开栏的话 1月22日开始，进入“北京两会时间”，代表委员将就北京城市总规落实推进、提高城市精细化管理水平、文化中心建设、超大城市治理、社区服务体系建设等热点、难点话题展开热烈讨论。在一周多的会期里，本报将开设专栏，针对一系列关乎北京发展的热点话题，邀请代表委员建言献策，汇聚首都发展新动能。

租购并举政策之下，租赁市场迅速崛起，政府密集供应土地，开发商不计成本入局，消费者翘首以待，然而从过去的卖掉就能赚钱到现在的长期持有，租赁市场的流动性难题成为考验入局者的关键，如何确保市场健康稳定长期发展，北京商报记者特邀北京市政协委员共话如何使租赁市场得到长期有效发展，如何加快建立多主体供应、多渠道保障。

各地应分类研究租赁型用地出让政策

北京市政协委员、国土资源部财务司司长

廖永林

住房市场租售并举时代来临，如何确保市场良性循环？北京市政协委员、国土资源部财务司司长廖永林1月21日在接受北京商报记者专访时表示，每个城市要根据发展阶段和市场容量研究制定土地出让政策、租金标准政策、政府补贴政策，并且培养一些租赁型企业，这才是落实租购并举的良性制度。

为更好贯彻租售并举，近期国土部部长姜大明表示，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

廖永林认为，有条件的土地出让被看做是政府的外力支持，在一些房地产市场供求不平衡的城市，这是政府保障租赁市场的基础。“是否需要政府外力的支持，取决于供求的结合点以及绝大多数居民的心态，例如城市居民更倾向于购置自有房且有能力买房，那就不需要强调租赁市场。”

除了从土地的供给端予以保障外，政府补贴倾向于租赁市场也是鼓励手段之一。“政府补贴正在从以前的补砖头转变为补人头，而补人头也分为两种，一种是保障房系列的补贴，另一种则是市场租金，通过政府的调控来将租金控制在合理范围之内，从供地上向企业倾斜，这些都是变相的政府补贴，当然这是以不违背市场经济的规律为前提。”廖永林如是称。

在廖永林看来，租赁型企业最重要的能力并非出租房子，而是要有强大的融资功能。他指出，强大的融资功能来自于社会资金的信任，愿意把资金投入给这些租赁企业，而且相信能够取得可观的回报，前提是要有现金流和盈利，这就是要讲给社会资本的故事。“保证有持续性的稳定收入、长期回报才能让社会资本进来。”

政府应多元化分类调整

长租市场结构

北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市政府专家顾问

毛大庆

在九部门明确提出加快发展住房租赁市场半年后，长租市场的政策东风即将来到。北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市政府专家顾问毛大庆在1月21日接受北京商报记者专访时建议，北京市应根据城市特点，由政府主导、多元化分类调整长租市场结构，通过税收优惠、成本分担等政策扶持，形成由蓝领公寓、白领公寓、人才公寓等构成的多层次长租市场。

毛大庆认为，从近期的中央政策可以看出，长效机制的建立和稳固将成为2018年房地产市场的重点工作，在金融、土地、财税、投资、市场五个方面都需要一整套与之对应的调节与疏导机制。

“调整市场结构大致有三种手段，即供应主体多元化、保障渠道多元化和发展租赁市场。”毛大庆建议，北京市应加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓推动力度。“发展长租公寓的根本目的是为了稳定房地产市场结构，与其他一线城市相比，北京市对于长租公寓类产品的政策扶持力度仍有提升空间，并应着重倾向于三类客群：蓝领、白领，以及对于城市活力和创新力有明显带动作用的高端科技创新人才。”

首先，毛大庆建议，政府提前介入蓝领公寓的政策扶持和监管。可考虑提供适当的政策补贴，从居住层面扶持相关产业发展。其次，以白领公寓产品推动老旧房改造升级。尤其是在一线城市，其发展一方面降低了社会资源浪费，同时又能通过社会资产提升老旧房屋改造的效率。

最后，以人才公寓模式吸引高端创新型人才，采取政府主导与市场化运营相结合的模式，由房地产开发商或运营商提供标准化服务，通过产业园区配套建设、城中村改造项目等形式与政府合作，在运营的价格水平上，由政府分摊一部分成本，通过足够的价格竞争力保证城市和园区对于高端人才的吸引力。

可采取阶段性降税鼓励房企参与租赁市场

北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授

刘桓

1月21日，北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授刘桓在接受北京商报记者采访时表示，目前国家层面和主要城市都在力推“租售并举”新模式，考虑到开发商投入租赁市场资金回笼可能出现一定困难，建议财政部门可以通过阶段性降税、贷款贴息等帮助房企降低建设开发成本，从而鼓励租赁市场更平稳健康发展。

刘桓直言，要将租售并举落到实处，必须确保租售同权。在刘桓看来，一个健康的租赁市场应该由政府主导，“我国租赁市场之所以难以成型，就是因为租赁双方关系不稳定，房子一旦涨价，很多房东宁可违约也要‘赶走’老租户，以图用更高价寻找新租户，也就是说租赁关系全凭市场主导，这样的租赁市场并不稳定”。在他看来，要实现政府的主导力量，就需要确保政府手中拥有大量的租赁房源，这样的话一些租户如果在市场上受挫，找不到合适房源，就可以转而租住政府提供的住房，确保市场供需稳定、平衡。

据了解，去年7月，住建部等九部门联合印发通知，明确要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

作为租赁市场的重要参与方，此前有分析指出，对大部分房企而言，只租不售将限制现金流，而资金回笼周期的延长就可能加剧企业经营困难。对此，刘桓建议，财政部门可以通过多种方式帮助企业降低开发成本。“阶段性降税就是一项值得采纳的做法，以往房企开发销售住房需要缴纳11%的增值税，那么针对租赁房源开发，税务部门就可以考虑减按5%的税率向企业征收，让出的几个百分点税款就能帮助企业降成本”，刘桓进一步表示，贷款贴息、土地出让金优惠也是主管部门财政工具箱内可以亮出的工具。北京商报记者 阿茹汗 张畅

央视网消息：近期，兰州、合肥南京等地发布了一些房地产政策，引发了广泛关注。专家表示，这说明楼市调控已经走向“精准化”，形势趋向多样化，这样会可以更大限度的保障楼市的平稳健康发展。

今年元旦开始，部分城市对楼市调控政策进行了调整。从内容上看，可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。

央视新闻截图

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

过去的政策一般采取所谓一刀切的状态，现在整体的房地产政策将会采取因城施策的政策取向，也就是说大家根据不同城市的供求关系来制定自己的更加精准的、更加具有把控性的这种举措。

专家表示，多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是应该视为房地产市场分类调控，或者说精准调控的进一步深化。总的来说，由于我国城市数量众多、地域分布较广，因而不同城市间的差异情况也很大，而此前“一刀切”式的调控方式容易误伤部分刚需购房人群，并且不利于各城市的优化发展。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

在中国城市发展里面，城市内部发展是不均衡的，比如市区发展非常好，所以大家都想在市区，供求关系就比较紧张。但是郊区特别是一些新的开发区，人是非常少的，这些地方要促进发展的话，供求关系比较宽松，它就相应而言放松了政策，也是说差异化的调整。

2018年楼市调控依然会继续

对于今年全国房地产市场的走向，专家表示，调控政策连续性和稳定性的双重保持基础下，楼市调控依然会继续。

就在几天前，国家统计局发布了2017年12月全国大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

从因城施策的角度上讲可以促进整个全国市场更加平稳运行，能够使整个房地产是市场更加健康发展，对于今年的投资来讲，也是一个相对的拉动作用。

刘为民表示，很多城市目前仍在执行中央分类调控、因城施策的调控方针，各地会因市场供需变化的不同而表现出调控政策的差异性。中央正给予地方政府更多的自主权，以后这样的调整会越来越多。

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

我认为2018年整个房地产市场的调控力度仍然会保持一定的持续性，那么整体来讲，因为整个中国的房地产市场仍然处在一个现在的高位运行区杠杆的这样一个阶段里面，所以坚持这种持续的调控能够把政策的延续性保持住，对于后续的房地产市场的平稳健康运行秩序是非常有意义的。

日前，住建部也表示，2018年将毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

多地首套房贷利率持续上调

除了调控政策以外，房贷利率也是影响楼市的重要方面，自去年3月起，全国多地都出台了密集的调控政策，随之而来的就是房贷利率也持续走高。据统计，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%，已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

以北京为例，记者从市场了解到，目前北京地区多家银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。对于利率上浮，央行去年就表示，北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效，银行作为房地产信贷政策的执行主体，主动配合房地产市场调控工作，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

利率的上升通常会引起需求的下降甚至也会导致供给的下降，这样的话就会导致房价增幅变缓甚至下降的趋势。大的趋势来看，全国的利率上升可能对于抑制房地产市场的投资和投机使、是有一定作用的。

利率不断攀升，对于广大的购房者来说，购房贷款的成本明显上升。某地产研究中心计算：经过一年的利率上行，北京首套房购房者，每贷款100万，过去25年期9折利率背景下，月供要5507元；而目前25年期1.1倍利率的月供，已达到6075元，每个月增加568元。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：

我们的政策是希望对于购买购买首套中小户型，中级价位的这些中低收入家庭希望有一定的住房信贷支持力度。所以后续对于房地产信贷来讲，仍然要坚持差别化的调控力度，仍然要坚持对于首套自住需求给予一定的支持力度，对于改善性需求我们也可以通过一定的信贷产品来让它有效释放出来。

多措并举 形成房地产市场调控合力

国内多个城市的各种调控政策陆续出台，对抑制房地产价格上涨起到了明显效果。专家表示，下一步更重要的是多措并举，形成房地产市场的调控合力，最终还是加快房地产市场长效机制的建设。

当前，地方政府已经开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投资，加强住房的居住属性，例如：在房屋供求预期突出的城市加大土地供应，完善住房保障体系等等。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：

我觉得土地是一个有效的预调节的工具，也即是说对于那些库存相对比较低，供求关系比较紧张的地区，一定要选择一些好的区域，交通比较便利的区域，产业比较集中的区域，新市民、新就业人口比较多的区域，来加大土地供应的力度，缓解市场这种预期压力。

同时，国家还要发展差别化的住房金融体系。对于首套基本住房需求，要采取优惠的首付比例和长期、稳定、低息的信贷支持。

此外，租购并举的住房制度将是房地产市场长效机制的另一个重要方面。据统计，未来5年，仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化，引导自住和投资需求各归各位，促使房地产市场向更加理性的方向发展。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

住房租赁市场应该是未来发展的很重要的方向，从2015年中国人口调查一个很重要的概念来看，中国城镇的住房自有率大概是80%，也就是说只有20%的家庭是租房，但实际上从全世界的住房自有率来看，平均大概有60%左右，所以发展租赁市场，让租购同权，享受相应的公共服务，这是很重要的发展方向。来源：央视网

近日，中国指数研究院公布了《2017年全国300城市土地交易报告》称，2017年全国300城市土地出让金总额为40623亿元，同比增加38%。

报告显示，从2014年至2017年这4年的全国300城市土地出让金总额情况，2014年和2015年均超过2万亿元，2016年将近3万亿元，而2017年则超过了4万亿元。近两年全国300城市土地出让金总额为何大幅增加?报告认为，土地市场热度持续的原因在于土地供应大幅增加。为缓解热点城市房地产市场供求矛盾，稳定市场预期，各地政府均积极供地。2017年，全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，其中住宅用地推出12.8亿平方米，同比增长4.9%。2018年，增加土地供应仍将是各城市调控重点之一，同时会继续调整供地结构，为构建多层次住房供应体系提供基础。

报告还认为，2014—2015年间主要城市供地量较少，企业积极去库存;而2017年品牌房企销售业绩继续上涨，拿地意愿较高。库存不足也激发企业补仓意愿，2017年前11个月20家品牌房企拿地金额占销售金额的比重为42.8%，较2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激进，拿地金额占销售额的比重超过60%。

报告显示，从城市分类角度看，这4年间，一线城市的土地出让金增长缓慢，占全国300城市土地出让金总额比例呈下滑趋势;二线城市的土地出让金增长迅猛，近乎翻倍，占比也不断提升;三线城市的土地出让金也大幅增加，占比缓慢提升。以2014年为例，一线城市占比21.65%，二线城市占比46.15%，三线城市占比32.20%;而到了2017年，一线城市占比下降为15.49%，二线城市占比提高到51.30%，三线城市占比33.21%。

报告认为，2018年一二线重点城市调控政策延续收紧态势，随着城市功能疏散带来的人口疏解和产业转移，重点城市需求效应进一步向周边城市外溢。处于热点城市群内的三线城市，因承接外溢需求，与热点城市群外的三线城市继续呈分化趋势。

国信证券的一份研究报告认为，土地出让金是政府财政收入的重要来源。这份报告统计了2016年全国25个省份的土地出让金及公共财政收入情况，不少省份的土地出让金占财政收入比重较大，占比超过30%的省份有14个，江西占比为75%，位列第一;重庆、江苏、安徽超过60%，河南、浙江超过50%，湖南、河北、四川、山东、广西等5省份超过40%，海南、广东、天津3省份超过30%。

2017年政府卖地收入要创新高，同时也创造了不少地王，这些地王是土地招拍挂政策下的极端产物，以前意味着实力，现在比较纠结。万科郁亮最近喊话，“万科作为开发商的时代结束了”。业内人士认为，政府土地收入增加，但是房企风险加剧。这其中有两个特点值得关注，第一，政府的土地供应量明显增加，特别是其中限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。比如北京，商品房住宅供应土地量是2016年的7倍;第二，土地出让溢价率走低，土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标，去年以来，主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。

这种变化体现了地产商对政策走势的判断发生了很大转变，去年上半年主流观点认为这次调控不过是延续以往历次调控，只是力度更大、时间更长而已，准备好过冬的粮食，不耽误以后赚大钱。所以都在使劲买地，增加生产资料。但最近随着 “房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念在各个主流渠道的传播，恐怕对房地产行业来讲，真要变天了。记者 兰文（来源于：大众证券报）

最新的统计数据再次反映了这一方向。18日，据国家统计局公布的上月70个大中城市住宅销售价格的统计数据显示，70个大中城市中一线城市房价同比涨幅持续回落、环比持平或下降，二三线城市房价环比微涨。

“房地产下行周期已开启，银行业应当积极配合有关政策的执行与落实，对房地产项目的融资贷款，要严格把控，使其与‘房住不炒’的方向相吻合。”国家金融与发展研究室副主任董希淼对《金融时报》记者表示。

在构建住房长效机制的进程中，银行业积极参与其中。在商业银行加紧抢滩住房租赁市场，为租购并举提供金融支持的同时，监管层也高度关注房地产泡沫倾向。银监会主席郭树清日前表示，要加强对各类风险的防范和化解，努力促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部三个方面的良性循环。

楼市调控不放松

对最新公布的数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。他表示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。

但相比一线城市的全面回落，二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点，同时，二手住宅价格环比则均上涨0.3%，涨幅均与上月相同。

“M2尚存溢出效应。尽管从5月起，M2超速已落至个位数，但货币购买力却逐渐从一线城市挪入二三线房地产市场。” 中南财经政法大学产业升级与区域金融协同创新中心研究员李虹含分析道，“同时，一线城市居民的住房购买也逐渐转入二三线城市。随着大学生返乡潮与城市务工返家创业潮的不断出现，二三线城市房价有可能进一步走高。另外，在居民投资品中，房屋仍属于较为保值、增值的选择，一线城市限购造成的投资品短缺将持续流入二三线城市。也加剧了其房价的上浮。”

尽管二三线城市的房价仍存在上浮空间，但相关部门对楼市调控并没有丝毫松动的倾向。“住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。”该部门有关负责人表示要严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

针对月初部分媒体“调控松绑”的报道，相关房管局先后辟谣。兰州房管局称5日的政策调整不是放松调控，而是从严调控，并提高调控的精准性。合肥房管局表示并未对限价措施进行调整。而针对放宽人才落户突破现有调控政策的传闻， 成都房管局则表示，引进的高端人才限定为经认定的急需紧缺专业人才，主要通过人才公寓等方式解决住房问题，目前尚无一例申请购买商品住房。

利率上浮成常态

“我们现在已经没有额度了，下个月估计也够呛。”《金融时报》记者在致电北京某股份制银行时，得到了以上回复。在北京，房贷额度紧张、利率上浮的状态并没有发生什么改变。据记者了解，目前国有五大行执行的房贷利率都是首套上浮5%，二套上浮20%，而股份制银行的上浮会相对高一些，并且额度相对紧张。

与此同时，全国其他城市也存在相似的情况。厦门市某银行从业人员告诉《金融时报》记者，尽管目前他所在的银行还有放款额度，但在需要房贷的人有增无减的情况下，预计也将会和往常一样，出现额度紧张的情况。另据融360近期发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示，广州21家银行中，民生银行的首套房贷利率上浮了20%，而其他银行也普遍上浮了5%－10%。

在楼市调控不放松的格局下，利率上浮已经成为了一个常态。就上月全国的总体情况，上述报告指出，首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%。接近基准利率上浮10%的水平；而二套房贷款平均利率则为5.73%，较上月上涨0.02个百分点。

“未来，随着经济、金融去杠杆的进一步深入，房贷利率将进一步提高，影子银行的缩减，也使借款渠道逐渐收窄。将进一步推高二三线房贷的利率价格。”针对二三线城市在未来的房贷利率情况，李虹含如是预测。

抑制购房杠杆率

央行最新数据显示， 2017年12月末，人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。其中，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。央行进一步指出，积极指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作。可见，2017年房贷的收缩趋势，将在2018年继续延续。

专家指出，房贷规模的收缩，抑制了居民购房的杠杆率，是去年部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。上月中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出，截至2016年年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

可见，居民部门加杠杆空间已越来越有限。专家解释称，由于中国居民加杠杆的主要用途是购房，因此，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

在16日接受《人民日报》采访时，郭树清也指出要着力抑制居民部门杠杆率。实际上，面对层出不穷的首付贷、消费贷等加杠杆购房乱象，监管部门治理的力度在去年有所加大。例如，北京市银监局、人行营管部联合印发的《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，与北京市住建委相互配合，对个人消费贷款违规进入楼市进行严查。

业内人士表示，在强调高质量发展和防控金融风险攻坚战的背景下，金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆，在保障企业信贷需求的同时，前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。

(金融时报-中国金融新闻网)

据戴德梁行监测数据，2017年第三季度中国境外房地产投资，创下自2013年以来的最低水平。虽然商办持有物业大幅度下降，不过另一方面，土地开发项目投资额已累计至84亿美元，较2016年大幅度上涨234%。

始于2012年的房企集体出海，为何在2017年出现逆转？戴德梁行研究人员指出，国内企业在海外的投资前景，主要依托于中央政府对政策的调控。在这段不确定时期，多数投资者将维持观望态度。

多家企业卖非内地资产

近期多家企业或将非中国内地的房地产资产放到正在出让，或放到计划出让之列。

买入中国香港项目两年多以后，2018年年初中洲控股选择了退出。

中洲控股1月15日表示，公司将以约21.55亿港元的总交易对价，卖掉在中国香港的两个地产项目。对于出售中国香港房地产项目的原因，中洲控股表示，受对外投资政策和境外融资环境影响，房地产被列为限制开展的境外投资。“根据公司经营发展需要，适时调整境外投资发展战略。”中洲转让中国香港项目此次出售预计为其带来约10.08亿港元（约合8.3亿元人民币）的收益。

有出售计划的，不只是中洲控股。

近日有媒体报道，海航计划出售伦敦的路透和瑞信两栋办公楼。另有媒体报道，海航出售的项目相当庞大，可能会出售20处在美国、英国等地的资产。

海航还在为海外物业寻找买家的时候，万达已经为伦敦项目找到了下家。

1月16日万达酒店发布公告，公司与第三方签订协议，以3560万英镑（约合3.16亿元人民币）的价格转让伦敦项目60%的股份。

公告披露，在这次转让中将为公司带来约4.34亿港元（约合3.57亿元人民币）收益。

万达转让伦敦项目前不久，复星去年年底也出售了两个海外项目。继去年11月出售伦敦金融城（资料、团购、论坛）办公楼后，去年12月复星又将澳洲悉尼73 Miller Street卖给了合作方。

在中国香港引起轰动的另一项交易，是李嘉诚卖掉了香港中环中心。

2017年11月李嘉诚旗下的长江实业集团表示，公司以402亿港元（约合331亿元人民币）的价格，将香港中环中心卖给了一家名为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司的企业。该办公楼的出售，创下香港商办楼交易的最高成交纪录。

而在2017年年初，上海一家房企也转让了其在南非的地产开发项目。

2017年1月上海证大披露，公司以18.1亿兰特（约9.99亿港元）总代价，卖掉了在南非约翰内斯堡的地产项目。此前在2014年上海证大曾计划投资80亿至100亿美元，用10到15年的时间将位于南非的该项目开发成综合类项目。

然而不到3年，上海证大却黯然以亏损退出这一项目。上海证大披露的数据显示，2015年及2014年两年，公司除税后亏损约3.24亿元兰特及6338.1万元兰特。

对于出售项目，上海证大表示主要因南非楼市前景不明朗，转让项目变现后将为公司用于新的投资、重整资产组合。

高力国际一位研究人员指出，从近期中国企业的动作来看，中国房企在海外房地产的投资策略正似乎经历一些新的变化：正在由过去的持续加码房地产，向逐渐减仓地产投资过渡。

从监测数据来看，去年中国企业在海外的地产投资，也经历了一场转变。

据戴德梁行监测数据，2016年全年中国境外房地产以383亿美元的投资额，创下近几年以来的最高纪录。

然而2017年前三个季度，中国境外房地产投资总额为182亿美元，还不到2016年全年的一半。在去年第三季度，中国境外房地产投资额只有25亿美元，较2016年同比下降51%，创下自2013年14个季度以来的最低水平。

受资金回流、政府指导影响

在四五年的时间里，中国企业在海外的房地产投资，经历了兴起、高潮和回落的过程。

虽然此前有房企提出海外投资计划，但最近一轮开发商和投资机构大规模集体出海的元年，要回溯到2012年。

据中国海外投资联合会统计数据，2012年以来包括万科、绿地、碧桂园、中国建筑、中国铁建、中坤、万通等十几家房企及央企，在海外的房地产投资计划，就已达到几百亿美元的规模。

随后的2013年，中国企业“出海”阵容更加庞大，投资规模更是经历了一场爆发式的增长。SOHO中国、复星、招商、富力、万达、首创、朗诗、鹏欣等一大批房企加入到海外投资的阵营中。几乎与房企同步，安邦、国寿、平安、泰康人寿、阳光保险等一大批以中国险资为代表的投资机构，成为纽约、伦敦、悉尼、东京等海外城市比开发商还要凶猛的买家，也成为中国买手的重要组成部分。

2016年中国企业海外地产383亿美元（约合2466亿元人民币）的投资额、较2015年同比增长49%的增速，创下新高。

中国企业海外地产投资节节攀升之际，为何2017年的形势会出现逆转？

在海外有项目的大型房企告诉记者，这其中既有市场形势、政策的大背景，也有企业自身的考虑。

“企业出海的一个原因是，不少公司认为海外项目利润更高、比国内市场好做。但近两年国内楼市的火热，再次吸引企业回流。而公司要做大规模，国内市场是主力，出海力度也有所减弱。”一家房企投资部人士说。

从政策层面来看，去年8月份中央政府对企业海外投资的意见，对市场起到重要的风向标作用。

2017年8月国务院办公厅转发的国家发改委、商务部、央行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》明确，政府将部署加强对境外投资的宏观指导，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

“在房企从出海到归国的背景下，《指导意见》对加快资金回流或投资到其它领域，也有不小的影响。”上海一位不愿具名的分析人士说。

高力国际研究部一位高层指出，从房企投资物业来看，主要分为买入住宅项目或土地进行开发后散售，以及商办持有物业投资两种类型。房企在海外开发的住宅项目开发后，通过散售已回笼了不少资金。而持有类的物业经过三四年的运营周期，也将先后达到投资周期。

“那些已经达到预期回报，能找到买家的境外项目，由此开始在市场上找新的接盘人。”前述高层说。

业界认为，部分房企出于资金调配等原因，也可能出让持有型商用物业。此外还有一些境外房地产开发项目，受到市场波动及当地政策影响，也可能面临被转让的选择。

(华夏时报)

2017年，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体来看稳中有增。土地市场成交量持续正增长，刷新历史记录；房地产投资额和新开工量增幅曲线总体平稳；商品房市场，销售量增幅下行，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显；从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

本报记者 王营 北京报道

土地市场的变化反映了未来市场走势。

2017年，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体来看稳中有增。土地市场成交量持续正增长，刷新历史记录；房地产投资额和新开工量增幅曲线总体平稳；商品房市场，销售量增幅下行，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显；从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

易居研究院研究员王梦雯表示，预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向，过热城市将加速降温，开发企业资金面继续趋紧，土地市场泡沫恐难持续。进入2018年，全国房地产市场将面临实质性降温。但回归理性的同时，也要防范降温过快过猛，房地产调控的重心要逐渐由防大起转向防大落。

土地市场料增幅回落

随着三四线城市房屋销售回暖，去年楼市去库存效果进一步巩固，开发商补库存意愿强烈，全年土地购置面积同比增长15.8%。

上海易居房地产研究院统计显示，2017年，全国土地购置面积增幅处于近5年高位，全国土地购置均价增幅同样位于历史高位；全国房地产开发企业土地购置均价5349元/平方米，同比增长29.0%。

该机构指出，2016年下半年，部分热点城市出台相应土地市场政策，控制地价增长，但全国来看总体地价涨幅并未受到抑制，这主要与市场成交较活跃、2016年基期值较低有关。到了四季度，土地购置价格同比增幅整体出现下降，反映了在行业信贷收紧、预售项目入市放缓等一系列因素作用下，房企资金面正不断趋紧，使土地市场有所降温。

地价占房价的比重近几年整体则呈振荡上行态势。2016年5月后上行幅度加大，全年该比重创历史新高。2017年1-2月，这一比重大幅回落，一季度止跌回升，二季度升幅扩大。7月底，地价房价比绝对值重回2016年4季度高位，8月以来持续上行，12月再创历史新高至68%。这反映出房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

王梦雯认为，参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大；而2014年三四线楼市降温更快，库存高，导致2014年土地成交少。因此，预计2018年土地增幅呈前高后低趋势。“预计全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右；全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，全年增长10%左右。”

房企拿地态度分化

百亿房企各阵营拿地态度则在加速分化，“越大越积极”现象明显。

中国指数研究院监测显示，在2017年，5000亿以上阵营、1000-5000亿房企、500亿-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300亿-500亿、100亿-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与前述梯队差距拉大，且拿地更集中于二线城市，竞争力相对较弱。

同时，百亿房企在重点城市拿地集中度较高，500亿以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。此外，部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企；广州土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

拿地重心也由一二线向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。

王梦雯认为，后续随着资金环境趋紧、销售下行，加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变盘，预计未来开发投资增幅将超过企业到位资金增幅，两条曲线将形成剪刀差。

（来源：21世纪经济报道）

⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放

土地市场开年似有局部升温之势。近日，杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%，而中铁建1月初在苏州摘得的宅地，更以4.3万元/平方米的楼板价刷新了当地纪录，较苏州去年的最高楼板价高出近五成。有业内人士指出，近期各地出让土地的要求有所降低，高溢价地块大多是配建或自持比例要求较低甚至无要求的，再加上开发商拿地诉求依然强烈，多重因素之下，造成高溢价再现。

部分热点城市又“热”了

1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。

此次，杭州首先拍卖的是杭政储出[2017]85号地块，起始总价7.1亿元，设置最高限价12.05亿元，规划为住宅用地。最终，南京银城房地产开发有限公司以12.05亿元最高限价+自持比例31%竞得，对应楼板价1.9万元/平方米，溢价率高达70%。

编号为杭政储出[2017]88号的宅地，经过一小时85轮竞价，龙湖地产以35.81亿元竞得，楼板价3.1万元/平方米，溢价率50%。最后一块成交的宅地是杭政储出[2017]90号地块，规划为商住用地，由华侨城以57.59亿元+自持比例28%竞得，楼板价1.8万元/平方米，溢价率也达70%。

杭州土拍市场的升温并非个别现象。1月18日上午，成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍，最终被四川省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得，折合楼板价4410元/平方米，溢价率达60%。

1月18日，在江苏南通的土拍中，上海合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东南苑中学南侧1775号地块，成交楼板价8514元/平方米，溢价率42.7%。

而1月初，央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，更是刷新苏州土拍单价最高纪录。该地块折合楼板价4.3万元/平方米，溢价率为43.9%，较2017年当地最高楼板价高出近五成。

地块出让要求有所降低

从量上来看，2017年12月份土地市场受供应大增的带动，成交量明显上升，成交价格、溢价率则处于低位，尤其是一二线热点城市，出让地块几乎都以底价成交。

克而瑞房地产研究中心的数据显示，去年12月，全国336城经营性用地成交规模冲击了年内最高峰，同时达到两年来最高水平，成交建筑面积33652万平方米，环比增幅高达58%，同比也有17%的增幅。这主要由于年末地方政府和房企为了各自完成指标，一头大量推地，一头加速拿地，且部分较偏远的三四线城市的土地市场仅有年末进行土地交易，导致全国整体土地成交规模上升。

但在楼板价和溢价率方面，彼时的一二线城市均在低位徘徊。去年12月，一线城市楼板价为13022元/平方米，同环比分别下滑13%和22%；二线城市成交均价进一步下滑至3568元/平方米。去年12月，全国土地成交平均溢价率为25.1%，一线城市的平均溢价率仅6%，二线城市成交平均溢价率则为18.1%，达到了年度最低水平。

克而瑞分析师杨科伟认为，今年1月以来多地土拍溢价率走高，与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质，同时配建或自持要求不高，甚至没有要求，引来众多竞拍房企，高溢价在所难免。“可以看到，现在能在土拍市场拿地的主要是排名前50的品牌房企，在做大规模的诉求下，房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证，土地市场必定有所升温。”

(上海证券报)

原标题：央行：2017年末金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿

2017年四季度金融机构贷款投向统计报告

人民银行统计，2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点；全年增加13.5万亿元，同比多增8782亿元。当年贷款投向呈现以下特点：

一、企业中长期贷款增速提高

2017年末，本外币非金融企业及机关团体贷款余额81万亿元，同比增长8.8%，增速比上年末高0.5个百分点；全年增加6.6万亿元，同比多增8454亿元。

分期限看，年末非金融企业及机关团体短期贷款及票据融资余额33万亿元，同比下降0.02%，增速比上年末低4.6个百分点，全年增加676亿元，同比少增1.4万亿元；中长期贷款余额45.9万亿元，同比增长15.9%，增速比上年末高4.8个百分点，全年增加6.2万亿元，同比多增2.2万亿元。

从用途看，年末非金融企业及机关团体固定资产贷款余额34.6万亿元，同比增长12.2%，增速比上年末高4.9个百分点；经营性贷款余额36.2万亿元，同比增长11.6%，增速比上年末高5个百分点。

二、小微企业贷款增长较快

2017年末，人民币小微企业贷款余额24.3万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高0.4个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高3.8个和5.8个百分点。

2017年末，小微企业贷款余额占企业贷款余额的33%，占比比上年末高0.9个百分点。全年小微企业贷款增加3.4万亿元，同比多增3967亿元，增量占同期企业新增贷款的39.9%，比上年占比水平低9.2个百分点。

三、工业和服务业中长期贷款增速上升

2017年末，本外币工业中长期贷款余额8.1万亿元，同比增长5.1%，增速比上年末高2个百分点；全年增加3944亿元，同比多增1648亿元。其中，重工业中长期贷款余额7.2万亿元，同比增长5.1%，增速比上年末高2.1个百分点；轻工业中长期贷款余额9389亿元，同比增长5.2%，增速比上年末高1.9个百分点。

2017年末，本外币服务业中长期贷款余额30.8万亿元，同比增长18.2%，增速比上年末高7个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长10.3%，增速比上年末高4个百分点；水利环境和公共设施管理业中长期贷款余额同比增长25.9%，增速比上年末高14.6个百分点。

四、农村和农业贷款增速上升

2017年末，本外币农村（县及县以下）贷款余额25.1万亿元，同比增长9.3%，增速比上年末高2.8个百分点，全年增加2.5万亿元，同比多增6060亿元；农户贷款余额8.1万亿元，同比增长14.4%，增速比上年末低0.8个百分点，全年增加1万亿元，同比多增880亿元；农业贷款余额3.9万亿元，同比增长5.7%，增速比上年末高1.5个百分点，全年增加2187亿元，同比多增394亿元。

五、房地产贷款增速回落

2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。

2017年末，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，增量占同期房产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7个百分点（上年保障性住房开发贷款增量占同期房产开发贷款增量的113.5%）；地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8%，降幅比上年末扩大3.1个百分点。个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。

六、住户消费性贷款增速减缓，经营性贷款增速提升

2017年末，本外币住户贷款余额40.5万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末低2.1个百分点；全年增加7.1万亿元，同比多增8010亿元。

2017年末，本外币住户消费性贷款余额31.5万亿元，同比增长25.8%，增速比上年末低6.4个百分点，全年增加6.5万亿元，同比多增3693亿元；住户经营性贷款余额9万亿元，同比增长8.1%，增速比上年末高5个百分点，全年增加6625亿元，同比多增4316亿元。

(央行)

原标题：农行布局租赁市场 明确不向“以租代售”住房提供信贷

中国农业银行18日发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品。农行相关负责人表示，农行落实房地产行业去杠杆政策，从供给和需求两端控制好信贷投放，不向“以租代售”住房提供信贷支持，不向炒房群体提供信贷支持，严防租赁住房业务信贷资金流入商品住房开发领域。

据介绍，“法人租赁住房贷款”旨在提高住房租赁市场的供给质量和效率。贷款对象涵盖租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主体和其他出租主体；贷款用途有效满足客户在房源获取阶段、装修改造阶段、项目运营阶段的合理融资需求。

其中，针对国家开展试点的利用集体建设用地建设租赁住房项目，农行研发了“集体建设用地租赁住房开发贷款”专项金融产品。此类项目开发成本较低，具有商业可持续性，将成为农行支持租赁住房业务的切入点和突破口。“共有产权住房贷款”主要满足客户在共有产权住房开发和销售环节的融资需求。

农行北京市分行还与北京市保障性住房建设投 资中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。

农行称，后续还将与其他重点城市，尤其是利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，开展多层面签约活动。

(中国证券网)

昨天，位于朝阳区黑庄户的定向安置房项目实现全面封顶，并计划于今年底竣工，明年3月交付使用。据悉，项目面积达50万平方米，刚完成最后一块钢梁吊装的4号住宅楼也是北京市首栋超高层钢结构保障性住宅，不仅能达到8级抗震烈度，使用面积也比传统住宅增加3%左右。

据了解，黑庄户定向安置房项目地处东南五环，毗邻京哈、京津高速，总建筑面积50万平方米，共有15栋楼、4384套房源，套型建筑面积在60平方米到90平方米之间，主要承接朝阳区CBD地区的人口疏解任务。同时，小区内有商业配套11栋，并配有幼儿园、重点中小学、公交场站等配套设施。

昨天上午刚完成最后一块钢梁吊装的4号住宅楼，地上共有28层，高度达80米。承建方北京住总集团工程总承包部黑庄户项目经理余桐告诉北京晨报记者，此前，北京只有商业楼宇中存在超高层钢结构，在住宅项目中，80米的高度还属首例。记者了解到，黑庄户项目的15栋住宅楼里，最低的26层，最高的28层，每层层高2.8米。相较于全现浇住宅，钢结构住宅楼具有建筑周期短、建筑面积毛密度高、抗震性能好、布局灵活、节能环保等优势。以4号住宅楼为例，楼板施工连同钢结构构件安装，平均3天半就能完成一层，比现浇工艺至少能节约出40%的时间。而且，由于采用了钢框架-支撑结构体系，不仅抗震性能优越，使用面积也比传统现浇住宅增加3%左右，200平方米的房子能多出6平方米的实际使用面积，相当于多了一间卧室。在保温方面，黑庄户项目确定采用的外墙粘贴岩棉外保温层做法，也是首次应用于20层以上的钢结构建筑。据介绍，黑庄户定向安置房项目完成封顶后，将于今年春节后进入二次机构和装修阶段，预计于2018年年底竣工，2019年3月交付使用。

(北京晨报)