《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》《中国住房消费发展报告(2015-2017)》30日在南开大学发布。报告显示，近一半家庭认为所在城市房价高；房地产税收政策调整对半数以上家庭住房消费选择无影响；取消限购对购房的促进作用要弱于取消限贷。

　　中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。该项目由周京奎教授于2015年发起，目前已初步完成2015、2016和2017三个年度的数据采集。

　　在未来家庭住房消费选择中，报告指出，有超过47%的被调查家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有7.5%的被调查家庭认为所在城市房价非常低或较低，这说明全国城市家庭总体上倾向认为房价偏高。

　　报告特别对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下会更倾向于不购买住房。

　　报告认为，从现有的住房调控政策来看，限制城市居民购房的政策主要是限制商业贷款和限购。而相比之下，取消限购对被调查家庭购房的促进作用要弱于取消限贷，且被调查家庭最希望放宽的限贷政策为降低贷款利率，表明大部分家庭不购房的原因仍是支付能力不足。

　　本次报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估，结果显示：2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。

　　报告还发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

　　在当日举行的中国住房消费与城市发展高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会上，调查发起人和牵头人周京奎教授对本期调查设计、家庭住房消费选择、调控政策影响等进行介绍，并发布了中国住房价格风险指数和中国住房消费景气指数。

(中国新闻网)

　　昨日，有市民向本报反映，丰台区同馨家园物业通知将向业主收取包月停车费，“但小区两千多车主目前只有八百余车位可用，物业直言无法保证交费业主有车位”。对此，小区物业表示会在一个月内，与业主再次沟通解决方案。

　　收费致拥堵

　　方案还得谈

　　昨天早上，丰台区同馨家园的不少业主刚要开车上班，就被堵在家门口。原来，入住五年来，物业从未收取过停车费用，而昨天是收费第一天，加之道路狭窄，一时造成小区内拥堵难行。记者中午赶到该小区时出入口已经恢复畅通，保安对于驶出车辆无一例外地直接抬杆放行，保安称，“早起拥堵后，现在已经暂停收费，估计收费方案还得继续谈。”

　　停车需交费

　　不保有车位

　　业主郭女士介绍，小区车位本就供不应求，而且缺口巨大，此前许多业主只能见缝插针停在小区到路边甚至停在小区外，“小区内剐蹭经常发生，如果收费能解决车位问题，我们肯定接受，但是物业通知说，每户一辆轿车可享受150元包月停车费，却无法保证交了钱就一定有位置，那交钱还有什么用？”记者随后走访小区发现，除消防通道和绿地外，这里几乎“车满为患”，而在小区公告栏处仍张贴着《管理办理优惠价格停车手续的通知》，确实提到“不保证计时优惠价格业主车辆进入小区有空置车位停放”。

　　另一业主王先生称，此前他与其他6名业主曾作为业主代表与物业沟通停车收费一事，“当时我们没一个人同意收费方案，毕竟小区只有800多个车位，车却有2000多辆，只收钱解决不了停车难的问题。”另一业主石先生则表示，他交纳了包月停车费，但物业只提供了简单收据和电子发票，并未与其签订任何协议。

　　暂时不收费

　　双方再沟通

　　随后，记者就此事询问亿方物业，工作人员表示，该小区车位确实紧张，正在与业主沟通协商，现已暂停收费。“今天早上相关部门都来过了，要求业主们提出比现在更合理的解决方案，如果拿不出来，我们一个月后还会按照现方案执行收费。”他坦言，如果交费车辆因为没有停进车位而与其他车辆发生剐蹭，物业也不会负责。该工作人员否认了未与交费车主签写协议的说法，但当记者希望他出示相关协议时，对方表示无法提供。随后记者留下联系方式说明采访需求，希望与公司负责人取得联系，但截至发稿前，未收到有关回复。

　　北京晨报现场新闻 记者 田杰雄 文并摄

　　线索：马先生

(北京晨报网)

　　库存上升的楼市 将以时间换得空间

　　从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如，进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下，“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件。

　　上周，一手住宅共网签3638套，成为今年单周成交量第二高，这表现了调控环境下，受压抑的需求得到释放，同时也可以看到，政府之手在调解供需两端上已发挥巨大作用。

　　西方有一句俗语：你甚至可以让鹦鹉成为一位博学的经济学者——只要教它学会讲“供给”与“需求”两个词。

　　供给、需求与市场均衡，是市场最根本的秘密。

　　对于楼市来说，就要常常走这样一个高难度平衡木：在供求之间寻求平衡。楼市必须有一定的库存，否则楼价就很容易引起剧烈涨跌。今年以来，广州一手住宅的库存量由降到升，以3月调控新政为界，可分为两个阶段。3月份之前，成交量大幅增长，库存被快速消化，3月时广州去化周期为5.4个月，这是今年的最低水平。这个时候，“供不应求”、“缺货”等言论不绝于耳，楼价的上涨欲望空前强烈。

　　“3·30”调控措施出台，首当其冲是对库存量进行调节。

　　从4月起，由于购房门槛提高，买房资格也被严格限制，投资置业者的购房需求被抑制，网签成交量放缓。此后，库存量开始逐月上升，而成交量开始下滑，库存消化周期也开始不断延长。当前，全市去化周期为8.4个月，中心五区均在13个月以上，其中，天河与海珠更超过20个月。

　　虽然，当前库存量的统计还存在滞后因素，有不少是已售出但未网签的“库存”。但是，至少在当下，楼市“缺货”的压力已大大缓解。

　　另一方面，作为市场“中期库存”的土地供应也在放量。

　　一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地已达到226宗，比2016年全年上涨了62%。而广州也在第三、四季度逐渐加快土地供应。第三季度，广州共出让地块46宗，出让总面积233.7万平方米，同比上涨191.0%；进入第四季度，广州还有46宗地块计划出让。

　　用7个月时间，换得供给端相对充裕的市场，调控就有了腾挪的空间，改变预期也有了可能。

　　“行百里者半九十”，房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如，进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下，“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件，即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理需求，同时加快推进“租购并举”政策，逐步缓解房地产供需矛盾。

　　就当下情况看，虽然，楼价什么时候松动还有待观察，但接下来上涨的欲望肯定会被进一步消解，并进入长期横盘博弈阶段。 (执笔/詹青)

(羊城晚报)

　　[摘要]去年,以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”,房价接连“破两万”“破三万”。今年6月6日,三河市调控升级,非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现,燕郊楼市逐渐恢复冷静。

　　与新房量少价稳不同，燕郊二手房市场呈现出量价齐跌的局面。

　　燕郊兴达置业、夏威夷二手房等机构对外均称可以帮外地人办理燕郊购房资格。

　　去年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”“破三万”。今年6月6日，三河市调控升级，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现，燕郊楼市逐渐恢复冷静。近日，记者走访燕郊后发现，在售新盘较少，二手房成交量骤降，普遍下跌1万元/平方米。业内人士称，燕郊房价已接近阶段性低点，短期内大跌的可能性较小。

　　■ 新房

　　住宅少 商办多

　　从北京沿着102国道到达燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。记者多次探访过燕郊，曾经一下车就被销售员围得水泄不通。如今很多售楼处大门紧闭，人去楼空，个别售楼处还在营业。

　　记者了解到，汇福悦榕湾(楼盘资料)目前无住宅在售，仅有40年商住公寓产品，面积为60-74平方米，目前还未开盘，预计价格为20000元/平方米左右；碧桂园时代城(楼盘资料) 处于蓄客阶段，还未开盘，预计近期开盘；港中旅海泉湾均价24000元/平方米，目前仅剩4套房，为80多平方米2居室；京东CBD(楼盘资料)为办公写字楼，目前单价为14500元/平方米，市场最高时价格达18000元/平方米；首尔甜城在售商住LOFT公寓，均价19800元/平方米，总价在70万-80万元之间；中兴和园目前有82、112、125平方米几种户型，均价为25000元/平方米。

　　一项目代理人员坦言，燕郊目前没什么新房在售，只安排一两个销售人员驻场。据中国指数研究院的研究报告显示，今年8月份，燕郊共成交232套，成交面积为20986平方米，9月份燕郊共成交439套，成交面积为38255平方米，而到了10月份，燕郊仅成交173套，成交面积降至15328平方米。

　　对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，新房供应受到制约，供应量的衰竭让新房价格保持相对稳健的状况。

　　■ 二手房

　　个别住宅项目单价跌破两万

　　与新房量少价稳呈鲜明对比的是，二手房市场则呈现出量价齐跌的局面。

　　统计数据显示，从价格来看，二手存量房均价目前在23000元/平方米左右，相比年初房价高点每平方米降了近1万元。

　　据记者了解，@北京(楼盘资料) 项目最高峰时单价达35000元，燕京航城单价达34000元/平方米，上上城四期达27000元/平方米。如今，@北京单价为24000元/平方米左右，燕京航城单价为19000元/平方米，上上城成交价在18000元/平方米左右。

　　有媒体报道，燕郊二手住宅中，有些住宅单价1.2万-1.3万元。但在记者采访中，中介人士坦言，现在房价确实降了，但质量最差的住宅，也不可能低至12000元/平方米，“上上城5期，也要15000元/平方米左右”。

　　记者从房屋中介处了解到，相比普通住宅，二手商办房价格较低，有些单价甚至低至1万元左右。首尔甜城MOBO公寓，单价从火爆时的17000元左右降至目前13000元左右。中介表示，泰达广场、文化大厦这类商业办公，有些房源甚至低至1万元，主要原因在于环境杂乱。

　　急售房源是成交主体

　　据链家网成交系统数据显示，3月份新增房源量为2220，带看量为41576，10月份新增房源量为3841，带看量却仅为6605。

　　记者走访了解到，目前不论是二手住宅还是商住，市场行情普遍不好，导致二手房成交量下降明显。从成交来看，由于限购从严，仅有一些成交也都是本地购房者。其中，低于市场价的急售房源成为二手房的成交主体。

　　“这时候买房，基本挑便宜、业主急售的，业主着急卖房，购房者有资格买，看房子合适就能成交，不像过去会看很多套。”上上城一中介人员表示，过去卖方挑，买方也挑，失败率较高，但现在卖方都是低于市场价的急售，成交率较高。

　　值得注意的是，由于接近年底，银行放款时间拉长，据中介称，最低放款时间需4-5个月，因此，业主更偏向于全款或高首付。

　　郭毅表示，在严厉调控下，一些投资客急于脱手。但限购政策导致燕郊需求端大幅衰竭，二手房市场出现严重供大于求的状况，从而导致二手房价格下跌明显。不过在安居客房产研究院分析师朱万鹏看来，目前燕效房价已经接近阶段性低点，短期内大跌的可能性极小。从中长期来看，燕郊未来的价值仍值得期待。

　　■ 警示

　　三河房管局

　　不认可花钱办资格

　　记者通过调查发现，位于燕郊102国道两侧的中兴和园销售中心、兴越二手房、兴达置业、夏威夷二手房，以及燕顺路附近的鼎盛房产、甜橙房产六家机构对外均称可以帮外地人办理燕郊购房资格，费用从5万至12万元不等。

　　据上述销售和中介机构部分工作人员表示，在燕郊办理购房资格可以直接按限购政策要求补齐社保，或者直接帮忙办理过户手续。上述部分人员还强调，之前已经成功办理很多购房资格。“若办理购房资格，需要购房者提供现金，约定事项需要另外签协议。”

　　11月29日上午，记者就此事联系了三河市房管局，相关人员表示，购房者一定要按国家政策交易，房管局并不认可花钱办资格的业务，请谨慎行事，防止上当受骗。倘若真正出现购买资格被骗的情况，中介和购房者皆有责任，房管局只能调解，调解不成只能交由司法部门处理。

(新京报)

　　在重拳调控下，北京楼市热度得到了有效控制。即使是被房地产行业誉为“金九银十”的9、10月份，成交较往年也有着明显下降。而进入2017年最后一个月，冷淡的市场行情仍将持续。业内预计，在今年的市场环境下，很难出现年底“翘尾”的情况。

　　117-646平方米大户型成供应主流

　　受到预售价格管制以及商办限售政策的影响，北京住宅市场的供应热点降入年度新低。据亚豪机构统计数据显示，2017年，北京楼市月度开盘项目数量仅在10个左右，最少的10月份仅5个项目入市，而到了年底这一情况也并未改善。

　　亚豪机构统计数据显示，今年12月，北京商品住宅市场预计将有10个项目入市销售。其中仅华瞰·墨园(楼盘资料) 一个项目为纯新盘，其余包括华润·萬橡府(楼盘资料)、珠光御景西园(楼盘资料)、远洋天著(楼盘资料) 春秋等在内的9个入市项目，均为老项目后期。

　　不过值得注意的是，在12月预计入市的项目中，仍以大户型产品占据主导地位。全部为中小户型的仅中海国际城(楼盘资料 业主论坛) 一个项目，另外除华瞰·墨园、京投发展·公园悦府两个项目当中有部分中小户型产品外，其他项目均仅提供117-646平方米的大户型产品。

　　“目前市场当中在售的商品住宅项目多为改善型产品，因此以中大户型为主，这也是今年整体住宅供应当中最为突出的结构性特征。”亚豪机构市场总监郭毅分析指出。

　　事实上，这样的供应结构同北京近年来土地市场的供应不无关系。众所周知，最近几年，北京土地市场供应的不断缩紧，房地产企业在招拍挂市场上的竞争也愈发激烈。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就曾指出北京土地市场“狼多肉少”，从客观上也推升了地价。而为了追求利润率的关系，有些房企也不得不将高价摘得的土地打造成高端住宅，这是市场选择的结果。

　　明年限价商品房将大量入市

　　随着土地供应的放开，北京土地市场也逐渐回归理性。今年以来，土地市场供应了大量的限价商品房地块，在有效平抑房价的同时，也解决了开发商的“土地饥渴”问题。从供应结构上来看，明年，随着土地出让环节便已限定“9070”户型产品的商品房大量上市，新房市场产品同质化的现象就此打破，供应结构也将因此发生逆转，中小户型再度成为市场主力。而大户型的高端改善产品则因后续供给乏力，将在市场上逐渐成为稀缺产品。

　　郭毅指出，今年截至目前出让的住宅用地当中，含有可售纯商品住宅的地块多达42宗，且均设定限售价格，使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。这将对明年的楼市供应产生明显影响。“从趋势上看，明年项目上市速度普遍有所提升，自明年年初开始限房价商品房将陆续入市，并且逐渐成为新房市场增量供应的中坚力量。”

　　此外，郭毅还称，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改客群，客群基数的大幅上升，让明年新房市场的供需状况有望双双回暖。

　　12月预计入市项目（数据来源：亚豪机构）

　　项目名称 项目情况 预售价格 项目类型 物业地址 户型

　　华瞰·墨园 纯新盘 100000元/㎡ 普通住宅 海淀区田村39号院 90㎡两居，115、140㎡三居

　　华润·萬橡府 老项目 78500元/㎡ 普通住宅 海淀区清河桥西500米 295㎡户型

　　亚运新新家园 老项目 待定 别墅 朝阳区亚运村辛店路一号 580㎡联排

　　北京华贸城(楼盘资料 ) 老项目 待定 别墅 朝阳区地铁北苑站北300米 320-340㎡叠拼

　　珠光御景西园 老项目 待定 普通住宅 丰台区长辛店长云路2号 117-156㎡三到四居

　　远洋天著春秋 老项目 3800万/套起 别墅 石景山区石景山公园西南800米 308-388㎡独栋

　　京投发展·公园悦府 老项目 待定 普通住宅 昌平区地铁8号线平西府站 87㎡两居，112-135㎡三居

　　首创·澜茵山 老项目 待定 别墅 密云区京承高速16出口 139㎡双拼

　　御墅(楼盘资料) 老项目 待定 别墅 顺义区仁和镇顺福路2号 455-646㎡独栋

　　中海国际城 老项目 42000元/㎡ 普通住宅 顺义区梅香街9号院 70-78㎡两居

　　 要通过增加优质房源供应、整饬市场秩序，来改善租房体验，补齐住房体系中“租”这个短板。让“租”“购”并举，支撑起一个健康的房市，使各个群体都能通过不同渠道，实现住有所居的美好梦想

　　 近段时间提出的“租购并举”，成了人们热议的话题。有人憧憬：租房也能顺心顺意地过日子；有人预言：新的住房市场格局即将呈现；也有人质疑：是不是房价太高了、控不下来了，才号召大家去租房？在众说纷纭之中辨清“租购并举”的真实用意，还是要从“补短板”这一政策导向说起。

　　 长期以来，“租”始终是我国住房市场的短板。与许多发达国家居民早就将租房视为“合理的选择”不同，租房对绝大多数中国人而言，依然是“最后的选择”。

　　 一方面，好多人不想租房。从文化传承和消费习惯看，中国人一直有着置办房产的偏好，有自己的房子和土地，心里才踏实安稳。从制度设计上看，1998年全面推行住房市场化后，我国住房供应体系建设更多的是从促进人们拥有产权住房入手，造成了“重购轻租”的局面。从市场趋势来看，近年来一些城市房价快速上涨，放大了房子的投资属性与升值效应，增强了“购”的吸引力——“买了一定不亏”成了屡试屡灵的“预言”，“晚买一年多付百万”则成了血淋淋的教训。

　　 另一方面，想租的人又租不到好房。从供需结构看，租房需求主要来自新市民、年轻人，虽然短期内尚不具备买房能力，但对居住品质仍有一定要求，而市场上供应的出租房屋多为分散房源、老旧住宅，房源供需不够匹配，租房体验不够称心。从权利保障来看，由于没有强有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇随意涨价、单方毁约的情况，削减了稳定感，放大了漂泊感。租房不称心、不靠谱，让原本摇摆在“租”与“购”之间的人更加坚定了“购”的念头。

　　 租房短板的存在，不仅阻滞了租房者幸福感的提升，也放大了房地产市场所承受的压力——大家越将租房视作过渡性手段，购房需求就越旺盛，供需天平就越失衡，房价就越走高，乃至陷入恶性循环。

　　 怎样才能“解套”呢？方法有很多，既可以加大供给力度，也可以通过约束性措施控制需求。然而，城市资源总归是有限的，供给不可能无限量增加。需求也是动态变化的，不可能无限期抑制。在这种情况下，提升“租”在住房体系中的作用，旨在引入“外援”、另辟“沟渠”，疏解“购”的压力，让需求回归合理、让市场趋向稳定，同时也为建立市场长效机制赢得宝贵的窗口期。更何况，“租”本就是“住有所居”的一种重要实现形式。

　　 “租购并举”，“并”是方向，“举”是根基。让租房市场真正火起来、优起来，对市场秩序、权利保护等问题皆须对症下药、切实解决。比如，尽快出台有关租房的法律法规和操作细则，让房客与房东都更省心更安心；又如，完善土地、财税等政策，扶持发展规模化的租赁企业，以更好的居住品质满足不断升级的需求；再如，推进“租购同权”，让租房者也能更多享受到同等的基本公共服务。总之，就是要下大力气、各个击破，让租房成为“更好的选择”。

　　 话说回来，对租购并举，当前比较强调“租”，是因其历史欠账较多，需要“特殊关照”。这绝不意味着未来就要否定、就能否定“购”的意义。对中国人来说，消费习惯可以升级换代，向往居有定所、手握恒产的消费偏好却难改变。我们不能奢望“租”能轻而易举地成为“最好的选择”，也不能因为多关注了“租”而忽视“购”的需求与风险。未来很长一段时间，防炒作、挤泡沫依然不能松懈，共有产权住房等试点依然要加快，适当的土地供应、合理的信贷支持依然要跟上。只有租房与购房两个体系都健康、都强大起来了，不同群体才能更好地通过不同渠道，实现住有所居这个共同的梦想。

(人民网)

　　 据住建部网站消息，2017年10月份，全国缴存住房公积金1514亿元，提取住房公积金993亿元，发放个人住房贷款615亿元。

　　 2017年1-10月，全国缴存住房公积金15304亿元，提取住房公积金10330亿元，发放个人住房贷款7878亿元。

　　 截至2017年10月底，全国住房公积金缴存总额12.14万亿元，提取总额7.08万亿元，缴存余额5.06万亿元；累计发放住房公积金个人住房贷款7.39万亿元，个人住房贷款余额4.4万亿元，个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.4%。

(中国新闻网)

　　 随着调控步入深水区，供求关系博弈更加微妙。

　　 据易居研究院统计，2017年10月，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月，该数值和9月份10.8个月持平。不过，目前存销比在低位的基础上，正呈现出震荡上行态势。

　　 分城市来看，2017年10月，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月份11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有所反弹。该机构指出，观察近期这三类城市的存销比数据，从纵向看，基本上都呈现在低位水平上微小反弹的态势；而横向看，一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。

　　 融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。”孙宏斌认为，政府限价极大影响了购房者的购买预期。而预期变化令房地产市场出现下行趋势。

　　 易居研究院统计显示，2017年10月，80个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。总体上看，10月份房企推盘节奏有所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然较严厉，且超乎预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若预售证管控继续严厉，那么部分城市库存不足的现状很难在短期内得到改变。当然类似政策也会倒逼房企主动调低预售申报价格。

　　 尽管市场出现下行趋势，但从库存规模以及土地储备来看，楼市仍处低位。这意味着，尽管短期内预期发生改变，但未来供求关系仍然紧张。

　　 截至2017年10月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%。观察历史数据，2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性下跌态势，体现近三年全国去库存取得较好效果。当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平。

　　 土地市场代表未来楼市供应量。尽管今年以来，国土部在督促各省市加快供地，但整体土地储备仍然处于较低状态。前述机构发布的报告显示，部分热点城市当前供地和拿地都较活跃，带来土地储备规模的上升。但当前50城6.6亿平方米规模的土储依然偏低，大体相当于2015年6月份的水平。截至2017年10月，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米，环比增长3%，同比增长15%。其中一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179万、45391万和15457万平方米，环比增幅分别为9%、0和10%，同比增幅分别为6%、9%和38%。

　　 严跃进认为，对于一线城市来说，过去35个月中土地储备规模始终保持同比下跌态势。而在今年10月份首次出现同比正增长。该数据的信号意义在于，一线城市近期持续供地，释放了积极的效应，这有助于2018年形成相对充裕的房源。而对二线城市来说，土地储备同比增幅曲线抬头更早，目前已出现连续11个月的同比正增长现象，这和二线城市此前楼市较为火热有关。三线城市当前已保持连续16个月的同比正增长现象，三线城市房屋销售市场表现不错，直接带来地方政府积极供地和房企积极拿地。

　　 旭辉董事长林中在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上表示，预计未来五到十五年，“房住不炒、脱虚入实”的政策方针不会改变，行政调控与宏观调控将混搭进行。这将让房地产业进入新一轮长周期，即平稳增长周期。

(21世纪经济报道)

　　 受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。

　　 12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。

　　 其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这也被认为凸显出今年楼市的区域分化特征。由于一线城市调控政策最早出台，且最为严厉，而三线城市的政策相对宽松，这种分化并不难理解。

　　 值得注意的是，受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。

　　 三四线继续担纲热点

　　 上海易居研究院统计显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，环比10月上涨3%。分析人士普遍认为，考虑到10月有8天法定假日，这种上涨并不意味着市场真正回暖。若剔除节假日因素，反而说明市场仍在降温。

　　 同比来看，上述规模下滑13%，连续9个月出现同比下跌。

　　 分城市看，4个一线城市成交面积同比下滑27%，16个二线城市下滑13%，30个三线城市下滑9%。

　　 这种情况颇能反映今年以来市场分化的现实。中信建投首席房地产分析师陈慎12月1日表示，今年房地产市场出现“冰火两重天”的局面，主要表现在一二线城市增速回落，三四线城市高增速；限购城市增速回落，非限购城市高增速。

　　 陈慎是在当日的“2017链家研究院大连思享会”上做出上述表态的，他还表示，过去两年多来，房地产市场维持高增长态势，但每年的市场热点都不一样：2015年的热点集中在一线城市，2016年是二线城市，2017年则蔓延至三四线城市。

　　 从成交结构上看，在绝大多数城市中，90-170平方米的房源成交量占据半数，说明改善型需求继续成为市场主流。

　　 市场降温的出现，被认为是调控政策持续发酵的结果。有机构统计，今年前10月，各地出台的调控政策超过210次，密度和力度前所未有。且在限购、限贷、限价的基础上，限售成为此轮政策的主要特征，这对投机性需求带来较大打击。

　　 进入11月，在关于“房住不炒”的思路下，南宁、海南、柳州、泉州、成都、湖北、扬州等地又先后出台调控政策，对市场继续施压。其中，扬州于11月29日出台的调控政策，对限购政策进一步强化，并有条件地延长限售年限；泉州则对新房设定了5年的限售期。

　　 虽然部分三四线城市和中西部城市也出台了调控措施，但总体而言，一二线城市的调控力度仍然大于三四线。

　　 年终翘尾局面难现

　　 由于财政结算周期的原因，房企往往选择在年末放量销售，从而冲击年度业绩。但大部分机构认为，今年楼市年末“翘尾”的局面恐不会出现。

　　 上海易居研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。

　　 另有分析认为，截至11月，大部分房企都已完成或超额完成全年销售目标，所以基本不存在业绩压力。

　　 陈慎指出，从今年第三季度开始，作为热点区域的三四线城市，已经出现增速下滑的局面。

　　 在上海易居研究院统计的50个重点城市中，11月新房成交量环比跌幅最大的为安庆、佛山、宁波、无锡和韶关，同比跌幅最大的为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。上述十个城市以三线城市为主。

　　 陈慎认为，过去一年来三四线城市房地产市场升温，主要由于货币棚改化的影响。但随着未来棚改规模的整体下滑，这种边际影响将持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升，甚至可能下滑。

　　 因此他表示，明年房地产市场注定进入“小年”，全国商品房成交面积将下降6%左右。但由于热点城市的绝对库存仍然处于低位，预计价格将微幅增长。

　　 北京某房企人士也向21世纪经济报道记者表示，很多三四线城市(尤其是四线城市)的市场容量较小，今年的销售规模几乎达到这些城市的历史新高，市场空间释放殆尽。因此未来市场持续火热的动力已经不足。

　　 相比之下，调控重压下的热点一二线城市，则存在出现反转的可能。上海易居研究院就指出，11月，部分热点一二线城市开盘节奏加快。

　　 以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析道，今年截至目前出让的住宅用地中，含有可售纯商品住宅的地块多达42宗，且均设定限售价格，使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，自明年初开始，限房价商品房项目的上市速度将普遍有所提升。

　　 她还表示，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改。客群基数的大幅上升，可能让明年新房市场的供需状况双双回暖。

(21世纪经济报道)

“明年全球经济增长会加快至4%，我们预期美联储明年将加息4次，每次加息的幅度为25个基点，由于目前美国的真实利率仍徘徊在零左右，经济增长强劲及低失业率不断推升工资，当局需要防止经济过热，因此加息的速度可能会快于市场预期。”高盛亚太区首席经济分析师迪安竹(Andrew Tilton)在11月21日的记者会表示。

高盛对美国增长前景乐观，预期明年全年增长2.5%，失业率明年底降至3.7%，并认为美国就业市场将持续改善，成为自二战以来的最佳时期之一。

今年至今，美联储两度加息，然而美元指数却不见起色。截至11月21日，衡量美元兑一篮子货币的美元指数录得约8%的跌幅。相比之下，同期彭博-摩根大通亚洲美元指数却上涨约5%，这意味着期内亚洲主要货币兑美元均出现一定升幅。

同时，迪安竹预期，明年美元有机会贬值1%-2%，“主要是市场未必能充分消化加息因素，事实上，上一个加息周期市场只反映了部分的加息影响。考虑到全球其它央行陆续收紧货币政策，从而抵消了加息对美元的利好因素。”

此外，他坦言，尽管美联储加快加息步伐，但欧洲央行、日本央行仍为市场提供大量的流动性，“整个全球市场仍处于量化宽松的环境之中。”

亚洲主要央行将跟随美联储加息

一直以来，美联储的利率政策牢牢牵动着亚洲市场的神经。

“历史数据显示，通常亚洲主要央行的货币政策跟随美联储，两者有很强的相关性。我们预测明年亚洲多个主要央行都面对加息压力，除日本和泰国以外，包括澳大利亚、印度、印尼、菲律宾在内的国家在经济增长复苏之后，正面临通胀升温的压力。”迪安竹表示。

在德国商业银行亚洲高级经济学家周浩看来，现在的问题是谁会是第一个在亚洲加息的经济体？马来西亚、韩国、菲律宾则是三大候选对象。

11月初，马来西亚央行宣布将基准利率维持在3%不变，但在利率决议中，却提到“由于经济增长较为稳健，货币政策委员会将对目前的宽松货币政策进行评估”。

“这样的表述事实上意味着马来西亚央行已经开始认真考虑加息问题，目前来看，马来西亚今年增长将超过5%，更加重要的是，CPI通胀率可能会超过4%，这意味着马来西亚央行已经满足了触发加息的条件——其目前的通胀控制区间为3%-4%。”周浩表示。

美联储加息一度被认为将是压倒香港楼市的“最后一根稻草”。高盛资深中国经济分析师邓敏强指出，香港明年或跟随美国加息，虽然可能增加楼市下行压力，但由于全球经济增长势头强劲，香港作为一个高度开放的小型经济体亦将受惠，因此无须过于担心楼市调整的风险。

他预期，香港今年全年经济增长可达3.5%至4%，但随着利率上升，港元转强影响消费，以及工资上涨推升通胀，预计明年增长可能会放缓至2.5%至3%。

同时，邓敏强表示，中国今年全年经济增长将加快至6.8%，但随着去杠杆政策力度加强，固定资产投资增长回落，明年经济增速或放缓至6.5%。

新兴市场资金流入放缓

今年以来，主要新兴市场表现抢眼，以MSCI中国指数为例今年迄今为主的升幅超过50%，亦吸引了大量的资金涌入新兴市场。

霸菱新兴市场股票团队联席主管William Palmer在报告中指出，事实上，新兴市场的股票在2011-2015年的五年内，跑输发达市场近50%，主要受到利润率下降及销售增速放缓的双重打击。然而，自2016年起，新兴市场的企业盈利明显复苏，而且利润率的复苏在很大程度上是非周期性的，因此，有望在2018年之后继续支持企业利润表现。

同时，他表示，全球资金在近几个月持续流入新兴市场，显示盈利周期的上升亦引起了部分投资者的关注。然而，目前只有550亿美元的资金流回归了新兴市场，相比之下，在过去数年这些市场的赎回金额则高达1550亿美元。

根据国际金融协会(Institute of International Finance)于11月17日发布的报告显示，新兴市场自9月底以来录得了约140亿美元的资金流入，然而随着美联储12月加息步伐的临近，投资者大都选择获利了结，因此流入这些市场的资金正在放缓。以墨西哥市场为例，流入当地市场的海外资金已跌至2011年以来的低位。

企鹅北美有家综合整理

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