经济观察报记者从农业部了解到，截至目前，中国已有28个省份推行农村承包地确权登记颁证试点。实测承包地面积15.2亿亩，已超过二轮家庭承包耕地面积，其中确权面积11.1亿亩，占二轮家庭承包耕地账面面积的82%。这意味着，大范围确权登记后的承包地，可以顺利实现所有权、承包权、经营权的分置并行。“三权分置”是去年10月中共中央办公厅、国务院办公厅公布的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》（以下简称《意见》）的核心，被农业部部长韩长赋定性为继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新、中央关于农村土地问题出台的又一重大政策。

　　 11月29日，农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇在新闻发会布上介绍，农村土地制度改革是实施乡村振兴战略中非常重要的一个方面，确权登记颁证是推进农村土地制度深化改革的前提和基础。只有把这项工作搞好了，“三权”分置，无论作为承包户拥有的承包权，还是新型经营主体需要的经营权才能得到保障，中国第二轮承包到期后再延长30年的制度安排才可以落到实处。

　　 中国社科院农村发展研究所所长魏后凯认为，三权分置的核心是放活经营权。推动土地经营权流转，从而推动农村土地流转，有利于促进农业规模化经营，发展现代农业。农民还能利用确权后的证件进行抵押贷款等，在一定程度上增加收入。

　　 三权分置变革

　　 实际上，2014年出台的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》就曾提出，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转。

　　 随后的2016年10月，前述《意见》作出了将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权分置并行的决策。

　　 而土地承包经营权确权登记要早于“三权分置”的政策设定，农业部2009年就已经启动土地承包经营权确权登记颁证试点，2013年中央一号文件要求全面开展农村土地确权登记颁证工作，并明确了5年时间基本完成的时间表。之后连续几年的中央一号文件，均对农村承包地确权登记颁证工作作出明确部署。《意见》称，改革开放初，在农村实行家庭联产承包责任制，将土地所有权和承包经营权分设，所有权归集体，承包经营权归农户，调动了亿万农民积极性，解决了温饱问题。现阶段深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。

　　 农业部提供的数据显示，目前全国确权登记试点范围扩大至全国2718个县（区、市），3.3万个乡（镇），53.9万个行政村，实测承包地面积15.2亿亩，已经超过二轮家庭承包耕地面积，确权达到面积11.1亿亩，占二轮家庭承包耕地账面面积的82%；山东、宁夏、安徽、四川、江西、河南、陕西等7省（区）已向党中央国务院报告了基本完成。

　　 “中国的问题说到底是农民问题，农民问题说到底是土地问题，改革开放到今天39年了，如果说农村改革有一条主线的话，这条主线始终是紧扣着土地制度展开的。”张红宇说，最近一个时期农村的经营制度、产权制度，包括其他制度改革推进，都是在土地制度推进的基础之上予以拓展的。农民和土地的关系就表现在怎么稳定农户拥有地及其所有的情况之下，保护好农民的承包权，加快推进经营权在适当范围内有序流转，推动农业的适度规模经营，而确权登记颁证是做好这项工作的基础。

　　 尽管如此，魏后凯认为，“三权分置”是一个系统性复杂性的工程，涉及到区域协调和利益分配，要将顶层设计和前期试点相结合，一步一步地推进。《意见》中提到，审慎稳妥推进改革，逐步将实践经验上升为制度安排。现阶段很多改革需要制度的完善，例如耕地的经营权抵押、农民进城后承包地退出的问题等。

　　 规模经营保障

　　 “确权登记以后，对农民来说最实惠的就是土地实测面积普遍的增加带来的真金白银，比如苍溪县云峰镇响水村271户农户，承包地的面积确权以后是增长了68%，也就是说，户均农民增加了流转土地的收入就达到了1700多块钱。”四川省农业厅厅长祝春秀在前述农业部发布会上表示，通过确权，农民对承包权获得了预期的稳定收益，敢于放心的流转，有效地提高了全省土地流转率，也提高了农业的规模化程度。

　　 四川省农业厅公开的数据显示，截至今年6月底，四川省家庭承包耕地流转总的面积是2034.4万亩，占耕地总面积34.9%，比2014年确权登记整省推进以前提高了11.6个百分点。

　　 而根据农业部统计，截至2016年底，二轮承包地经营权流转面积达到4.7亿亩，占比约35.1%，现在2.3亿农户中有7000万农户已经不再直接经营其承包的全部或部分土地。

　　 张红宇接受经济观察报采访时说，土地流转实际上是承包经营权在农户经营者之间发生分离，推动了规模经营的发展，对现代农业起到重大作用。土地经营权流转解决了“地谁来种”“怎样种地”的问题，适应了工业化、城镇化的要求，增加了从业人员的收入，也维护了流转土地的原农户的承包权益。

　　 土地流转还催生了新的农业经营主体。新的生产经营主体包括四大类，第一类是家庭农场，共有87.7万家；第二类是农民合作社，现在有193万家，其中既有生产型合作社，也有服务型合作社；第三类是产业化经营组织41.7万家，其中龙头企业13万家；第四类是社会化服务组织115万家。

　　 2018年是全国承包地确权登记颁证工作的收官之年，这项工作的进展无疑会影响到后续的土地改革。张红宇介绍，按照中央要求的时间节点，如果没有特殊情况，除了少数边疆民族地区以外，全国在2018年底完成此项工作是没有悬念的。西藏地区积极主动作为，可能会在预期的时间以前完成相关的工作。所以，从中央主管部门来看，对确权登记的完成情况持乐观态度。

　　 经济观察报从农业部了解到，接下来农业部将指导各地在做好确权登记颁证的基础上，积极探索确权成果在推进土地流转、抵押融资、涉农补贴、承包地有偿退出、农田整治、解决地块细碎化、休耕轮作等方面的转化应用，对好做法、好经验及时总结宣传交流，推动确权红利不断释放，实现确权经济效益和社会效益最大化。

(经济观察报)

中国旅游行业整体发展迅猛，行业收入将突破4万亿元，已成为国民经济的战略性支柱产业。在旅游行业新趋势带动下，旅游地产市场的机遇与挑战并存。以需求为导向的资源整合规划能力以及旅游物业的持有运营能力，将成为未来竞争的制胜关键。

细分市场升级

行业整体在保持高速发展的同时，需求也在不断升级。中国人均GDP已于2011年突破5000美元，在这一关键因素的驱动下，游客已不满足于传统的观光旅游产品，开始选择具有鲜明地域特色、时代特色和个性特色的休闲度假旅游产品，使得中国旅游业整体进入了休闲度假旅游发展阶段。而未来中国人均GDP的进一步提高，预计将加速中国旅游业向休闲度假旅游升级的步伐。

针对不同的旅游资源类型，市场上衍生出三种细分市场：传统目的地旅游、城市观光游和城市周边休闲游。不同的细分市场对旅游资源的获取和选择、旅游项目的开发和运营提出了不同的要求。其中，顺应休闲旅游趋势，结合城市化的发展轨迹，城市周边休闲游将成为机会细分市场。

城市周边休闲游一般接近需求客源地，位于核心城市周边，在一定自然和人文资源基础上，兼具完善的交通和服务业基础，需求旺盛，开发空间较大。通过对客源结构的分析可以观察到，我国三大城市群省内客源占比远高于全国平均，这正体现了围绕核心城市周边的短途、高频的休闲旅游成为趋势。

另外，城市周边休闲游市场往往以旅游资源为基础，通过酒店等核心业态进行布局，以撬动资源价值。因此，旅游资源选择能力及酒店等核心业态开发运营经验将成为关键优势。

争夺稀缺资源

从旅游行业产业链发展来看，前端资源提供商环节体量可观，核心竞争力来自于对重点资源的掌控。资源提供环节主要包括交通、住宿、游览等业态，2016年总体规模高达约2.2万亿元，并保持稳定增速，其中游览业态2012-2016年复合增速达14.8%。后端客户营销环节主要包括集成/分销商、信息提供商（垂直搜索、UGC等），2016年总体规模约为0.9万亿元，但增速十分迅猛，如去哪儿网2012-2015年营收复合增速就高达102.6%。

而各类不同的竞争者通过协同各自专业资源和能力优势，纷纷加入到了稀缺旅游资源的抢夺中。地产商立足于开发能力，抢夺核心旅游资源，通过建造开发获得收益；专业服务运营商依托服务运营能力，向前端资源获取，以保证服务能力和资源的有效结合；部分渠道商则基于客群及营销优势，向前延伸，获取符合客群需求的关键旅游资源。因此，旅游行业的竞争主要聚焦于关键资源获取。

从商业模式来看，旅游行业正从单纯的物业销售回归至旅游资源的持有运营。旅游地产产品基本分为三类：住宅开发销售、旅游资源持有运营及标准化旅游产品打造，业态组合和开发模式上有所不同，盈利手段也各异。

通过旅游拿地进行直接销售物业建造获得短期、一次性收益，是房企旅游地产普遍开发路径。但随着中国土地红利的下降，仅以拿地为核心的项目开发将无法保持持续盈利。

未来旅游地产将逐渐回归到持有型业态，价值链核心也将回归到对基础旅游需求的满足。根据业态开发的标准化程度及封闭开放程度，持有型业态又分为旅游资源持有运营和标准化旅游产品打造。其中，旅游资源持有运营往往基于旅游资源，进行综合多业态布局，开发综合旅游产品，通过持有项目运营获得运营收入。而标准化旅游产品打造主要包括“一站式”旅游度假及封闭式主题公园，对产品开发及内容打造能力要求较高。

物业增值可能性

对于旅游资源的持有运营，主要需要具备两个核心关键能力：一是以需求为导向的资源整合规划，放大资源价值，二是后期通过有效运营提升物业价值，满足旅游需求，实现回报及物业增值。

在前期资源整合及规划方面，首先需要识别市场潜在需求，并做出分析判断项目整体的需求定位；其次要基于需求定位，主动获取关键稀缺旅游资源并通过外部合作，获得市场化的专业服务能力；三是基于市场定位和资源禀赋，做出项目整体规划，包括产品业态、空间布局、盈利模式等；四是整合内外部各方资源，协调和平衡各合作方的利益诉求，管理项目整体建设和开发进程。

后期运营提升方面则需要通过系统化的运营体系建设和能力提升，保持项目长期的盈利性和资产增值，其中包括产品升级、物业服务、营销、管理、招商等。

掌握核心关键能力的，以持有运营为主的长期持续旅游地产发展模式，将在旅游行业的升级和转型中具备很强的竞争力。

（作者系罗兰贝格管理咨询公司、全球合伙人兼大中华区副总裁）

(经济观察报)

新京报快讯(记者侯润芳)“‘房子用来住的’这一定位会改变十几年来房地产调控的怪圈，即只要出现经济下行，就不得不启动房地产，从而放松了对房地产政策的调控。明年会不会再次松动房地产调控政策?我认为可能不会。”

在今日由《银行家》杂志社主办、新湖财富投资管理有限公司承办的“中国特色财富管理发展之路高峰论坛”上，交通银行首席经济学家连平做了以上表述。

连平认为，2000年至今，中国房地产市场经历了5个短周期，每个周期时间为3年左右。其中，两年向下，一年向上。形成此周期的一个重要原因在于，当经济出现下行压力时，政策就趋于松动，而房价出现明显上涨。

从最近几年的情况来看，连平分析，2013年上半年推出了最严厉的调控政策。但2014年二季度以后，经济下行压力较大，很多数据表现不佳。在压力之下，2014年第四季度不得不放松了对房地产的调控。此后，在2015年年底、2016年经济运行状况发生了明显变化。

但从去年下半年，不少地区房地产市场猛涨。2016年9月30日至今，一系列调控政策出台，房价止涨。如果经济再次面临下行压力，房地产政策何去何从?

“从现在短期预期看，明年初经济有下行压力，房地产调控政策还会不会再次松动?我认为可能不会，再次为保经济增长水平而松动房地产政策的可能性很小。”连平解释，未来中国经济一个很重要方向是，既要提升增长质量又要治理各种不合理现象、甚至乱象。在这个过程中，未来对经济下行的容忍度会明显提高。“此外，如果再采取适当的刺激政策，显然会增加更多的问题。因此，再次动用房地产政策的松动来刺激经济增长是下策中的下策，可能会放到最后的位置来考虑。”

连平补充，即使明年初经济存在下行压力，这一压力也不会很大。“房地产政策松动可能较小，也建立在明年经济运行继续保持相对平稳的基础上。”连平分析，从投资、出口、消费这“三驾马车”来看，明年将呈现“一缓、一平、一升”走势。

具体来看，连平认为，明年投资会进一步放缓，但幅度不会不大;外部环境利好明年的出口，欧洲、美国等经济体在继续复苏，明年出口增速可能会超过今年;随着投资增速回落，越来越多的社会财务资源将转向消费，同时国家也采取了一系列政策刺激消费，在一系列因素的支撑下，可以预期消费总体保持较快速平稳增长。

(新京报)

　　 养老公寓终究还是属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。

　　 随着银发经济悄然来临，养老服务的巨大市场蛋糕开始被诸多社会资本觊觎。综观国内兴起的养老地产投资热潮，不管是何种资本背景以怎样的经营模式落地，企业始终都绕不开的根本性问题是，如何平衡养老公寓公益性与营利性之间的关系。

　　 不可否认的是，往往这二者间的战略取舍能够在长时间内决定涉足企业的生存与发展命运。

　　 一个现象值得关注，曾有位养老产业研究者前两年参观一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目，发现“入住率很低，小部分老年人在学院里活动，学院空间很大，没开空调，老年人蜷缩在一块儿，开着电热取暖器练习书法，书法老师也不是最初承诺的书法名家，而是有书法特长的入住老人。”

　　 在业内人士看来，该养老地产项目最初就没有确立以养老地产的“照料与服务”为核心，在公益性与营利性的关系中选择了后者。事实证明，养老地产与普通住宅地产最大的区别就在于养老地产的开发更加侧重于后期的运营与服务，这与普通房地产市场有着本质的区别。

　　 “房子如果卖给了投资者，或者短期内不能来养老居住的老人，后期的话，对于开发商而言十分痛苦，因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止，运营的成本自然无法消解。”该业内人士告诉21世纪经济报道记者，正常的养老机构要能够实现盈收平衡，需要老人的入住率至少达到70%以上。

　　 由此不难看出，社会资本构建养老公寓时，如何解决公益性与营利性的平衡问题最终还是要回归到养老服务的“初心”之上，养老绝非房地产市场营销吸引眼球的手段。房产只是整个养老公寓服务的载体，抑或是整个服务体系的基础与开始。

　　 另一方面，对于从一开始就坚持养老服务的运营企业来说，现实情况可能是企业需要耐得住寂寞，往往可能需要很长时间坚持公益性，方能在未来实现营利性。

　　 在采访的过程中，21世纪经济报道记者发现不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中。2016年1月，亲和源在被宜华健康医疗股份收购时，彼时宜华在公告中表示，收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平。

　　 这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成，从长远来看，目前的养老公寓产业仍然处在商业模式并不成熟的阶段。从近年来国内出现的养老地产投资热潮来看，这并不会阻碍养老地产行业成为资本追逐的蓝海

　　 养老公寓终究还是属于商业房产的范畴，天生具有福利性事业与市场化经营的特点。

　　 随着银发经济悄然来临，养老服务的巨大市场蛋糕开始被诸多社会资本觊觎。综观国内兴起的养老地产投资热潮，不管是何种资本背景以怎样的经营模式落地，企业始终都绕不开的根本性问题是，如何平衡养老公寓公益性与营利性之间的关系。

　　 不可否认的是，往往这二者间的战略取舍能够在长时间内决定涉足企业的生存与发展命运。

　　 一个现象值得关注，曾有位养老产业研究者前两年参观一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目，发现“入住率很低，小部分老年人在学院里活动，学院空间很大，没开空调，老年人蜷缩在一块儿，开着电热取暖器练习书法，书法老师也不是最初承诺的书法名家，而是有书法特长的入住老人。”

　　 在业内人士看来，该养老地产项目最初就没有确立以养老地产的“照料与服务”为核心，在公益性与营利性的关系中选择了后者。事实证明，养老地产与普通住宅地产最大的区别就在于养老地产的开发更加侧重于后期的运营与服务，这与普通房地产市场有着本质的区别。

　　 “房子如果卖给了投资者，或者短期内不能来养老居住的老人，后期的话，对于开发商而言十分痛苦，因为社区内的养老设置服务不会因为人少就停止，运营的成本自然无法消解。”该业内人士告诉21世纪经济报道记者，正常的养老机构要能够实现盈收平衡，需要老人的入住率至少达到70%以上。

　　 由此不难看出，社会资本构建养老公寓时，如何解决公益性与营利性的平衡问题最终还是要回归到养老服务的“初心”之上，养老绝非房地产市场营销吸引眼球的手段。房产只是整个养老公寓服务的载体，抑或是整个服务体系的基础与开始。

　　 另一方面，对于从一开始就坚持养老服务的运营企业来说，现实情况可能是企业需要耐得住寂寞，往往可能需要很长时间坚持公益性，方能在未来实现营利性。

　　 在采访的过程中，21世纪经济报道记者发现不少养老公寓在运营过程中长期处于难以盈利的状态中。2016年1月，亲和源在被宜华健康医疗股份收购时，彼时宜华在公告中表示，收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平。

　　 这其中最根本的原因便是整个养老公寓产业还未形成，从长远来看，目前的养老公寓产业仍然处在商业模式并不成熟的阶段。从近年来国内出现的养老地产投资热潮来看，这并不会阻碍养老地产行业成为资本追逐的蓝海

　　 中国铁路总公司(下称“铁总”)所属18个铁路局均已完成公司制改革工商变更登记，19日正式挂牌运营。铁总本级的公司制改革方案建议，也已经报国家出资人代表财政部。

　　 多元化经营是中国铁路进行公司制改革的一大特色。改制之后的各铁路局经营范围均有所扩张，很多路局增加了房地产开发、物流、金融、旅游餐饮、广告经营等业务。

　　 中国铁路总公司可开发利用土地达3亿平方米。加强铁路土地综合开发，实现多元化经营，让现有资源优势发挥应有的价值，是铁总公司制改革的应有之义。

　　 3亿平方米可开发土地

　　 今年8月，铁总公开表示，铁总拥有丰富的土地资源，其中既有铁路土地总面积68万公顷(68亿平方米)，可开发利用土地3万公顷(3亿平方米)，分布于18个铁路局在的31个省、市、自治区。这一数字超过目前房企土地储备量最高的中国恒大(2.76亿平方米)。

　　 中国人民大学国企改革与发展研究中心研究员李锦接受第一财经记者采访时表示，土地是铁路企业重要的资产和源，加强铁路土地综合开发，与社会资金、技术、管理等资源实现融合发展和优势互补，有利于盘活铁路土地资源，降低债务率，拓展铁路多元化经营渠道。

　　 “这些土地不会大规模流入房地产市场，这既有土地性质的问题，还牵涉到股权、政策以及铁路部门和当地政府的关系，但是一些土地在慢慢解冻，铁路土地综合开发需要一步一步来。”李锦说。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受第一财经记者采访时表示，从土地资源来看，基础设施建设用地和房地产开发用地是有区别的，当然依附于此类基础设施建设用地，也带来了很多房地产开发的机会。通过公司制改革，未来关键就是要在一些节点性城市积极打造高铁上盖物业等，这都是新的投资机遇。

　　 国务院发展研究中心市场经济研究所研究院邵挺撰文分析，设立发展基金还是发行铁路债券，融资成本和难度都会居高不下，盘活铁路用地资源就成为一个较优的选择。

　　 今年8月铁总在上海和北京相继举办两场土地推介会，推出共计20个土地综合开发项目——涉及的土地开发面积共计4652亩(约3098万平方米)，类型包括商品住宅、旅游休闲，其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。

　　 早在2013年，国务院就已提出利用铁路企业的土地资产来筹集铁路建设和发展资金的模式。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。

　　 2013年8月，国务院印发的《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出，要加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发。

　　 上述意见明确，按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。

　　 北京交通大学经济管理学院教授赵坚在媒体上表示，铁总要实现“以地养路”，应综合考虑各方诉求，尤其重点处理好土地综合开发和城市规划之间的关系，尤其需要得到政府的支持。

　　 邵挺也认为，对铁路用地综合开发，地方政府与铁路部门之间会出现博弈。在关于铁路用地的涉及范围、合法用地的界定等方面，地方政府和铁路部门还没有取得一致意见。尤其在原先划拨用地转用后的增值收益，地方和铁路总公司之间的分配关系还没有理顺。

　　 2014年国务院办公厅《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，明确了地方政府的责任，要求地方政府在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，统筹铁路站场及毗邻地区相关规划，通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施，引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，有力有序推进铁路建设。

　　 土地资产价值如何更好实现

　　 土地的处理一直是国有企业改制中的难点，也是国有资产是否会流失的重要因素。

　　 李锦告诉第一财经记者，将国有企业改革与完善土地资产处置方式、明确土地权益相结合，可以降低企业改革成本，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值。

　　 今年7月发布的《中央企业公司制改制工作实施方案》在划拨土地处置方面规定，经省级以上人民政府批准实行授权经营或具有国家授权投资机构资格的企业，其原有划拨土地可采取国家作价出资(入股)或授权经营方式处置。

　　 全民所有制企业改制为国有独资公司或国有及国有控股企业全资子公司，其原有划拨土地可按照有关规定保留划拨土地性质。

　　 第一财经记者了解到，土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。

　　 严跃进告诉第一财经记者，将相应的土地进行作价入股，有助于破解此类存量土地开发的难题，也有助于更好地实现利益分配。从实际情况看，类似土地开发关键要和当地的城市建设进行结合，投资的商业价值会扩大。

　　（原标题：高力国际：未来20年房地产业自动化将达30%）

　　中新网上海12月1日电 (记者 于俊)全球领先的房地产投资服务机构高力国际最新发布《人工智能对房地产业的影响》的报告，称人工智能的影响在未来10年内会持续扩大，城镇化进程将加快，灵活办公空间的需求进一步提升，办公楼和产业园的面积需求变小，空间利用率提高，科技、传媒及创意产业成为新空间主要需求来源。

　　资料图：市民从一处楼盘前经过。中新社记者 泱波 摄

　　该报告指出，人工智能的发展对工业、酒店业、零售业、房地产业的影响最大，而对高附加值及决策行业、高程度的客户互动行业、创意行业、机器人及自动化系统程序编写等行业的影响较小。未来20年内，电话销售人员、会计师、技术文档撰写员、房产中介等职业将有可能会被人工智能取代。

　　但人工智能无法完全取代人类工作，只是会起到辅助作用，能够促进生产力增长、改善办公环境、解放人类从事更多高附加值的工作。

　　高力国际研究认为，虽然只有5%的行业能够推行全面自动化，但每个行业的自动化潜能都可达到30%，过去50年的经济增长主要来自人口及生产力增长，而未来随着人口增长放缓，经济发展重点将在于提高生产力。机器人能够将效率提高30%-35%。

　　近年来，由于人工智能的发展，人们对于办公空间的需求也发生了很大的变化。高力国际统计，40%的知识劳动人口为移动办公人群，更青睐灵活办公空间的Y世代已经成为主要劳动力，固定电话的使用率降低为60%，目前30%-40%的办公空间甚少被使用，而物业成本不断上升、已成为第二大成本支出，这些因素都推动了办公空间的改变，向灵活办公空间或基于活动功能的办公空间转变。共享空间能够提升员工的工作体验，降低人才流失。

　　根据高力国际亚洲研究部的一份调查，中国和印度的科技公司认为人才招募是目前最大的挑战，他们普遍认为北京会成为亚洲人才最集中的城市，其次是上海和印度的班加罗尔。而为了提升对人才的吸引力，超过80%的科技公司已经采取措施提高员工的健康及福利，62%的科技公司开始使用共享办公空间。

　　高力国际预测，人工智能的影响在未来十年内会持续扩大，对灵活办公空间的需求将会增多。企业需要大力投入以提高员工高附加值技能，而大型租户对写字楼的智能化硬件设施的需求将更高。开发商应意识到该趋势的发展，并预先设计相关配套设施，同时针对不同类型客户的需求，在不同区域打造不同定位类型的项目，包括租金较为低廉的次级商务区及周边区域，而不应局限于主要商务区。

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东表示：“中国房地产市场作为快速发展的新兴市场，相关政策的支持和鼓励，国内人工智能的生产及技术将愈发成熟及普及，将推动中国人工智能在房地产的应用。长远来看，应用人工智能的物业将更具备吸引力及增值潜力。具体来说，人工智能的在办公、商业、工业、养老等地产中的应用将非常广泛。”(完)

(中新网)

　　“前方的路还看不清楚，未来什么样谁也不知道，只能摸索前行。”12月1日，某知名房企长租公寓负责人对21世纪经济报道记者表示。据他透露，其所在公司的长租公寓产品已开业三个多月，目前出租率只达六七成。

　　对于长租公寓这一新鲜事物，想要市场接受，需要时间、渠道以及大量推广。与租赁市场相应的金融创新产品也是如此。

　　随着决策层大力推行租售并举的住房制度，银行正加速推进租赁贷款业务。

　　11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。未来五年，将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。工商银行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。

　　此前，建设银行、中国银行等也分别针对企业端和租户端推出相应贷款产品。

　　银行抢推租赁

　　银行目前针对租赁市场推出的金融产品，主要针对企业端和租户端。

　　按照工商银行北京市分行有关负责人的说法，未来将与租赁住房建设方、产权方、运营方、承租方、联营合作方、信息服务方紧密合作；综合运用租赁住房开发贷款、租赁住房建设贷款、租赁住房运营贷款、个人租赁住房贷款、租赁住房资产证券化产品、租赁住房产业基金六大产品，满足开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等环节的融资需求。

　　针对个人租房贷款业务，此次工商银行北京分行并未披露详细信息。而企业端，工商银行合作方主要是央企、国企。消息显示，与工商银行北京市分行签署住房租赁战略合作协议的分别是北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)。近期该分行已实现北京市首个企业自持住房项目——中粮地产海淀永丰租赁住房项目，审批落地。

　　其他银行也已行动。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。11月2日，中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。11月20日，中国工商银行广东省分行为科学城投资集团“全自持只租不售”地块项目提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。

　　利好房企

　　新鲜事物的市场接受度是值得关注的话题。

　　在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来，银行针对租赁市场推出的金融产品，可以解决企业痛点，并很有效果。

　　长租公寓在房地产行业尚属新鲜事物，探路之初，其面临的主要难题之一也是高成本融资问题。据安居客房产研究院监测，目前国内长租公寓主流融资方式的年化利率都在8%以上。王玺龙的看法代表了一部分长租公寓运营商的看法。银行此举在开发商普遍看来，是绝对利好。

　　从市场层面看，其意义更大。中原地产首席分析师张大伟认为，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金支持，增加房源供应量。

　　不过，从实际运行状况看，安居客房产研究院首席分析师张波认为，单靠租赁贷远不足以支撑参与主体的融资需求，长远来看，还需大力发展REITs，实现证券化才能切中痛点。

　　据安居客房产研究院不完全统计，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，预计至2020年底会超过1000万间。

　　需针对痛点

　　王玺龙认为，租房贷款对于解决租房者痛点，效果并不明显。

　　从银行针对租户推出的金融产品看，主要是用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高100万元。在利率方面，首个个人租赁住房贷款产品、建设银行的“按居贷”的协议内容显示，1年期贷款月息为0.363%，合年息4.356%；1-3年期的贷款月息为0.396%，合年息4.752%。

　　21世纪经济报道记者进行小范围抽样调查发现，除非“救急”，大部分租户还不太能接受租房贷款。而“救急”的方式也可以多样，比如信用卡。

　　不过，张波认为，有需求就有市场，预计到2020年全国租赁人口将达2.2亿左右。随着租赁人口持续增加，对于租房贷有需求的绝对数值也将同步增加，租房贷的规模预计也将逐步扩大。租房贷的良好运转，对于租房市场健康发展将起到积极作用。

　　张波指出，租房贷款可以为两类租房者带来益处：一类是刚毕业大学生或收入水平较低的租住者，免抵押信用贷方式可以避免租户在前期就产生“付三押一”等大笔费用支出；从安居客线上用户调研来看，租房者关注因素中“付租方式”占比达21%，租房贷无疑在这方面可起到正向作用；第二类是期望稳定租住者，相比乱涨租金，租房更大的痛点在于租住房源不稳定，据安居客线上用户调研，超过12%的租房者是因“房东临时收回房屋，不再出租”的原因而被迫换房，因租金问题换房比例在11%以下。而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内锁定租住房源。

　　不过张波建议，对于租房贷的审核等方面需要加强，以防止违规使用。“一方面要严防‘假房源、真贷款’套现，由于长租公寓房源的真实性考证在实际操作层面有一定难度，单靠金融企业很难实现全方位鉴定，政府的租赁集中平台建设就显得非常重要；另一方面要严防‘真房源、假租户’骗贷，一旦参与主体出现”跑路“等现象，对金融机构将是不可估量的损失。”

(21世纪经济)

　　29日，易居房地产研究院发布的最新数据显示，截至2017年10月，易居监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米,环比增长3%，同比增长15%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，部分热点城市当前土地供需比较活跃，带来了土地储备规模的整体上升。“土地储备规模的同比增幅曲线更能反映当前市场走势。从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续12个月的正增长,且增幅有扩大的趋势。”他说。

　　从城市分类来看,10月50个一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179万、45391万和15457万平方米,环比增幅分别为9%、0%和10%,同比增幅分别为6%、9%和38%。

　　值得一提的是，三类城市当中，二线城市土地储备目前连续11个月同比正增长，三线城市连续16个月同比正增长。严跃进分析认为，“二线城市楼市前阶段较为火爆，土地市场也成为国内众多房企拿地的主战场；三线城市当前房屋销售市场表现不错,最终形成了地方政府积极供地和房企积极拿地的现象。”

　　从具体城市来看，50个典型城市中,有32个城市出现了土地储备规模同比正增长的现象,其中增幅排名前三的城市包括湖州、中山和无锡，同比增幅分别达到184%、172%和131%。严跃进说，“此类城市房屋销售总体不错,且属于三大城市群中的重点三线城市、土地投资价值得到认可,所以土地储备规模会有相对明显的上升。”

　　严跃进进一步指出，从同比跌幅来看，包括东莞、南昌和廊坊等城市则有不同程度的下滑。“这和此类城市楼市管控政策较紧有关。当地的供地相对也比较保守,所以会牵制土地储备规模的上升。”他说。

　　从土地储备的去化周期来看,10月全国50个一线、二线和三线城市土地储备去化周期分别为16个、16个和18个月,相比9月14个、15个和15个月的数值，有明显的增长。

　　严跃进说，横向对比来看,三线城市的去化周期相对较高。“这和两个因素有关。第一是此类城市当前供地和拿地较为积极,土地储备规模上升比较快。第二是对比过去几个月相对火爆的商品房销售行情,当前销售数据略有降温。从后续市场风险来看,要警惕三线城市楼市降温所带来的土地储备去化周期增大的风险。”

　　“全国50个典型城市土地储备规模连续上升，这有助于缓解部分城市未来库存不足的压力。”严跃进认为。

(经济参考报)

　　 记者从太原市住房公积金管理中心获悉，太原新增“部分偿还商业银行贷款”业务，即“部分商转公”。只要贷款银行与公积金中心签约完成，即可办理该业务。

　　 “部分商转公”是指在借款人可申请的住房公积金个人贷款额度不足以全部结清商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）时，申请使用住房公积金贷款部分偿还商业贷款的贷款品种，与太原市住房公积金管理中心签署合作协议的商业银行的商业贷款客户可以申请办理“部分商转公”业务。

　　 据了解，申请“部分商转公”业务报备资料、担保方式和办理流程应符合商转公贷款的要求，同时贷款年限不得超过原商业贷款年限。申请个人住房公积金贷款和商业贷款组合贷款的，住房公积金贷款部分和商业贷款部分可以在办结担保手续后分别发放，还款日根据公积金中心和商业银行相关规定分别确定。

(新华网)