正常年初银行贷款的额度比较宽松，但今年年初中山的房贷却比去年底还要紧张。南都记者通过走访、电访、网络查询等多个渠道获取各主流银行的房贷利率发现，目前中山的首套房贷利率已经从过年前还能看到基准利率，变成目前几乎清一色都是上浮10%，有的上浮15%，只有华夏银行一家还能勉强批到基准利率。二套房利率也上浮15%- 30 %不等。而二手房方面有中介人员表示上浮10%以上已经是首套房房贷的标配，部分银行甚至认房又认贷，即只要买过房即便还清贷款也算第二套。有银行从业者预计或许春节回来将会松一点，但具体还要看调控程度。

申请上浮10%最快月余能批

年初首套房房贷放松了吗？并没有。南都记者走访时发现，中山多个银行均把首套房贷利率提高到10%，部分甚至高达15%，与过年前11- 12月还能找到不少基准利率相比，上浮情况明显。这一情况与前几年相比可谓不寻常。

中山传统四大行包括中国银行、工商银行、建设银行和农业银行全部都把首套房贷款利率上调到10%，而且还需要看楼盘合作程度而定，这还是最低的利率条件。“基本要上浮10%了，不能保证争取到优惠，即使是首套房也要这个利率了”，农业银行一客服经理称，过年前后其实已经上调了，但暂时还没有接到下调的通知，不过放款速度不会太慢，一般申请上浮10 %的最快可以在一个多月就能够批准放贷。

同样地，农商银行、兴业银行、广州银行及中信银行也如出一辙。更有甚者利率上浮幅度更大，如平安银行把利率上浮12%，交通银行、广发银行、光大银行、浦发银行、民生银行等都把利率上浮15%.

银行从业者也认为这比较“不寻常”。“正常每个新年启动后，新的额度就有了，利率应该相对会低些”，某银行的房贷部经理表示，去年年底因为额度比较紧张，这确实会影响银行上调利率并放款速度变慢。但实际上去年的额度还不算非常紧张，放款速度也不算太慢，只要用到上浮10%基准利率条件的放款速度都比较快。而目前为止，他们暂时还未收到消息要降低房贷利率。他预计可能农历新年假期后利率会发生变化。

南都记者唯一问到的银行维持首套房基准利率的是华夏银行。但是华夏银行这个利率也不确定是否一定能有，而且也不知道何时会取消。

部分银行认房又认贷

而部分银行还表示，此前仅仅认贷不认房，即使多套房产只要名下没有贷款或贷款已经结清就可以按照第一套房来贷款，但目前却未必能行得通。恒生银行、广州银行等银行的客服人员均表示，当前该银行在审核贷款申请时，会需要申请者提交名下房产信息。如购房者已有房产，哪怕已全款支付、并无抵押欠款，即将购买的房子仍属于第二套房。

此外，上述的贷款条件还只是最低限，若合作的楼盘不同，利率情况也可能不同，同时还可能出现部分银行拒绝楼盘贷款的情况。

二手房利率与一手同步

第二套房虽然上涨利率的银行不算太多，但目前也普遍从上浮10%变成15%.不少银行如中信、平安、交通、广发等都明确表示上浮20%，最高者如广州银行则上浮30%.

二手房方面基本与一手房同步。有二手中介表示，目前首套房虽然首付门槛依旧维持在三成，但是贷款利率与一手房一样，都是上浮10%左右，二套房的利率则上浮更多。对此有业内人士表示，银行收窄利率优惠甚至无优惠不是唯独中山一个城市的现象，有可能与国家调控政策有关。但这样对于近期买房的人来说有一定的影响，相当于月供款都要增加。

(南方都市报)

　　（原标题：“淘金”三四线城市 房企需慎判竞争格局和自身实力）

　　2017年，无论是房企销售还是拿地，三四线城市无疑是最受关注楼市的“明星”。在“因城施策”的调控下，一二线城市楼市不断降温，三四线城市却逆势崛起，更助推了碧桂园等房企的快速发展。

　　《每日经济新闻》记者注意到，“淘金”三四线城市已成为众多房企的选择。那么，三四线城市的房地产市场能否可持续发展？房企该如何选择适合自己的城市？在三四线发展面临哪些机会与风险？

　　机构：今年三四线楼市或降温

　　2018年三四线城市楼市走势如何？

　　链家研究院认为，2017年三四线城市楼市“繁荣”的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”。大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足，而外地去三四线投资的投资客并不多，主要靠本地人口消化为主。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市楼市将会迎来量价的降温。

　　国泰君安也认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁的一次性刺激，属于“透支需求、延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后的需求也在一定程度上被抑制。

　　从调控角度来看，业内普遍认为，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。安居客首席分析师张波认为，从住建部2018年的工作重心来看，差别化调控仍是楼市政策的主基调，三四线城市中，对于部分存量房较多的城市依然会采取去库存为主的政策，而楼市过热城市的调控政策放松的可能性较小。

　　房企：布局三四线城市勿冒进

　　三四线城市楼市的崛起，也让在三四线城市广布局的房企抓住一波机遇。碧桂园坚持以大盘开发模式为三四线城市做好房子。2017年销售同比增长78%，延续高增长态势，其中三四线城市的销售额占比约达到60%。

　　不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮机遇，实现销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的等。

　　《每日经济新闻》记者注意到，房企拿地重心已开始由一二线城市向三四线城市下沉。中指院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

　　对此，深圳中原总经理郑叔伦坦言，现在房企都在拼规模争第一，而一线城市没有那么多土地可供开发，进入三四线或成为必然。克而瑞监测显示，TOP50房企最青睐的三四线城市包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、烟台、珠海等。其中佛山、无锡、常州位列前三，分别有31家、29家、20家50强房企入驻。

　　不过克而瑞提醒，对于还没进入这些城市的企业而言，还是要审慎判断竞争格局和自身实力，别匆匆忙忙入场，最后却赶了个高成本的“晚集”。

　　张波认为，房企布局三四线城市，切不可贪多冒进，应根据自身企业发展情况有针对性选择城市布局。龙头房企可以核心城市为依托，按照城市圈逐步扩展；中小房企应选择符合自身定位的城市进行布局。三四线城市的购房需求以自住为主，应警惕出现供大于求的情况。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹则补充道，三四线城市主要的风险在于住房自有率很高，房企现在进入市场，要用良好的产品品质、优势的配套设施等来吸引客户购房，否则比较难销售。

　　亿翰智库也提醒，对于企业而言，营销窗口期并不意味着投资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

　　共识：有区位优势的城市被看好

　　值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，如无锡、泉州、佛山等，这些城市2017年楼市表现亮眼。相比之下，仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。而且绝大多数三四线城市房地产市场以新房为主。

　　张波表示，三四线城市楼市是否能长期发展不能一概而论，从政策来看，楼市调控长效机制不会放松，楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中，位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久，而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市，楼市发展压力则较大。

　　链家数据分析，随着城市圈规划的额落地，预计未来城市圈内部的房价差距会继续缩小，从规划到产业的联动性会逐步增强。粤港澳大湾区就是一个很好的先例，实现了经济、收入和房市量价联动。如今人口流动方向不再单纯是向一线核心城市流动，而是向城市圈周边城市流动，如东莞、惠州、嘉兴等。

　　对于非都市圈内的三四线城市，房企该如何开发运营呢？新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾表示，人口净流出的三四线城市显然不会有更持久的需求，在这些城市，房企不能奢望跨周期，没有大盘模式，只有收割韭菜模式；大房企开发的逻辑是：小项目、标准化、速开盘、快回笼、硬联合，快进快出。

(每经网)

　　原标题：商品房销售金额和面积连续两年刷新纪录

　　1月18日，国家统计局发布2017年全国房地产开发投资和销售情况显示，2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。据悉，我国商品房销售金额和面积已连续两年刷新历史纪录。业内人士预计，2018年全国房地产市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。

　　数据显示，2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1至11月回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%。

　　房地产关键指标方面，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%；房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%；房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%。购置土地方面，2017年房企土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；土地成交价款13643亿元，增长49.4%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，经过连续调控，房地产市场整体数据体现了调控下涨幅加速放缓的趋势。

　　除了房地产投资涨幅放缓外，房价也明显趋稳。同日，统计局发布的2017年12月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，热点城市新建商品住宅价格总体稳定，多数城市低于上年同期价格水平。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，整体看来，70个大中城市中一线城市房价环比持平或下降，二三线城市房价环比微涨。2017年12月，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降0.1%。二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比均上涨0.3%，涨幅均与上月相同。

　　市场整体趋稳的同时，房地产企业景气指数达到本轮最高点。

　　房地产销售方面，2017商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。

　　张大伟表示，虽然2017年政策频发，但从市场整体来看，商品房销售额第一次突破13万亿元，而商品房销售面积也是第一次突破16亿平方米。这意味着，2017年中国房地产市场销售额和销售面积连续两年刷新历史最高纪录。

　　对于2018年的房地产市场，张大伟表示，持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，2017或是销售顶值。预计全国房地产市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。

　　相关阅读：国家统计局：2017年房地产商品房销售额首次突破13万亿2017商品房销售面积16.9亿平方米 中部增速最快2017年房地产商品房销售额首次突破13万亿全国商品房待售面积降15.3% 房价整体仍在走高中科院预测中心：预计2018年商品房价格上涨3.7%

(经济参考报)

最近，部分地方房地产政策微调引起各方广泛关注。一方面媒体对此十分敏感，较多地进行了报道；另一方面则存在对这些政策报道和解读不够准确，引起很多误会。有的认为是放松调控、限购，也有解读为调控松绑，有的自媒体甚至称楼市变天，引起舆论跟风炒作，明显属于误导，不利于房地产市场平稳发展。

针对媒体报道兰州市日前出台新政，取消部分区域的住房限购措施，兰州市房管局有关负责人说，此次政策调整不是放松调控，而是从严调控，并提高调控的精准性。另外，针对媒体报道合肥市“放松调控”的问题，合肥市国土局已在网上辟谣。此外，针对媒体报道成都通过放宽人才落户突破现有的调控政策，成都市房管局有关负责人也作出回应，并未调整限购等调控措施。

与此同时，针对近期部分媒体关于最近兰州、合肥、成都等地“放松”住房限购的报道，住建部有关负责人近日也回应称，所谓兰州等地调控松绑系误读，我国坚持房地产调控目标毫不动摇。

这位负责人表示，住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。2018年将毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

由此不难发现，最近部分媒体对房地产政策调整的报道并不准确，存在过度放大某些细节，以偏概全以及对政策过度解读等问题，与事实不符。虽然并不是所有媒体都这样，也并非所有媒体都在跟风炒作，但这种情况必须加以重视，避免过度乃至随意解读政策，防止不当舆论误导并影响正常调控。

眼下，从开发商的角度来看，在一些地方，不少开发商希望调控能缓一缓节奏，以便在下一波快涨行情里大赚一笔。但这样的想法不现实，不可取。从地方政府角度来看，个别城市随着限购、限价政策持续，地方财政的确存在一定增收压力，但绝非所谓耸人听闻的“已经坚持不住了”，到了要全面松绑调控的地步。

这一轮房地产调控没有搞“一刀切”，就是要尊重地方的实际情况，保持地方经济平稳健康发展。随着城市间竞争的加剧，“人才大战”在所难免，城市在人才引进过程中给予引进人才一些住房优待政策，这是可以理解的，并不会影响房地产调控大局，而是为了实现更高质量发展。事实上，部分城市微调房地产调控政策，即“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。此类对限购、限价和限售等措施的调整，属于地方事权范畴，实施的是差别化调控，也就是精细化调控。

房地产调控中的中央事权就是要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。同时，房贷政策也属于中央事权的范畴。尽管目前各地房贷利率会有差异，但各地房贷政策都会遵循监管部门的统一调度，自主权也仅限于利率市场化可浮动的范畴。房贷税收等重大政策未见调整，房地产调控放松之说根本不成立。对于部分城市“限”字令的优化，有人乐观地认为，这是房地产调控放松的信号，这就大错特错了。

我们应该看到，自2016年“9·30”以来，在本轮调控作用下，大多数城市房地产市场正在回归理性。目前房价呈现积极变化，但只是回归合理水平的开始。惟有保持调控定力，才能巩固调控成果，防止房价反弹，让炒房客真正退场。只有让炒房客真正退场，才能守住不发生系统性风险的底线。也正是因此，中央一再强调毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制投机炒房，确保房地产市场稳定。

总之，房地产调控不能有“喘口气、歇歇脚”的念头，对正常的政策微调不能随意解读为松绑调控，以免干扰中央部署和误导舆论。

(中国经济时报)

　　住宅销售额增幅高于销售面积增幅，显示出房价整体仍在走高。

　　商品房待售面积降15.3% 去库存显著

　　对于外界普遍关注的房地产市场，国家统计局昨天发布的数据显示，去年全年全国房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%，增速比上年加快0.1个百分点，其中住宅投资增长9.4%。同期内，我国房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，其中住宅新开工面积增长10.5%。房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，增长15.8%；全年房地产开发企业到位资金156053亿元，增长8.2%。

　　去年，我国商品房销售面积169408万平方米，增长7.7%，其中住宅销售面积增长5.3%。全国商品房销售额133701亿元，增长13.7%，其中住宅销售额增长11.3%。住宅销售额增幅高于销售面积增幅，显示出房价整体仍在走高。

　　北青报记者注意到，去年我国各区域的房地产销售情况并不平衡，整体看由东向西规模逐步下降：其中东部地区商品房销售面积71199万平方米，比上年增长2.9%；销售额74439亿元，增长6.2%。中部地区商品房销售面积47460万平方米，增长12.8%；销售额28665亿元，增长24.1%。西部地区商品房销售面积42459万平方米，增长10.7%；销售额25231亿元，增长25.9%，增速提高0.3个百分点。另外，东北地区商品房销售规模最小，销售面积8289万平方米，增长7.0%；销售额5367亿元，增长21.8%。

　　从昨天的统计数据还可以看出，去年以来我国房地产去库存的成果显著，截至去年12月末，我国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降了15.3%。

　　来源：北京青年报 记者 李岩 张钦

国家统计局18日发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，12月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

刘建伟表示，从环比看，有4个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至0.3个百分点之间；北京、杭州和合肥3个城市持平。从同比看，有9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.0个百分点之间，这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。

二手住宅方面，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，二手住宅市场延续稳中有降格局。一线城市中，北京环比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%；上海环比下跌0.1%，跌幅收窄0.2个百分点；广州环比下跌0.4%，而深圳环比继续上涨，涨幅达到0.4%。二线城市中同样呈现跌幅收窄或者止跌，南京环比下跌0.2%，跌幅收窄0.3个百分点，杭州环比持平。虽然三四线城市环比有所上涨，但涨幅开始收窄。

易居研究院研究员赖勤表示，2017年以来，随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策，因城施策的调控效果显著。虽然近三个月房价有一定程度的反弹，但在楼市调控的大背景下，政策整体偏严厉，叠加个人房贷利率上浮为代表的信贷收紧，预计2018年1月房价增幅将继续在合理区间。

(中国证券报)

　　 去年严厉的楼市调控，没有阻挡大房企加速奔跑的脚步，无论是规模还是增速都表现亮眼。证券时报记者统计，目前已公布去年销售业绩的上市房企中，有16家超过千亿，合计销售额达到39829.23亿。以国家统计局最新公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算，这16家千亿房企的市场份额已经达到29.8%。而从增速来看，16家千亿房企中，有10家房企同比增速超过40%，占比高达62.5%。

　　 大房企逆势增长的原因是什么？这种高增长在未来能否持续？接受证券时报记者采访的业内人士认为，“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”已成行业共识，行业集中度越来越高，大房企争相加速奔跑，加上全国化布局及资源、产品等优势，强者恒强更加明显。预计龙头房企业绩高增长仍将持续，市场份额加速提升的趋势不会改变。

　　 千亿房企增速领跑

　　 最新数据显示，2017年1-12月，全国商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%。受去年全国各地严厉调控影响，全国商品房销售额累计增速回落，至2017年年底，累计回落幅度达20.3个百分点。

　　 尽管全国商品房销售额增速大幅下降，但是大型房企的销售额增速仍保持了较高增长。证券时报记者统计，16家千亿房企中，除中海外，销售额增速均超过了全行业增速（13.7%），并且有12家房企增速超过了2016年全行业34%的高增长水平，更有10家房企增速超过40%。其中，融创增速最快，高达140%。

　　 与去年“期中考试”成绩排名对比来看，16家千亿房企中，前三强均突破5000亿，分别是碧桂园5508亿、万科5298.8亿、恒大5009.5亿，规模排名与去年“期中考试”成绩排名保持一致。融创则从第7名跃升为第4名，达到3620.1亿。另外，保利和绿地销售额均超过3000亿，中海超过2000亿。此外，龙湖、华润、华夏幸福销售额均超过1500亿。

　　 中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，公布2017年销售业绩的上市房企合计42家，合计2017年销售额43897亿，同比增幅达50%，刷新历史记录。

　　 三四线城市放量

　　 尽管去年楼市调控史上最严，但“大象”赛跑并没有止步，而且跑的速度越来越快。这些大房企逆势高增长的原因是什么？

　　 “行业集中度在不断提升，如果你不加速奔跑，你就不进则退了。”新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时说，未来大房企市场规模会越来越大，预计到2020年，20强房企市场份额将占60-70%，百强房企市场份额将占80%以上，所以大企业必须加速跑。另外，因为客户、银行、基金、供应商、地方政府等资源都在向大企业集中，大企业自然跑得快。

　　 业内专家认为，从布局来看，龙头房企提前以较低成本布局全国区域增长极，在去年一线和重点二线城市严厉调控的背景下，抢抓非热点二三四线城市放量契机，特别是靠近长三角、珠三角及北京周边城市群的三四线城市成交出现较大增长。碧桂园的高增长就与其在三四线城市布局较多有关。

　　 “从产品来看，龙头房企牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，刚需、改善型产品销售较好。”蒋云峰说，此外，从营销角度看，去年大房企营销力度加大，电 商、全民营销等营销手段纯熟。特别是万科、碧桂园等大房企实行的合伙人制比较有效，销售量大增。

　　 欧阳捷还认为，布局面宽的大房企，在市场东方不亮西方亮的情况下，能够保证业绩增长可持续。最重要的是企业家的意愿，推动企业不断向前跑。“因为希望更快增长，逼着他进驻更多的城市。有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”他说。

　　 高增长或将持续

　　 在地产行业集中度持续提升的大背景下，强者恒强成为共识，业绩亮眼的龙头房企也被资本市场看好。今年以来，龙头房企股价持续上涨，多位券商分析师继续看好今年龙头房企的表现。

　　 广发证券分析师乐加栋认为，行业政策边际改善将带动重点城市成交结构性向好，一二线龙头公司将充分受益，销售规模将持续增长，加上拿地利润率的改善、资金成本的相对稳定以及管控效率的提升则保障了销售规模增长向业绩增长的最终兑现，龙头房企估值将提升。

　　 中信建投分析师陈慎也认为，差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场，在2018年整体市场量价稳定的基础上，行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。

　　 “分析师看好地产股，是因为头部效应，行业集中度不断提升，资源向大企业集中，特别是上市公司，业绩回报越来越高。”欧阳捷说，龙头房企业绩高增长至少还要持续3年，龙头房企市场份额加速提升的趋势不会改变。

　　 克而瑞研究中心也预计，2018年龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展，碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿，TOP10房企的行业集中度有望达35%。

　　 不过，蒋云峰则认为，今年大型房企的销售业绩将保持增长，但是增速或有所放缓。

(证券时报)

自中央确定“房住不炒”的调控基调后，政策调控频繁出现在全国各地。据统计，2017年全国共有110个城市累计发布250多次调控政策，调控手段包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息等。与之前不同的是，国家这一轮调控在给买卖市场降温的同时，还加大了对租赁市场的扶持力度，在市场供给、土地出让条件上都为住宅租赁市场开了“绿灯”。

从土拍规则升级，到首批12个开展住房租赁试点的城市以及13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，再到各地增加租赁住房土地供应、部分房企实现资产证券化等等，无不预示着2017年房地产市场格局的深刻变化。

随着租赁市场的政策红利逐渐落地，各路房企资本密集布局，租赁市场正在受到前所未有的关注度。虽然政府支持力度空前，但是目前租赁市场气氛未见明显活跃。当然，这其中不管是政策细则的制定还是房源的建设都需要一定的缓冲时间。但大量利好政策“喂食”租赁市场供求端的同时，还应该关注市场需求能否及时消化这一轮爆发式增长的租赁房源。市场思维观念的转变与否，以及规模化、规范化、标准化的租房产品带来的租金上涨是否能够让租客所承担等，都是影响租赁市场未来增长空间上限的重要因素。

据统计，目前我国租赁人口占比约为12.4%，而与美国、英国、日本等发达国家相比，我国租赁人口占比仍存在较大的增长空间。但租赁人口的发展并不能简单地以时间或经济的发展作为衡量尺度，我国租赁需求低下，是综合多种因素影响下的结果，并不只是房地产市场发展不成熟的原因。

高速发展的城市化进程给广州这样的一线城市带来了大量的外来人口，外来人口涌入带来了住房、教育、医疗等一系列需求，而我国户口制度决定了只有成为“城里人”才能更加充分地享受社会福利，因此就目前而言，租房并不能给予城市新居民较多的安全感。

传统的思维观念也是分化买卖市场与租赁市场的重要因素。在我国，不管是在城市还是农村，对房子都有着绝对的执念。例如，房子已经成为当下成家立业的必要条件，每逢年底结婚旺季，住宅交易市场中都不乏购置新房的消费者，坊间甚至笑称“丈母娘推高了中国房价”。

在租赁利好政策不断的同时，如何挖掘市场租赁需求同样刻不容缓。租赁市场的健康发展必须是供给需求双向发展的，如果只注重供给，大量的房企在短时间内涌入住宅租赁市场，很有可能带来并不能与当下市场需求吻合的租赁产品，导致市场“消化不良”。

大兴区黄村镇的共有产权房价格每平方米3万元，另外一宗位于怀柔的，价格确定为每平方米2万元。

本报讯（记者 耿诺）大兴区黄村镇的共有产权房价格每平方米3万元，另外一宗位于怀柔的，价格确定为每平方米2万元。昨日，本市土地交易市场成交了2宗共有产权住房用地，土地总面积约8.6公顷，总建筑规模约14.5万平方米。值得注意的是，这两宗地均采用招标方式出让，其中至少有一宗属于国企用地。

昨日成交的第一宗地为大兴区黄村镇DX00-0103-1304地块R2二类居住用地，土地面积约2.8公顷，总建筑规模约3.6万平方米。该宗地居住建筑规模将全部用于建设共有产权住房，销售价格为30000元/平方米（含全装修费用）。最终北京三元德宏房地产开发有限公司以6.28亿元中标，成交楼面地价为17194元/平方米。

记者注意到，三元德宏共有三家股东，分别是南郊农场、东风农工商公司和三元食品股份有限公司。知情人士透露，此前，这宗地块属于国企用地。

另一宗地块为怀柔区富密路289号HR-0014-0022地块R2二类居住用地，土地面积约5.8公顷，总建筑规模约10.9万平方米。该宗地居住建筑规模将全部用于建设共有产权住房，销售价格为20000元/平方米（含全装修费用）。最终北京京粮置业有限公司以9.945亿元中标，成交楼面地价为9137元/平方米。

和近期出让的其他地块采取拍卖方式不同，这两宗土地，都采用招标方式确定了开发企业。在本市土地市场中，此前也曾经出现过采取招标方式确定自住房地块开发企业的先例。来源：北京日报

　　 统计数据显示，2017年9月份，一线城市商品房成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三四线城市所占达到66.7%，比重明显增加。在重回一二线城市不久后，弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

　　 那么，究竟是什么原因使得三四线城市在2017年意外崛起？三四线城市在2018年还会继续火红吗？房企们在2018年的战略布局中，对三四线城市有着怎样的计划和安排？

　　 2017年，在中央强调住房居住属性背景下，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投 资投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重：一二线城市及其周边环线热点热度下降，三四线城市则明显“逆袭”，整个2017年的房地产市场格局发生剧变。

　　 数据显示，2017年1~11月，三四线城市住宅用地成交规划建筑面积3.1亿平方米，同比增幅超三成，在300城中占比较上年同期提升4.2个百分点；土地出让金也大幅上涨1.2倍至7660亿元，较上年同期提升10个百分点以上。

　　 《每日经济新闻》记者注意到，三四线城市楼面价也同比上涨近七成至2444元/平方米，溢价率明显高于全国平均水平，较上年提升13.1个百分点至49.7%。

　　 城市群与棚改带热三四线城市

　　 克而瑞研究分析认为，通过交通规划发挥城市群周边三四线城市的优势，快速承接核心城市房地产外溢需求，中长期则为产业的转移提供通道，进而由产业吸附人口流入，为房地产市场提供源源不断的内生需求。

　　 以珠三角为例，作为我国目前发展较为成熟的城市群，珠三角城市群内交通便捷，产业协同发展，佛山、东莞与广州、深圳已形成关联产业链条，也因此佛山2011年~2016年年均人口净流入量在4万以上。

　　 该城市群内三四线城市房地产市场热度较高，东莞、惠州和珠海等地2016年全年房价涨幅均在40%以上，居百城前列。2017年因楼市调控严苛，市场成交量明显下行，但房价仍具备抗跌韧性，保持小幅上涨，其中江门、中山和佛山的房价涨幅仍在15%以上。

　　 安居客首席分析师张波认为，棚改是三四线城市的更大机遇。他告诉《每日经济新闻》记者，国家棚改政策于2017年公布并实施，2018年到2020年是棚改“攻坚期”，未来3年还将再改造各类棚户区1500万套，这必将为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障。

　　 从重点棚改区域来看，山东省棚改规模连续3年居全国首位。该地2015年~2016年完成棚改100.8万套，2017年棚改任务76.36万套，截至2017年10月底，已完成棚改开工77.03万套，提前超额完成任务。

　　 “近3年棚户区改造明显提速且货币化安置比例大幅提升，高规模推动房地产市场需求集中释放，有力促进了三四线城市商品住宅去化，部分三四线城市量价齐升。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

　　 需求透支楼市后续动力堪忧

　　 不过，城市群和棚改的效应并非无限。

　　 链家研究院院长杨现领在日前举行的“房产科技创新峰会”上向《每日经济新闻》记者直言，在货币化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四线城市经历了快速加杠杆和释放需求的历程，由此带来的是市场上扬，但这种刺激的持续性较弱。

　　 的确，研究指出，经过本轮的快速去化，未来棚改对三四线城市整体的促进作用可能存在边际效应递减，销售的持续高增长不可期。

　　 “棚改带来的需求总规模仍较高，且三四线整体城市数量庞大，棚改进程不一，未来房企仍可继续关注有棚改机会的三四线城市，适时进入。”张波告诉《每日经济新闻》记者，未来无论是棚改资金的拉动力还是资金本身的增量都在减弱。2018年预计三四线销量很难再创高峰，由于缺乏人口导入的先天优势，三四线的销量难以长期维持高位，或在3~5年后出现断崖式下跌。

　　 价格方面，欧阳捷认为，上述珠三角三四线城市的房价涨幅，隐隐说明三四线城市面积性改善需求基本没有了。“三四线城市去年土地出让价格普遍上涨，房价也已经到了较高位置。房价上涨很快的城市未来上涨空间很小，很多需求并不是为了自住和改善，而是刺激了投 资欲望、也刺激了改善需求提前入市，未来房价上涨动力不足。”

　　 不过三线城市的二手房仍有值得期待的地方。杨现领表示，当新房增速下降后，大城市周边的三四线城市会迎来二手房的增长期，当住房的户均套数大于1，就意味着二手房的春天开始到来。

　　 以常州为例，链家研究院的数据显示，其每个月二手房交易量在1.1万套左右，而北京2017年的二手房交易量才13.5万套。安居客数据显示，去年三季度环京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成，价格下跌超过20%。相较之下，三线城市二手房崛起速度不可谓不快。

　　 进驻三四线需考虑未来潜力

　　 这样的格局促成了房企的改变。数据显示，2017年1~11月，全国20家品牌房企在三四线城市共拿地1.1亿平方米，较上年全年增长83.3%。

　　 某知名研究院认为，房企在一二线拿地难度进一步加大，房地产市场“强者恒强”的态势愈演愈烈。为保证自身规模扩张，品牌房企大力向土地资源丰富的三四线推进，有发展潜力、区位优势的三四线城市获重点关注。

　　 “房企争夺三四线城市的背后逻辑是”抓住机遇、分散风险”。”张波告诉《每日经济新闻》记者，在三四线布局会给房企带来更多机遇，尤其是在企业规模化扩张的内需驱动下，地域的扩张很快从一二线城市蔓延到三四线城市。

　　 不过应该注意，部分房价上涨过快的城市需求大部分被透支，这类城市应综合考虑未来发展支撑力。尤其是当未来3~5年棚改效应逐渐弱化，是否在城市群效应中真正建立起产业基础，有人口吸附能力，都是房企判断城市潜力的要素。

(每日经济新闻)