月度归档:2018年01月

“房住不炒”须抑制终端金融需求

据国家统计局数据,2017年12月全国70个大中城市中,有57个城市新建商品住宅价格指数环比上涨。虽然部分热点城市房价绝对水平已经低于上年同期,但三线、四线城市房价出现上涨动向。同时,伴随着过去几年房价较快上涨,我国城镇居民债务负担已显著加重。当前,继续遏制房地产泡沫化倾向已经成为金融监管当局共识,有必要从终端金融需求入手,抑制居民部门杠杆率。

过去几年我国热点城市房价出现较快上涨,居民部门加杠杆是主要动力。本轮房价上涨始于2015年四季度,进入2016年后热点城市房地产市场急剧升温。在房价节节攀升同时,居民部门加杠杆也同步加快。截至2016年末,全国个人购房贷款余额同比增长35%,较同期各项贷款增速高出21.5个百分点;2016年全年新增4.96亿元,约占各项贷款新增额的39.2%,同比多增2.31万亿元。经过2017年地方持续升级房地产调控措施后,全国个人购房贷款增长有所放缓,但增速仍在高位。截至2017年9月末,全国个人住房贷款余额同比增长 26.2%,高出同期各项贷款增速13.1个百分点。

而个人购房贷款过快增长的结果,必然是居民部门杠杆率出现了明显上升。综合研究机构数据,1996年我国居民宏观杠杆率(居民部门债务占GDP比重)约为3%,2008年不到20%,居民部门杠杆率增长整体平稳。但2008年后我国居民部门杠杆率上升明显加快,特别是2016年以来居民部门加杠杆非常活跃,各种“首付贷”“过桥贷”堂皇入市,个人消费贷、个人经营贷违规进入购房领域现象突出,导致居民部门杠杆率跳升至50%水平。我国居民部门的贷款与存款之比从2009年1月的24.6%大幅跃升至2017年11月的63.2%。

从终端金融需求入手,可以在短时间内有效扭转房价上涨预期,同时最大程度避免误伤刚性住房需求,实现区域住房市场稳健运行。这主要是因为:

一是管控终端金融需求可以有效消减房价上涨动力。应该看到,终端住房金融需求已经构成当前房价上涨动力。房贷过快增长城市房价绝对涨幅也在高位。当前北京房价出现回落,与“3.17”新政出台了史上最严厉的住房信贷政策密切相关,“认房又认贷”、提高二套房首付比例等等,既有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞,又显著增加了住房炒作成本,提高了住宅投资变现难度,对房地产炒作行为形成了空前挤压。

二是管控终端金融需求可以有效抑制居民部门杠杆率。说到底,抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。通过强化商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核,加大对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查,可以将不符合贷款门槛的借款人排除出去,进而在宏观上降低居民部门整体债务负担。

三是调控终端金融需求可以有效降低房地产金融运行整体风险。当前若非居民部门杠杆资金推动,房价难以脱离基本面大幅上涨。如果从终端金融需求入手,那么可以减少杠杆资金对住房追逐,降低房地产市场整体风险。

笔者认为,坚持“房住不炒”,有必要对居民部门杠杆率进行抑制,并有效引导房地产市场预期。在坚持房地产市场“分类调控、因城施策”的基础上,基于对区域性住房供求关系的深入准确把握,需要及时对终端金融需求进行相机调整,对住房炒作行为在金融端切实形成有效挤压,同时最大程度避免对刚性住房需求的误伤。(经济参考报)

配合楼市调控 房贷利率或许将持续收紧

在中央“房住不炒、租购并举”的住房长效机制大跨步推进的当下,房地产畸形飙升的势头得到了遏制。然而,近期,部分媒体曝出兰州、合肥、成都等地的住房调控政策松绑,针对这些传言,住建部在1月16日表态称系误读,并再次重申坚持房地产调控目标不动摇的方向。

最新的统计数据再次反映了这一方向。18日,据国家统计局公布的上月70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示,70个大中城市中一线城市房价同比涨幅持续回落、环比持平或下降,二三线城市房价环比微涨。

“房地产下行周期已开启,银行业应当积极配合有关政策的执行与落实,对房地产项目的融资贷款,要严格把控,使其与‘房住不炒’的方向相吻合。”国家金融与发展研究室副主任董希淼对《金融时报》记者表示。

在构建住房长效机制的进程中,银行业积极参与其中。在商业银行加紧抢滩住房租赁市场,为租购并举提供金融支持的同时,监管层也高度关注房地产泡沫倾向。银监会主席郭树清日前表示,要加强对各类风险的防范和化解,努力促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部三个方面的良性循环。

楼市调控不放松

对最新公布的数据,国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动,房地产市场总体继续保持稳定。他表示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。

但相比一线城市的全面回落,二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点,同时,二手住宅价格环比则均上涨0.3%,涨幅均与上月相同。

“M2尚存溢出效应。尽管从5月起,M2超速已落至个位数,但货币购买力却逐渐从一线城市挪入二三线房地产市场。” 中南财经政法大学产业升级与区域金融协同创新中心研究员李虹含分析道,“同时,一线城市居民的住房购买也逐渐转入二三线城市。随着大学生返乡潮与城市务工返家创业潮的不断出现,二三线城市房价有可能进一步走高。另外,在居民投资品中,房屋仍属于较为保值、增值的选择,一线城市限购造成的投资品短缺将持续流入二三线城市。也加剧了其房价的上浮。”

尽管二三线城市的房价仍存在上浮空间,但相关部门对楼市调控并没有丝毫松动的倾向。“住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。”该部门有关负责人表示要严格落实各项调控政策措施,严厉打击各类违法违规行为,坚决遏制投机炒房,进一步落实地方主体责任,确保房地产市场稳定。

针对月初部分媒体“调控松绑”的报道,相关房管局先后辟谣。兰州房管局称5日的政策调整不是放松调控,而是从严调控,并提高调控的精准性。合肥房管局表示并未对限价措施进行调整。而针对放宽人才落户突破现有调控政策的传闻, 成都房管局则表示,引进的高端人才限定为经认定的急需紧缺专业人才,主要通过人才公寓等方式解决住房问题,目前尚无一例申请购买商品住房。

利率上浮成常态

“我们现在已经没有额度了,下个月估计也够呛。”《金融时报》记者在致电北京某股份制银行时,得到了以上回复。在北京,房贷额度紧张、利率上浮的状态并没有发生什么改变。据记者了解,目前国有五大行执行的房贷利率都是首套上浮5%,二套上浮20%,而股份制银行的上浮会相对高一些,并且额度相对紧张。

与此同时,全国其他城市也存在相似的情况。厦门市某银行从业人员告诉《金融时报》记者,尽管目前他所在的银行还有放款额度,但在需要房贷的人有增无减的情况下,预计也将会和往常一样,出现额度紧张的情况。另据融360近期发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示,广州21家银行中,民生银行的首套房贷利率上浮了20%,而其他银行也普遍上浮了5%-10%。

在楼市调控不放松的格局下,利率上浮已经成为了一个常态。就上月全国的总体情况,上述报告指出,首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%。接近基准利率上浮10%的水平;而二套房贷款平均利率则为5.73%,较上月上涨0.02个百分点。

“未来,随着经济、金融去杠杆的进一步深入,房贷利率将进一步提高,影子银行的缩减,也使借款渠道逐渐收窄。将进一步推高二三线房贷的利率价格。”针对二三线城市在未来的房贷利率情况,李虹含如是预测。

抑制购房杠杆率

央行最新数据显示, 2017年12月末,人民币房地产贷款余额32.25万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末回落6.1个百分点,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%,比2016年占比低3.7个百分点。其中,个人住房贷款余额21.86万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末回落14.5个百分点。央行进一步指出,积极指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作。可见,2017年房贷的收缩趋势,将在2018年继续延续。

专家指出,房贷规模的收缩,抑制了居民购房的杠杆率,是去年部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。上月中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,截至2016年年底,中国居民购房抵押率升至50%,已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

可见,居民部门加杠杆空间已越来越有限。专家解释称,由于中国居民加杠杆的主要用途是购房,因此,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

在16日接受《人民日报》采访时,郭树清也指出要着力抑制居民部门杠杆率。实际上,面对层出不穷的首付贷、消费贷等加杠杆购房乱象,监管部门治理的力度在去年有所加大。例如,北京市银监局、人行营管部联合印发的《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,与北京市住建委相互配合,对个人消费贷款违规进入楼市进行严查。

业内人士表示,在强调高质量发展和防控金融风险攻坚战的背景下,金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆,在保障企业信贷需求的同时,前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。

及时披露上市公司公告,提供公告报纸版面信息,权威的“中证十条”新闻,对重大上市公司公告进行解读。(中国金融新闻网)

去年商品房量价创新高 销售额千亿成房企“门槛”

国家统计局日前发布的“2017年全国房地产开发投资和销售情况”显示,2017年商品房销售量价刷新中国楼市记录。

数据显示,2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米,达169408万平方米,比上年增长7.7%;商品房销售额也首次突破13万亿元,达133701亿元,增长13.7%。在商品房销售创新高的背后,是全国百强房企凭借品牌、城市布局以及投资能力优势,销售业绩录得大幅增长。

近期各标杆房企陆续公布2017年全年销售业绩,各大开发商的排序已落定。据克而瑞研究中心统计,截至2017年底,销售规模突破千亿元的房企数量增至17家。其中,碧桂园、万科和恒大三家龙头房企的销售金额均突破5000亿元,分列前三:碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿元,同比增长78%。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元,分列第二、第三位。

除三大龙头房企外,融创、保利、绿地、中海、龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂和泰禾的业绩规模也突破了千亿元。至此,2017年千亿房企数量达到17家,超过2016年的12家。其中,龙湖、新城、招商蛇口、绿城、旭辉、世茂和泰禾为新晋,而2016年还在千亿房企俱乐部的大连万达,由于大力度进行“去房地产化”转型,跌出千亿阵营。

易居企业集团CEO丁祖昱在“相信2018:丁祖昱评楼市年度发布会”上分析称,“2017年三线及以下城市楼市成交量在全国销售总量中占比超过60%。因此,掘金三四线楼市是百强房企2017年的重要议题,多数开发商重点布局的是一线城市需求外溢的三四线城市,以及有特色小镇概念支撑的三四线城市。三四线楼市成交火爆成就了标杆房企的靓丽业绩。”

丁祖昱表示,2017年在各地调控持续加码的政策环境下,行业份额集中度更强,向大型品牌房企靠拢,中小房企生存空间日益逼仄。克而瑞数据显示,百强房企已占据房地产市场的“半壁江山”:前100强房企的市场集中度高达55.5%,比2016年同期增加10.7个百分点。其中,前10强的市场集中度达24.1%,较2016年提升5个百分点。

“销售金额突破千亿元是一个里程碑。”丁祖昱认为,“未来标杆房企的数量将越来越少,但是房企的规模会越来越大。”为了能够继续“留在牌桌上”,目前未跻身千亿军团的前50强企业均提出将在2018年冲击千亿大关。在“千亿计划”的刺激下,标杆房企正积极增加土地储备规模。

钜派投资集团董事长兼CEO倪建达在“易居沃顿第六期研修班”上表示,在房地产行业,很多企业都是用现有和未来的资本购买资产,然后把这些资产在未来出售形成利润。未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

京城楼市延续调控基调不放松

北京商报讯(记者 程维妙)楼市调控一直牵动着市场的敏感神经,历经了2017年的低迷后,市场中盼望转折出现的情绪逐渐浓厚,不过监管并未松动。1月23日,北京市住建委在官网发布公告称,今年,北京市将坚决贯彻落实关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚定调控决心不变、力度不减,继续强化各项调控政策措施和保持房价稳定,紧紧围绕这一调控工作要求,加强部门联动、强化执法合力,主动出击、露头就打。

在这份措辞颇为严厉的公告中,北京市住建委还表示,延续去年“3·17”新政逢涨必查、逢炒必办的严格执法原则,重点查处房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。一经查实,将严惩不贷,并公示曝光和联合惩戒。

1月23日,北京市住建委联合银监部门还进行了一次实地检查。据介绍,针对近期有媒体调查发现部分中介和融资担保公司联合个别银行购房“加杠杆”的现象,检查组于1月23日前往位于海淀区玉海园的大苑地产采石路分店和链家采石路分店两家房地产经纪机构门店。经初步检查,未发现违规提供购房首付融资、“首付贷”等行为。

不过这则公告也再次给市场一针冷静剂。中原地产首席分析师张大伟分析,北京是本轮房地产调控力度最严格的城市,2017年颁布政策超30次。受此影响,北京新盘价格与二手房价格跌幅均属于全国最明显行列,其中二手房在2017年连续8个月下调,领跌全国;新建房合计签约2801亿元,比2016年的5093亿元锐减45%;合计住宅签约量只有26960套,这也是北京楼市网签以来的历史最低值。

一连串的数字显示出调控的超强效果,也让市场出现监管或将转向的预期。但张大伟表示,这次监管表态是延续了此前的调控基调,也是对前期有人造谣北京要放松限购的一次侧面回应。

楼市未来的日子可能仍不会好过。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,从北京住建委此次表态来看,未来调控思路有三个特点,一是强化联合执法的工作,会针对不同业务,打出调控和调整组合拳;二是落实精准打击政策,尤其是提高了“露头就打”的内容,这一点具有很大的指向性;三是巩固调控成效是关键,对于各类影响市场调控效果的做法,都会纳入到管控的体系中。

张大伟也认为,北京楼市调控措施明显发力,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应、提升建设品质、公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。代小杰/制表来源:北京商报

市场租购并举 房企整合重组成趋势

2017年,是房地产行业迎来大发展的一年,国家统计局数字显示,房地产行业在2017年创下了超过13万亿元的销售额,近17亿平方米的最高历史记录,有17家房地产企业进入千亿行列。

中国房地产业协会会长刘志峰指出,房地产市场实现了从无房到有房再到优房这三个阶段的转变。城镇居民人均住房居住面积,由2012年的32.9平方米,提高到2016年的36.6平方米,房地产已经从解决总量不足的矛盾,转向解决区域、城市和不同收入家庭之间的结构性、系统性矛盾。

新城控股集团有限公司高级副总欧阳捷预测,“未来五年,住房市场将进入一个新时代。”

房住不炒:调控政策将继续针对遏制投机炒房展开

房子是用来住的,不是用来炒的。刘志峰表示,目前一线和热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋稳,房价过快上涨势头得到遏制。今年因地因城施策的房地产调控不会放松。

但是为何商品房价格没有明显下调呢?对此,欧阳捷认为,是因为地价没有下降。他说,“调控房地产市场的时候,其实在调控房市,没有调控地市,地价还在不断上涨,未来将通过限价令倒逼地价下降,控制房价,房价将不会大幅上涨,可能会保持微幅的调整。”

租购并举:住房租赁是未来发展方向

住房租赁是2017年房地产市场的另一个关键词。业内人士认为租赁市场是未来的发展方向,称:“2017年,房地产市场最大的变化就是租赁,租赁市场未来的发展方向是机构化、专业化,核心就是解决这些痛点。”

业内人士对经济日报-中国经济网记者表示,中国房地产市场,已经形成了三足鼎立的市场格局。新房、二手房、租赁,初步形成了三足鼎立,三个市场相互补充,同时也相互联动的一个关系。2017年,整个新房住宅的交易额约为11.5万亿,二手房交易额6.5万亿,租赁规模约为1.5万亿,从长远的趋势来讲,这三个市场之间的关联度会越来越强,二手房、租赁市场的上升速度会更快,从而使得购租联动,一手、二手市场联动,形成三个市场相互补充、相互联动的格局。

或许,未来大城市住房将不再是“必需品”,因为房子可以租,也可以分享。刘志峰透露,国家正在十二个人口净流入城市加快住房租赁试点,培育专业化的住房租赁机构,房地产企业积极参与,闲置厂房、商业用房、自持物业的租赁改造,参与集体建设用地建设租赁住房。未来,新市民、新就业的大学生,各类人才的住房需求将得到分流缓解。

大稳小乱:房产市场将进入新时代

对于未来房地产行业走势,欧阳捷预测,2018年未来是大稳小乱的一年。所谓的大稳小乱,是指房地产市场不会大起也不会大落,房价不会暴涨也不会大跌,因此总体格局“大稳”的。小乱,是因为提出一个新的提法叫作“差别化调控”,有些城市,可能会去库存,有些城市则要补库存,因此不同的区域范围内,政策也可能是不同的,所以看起来会眼花缭乱,但是总的来讲,调控就是控制和调整,既不会穿透上线,又不会突破下线,在这个区间内保持相对平稳、健康发展。

欧阳捷称,未来五年,住房市场将进入一个新时代。过去房地产周期论不再成立,未来我国的长效机制会保证房地产市场整个相对平稳。

千亿:是压力也是核心竞争力

如此的市场格局,对于房地产企业来说既是机遇,更是挑战。如今,“千亿”成为了一个很时髦的话题,但就房地产企业来讲却是“亚历山大”,对此,中投置地董事长王军认为,千亿,其实就是规模。一个企业要生存,一定要有核心竞争能力。

刘志峰也认为,为提高竞争力,适应市场发展需求,房地产行业将会集中度进一步提高,房地产加快结构调整,资源整合、兼并重组。去年500强房企中,前10强销售额占整个市场的24.1%,前50强销售额占整个市场的45.9%。房地产行业在加剧分化,竞争格外激烈。 (经济日报-中国经济网记者王婉莹)(经济日报)

房地产金融由“偏松”转为“正常”

房地产业作为资金密集型行业,对资金有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究房地产市场变化非常重要。本文选取了6个代表性指标,对各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,得出当期中国房地产业金融环境指数。根据2011年以来6个指标波动情况,利用五分法将金融环境指数分为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”五个区间,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。

中国房地产业金融环境

1. M2-GDP-CPI有望逐渐平稳。货币供应,主要是为了满足经济增长的需要,同时物价上涨也需要新增加一部分货币。可以近似认为,广义货币增速减去经济增速和消费品价格增速,所得到的增速差额,可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增量。该增速差额越大,意味着越可能推高房价(属于资产价格),反之,该增速差额越小,意味着越不可能推高房价。

2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%;此后该增速差额在4%附近震荡,一直延续到2015年底;2016年初至今,该增速差额保持了下行趋势。2017年三季度末,该增速差额为0.8%,与二季度的1.0%基本持平,下行趋势明显放缓,未来有望逐渐企稳。

根据历史经验判断,该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平,意味着会略微制约经济增长(有助于实现经济有质量的增长),但同时有利于控制房价大涨。预计随着去杠杆和金融进一步回归为实体经济服务的功能,比过去低一些的M2增速将成为新常态,而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平,不会对楼市造成“大水漫灌”的影响。

2. M1同比增幅下行趋势有所放缓。狭义货币供应量(M1)是经济周期波动和价格波动的先行指标,M1增速高,则楼市升温;M1增速低,则楼市降温。

2011年一季度至2012年一季度,M1同比增幅处于下行通道;之后触底反弹,于2013年一季度达到阶段性高点;此后震荡下行,于2015年一季度跌至谷底2.9%;然后经历了较长的上涨时间,于2016年三季度达到峰值24.7%;此后步入下行通道,下跌趋势延续至今。

2017年三季度末,M1同比增幅为14%,分别比上季度和上年同期下降1个百分点和10.7个百分点,下行趋势有所放缓。

3.全国银行间市场同业拆借月加权平均利率略有下降。全国银行间市场同业拆借月加权平均利率是指在全国银行间同业拆借市场上使用的利率,与基准利率不同的是,它是市场化的利率,反映了市场上的实际利率水平。

2011年全国银行间市场同业拆借月加权平均利率持续上涨,随后在2012年步入下行区间,然后于2013年一季度止跌反弹,直到2013年底都维持上涨态势;2014年一季度到2015年一季度,该利率呈现“U型”走势,此后连续4个季度下跌,于2016年一季度跌至谷底2.10%;2016年二季度触底反弹,持续5个季度上涨,但2017年三季度相比上季度略有下降。

2017年三季度末,全国银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.92%,比上年同期高0.79个百分点,比上季度低0.02个百分点,目前处于2011年以来的中等位置,预计未来银行间市场同业拆借月加权平均利率仍有上升的可能。

4.个人住房贷款余额同比增速连续3个季度下跌。个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布,反映的是居民购房的贷款情况。

2011年一季度至2012年二季度,个人住房贷款余额同比增速持续下跌;随后止跌反弹,持续上涨至2013年二季度;然后走势变为稳中有降,一直到2015年二季度都较为平稳;此后于2015年三季度开始了快速上涨,于2016年底达到了38.1%的高峰;2017年则步入了下行通道,已经连续3个季度下跌。

2017年三季度末,个人住房贷款余额同比增速为26.2%,分别比上季度和上年同期低4.6个百分点和7.2个百分点。目前一线城市和部分热点城市已经明显降温,此前火热的三四线城市也因后劲不足而逐渐降温,预计个人住房贷款余额将增长乏力,同比增速也将继续下降。

5.全国首套房贷平均利率可能仍会上涨。2011年,全国首套房贷平均利率持续上涨,于2011年底达到7.62%的峰值;此后首套房贷平均利率开始回落,于2012年三季度跌至6.2%的低点;首套房贷平均利率在2013年缓慢上涨,并于2014年二季度达到7.02%的高峰;随后步入下行区间,连续9个季度持续下跌,并于2016年三季度跌至4.41%的谷底;之后触底反弹,上行趋势延续至今。

2017年三季度末,全国首套房贷平均利率为5.22%,分别比上季度和上年同期高0.33个百分点和0.81个百分点。随着金融秩序整顿和金融去杠杆,全国首套房贷平均利率可能仍会上涨一段时间。

6.房地产开发企业到位资金同比增速持续5个季度下跌。2011年前三季度,房地产开发企业到位资金同比增速保持上涨态势,之后在2011年底大幅跳水后触底反弹,2012年震荡上行,于2013年二季度触顶,此后进入下行区间,在2014年四季度跌至-6.3%的谷底,然后进入上升通道,于2016年二季度到达阶段性高点,随后进入下行通道,下行趋势延续至2017年三季度,已经持续5个季度下跌。

2017年三季度末,房地产开发企业到位资金同比增速为2.1%,分别比上季度和上年同期低8.9个百分点和13.3个百分点。随着一二线城市和三四线城市的销售先后下滑,预计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将下滑。

当前中国房地产业金融环境评估

1.房地产业金融环境指数变为正常。根据2017年三季度各项指标数据,我们计算出中国房地产业金融环境指数。三季度,中国房地产业金融环境指数为-0.08,较二季度下降0.36,较2016年同期下降1.47,从二季度的偏松状态变为正常状态。金融环境指数下降的原因,主要是M2-GDP-CPI的差值维持在较低水平,并且房地产开发企业到位资金同比增速持续下跌。

从2015年一季度开始,中国房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点,此后便一路下滑,由“宽松”变为“偏松”,又由“偏松”变为2017年三季度的“正常”,已连续下跌6个季度。

2.预计金融环境仍将收紧。政府加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套等措施将会影响M2增速,预计M2增速将有所下降,M2-GDP-CPI的增速差额也会相应下降。此外,一二线城市和三四线城市将先后降温,随着房价增幅回落和楼市成交放缓,个人住房贷款余额同比增速和房地产开发企业到位资金同比增速将回落。综合判断,金融环境仍将收紧,中国房地产业金融环境指数或将进入偏紧区间。(作者为上海(楼盘)易居房地产研究院研究员)

王石水立方开讲,生命如何才不算虚度

我们常常发起对“生命的意义”的叩问,它无法跃然在纸上,却铭刻在我们的遗传密码与文化基因中。在某种意义上,生命、乃至这世上的一切,最初本无意义,是具有主动意识的人类,去给予自己意义,并在生命的每一刻,反复将其明确。正如报告所述,“中国共产党人的初心和使命,就是为中国人民谋辛福,为中华民族谋复兴”。我们也应当时刻寻求、明确自我的初心和使命。

永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标,而人类终归是需要意义的独特生物,帮助人民明确自我意义,是实现美好生活的第一步。《回归未来 2017-2018跨年之夜》活动由王石先生发起,褚时健夫妇、冯仑、汪建、孙冕、苏珊洛克菲勒等各界领袖携手呈现触动灵魂的思想之旅。

世界急速向前,在时代的大潮中回归未来,掌握生命价值是必然。本次活动为万科公益基金会、深潜公司、C-Team联合出品,携手跨界智者同行,以这样一场文化交流、观点碰撞的跨年演讲形式,在新年即将到来之际叩响未来之门。

现在有太多声音在讨论未来,但并非所有观点都是正确与负责任的,本次跨年演讲正是基于生命本源探讨未来,到文明源头拥抱未来。在谈论未来时,个体生命的未知性也是一个重要的组成部分。我们如何认知自己,如何活出一个健康、完整的人,如何从家庭、生命力、科学视角去看生死等等。

未来如何无人能知,但每个人都是未来不确定性浪潮中的一部分。对于个人与未来的关系,王石认为,“对我们来说,全面地认识自己,知道自己的天赋,也知道自己的弱点,成功的人大多数是靠最大化的发挥自己的天赋”

此次跨年演讲中,希望能通过几位重量嘉宾对于生命、企业家精神、科学等方面以及所有未知性的探讨,构建生命与未来的关联度,帮助所有人更加积极地迎接未来,创造美好生活。

王石水立方开讲,生命如何才不算虚度

回归生命本源,未来并非无法掌握

著名企业家王石当晚演讲,从家庭与亲情、认知自己,创业生死,企业家精神和百战归来再读书等方面向现场观众分享生命的起源,反思人生应该更多去表达爱,如何去把自己看清楚,这将对每个人生活产生的影响

虽然未来时刻在变化,但生命的规律却是永恒的。我们说回归未来,父母子女之间的爱,就是我们面对未来对于未来各种不确定性中,最确定的一种。

王石和在场诸位畅聊了他己过去的66年的生命历程。这66年,可以分成两个33年。如今王石虽老,但老而不衰、老而不朽,而且还在为人生的“后三分之一”,为下一个33年成长做准备。

在持续的成长中,王石说,他有四件成长法宝与大家分享――此时, 一是坚定的愿景,二是适度的运动(包括无氧运动),三是健康的饮食,四是对美好生活的向往与追求。

不要成为没文化的运动人,也不要成为不运动的文化人。企业家、运动者、文化者,王石似乎都心向往之、外化于行、止于至善。他自由来去于企业、登山、读书之间,人们看到的是那份潇洒、舍得,却鲜有人真正体会到这背后他的坚韧、彷徨、奋斗和执着。

闻所闻而来,见所见而去,闻见识人,如来如去。王石的四件生命成长法宝,其实正是他来去自如,不断挑战自我成长史的一个小结吧。

回顾改革开放四十年,人生充满无限挑战

当代日常中,每一个人的生活都如同一粒被糖衣包裹着的巧克力,它也许是甜的,也许是苦涩的,但是,内心却是一致的焦虑。面对未来的不确定性,焦虑是我们大多数人的反映。

在人生充满无限挑战演讲环节,王石、褚时健两位位著名企业家通过回顾自身创业经历和改革开放四十年的变化,探讨企业家精神,同时也谈到了当下人们遭遇的困惑与焦虑,例如贫富分化、阶级固化、就业率等问题。

我们会发现,从1978年的徘徊苦闷到此时此刻的对不确定性的焦虑,中国在不同时代给出了不同的机遇和使命,让一代代人用自己的方式去承担和解答。而个人在这巨大的不确定性中,不甘现状和剑及履及的进步是迈向辽阔未来的最好手段。

王石水立方开讲,生命如何才不算虚度

大部分初入社会的年轻人,都充满了对未来的美好幻想。尤其是,能拥有属于自己的企业,获得巨大的成功———这是一种非常有诱惑力的未来。但许多人在尝试过几次之后,遇到了挫折,往往信心又受到严重的打击,于是陷又入迷芒之中。

演讲中,王石给出了他与创业者的四点分享。第一,创业没有一概而论,需要有所储备。第二,创业要有目标,目标一定要有一定的理想主义(我的目标就是要创办一家伟大的公司),并且目标是随时调整的。第三,要认清自己的弱点,通过搭建团队和资源整合来扩大发展。第四,创业要承担风险,创业初期“赌博”是必不可少的过程。但成功之后再“赌”会非常危险。

褚时健则说“现在年轻人创业,我觉得在新的时期,很多内容都不同,我们将自己的规律搞清楚,然后就是一个劲坚持下去,要坚持下去,不要半途而废,不要细化。很多人会做梦,做梦本就是有个目标,我们很多人就是白日作梦,他不把事情搞清楚,想着这个很简单,怎么别人赚钱我赚不到”

在演讲中,王石还讲述了人生应该如何面对最困难的时刻:第一,把最坏的结果想清楚,并且接受。第二最,绝望的时候依然要保持希望,要相信并坚持一切都有可能发生。第三,即使输了也不后悔,但要尽最大努力。

生死对谈,记住你即将死去

关于生命的价值,每个人都有自己的答案。在现实的焦虑中,我们常常会问自己,这是我想要的生活吗?我这一生怎么样更好地活着?

乔布斯那句“记住你即将死去”是每天提醒他生命到底是什么的座右铭。“荣耀与骄傲,难堪与恐惧,都会在死亡面前消失。如果觉察到自己沉溺于担心会失去某些东西时,‘记住你即将死去’会是最好的解药。”

王石水立方开讲,生命如何才不算虚度

未来,“生与死”是绕不开的关键词,但是我们又会有点小忌讳。对此,在生死对谈环节,褚橙庄园董事长马静芬从女性和生命力角度表达出“女性如何抗衡岁月中的委屈与磨难”、“生命力的源头是什么”,在谈到她82岁再创业时,老人铿锵有力地道出“我要做云南好产品的代言人”的创业愿景,这就是她的生命力。

而华大基因董事长汪建,这位基因组学发展的初始时刻,就抓住机遇参与人类基因组计划的科学家,他谈到自己生命有独特的见解,希望健康人人可及。汪建最不喜欢听到的就是“养老”。他说,要向疾病宣战,让更多家庭远离癌症恐慌。希望“基因科技造福人类”的汪建表示,“人的生老病死就是听天由命,现在能不能生老病死不听天由命,我凭什么就要听天由命呢?”

从文化角度出发,《新周刊》社长孙冕则是这样谈论生死——“我们从生到死一段路程,假如我们想到死难道不去生活吗,这个跟我们人生中所从事的事业和所要做的事情都是一模一样的,很多人跟我说,你经历过这么多的事情,可能有失败,有成功,对你来说意味着什么,我说没有意味着什么,我在活着。”

追求美好生活,美美与共

“人民美好生活”,它一头连着民生,一头连着党的使命、宗旨、目标与愿景,既具有全局性、战略性与前瞻性,又融入百姓生活,关涉大众的冷暖苦乐。在“回归未来”的演讲中,“追求美好生活”,也是其中的高频词。美好生活不止一个范式。做企业、登山、读书,在每一个象限里挑战极限,曾经是王石的对美好生活的追求。但有一件事情,让他意识到,自我作为一个个体的美好极限也许并不是最重要的。更重要的是,怎么用个体的力量,去影响更多的个体,让更多的人行动起来,创造我们共同的美好生活、美好社会。这件事情就是公益。

“未来怎么回归?我想回到生命的本源,就个体而言,认识自我,发现自己,自我成就,就社会而言,尊重每一个个体生命的力量,承担自己的社会责任;就人类而言,尊重自然的力量,人与自然和谐共处。”王石如是说。

“美是唯一的真实,当它到来时,一切都形同虚设。”即使对未来有种种疑惑,仍依旧充满信心。作为思想文化分享平台,“回归未来”一直致力于深度思想文化交流、分享与传播。希望通过此次“回归未来”跨年演讲,让生命与未来交融,回归生命本初、回归内心深处、以真挚、朴素的姿态回望过往、展望未来,洞察变化,共同创造属于我们的美好生活。

任莉:生活如茶 淡雅清香

我在朝阳中原地产的办公室里等待采访,整个办公区的装修简单、古朴、大气,一旁的书架上,罗列了中原近些年来获得的一些荣誉,空气是杯中白茶清淡的香气,采访那天,任莉穿了一件白色的毛衣,搭配高挑匀称的身材以及窗外透进来的柔光,显得格外有气质。中原地产是国内最大的房地产代理行之一,而任莉是北京中原的总经理。

任莉:生活如茶 淡雅清香

腾讯房产北京站对话中原地产北京公司总经理任莉(左一)

见过任莉很多次,却一直没有机会深入了解,知晓她也是媒体出身,2001年以前我们也算是同行,然而之后的16年,她的职业生涯的主场却集中在了代理行,从最初的鑫尊地产到如今的中原地产,她见证了代理行在房地产产业链条中的发展和变迁。

为什么要转型?任莉大学的专业是企业管理,在她那里,进入媒体才算是阴错阳差,长时间记录者和旁观者的身份不能满足任莉,“我更愿意做一个参与者”,任莉说,这个念头萌发出来之后便一发不可收拾,于是我想要试着换一下行业,更深入的参与商业运营。

那么,作为资深的代理行业专家,她眼中轮番调控下的北京楼市又该是怎样一种景象?我们主要聊了三点:

2017年的北京新房成交量跌了一半?任莉坦诚,2017年的北京楼市政策一路从严,从3、4月份开始,政府就特别有预见性的在地产商尚未开启第二季度销售架势的时候冻结了市场,加之之后两会的影响,2017年房地产的真正销售周期严格上来说只有9-12月四个月,这确实直观导致了2017年的北京新房成交相比2016年跌了近六成,而一直以来,二手房购房人群会观望一手房的成交情况,对应的,二手房的成交环比2016年下降了50%,在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年,排在近九年倒数第三位。“市场就是这样”,她说,“政策宽松的时候购房者更新换代的需求和购买实力较强,成交上二手房推动一手房;而在政策强干预的情况下,个人看机构的风向较强,新房开盘的快慢和定价的节奏会影响二手房客户的购买信心和二手房业主的预期”。

2016年的“930”之后,北京加大了对新房入市项目的管理力度,一方面严格销售限价,另一方面严格管控销售许可证等的核发,进一步减少了市场上入市的新房产品,此外,限购、限贷政策出台后,有资格、有经济实力的新房购买者也大幅减少,因此2017北京新房成交下滑毫无意外。

2018会不会继续跌?2018年与2017年相比是不会再继续下跌了,但是反弹的几率也不大。任莉说,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是国家对房屋的定位,而且目前来看,房价的基数是普遍偏高的,只要金融机构不继续在购房手段上支持买房人,成交量就很难通过个人财富的积累以快速达到购房并炒房的目的。

未来的市场上根本不需要长租公寓?严格来讲,租赁市场应该分为两个层面:一个是刚需型的租赁,比如青年公寓,政府可以在这方面适当进行一些补贴;另外一个是高端改善型的租赁,高端租赁面对的是高收入客群,它的租金定价主要交给市场杠杆来解决就好。国内的融资成本还是很高的,而且刚需型租赁的利润普遍偏低,加之物业管理、设备维修等成本巨大。微薄的利润限制了开发商在该方面扩大规模和继续投入的热情,没有人会愿意用交70年土地出让金的土地去赚取长租公寓的薄弱利润,政府应该牵头在租赁的税收方面给予适当的减免以刺激开发商涉猎长租公寓的热情和动力。

目前来看,开发商涉足长租公寓主要有两个目的:一个是吸引部分年轻的客群成为自己未来商品房产品的购买力,另一个,是为了让上市的财务报表更好看。况且,未来的租赁市场,独生子女家庭的年轻人可以继承祖父母以及父母的房产,他们完全不缺房子也没有必要出去住,因此,租赁市场的需求可能根本没有大家想的那么大。

采访手记:有智慧的女人颜值更高

采访任莉很容易,基本你扔给她一个点,她就能源源不断的抛回来你所需要的各种各样的点,而且绝不枯燥乏味。她语速很快,直接,不拐弯抹角,然而语调又很温和,披肩的卷发甚至让人觉得温婉才是她的本性,而精明、强势、不解风情等等“女强人”的形容词并不适合她。

然而她确实又是,媒体出身的她极其重视公司品牌,周末时间,除了各大峰会论坛以及众多常见的出差地,另外一个可以看到她的地方大概就是北大的EMBA课堂了,以至于唯一的运动爱好“羽毛球”也被她搁置了很久,经常玩的球友笑称:“每迟到一次罚一百块红包,我仿佛可以发家致富了”。工作繁忙,大概是女高管的必备素质之一。

然而这并不代表她的生活枯燥到只有工作,她养生,早睡早起,不喝咖啡只喝茶。她的生活充实简单,小女人矫情造作的情怀在她的朋友圈里几乎不存在。白羊座的任莉很率性,她也很喜欢这种率性,工作中就应该直接一点,这样可以节省大家很多的时间。

她最喜欢的房子是位于大兴的棠颂别墅,然而印象最深的却是北京金茂府,金茂府的新风系统以及绿金科技引领下的产品线完全满足了当代健康人居的新标准,棠颂别墅别出心裁的新中式建筑又让她喜爱有加,如果必须二选一呢?“那我希望是二者的结合,棠颂的风格加上金茂府的科技系统,完美”。

当然,相比任何一切,儿子才是她的最爱,用“晒娃狂魔”来形容她一点也不为过,在她的朋友圈里每3条工作信息之后必定是儿子成长的小视频,每一个不工作的休息日,她都愿意带着儿子出去兜兜风,“至少还有你…”,她在朋友圈写到。

住房租赁“国家队”正式登场 房租普遍低于市场价

(原标题:住房租赁“国家队”正式登场 房租普遍低于市场价)

央广网成都1月24日消息(记者韩民权 杜希萌)据中国之声《央广新闻》报道,作为全国首批开展住房租赁试点的城市,成都市去年8月出台《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》,提出组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等具体目标。近日,成都市推出首批2200余套国有租赁房源,已面向市民公开交易。首批国有租赁房根据租房面积大小,起租价从600元到1850元不等。

据了解,本次成都首批国有租赁房共有2200余套房源,分为单间、两室、三室和四室四种类型。

如何才能租到这些房子?成都市房管局工作人员介绍,有意向的市民可登录“成都住房租赁交易服务平台”首页,进入“国有住房租赁公司房源”页面,经实名注册后选定所需房源,按照规则参与竞价。

竞价成功的个人或机构,应当在五个工作日内与国有公司签订租赁合同,逾期则视为无效,租赁合同签订完成并按合同约定交清费用后,即可按双方约定的交房日期租住所竞得的房源。想要提前看房的市民,也可拨打该套房源所留电话预约。

成都润锦城实业有限公司是此次推出房源的三家国企之一,该公司资产部工作人员表示,从这几天的实际成交价格来看,房租基本略低于市场价,“推出的这些房源,都由第三方评估公司评估了每一套的价值,制订了起拍价,竞价时间为一个小时。”

为鼓励长租、保护租客利益,润锦城推出的720余套房源可以选择最长不超过五年的合同期,租金在合同期内维持不变,支付租金可以选择按月、季、年付等方式。对于如何防止恶意炒高价格或囤房源的现象出现,该工作人员表示,竞价者需输入身份证号实名注册,且一人只能竞得一套。

为何要以竞价的形式来确定房租?成都市房管局租赁管理科相关负责人表示,根据此前成都市国有资产的管理办法,国有租赁房源从房源推出到市民租到手大约需要3-6个月,时间跨度较长,不便于市民租住。为更好地满足市民需求,成都市房管部门与国资委一起经市场调查后,确定了竞租这一市场化的形式。

近期,全国首批开展住房租赁试点的12个城市国有租赁平台陆续上线,各地官方平台选房基本与目前市场上的租赁中介平台相似,但房源均经过严格的备案评估,信息更加真实可靠,更可实现直接网上签约,省去了中介费用及线下签约的时间。

从房源来看,目前各地国有租赁平台上的房源主要包括国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源,其中成都平台的房源量较多。

价格方面,国有租赁房源普遍低于周边市场价。位置上,各地目前已上线的租赁房源主要以主城区和交通便捷的地区为主,配套普遍较好。

国有租赁平台建设虽然取得一些进展,但由于各地平台刚刚上线运行,房源供应仍以国有租赁房源为主,且数量相对较少,难以满足租客的多层次需求。易居智库研究总监严跃进认为:“政府新建租赁房源从拿地到入市,快则一年,慢则三年,建设周期较长,形成供给尚需时日。”

此外,绝大多数租赁房源分散掌握在普通市民手中,因此,有专家建议各地租赁平台应加强与长租企业和个人的合作,将分散于民间的住房租赁房源集中统筹分配。

记者了解到,未来各地将多措并举增加租赁房源。例如,郑州要求租赁平台要通过新建、购买或者长期租赁市场内闲置低效地产等方式筹集房源,开展租赁住房、青年人才公寓的建设和运营;开展住房租赁托管服务,吸引个人通过国有平台出租闲置住房。(央广网)

迪拜开发商迪亚集团2018首届推介会在沪举行

自2017年3月迪拜政府开发商迪亚集团(Deyaar)登陆中国市场后,为配合中国投资者的购物喜好,2018年1月21日,迪亚地产集团(Deyaar)与中国领先房地产综合服务商优舍国际联合举办的投资说明会在上海举办了2018年迪亚迪拜房产首届活动,这是继迪亚集团在北京、深圳和南京成功举办推介会之后,2018年新年在中国的第一场房产推介会活动。

迪拜开发商迪亚集团2018首届推介会在沪举行

本次活动的宣传前期就开始受到很多上海市民的再次关注,活动当天来参加活动的昊女士告诉记者:“之前错过了他们在上海举办的房产推介会,觉得很是可惜,因为迪拜我总是听说很壕,有钱人很多,总觉得迪拜应该是一个很贵的地方,这次来参加活动,对迪拜各方面都有了真正的了解,重新认识了这座城市,挺好的,最主要的是迪拜房屋租金收益的确吸引了我。相比在上海买一套房子不容易出手不说,租金几乎带不来任何收益,迪拜的房产投资更适合。”持有相同看法的李太太则表示:“迪拜房产可以一代代传承,蛮好的。迪拜法律上规定有这么一条,我们很放心。”

迪拜开发商迪亚集团2018首届推介会在沪举行

迪拜作为世界的中心枢纽,迪拜吸引了来自世界各地的投资者和专业人士,他们对世界级住宅的需求推动了房地产业的需求。迪拜每年的租金收益率可达6%至9%。很多人因为这样的高租金收益投资迪拜的房产,另外开放的政策让很多海外人士还可以通过 贷款进行房产投资。所以,这使得人们有强烈的理由在迪拜购买房产,并且通过较高的租金来获得投资收益。

据悉,迪亚集团(Deyaar)在中国上海的推介会上为迎合新年开门红,专门针对中国客人推出了“预约看房之旅”,为客人免费提供往返机票及酒店住宿。优舍国际负责人王小芳女士特地在现场连线迪拜的工作人员,叮嘱他们全程接待,陪同国内客人亲自考察项目,全面了解迪拜、让客人亲临体会迪拜的生活,了解迪拜房地产市场。

迪拜开发商迪亚集团2018首届推介会在沪举行

根据安排,迪亚集团(Deyaar)的推介会将有望在本年其他城市继续举办。