国贸往东15公里，一个全新CBD正在全速崛起，它就是运河商务区，北京城市副中心的战略引擎，矢志打造全球第九大湾区CBD，与纽约曼哈顿、伦敦金丝雀码头、东京丸之内、香港中环、上海陆家嘴等并肩共擎世界湾区经济版图。这片被寄予厚望的时代热土，由中央直接部署，由政府统一指导，以“最先进理念、最高标准、最好质量”的规划建设方针，打造一个高端产业导入、高端要素融合、高端人才聚集的国际商务新中心。

曾有业内专家如是评价：虽然运河商务区对标的是国贸CBD，但是无论规划理念高度、整体建设规模，亦或是优越的运河环境所营造的湾区特质，都非国贸CBD所能比拟。加之北京市政府搬迁后对整个区域形成的有力支撑，运河CBD的想象力远在国贸之上。而且运河CBD采用“先规划、后发展”的模式，彻底避免了国贸CBD交通压力、人口压力等城市病的出现。

伴随着如火如荼的建设，运河商务区将成为未来北京写字楼市场最具潜力的商圈之一。当下严苛限购也浇不灭的火热行情，就是对这里未来前景的最好佐证。根据第一太平戴维斯发布的研究报告显示，运河商务区写字楼将在2018年起进入供应高峰期，未来三年该区域写字楼供应量将超过200万平方米，将促使整个通州写字楼市场进入新的竞争平台，产品质量和服务质量将大幅提升。

作为运河商务区重要成员，成大广场领衔首发EOD智能生态写字楼，可谓别具一格、独树一帜。项目引入美国硅谷Ecological Office District绿色办公体系，领先创著运河商务区首个EOD生态综合体，从办公空间、商业空间、配套空间、公共空间、社交空间、环境空间、居住空间六大维度，形成多样性、综合型、国际化的功能构成。在成大广场，智能生态写字楼、一线河景商务公寓、水岸风情商业集群三大业态相辅相成，创享生态公园、立体街区、休闲广场、艺术园林等舒适环境，致力实现办公与生活相融相合、工作与休闲高度平衡。

成大广场写字楼，不仅是运河头排商务恒产，更是智能生态办公旗舰。以超5A标准打造，集CA通讯自动化、OA办公自动化、FA消防自动化、SA安防自动化、BA控制自动化等高科技应用于一体，还有全钢化双中空LOW-E玻璃幕墙、冷热电三联供中央空调、新风除霾系统等绿色环保技术，更贴心设置空中休闲会客厅、云端健身会所、金钥匙标准商务管家等高端配套与服务，全力呈现生态化办公、智能化商务、人性化服务的崭新内涵。

凭借着EOD生态综合体的差异化定位与前瞻性规划，成大广场在运河商务区众多写字楼集群中脱颖而出，是对商办物业的革新建树，也是对企业办公潮流的创新引领。随着大型跨国企业、高新技术企业、智库服务企业、金融投资公司、互联网类企业等不断进驻，奏响运河CBD生态办公时代主旋律！

咨询热线：400-819-1111转832483

项目地址：北京市通州区运河商务区（新华东街与滨河中路南500米）

随着世界范围内对节能环保的日益重视，建筑节能成为全球节能的重要环节之一，绿色建筑越来越得到世界各国的关注。其中美国LEED评估体系被认为是世界上影响力最大的评价标准，且据有关资料显示，我国已成为世界第二大LEED认证市场。

新光大中心获LEED金级预认证

日前，新光大中心2#写字楼与5#写字楼正式被美国绿色建筑委员会授予LEED—CS（全称为 LEED Core&Shell，即“核壳机构”）金级预认证，该项预认证的获得不仅体现出钢结构绿色环保的优势，而且也标志着公司绿色建筑事业的发展又迈上了新台阶。

定位为“绿色建筑典范”的新光大中心2#写字楼与5#写字楼，将LEED-CS的各项指标都切实落实到了建设中。在开发过程中始终贯穿节能减排、生态办公理念，在空间设计方面注重人性与大自然融合，加大自然采光与通风，使项目在节能减排方面继续创造良好的经济成效。

LEED认证已成趋势

LEED认证绿色建筑评估体系，是全球最完善、最有影响力的对建筑进行环保、绿色和可持续方面进行评估的评价指标体系。

LEED（Leadership in Energy and Environmental Design），主要从可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量几个方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响。建筑或社区若在材质及节能方面有突出的性能，才有机会获得LEED认证。

纵观全球写字楼市场，绿色建筑认证越来越受重视，众多知名写字楼都获得LEED金级认证，LEED认证俨然已成为顶级写字楼的标配，LEED认证的写字楼是未来商务发展的新方向，也是世界500强企业，各行业旗舰企业办公选址的重要参考指标！

国际标准的绿色智慧办公空间

在绿色、可持续发展的时代要求下，获此认证的新光大中心以高标准的硬件配套，深入诠释了绿色可持续发展的理念。

新光大中心写字楼不仅自身秉持绿色、健康理念打造，最大限度利用自然光与能量，降低能耗、减少碳排放，致力于为入驻企业尤其是金融机构营造回归原生态的办公环境。而且外部生态条件更卓异，位于京杭大运河北起点、五河交汇处的宽阔水岸畔，在水资源短缺的北京来说，临水办公极为珍罕。

水可润泽环境、更可滋养身心。宽阔水域对新光大中心写字楼入驻人员调节心情助益匪浅；项目同时毗邻的运河公园和西海子公园，形成了一个近500万平米的天然大氧吧，与水生态合璧，提升员工办公效率、激发创造力。

新光大中心以其高品质、国际化的办公标准，匹配精英行业的商务高度。吸引更多优秀企业入驻的同时，也与其共同迎接城市的绿色未来。咨询电话：400-819-1111转610585

“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻”。自古桃花源，隐入山野之中，寻而不现。舒适惬意的田园生活，与世无争的淡然心态，桃源之地，成为古今所求的居住之梦。

如今，千年回转，当今社会，经济发展繁盛，城镇化的进程达到历史顶峰，并仍在快速推进，村落正在逐步消失，不久将来，将要迷失于历史洪流之中。灯红酒绿，华彩霓虹的都市，人们始终疲于奔波，曾经的田园式的生活，美好的回忆却只能停留在儿时，抑或停留在影视、画卷之中。

心静之时，独依窗边，远眺窗外都市，路网交错，车水马龙，笛音纷杂，回顾这数年来的辛勤拼搏，而如今已小有成就，这片都市，是否能给自己想要的生活？

如若，在这片都市旁边，有这么一片地方……

它远离尘嚣，藏身于山野之中，山下云栖四季，幻如仙境；

它景色旖旎，与官厅湖景相邻，湖边垂柳依依，岁月静好；

它田园风情，和朝阳归鸟相伴，四季景致分明，惬意悠闲；

而这片桃源，距于这所繁华京都，直线距离仅有62公里之遥，驱车前往，甚为通畅。

而这片桃源，纯墅大院居所，远观山景，近赏园林，于落英缤纷之间，极致生活追求。

而这片桃源，青山绿水之间，亲近自然，采菊东篱，悠然见南山。

而这片桃源，就是云锦台，位于京北度假板块，全季度假区，双拼纯墅庄园，千平大院相赠。项目总占地60000余亩，规划涵盖星级酒店、温泉养生、风情商街，大型医疗养护中心，便捷生活，一步到位；更有千亩桃林、熏衣花海、现代农业示范基地，景观四季，怡然自得；紧邻京北官厅湖、涿鹿千年黄帝城景区，于田园原野之中匠心打造纯墅住区，让生活，也可此般从容。

臻稀别墅 院藏四季

云锦台，位于京北官厅湖西，坐拥人文资源与生态自然资源汇聚地带，倾力打造“景区＋自然风景＋小镇”模式，匠筑低密度纯别墅区，196－260 m²双拼大院别墅，赠送前庭后院，140-1100m²超大院子赠送，悦享四季田园式生活。

完善交通 价值升级

京张高铁2019年底建成，开通后北京北站乘坐高铁到达怀来站，仅需20余分钟，下车后30分钟即可到达项目。京藏、京新四方通达，涿京一级公路、兴延高速明年开通，交通网的建设完善，区域升级投资潜力巨大。

资源丰富 四季芳华

项目周边有很多古代遗址，如黄帝泉、黄帝城遗址、中华合符坛、中华三祖堂、轩辕湖，文化和历史底蕴丰厚，更有灵山、小五台山、大峡谷风景区等众多然资源，居于此，游玩赏景，尽享四季芳华。

赏春，享受千亩杏花漫山，桃花满谷，海棠摇曳。夏游，有垂钓园和500亩熏衣草花田，避暑休闲胜地。秋收，农业生态示范基地，可以采摘葡萄，杏扁，海棠，玉米等特色产品，享受田园采摘的乐趣。阅冬，可以领略轩辕湖的皑皑雪景，这是北京看不到的景象，园区有小火车巡园，观赏小镇的四季美景。

丰盛配套 悦享繁华

京北全季度假区，临近“京畿明珠”-官厅湖，地处京北唯一温泉地带，蓝天、温泉、大湖、鲜氧的代名词，还将打造50000㎡五星级温泉度假酒店、3000 m²健康医疗中心，以及3000 m²品质商街，更有三祖帝都葡萄酒庄，健康有机农庄，采摘农场，健康食材，自给自足，生活悠然天地间。

一级物业 尊贵享受

享国家一级资质的金地物业服务，多年蝉联国内百强物业冠军，经过20余年的发展，服务全国50余万业主，开创了一系列的行业标准和条例规范，使得物业每一个服务动作都是位于标准之上。以其优质的服务赢得业主的高度认可。

近期，固安县人口统计数据出炉，固安县常住人口超过51万。在户籍新政的影响下，2016年迁入人口仅为4750人，接收的北京外溢人口以高新科技人才为主，再一次印证了固安政府对城市发展定位的高标准。经济上，注重城市经济商务化的引导——备受关注的空港壹号街区，即承担了首都新机场商务主场的角色。

择址城中，地标气度

空港壹号街区位于固安城市的圆心，大广高速和城市主干道迎宾大道的交汇处。对于讲求交通便利性的商务楼盘而言，地段优势奠定了空港壹号街区城市商务地标的地位。6条城际铁轨，6条高速公路，1个首都新机场，在2020年之前全部开通运营，为空港壹号街区商务活动的开展，提供更加广阔的市场平台。

玻璃幕墙，国际视感

参考国际一线商务建筑的外立面设计，空港壹号街区博采众长，形成了独具特色的新中式风格。以玻璃幕墙营造晶莹剔透的视觉感，以暖色陶板提升建筑亲切度，以金属板材等现代设计元素，勾勒空港商务建筑特有的国际时尚风范，空港壹号街区的外立面设计，堪称环京商务楼盘的模范。

多元街区，精英舞台

空港壹号街区的多元氛围，除了建筑视觉上的多样性呈现，在商业形态规划上也制定了国际、多元的构想。空港壹号街区定位为商务综合体，和传统的商务写字楼有着根本性的区别。

传统商务写字楼以商务为主，周围的餐饮、娱乐设施满足商务人士的基本需求即可。而空港壹号街区的商业形态，覆盖从底层商铺、个人工作室、精品酒店、企业总部到产业服务等多个体系，可以说构成了一个完整的生活闭环。商务精英的人生将在此开启另一种多元化的精彩。咨询热线：400-819-1111转832394

从北京出发，走大广高速一路向南，进入河北廊坊市固安范围内。如今看来，被称为“京南明珠”的固安，北隔永定河与北京市大兴区相望、南与雄安新区接壤、离北京新机场10公里、京雄高铁在此设站，区位变得优势更为显著。

而在2002年，固安县仅仅是一个年财政收入1.1亿元的农业县，第二产业主要依靠钓具、肠衣、滤芯、塑料等劳动密集型工业支撑，GDP在全省100多个县里倒数。为解决这些问题，固安邀请来自9个国家和地区的40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的专家，以“建设产业新城”为目标，勾勒固安未来发展图景。

如今看来，京津冀地区的早期房地产热点香河县与三河市，因为缺少系统的规划，发展并不尽如人意，有时候城市规划还会因大地产商“圈地”改造而被迫改变。而在固安，则是遵循“先规划后开发”的原则，产业园区、生活区、公园、商业体系分明，各种城市配套、道路规划科学合理。因此，固安在环京地区已后来居上。

坐落在固安城区大广高速二出口的永定河孔雀城空港院子，是固安稀缺的新中式低密联院。享受到固安地区成熟合理城市配套。新中式风格的建筑、独立围合的社区、人车分流的设计、山水营园的庭院、高敞宽阔的层高，又能在繁华的航空城中享受到高端低密社区的品质与宁静。

　　2017年土地市场高开低走，热点城市溢价率出现回落，“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下，房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。展望2018年，我国土地市场是冷是热？房企拿地还会热情高涨吗？有业内专家表示，2018年，企业拿地集中度将会提升，行业洗牌将会继续进行，大型房企收并购机会增多。

　　据克而瑞研究中心统计数据显示，2017年前11个月，全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米，同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。

　　克而瑞研究中心分析师马千里表示，“2017年，在一线城市尽量加大供应量的情况下，三四线城市采用因城施策方式，避免高库存区域过度供应土地。全国供地总量放量上行，但并未出现爆发式增长。”

　　由于土地供应加大，部分城市土地成交体量上涨。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上涨。

　　其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看，截至2017年12月19日，大兴区成交住宅用地最多，有14块，排在第一；房山区成交住宅用地有8宗，排在第二；丰台区成交住宅用地有6宗，排在第三。

　　土拍市场降温

　　在“房住不炒”的大背景下，“限房价，竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。

　　2017年1月19日，北京土地市场迎来新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下，房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后，均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段，而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中，土地市场热度可见一斑。

　　2017年初，二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日，成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后，这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。

　　值得注意的是，随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施，土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后，下半年土地市场“冷静”了许多，甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。

　　北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块，在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津，以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后，2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。

　　以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名，却难逃流拍结果；12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津，最终流拍。

　　收并购成为拿地主要方式

　　2017年，随着房企整体销售规模的增长，行业集中度的加强，大型房企为了保持销售规模的领先优势，积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶，也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。

　　对于2018年我国土地市场走势，克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响，通过及时增加或者减少供应，维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推进旧改项目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，补充市场需求的缺口。”

　　“2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在今年拿地较多的企业，明年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。

　　在沈晓玲看来，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

2017年土地市场高开低走，热点城市溢价率出现回落，“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下，房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。展望2018年，我国土地市场是冷是热？房企拿地还会热情高涨吗？有业内专家表示，2018年，企业拿地集中度将会提升，行业洗牌将会继续进行，大型房企收并购机会增多。

据克而瑞研究中心统计数据显示，2017年前11个月，全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米，同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。

克而瑞研究中心分析师马千里表示，“2017年，在一线城市尽量加大供应量的情况下，三四线城市采用因城施策方式，避免高库存区域过度供应土地。全国供地总量放量上行，但并未出现爆发式增长。”

由于土地供应加大，部分城市土地成交体量上涨。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上涨。

其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看，截至2017年12月19日，大兴区成交住宅用地最多，有14块，排在第一；房山区成交住宅用地有8宗，排在第二；丰台区成交住宅用地有6宗，排在第三。

土拍市场降温

在“房住不炒”的大背景下，“限房价，竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。

2017年1月19日，北京土地市场迎来新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下，房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后，均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段，而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中，土地市场热度可见一斑。

2017年初，二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日，成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后，这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。

值得注意的是，随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施，土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后，下半年土地市场“冷静”了许多，甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。

北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块，在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津，以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后，2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。

以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名，却难逃流拍结果；12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津，最终流拍。

收并购成为拿地主要方式

2017年，随着房企整体销售规模的增长，行业集中度的加强，大型房企为了保持销售规模的领先优势，积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶，也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。

对于2018年我国土地市场走势，克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉北京晨报记者，“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响，通过及时增加或者减少供应，维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推进旧改项目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，补充市场需求的缺口。”

“2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在今年拿地较多的企业，明年仍将会是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。

在沈晓玲看来，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

投资者问： Q1：随着2017年中国经济持续好转 ，在去杠杆、化解产能过剩与金融风险的多重压力下，2018年中国宏观经济能否保持向好的趋势？

Q2：您可否谈谈目前中国是不是出现了一个抄底房地产的新机会，因为这些年房地产市场有一个特点，调控之后房价总会上涨。

A1：相比不少经济学家会看好中国经济持续加速成长，我反而认为未来两年中国经济增长将趋向下行。

这里有很多原因，一是去年中国众多经济数据普遍都超出市场预期，令不少金融机构与分析师纷纷调高对中国经济发展前景的预期。比如国际货币基金组织（IMF）去年四次上调中国经济增长预期，预计2017年中国经济增速为6.8%，2018年加快至6.5%。但如果我们仔细关注中国基建投资与房地产市场的发展，就会发现中国经济发展的下行压力正在加大。

整体而言，随着欧美经济持续复苏，今年中国出口将保持持续好转，消费领域的表现相对稳健，工业投资甚至可能反弹，宏观经济硬着陆风险比较小，但是过去多年支撑中国经济高速增长的两大关键驱动力——基建投资与房地产市场，正随着政策收紧而出现增速放缓趋势。

现在我们已经看到，房地产销售量在减速，棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱，加之房贷政策的紧缩，未来房地产将会出现增速放缓趋势。

与此同时，基建投资增速将会在2018年放缓，因为在防控金融风险的大环境下，财政部已经出台一系列加强地方政府债务控制的措施，令基建项目资金来源受到影响。

因此，我个人认为今年中国宏观经济增速会略微放缓，2017年经济增速约在6.8%，2018年将放缓至6.4%，2019年进一步放缓至6.3%。

A2：在我看来，房地产很可能是未来三五年中国经济最大的一个灰犀牛。

如果将房地产当成是资产配置的重要组成部分，那么房地产投资必须要产生足够理想的回报。因此，房地产投资能否获得收益，一是取决于房价涨幅，二是房地产出租所带来的现金流回报。

但我们看到，近年房价与房租的上涨，并不是由市场真实的供需关系主导，更多是信贷政策、货币政策、以及市场对房价上涨的预期推动，这种投资模式所创造的回报未必持久，这是我比较担心的。

此外，我们调查还发现，现在很多人急于买房的最大原因，是害怕错过房价上涨的机会，并非真正的住房刚需，这凸显市场对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。这同样令我感到担心，原因是房地产越来越多地呈现资产属性与投资属性。一旦房地产被视为金融投资工具，那么一旦房地产税出台，房地产信贷持续收缩，会不会造成投资客集中抛房相互踩踏，这也是我相当担心的。

更重要的是，当前中国宏观经济组成里，20-25%的经济附加值都与房地产有关，整个金融系统约50%风险敞口与房地产市场有关，这也让我担心，一旦金融市场出现风险，或者宏观经济出现增速放缓，房地产市场可能首当其中受到冲击，因此投资者此时抄底房地产，若是以投资获利为目的，需要谨慎小心。

(21世纪经济报道)

1月9日上交所通过“广州珠江实业开发股份有限公司公开发行2016年公司债券”，这是1月前七个工作日里获批的第二只房企债。

临近春节前，一批长期积压的地产债正被消化。根据彭博数据，2017年四季度上交所批准的地产债数量超过前四季度之和。“地产债发行有松动迹象”是多名受访券商投行人士的直观感受。

1月10日,上交所一名债券部人士回应21世纪经济报道记者称，目前仍然按照国家相关调控政策执行，没有加速审核。

在经历一年多的“资金渴”后，2018年地产行业的融资需求能否得到缓解，对此东方证券首席经济学家邵宇表示，严监管仍将持续，房地产的资金压力不减。

存量地产债获放行

一批房企的融资需求在近期迎来缓解。

1月6日华夏幸福（600340.SH）公告称，公司收到上交所关于其非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函，发行总额不超过50亿元。金科股份（000656.SZ）在2017年12月26日获得证监会的批文，核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过55亿元的公司债券。

事实上，近期多家房企发行的债券获得监管层批准，已引起市场关注。根据彭博数据显示，2017年四季度以来上交所已经批准了19家开发商21只债券合计超过762亿元人民币公司债（含私募和公募）。批文数量超过此前四个季度的总和。

多家券商投行人士在接受记者采访时亦表示，年底多个地产债获批，显示出松动的迹象。1月10日,深圳一家中型券商债券承销部人士告诉21世纪经济报道记者，“我感觉目前地产行业的债券融资节奏在慢慢放开”。

该名债券承销人士谈到，目前拿到批文的都是存量项目。“这些项目经过交易所审核、评估之后，会慢慢放行；但从放的节奏来看，还是很慢。”

公开资料显示，2017年12月至今上交所放行的地产债项目，普遍是在2016年申报，比如中庚地产、成都人居置业、大名城、安徽省高速地产集团等。

“实际上2017全年都在消化2016年的存量地产债项目，但年底被监管层放行的项目数量要更多。”深圳一家券商投行人士表示。

彭博表示，根据知情人士透露，虽然监管层批准地产商公司债券发行的标准并未改变，但审批的推进在提速，此前上交所会通过窗口指导造成最终发行的拖延。

上交所前述债券部人士向21世纪经济报道记者回应称，对于地产债的审核没有加速，上交所还是按照国家相关调控政策执行。

同时，多名券商人士指出，监管层对募集资金的规模和投向依然把关很严格。前述债券承销人士指出不少地产债项目的募资规模面临“缩水”。

1月10日,广州一名券商债券承做人士表示，监管层对地产行业的融资情况一直保持从严审核，对于符合分类监管要求的会给予支持。

据了解，2016年10月两地交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。

基础范围包括境内外上市房企；以房地产为主业央企；省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房企。对于符合基础范围的房企，还要通过五项综合指标评价划分为正常类、关注类和风险类。主承销商应审慎承接风险类项目。

“借新还旧”谋自救

而从记者查阅了解到，近期获得监管层通过的地产债，其募集资金多投向“偿还银行债务”，这显示出地产行业仍然承受庞大的债务负担。

比如前述广州珠江实业开发股份有限公司小公募债，公司计划募资14亿，其中7.2亿用于偿还银行贷款等债务，剩下用于补充营运资金；2017年12月14日获批的绿城房地产集团小公募债，募资20亿全部用于偿还有息债务

海通证券分析师姜超此前分析称，存量债务到期压力集中在2018-2021年。他表示，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

在前述深圳一家券商投行人士看来，近期交易所消化一批存量债券融资项目，有助于房企迎来喘息之机。

那么监管层是否会因地产面临的债务压力而适当放松融资政策，对此东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道记者表示，今年严监管态势会继续保持，这是自上而下的政策，不会因为行业中有谁出现问题，而允许他们做出一些释放。

前述深圳中型券商债券承销人士亦表示，“今年监管层对地产融资的态度还是收紧。房地产融资依然是一个比较敏感的项目，监管层卡得非常严格。”

在预判2018年地产融资趋势时，邵宇表示，地产融资一直以来资金需求量比较大，如果没有捂盘惜售的情况，监管层还是会给予一定的资金周转期。“但总体而言，保持相对紧张的资金压力，是房地产调控的重要部分。因此预计资金压力还会持续。”

在他看来，未来房企会继续进行资金腾挪，比如发行海外债。

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年房企境外融资合计388.6亿美元，与2016年全年的140.6亿美元相比，上涨了176%。

而金科股份1月9日晚间就公告称，为了调整公司债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求，结合目前海外债券市场的情况和公司资金需求状况，公司拟在境外发行总额不超过10亿美元的高等级债券。

商业地产进入存量周期后，大宗物业成交与其间的资本运作越发繁荣，随着去杠杆继续推进，2018年的投资将更加关注商业地产作为生息资产的租金收入增长潜力。

日前，世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌接受21世纪经济报道记者专访时透露，2017年全国大宗交易总量创下历史纪录达到2307亿元，同比增长25%，内资仍为市场主要动能，其中，内资地产基金是成长最迅速的投资者（投资占比由13%成长至27%）。

世邦魏理仕此前发布的《迈向2020：后千亿时代投资策略展望》披露，写字楼大宗物业买家更趋多元化，外资重新活跃，尤其在上海。凯德、AEW、顶新等外资买家贡献全年交易额的29%，占比较2016年的14%大幅提升。中国成为成熟的投资目的地。

从2018年起，房企到期债务将渐入高峰期，销售持续受到调控抑制之下，行业进一步整合将产生更多投资交易机会。1月9日，歌斐资产宣布以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目——香溢花城的两幢商业物业，总建筑面积约66万平方米，位于上海市普陀区内环边缘。

内资开发商因可供开发土地量较过往减少，其投资存量地产的兴趣亦有所增长（投资占比由19%增长至27.9%）。寿险业者于2017年底又逐渐活跃起来，李凌认为，2018年此类资本有机会成为市场的X因子。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企年底出售部分物业，可以实现融资，并优化资金结构。房企通过出售大宗物业能够实现资金一次性回笼，甚至后续资金充裕情况下还可以回购，这样的融资计划积极而稳健。

存量周期标志

2017年上海大宗物业投资市场共录得82笔大宗交易，累计交易量达1169亿元，双双创下历史新高，其中交易量同比增长18%。

在国内资产管理需求提升并积极寻求风险适中的标的背景下，地产基金投资尤为活跃，全年累计投资590亿元，占总量的49%，远超近三年平均水平。受益于投资需求由核心商务区外溢及上海新型城镇化，新兴商务区的办公类型物业成为资本市场宠儿，成交宗数从前三年年均16宗的增长至2017年的38宗。

李凌直指，商业地产存量投资大幕已开启，上述世邦魏理仕报告显示，房地产行业经营模式从增量转存量，会有一个切换过程——从开发主导向持有经营模式切换。在开发模式（即增量模式）下，劳动力人口和土地供应是最重要的推动力。从全国范围看，劳动力人口和土地供应指标在2011-2013年已达到顶峰，此后开始下降趋势。这意味着存量投资的开启具有必然性，且是不可逆的。

以人均GDP和第三产业占比这两个宏观指标衡量，在2015前后，中国一线城市的商业地产进化曲线从成长期跨入到成熟期，成都、武汉、杭州等主要二线城市在2016-2020年期间也将进入成熟期。这些进入成熟期市场的优质商业地产，为存量时代的开启提供了充分条件。

全国劳动力人口（15-59岁）峰值出现在2011年（约9.25亿），此后呈现下降趋势。大城市圈的人口输入趋势目前尚未终结，但应该注意到，北京和上海这样的超大城市从2016年起，在未来城市规划中对人口增长做出了严格限制。

全国房地产用地的供应规模在2013年达到峰值，此后连续同比下降。土地供应的限制近两年来，一线和二线城市纷纷出台限制建设用地增量措施，推行减量规划。

2016年启动的史上最严楼市调控和“房住不炒”纲领，也推动了增量向存量切换的进程。

李凌指出，这两个宏观指标的趋势转换进一步作用到大宗物业投资市场上，产生的影响就是在2016年，大宗物业投资交易量的跃迁式发展。持有投资型物业的需求目前主要集中在一线和主要二线城市中；成交量的突破也得到了货币资金的支持。

李凌认为，大宗资产投资的这一轮行情，是由经济和城市化发展推动的，也正好是房地产行业开始从增量向存量模式转换的时期，特别是在一二线城市。

大宗物业投资行情大致可以分为三个阶段：2014-2015年是租金增长和资金供给共同推动阶段，以上海为例，2014-2015年，写字楼租金年均增长7.3%，是历史上相对较快的时期；2016-2017年，随着2015年下半年基准利率调至历史新低，进入资金推动略占主导的阶段，表现为回报率普遍下行；2018-2020年，随着去杠杆和经济转型推进，欧美主要经济体也进入加息缩表周期，回报率进一步下行空间缩小。

万亿资本建仓

李凌还认为，成熟期市场的特质之一就是商业地产的租赁市场需求和投资市场流动性大幅提升，为机构资本的建仓创造了良好条件。到2020年，预计进入商业地产的资本将达到万亿规模。

上海2017年成交突破1000亿，比2016年增长10%；北京（400亿）和广州（250亿）成交量也大幅增长，均创下历史新高。二线城市中成都、南京、杭州也表现活跃。

根据瑞信的报告，中国的中产阶级人数在2015年超过美国，达到1.09亿人，成为全球最大的中产阶级群体。中产阶级的崛起代表民间可投资资本的规模和需求都将不断上升，当前包括银行理财、基金、保险、私募等在内的国内大资管规模接近120万亿，是GDP的1.6倍，庞大的资管规模需要寻找投资方向，成熟期市场的商业地产恰恰是一种可以提供稳定回报的优质投资标的。

目前国内机构资本在商业地产中的仓位非常低。世邦魏理仕上述报告指出，截至2016年底，以国内17个主要城市的优质写字楼市场为例，国内机构资本所占的面积比重不足1%。

国内机构如保险的地产配置很低，大约只有总资产的2%-3%，增长空间很大。截至2016年底，国内机构资本占比不到1%，核心优质商业地产数量上有很大优势。

另一方面，结合主要城市商业地产的所处阶段和中国经济发展脉络（比如城镇化、消费升级、一带一路等），投资者有三条投资主线：由基建和城市化推动的地铁上盖物业；城市化进入中后期的城市更新；以及在商业地产发展阶段由成长期向成熟期转变的新兴投资品类，如长租公寓、产业地产、养老地产等。