原标题：开年楼市观察：地方调控精准化 租房落户再扩围

　　2018年开年，一波以二三线城市为主的楼市相关政策便接踵而至，记者梳理发现，各地调控更精准化，租房可落户再度扩围。有业内人士预计，租房落户举措或向更多城市蔓延，甚至有望全国推行。

　　资料图：图为北京郭公庄一期正在建设中的公租房项目。中新网记者 金硕 摄

　　开年地方楼市调控因域施策，更精准化

　　新年伊始，兰州成为此轮调控首个松绑限购的城市。

　　1月5日晚间，兰州市发文取消部分区域限购举措；继续限购区域(城关区、七里河区等核心区域)取消限购社保、纳税证明要求，但同时加码实施限售，买房满3年才可交易。

　　松绑非核心区域限购同时、加码限售，兰州政策可谓“松中有紧”。兰州市住房保障和房产管理局也随后发文说明，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

　　比照经济工作会议对2018年楼市“分清中央和地方事权、实行差别化调控”的部署，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，兰州在去库存和防投机方面有效落实了中央新政策的要求，预计后续对一些省会城市来说，郊区市场的购房政策会适度放松，但因市区房源不多且房价易被炒作，政策松绑可能性并不大。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫此前也指出，分类调控要求下，未来或会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控政策，调整限购、限价、限贷的措施，促进房地产市场稳定健康发展。

　　资料图：北京市某公租房项目管理处门口。中新网种卿 摄

　　“租房落户”再扩围，或全面普及

　　不可否认，“引人才”成为了开年楼市的关键词。

　　据中原地产研究中心统计，今年来已有南京、天津、青岛等多地调整了人才引进策略。在近三个月时间里，就有全国近20个城市与地区先后发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策。

　　1月4日，南京发文完善人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

　　9日，青岛宣布，将全面放开城镇落户限制，加快取消购房面积、就业年限、积分制等落户条件，并将租赁住房纳入基本落户条件，全面放开城镇落户限制；天津市政府也在同日透露，对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长租房屋所在社区落集体户口。

　　“近期发布人才引进相关政策的城市多为二三线城市，”中原地产首席分析师张大伟对记者分析称，相比国内一线城市更好的医疗、教育、待遇等资源，上述城市凭借优厚的购房政策以及相对较低的房价，确实对优秀人才有一定吸引力。

　　一方面是吸引人才，另一方面多地提出的“租房落户”亦是对租购并举制度的落实。经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；随后召开的全国住房城乡建设工作会议也提出，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　“由于入学等重要公共福利都与户籍挂钩，若租赁不能落户，‘租购同权’就无从谈起。”在张大伟看来，未来租房落户或向更多城市蔓延，甚至全国推行。

　　资料图：1月2日，从天津港保税区新闻发布会上获悉，保税区制定出台了“人才发展三年行动计划”。中新社记者 佟郁 摄

　　引才非松绑，楼市调控导向未变

　　一系列“引才”好消息后，部分业内人士却指出，人才标准过低、取消其购房限制等个别做法有些欠妥，切莫将地方“引才”演变成楼市“引财”。

　　张大伟提醒道，各地人才政策不能成为房地产调控的窗户，限购关上了投资投机的大门，不能用太宽松的人才政策打开另一扇窗户。

　　“部分城市人口引进门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者，容易引起对市场的非理性判断。”张大伟建议，地方人才政策不应与楼市限购挂钩，对于真正意图引进的人才更应直接提供居住房源，简单的将人才推向市场易给当地楼市带来不稳定因素。

　　但严跃进也向记者表达了不用过分担忧的态度，他说，人才引进战略本身的出发点并非楼市，所以类似政策并未在购房方面松绑，归根结底仍是以城镇化建设为导向，满足新市民的生活居住需求，对人口导入和居民购房、租房需求的释放都有积极作用。

　　面对这波尚不能看出太多端倪的楼市动作，不少网友疑惑，今年楼市调控会怎么走？

　　根据经济工作会议要求，2018年将保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　由此来看，楼市调控不会停歇，着力点和手段将更加多变。“调控举措未必一成不变，但平衡发展的调控目标不会变。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，只有落实差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。(完)

(中国新闻网)

　　 央行方面今天公布了2017年房地产信贷数据，其中不少指标较上年出现了回落。专家指出，房贷收紧的趋势有利于房地产调控的落地。

　　 据央行调查统计司司长阮健弘介绍，2017年，央行遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作，加强住房信贷管理，巩固调控成果，推动建立“租售并举”的住房金融制度，促进形成房地产市场稳定发展的长效机制。从信贷数据看，主要情况包括：

　　 2017年12月末，人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。

　　 此外，房地产开发贷款余额8.32万亿元，同比增长17.1%，增速比上年末高8.8个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额3.33万亿元，同比增长32.6%，增速比上年末低5.7个百分点。

　　 中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，本轮以信贷收紧为代表的热点城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。

　　 他指出，目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场出现明显的平稳现象。房贷是影响房价走势的最关键指标，从趋势看也逐渐开始趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧的房贷叠加房地产调控，对约束房价上涨起的作用更明显。

(新京报)

　　 近日，湖北、四川、宁夏等地相继召开住房城乡工作会议指出，2018年房地产调控将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，并保持调控政策的连续性和稳定性。重点为建立“商品房＋政府保障房＋租赁住房＋共有产权住房”的多元化供应格局，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

　　 业内人士表示，2018年楼市调控将从一城一策向定向调控的多城多策、一城多策转变，从过去“限”为代表的短效机制向长效机制转变，真正实现房住不炒。

　　 多地定调2018楼市调控

　　 11日，福建省召开住房城乡建设工作视频会议指出，将着力解决住房城乡建设领域发展不平衡不充分问题，推动住房城乡建设发展质量变革、效率变革、动力变革。并围绕人民住有所居目标，抓好住房制度改革和房地产市场调控工作。

　　 同日，四川省召开全省住房城乡建设工作会指出，坚持房住不炒定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。探索形成以开发商为主体、农村集体、住房合作社等多主体提供住房的格局。其中，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，试点城市及有条件的城市要组建国有住房租赁公司，增加租赁住房供应，支持私人住房出租，探索建立多主体供给体系。

　　 广州市住建委主任王宏伟表示，2018年广州将围绕“租”做文 章，按照多主体供应多渠道保障租购并举的思路，在合理控制地价的同时，加大住宅用地储备和出让力度，完成1.6万套保障房建设任务，提高土地出让公租房配建比例，大力发展住房租赁市场，加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用房用地供应。

　　 厦门方面，将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。

　　 湖北方面则指出，2018年湖北将继续坚持政府调控不松手，坚持一城一策，精准调控，保持政策的连续性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。其中，武汉、襄阳、宜昌等热点城市要继续严格执行各项调控措施，确保实现调控目标；潜在热点城市特别是武汉周边城市要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定；出现阶段性地价、房价上涨的其他三四线城市要及时调整去库存鼓励政策，确保供求关系稳定。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，房地产调控将出现明显质变，将从过去“限”为代表的短效机制向长效机制转变，从一城一策向定向调控的多城多策、一城多策转变。房住不炒、遏制投机，多渠道供应、租售并举，将成为政策主流。

　　 共有产权住房成亮点

　　 日前，福建莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知指出，启动共有产权住房建设并实现常态化供应。要求商品住房供求矛盾突出、价格上涨压力较大、人口净流入的区域启动建设一批共有产权住房。同时，对共有产权住房的产权划分、上市交易等方面作了原则规定。

　　 截至目前，已有北京、上海、南京、福州、烟台五地供应共有产权房。数据显示，2017年北京完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米，提供共有产权房近4万套。

　　 据中原地产研究中心统计，1月4日至2月2日不到一个月时间内，北京将成交26宗土地，其中23宗为住宅用地，且共有产权供应比例明显增加。

　　 南京方面，2017年12月25日，南京筹集的1499套共有产权房房源进行集中选房，毛坯房单价为9925元/平方米，最低只需购买50%的产权。同月，烟台也首批拿出1254套现房作为共有产权住房。福州也拍出第一块共有产权住房用地。

　　 张大伟表示，共有产权住房能有效降低政府的保障成本，又可以降低购买住房的门槛，满足城镇住房困难家庭多层次住房的需求。更为重要的是，由于从购买到出售环节形成闭环，能有效压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

　　 业内人士表示，将有越来越多的热点城市实行共有产权住房，加速推出共有产权地块，真正降低购房者购房成本。

　　 调控政策将更加精准化

　　 “长效机制的建设，实质就是市场的稳定和房住不炒的实现。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉在11日召开的2017中国房产风云榜年度盛典上表示，保持调控政策的连续性和稳定性对于促进市场平稳健康发展、防范风险依然具有至关重要的作用。

　　 刘洪玉认为，调控政策效果全部显现需要时间周期，不能根据市场的苗头和迹象频繁调整，否则容易导致过度调控，不利于形成良性的市场预期。此外，实行差别化调控才能使调控更加精准化和精细化。

　　 此前被传调控政策放松的兰州市近期表示，此次政策调整是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。对供求矛盾突出、房价较高的主城区进行从严调控，外地户籍家庭仅允许购买一套，同时并未取消对社保与纳税年限限制。对于偏远地区，则由原来的限购调整为限售，明确了三年内限制转让的措施，且该项措施涵盖了主城区等限购区域，目的是遏制投 资性、投机性的购房。此外，住房公积金主要满足首套购房需求，购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上，购买二套时首付款必须达到50%以上。在核定贷款和房屋套数时既认房又认贷。

　　 莆田也指出，将对当前群众反映较为强烈的价外加价等房地产销售和中介乱象行为进行明令禁止，对关系购房现象进行合理引导。对新出让地块商品住房首次开盘售价进行限制：土地出让时有“限房价”的按所限价位确定；土地出让时未限房价的，要按照同区域、同品质、同类型项目的合同网签均价确定。同一项目分期申办预售许可的，后一期商品住宅报备均价不得超过前一期的均价；车位车库要按报备的一车位（库）一价格对外销售，不得加价销售。

　　 原标题：《2018房地产开启定向调控》

柬埔寨正在成为中国购房投资者的下一站目的地。

据《纽约时报》1月9日报道称，中国投资者近来对柬埔寨房地产市场非常感兴趣，很多来自中国的投资者涌向柬埔寨的首都——金边，当地一些大规模的项目通常都是面向中国投资者。而那里过去主要是东南亚、日本、韩国和一些西方国家的投资者热衷的投资目的地。

报道称，柬埔寨当地的房产中介为了把房子卖给中国人，正在练习汉语以便沟通起来比较方便。

“从历史上看，中国对柬埔寨的投资主要集中在基础设施领域，而在过去的18个月，我们看到中国开发商和个人投资者纷纷进入了柬埔寨的房地产市场。”莱坊房地产经纪公司负责柬埔寨业务的经理罗斯?惠布尔在邮件中写道。此外，他表示，金边在2017年新建了2499栋住宅楼，预测将会有另外15688栋在2018年完工。

《纽约时报》在报道中表示，位于柬埔寨国民议会和澳大利亚大使馆对面的太子地产集团（(Prince Real Estate Group）的展厅外，随时有摆渡车准备送潜在的购房客户去太子中心广场，并且有可以说一口流利普通话的销售人员向顾客展示样板间。

这些豪华公寓单间面积大约在23平方米到175平方米不等，预计年投资回报率为12%。低层公寓的售价为2600美元/平方米，顶层公寓售价最贵，达到4000美元/平方米。

一位名为陈晶晶（音译）的房产销售中介称，买房的基本上都是中国人，并且买家大多来自于浙江省和福建省，此外还有来自于深圳和上海等城市的买家。“大部分买房都是用来投资的，自住的购房者不多，有些买来自住的是因为他们在本地做生意或者开公司。”陈晶晶说道。

有熟悉海外购房业务的中介人员告诉澎湃新闻，如果不是很熟悉当地房地产市场的购房者如果盲目去购房的话，很可能最后会买不到房子，并且也拿不回之前的定金。该人士表示，很多海外的房地产项目会在计划书阶段就开始预售，最后借由项目由于出现各种原因导致搁浅、烂尾，开发商也不会退还之前支付的定金，而购房者最终承担了巨大的损失。

《纽约时报》报道称，柬埔寨经济增长迅猛，吸引中国买家是因为购房投资回报率高。此外，许多房地产开发商在宣传材料上也都会强调，柬埔寨是中国“一带一路”倡议的重要参与者，该项目利用数千亿美元的国家及私人投资，旨在密切东南亚、中亚、欧洲及其他地区与中国的关系。柬埔寨首相洪森已成为中国在东南亚地区最坚定的盟友，而北京在东南亚地区也有大量开发项目。

戴德梁行在2017年8月份发布的《中国海外投资市场报告》显示，2017年上半年，中国境外房地产投资总额高达158亿美元，位列历史同期第二高位。

报告称，按投资目的地看，2017年上半年，中国香港以54亿美元位列第一，其中91.6%的投资额来自于对当地开发用地的收购。美国和英国分别以42亿美元和40亿美元位列第二和第三名。

本报讯（记者 范晓）据融360最新监测数据显示：2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比上年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。

回顾2017全年，年初1月的全国房贷平均利率为4.46%，截至2017年最后一个月，全国房贷平均利率升至5.38%，较1月上涨0.92个百分点。其中，一季度上涨0.03个百分点；二季度上涨0.50个百分点；三季度上涨0.33个百分点；四季度上涨0.16个百分点。

随着银行资金成本持续走高，房贷利率上涨，利率优惠有所下降。据融360监测数据显示，2017年12月优惠利率占比为2.06%，较上月2.43%下降0.37个百分点。除上海仍有11家银行提供首套房贷款优惠利率外，其他地区均无提供优惠利率银行。

在首付比例方面，2017年12月在全国533家银行中，首套首付2成的有68家银行，占比12.76%，较上月减少8家；首付3成的有349家银行，占比达65.48%，较上月增加18家；首付3.5成的银行有55家，占比10.32%。

数据显示，一线城市首套房贷利率情况基本稳定。2017年12月北上广深一线城市首套房贷利率处于4.98%至5.44%的区间，北京首套房贷款平均利率为5.29%、广州为5.32%、深圳为5.44%、上海为4.98%。

“房贷利率整体基调仍为稳中偏紧，预计2018年房贷利率继续上涨的可能性较大。”融360分析师李唯一认为，在房贷市场中，长效机制可以起到很好的调节作用，加上租赁房、共有产权房的供给侧改革不断推进，对房价、房贷利率的上涨有望起到一定抑制作用。

近日，上市房企陆续公布2017年销售业绩。受整体市场向好影响，大部分企业的销售规模录得大幅增长。根据中原地产统计，41家上市房企合计销售额高达43782亿，同比上涨50%。这一涨幅明显高于全国平均水平，显示出大中型房企的优势明显。

很多企业在前三季度就已达成年度销售目标，并在四季度进一步冲高。也有一些企业的销售数据在四季度出现“刹车”，这一方面源于调控政策带来的市场降温；另一个因素则是企业主动为2018年储备业绩。

在中国房地产发展史上，类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速增长的情况，此前仅有2009年和2010年的先例。有机构认为，今年的楼市将在大概率上进入“小年”，市场整体销售规模很难进一步扩大，但大型房企的优势仍然突出，并有可能继续维持上佳表现。

大型房企优势凸显

在房地产销售的“大年”里，“普涨”成为上市房企业绩的主要特征。中原地产统计的41家上市房企中，仅有瑞安房地产一家企业的销售额出现下滑，降幅为7%，其余40家房企均出现上涨。

其中，融创、融信、众安房产三家公司的销售额增幅超过100%。由于在并购市场获取大量货值，2017年融创的销售规模达到3652亿元，上涨了143%。

碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩均迈过5000亿大关，这一纪录前所未有。其中碧桂园销售额增长73.4%，达到5508亿元，超过万科的5299亿元，夺得年度“销冠”。恒大实现销售额5009亿元。

在第二梯队房企中，龙湖、旭辉、世茂的销售规模均首度突破千亿。

由于市场向好，大部分房企在前三季度就完成了年度销售计划，并在四季度放缓脚步。有房企人士向21世纪经济报道表示，这一方面是因为调控效果累加，导致整体市场降温；另一方面则是企业主动刹车的结果，其目的是为2018年储备业绩。

但也有部分房企将重心放在年末。如世茂在12月实现销售规模120.7亿元，成为全年销售最高的月份。较11月环比上升19%，也比83亿的月度平均销售规模高出44.5%。

与全国平均水平相比，上市房企的销售增速明显更高。根据国家统计局的数据，2017年前11月全国商品房销售额增长12.7%。这与全年的销售水平十分接近，但明显低于41家上市房企50%的销售增幅。

中原地产首席分析师张大伟认为，在拿地、融资、品牌溢价等方面的优势叠加，使得大型房企的表现明显优于中小企业。尤其在2017年下半年调控政策进一步加码之后，这种优势更为凸显。

这种优势还体现为市场集中度提高。根据易居克而瑞统计，2017年TOP100房企的集中度达到55.5%，比2016年提升10.7个百分点。其中，TOP10房企的市场占有率更是达到24.1%。

并购仍是规模“推手”

由于三四线楼市的超预期火热，2017年的销售规模超过2016年创历史新高，几乎成为定局。因此，房企销售规模水涨船高，也并不出人意料。

除大型房企外，一些小型上市房企的业绩也出现改善。曾因业绩连续两年亏损而被戴上“*ST”帽子的铁岭新城，前三季度的利润规模上涨了132%，其余多项指标都有明显改善。部分曾深陷三四线城市的小型非上市房企，也随着这轮去库存而得以喘息。

多数机构认为，2017年大部分房企的业绩都能录得较好增长，亏损现象虽然存在，但应是少数。

在中国房地产发展史上，类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速的增长，此前仅有2009年和2010年的先例。按照历史经验，2018年市场再度维持高速增长的可能性微乎其微。

大部分券商在发布2018年房地产市场策略报告时，均将销售面积预期设定为零增长或负增长（个位数）。这也说明，今年房地产市场迎来“小年”，已是大概率事件。

但平安证券仍然认为，主流房企的销售规模有望延续较佳表现。其理由在于，“2018年龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位。”且在现阶段，房地产行业市场集中度提高的趋势不可逆转。

事实上，随着住建部将2018年的棚改目标定在580万套，高于此前500套的预期。大多数机构认为，库存已大量消化的三四线楼市，可能借此得到一定的支撑，全国整体销售情况也不会过于悲观。

平安证券表示，收购兼并、合作拿地仍将是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器。据该机构统计，2017年传统四强“招保万金”的销售额权益占比平均只有70%左右。

但无论大中型房企还是小型企业，未来的销售利润都将难以保证。张大伟表示，虽然2017年企业拿地溢价率普遍不高，但由于土地底价明显上升，土地价格仍然有所上涨。加之融资成本的提高，以及“限价令”等政策的存在，房企的利润空间将继续被压缩。

央广网北京1月12日消息（记者王建帆）据经济之声《天下财经》报道，北京市发改委最近发布通报说，北京住房公积金管理中心因为规定二手房评估费最高收费标准为每件600元以及指定6家评估机构的行为涉嫌垄断被调查。目前，管理中心已主动整改。

北京住房公积金管理中心在2016年9月30日发布了一个文件，叫《关于调整住房公积金贷款担保服务费支付方式及下调二手房评估费收费标准的通知》，规定二手房评估费最高收费标准为每件600元，并且指定了6家评估公司承接这项业务。对此，北京市发改委对北京住房公积金管理中心开展了反垄断调查。

经查，北京住房公积金管理中心是直属北京市人民政府、不以营利为目的的独立事业单位，是法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织。

二手房公积金贷款评估收费不在现行国家及北京市定价目录内，属于市场调节价，其价格应该由经营者自主制定。管理中心规定二手房评估费最高收费标准为每件600元及指定6家评估机构的行为，涉嫌违反《反垄断法》第八条和第三十二条规定。律师郝俊波说：“我国《反垄断法》明文规定，行政单位和事业单位不得排除、限制竞争，另外也不得利用行政权力指定经营者。什么叫指定经营者？就是要所有人只能去他们指定的6家评估机构去评估，这个是比较典型的垄断行为。”

国务院反垄断委员会专家咨询组成员、对外经济贸易大学竞争法中心主任黄勇认为，管理中心的相关规定，损害了消费者和其他经营者的利益。“对于消费者来讲，他的选择很少了。由于不竞争，他享受合理的价格甚至更便宜的价格，以及更专业的服务的选择性大大减少。对于这6家之外的有资质的、专业的评估公司来说，它们已经被排除出北京二手房的评估市场。它们应该是要公平地进入市场，参与公平的竞争。”

在北京市发改委对管理中心开展反垄断调查后，管理中心认识到文件存在排除、限制竞争的问题，立即主动整改。先是发布《北京住房公积金管理中心关于二手房评估费有关问题的通知》，废止了此前文件“二手房评估费的最高收费标准从1500元/件下调为600元/件”的规定。后来又发布《北京住房公积金管理中心关于二手房评估机构选用有关问题的通知》，规定“进一步放开认可的评估机构范围”等。黄勇指出，这个案例的调查、处理，有两大意义。

黄勇说：“一个是政府也要守法，要认识到《反垄断法》不仅要反经济垄断，近些年执法机构依照《反垄断法》，加大了行政垄断的查处力度。第二，要增强竞争文化的意识。所谓竞争文化实际上就是政府和市场的关系，市场在资源配置中要起决定性作用，这是一个目标。”

抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单，房企新一轮业绩公告已经密集发布，2017年业绩大涨已是不争事实。据新京报记者统计，截至1月10日，至少有32家上市房企发布了业绩公告，合计销售额约3.88万亿元，平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致，包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应，以及更猛烈的员工激励机制等，造成了调控大年和销售大年同时出现。

现象

龙头房企门槛从3000亿提到5000亿

在已披露2017年销售业绩的32家上市房企中，除瑞安房地产下降7%外，其他均呈不同增长，平均同比增幅为55.31%。其中，增幅最高的为融创中国，高达135%，销售额为3652.6亿元；其次是金地商置和融信中国，增幅为125%、103.88%；“新晋一哥”碧桂园销售额为5508亿元，同比增幅为78.4%。

尤其是去年12月份各大房企纷纷冲刺全年业绩，诸如融创12月同比增长152%，华润置地增长203%，金地166.5%，更有花样年、国瑞置地，同比增幅高达537%、1170.78%。

业绩大幅上涨直接带来的是房企排名门槛迅速攀升。记者根据克尔瑞发布的历年榜单对比发现，龙头房企门槛从2016年的3000亿提升至5000亿元，Top10门槛从2015年的725亿、2016年的1100亿元提升至1500亿元。

业界人士指出，当下，房地产行业强者恒强、弱者愈弱的马太效应更加明显，规模型房企具有较强的资源吸附力，优势资源将不断倾斜，中小房企只有率先在规模上突围，才能取得话语权，才能不被快速淘汰，这也是一批中小房企提出千亿甚至更高销售目标的原因之一。

原因

土储发力，三四线大热

2017年号称史上楼市调控最严的一年，全国范围内共有100多个城市出台250余次调控政策。在这样的背景下，中国房企销售仍走出了一条涨势线路图，究其原因包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应凸显以及更猛烈更极致的员工激励机制等等。

在土地补仓上，龙头房企始终走在前列，以2016年为例，碧桂园、恒大、万科、融创中国排在新增土储的前四位，在2017年业绩呈现上，四强也被这四家房企包揽。尤其是融创中国，通过大笔收购企业股权或项目，获得大量的土地储备，2017年融创中国销售额翻番。

土地规模效应开始显现，在新城控股副总裁欧阳捷看来，越是调控，中小房企越难生存，金融资源和供应商资源会向大房企倾斜，政府也更欢迎大房企，因为大房企拓展能力更强、资金来源更广、资金成本更低、运营效率和品质更高，行业集中度就越高。

各种激励机制发挥作用

另一个重要的原因是在营销层面采取各种各样的激励机制，例如利润分红、股权激励、跟投机制，尤以跟投机制发挥最极致、应用最广泛。以碧桂园为样本，截至2017年6月30日，共有973个项目参与其中，基本覆盖全部项目。截至2017年6月30日，万科的跟投项目达到229个。

市场普遍认为，碧桂园的快速增长除踏准市场节奏外，最重要的原因就是跟投制度的建设，对于公司业绩高速发展起到至关重要的作用。公开资料显示，跟投机制实施以来，碧桂园项目平均开盘时间由过去的9-11个月缩短为6.9个月，现金流回正周期由原来的10-12个月缩短至9.1个月。在碧桂园等带动下，近日，中海地产、蓝光发展、荣盛发展、荣安房地产等一批房企也加入到跟投大潮中来。

不过，在分析人士看来，跟投机制的密集出台，另一个层面反映了房企对于规模的渴求以及危机感。

趋势

大房企向好 中小房企生存艰难

2017年的高增长还能持续吗？面临着强者恒强的逻辑以及市场集中度越来越高，大、中小房企的态度又将如何？不少业内人士表现出谨慎乐观的态度，认为分类调控、因城施策作为主基调不会改变，大房企龙头优势愈发凸显，强者恒强，而中小房企则会面临融资、偿债等多重困境。

欧阳捷认为，目前房地产行业集中度仍处于竞争性阶段，行业前8强的市场份额低于40%，其市场份额超过70%，这不是没有可能。大房企拥有规模优势和资源整合优势，增长空间还很大。

近日兰州、南京、郑州出台定向调控政策，这种直接或间接刺激购房需求的行为被市场解读为有“松绑”迹象，进而引起地产股集体飙涨。不过，业内人士一致认为，这种差别化的调控调整不能理解为政策松绑，相反是为了更有针对性地调整。

即便如此，中小房企的生存困境仍显艰难。2018年，房企将迎来集中偿债高峰，而中小企业的融资环境并未有明显改善。

宁夏中房集团董事长兼总裁方陆也表示，2018年对中小区域房企而言将是极具挑战、极为困难的一年。

新年伊始，楼市调控继续走向“精准化”。近期，多城相继调整购房政策，如南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛，以保障合理住房需求。与此同时，一城多策的差异化调控措施也开始显现。如兰州新政在松绑部分区域限购的同时,也在进一步加码限售政策。

昨日，安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，首先可以肯定的是，多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是应该视为房地产市场分类调控，或者说精准调控的进一步深化。总的来说，由于我国城市数量众多、地域分布较广，因而不同城市间的差异情况也很大，而此前“一刀切”式的调控方式容易误伤部分刚需购房人群，并且不利于各城市的优化发展。所以，随着今后各地精准化调控的深化，预计可以更大限度的保障楼市平稳健康发展。

值得关注的是，最近一段时间，已有包括福建、四川、湖北等多地先后召开住房城乡建设工作会议，并提出要继续保持调控政策的连续性和稳定性。

在张波看来，2018年楼市调控的主基调已在报告中关于楼市的52个字中，体现得非常明确。一是坚持房住不炒定位；二是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；三是实现让全体人民住有所居的目标。近期会议均是围绕这个总的指导原则，从短期调控抑制楼市投机需求、大力发展租赁住宅上，到强化长效机制对于楼市的调控作用。

展望2018年，张波认为，房地产市场在调控政策连续性和稳定性的双重保持基础下，不同城市的差别化调控还会继续。一线城市由于土地供给的增加结合限购、限贷等政策的不松绑，预计房价下行压力依然较大。

分析认为，城镇化背景下，此次多城发布人才落户和租房落户是必然举措和必然趋势，并不是直接针对限购。但的确购房门槛被释放，会让这些人购房得以直接越过限购的考核，所以抢人大战是师出有名、又的确对限购有间接放宽的水晕效应。

房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标，即人口净流入。一个地方经济发展是否持续，人才也是重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落户和买房优惠举措。

据安居客房产研究院统计，自2017年第四季度以来，全国有约20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、合肥和郑州等热点二线城市。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，今年以来，包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等新一二线城市，均加入了“人才争夺战”。涉及租房、户籍、购房政策等，背后反映出各大城市对于人口尤其是人才的争夺，留住人口尤其是人才的城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。

在一线城市对人口总量限制的背景下，二三线城市近期掀起此起彼伏的“抢人大战”，令房地产调控整体收紧的风向标似乎生变。

有业内认为，部分城市人口引进的门槛过低，对于市场来说，容易引起非理性的判断。需要指出的是，由于当前信贷政策依然紧张，调整政策不代表全面放松。

全国现“抢人大战”

从近期各城市公布的“抢人大战”计划看，吸引人才所采取的举措均围绕落户买房等。

1月9日，青岛市人民政府新闻办公室官微“青岛发布”发文称，青岛将全面放开城镇落户限制，加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。

同在9日，天津公安机关发布并开始实施创新举措，符合天津市引进人才政策等有关条件的人，将可以“租房落户”。即日起，对于符合天津市引进人才年龄和学历条件（全日制本科学历35周岁以下，研究生学历45周岁以下），在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，在津连续居住半年以上并合法取得居住证，且本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。

1月7日，南京出台《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，再次放出大招，明确提出：高层次人才买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万。

对于各城市发布的吸引人才政策，安居客首席分析师张波注意到，总体来看，吸引手段多样，万变不离落户和房。与之前普遍限购不同，目前的人才吸引政策看起来更像是针对人才的定向限购放松，并提供多种优惠条件。

如郑州的人才工程“1+N”政策，向符合条件的在郑首次购房者发放最高10万元的购房补贴；南京将人才分为6类，分别给予共有产权房、人才公寓、公租房、购房补贴等待遇；成都“蓉漂”计划实行“先落户后就业”，本科及以上毕业生凭毕业证落户制度等。

或现水晕效应？

无可争议，人才是一个城市发展最重要的因素。二三线城市掀起的“抢人大战”初衷也是令城市发展更有活力。

张波认为，一个城市的经济实力是一个城市未来楼市发展潜力的最好保证。有人才经济会更好发展，经济发展会吸引更多人才落户，人口正向导入尤其是大量人才的导入对于楼市会形成有力的支撑作用。

张波非常看好二线城市未来发展。他注意到，2017年前三季度，4个一线城市GDP占全国12.1%，贡献最大，但从同比增速来看，二线城市大部分已超过一线城市，重庆同比增幅达10%位居第一，长沙、杭州位列二三。

无一例外的是，这些热点的二线城市皆有优势产业支持：以电商经济为代表的杭州；以游戏产业成为新经济亮点的成都；依托光谷软件园互联网迅猛发展的武汉，尤其是在2015年和2016年实现了爆发式增长。在大公司布局来看，杭州、苏州的A股上市公司数量已经超过广州，仅次于京沪深。

不过，业界普遍担忧，二三线城市掀起的“抢人大战”很有可能对限购产生一定稀释效应。

链家首席市场分析师张月认为，城镇化进程早已明确（2016年国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》），此次多城发布人才落户和租房落户是必然举措和必然趋势，并不是直接针对限购。但的确购房门槛被释放，会让这些人购房得以直接越过限购的考核，所以抢人大战是师出有名、又的确对限购有间接放宽的水晕效应。

中原地产首席分析师张大伟也担心，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者，对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，为吸引人才只简单推出落户购房优惠等政策也容易带来房地产市场的不稳定。

张宏伟注意到另一个隐情，即伴随楼市调控的深入，各地方政府的土地财政压力越来越大。从土地财政依赖度的角度来说，去年10月调控以来，部分一二线城市土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政收紧，而地方土地财政压力则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，首先放松限购政策的可能性就越大。

调控未有实质变化

从房地产调控整体环境看，业内普遍认为，此次“抢人大战”不会对楼市产生实质影响。

张月分析道，目前已发布相关文件的20多个城市，城市定位和楼市热度差别非常大，有新一线、也有环沪城市圈，还有一些价量始终平稳的城市。所以每个城市能形成的预期不太一样。有些城市是外来人口比例较低，如没有其他辅助政策，吸引其他城市外来人口的难度还是比较大。

张大伟也指出，房地产市场走势主要看信贷与人口经济基本面，目前这些城市调整了人才落户口径，对市场的影响不会太大。这是因为信贷政策依然紧张，调整政策不代表全面放松，之前部分城市的政策的确力度过严。他认为，热点城市，特别是限价之前过度严格的城市，存在释放堰塞湖的可能性，对于部分地王项目，或许会尝试放开限价。