回望刚刚过去的2017年，房地产是绝绕不过的关键词，这一年是房地产行业再创新高的一年；也是史上调控最密集的一年，据不完全统计，有超百城发布了150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。与此同时，共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念、新机制、新模式，无不深刻影响着未来的政策和市场走势，更关乎到每一个老百姓的切身利益。

进入2018年还没几天，关于某些城市放松调控的消息就迅速占据新闻头条，今年的房地产依然会是社会各界关注的焦点。

新时期，房地产市场会怎样变化？背后的逻辑又是什么？

宏观层面 内外环境承压

伴随着美国大规模减税法案的通过，和美联储进一步加息、缩表，以及欧美日相继拒绝承认中国的市场经济地位，国际金融贸易环境越来越不利于中国，无论中国是主动还是被动，接下来不可避免地需要应对全球范围的贸易战、减税战、金融战。

美国减税势必导致美国企业回国投资和海外利润部分回流美国，并吸引非美企业投资美国，在提振美国经济的同时，挤压他国经济。不只是美国，英国早已声称要继续保持G20最低税率的竞争力，印度和中国已经先行减税，但力度仍不足以抵消美英减税的冲击。

众所周知，美国加息势必缩小中美利差，引导美元回流，迫使中国被动加息，或者定向被动加息，就如楼市已经定向加息一样；美国缩表同样导致美元流动性减少，美元升值，迫使人民币贬值、美元流出，形成抛弃人民币资产并寻求美元定价资产的新趋势。

很显然，美国所希望的三大战最终结果是：美元升值、美元回流、美国投资扩大，美国开始再薅全世界尤其是中国的羊毛。对中国最直接的影响就是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资金成本上涨、资产价格下跌。

我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费增速平稳，对经济增长的贡献率已经达到64.5%，占比仍在提升；出口将遭遇不利，增长难以预期；地方政府负债受到约束，房地产持续调控，流向房地产的资金难以增长，将拖累固定资产投资。

未来三年，钱少且贵，现金为王。大水漫灌的日子将一去不复返，房地产行业要准备迎接紧日子的到来。

调控成效初显 泡沫风险不容做大

调控基本取得成效。

2017年11月，国家统计局公布的数据显示，房地产销售面积和投资增速都出现下降，按揭贷款增速已经降至-1.6%，定金及预付款增速也在持续下降；70个大中城市房价普遍出现下降，量平价稳意味着未来市场泡沫风险在逐步降低。

我们预判，今年楼市将是历史上最平稳的一年，楼市不会大起更不会大落，房价不会暴涨更不会暴跌。

未来一二线城市住宅供给量会趋于减少，三四线城市住宅供给难以增加，金融环境的趋紧也导致购房者减少，2018年成交面积会有小幅下降，成交价格会有小幅上涨，很可能未来市场蛋糕“一年比一年小”。

房地产市场已经开始降温，但楼市调控依然会严格。从政策上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期。

调控将从因城施策转向一城多策，从一二线城市控房价转向分区域控房价，从三四线城市去库存转向有库存的地方包括县城去库存。调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控新模式。

我们认为，未来5年调控都不会退出。限购、限贷、限价、限售政策都还会执行，必要时还会继续打补丁。限价令可能会做一些渐进式的放松，通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。流向房地产的资金会继续受限，楼市定向加息已然为之，未来可能还会有城市继续加息。今后一段时期内，楼市、地市还会继续降温，有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。

周期轮动不再适用 长效机制逐步建立

既然调控放松无望，那么2018年的楼市会不会因此调头向下，成为名副其实的“拐点”呢？

其实，调控就是调整和控制，试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡，上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制不发生系统性风险。调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立，未来的长效机制更是呼之欲出。

过去房地产市场存在连续多轮的三年小周期，其背后的逻辑是房价涨跌影响社会稳定和谐、经济发展需要房地产牵引拉动，因此，市场总是出现调控，房价上涨头痛医头、市场冷冻脚痛医脚，政策短效、周而复始、循环往复、周期频现。

“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一，体系完整、内涵丰富。

长效机制应该怎么建立？住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多主体供给方面，会形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局；在多渠道保障方面，我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度，相对贫困人群租赁住房或购买共有产权房，高净值人群购买不限购、不限价、不限售、高地价的高端住宅，未来形成高端有市场、低端有保障的住房制度大框架。

房地产长效机制的基础工程，包括了城镇化进程、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理等多个方面的体制机制完善。

长效机制涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进也是房地产市场长治久安的根本之道。只有这样，房地产市场才能告别周期、走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产健康平稳发展才能真正实现。□欧阳捷（作者系新城控股集团高级副总裁）

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昨日晚间，市规划国土委主任张维做客“市民对话一把手”节目时，就市民关心的城市副中心规划建设、老城保护、减量发展等北京城市总体规划的重点内容，以及城市设计、规划组织实施等问题进行了解读。

城市副中心：

以新促老加强城市修补

北京城市副中心的规划，能给老百姓带来哪些获得感？面对市民这样的问题，张维表示，如何给老百姓带来实实在在的获得感，是副中心规划建设的一个重要出发点和落脚点。

据张维介绍，目前北京城市副中心的规划建设正在稳步推进中，已经编制完成了副中心的街区层面控制性详细规划以及街道空间、滨水空间等23个规划设计导则；在副中心综合交通枢纽、城市绿心等重点区域，正在通过国际方案征集等方式深化规划设计工作；行政办公区、环球影城等重大新建项目快速推进。

通州老城区，将做好城市修补。张维表示，将通过打通断头路、拆除违法建设、增补小微绿地等方式，推动老城区有机更新。同时，也将通过家园中心建设、背街小巷环境整治，改善邻里交往环境，推动老城区活力复兴。

在新建方面，着力建设六环公园、城市绿心大尺度开放空间，此外，还将建设17个面积在10万平方米以上的城市公园，打造全面覆盖的小微绿地网络。生态化、人性化的滨水空间将占城区面积的近四分之一。

“今后，这里将是一个水城共融、蓝绿交织、文化传承的北京城市副中心，住在这里的老百姓生活会更方便，公共设施会更齐全，林荫路会更多，走路、骑车会更舒适，生态环境会更优美。”他说。

减量发展：

适度增加居住用地供应

新总规中，划定了人口总量上限、生态控制线、城市开发边界三条红线。有市民担心，减量了是不是就不供地了，居住用地供应会不会减少？

“减量发展并不是不发展，也不是不供地了，而是坚决拆除违法建设、减去侵占生态空间的建设和低效粗放的建设，利用减量释放出的空间实现更高效率、更高质量的发展。”张维说，本次规划与以往最大的不同就在于从聚集增量要素求发展转变为减量集约高质量的发展。

他表示，减量的关键是用地结构调整，未来将减量集约生产空间、适度提高居住和配套用地比重、大幅度提高生态用地规模。对于与民生直接相关的居住用地，不仅不会减少，还会适度扩大供应并优化结构，关键是要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

去年，全市住宅用地计划安排1200公顷，实际完成1290公顷。今年，本市将继续保持合理的规模和结构；到2021年，5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷，住房150万套。

住宅用地的增加，将和产业用地相协调。张维说，本市将着力优化职住用地结构。在大型居住区和城市副中心、新城，注重规划增加就业岗位，提高公共服务水平和综合吸引力；在各类功能区和产业园区等高密度就业地区，适度增加居住和配套服务设施用地,最大限度地实现各个区域的职住平衡。

同时，在就业中心和大型居住组团之间的轨道交通和大容量公交也将持续发展，缩短通勤时间。他表示，本市将围绕交通廊道和换乘节点，规划强化居住用地与就业集中布局，建设能够就近工作和居住生活的城市组团。

同时，本市还将创新职住对接政策机制，探索通过多种方式提供面向本地区就业人口的租赁住房和共有产权住房，促进职住均衡。

老城保护：

提高老城居民生活品质

今后如何促进老城风貌的保护和提升，住在胡同里的老街坊怎么才能居住得更有品质？张维表示，北京将更加重视老城整体保护与复兴，将落实“老城不能再拆”，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。

“我们在积极探索老城改造模式，主要采取小规模、渐进式的方式，进行城市修补，注重调动各方共同参与的积极性。”他说。

据张维介绍，新版城市总体规划强调加强城市设计，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色，塑造传统文化与现代文明交相辉映的城市风貌。市规划国土委今年将开展老城总体城市设计、两轴城市设计等相关工作。同时，本市将编制城市风貌管控的相关导则，塑造典雅庄重协调的北京城市形象。(北京日报)

北京城市总体规划 （2016年-2035年） 市域空间结构规划图

《北京城市总体规划（2016年-2035年）》自去年9月29日公布至今已经近4个月了，这是新中国成立至今北京市编制的第7版总体规划。新版总规历经3年编制，共6万余字、135项任务，涉及首都战略定位、疏解非首都功能、科学配置资源要素、加强历史文化名城保护、提高城市治理能力、实现城乡发展一体化、建设以首都为核心的世界级城市群、保障规划实施等八方面内容。

落实“总规”已经成为北京的“三件大事”之首（其余两件分别是以“疏非”为牛鼻子促进协同发展以及积极筹办冬奥会）。随着市两会的召开，围绕“都”与“城”、“舍”与“得”、“疏解”与“提升”的关系，必将引发代表、委员们的深度思考：新版北京城市总规在更大的战略空间上对首都的发展进行考量，如何把新版总规落点落细？

为何突出城市空间疏解导向？

“一核”应充分体现“四个中心”城市战略定位“一区”体现“绿水青山就是金山银山”的理念

打开北京的城市地图，其形状如一张方正的棋盘。从二环到六环，“摊大饼式”的扩张发展曾一度明显，并带来了严重的社会和环境问题。

从1949年成为新中国的首都至今，北京已7次编制城市总体规划。北京青年报记者梳理历次的北京城市总规发现，北京一直在寻求破解问题的对策，但是问题依然突出。

2001年提出“单中心＋环线”的城市空间结构，但城市的政治、商业、文化、教育、医疗等核心功能过度集中于中心城区。在2005年国务院正式批复的《北京城市总体规划（2004年-2020年）》中，北京对空间布局进行大调整，首次提出“两轴－两带－多中心”的空间结构，在指导城市建设发展方面发挥了重要作用，但一些深层次矛盾和问题也逐步显现，“大城市病”问题凸显。

因此在第七版城市总规编制中，如何通过优化空间布局实现“疏解非首都功能”的意义就显得格外重要。

去年3月29日，新版“北京总规”进行为期30天的公示，城市空间布局上，提出在北京市域范围内形成“一主、一副、两轴、多点”的城市空间结构，“一主”即中心城区，即城六区；“一副”即北京城市副中心；“两轴”即中轴线及其延长线，长安街及其延长线；“多点”即顺义、大兴等10个周边城区。

去年5月17日，北京市委第十一届十四次全会对新版“北京总规”草案进行了审议。会后，有关北京城市空间布局的提法，发生了明显的变化。在原有基础上，增加“一核（首都功能核心区）、一区（生态涵养区）”。这个新表述最终出现在第七版的城市总规中。

“调整主要是为了更加突出首都功能、疏解导向与生态建设。”北京市规划和国土资源管理委员会相关负责人解释说，“一核”从“一主”中强调出来，主要突出核心区作为全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，明确“一核”应充分体现“四个中心”城市战略定位，全力做好“四个服务”，保障中央党政军领导机关高效开展工作。针对核心区，一方面要疏解腾退区域性商品交易市场和大型医疗机构，调整优化传统商业区，推动传统平房区保护更新；另一方面要把疏解腾退空间优先用于保障中央政务功能，用于补足绿地、水系及为本地居民服务的设施，同时加强环境整治，加强精细化管理，创建一流人居环境。

而“一区”则体现出“绿水青山就是金山银山”的理念。这一提法反映了在对待山区的发展理念上的深刻转变，其核心是要将保障首都生态安全作为首要任务，在此基础上坚持绿色发展，建设好北京的“后花园”。

实施新版总规难点在哪里？

减量发展并非易事

要引导人口在更大区域空间有序流动

与前6版城市总规相比，新版北京城市总规最大的区别在于，首次提出通过减量实现可持续发展的理念，改变了以往聚集资源谋发展的思维定式。总规对中心城区提出了“三减”的管控要求，即减少常住人口规模，减少城乡建设用地，减少产业用地。

不过，减量发展执行起来并非易事。以最难管控的人口为例，新版总规明确北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。但此前的规划中，北京市提出的人口控制目标屡被打破。

根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队近日发布的最新数据，到2017年末，北京市常住人口为2170.7万人，这意味着，北京市常住人口的增量要在三年内不能超过129万。

市发改委相关负责人曾表示，人口调控目标的安排，是经过了科学的测算和平衡，综合考虑了首都水资源、土地资源、能源供应以及绿色生态空间等多方面硬约束因素，与首都城市战略定位是相适应的，也符合资源环境承载能力和全面协调可持续发展的要求，同时也符合特大型城市人口变化演进的规律。

为守住人口总量的上限，北京市提出要打好疏解整治促提升攻坚战和持久战，坚定不移地把疏解非首都功能、城市综合整治与人口调控紧密挂钩，坚决拆除违法建设，促进人随功能走、人随产业走。同时要落实减量发展的要求，全市城乡建设用地总量、中心城区城乡建设用地、平原地区开发强度要同步实现“三下降”，从规划土地的源头上控制住建设规模，与人口规模挂钩算账。此外，还要在京津冀协同发展的大格局下谋划人口调控，建设以首都为核心的世界级城市群，在基础设施、产业发展、生态建设、城镇体系等方面率先突破，主动对接雄安新区建设，引导人口在更大区域空间有序流动。

为此，在今年的两会上，如何设定2018年的人口天花板，将是把新一版城市总规落点落细的一大考量。

总规落实的着力点在哪里？

核心城区控制详规率先“发力”

“老城不能再拆了”有规可循

“三分规划、七分实施”。除了市级层面，新版北京城市总规在落实中，特别是在“老城保护”等方面，各区也将承担重任。事实上，作为首都功能核心区的西城和东城两区已经开始着力落实。

西城区率先在全市出台《西城区街区整理实施方案》、《西城区街区整理城市设计导则》、《西城区街区公共空间管理办法》等三个政府文件，将街区治理作为落实北京城市总规的抓手，以此提升中心城区的环境品质。

根据西城区的规划，将划分为80个街区单元，分成政务活动、金融商务、繁华商业、传统风貌、交通枢纽、公共休闲、生活居住等7大功能，计划利用3年时间，实现街区环境面貌焕然一新，打造安静、舒适的居民生活休闲空间。

在市规划国土委规划西城分局局长倪锋看来，以往的综合整治和管理在综合性上存在一定的欠缺，社区的管社区、风貌的管风貌、配套的管配套。街区的划分综合考虑了区域功能定位、空间风貌特色、公共服务设施配套以及社会管理等各方因素，通过街区整理全面提升城市品质，以人民群众满意度和获得感来衡量规划的落实效果。

东城区为落实新版城市总规，17个街道年内将完成修订控制性详细规划。东城区副区长张立新表示，不同于指导性的风貌片区管控导则，这是北京城市总规下街区层级的更加详细的控制性规划，属于法定规划，将具体规定各个街区地块性质、建筑高度、规模，以及公共绿地、居住区、办公区、路网等要素的规划安排，管的是街区内的建设行为，作为申报建筑许可证时审批部门的法定审批依据。

此外，多位规划界人士预测，随着下一步北京市编制首都功能核心区的控制性详规，区级层面的规划力量将加强。北青报记者从西城区获悉，西城区将对规划和国土部门进行合并，强化执行力度。

“目前西城区的规划部门正进行核心区控制性详规的前期调研工作。”市规划国土委规划西城分局局长倪锋透露，“调研主要是对照1999版和2006版的控制性详规，对现有的建设总量和布局以及用地性质进行核对。”

他举例说，西城的老城区有三类情况，一类是规划完善的地区，这类地区将维持现状；第二类是历史风貌街区，在“老城不能再拆了的规划原则下，要明确历史街区的范围，并且将风貌协调区纳入历史风貌保护区；第三类属于基础设施相对落后的地区，将通过老旧小区改造和公共服务配套，做好疏解整治和留白增绿改善环境。“下一步还要配合市里的部署，对公共服务设施配套情况进行调研，为今后规划落实提供依据。”倪锋说。

倪锋还表示，北京城市总规中提出的“城市体检”，意味着各区的落实情况将纳入考核。“此前西城区在‘十三五’中期评估、名城保护方面已经做到一年一体检，未来仍然会把体检考核机制落实好，真正做到一张蓝图绘到底。”

本版文/本报记者 李天际

图示制作/沙楠

（来源：北京青年报）

(北京青年报)

新一轮放松人才限购不仅是对近年来楼市调控政策的精细化调整，更是推进我国城市化从规模增长阶段向高质量发展阶段跃迁的必要之举，属于完善房地产市场长效机制的创新举措“租房落户”政策效应更多体现在方便人才流动上，且符合主管部门的调控要求，不宜解读为限购全面放松，房价暴涨的前奏从高校应届毕业生可自由落户，到中专以上学历皆可落户；从对人才取消“限购”，到发放住房补贴；从人才购房打折，到大规模兴建人才安居房……新年伊始，不少省会城市引进人才争夺战不断升级扩围，重点在于放松落户限制，配套出台租房落户、缩短社保年限、松绑人才购房等政策。对此，有舆论认为这是打着引进人才的幌子松绑限购，目的在于为楼市托市加温。

近日，《瞭望》新闻周刊记者就此调研采访了解到的情况却并非如此，这一轮放松人才限购不仅是对近年来楼市调控政策的精细化调整，更是推进我国城市化从规模增长阶段向高质量发展阶段大方略的必要之举，属于完善房地产市场长效机制的创新举措。

【城市竞争加剧购房引才大战】

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年10月至2018年1月，不到4个月的时间里，全国有约20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、兰州、合肥和郑州等城市。伴随着落户政策的宽松，首套房不限购、提供购房补贴、增加公积金贷款额度等配套政策，也成为这些二、三线城市引才新政的重要内容。

《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，这一轮以引进人才为目的的落户政策、限购放松大致经历了三个阶段：

一是自2017年10月开始，郑州、南京、秦皇岛等城市相继出台新一轮人才引进政策，对于符合要求的人才不再“限购”住房，可以按照规定购买商品住宅；二是2018年元旦后，南京、东莞等城市宣布给高层次人才和特级人才提供200万~250万元的购房补贴；

三是合肥、郑州等城市宣布中专及以上学历可以凭毕业证、学历证明直接落户。此外青岛、西安、济南等城市都相继对人才放开“限购”。近日，天津市也加入人才大战，宣布放开人才落户限制，租房即可落户。由于天津拥有高考优势，所以落户政策放开格外引人注目。天津市政府在日前召开的新闻发布会上公布，天津市公安局启动实施服务民生服务企业“双十条”措施。其中，创新企业引进人才落户政策；实行引进人才“租房落户”政策；对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业；对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。南京、东莞等城市则通过加大住房补贴力度吸引高层次人才。1月7日，南京市政府发布的《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。1月份，东莞安居工程拟扩容，称特级人才买房最高补250万元。《瞭望》新闻周刊记者梳理各城市近期放宽人才落户购房政策发现，租房落户成为各地政策首选，“租购并举”得到了加快落地。例如：郑州规定社保满2年即可；扬州规定稳定就业，社保满5年；

济南规定市五区以外具备稳定住所(含租赁)，社保2年；

杭州规定本科或45周岁以下中级技术职称或35周岁以下大专紧缺专业，居住一年，社保一年；

福州规定高校毕业生3年内与福州用人单位签订劳动合同即可；

成都规定居住满3年，社保满3年；

武汉规定毕业3年内，本科学历在武汉创业就业可直接落户。

【综合施策长效调控机制】

采访中，业界专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，此次多个城市推出的引进人才“租房落户”政策，是为了进一步落实党中央、国务院全面深化户籍制度改革，推动非户籍人口在城市落户的惠民利民政策。“租房落户”政策效应更多体现在方便人才流动上，是实实在在的招才之举，并且符合主管部门的调控要求，不宜解读为限购全面放松，房价暴涨的前奏。武汉市2017年提出打造“百万大学生留汉创业就业工程”，通过“走进去”、“走下去”、“留下来”、“干起来”四项具体举措，围绕建设大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城，大力发展“菁英经济”，确保5年留下100万大学生。武汉在全国率先推出最优落户、收入、居住三项政策后，吸引了一大批高学历大学毕业生在汉落户，尤其是推出大型校园巡回招聘、高薪优岗诚意留人，让大学生留汉提速。据武汉市相关政府部门统计，截至2017年12月15日，当年大学毕业生留汉就业创业已达28.29万人，是2016年的近2倍；大学毕业生在汉新落户13.2万人，是2016年的近6倍。武汉市引进人才的政策和成效受到了其他省会城市普遍关注和效仿，并纷纷制定引进人才的目标。例如，1月4日，南京市发布的《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》中，明确要调整优化落户政策，研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，凭毕业证书办理落户手续。南京将持续推进“创业南京”英才计划，实施青年大学生“宁聚计划”，每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业，实行一条龙服务，积极落实就业创业扶持政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，近期，落户宽松，购房首套不限购，提供购房补贴是大部分二、三线城市发布的主要吸引人才政策。目前看，一线城市限购严格，房价居高不下，使得很多人才难以落地。在这种情况下，二、三线城市的房价相对较低，若放松购房条件，再有购房补贴，显然更能吸引人才流入。

【楼市长效机制加快推进】

在各地放松人才落户限购政策的同时，“房住不炒”、“租购并举”、“多主体供应、多渠道保障”等长效机制的建立正在层层推进、加紧落实当中。

例如，长三角一些城市对租赁房源占比做出了硬性规定。杭州市规定新建商品房小区中15%的房源用于租赁。南京市住房保障和房产局局长郭宏定告诉《瞭望》新闻周刊记者，未来五年人才安居住房筹集总量约1000万平方米，2018年建设的各类人才住房将超过200万平方米，“租赁住房的建设加大力度，今年南京市第一次挂的5块地全部是租赁住房供地，今年租赁住房的供地会占新供地的30%左右。我们还加大了共有产权房的建设。2018年要在原来的基础上进行调整和完善，今年共有产权房100万平方米的筹集计划和任务。”

房地产开发企业也开始大规模投入租赁房源建设和收集，碧桂园日前正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，计划在3年内建设100万套长租公寓。海航与建行海南分行签订协议，未来5年计划建设20万间长租房。

1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，集体土地建设租赁房试点已经在多地展开。

【创新分类调控新措施】

1998年以来，我国房地产市场呈现周期性潮起潮落，房价也跟随出现“脉冲式”上扬，热点城市“平稳一年、暴涨一年、冰冻一年”几乎成了一种规律。采访中，相关专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，只有落实好“分类调控”、“房住不炒”、“精准施策”等要求，才有望打破周期涨跌规律，进入平稳健康发展的良性循环。

在他们看来，房地产是我国现阶段重要的枢纽产业和先导产业，联结上下游几十个产业和大量从业者，住宅商业地价长期补贴工业用地，可谓贡献巨大、地位重要。但是住房又关系到每一个人，极易形成舆论热点。

特别是我国正处于城市化快速发展阶段，近年来一线和少数热点二线城市房价快速上涨，而一个时期以来，楼市调控政策往往寄希望于短期内给市场降温，加上一些城市不顾实际条件搞“一刀切”，政策层层加码，导致“一放就乱、一收就死”的被动局面。

专家认为，一些二线城市传统产业比重大，创新经济不足，需要大力引进创新人才，而限制落户限制购房的政策恰恰阻挡了高层次创新人才的进入。“特别是有些三、四线城市，也对人才进入设置各种门槛，比如要求非当地居民能提供3年及以上社保和缴税证明的才能落户和购房。”

“我国房地产去库存政策取得了巨大的成功，商品房销售量连续3年增长，2017年达到了17.5亿平方米，创出新高。”中 指院华东区陈晟向本刊记者表示，在“房住不炒”、“租购并举”等各项政策作用下，房地产市场进入平稳发展阶段。

因此，他建议，各地在下一阶段的楼市调控中切记不能再走“一哄而上又一哄而下”的老路，不能因为市场出现低谷就在首付成数、贷款利率、购买资格等方面全面放松，那样极易形成价格暴涨预期，巨大的套利空间吸引游资进入扰乱市场。

专家最后强调，应该按照全国住房城乡建设工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，“库存仍然较多的部分三、四线城市和县城要继续做好去库存工作”等要求，搭建起房地产市场健康发展的“四梁八柱”，推进市场平稳发展，引导市场机制发挥更好的调节作用。

(新华网)

楼市新微调

中国的房地产市场具有复杂性，有些城市房地产价格迅猛上涨，而有些城市正在为去库存而焦虑

资料图：春季房交会现场，市民在沙盘前驻足。孙昊声摄

2018年开年伊始，兰州、南京、合肥等二三线城市购房政策出现了局部的松动和微调，由此引发社会广泛关注。

舆论于是揣测，2018年的房地产调控政策有可能“松绑”，楼市或有可能出现反弹。

但住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《中国新闻周刊》采访时分析认为，“如今中央的意图是因域施策，分类调控，将权力下放，以中央统一部署为前提，各地采取相应措施。在楼市下行、市场特征多样的背景下，我认为该类政策的出台是在情理之中的。”

区域微调

2018年元旦刚过不久，兰州市房产局等部门联合出台《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(下称《通知》)规定，自1月8日起，购房者在购买兰州市城关区、七里河区、安宁区等地住房时不再要求提供社保和纳税证明，同时取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

在兰州市房地产新政刚公布不久，限购“松绑”的风潮蔓延至南京。

1月7日，南京市政府召开新闻发布会，正式出台《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》(下称《意见》)，《意见》规定，由专业人才引进项目或政府有关部门评审确定的A、B、C三大类人才所购买的首套住房不受户籍限制；高层次人才住房公积金最多可贷120万元，部分项目可申领不少于300万元的购房补贴。

《南京市人才安居办法(试行)》规定，所谓的A类人才指国际国内顶尖人才；B类人才以省333工程第一层次培养对象为参照，为国内领军人才；C类人才以省有突出贡献的中青年专家为参照，为地方拔尖人才。

类似的“抢人才”大战同样在郑州、武汉、西安、长沙、天津等城市上演。以郑州为例，郑州市出台的《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法(暂行)》规定，因“千人计划”“万人计划”引入郑州的国家级项目领军人才，将分别获得500万元和200万元奖励，以及不超过300平方米和200平方米的免租金住房一套。

同样，西安市住房保障工作领导小组办公室下发通知，规定2017年市本级大学生安居试点项目工程建设不少于1.2万套；高校无房教职工可申请周转房并支持鼓励高校利用自有土地建设公租房等。

总体而言，以南京市为代表的租房、购房限制“松绑”具有明显特征：城市均为高层次人才的落户、首套住房购买提供政策支持，并愿意为此提供高额住房补贴。

除兰州、南京两类限购政策“松绑”外，合肥的类似举措也一度被炒得沸沸扬扬。

近日，合肥市国土资源局在对12345名群众咨询的回复中称，“商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。”该政策出台后被一些媒体解读为合肥市住房“限价放开”。

随后，合肥市物价局于1月6日在官网公布《我市新建商品住房明码标价备案政策》一文，针对“限价放开”一事进行回应。

资料图：市民在沙盘前驻足。

同日，合肥市国土资源局也发布《关于我局对12345名群众咨询回复内容的说明》，援引2016年11月出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关规定，市辖区和肥东县、肥西县、长丰县区域的居住用地竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。以此证明，合肥市并没有“放开限价”。

“在1月8日晚上，我们的官方网站对政策进行了进一步的说明。我认为应对还是比较积极的。我们并没有放松监管，而是加强了监管，这和兰州市独特的背景息息相关。”兰州市住房保障和房产管理局副局长高佳在接受《中国新闻周刊》采访时说。

与财政有关？

“兰州该政策的出台有一定的特殊性，这主要同兰州整体的经济发展水平相关。”兰州市社会科学院经济研究所所长牛铮超告诉《中国新闻周刊》。

在国家统计局公开的数据当中，2015年中国各省的GDP排名中，甘肃省以近1.5万亿元人民币位列各省倒数第五名。

“在全国GDP发展从6.5%上涨为6.9%的背景下，兰州市为什么从8.3%降到6.3%？就是因为转型升级没有完成，兰州市仍然靠传统产业，靠旧有的模式在发展。”牛铮超说。

牛铮超认为，在新旧动能转换的关键点上，兰州市出现了经济下行的趋势，居民收入受到了影响；再加上兰州市房价结构性不合理，核心区房价很高，周边地区房价较低，这种明显的价格差制约了兰州市经济的发展。在此基础之上，出台限购松绑的政策也就不足为奇了。

兰州市主城区和周边地区的明显价格差可通过数据予以证明。兰州市房产局给出的数据显示，兰州市核心区均价1万元／平方米左右，最高甚至有1.7万元／平方米的楼盘。但在周边区域，均价仅5千元／平方米左右，最高楼盘约为7千元／平方米，仅为核心区的一半左右。

兰州交通大学房地产研究所所长刘义认为，通过实行同一、二线城市相区别的调控政策，有利于提高城市化率，促进当地经济发展。通过对限购“松绑”，能够有效减轻经济下行压力，提高地方财政收入。

许多观点认为这是通过实行限购“松绑”增加财政收入。有分析称，“松绑”政策出台有明显的去库存、补收入意图。通过取消部分区域限购和社保、纳税证明等方面的限制，而进行二手房限售，实质上是把公众对二手房的需求往一手房挤，消化一手房库存；与此同时，2017年兰州的财政收入下降，而地方债务快要到期，需要土地收入与房地产税收收入支撑。

兰州市财政局局长牛成?捶床盗擞泄亍安普?收入紧缺的说法”。他表示，兰州市2017年地区财政总收入660亿元，一般公共预算收入233亿元，分别增长10%和11%，高于全国2017年全年财政收入增速8.2%的数值。

兰州市房产局副局长高佳对前述观点也进行了辩驳，他表示，在“松绑”政策出台之前，兰州市房产局并没有征求过市财政局的意见。调控政策的出台，仅仅是根据建设部和中央的要求，加强分类指导，因城施策，对原有政策进行优化和调整，提高房产局调控政策的精准性。

调控“组合拳”

在牛铮超看来，兰州市已经拥有了一套完善的房地产监管体系，通过一套组合拳，能够有效控制房地产市场向着有序的方向前进。

这套组合拳一共由三个部分组成，第一个招数是“解”，也就是在限购松绑的同时，针对部分地域进行限售，同时对取消限购的区域进行甄别，保证房价并不会因为“松绑”而出现明显的反弹。

第二个招数是“限”，也就是通过强化备案制度，限制一定区域的房地产价格。比如《通知》规定，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。同时房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。

所谓的“一套一标”，指的是商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。“一价清”，则是只通过一次价格，将所有的居住初始金额全部缴纳完毕，这意味房地产开发经营企业不得以各种名义，向购房者收取商品住房销售价格以外的费用，尤其不可趁机涨价。

“从去年4月份以来，作为房地产行政主管部门，我们对大量企业进行引导和监管，规范他们的销售行为。对于不执行价格监测，变相哄抬价格的，将视其具体情况，取消它的网签备案资格，限制其销售。我们支持正常的生产经营活动，反对囤积房源，变相抬高价格的行为。”高佳告诉《中国新闻周刊》。

第三个手段是“收”，意味着通过收紧对核心区的限购，有效避免房价剧烈波动，导致房价的混乱。

一套“组合拳”出台的目的，首要是促进区域房地产发展整体的平衡，通过对周边区域的限购进行适度松绑，能够在保证房地产市场稳定的同时，促进兰州市土地结构性平衡。

“这项政策出台的目的，除了解决城市居民首套刚需，解决城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一个重要目的就是控制房价上涨。”高佳表示，兰州市房产局工作的重点之一，是将房价控制在合理范围内，并遏制房价过快上涨。

兰州市房产局对此事的进一步解释是，兰州市的房产价格受到甘肃省房地产市场的影响，具有一定的地产价格上行压力，房地产调控政策出台后，并不一定会导致房价下跌，仅是尽力将兰州市存在的房地产泡沫和水分进行挤压。

对于兰州市房产局而言，工作重心之一是控制兰州市核心区的房价，即使如此，周边区域的房产价格在销售旺季仍然保持了稳定的状态。

兰州市房产局还向《中国新闻周刊》介绍，保持房地产价格稳定的手段，首先是从控制房屋面积入手，通过提供主打80到100平方米建筑面积的房屋，保证具有首套刚性需求的城市居民具备足够的购买能力。与此同时，通过控制土地供应，保证整体房产市场稳定。

经过调研，兰州市房产局在2018年计划实现商品房供应总面积400多万平方米，其中西固区、九州开发区、高坪偏远区域实现300多万平方米的商品房供应量，占总供应量70%以上。预计在大量价格适中、房屋建筑面积适中的住房投向市场后，房价能够有效得到遏制，兰州市房价上行压力能够进一步缓解。

“对于价格而言，并不是政府最为看重的第一要务，政府在调控的时候，更加看重楼市是否平稳。楼市肯定有波动，但是不能波动太大，及时调整调控的力度，使楼市保持相对平稳，这就意味着房价也会平稳。”顾云昌分析说。

因域施策

中国的房地产市场具有复杂性，有些城市房地产价格迅猛上涨，而有些城市正在为去库存而焦虑。2017年12月18日，国家统计局发布了《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市房价环比略有上涨，有些城市已经实现了环比17连涨，有些城市房价已经处在下行通道。

在“东边日出西边雨”的楼市差异中，顾云昌认为，若要进行不顾城市自身特性，“一刀切”式的将局部房地产政策同中国宏观调控政策保持一致，势必会造成政策“水土不服”。

“事实上，通过政策的出台，兰州市希望能够建立起一个因地施策和分类调控的政策环境，为了打击‘快进快出’以及跟风炒作的房地产炒作风潮。兰州市根据自身特点，将原有限购政策进行相关调整，在限售方面增加相应要求，从而建立起一个稳定、长期的房价预期。”高佳告诉《中国新闻周刊》。

在兰州市的调控政策出台后，全国相继出现一系列基于分类调控思路的房地产市场调控政策，而这些调整楼市政策的城市，大多是二三线城市，这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力，另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才，因此对原有政策进行一定程度的微调。

“对一些落后的城市和落后的地区，落实差别化的调控政策，建立长效的调控机制，我觉得还是有一定的意义。”刘义说。

(中国新闻周刊)

（原标题：谢勇：“资本势必深度进入房产经纪发展”）

北京晨报讯（记者 姜樊）日前，伟业我爱我家集团董事长谢勇在“让居住更美好暨2018年房地产经纪行业发展趋势展望”发布会上表示，房地产经纪行业将迎来资本的新时代，而“让居住更美好”是当下房地产市场的主要矛盾。

“虽然目前资本市场很发达，但在中国的房地产经纪行业已经成为推动中国房地产市场发展的核心力量的时代，这个行业仍是国内少数未被资本市场高度进入的行业。”谢勇表示，未来，资本势必将深度进入经纪企业的发展，以及存量房的交易和运营，也将缔造一批优秀的房产经纪行业的上市企业。

谢勇认为，在资本的助力下，将为房产经纪行业的发展引入更多的资金、引入更多的优势资源，助力行业不断提升行业规范化水平，提升服务效率，提升产品和服务品质，助力“让居住更美好”目标的实现。(北京晨报)

本报讯（记者 朱开云）昌平区住建委昨日发布公告：绿海家园、中骏四季家园和翡萃家园这三个共有产权房项目将于今日启动申购。三个项目的房源一共3326套。

绿海家园项目位于昌平区旧县村地块，项目四至为：东至规划四路，南至规划三路，西至农场路，北至北京湾别墅。项目规划地上总建筑面积约24万平方米，占地面积约9.9万平方米，其中共有产权住房项目地上建筑面积约17.49万平方米，毛坯交房。套型主要为约52-70平方米一居1452套，约77-87平方米两居1219套，约88-90平方米三居4套。销售均价18000元/平方米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。

中骏四季家园项目位于北京市昌平区西北六环里百善出口处,项目四至为：东至百善村西路、西至南百路、南至百善镇区南街、北至百葛路。项目规划地上建筑面积约63600平方米，其中共有产权住房建筑面积20174.1平方米，毛坯交房。套型主要为约60平方米一居301套、75平方米二居20套，销售均价18000元/平方米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。

翡萃家园项目位于北京市昌平区北七家镇，项目四至为：东至七星路和海鶄落新村三号路，南至七北路，西至望都东路，北至名佳花园北路和郑海路。项目规划地上建筑面积约为43.1万平方米，其中共有产权住房地上建筑面积约95778.05平方米，毛坯交房。套型主要为约56-59平方米一居322套，约73-78平方米两居3套，约87-90平方米三居5套,销售均价21000元/平方米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。

房源面向昌平区户籍无房家庭和在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合条件的非京籍家庭销售，其中30%的房源面向符合条件的非京籍家庭。除《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定的条件外，非京籍家庭申购本项目还需满足以下条件：一是须是在昌平区有稳定就业。二是家庭成员在京均无住房，在京没有购房记录，且未享受过保障性、政策性住房。三是已办理居住证，在京连续缴纳社保或个税满60个月。其中符合昌平区产业发展并为昌平区做出重大贡献的企业员工优先。房源如有剩余，再面向其他符合条件的无房家庭销售。上述项目单套住房的购房人产权份额比例为50%。（来源：北京青年报）

1月20日，沪上首个国企租赁住房业务品牌——城方，由功能性国企上海地产集团正式发布。同时，上海地产集团与临港集团、建设银行(601939,股吧)、申寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等二十多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟正式成立。

按照计划，首套租赁住房样板房将在本月完成，面向社会、融合租赁住房运营服务管理功能的租赁住房代经租信息化平台将在年内正式上线。

2017年下半年以来，上海地产集团确定了首批17幅租赁房地块（其中10幅在公开市场获取、7幅为自有用地），总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套租赁住房。

上海地产集团有限公司党委副书记、总裁朱嘉骏在品牌发布会上宣布，2018年是租赁住宅的发展元年，上海地产集团租赁住房业务板块全面启动。

房东东公寓研究中心负责人全雳认为，该举措“一方面积极响应中央号召，房住不炒的号召，另一方面让国企全面进入到租赁领域”。

房东东公寓研究中心数据显示，三大地方国企储备的租赁用房数量大致在20万间，而其他租赁房主要通过国有企业联合体持有。其中，申通集团和央企合作的单一公寓项目体量就超过5000套。目前，上海各区都在积极推进住房租赁政策。

上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩分析认为，国企上海地产集团作为上海开发平台之一先一步来做这件事情，起到了推动与稳定作用，具有积极意义，接下来其他国有企业也会陆续有动作。

国企排头兵

上海地产集团以城市更新为核心的各项功能性业务板块正在加快布局，一批区域开发、生态环境、开发园区、大众养老、岸线码头等项目稳步推进。比如，三林楔形绿地项目，规划面积4.46平方公里，作为上海最大城中村改造项目，改造后绿化面积将达到65%，相当于两个世纪公园大小；宝山新顾城项目，规划面积8.3平方公里。

“城方”目前已布局上海六大核心区域，包括上海地产集团2017年公开市场获得的10幅地，以及自持的7幅地。据了解，这些地块主要位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江、世博等中心城区中央活动区、黄金地段，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全。按照“启动一批、改建一批、储备一批”原则，今年上半年计划开工4000套，年底前全面开工，2020年实现交付。目前古北、耀华、世博等地区7个项目正在深化方案。

上海地产集团租赁住房业务总顾问郑华透露，团队花了用半年时间做了五千份面对面的客户调研，发现很多客户愿意共享厨房与客厅。因此，上海地产集团所打造的租赁社区中，提供了更多的共享空间和共享交流的方式；开放性社区是“城方”的标志之一，未来的社区一楼就是城市公园，二楼之上是封闭小区。

上海地产集团有限公司战略投资部经理杨勇表示，产品租金定价将走市场化运营之路。集团手中一百多万平方米的公租房，是有入住门槛的，而租赁住房是没有门槛的。“但我们肯定会倾斜，政府也希望人才能够留下来。”

杨勇强调，城方提供的服务也不一样，“租金按照面积算，还是按照性价比定，还有待商榷，集团方面有将近一年的时间去考量这个问题”。他举例称，比如市场价六千块一套，我们租四千块一套，这个对市场化发展会产生负面影响。但并非没有办法解决差异化问题，比如企业可以税负抵押租金折扣款。

“有一个改造项目2018年就可以面市了。纯建设项目应该是2019年下半年或者是2020年上半年面市。”杨勇透露，“全部2万套租赁住房将在2020年全部推出市场。”

依据上海地产集团的功能性平台优势，“城方”将由已成立的租赁住房建设发展公司负责项目开发建设，并将成立租赁住房运营管理公司，引入职业经理人团队，探索专业化、市场化运作机制。

存量探索

诚然，上海规划中的70万套租赁住房，除了国企担当领头羊建设作用之外，更多的供应仍然来自城市存量。有业内人士指出，根据70万套租赁住房的阶段性整体目标推算，目前上海各个区的土地供应是个值得关注的问题。“从区政府的角度来看，本来卖一块地，能收到几十亿甚至上百亿土地款，如果是租赁住房用地，不仅不能收到这么多土地款，还要投入几十亿建设，（盈利）还不确定，财政紧张的区域就会有压力。”一名业内人士指出，这是一个愿景，以地产集团为代表的国有企业，也正在结合自有的资源优势在往前推进，上海各方都在努力做，共同把上海租赁市场规范起来。

“国企打造的产品是集中式的、长期经营，如果引导散户的房子也拿出来，形成完整的市场供应链条，市场供应的总格局就形成了。”谈及上海租赁市场大格局，杨勇如此对21世纪经济报道记者说，这将牵涉到上海到底有多少需求，多少供应，进而与上海房价、上海人才问题等系统的社会问题相关。“我们只是其中一个环节，建立一个标准，做一个示范，我们做的是很小的工作。所以存量有多少套，我们说不清楚，这个取决于每个区的政府能够拿出来多少资源。最终决定的是到底有多少人需要这个房子。”

杨勇认为，租赁住房供应体系的形成是上海城市结构性调整的漫长过程。以目前掌握的数据来看，上海并没有年轻人或者说各种年龄段的人租不到房子，租到外地去的，只是租赁市场不规范。“所以在这个过程中，我们树立了租赁市场规范的运作，这个国际化大城市需要这样的市场标准。”

邵明浩分析指出，国家队入场对长租公寓整体发展将起到再次定性的作用。由于国有企业整体拿地运营成本相比民企有较大优势，很多后发优势将逐步体现，在这一领域的整体份额与发言权都会非常大。上海租赁住宅发展，第一阶段的主要任务包括企业摸索租赁住宅的运作过程、如土地出让、租金定位、运营模式，预计在一年半左右完成。

邵明浩指出，上海国企擎起大旗起到引领市场的作用之后，接下来上海租赁住房市场将会有两条主线内容：一是向更多开发企业放开准入门槛。现在主要土地是新增供应量，未来主要依赖存量。换言之，在70万套标准中，新增土地供应量是一个比较小的比例，这个比例在最近一年多会大量出现，8万-10万套已经非常大规模了；二是未来更多从存量中挖掘市场。主要来自存量土地和物业，这方面的政策通道已在慢慢释放，目前还不适宜以具体政策呈现，更多来自地块转性，包括物业转型，主要以区政府的集体决议来实施。

邵明浩认为，由区政府集体决议来实施地块与物业的转性、转型，都是阶段性的过渡性的政策，未来将会在全市范围内实施指导意见，规范包括物业转性、改造的做法，“这样的局面在2018年是可以预期的”。

(21世纪经济报道)

如果将购物中心的年限和人类的生命周期做比较，一座经营了10年的购物中心应该已经到了“油腻中年”，在商业地产领域，运营10年及以上的商场被视作进入成熟期，这个阶段的特点是购物中心的知名度、客流和租金都实现了稳定增长，但增长速度有所下降——像极了一切都步入正轨，每天按部就班、游刃有余却日渐缺乏活力的温吞中年人。

正因如此，如何不断地推陈出新，持续地给顾客带来新鲜感成了所有成熟期购物中心面临的共同挑战。

对2007年底开业、刚刚跨入了10岁的西单大悦城来说，对抗中年危机的方法是不停地“运动”。

作为中粮集团大悦城地产旗下最早的一个购物中心项目，也是第一个由收购获取的项目，西单大悦城在开业当年即实现盈利、直接跳过了养商期的“早熟”曾被业界视作奇迹。

但这同时也意味着瓶颈期的提前到来。这座商场曾保持了连续8年的高增速，直至2015年才出现了销售与客流增长趋缓的征兆。

2016年，西单大悦城果断地开始了大动作，对整个商场里50%的品牌进行大换血，同时对表现优秀的品牌提出了“独有订制”的概念，西单大悦城的“独有订制”包含独有的品牌店铺装修形象，限量货品西单大悦城首发，货品上新速度最快，以及店铺营造文化艺术体验等多个方面，同时还对更多的独有创新给予鼓励和支持。

这轮“换血运动”很快显示出效果，2016当年上半年刨除苹果旗舰店，其他品牌销售业绩同比上升9%，其中，新增租户以及一部分调整的租户对业绩提升贡献较大。

西单大悦城最新的两个动作是推出了两个街区产品——查特花园（Chat Garden）和样街（Young Street）。

2017年12月28日开始正式营业的查特花园(Chat Garden)位于商场的6-7层，是一个讲求高品质和时尚格调的全天候餐饮街区。

从品牌来说，这里集合了不少知名餐饮品牌及其旗下的新品牌，比如以日式寿司居酒屋为主打的然寿司旗下的新品牌SUSHI GAKU；既是餐厅也是河豚博物馆的梦十夜；融合韩式烤肉与美式烧烤于一身的义气烤肉餐吧；以南美健康饮食理念创立的轻食餐厅——摩卡站Moka Bros；东南亚风情的泰式料理餐厅Home Thai；以海鲜为主打的北纬39度餐厅；来自西班牙，饱含地中海风情的CASA TALIA；米其林指南榜上有名的美式汉堡餐厅The Butchers Club堡爵仕与以意式披萨为主打的Pizzagram；以及法国福楼集团的经典法式料理福楼啡凡与枫丹露原。

整个街区的装潢也有别于商场的其他区域，采用了后现代工业风与绿植结合的玻璃阳光房，同时，这里还收藏了几位国内先锋、新锐设计师和艺术家的雕塑作品，包括范晓妍的《双重庇护》、黄浩的《少女·象》、夏航的《机器路霸-碎甲》、罗健的《梦境系列之不安全的安全感》等，充满时尚和艺术的格调，并且更具社交属性。

由于这块区域实际上位于原西单大悦城配套的酒店，打通后的到达路径需要通过一处连廊，一定程度上，更将有限的商业空间进行了外延，创造了新增量，并且有助于隔绝商场的嘈杂，营造更适合社交的氛围。

在北京，提及潮范儿、高品质和格调，人们往往会联想到以三里屯和国贸CBD周边为代表的位于北京城东部的商业，而相比之下，京西的商业综合体数量不仅较少，且更偏向于实用性，这一点再细分到餐饮业态尤为明显。

这某种程度也是查特花园出现的契机。

“我们对这个街区的定位是包含早午餐、下午茶以及餐后酒的全天候餐饮产品， 营造一种轻松惬意，小酌微醺的状态，辐射整个京西的消费客群。”查特花园的产品经理、西单大悦城招商部副总监何迎春说，“这个街区的产生既是基于京西餐饮市场的大环境，也来自于西单大悦城消费者们的反馈。”

事实上，西单大悦城自2007年开业之初，就对整个西单商圈，乃至北京地区的商业带来了新鲜的力量。

西单商圈历史上一直都以零售业的发达而著称，孕育于明清至建国前后，明清之际西长安街附近聚集了大多数衙署的采办，推动了西单商业的源起。在上世纪六、七十年代，西单商业区零售业、餐饮业、服务业繁荣，与王府井、前门构成了京城的三大市级商业中心，到1974年，“西单百货商场”、“西单服装店”新楼落成，标志着西单商圈开始成形。

不过，随着购物中心消费时代的到来，以百货业态为主的西单商圈已然显示出增长乏力的态势。作为这一商圈里的第一个购物中心项目，定位为“年轻、时尚、潮流、品位”的西单大悦城为这一带引入了大量受年轻人喜爱的时尚品牌，同时也注入了新鲜的理念，一个细节是，即便在零售业仍然占主流的彼时，西单大悦城的餐饮业态已经达到20%的占比，经过持续的不断调整，如今商场内餐饮体验业态的比重已经占到25%。

较查特花园稍早一些开业的样街是西单大悦城的首个主题街区，也同样是西单大悦城开业十周年的献礼作品。受制于物理空间的限制，西单大悦城无法像大悦城体系里的其他Shopping Mall一样在街区的空间打造上有很大的发挥空间。

但这并不影响样街成为场内一个新的地标性区域和客流增长点。这里召集了塔罗占卜、纹身、BJD娃娃、二次元手办、电竞黑科技、网红奶昔等29家潮玩潮酷店铺，西单大悦城将其打造成18-25岁最in群体的社群集结型空间。这个建筑面积3400平方米的区域经改造后，坪效提升50.8倍。

据样街的产品经理、西单大悦城招商部副总监王淇介绍，团队在空间的利用上花了很多的心思，即便是容易被忽略的非主动线的连廊，经精心的包装策划，成为一条享有“自拍圣地”之称的双面镜通道。

“做样街的初衷还是为年轻人找到新奇好玩的东西，保持西单大悦城不断的创新和引领者的角色。”王淇说，“经过去年和前年的几轮调整，商场首层和二层的轻奢属性已经出来了，较高的客单价可能会让年轻人望而却步，我们希望给年轻客群找到吸引他们的空间。”

如果说查特花园和玫瑰园代表了艺术品味和生活情趣，样街的涂鸦、动漫、球鞋和二次元则代表了街头文化和潮酷属性，两个新产品迥异的客群定位显示出西单大悦城对18-35岁这一区间的目标客群有了更为精细化的体验区分与服务意识。

据西单大悦城推广部副总监林茵介绍，未来针对不同街区与空间的定位，他们将采取不同类型的传播策略与跨界合作来强化其性格，从而对消费者客群进行深度提纯，实现更为精准的客群经营与培养。可以说“空间+内容”的打造，一直是大悦城关注的重点，“我们为消费者提供多样及差异化空间体验，同时也更加聚焦极致内容的生产。”林茵表示。

同样，街区从设计到施工，再到招商、亮相，只是完成了其全生命周期的一个阶段。“街区后续还会更加注重商户的精细化管理，大悦城坚持重度运营，我们会为商户和消费者提供全方位的管家式服务。”西单大悦城运营部总监张海涛说。

对客群的精细化研究和对客流的经营能力一直是大悦城的强项，事实上，经营客流也是大悦城率先提出的概念。

目前，由西单大悦城研策部自主开发的“悦·云”系统已经上线，这一系统不仅打通了大悦城体系里各个商场的所有会员权益，还能够为购物中心提供系统支持和数据价值变现服务，举个例子来说，当顾客走进商场，系统可以通过自有和与第三方平台共享的数据了解你的消费习惯、消费水平，偏爱的品牌等通过大数据的瞄向分析，把购物中心里顾客可能会喜欢的产品信息推送到顾客的手机上，推送的消息根据时间、场景甚至有无伴侣购物都会有所不同。

“一个顾客进店可能没报什么目标，但如果我让你知道这里最新的产品有什么，独有的产品有什么，你在这个阶段会更有可能购买东西。”西单大悦城总经理助理张灿说。

张灿的团队只有12个人，但这套放在“云”上的轻巧系统在技术方面的强大已经受到了包括BAT在内的互联网企业的垂青，在几大互联网巨头争相布局“新零售”的当下，“悦·云”这样一个“+互联网模式”的产品针对实体商业逻辑的实用性，对正在从线上转向线下的互联网企业来说显得尤为有价值。

“这个系统来自于团队成员多年来对实体商业的积累和对新技术的不断学习”，张灿说，“从购物中心的需求入手逐步完善，但实际上从最初的系统维护工作转向产品开发是很难的事情。团队成员都是遇到什么困难翻什么书这一点点攻克的。”

研策团队的不断自我更新和提升与这座商场的改变是同步的。何迎春早在西单大悦城开业之时就供职于招商部，在过去的十年里，她目睹了西单大悦城的自我迭代。

从开业时首次把Zara、MUJI、Guess等受年轻人追捧的品牌引入西单（甚至于北京），到2009年开设了创造了多项纪录的中国第二家Apple Store，2012年，苹果公司CEO蒂姆·库克还亲自参观过这家店，再到2015年的中国首家西班牙珠宝品牌TOUS，Zara重装开业的亚洲旗舰店……直至最近两年的场内品牌大换血和创新的街区，这座商场的不断翻新让她对零售行业也有了更多新的感受。

“从招商转为产品经理，从产品的角度看问题还是挺不一样的。”她说，“比如产品的选择，每一个零售有零售的圈层，餐饮也有餐饮的圈层，西单商圈对零售来说品牌的资源更多一些，而餐饮虽然是一种自带客流的业态，但我们依然要找到那些最有特色、品质，最符合西单客质的品牌。”

这种互联网公司常见的项目制的导向也是西单大悦城内部机制的创新之一，像何迎春一样原来专门从事招商的人员作为项目的产品经理，其工作内容将拓宽至统筹规划从设计到推广运营的一切事物。每一个产品组的成员由原来的职能部门抽调，这不仅有利于提高效率，从人才培养的角度，也拓展和历练了个人的能力。

“西单大悦城是一个你什么时候去都能发现新的惊喜的地方”。这个评价来自于一位从2007年至今依然保持至少每个月来一次西单大悦城的老主顾。

2017年，西单大悦城销售额超41亿元，客流超2600万，按照商业地产周期论，这座购物中心正在“逆生长”。当然，你永远猜不出，这个保持闹腾状态的购物中心未来还会玩出哪些新的花样。

“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将不再垄断居住用地，将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升，这项改革对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。” 中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经营报》记者。

或许，正如姜大明所说，这将是一项重大理论和实践创新。

政府不再垄断住房供地

何为“三权分置”？“三权即宅基地所有权、资格权和使用权。以农民房屋为例，宅基地土地归集体所有，什么人具有资格来享有这块土地上所产生的收益，则为村集体成员，也即收益按照资格权进行分配，但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地，可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。”中国乡建院院长李昌平在接受记者采访时解释道，“如果三权不清，进入市场后可能会引发矛盾。”

回看过去中国房地产的20年发展历史，其实约同于国有土地20年发展历史，尤其是在商品房住宅土地供应方面来源单一，政府作为唯一供应方，垄断着整个商品房住宅土地市场。而地方土地财政则严重依赖房地产，依赖土地招拍挂。

“若政府不再垄断住房供地，集体土地用作租赁用地是试点方向。”张大伟进一步强调道，“但需要注意的是住房与商品房是有区别的，从目前来看，政策更多提及的是租赁住房试点。”

此外，经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

“政府不再垄断供地，开发商不再垄断建房，这是反复强调的‘多主体供应、多渠道保障’的应有之义。从这个角度看，国土部关于这个问题的表述也在既定政策框架之内。”链家研究院院长杨现领分析道。在他看来，2018年可能的突破之处仍然在集体建设用地和租赁住房，而且要在权属不变、符合规划的前提下，增量的影响不大。

这也意味着，现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，打破垄断不等于打破招拍挂，作为一种市场机制，它仍然占据主导地位，而且在土地财政没有实质变化的情况下，集体建设用地及企业用地供给只能是一种潜在的补充，且主要对应租赁住房和公共住房。

“三权分置”改革的地方探索

“义乌早在2015年就开始推行宅基地‘三权分置’制度，既保障农民的基本居住权利，又最大限度地促进了宅基地价值的增值，增加了农民的财产性收入。”1月17日，浙江义乌市国土资源局副局长张黎明在接受媒体采访时表示。

2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行制度创新，赋予农民更多财产权利，农民有了更多获得感。截至2017年底，当地已颁发农房不动产证2万多本。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池评价：“从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。”

影响力或有限

“权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。” 在张大伟看来，国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

“政府主导集体用地建设租赁房实现多渠道供应，同时合理的低地价也可以提高投资租金回报率，有利于做成收益良好的REITs产品。”新派公寓创始人王戈宏说道，但集体土地由村镇集体掌握，地段偏远且环境不佳，并不能成为长租公寓企业的目标。

业内专家大多认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值提升的同时，也将对城市租赁市场带来深远影响，甚至对于商品房住宅市场来说也能起到一定的缓解供需的作用。

“但事实上，这只是一种潜在的补充，对市场影响不大。”杨现领评价道，“我们简单测算一下，以北京为例，即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划，增量供应也只有10万多套，在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右，而在北京所有存量房源中的占比只有1.5%。”

“宅基地三权分置对于房地产市场影响可能很有限，一方面宅基地只是放活使用权，没有所有权，就没有资本进入，就不能进行成片开发。”新城控股副总裁欧阳捷亦表示。“现在只是为企业使用租赁住房用地予以正名。此外，宅基地也不存在拿地问题，不能成片开发就很难整体建设，就很难获得比较好的环境和配套。”(中国经营报)