去年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”“破三万”。今年6月6日，三河市调控升级，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现，燕郊楼市逐渐恢复冷静。近日，记者走访燕郊后发现，在售新盘较少，二手房成交量骤降，普遍下跌1万元/平方米。业内人士称，燕郊房价已接近阶段性低点，短期内大跌的可能性较小。

■新房

住宅少?商办多

从北京沿着102国道到达燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。记者多次探访过燕郊，曾经一下车就被销售员围得水泄不通。如今很多售楼处大门紧闭，人去楼空，个别售楼处还在营业。

记者了解到，汇福悦榕湾(楼盘资料)（资料、团购、论坛）目前无住宅在售，仅有40年商住公寓产品，面积为60-74平方米，目前还未开盘，预计价格为20000元/平方米左右；碧桂园时代城(楼盘资料) （资料、团购、论坛）处于蓄客阶段，还未开盘，预计近期开盘；港中旅海泉湾（资料、团购、论坛）均价24000元/平方米，目前仅剩4套房，为80多平方米2居室；京东CBD(楼盘资料)为办公写字楼，目前单价为14500元/平方米，市场最高时价格达18000元/平方米；首尔甜城在售商住LOFT公寓，均价19800元/平方米，总价在70万-80万元之间；中兴和园（资料、团购、论坛）目前有82、112、125平方米几种户型，均价为25000元/平方米。

一项目代理人员坦言，燕郊目前没什么新房在售，只安排一两个销售人员驻场。据中国指数研究院的研究报告显示，今年8月份，燕郊共成交232套，成交面积为20986平方米，9月份燕郊共成交439套，成交面积为38255平方米，而到了10月份，燕郊仅成交173套，成交面积降至15328平方米。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，新房供应受到制约，供应量的衰竭让新房价格保持相对稳健的状况。

■二手房

个别住宅项目单价跌破两万

与新房量少价稳呈鲜明对比的是，二手房市场则呈现出量价齐跌的局面。

安居客房产研究院的统计数据显示，从价格来看，二手存量房均价目前在23000元/平方米左右，相比年初房价高点每平方米降了近1万元。

据记者了解，@北京(楼盘资料) （资料、团购、论坛）项目最高峰时单价达35000元，燕京航城单价达34000元/平方米，上上城四期达27000元/平方米。如今，@北京单价为24000元/平方米左右，燕京航城单价为19000元/平方米，上上城成交价在18000元/平方米左右。

有媒体报道，燕郊二手住宅中，有些住宅单价1.2万-1.3万元。但在记者采访中，中介人士坦言，现在房价确实降了，但质量最差的住宅，也不可能低至12000元/平方米，“上上城5期，也要15000元/平方米左右”。

记者从房屋中介处了解到，相比普通住宅，二手商办房价格较低，有些单价甚至低至1万元左右。首尔甜城MOBO公寓，单价从火爆时的17000元左右降至目前13000元左右。中介表示，泰达广场、文化大厦这类商业办公，有些房源甚至低至1万元，主要原因在于环境杂乱。

急售房源是成交主体

据链家网成交系统数据显示，3月份新增房源量为2220，带看量为41576，10月份新增房源量为3841，带看量却仅为6605。

记者走访了解到，目前不论是二手住宅还是商住，市场行情普遍不好，导致二手房成交量下降明显。从成交来看，由于限购从严，仅有一些成交也都是本地购房者。其中，低于市场价的急售房源成为二手房的成交主体。

“这时候买房，基本挑便宜、业主急售的，业主着急卖房，购房者有资格买，看房子合适就能成交，不像过去会看很多套。”上上城一中介人员表示，过去卖方挑，买方也挑，失败率较高，但现在卖方都是低于市场价的急售，成交率较高。

值得注意的是，由于接近年底，银行放款时间拉长，据中介称，最低放款时间需4-5个月，因此，业主更偏向于全款或高首付。

郭毅表示，在严厉调控下，一些投资客急于脱手。但限购政策导致燕郊需求端大幅衰竭，二手房市场出现严重供大于求的状况，从而导致二手房价格下跌明显。不过在安居客房产研究院分析师朱万鹏看来，目前燕效房价已经接近阶段性低点，短期内大跌的可能性极小。从中长期来看，燕郊未来的价值仍值得期待。

■警示

三河房管局

不认可花钱办资格

记者通过调查发现，位于燕郊102国道两侧的中兴和园销售中心、兴越二手房、兴达置业、夏威夷二手房，以及燕顺路附近的鼎盛房产、甜橙房产六家机构对外均称可以帮外地人办理燕郊购房资格，费用从5万至12万元不等。

据上述销售和中介机构部分工作人员表示，在燕郊办理购房资格可以直接按限购政策要求补齐社保，或者直接帮忙办理过户手续。上述部分人员还强调，之前已经成功办理很多购房资格。“若办理购房资格，需要购房者提供现金，约定事项需要另外签协议。”

11月29日上午，记者就此事联系了三河市房管局，相关人员表示，购房者一定要按国家政策交易，房管局并不认可花钱办资格的业务，请谨慎行事，防止上当受骗。倘若真正出现购买资格被骗的情况，中介和购房者皆有责任，房管局只能调解，调解不成只能交由司法部门处理。

对于房地产行业来说，今年无疑是调控的一年。在坚持“房住不炒”定位的基础上，国内楼市热点城市的调控力度并没有松懈，部分热点三、四线城市也加入到调控的行列中来。目前距离2017年结束还有最后一个月，那么在即将到来的2018年，房地产市场将如何发展？对此有行业机构分析认为，随着调控效果的逐步发酵，部分面临资金压力的开发商或将开启降价。

调控对市场作用明显

由于调控手段主要包括房贷调整、限购、限签、限价等措施，因此楼市政策对于市场的影响是巨大的。在2008年和2013年，国内出现过成交量明显萎缩、成交价格下降或增长放缓的的情况。

而在广州，地方性的调控共有三次，最早出现于2010年。这一年的10月15日，除增城、从化以外的各城区开启限购政策，规定广州户籍和可以提供1年以上纳税或社保证明的常住非户籍家庭限购一套房，而非常住户籍家庭则禁止购房。到了2013年11月，广州出台“穗六条”政策，认房认贷、二套首付七成、非广州户籍需提供三年以上社保等政策开始施行，此后“穗六条”在广州被长期执行下去。

2016年楼市成交出现火热局面，当年10月，广州针对公积金政策作出了调整，又半年后，广州相继出台“3·17”新政和“3·30”新政，除了购房资格限制有所提高外，这一轮调控政策还新增了限售条款，包括个人转让住房需取得不动产证满两年，商服类物业只能卖给企业，不得卖给个人等。

克而瑞数据显示，2010年开启调控后，广州楼市成交量价出现了小幅上涨。2013年“穗六条”出台后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月严控新政出台后，广州房价保持了相对稳定，并未出现巨大波动，但成交量出现下降，截至目前，今年广州一手房成交量相比去年减少了29%。不过克而瑞指出，一手市场受楼盘限购等政策的影响，因此楼市成交的数据存在一定程度的失真。

去化周期提升影响后市发展

今年以来，调控政策的施行对楼市库存和去化周期也产生了一定的影响。

2016年楼市火爆，因此从去年10月到今年3月，广州一手住宅库存量一直处于下降的趋势，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。克而瑞数据显示，3月广州一手住宅库存为671万平方米，减少了53万平方米，环比下降7%，去化周期也仅有5.4个月。

“3·30”新政出台后，库存量大致在681至752万平方米之间波动，但随着此后楼市成交放缓，因此去化周期持续上升，到10月底时已提升至8.4个月。

克而瑞指出，成交量较弱会令部分库存堆积，加上本身每个月可能会增加的供应，库存或将越来越多，去化周期也会随之加长。该机构预计，这种情况会导致开发商价格松动的情况。

降价楼盘预计将会增加

除却一手市场，今年广州二手房市场也出现大幅回落，价格有所回调。具体来看，2016年四季度调控政策密集出台之后，二手住宅市场成交量持续下滑，且下降幅度较大。2017年20城成交同比增速降至负区间，政策收紧对二手房冲击较大。

此外，土地市场也有所降温，在各地采取新的土地拍卖规则后，住宅用地多采用“最高限价+竞配建+竞自持”等模式，因此土地市场价格相对平稳。克而瑞数据显示，广州前9月商品住宅成交均价为17036元/平方米，房地产土地成交楼板价平均为9411元/平方米，溢价率为14%。房价和地价相比去年均有下跌，克而瑞指出，这显示出政策的影响面已经波及到地价。

截至目前，今年的调控措施力度空前，使得开发商拿地热情、一手和二手住宅市场都出现明显的降温。“对于楼市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞广州首席分析师肖文晓在一次开发商交流会上曾指出，三、四线城市的高峰期明年或将终止。

目前广州楼市的成交和价格相对平稳，但克而瑞分析指出，调控效果逐渐发酵，会有越来越多开发商因顶不住资金压力而降价。肖文晓也认为，仍有购房资格的购房者，明年将是入手的良机。

随着香港地区楼价连续创下19个月的新高，开始有市场人士质疑，香港的楼价存在风险。不过，房地产咨询机构莱坊认为，明年香港楼价升幅将会放缓，但还会有5%的升幅。而麦格理则认为，目前香港楼市系统风险不大。

香港差饷物业估价署数据显示，10月私人住宅楼价指数最新报342.4，环比上升0.5%，连续12个月创下新高。实际上，香港楼价已经连续上涨超过19个月。

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文在记者会上称，预计香港住宅楼价全年将升12%，明年升幅会放缓至5%，主要是由于目前楼价太高，市民的购买力有限，加上外围等因素影响。但如果明年香港特区政府还没有推出政策抑制楼市过快发展，不排除楼价的升幅将超过5%的可能性。

根据国际货币基金组织最新发布的报告，警示香港楼市可能存在系统性风险。

不过，莱坊认为，目前并没有看到有任何重大因素，会使香港楼价在短期内出现大幅下滑，尤其是豪宅市场，供应跟不上需求，预计明年豪宅市场的情况会继续追涨，豪宅市场全年增幅将达8%。

值得留意的是，内地买家对于香港地区的豪宅市场的热度开始有所降温。今年最大金额的首30宗交易的独立屋和公寓中，内地买家占35%。林浩文称，这一比例较去年有所下滑。而他最近观察到，很多香港地区本地买家发现香港豪宅市场存在落后涨幅，于是决心入手。

在2018年至2022年，香港地区每年平均住宅落成量达20000个单位，近60%的供应将集中在新界区。相反，港岛区最新供应将少于10%，住宅供应充裕以及需求持续。

莱坊预计，今年香港总住宅销售量将达到6万宗，预计明年的住宅销售量与今年差不多，达6万至6.3万宗。今年住宅楼市非常旺盛，以一手和二手住宅销售金额计算，预计今年年底总成交金额为5500亿港元，同比大幅上升29%。

目前香港地区的住宅市场主要由一手楼市场主导，买家以自住人士为主，只要一手房的定价足够有吸引力，并能够为买家提供优惠，大部分买家都会倾向于购买一手房。预计明年一手房成交宗数占比会维持在30%或以上，成交金额则会占约一半。

从供应方面来看，香港的小面积单位在未来可能会面临供应短缺的问题。截至11月30日，香港400平方尺（约37平方米）以下的住宅单位仅占存量的31%，在2018年至2022年，大约36%的新落成单位面积会小于400平方尺，而面积在200平方尺(约18.5平方米)以下的，会占到4%。

莱坊称，在2016/2017财政年度，香港地区和内地开发商在香港地区的住宅卖地市场都非常活跃，以成交金额计算，达到1155亿港元，其中，内地发展商占50%。

莱坊预计，中资比例会持续增加，但金额则会大大减少。直至今年11月中，内地开发商在香港地区投资总金额仅为190亿港元，主要由于中资对外投资多了一些限制。相信中资日后会比较有选择性和策略性地投资。