认“在扩张过程中太在意发展速度而忽略了对产品的追求和客户的需求”。

闽系房企福晟谦祥也是郑州旧改市场重要一员，旧改之外，虽然其有业内较为熟知拿地“飞虎队”，但除了与万科合作在郑东新区获得一个商办项目外，近年在郑州土拍市场也难有露面机会。

郑州一位开发商高管表示，虽然中小开发商与大开发商在公开的土地市场难以匹敌，但是很多中小房企均在本地深耕多年，往往具备商业之外的资源，这也为其和大开发商合作开发项目打下基础，“尤其在旧改项目后续开发上，合作机会还是比较多的。”

边缘化的中小房企

对一家房地产开发商而言，土地意味着生存之本，只有获得足够的土地和现金流，才可能获取规模上的优势。

融创中国董事长孙宏斌曾表示，目前前10房企的市场占有率已经从10%上升到20%多，未来5-10年间，前10房企市场占有率将达到30%-40%，“前10名平均要4000亿元，没有两三千亿进不了前10名，这是怎么形成的？小公司干不了了，卖了地以后挣钱退出让大公司做。”

虽然一部分中小房企凭借独特资源优势可以在夹缝中求生，但无论是公开的招拍挂市场，还是更为复杂的并购领域，留给中小房企的空间和机会并不多，林荣滨即认为，需要具备精干的团队、精准的投资、精细化管理及高品质的项目才能生存。

东方证券的研报显示，在市场从严调控的背景下，龙头公司优势更加凸显，行业集中度将进一步提升，2017年下半年房地产行业已经进入调整期，今年6-10月份，在全国销售面积同比下降的情况下，前10强房地产开发商销售面积同比增长20%。

不仅仅是市场逐步向大型房企集中，在土地市场同样如此。克尔瑞数据显示，今年1-9月份，房地产行业30强房企拿地规模已经超过2016年全年，其中前3强房企拿地建筑面积占到30强房企拿地总量的46%，前10强房企这一比例更是占到71%。

在这种情况下，中小房企拿地难成为较为普遍的问题，上述郑州开发商高管表示，大开发商纷纷涌入一二线城市及周边地区，使得土地市场竞争更加激烈。

这位人士坦言，与原来相比，大型开发商进入郑州后，拿地成本开始不断上升，“比如一块土地底价是每亩600万元，原来可能最多800万元就成交了，现在能叫到2600万，成倍地增加。”官方因此出台了“土地熔断”机制。

不仅仅在土地上，在终端市场方面同样如此，同区域的竞品项目，大型房企品牌显然更有号召力，“同一个地区、同样品质、同样价格的房子，客户肯定会优先选择万科的房子，不会选择我的。”该人士表示。“拿不到好的土地，就会影响销售，销售不好，反过来又影响拿地，慢慢地中小房企就被淘汰出局了。”在这位人士看来，未来可能会有一部分小而精的特色中小房企能够生存下来，但大部分将在恶性循环中死掉。

(经济观察报)

与新房量少价稳不同，燕郊二手房市场呈现出量价齐跌的局面。

燕郊二手房单价普降万元

投资客大量离场，成交量骤降，目前二手住宅均价降至约23000元/平方米；专家称已接近阶段性低点

去年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”“破三万”。今年6月6日，三河市调控升级，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现，燕郊楼市逐渐恢复冷静。近日，记者走访燕郊后发现，在售新盘较少，二手房成交量骤降，普遍下跌1万元/平方米。业内人士称，燕郊房价已接近阶段性低点，短期内大跌的可能性较小。

■ 新房

住宅少 商办多

从北京沿着102国道到达燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。记者多次探访过燕郊，曾经一下车就被销售员围得水泄不通。如今很多售楼处大门紧闭，人去楼空，个别售楼处还在营业。

记者了解到，汇福悦榕湾(楼盘资料)目前无住宅在售，仅有40年商住公寓产品，面积为60-74平方米，目前还未开盘，预计价格为20000元/平方米左右；碧桂园时代城(楼盘资料) 处于蓄客阶段，还未开盘，预计近期开盘；港中旅海泉湾均价24000元/平方米，目前仅剩4套房，为80多平方米2居室；京东CBD(楼盘资料)为办公写字楼，目前单价为14500元/平方米，市场最高时价格达18000元/平方米；首尔甜城在售商住LOFT公寓，均价19800元/平方米，总价在70万-80万元之间；中兴和园目前有82、112、125平方米几种户型，均价为25000元/平方米。

一项目代理人员坦言，燕郊目前没什么新房在售，只安排一两个销售人员驻场。据中国指数研究院的研究报告显示，今年8月份，燕郊共成交232套，成交面积为20986平方米，9月份燕郊共成交439套，成交面积为38255平方米，而到了10月份，燕郊仅成交173套，成交面积降至15328平方米。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，新房供应受到制约，供应量的衰竭让新房价格保持相对稳健的状况。

燕郊兴达置业、夏威夷二手房等机构对外均称可以帮外地人办理燕郊购房资格。

■ 二手房

个别住宅项目单价跌破两万

与新房量少价稳呈鲜明对比的是，二手房市场则呈现出量价齐跌的局面。

安居客房产研究院的统计数据显示，从价格来看，二手存量房均价目前在23000元/平方米左右，相比年初房价高点每平方米降了近1万元。

据记者了解，@北京(楼盘资料) 项目最高峰时单价达35000元，燕京航城单价达34000元/平方米，上上城四期达27000元/平方米。如今，@北京单价为24000元/平方米左右，燕京航城单价为19000元/平方米，上上城成交价在18000元/平方米左右。

有媒体报道，燕郊二手住宅中，有些住宅单价1.2万-1.3万元。但在记者采访中，中介人士坦言，现在房价确实降了，但质量最差的住宅，也不可能低至12000元/平方米，“上上城5期，也要15000元/平方米左右”。

记者从房屋中介处了解到，相比普通住宅，二手商办房价格较低，有些单价甚至低至1万元左右。首尔甜城MOBO公寓，单价从火爆时的17000元左右降至目前13000元左右。中介表示，泰达广场、文化大厦这类商业办公，有些房源甚至低至1万元，主要原因在于环境杂乱。

急售房源是成交主体

据链家网成交系统数据显示，3月份新增房源量为2220，带看量为41576，10月份新增房源量为3841，带看量却仅为6605。

记者走访了解到，目前不论是二手住宅还是商住，市场行情普遍不好，导致二手房成交量下降明显。从成交来看，由于限购从严，仅有一些成交也都是本地购房者。其中，低于市场价的急售房源成为二手房的成交主体。

“这时候买房，基本挑便宜、业主急售的，业主着急卖房，购房者有资格买，看房子合适就能成交，不像过去会看很多套。”上上城一中介人员表示，过去卖方挑，买方也挑，失败率较高，但现在卖方都是低于市场价的急售，成交率较高。

值得注意的是，由于接近年底，银行放款时间拉长，据中介称，最低放款时间需4-5个月，因此，业主更偏向于全款或高首付。

郭毅表示，在严厉调控下，一些投资客急于脱手。但限购政策导致燕郊需求端大幅衰竭，二手房市场出现严重供大于求的状况，从而导致二手房价格下跌明显。不过在安居客房产研究院分析师朱万鹏看来，目前燕效房价已经接近阶段性低点，短期内大跌的可能性极小。从中长期来看，燕郊未来的价值仍值得期待。

■ 警示

三河房管局

不认可花钱办资格

记者通过调查发现，位于燕郊102国道两侧的中兴和园销售中心、兴越二手房、兴达置业、夏威夷二手房，以及燕顺路附近的鼎盛房产、甜橙房产六家机构对外均称可以帮外地人办理燕郊购房资格，费用从5万至12万元不等。

据上述销售和中介机构部分工作人员表示，在燕郊办理购房资格可以直接按限购政策要求补齐社保，或者直接帮忙办理过户手续。上述部分人员还强调，之前已经成功办理很多购房资格。“若办理购房资格，需要购房者提供现金，约定事项需要另外签协议。”

11月29日上午，记者就此事联系了三河市房管局，相关人员表示，购房者一定要按国家政策交易，房管局并不认可花钱办资格的业务，请谨慎行事，防止上当受骗。倘若真正出现购买资格被骗的情况，中介和购房者皆有责任，房管局只能调解，调解不成只能交由司法部门处理。

本版采写摄影/新京报记者 张晓兰 张建

(新京报)

中介并购生成两份贷款合同分期利息手续费高出“押一付三”

分期支付陷阱让租房者叫苦不迭

□本报记者 赵丽

□本报实习生 孔惠

2017年下半年，多项国家住房租赁政策出台，包括上线国家租赁平台、推出“只租不售”用地，让住房租赁市场成为各方关注的焦点。房地产商、互联网企业、第三方金融科技服务平台纷纷加速布局住房租赁市场。

一时间，“租房分期”似乎成为重塑住房租赁市场的基因。

所谓“租房分期”，即用户只需“押一付一”，剩余的房租由平台一次性支付给房东，用户只需按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费给平台即可。

这种新兴租房模式迅速开辟了市场，但同时，各种问题也涌入大众视野。

租一套房却要交两份房租

陈阳是在北京工作的普通白领。半年前，因为工作变动，陈阳通过一家中介公司租下位于北京市海淀区南小庄的一套房子。签了合同之后，中介给她介绍了一款月付App软件，称通过该App可以实现“押一付一”，而且不用支付中介费用和额外的利息。

据陈阳回忆，当时中介说，只要“授信”给该App,再通过身份证、人像、银行卡、手机号等信息验证，App会先为租客垫付一年房租，然后租客每月从指定银行卡还房租贷款。“我当时觉得非常划算，于是便办理了绑定该App的手续，然后入住了房子”。

好景不长。大概一个多月后，陈阳接到了中介公司的电话，称他们公司已经被收购，要求陈阳与新的中介公司重新签订合同。

“我到新的中介公司后，被告知需要重新签订合同且重新绑定新的分期付房租App。”陈阳说，她起初很不愿意更换，但中介的工作人员三番五次劝说，“甚至暗示，如果不重新绑定就要‘想办法’让我退房”。

为了住得踏实，陈阳按照新的中介公司的要求，绑定了新的App。然而，新的问题又出现了。即使新的App扣完款、显示订单完成还款中，但新的中介公司却来电称还没完成放款。

“更令我感到揪心的是，旧的App的月付同时还在提醒还款。我催中介尽快解除旧的分期，中介却推脱说查不到扣款。”陈阳说，而当她给新的App打电话确认时，对方始终承认已经扣款。

陈阳陷入两难局面。“我上网查询发现，新旧两款App不仅是交房租的平台，也是租房贷款的平台，在签署了‘授信协议’后，一旦租户不履行‘分期’按月还款，就会涉及失信，对以后找工作、办贷款等都会有影响。可是，在办理手续之前，中介并没有向我说明这些问题。”陈阳说，现在为了自己的征信状况，只能一边同时还交着双份的房租，一边与中介商量解绑问题，“但是中介百般推诿，以各种理由拖延解绑”。

陈阳不明白，最初的中介公司被收购，之前签的合同难道就这样作废了吗？

“首先，中介与出租人签订的房屋租赁合同是合法有效的，即便是出租人被并购，并购方作为该合同的承继人，应当依照合同的约定继续履行原房屋租赁合同。其次，即便是通过签订新的合同，解除终止原租赁合同，关于房租的支付方式也是双方平等协商的合同条款。最后，原合同只要没有到期，租客就有权利继续租住涉案房屋。”北京律师任海分析说。

“随着住房租赁市场的发展，越来越多的‘租房分期’进入其中，但相关一线销售人员普遍缺乏统一规范培训，这也导致了在与租客洽谈、签约的过程中，出现信息不对称、信息漏洞甚至告知义务缺失等情况，这也是导致租后纠纷的重要诱因。”在北京从事房地产行业投资的郭凯翔向记者分析说。

分期之后总投入反而增加

除此之外，在一些租客看来，“租房分期”还存在某种陷阱。

今年10月，在北京一家企业实习的刘凤通过某大型房产中介公司租赁住房。在签约时，中介推荐她使用“租房分期”服务。

刘凤说，手续很简单，只要在支付房租时进行实名认证，就可以选择相应的专享分期为付款方式，“实名认证就是填写身份证号码”。

“当时，我看到这家中介公司的App上有个计算器，比如房租每月需付3000元，使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服务费3600元)；如果使用分期服务，一次只需支付6210元。”刘凤说，通过不同的支付方式对房租和服务费的价格有所不同。

据刘凤回忆，中介推荐使用的分期可以享受服务费7折的优惠，不过同时要收取6.27%的手续费。“我当时被中介说得有些迷糊，就稀里糊涂地选择了‘专享分期’方式”。

但是，刘凤和同学之后仔细计算发现，选择“租房分期”服务后，她们支付的房租总额比“押一付三”模式还要高。

刘凤的遭遇是个案还是普遍现象？记者选择了几家“租房分期”平台进行测算。

以某大型“租房分期”平台为例，按照最新的支付规则，即利率6.3%计算，在首付时贷出11个月的房租和手续费，之后每月向金融机构还清贷款。

虽然6.3%的年化费率看起来不算很高，但问题是，按照分期还款方式，手续费是按照初始本金计算，而在这一年中，租房人其实每个月都在还本金，并不是本金占用了12个月。

对此，有业内人士粗略计算后发现，按照月复利的算法，上述“租房分期”平台的实际年化利率约为13.35%。

“对于租房人而言，如果征信良好，个人从银行申请信用贷款的年利率一般不会超过9%，这比不少‘租房分期’平台都要低。”郭凯翔向记者分析说。

此外，据了解，目前各“租房分期”平台的营收方式主要是收取利息和手续费。不过，值得注意的是，很多宣称低利息低手续费的平台逾期费用相当高。比如，某平台每日逾期费为贷款总额的万分之五，也有平台每日逾期费用按照月租的1%收取，另有平台如果还款日当天没有还款，此后第一天的逾期费率是月租金的2.5%，第二天的逾期费率是5%，第三天的逾期费率是7.5%，持续叠加。

有业内人士提醒，“租房分期”平台鱼龙混杂，租房者一定要对平台的合规安全性进行了解，避免个人信息泄露。同时，在选择前务必详细了解相关费率以及支付方式，认真阅读合同条款，同时由于逾期费用非常高，还会对征信产生影响，租房者在申请成功后要按时还款，不要在自己的征信记录上留下污点。

郭凯翔调研发现，对于第三方金融服务平台，除了提供“租房分期”服务之外，对住房租赁企业的准入审核以及合作过程中的实时监督，都是风险管控的重要环节。“同时，作为住房租赁产业链中不可或缺的一环。第三方金融服务平台之间也应该形成更为有效的合作关系，建立行业数据库、完成企业评级制度等措施，共同推进整体市场向前发展”。

(法制日报)

户型和楼层都是选房时非常重要的部分，不同楼层不同户型价位不同理所应当，但为什么同样的楼层、户型，价格却不同呢？

户型楼层相同，单元不同

例如边套往往多一个采光面，但更多可能受到周边噪音的影响。如果楼栋紧邻街道或商业区，那么把边的房子相对价格就会低一些。另外，不同单元对应的景观有很大不同。

户型相同楼层相同，朝向不同

很多房子“对对碰”设计，也就是说一个单元里面501和503是同一户型，一左一右；另外的两个户型是对对碰，那么对对碰一左一右，又不一样，光线不一样；特别是高层塔楼，东西南北都有房子，朝向也是东西南北，西面和北面的房子夏天热冬天冷。而朝南的房子最好住，冬暖夏凉，这些都会在价格上体现出来。

户型的朝向直接影响到光线和舒适度，有的户型明显存在采光缺陷，采光问题造成室内潮湿，怎么能够卖的了好价钱？户型朝向，是决定居住的一个标准。

户型相同楼层相同，楼号不同

楼号不同，那就意味着楼间距是有差异的，采光不同，噪音和视野也不一样。对于大部分购房者而言，在差价不大的情况下还是习惯选择所谓的“吉祥号”，4号楼通常没有1号楼排的靠前，如果某栋楼靠近污染源，必然在出售时受到影响。

小结：

北方买房：东西最两面户型价格低，西面的还更低，理由就是北方刮西风，会冷一些；另外，最外墙的户型，一般窗户多，那一定会冷一些。

南方买房：两边最边的户型，多一些窗户，家里亮堂，而且通风好，特别是卫生间有个窗户；注意房子的舒适度，光线、视野、格局。

以上因素都会影响房子的房价、销售快与慢，而且楼层越低受影响越大。因此建议买房可以选较高的楼层，一来视野开阔心情爽、二来较少地面噪音对居住环境的影响。当然，除了采光、视野、空气指数、电梯等因素外，个人喜好也是首要考虑的。