月度归档:2018年01月

住房租赁资产证券化迎风口 REITs未来或挑大梁

  金融资本瞄准了正在风口的住房租赁市场。近日,建行与上海市政府就住房租赁建设达成战略合作。建行上海市分行透露,已推出全生命周期的住房租赁融资服务,并将参与研发资产证券化、房地产信托投资基金(REITs)等创新金融产品。

  三个多月来,市场累计已有7单租赁房资产证券化产品密集落地,这是否会助推公募REITs破冰?

  已有模式难以复制

  随着住房租赁市场的快速推进,这类物业的资产证券化也得到政府大力支持,以解决资金需求大、回报周期长等财务压力问题。

  2017年10月以来,先后有魔方公寓、自如1号、新派公寓、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓7单住房租赁资产证券化产品密集落地,规模合计350多亿元。类型主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。

  剖析上述7单产品,非自持物业,如魔方公寓和自如1号,主要是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入;而自持物业,如新派公寓和保利地产则是发行REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在5%左右。

  一名了解上述业务的人士告诉记者,这几单之所以能发行都有些特殊原因。比如,保利、招商两单为强主体信用,评级都很高;颇受市场关注的新派公寓,原为位于北京CBD的住宅楼,地价仅2.2万元/平方米,改造出租后形成了现金流非常好的资产。“每单都有特殊性,而且都有第三方担保、差额支付等增信措施,不然有些规模太小,评级上不去。”该人士表示。

  从发行规模上看,非自持物业的公寓类资产证券化产品都不超过5亿元。其中,新派公寓发行规模最小,仅2.7亿元,且次级规模占比51.85%,发行利率为8%。有券商相关人士向记者透露:“这其实是物业持有人自己认购,真正对外融资仅1.3亿元。可以说,是不具备复制性的。”

  REITs未来或挑大梁

  尽管上述产品落地各有原因,业内还是感到欣喜,尤其是认为可能推动公募REITs破冰。

  作为实现不动产证券化的重要手段,REITs是一种信托基金,类似股票。过去多年来,REITs在国内住房租赁领域都未成气候,原因一是租赁物业分散,产权不清晰,操作流程繁杂;二是租金回报率低;三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs有个非常典型的特征,即所有收益都分配给投资人。国外REITs在分配收益时,投资人可以获得25%企业所得税的部分抵减。“相较而言,房地产行业较为特殊,国内操作REITs涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善,少交所得税,大家才有动力做。”上述券商人士表示。

  上述问题有望借国家大力推进住房租赁建设东风得以解决。目前,北京、上海及深圳等住房租赁试点城市相继表态将加快推进REITs试点。

  有研究团队认为,从目前市场情况来看,城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。根据该团队测算,中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。目前已有不少机构在该领域进行业务探索和布局。

来源(上海证券报)

机器人“接管”雄安新区交通

自2017年4月1日设立雄安新区的消息公布以来,雄安一直是舆论追逐的焦点。半年多来,尽管相关的规划尚未披露,但随着各项工作的稳步推进,新区的整体轮廓正日渐清晰。根据中央的部署,到2020年,新区对外骨干交通路网将基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成,雏形初步显现。

今日,雄安新区又传重磅消息!雄安新区与百度在北京正式签署战略合作协议。由10款不同汽车厂商组建的Apollo无人驾驶车队(百度无人车队)在雄安首次亮相。机器人全面“接管”雄安,Apollo无人驾驶车队率先上路!

机器人“接管”雄安新区交通

把城市还给人,以人为尺度设计道路

据了解,雄安新区未来将实现以智能公共交通为主,无人驾驶私家车个性化出行为辅的出行方式,以此构建路网结构和空间分配模式。新区规划建设的一个核心理念是把城市还给人,不再按照汽车尺度来设计城市和道路,而是按照人的尺度来设计。这里将成为中国第一个没有红绿灯,没有拥堵,拥有先进的智能交通管理系统,不再需要大量人力上路管理的城市。

机器人“接管”雄安新区交通

畿辅新区第三圈,雄霸联合

面对“大城市病”,雄安新区的建立,就是一个颇具气魄的“中国方案”,从过去集中资源发展超级大城市,转向发展城市群。2013年由吴良镛院士主持的《京津冀地区城乡空间发展规划研究三期报告》明确建议选择北京新机场周边的大兴南部地区,成立跨省市边界的“畿辅新区”,疏解首都政治文化功能,建立三个功能圈层,第一层次:北京六环沿线以内地区(半径15-30公里),为首都政治文化功能核心区;第二层次:六环至涿密高速一线地区(半径30-70公里),为首都政治文化功能拓展区;第三层次:涿密高速以外区域(半径50-300公里),为首都政治文化功能延伸区。雄安新区与霸州一线刚好在第三层次。

密集路网汇聚,高铁高速规划落槌

未来雄安新区不仅纳入京津冀一小时交通圈,还将和全国高铁网紧密衔接,将有五条高铁在雄安交汇。连接北京与雄安新区的京雄铁路终于“落槌”。 沿线涉及北京市大兴区,河北省廊坊市的固安县、永清县、霸州市,雄安新区。全线设黄村站、新机场站、固安东站、霸州北站、雄安站5座车站。北京至雄安将建京安高速,不但可以实现雄安新区与北京的高速联系,承载未来交通,还可以一定程度缓解北京西南方向既有交通压力。

为加快北京新机场“五纵两横”综合交通网络建设,打造京津冀区域综合交通枢纽。以首都机场和北京新机场为核心,加快推进首都机场至北京新机场城际铁路联络线、北京至雄安城际铁路、北京至唐山铁路等建设,研究建设北京新机场至雄安高速公路,在霸州设立高速出口。

机器人“接管”雄安新区交通

雄安新区,作为国家发展建设的第三个新区,定位为国家千年大计,建设规划方案均为最高规格。与之一衣带水、唇齿相依的霸州,近水楼台占尽此项国家战略的天时地利人和。

霸州温泉新都孔雀城咨询电话:400-819-1111转831897

贾康:房地产税改革应被提上议事日程

  2018年加快完善税收法律制度框架势在必行,关键税种改革将紧抓不放。随着营改增和资源税政策逐步调整到位,改革重点将在房地产税和个人所得税上下功夫;增值税和消费税的税率结构也需进一步优化;减税降费空间依然需要努力开掘。

  作为对现代化经济体系有广泛和深远影响的我国第一大主体税种,增值税还需要进一步改革和完善。未来改革重点应是推进税制、体制和法制三大制度建设,建立一个更加公正、简明、高效的增值税制度,全面提升税收治理能力和税收国际竞争力。

  对于我国企业降费方面的空间,总体来说,比降税更大。不少收费及费率、政府性基金等,都具备一定的减免和降低空间,并将有利于理顺政府与市场的关系,规范市场秩序,进一步激活市场主体活力,因此应成为降成本的主要抓手。

  2017年,我国税制改革取得重大进展,营业税告别历史舞台,实现增值税对货物和服务全面覆盖;资源税立法启动,从价计征改革全面推进,水资源税改革试点扩至9个省区市;《中华人民共和国环境保护税法》已通过,并于2018年1月1日开始实施。

  2018年是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。面对这样一个关键年份,税制改革如何发力?2017年12月底召开的全国财政工作会议已为2018年的税制改革定出基调:深化税收制度改革,形成税法统一、税负公平、调节有度的税收制度体系。

  据此展望,2018年加快完善税收法律制度框架势在必行,关键税种改革将紧抓不放。随着营改增和资源税政策逐步调整到位,改革重点将在房地产税和个人所得税上下功夫;增值税和消费税的税率结构也需进一步优化;减税降费空间依然需要努力开掘。

  加快完善税收法律制度框架

  早在2015年3月,为全面落实依法治国基本方略,加快建设社会主义法治国家,党中央审议通过了全国人大常委会法工委牵头起草的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》,明确不再出台新的税收条例;开征新税的,应当通过全国人大及其常委会制定相应的税收法律,同时对现行15个税收条例修改上升为法律或者废止的时间作出了安排。

  2017年12月,十二届全国人大常委会第三十一次会议表决通过烟叶税法和船舶吨税法,将于2018年7月1日起施行。从暂行条例上升为法律,这两部税法表明我国在落实税收法定原则方面迈出了坚定步伐,也意味着2018年我国税收法定进程将全力加速。“税收法定”进程的提速,成为加强国家治理体系和治理能力现代化进程中的重要举措。

  加快完善关键税种改革

  增值税改革

  2017年10月30日,国务院常务会议通过《关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定(草案)》。这标志着在我国实施了60多年的营业税正式成为历史,全面增值税时代已经到来。

  全面推行营改增至今,税制过渡平稳,政策落实,减税面扩大、减税额增多、减税率提高,改革基本达到了预期效果。国家税务总局公布的最新数据显示,营改增试点实施以来已累计减税1.7万亿元。特别是自2016年5月1日全面推开营改增试点以来,截至2017年9月,全面推开营改增试点累计减税10639亿元,实现所有行业税负只减不增。营改增不仅降低了纳税人的税收负担,鼓励了“大众创业、万众创新”,而且促进了专业化细分和产业转型升级,打通整个产业链中进项抵扣链条,提升税收中性,助推统一市场建设和供给侧结构性改革,对稳增长、增活力和推动服务业发展,以及区域经济转型发展起到了重要促进作用。

  作为对现代化经济体系有广泛和深远影响的我国第一大主体税种,增值税还需要进一步改革和完善。未来改革重点应是推进税制、体制和法制三大制度建设,建立一个更加公正、简明、高效的增值税制度,全面提升税收治理能力和税收国际竞争力。一是未来增值税税率可在2017年四档减为三档的基础上,进一步减并至两档税率甚至考虑最终减至单一税率。二是扩大增值税抵扣范围,制定创新导向的优惠税率政策,切实降低微观企业的税负,激发市场活力。三是针对一些特定行业、领域反映的特别问题,抓紧调研分析,有必要的应及时修订、优化相关实施细则。四是增值税立法应成为构建税收法律制度体系的重中之重。在深化增值税税制改革的过程中,需要充分遵循中性、公平和效率原则,将征税范围、税基、税率、减免税政策等税收要素以法律形式固定下来,在对现行增值税暂行条例进一步修改完善的基础上,适时将其上升为法律,并且在立法过程中为继续推进增值税改革留有空间。

  资源税改革

  资源税立法工作已经启动。2017年11月,财政部和国家税务总局公布《中华人民共和国资源税法(征求意见稿)》,提出资源税一般实行从价计征。统一列明了能源矿产、金属矿产、非金属矿产和盐4大类、146个税目。这意味着资源税改革主要成果的从价计征原则,将以法律形式确立。根据财政部数据,2016年全年资源税收入为951亿元,而2017年前11个月资源税收入1248亿元,同比增长46.6%。

  2017年11月,财政部、国家税务总局、水利部发布《扩大水资源税改革试点实施办法》,决定从2017年12月1日起,在北京、天津、山西、内蒙古、河南、山东、四川、宁夏、陕西等9省区市开征水资源税。这是继2016年7月1日河北省率先试点后,我国资源税改革再迈关键一步。随后,不少试点省份相继出台水资源税本地化政策,进一步完善顶层设计,水资源税改革稳步推进。此次水资源税改革扩大范围,一个重要原则是税费平移,总体不增加企业和居民正常生产生活用水负担。征收水资源税,以税收调节作用助推实施最严格的水资源管理制度,具有很强的生态建设意义。同时,水资源税也是地方税,对深化税收制度改革、健全地方税体系,也具有十分重要的意义。扩大水资源税试点是服务于更好发挥税收调节作用、实现促进水资源节约和合理开发利用的总目标。

  在水资源税改革试点已经扩围的基础上,今后木材、草场等资源税开征也可稳步推进。从更长远考虑,垃圾等废弃物也可能纳入征税范畴。总之,凡涉及资源使用和相关生态环境保护的事项,都有可能纳入资源税调节机制。尽快出台资源税法已成为大势所趋。

  环境保护税改革

  2018年1月1日起,备受关注的绿色税法《中华人民共和国环境保护税法》正式施行,实行近40年的排污费制度正式退出历史舞台。本次征税主要针对应税大气污染物、水污染物、固体废物和噪声。由于征管严格化,费改税短期将给部分排污企业带来成本和经营的压力,影响部分行业短期供求关系。但从长期来看有利于推动企业从高污染、高耗能向高附加值、低耗能转型升级,倒逼企业主动加强减排,加快行业的优胜劣汰。《中华人民共和国环境保护税法》规定了部门分工,税务机关依法征收管理,环保主管部门则负责依法对污染物监测管理,环保主管部门和税务机关应当建立涉税信息共享平台和机制,定期交换有关纳税信息资料。下一步,各级财政、税务、环保等部门需进一步做实做细相关工作,确保征管工作有效有序进行。同时,进一步细化明确有关政策,为纳税人提供更加细致的辅导和服务,切实加强部门协作配合,提升污染物排放监测能力和水平。

  消费税改革

  我国现行消费税制始于1994年,2006年曾经历一次较大调整。现行消费税的征收范围主要包括烟、酒、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、成品油、小汽车等13个税目。2016年我国消费税收入10217.23亿元,税收规模仅次于增值税、企业所得税和营业税。作为本轮财税体制改革中的重要一环,消费税的改革方向被定义为“调整消费税征收范围、环节、税率,将高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围”。不过,总体改革方案尚未出台,对于将哪些消费品纳入扩围,税率和征税环节如何调整,税收如何划分等具体细节,还未有定论。

  展望2018年的消费税改革,首先应根据经济形势变化,考虑如何调整征税范围。在扩大其征税范围时,不仅要增加一些奢侈消费品项目,如私人飞机、私人游艇、高档时装等,还可以包括一些高端消费行为,如洗浴桑拿、夜总会、游艺等。其次要调整消费税的征税环节。目前我国消费税主要实行生产环节单环节征收,容易偷逃税。如有些企业通过设立独立核算的销售公司,先以低价把产品销售给销售公司,然后由销售公司按正常价格对外销售来规避消费税,削弱了消费税的收入调节作用。第三,消费税改革要与中央地方收入划分改革等相匹配,放在整个税改的大盘子里考虑。当前,我国消费税为中央税,而本轮消费税改革的另外一项重要举措就是,有望从中央税改为共享税,这样可以同时起到弥补地方税收缺口的作用。此外,考虑到地方政府的积极性以及消费税的征管,可以尝试将一些税目交由地方来征收,或者分配给地方,这样也可以激发地方政府引导消费、优化市场建设的积极性。

  个人所得税改革

  个人所得税自2011年改革之后,一直未有大的动作。作为十八届三中全会提出需改革的六大税种之一,其改革方案目前正在研究设计和论证中。总体思路是实行综合与分类相结合,方案总体设计、实施分步到位,逐步建立起适合我国国情的个人所得税制。2018年应力求列入重点改革对象。具体来说,首先,要改变个人所得税的征收模式,实行综合和分类相结合的个人所得税征收模式,其综合部分按照家庭和年度以超额累进税率征收,制定更合理的税率和费用扣除标准。在统一市场框架中各地费用扣除标准上,应坚持实行全国统一的个人所得税费用扣除标准。同时,适当考虑纳税人、赡养家庭人口等费用扣除。其次,要改革个人所得税征管体制,逐步将个人所得税的征管权限划归中央。个人所得税作为缩小收入差距的直接税,其征管权限划归中央不仅是增强国家调控分配能力、配合中央财政转移支付的需要,也是防止各地扣除基数不统一形成人力资本流动壁垒或阻碍、征管差异化造成税款流失的需要。再次,要加强和改善个人所得税征管手段。强化并建立以个人自行申报为主的申报制度,建设全国税务网络征管系统,统一个人纳税编码,全国共享个人税务信息资料,堵塞征收漏洞。加大对偷逃税款等违法行为的监管查处力度,增加纳税人偷逃税款的成本与风险。

  房地产税改革

  房地产税改革是供给侧改革中一个“啃硬骨头”的典型。狭义上讲,这个改革要解决的是我国不动产里消费性质住房持有环节上的税收,要从无到有。上海、重庆两地已经各自进行这方面的改革试点。房地产税对中国现在特别重视的共享发展、收入再分配有独特意义,亦有久拖不决的高难度特点。2018年,房地产税改革应被提上议事日程。

  其作为一个直接税,除了政府收入,特别重要的作用是,起到按照支付能力原则在税收上“抽肥”的作用,让持有豪宅、多套房的对象多做一些税收贡献,而使这些资金进国库之后,就能“补瘦”,即政府用此种税收收入用于扶助弱势群体,加强保障房建设,促进社会福利。这种“抽肥”不是让先富起来的人伤筋动骨,是在他们发展、享受的层面上适当让渡一部分物质利益,本质上是一个促进社会和谐的“共赢”的税收。我国在经过了多年物业税模拟试点和实施了上海、重庆两地房产税的改革试点后,房地产税的改革任务,应尽快得到推进,路径是在“税收法定”轨道上,尽快落实十八届三中全会关于“加快房地产税立法”的指导意见,一待立法完成,可在房价上涨压力大的一、二线城市率先开征。首先,必须立法先行,最关键的要先进入一审,把有关部门在内部操作了很多年的草案先公之于众,征求全社会的意见。其次,在税率的设置上,应该根据房产的价值(市场影子价格)等因素确定税基和税率。对满足生活基本需求的房屋面积可实行零税率,对超过住房标准的房屋面积实行各地标准税率,使高收入群体在享有大面积住房的同时也承担更多税负。第三,要注重和房地产相关的所有税费的整合和配套改革。第四,要对地方充分授权,分步实施。

  进一步减税降费

  党的报告指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。而要实现高质量发展,就需要企业尤其是实体企业加快转型升级的步伐。自2015年我国提出实施供给侧结构性改革以来,积极推出了包括营改增、简化税率结构、清理规范收费、支持创新发展等一系列减税降费政策,大幅降低纳税人的税费负担。2017年12月召开的工作会议提出,大力降低实体经济成本,降低制度性交易成本,继续清理涉企收费,加大对乱收费的查处和整治力度,深化电力、石油天然气、铁路等行业改革,降低用能、物流成本。同月召开的全国财政工作会议也提出,继续实施减税降费政策,进一步减轻企业负担。

  对于进一步减税方面的空间,除了前面提到的未来增值税税率可进一步减并至两档税率甚至减至单一税率之外,企业所得税也尚有进一步降低的空间。尤其在全球新一轮减税潮来临之际,作为对企业影响最大的税种之一,可以通过适当降低企业所得税率来减轻企业负担。数据显示,2017年前三季度税收收入约9.9万亿元,其中企业所得税收入为2.7万亿元,占税收总收入的27.2%。2017年前三季度规模以上工业企业利润总额为5.58万亿元,如果将企业所得税减少三分之一,则企业的利润增加接近1万亿元,相当于企业利润总额提高16%。在世界范围内降低企业所得税税率的趋势下,我国也可考虑适当降低企业所得税税率,从而给企业更大的发展空间和投资动力。此外,在2017年修改企业所得税法的基础上,可考虑继续提高研发投入在税前加计扣除比例来降低企业税负,并将政策红利扩大到非科技型中小企业,全方位促进中小企业转型升级。

  对于我国企业降费方面的空间,总体来说,比降税更大。不少收费及费率、政府性基金等,都具备一定的减免和降低空间,并将有利于理顺政府与市场的关系,规范市场秩序,进一步激活市场主体活力,因此应成为降成本的主要抓手,继续出台一些含金量高、针对性强的政策举措清费降费。例如,结合社保体系改革调低“五险一金”标准;继续清理规范涉企收费工作,清理取消经营服务性收费和行业协会商会收费,降低通关环节费用;结合行政体制改革对政府机构瘦身消肿,减少审批权、收费权以及伴生的“设租权”,以配套改革降低企业制度性成本。

来源(上海证券报)

居住用地提供逐渐放开 租房市场或率先受益

抑制房价快速上涨,与短期的金融调控手段相比,土地供给方式的改变才是中长期调控的重中之重。在近日召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明表示,将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

业内人士认为,高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者,造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体,将有利于健全房地产调控长效机制。

很长一段时间以来,我国住宅土地来源单一,国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉经济日报记者,长期以来,我国居住用地供给者只有政府,一方面,市场上土地需求有些供不应求;另一方面,农村土地却难以流转,难以形成规模经济,土地利用效率不高。

长期的土地供给稀缺,造成了住房供应的短缺,房价随之上涨。数据显示,2016年,北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右,这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

财经评论员马光远认为,新的土地举措的落实,意味着我国土地供应将出现实质性变化,政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结,这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。

政府放开土地供应,是不是意味着楼市将在短期内出现翻天覆地的变化?某研究院智库中心研究总监严跃进认为,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,在住宅市场的用地方面,将会逐渐放开集体建设用地,“但是必须注意,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域不太可能一次性放开。而且,真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村”。

在此背景下,目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场,一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。

记者注意到,全国国土资源工作会议还提到,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。严跃进表示,很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地。

缓解城市土地供应困局,农村土地是一大有生力量。姜大明表示,2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“从‘三权分置’这个说法看,宅基地的土地所有权不变,在此基础之上,农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权,从而形成更多元的房地产供给。”在江瀚看来,这对保障房地产供给,提升房地产市场“房住不炒”理念,确保房地产供应有更多意义。

房企密集出台跟投制度 为高周转模式加速

在利益与风险共担之下,参与跟投的企业员工积极性被极大地调动起来,成为房企销售业绩增长的爆款神器。在万科、碧桂园、金地、旭辉、越秀地产、新城控股等房企之后,近日,不少房企加入到跟投大潮中来,密集出台跟投制度。

2017年11月16日,荣盛发展公布了合伙人跟投制度,名为“创享计划”。12月12日,荣安地产披露项目跟投制度。12月13日,蓝光发展计划在公司内部推出名为“蓝色共享”的项目跟投制度。12月22日,央企保利地产实施房地产项目跟投方案,并授权经营层制定相应细则并具体实施。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。另外,2018年1月5日,万科公告修订《万科企业股份有限公司跟投制度》。

新京报记者注意到,上述新加入跟投制度的房企队伍中,有销售额过3000亿的龙头房企,亦有仅100亿元的小房企。同策咨询研究部指出,合伙人制度意味着利润的分享,并非所有房企都适用。譬如扩张阶段,需要集成利润的中小房企就不应该贸然尝试。

在阳光100总裁林少洲看来,在普遍实施的情况下,跟投机制不一定会实现普遍的效果,但是实施与不实施会有明显差别。实施了跟投机制,还要看企业自身的产品线、运营、服务等是否有竞争力。

不过,跟投等激励机制下催生的越来越快的高周转模式,也令市场担忧,其推向市场的住房品质是否会大打折扣。在朗诗集团董事长田明看来,房地产需要转型升级,没有转型的规模扩张是末路狂奔。他更指出,一个项目从拿地到开盘,短短几个月时间,规划与产品打磨都是问题。

来源(新京报)

政府将不再是居住用地唯一提供者

为贯彻落实中央有关部署,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,以更好地让全体人民住有所居。

政府将不再是居住用地唯一提供者

1月15日,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

北上广等13个城市试点集体用地建设租赁住房

据悉,为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

我国宅基地将探索“三权分置”

姜大明还表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

姜大明说,国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中,全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”,强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。

关注:“政府不再垄断住房供地”意味着什么?

中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者,城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。这些年,我们看到开发商拿地,地价越来越贵,房价越来越高。

实际上从土地所有制来讲,土地分为城乡两种制度,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有,农村集体也是一种土地的所有权,从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。

尤其现在咱们提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况,北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

张大伟表示,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。目前,北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

张大伟还表示,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外,政府将不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“今后不一定是房地产开发商拿地建房”

对于上文提到的我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,赵秀池表示,非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房,比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。河南一直有一个公司,私人拿地,类似于房改前集资建房的形式,大家先拿钱,公司集合了钱,拿地,然后建房,再分房,成本价分房,比较便宜。

适度放活宅基地使用权

昨日,姜大明还表示,各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

赵秀池告诉记者,落实宅基地的集体所有权,是指我国现在对宅基地赋权是不充分的,现在城里的房子可以抵押、贷款,农民的宅基地没有这些权利,落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利,比如抵押、贷款等。

赵秀池介绍,保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地,也就是只有农民拥有,城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权,意味着如果农民进城后,宅基地空置,是不是宅基地在一定期限内可以租赁,农民能取得一定收益?

“把集体土地,尤其是宅基地充分利用起来,提供更多住房供应,对平抑房价、稳定房地产市场,起到一定作用。”赵秀池说。

来源(新华网)

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

近日,“不断满足人民日益增长的美好生活需要”这一说法走红,“美好生活”成为国民生活相关领域——房地产市场新的关键词。

中国楼市已全面进入“租购并举”的存量房时代,全行业亟待解决的主要矛盾不再是老百姓住房短缺问题,焦点集中在如何更好匹配存量房租赁、买卖需求以及提供更优质的服务方面,“美好生活”不该是一个虚词。

这个充满机遇与挑战的赛道上,并不缺少大象起舞的故事。以我爱我家为代表的老牌巨头,展现出不输互联网中介和创业公司的自我革新勇气,过去一年间借助资本力量和前瞻布局,完成了一场机体的大变革。

全面布局互联网、完成线上平台全面改版,与昆百大A重组正式完成A股上市,乘着互联网和资本双向驱动的东风,始终秉持低调作风的我爱我家2018开年即走出迅猛势头。中国存量房市场版图可能会因这家老牌劲旅的表现,迎来新一轮大变局。

链家网的新对手:我爱我家发力100%真房源

2018年1月16日,我爱我家新版线上平台首发亮相。这天开始,中国二手房租赁、买卖市场,正式迎来又一个巨头公司对“真房源”模式的加持。

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

伟业我爱我家集团新闻发布会现场

我爱我家与中国互联网共同成长的时间不短了。1998年开始,我爱我家率先创立我爱我家网,2003年先于业内建立起“网站、门店、呼叫中心三网合一式的企业发展模式”;移动互联兴起后又陆续上线了集WAP手机版网站、APP、微信公众服务平台等多渠道的移动房产综合服务平台体系。

截至目前,我爱我家网5i5j.com访问数量已经累计突破1亿次,但过去一年多时间里,我爱我家经过调研后发现,有94%的成交用户走进线下门店前都曾访问过房产网站,线上浏览与线下交易不可分割,且线上变得越来越重要,很多经纪企业网站信息化、互联网化仍存在不少待改进空间。

随着80后成为中国二手房市场主力购房人群,90后成为主力租房人群,互联网与房产经纪行业更全面融合乃大势所趋,也是客户所需。

“得真房源者得客户”,2017年4月起,我爱我家数百名后台团队闭关近一年,不断摸索依赖互联网找房的消费客群喜好,对老版我爱我家网完成了一次脱胎换骨的改版工作。

如今打开我爱我家网或我爱我家手机APP,可以看到:我爱我家官网变为清爽的视觉设计,以算法重新定义排序规则,以提升找房体验;房源信息由专人维护,按照统一格式填写、评测,规避非标准化带来的信息失真问题;创新设计选房卡,便于买房人记录、管理不同的房源筛选条件,高效决策;每套房源均100%实勘拍照,并且,只上架活跃度高的业主高意向在售房源,以进一步维护“真房源”的“真实”程度。

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

我爱我家网5i5j.com体验区

这个全新的租房、买房、卖房平台,既保留了时下最受客户欢迎的二手房交易网站通用形象、模块,又结合市场变化和用户需求增补了更多我爱我家专属功能,可以预判的是,依托海量房源、客源、经纪人队伍,这家老牌中介的经纪作业效率、客户买卖效率将大大提升。

而一直以“真房源”、服务水平得到赞誉的链家网,终于迎来了它无法逃过的一役。

大数据、AI、家装、长租公寓 一个不能少

布局二手房经纪业务18年来,我爱我家在全国范围内总共开设了15个城市子公司,拥有近3000家社区连锁门店,50000余名经纪人,积累了逾300万APP总下载量,以其在全国的市场占有率而言,带头贯彻“真房源”理念、夯实线上化,具备着非比寻常的行业带头意义。

未来,中国存量房市场势必将属于全面提升行业服务效率、优化客户服务品体验的公司。

事实上,仅将存量房市场狭义地理解为二手房租赁和交易业务是短视的。尽管,我爱我家旗下长租品牌相寓已经成为全国最大的资产管理服务商。但未来的中国存量房市场,其争斗不止局限于一个“租赁崛起”,战火还可能发生在待售新房流通、城市更新、家装设计、物业管理、个人仓储,以及围绕前述交易带来的信息、数据、金融、法律等服务。这其中的每一个分解链条内,都可能衍生出万亿市场的超级大生意。

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

相寓美好租住生活体验区

不为人知的是,一贯秉持低调作风的我爱我家在同行介入装修领域之前,已经提前布局。雷军投资的爱空间正是我爱我家在家装领域的合作伙伴。

2018年对于我爱我家是一个从幕后走向台前的过程。在夯实互联网能力、打造线上平台的同时,这家公司也悄然布局了大数据、AI等创新领域,以数十年来雄厚的数据积累打底,试图提升行业效率,提升服务体验。

最新动态是,我爱我家新版客户端的AR虚拟看房功能正在研发中,不日即将上线。未来客户通过我爱我家买二手房,可提前看到重新装修后户型的虚拟照片,以便更好决策。一方面找房更加靠谱,选房也会变得高效起来,新科技的应用将使得二手房交易线上服务体验趋向品质化发展。

在资本助力下,我爱我家选择互联网、大数据、AI、家装等创新方向,势必更好与行业发展融合,完成线上线下一体化的居家综合服务闭环。

资本加持后的老牌巨头路径猜想

“我爱我家不愿单纯比较规模或比较市值,我们更看重的是成本、效率、服务。在2018年,跟昆百大整合之后的各种变化和成效,会在我爱我家身上慢慢体现出来。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖发表演讲

这个纷纷扰扰的行业内,链家仍在冲击上市过程中攀登险峰,21世纪不动产美国上市后退市,易居私有化,世联行、Q房网等公司则在中小板中搏击。到现在为止,我爱我家通过与昆百大A重组,则已成为A股主板市场中国第一个以房地产经纪和长租公寓运营为主营业务的上市公司。

市场波动,行业从未停止洗牌,低调上大船者希望与证券资本发生更深层次的融合,并借助这些优势资源,推动自身和行业的快速发展。

回顾过去,相比链家式凶狠扩张,稳健发展是这家企业留给业界的主要印象。中国楼市每逢三至五年便会迎来一个波动期,也正是在这种作风的指导下,伟业我爱我家集团才可以在有边际地创新和业务突破过程上,完成安全过渡,实现从一间纯销售型企业向产品型、服务型企业的平稳转型。

激进和稳健都是一种选择。业务扩围、市场争抢、资本敲门,二十年征途后,我爱我家在激烈的市场竞争下是否会迎来新的期许?从目前来看,这家公司体现出不变中求变的新姿态。

资本化、线上化、服务化三驾马车并进的过程中,我爱我家的思路,从首次租房,到改善租房,从首次买房,到置业升级,从房屋资产管理,到海外资产配置,完整布局房地产全生命周期服务。胡景晖说,我爱我家希望使“房地产交易”成为业务基础和入口,“房屋资产管理业务”成为租购并举思路下居家综合服务的载体和突破口,而“海外置业服务”则有可能成为新的业绩增长点。

资本局、线上化、服务提升背后 我爱我家发力100%真房源

我爱我家网5i5j.com体验区

一个全面拓展存量房生命周期每个环节价值的我爱我家,是大家熟悉的巨头型我爱我家。而一个构建经纪行业“开放、共享、共赢”行业生态圈,夯实内功、结盟资本、握手外部伙伴的平台型我爱我家,可能是大家日后要不断发现和习惯的新的存量房蛋糕掠食者。

能让哈尔滨人都心动的冰雪大世界 你不来看一看么

深冬到来,又到了一年冰雪节玩赏的最佳时节!

听说过达尔滨的冰雪大世界,但是你听过建在千亩果岭上的冰雪世界吗?

“冰雪世界 冬日奇幻”阳光城·君山墅首届冰雪嘉年华,千亩高尔夫园林之上,一座奇幻的冰雪城堡,邀您来嗨!

100平米冰雕迷宫,互动探秘冰雪国度!

互动冰雕迷宫,开启冬季探索模式!和小伙伴们一起走进去找寻新世界的大门,在这个充满挑战和智慧的迷宫里,畅享冬季乐趣!

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200平米冰上世界,开启冬日冰雪狂欢!

北方传统的冰嬉,惊险刺激的冰雪爬犁,成为了童年最快乐的记忆。大人和孩子,在这里没有年龄的差距,只有嬉笑吵闹充斥了整个冬天!

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美丽的艾莎公主与憨厚的北极熊远道而来,在冰雪城堡之中为你指引冰雪之路,守护着奇幻世界的大门!

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1月20日到2月15日,“冰雪世界 冬日奇幻”阳光城·君山墅首届冰雪嘉年华,“冻”感来袭!一座千亩高尔夫园林,一座奇幻的冰雪天地,我们在密云山水冰雪里,等着你!

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阳光城·君山墅,总价900万起,建筑面积约310-360㎡,高尔夫景观山水独栋,滨水楼王耀世加推!

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项目地址:密溪路33号(京城高速密云收费站出口北行10公里)

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

“寻找丢失的年味”龙樾华府樾享中国年活动于1月13日-14日在项目营销中心如期举行,活动当天,现场红福墙、红灯笼、红春联、红鲜花……炫亮的中国红满是一片喜庆祥和的中国新年气氛。业主及到访嘉宾们欢聚一堂,畅谈传统年节,共话美好生活。

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

瞩目龙樾 年味正浓

为涂抹永不褪色的传统中国新年,龙樾华府活动现场每一处都用心用情装扮,浓郁的新年味道,弥散在营销中心每一个角落……

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

活动当天,龙樾华府项目特地请来专业书法家,现场赠出一张张“福”字及一张张火红的春联,这其中无一不蕴含着辞旧迎新、接祥纳福之意,众多到场嘉宾及业主脸上溢出如儿时一样的欢喜和热忱。

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

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既是中国年,又怎能少得了家人的暖心相聚,随后,龙樾华府设置全家福即拍即晒环节,将家人团圆时鲜活愉悦的记忆完美定格,记录下每位家人饱含幸福情谊的微笑,从业主们张张敞开胸怀的笑脸中,浓浓的中国年味不彰自显。

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

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饕餮嘉宴 感恩相伴

接下来的民俗盛宴环节,透过一桌桌盛满醇香的亲情盛宴,家的幸福意味被彻底释放出来。龙樾华府相关领导感恩每一位业主及到访嘉宾,感恩其一路挚真相伴,借着项目领导的祝词,大家举杯同饮,共同表达对2018新年新生活的美好祈愿。

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

寻找丢失的年味 龙樾华府樾享中国年活动圆满落幕

中国年味,新春盛宴,龙樾华府中国年俗盛宴,是对新年第一春的美好祈愿,藉此,龙樾华府臻品楼王感恩加推,盛惠全城,现正全城邀约,待君亲鉴收藏。

咨询电话:400-819-1111转808717

地址:京藏高速北安河出口向东约5公里

地产股爆发 业内称系房企业绩上涨的连锁效应

新华网北京1月16日电(袁雅锦)地产股的强势表现刷屏了近期的投资界与房地产界,万科、融创、保利、泰禾等房企股价近日或掀涨停潮或创新历史新高,市场业绩的洗牌亦带来对房企的重新估值。

“年底各家开发商的年度销售业绩都已经出炉,大多数房企都有不错的业绩表现,这是托底。然后,在下行的市场趋势下,一线房企不仅没有表现得心灰意冷,反而对包括今年在内的未来几年房产走势持续看好,给市场增添了信心。”克而瑞分析师崔秀程向记者表示。

事实上,据同策咨询研究部总监张宏伟观察,股价上涨的企业基本都是完成或超额完成业绩指标的,“而从土地储备来讲,这些企业未来两年仍有业绩继续上涨的空间,因此备受资本市场看好。”

处于深度调整期的房地产市场正迎来集中化和规模化发展浪潮,地产股的崛起也从侧面印证市场对其积极预期。

“一方面,投资没有渠道,所以‘房住不炒’之后,钱就往股市上去了,但是股市上能够选择的余地不多;另一方面,行业集中度越来越高,大型房企的市场份额越来越大,预计到2020年,20强房企的市场份额将有可能从目前的35%左右提升到60-70%。大房企的规模越来越大,利润当然越来越多,所以股价也就越来越好。” 新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。

以万科、碧桂园、恒大为首的龙头房企在销量猛增的同时,盈利状况也十分乐观。据克而瑞数据显示,2017年碧桂园累计完成销售金额5500.1亿元,万科为5239.0亿元,恒大为5131.6亿元,三强皆迈过5000亿元关口。而相关财报显示,万科2017年上半年的净利润为73亿元,同比增长36.5%;碧桂园2017年上半年净利润达75亿元,同比增长39.2%。恒大2017年上半年净利润同比猛增833.76%至27.80亿元。

富途证券提醒表示,相比预测2018年房企业绩是否会暴涨,更重要的是,建议投资者观察这些企业的销售收入是否拥有持续增长的能力。

(新华网)