北京城建·国誉府，于公元2018年1月6日举办的革新中式宅邸的世界观——北京城建·国誉府人居品质论坛，在瞩目之中盛大落幕，让业内外为之惊艳！这是一次国术、国宅、国匠首次在跨年之初的跨界对话，也为当代城市的人居品质的多元化内涵指明了方向。

国术！国宅！国匠，革新中式宅邸的世界观。

此次北京城建·国誉府人居品质论坛在2018年中国新时代开年之际，迎来了各界的佼佼者，他们是传统功夫与现代健身结合第一人，轻功夫.咏春创始人徐锦龙。此次活动中，徐锦龙先生带领咏春拳众子弟在国誉府表演了小念头、寻桥、木人桩等经典咏春拳项目，让现场来宾大饱东方国拳文化之美；中国室内设计高级建筑师，北京城建·国誉府新样板间设计师粱景天；亚豪机构市场研究部总监，地产自媒体“毅家之言”创始人郭毅；自媒体“地产营销人”出品人韩乐。他们在各自的领域里对中国文化、人居形态、空间之美都有着清醒的文化思考，对人居品质的文化传承有着各自的理解，但在不同文化形态的碰撞中，对北京城建·国誉府的品质之力都赞叹不已。新老业主共聚国誉府，全家共享新年欢乐，火热的现场氛围提前敲响了2018福旺佳音。

北京城建·国誉府，上下跃样板间惊艳开放！

上午十一点左右项目负责人带领新老业主参观北京城建·国誉府上下跃新样板间，都被样板间的中式意境之美所震撼：以“如意随心”为主题的上跃样板间，以典雅之美浸透空间的每一个角落，充满禅意的设计，将东方元素与家居相融合，无处不显东方神韵之美；以“清风明月”为主题的下跃样板间，中厅的“明月”构图，抬头看天的空灵想象，以白云、竹叶点缀，一副画作，一件简单的山石陈设，互相结合，在空间中行走，一切都是那么自然。

不忘初心，感恩同行，活动精彩纷呈！

整个活动在热烈而有序中进行，新老业主欢聚国誉府，共享新年人文盛宴。北京城建兴泰公司副总经理段晖发表了激动人心的讲话，介绍北京城建作为国企担当，为业主提供的各项新年“福利”，提供业主私享国宴、私享观影厅等，为业主提供定制化的专属服务，尊享不一样的誉府生活。现场互动活动精彩不断，咏春拳轻功夫表演掀起了一波波高潮；现场的抽奖环节是给到访的新老业主新年最好的祝福；手工结绳派送，如你所愿，心留温暖；书法名家现场挥毫送吉祥字……此起彼伏的活动惊喜，让到场的新老业主深刻感受到国誉府的用心和匠心。

北京城建·国誉府2018开宗.誉年——人居品质论坛暨岁末答谢会，在隆重的人文盛宴中落下帷幕。160-300㎡（建筑面积）新中式大宅，稀世独栋洋房，心著所鉴。以大平层低密舒居，瞰河揽园，悅享270°观景视野，筑就当代国人理想的一生之宅。跃层样板间盛大开放，国之大宅，府韵东方，恭迎莅临品鉴。VIP热线：010-89896666

日前，克而瑞研究中心发布《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，碧桂园、万科、恒大三大龙头的流量金额均突破5000亿大关，17家房企业绩突破千亿，TOP100房企占比历史性突破50%，市场份额加速集中，调控重拳之下，大象已开始跳舞，房地产市场硝烟已起。

克而瑞研究中心预计，我们预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，千亿房企将继续扩容。2020年有望超30家，这意味着，动辄千亿的开发商将越来越多，但是，一个不容忽视的问题是，更能够反映一家企业真实能力的权益销售额是怎样的一番景象？

行业变化倒逼企业收购发展

《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显示，中国恒大以权益金额4880.2亿元位居权益排名第一，而其流量金额为5131.6亿元，位居第三，碧桂园以3961.1亿元位居权益榜第二，其流量金额为5500.1亿元，向来以稳健著称的流量金额为5239.0亿元，权益金额为3772.1亿元，其中，万科的权益金额和流量金额的差额均在1500亿左右。

可以看到的是，行业合作开发和并购现象越来越普遍，普华永道的《中国房地产并购市场2017年中期回顾》报告中显示，从交易数量来看，地产行业并购自2014年 以来，迅速增长。越来越多的企业通过并购的方式，增加土地储备，提高规模效应

而在2014年之前，房地产的并购现象并不多，甚至，“并购王”们的发展路线还一度被质疑，但如今，开发商的权益金额和流量金额的差额在变大，并购成为房企获取市场份额的重要方式。

克而瑞研究中心提出，在TOP200房企中，有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类：一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企，如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如禹洲、实地、中建东孚等。代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求，项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次有所下滑，但利用较强的操盘和项目管理能力，在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累，如绿城、建业、滨江、朗诗等。

开发商潜在的威胁

房地产行业的变化已经真真切切地反映在企业的财务报表上，但是，开发商的权益金额变化对企业究竟意味着什么？

中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产表示，“流量金额应是合约销售额，也就是某个房企参与的开发建设项目的总销售额，现在很多开发项目是由两家甚至多家开发商共同开发、建设、销售的，参与的开发商各占一定的权益份额，合作开发是风险分散的策略，也就是拉一个垫背的。”

一般情况，企业的收购分为全额收购和部分收购，目前，业内企业多为部分收购，这样流量金额也会全部计入财务报表，企业之间也可以更好地分担风险，减少成本。

囿于资金实力，部分企业收购是靠举债而为之，如企业的融资成本过高，不仅是成本增加，风险还将变高。

鲁桂华还表示，”并购的风险复杂，并购，只能被收购的企业，在收购方的手中赚钱的能力更强，并购才有意义。被收购的房地产企业，为什么在收购方的手中更赚钱？这是第一个风险。第二，并购的资金从何而来？如果是借款，那就会加大杠杆，在企业面临不利商业环境时，成倍地放大风险。

普华永道的报告还显示，2017年上半年，逾85%的地产并购交易金额和交易数量的趋势集中在华东、中南及华北区域;交 易集中核心城市为上海（楼盘）、深圳（楼盘）及北京（楼盘）周边。

相关业内人士对和讯房产坦言，“企业的收购多数在三四线城市，你去一二线城市去收购是很难找到合作方的，现在，三四线城市需要大量的去库存。”而这对于开发商的项目选择能力和综合能力，都是挑战。

评判开发商收购行为成败与否的唯一标准便是被收购项目在收购方手里是否更赚钱。如果被收购的企业或合作项目不能带来预期的利益，这对开发商便是威胁。

同时，鲁桂华也表示，“部分企业合约销售额高，权益额低，不能看绝对额，比例在20%，的不算高。并且，有时候，差额小可能是问题，差额大可能不是问题。一个项目多个人做，在市场看好时，让其它人赚钱了，这对企业不好，但是在市场前景不好的时候，风险多人分担，应该是好的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示，近期证券相关部门对于部分房企夸大销售业绩给予了警告，其实就是希望各类销售数据不要有水分。对于并购来说，属于房企扩大规模的一种方式。当然，如果是单纯并购部分项目等，那么实际上对于销售数据的统计影响不大。但如果是并购部分企业股权，那么也要防范没有除权后直接统计销售额的做法。

在监管部门对房企发债的严格管控下，中国房企2017年在境内发的公司债规模大幅下降。

1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”的发布会上发布的数据显示，其所监测的108家房企融资总额从2016年的11138亿元减少至2017年的10864亿元，而境外融资的数据在逐年上升。从数据来看，2015年房企在境外的发债为2327亿元，2016年为3380亿元，2017年为4321亿元。

在境内公司债方面，2017年房企发的境内公司债规模从2016年的4527亿元骤降90%以上，仅为437亿元。

自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。彼时，上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。准入门槛的要求主体评级AA及以上的公司，同时还需满足以下条件之一：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业；以房地产为主的央企；中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。

随后，2016年11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

而房企发行债券规模的多少，很大程度上影响房企流动性的压力。

在境内融资渠道被收紧之后，面对融资难、回款慢的双重资金压力，熬不住的中型房企开始将融资渠道的目光瞄向海外。

据Wind数据显示，2017年中国房企海外债的发行数量已达74只，实际发行规模超过366.58亿美元，继续刷新历史高位。其中，中国恒大（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、绿地控股、碧桂园（02007.HK）和大连万达集团5家公司在2018年到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。

2017年5月，《经济参考报》曾引述券商人士的表述，监管层已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。半年之后，11月份，英国金融时报援引两名知情人士消息称，继2017年年初初放慢审批进程后，国家发改委已开始批准更多房地产开发商在境外发行债券。

楼市“未来已来”

2017年是房地产“大年”，新建商品住宅销售面积和销售额创出新高，但是在这背后，一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑，其中新房成交量同比下降了40%。不过，业内普遍预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化，建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施，将改变未来楼市的格局，如目前多个城市加快共有产权住房的建设。

链家研究院认为，随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，一线城市的二手房市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。该机构同时指出，“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。”

“我们这个区域的房源，这段时间的带看量很少，有时候我一整天都带（看）不了一套。”链家地产北京朝阳区褡裢坡门店的业务员小徐1月4日向21世纪经济报道记者表示，他所在的区域二手房交易明显降温。他本人已经一个多月没有“开单”。

就在房地产市场迎来又一个“大年”时，处于调控中心的一线城市，2017年的成交量却大幅下滑。

综合官方和民间机构的数据，去年北上广深四个一线城市的新房成交量总体下滑四成左右，二手房成交规模则几乎减半。其中，降幅较大的北京，新房和二手房成交量双双“腰斩”。

考虑到全国楼市2017年“丰收”，这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据，2017年前11月，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温，但全年超过2016年的水平并创历史新高，已是大概率事件。

这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同，2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。作为调控政策的“发起点和高地”，一线城市却趋于冷淡，供应和需求都较为低迷。

大部分分析人士认为，这种情况并不会持续太久。市场容量大、需求有待释放的一线城市，可能在今年的“小年”中有所反弹。

“连环单”强化二手房降温

截至目前，各地官方尚未公布汇总后的成交数据，但民间机构均依据官方的监测信息予以统计。虽然不同机构的统计数据有细微差别，但均反映出一线城市成交量大幅下降的事实。

根据中原地产的统计，2017年四个一线城市合计成交新房（不含保障房）19.23万套，成交面积1875万平方米，两者同比下滑幅度相当，约为40%。二手房方面，去年一线城市成交4001万平方米，同比下滑46.6%。

其中，北京的新房和二手房成交量双双“腰斩”。北京新房成交仅为3万套左右，创下历史新低。上海的二手房交易跌幅最大，成交面积为1283万平方米，跌幅接近六成。

价格方面，根据国家统计局的数据，截至2017年11月，北京、上海的新房和二手房价格均同比下滑，深圳新房价格下滑，市场动向相对滞后的广州，房价则同比上涨。

不过，在2017年，全国大部分城市录得交易量攀升，上市房企销售业绩也普遍向好。虽然年末市场有所降温，但很多城市仍然创下历史新高。

中信建投认为，这种情况并不意外。按照该机构的观点，市场的热点已经从2015年的一线城市，转移到2016年的二线城市，到2017年，三四线城市已成为新的热点。这些城市的单城交易规模虽小，却因数量众多而构成“长尾”，并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

从某种意义上说，这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始，一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中，一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后，一线城市的调控力度已是全国之最。

“一线城市既是政策的发起点，也是政策高地。”1月4日，北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，作为本轮调控亮点的“现售令”、土地交易中的限价、鼓励租赁等措施，均源自一线城市，然后向全国推广开来。

但就一线城市而言，调控政策在新房和二手房市场的作用机制并不相同。

新房市场的降温，主要是由于“限价令”带来的供应低迷。以北京为例，亚豪机构的数据显示，2017年北京仅有126个项目入市，同比减少154个，月均入市量仅10个项目。这些项目带来商品住宅供应23495套，供应面积342.61万平方米，同比分别减少了16.9%和18.8%，创下自2006年北京执行预售管理制度以来的新低。

“过去两年北京诞生了很多高价地，大都准备以豪宅的形式入市。但2017年北京的限价政策十分严格，单价超过8万的项目寥寥无几。”上述房企人士表示，受此影响，很多项目延缓了入市步伐。

二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后，部分二手房因被认定为非普通住宅，首付比例从四成骤增到八成，按照北京的房价水平，这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

在当前一线城市的二手房交易中，六成以上为先卖后买的“连环单”。该特征也造成一种连带效应，即一单交易的中止，往往引发数单交易受到影响。

或重新成市场热点

虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”，但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说，形势并不悲观。

大多数券商认为，一线城市的市场规模庞大，此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后，成交量继续下滑的空间不大，甚至有可能提升。

中信建投就预测，“2018年，一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下，预计销售面积同比增长5%，销售均价同比增长0.5%。”相比之下，该机构认为，今年二线城市的销售面积同比下降3%，三四线城市销售面积同比下降10%。

链家研究院认为，随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，一线城市的二手房市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。该机构同时指出，“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法，他认为，今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

新房市场的逻辑，仍然取决于市场供应。

在国土部、住建部于2017年4月发文督促后，一线城市普遍加大了供地力度，北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍，北京完成了年度供地计划，供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期，这些土地的相当一部分，将在2018年转化为住宅供应。

在供应结构方面，亚豪机构市场总监郭毅1月4日向21世纪经济报道记者表示，2017年北京出让的住宅用地当中，超过40宗含有可售纯商品住宅，且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，未来项目上市速度将有所提升。

她还认为，大量限定房价项目的入市，令2018年的房价水平总体可控，有了这些产品的价格对冲，今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。

此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目，也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目，开发商大多已经投入了数十亿，甚至百亿；如果是联合开发，开发商也已投入数十亿。”上述房企人士说，资金方面的压力，促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。

2017年的房地产市场暗流汹涌，不仅龙头房企竞争激烈，百亿、500亿、千亿级房企也是挤破了头想进入相应的排行榜。

2017年12月31日，克而瑞发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，碧桂园登顶居第一，万科连续第三年屈居第二，2016年的第一名恒大跌到了第三，但三家均超过了5000亿；从全榜单来看，房企之间分化加剧，前100强房企占比历史性突破50%，市场加速集中。

对于中小房企而言，龙头房企5000亿的销售难以望其项背；而进入千亿阵营，则意味着可能拿到未来十年的入场券，因此在近期，包括时代地产、禹洲地产、龙光地产等超过50家房企提出了销售千亿的目标，向市场和投资者喊话。

1月4日，一家规模在300亿左右的新兴房企高管对21世纪经济报道记者表示，小房企要实现弯道超车，必须在规模上先走出来。企业规模太小不利于生存，不利于长远发展；未来1000亿将成为房企生存门槛。

房企分化加剧

2017年的冠军恒大让位于碧桂园，融创中国突进成为新四强之一，2016年跌出前十的华润置地，2017年终于扳回一局，重回前十。

2017年末的这份房企销售排行榜，仅前十强的变动就显得惊心动魄，故事多多。

排行榜显示，碧桂园、万科、中国恒大TOP3龙头房企均破5000亿，第四至第六名融创中国、保利地产(600048,股吧)、绿地控股(600606,股吧)均突破3000亿，中海地产超过2000亿，位列第七；龙湖、华夏幸福(600340,股吧)、华润置地位列8、9、10，均超过了1500亿。千亿房企数量则达17家。

TOP10房企中，融创是上升最快的一家，2017全年同比大幅增长140.3%至3620亿，同时四季度业绩增长1573亿，高于碧桂园的1526亿，成为四季度冠军。

千亿企业中，龙湖、新城、旭辉、泰禾增长较为显著；而非千亿企业中，中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张，同比增长均超过100%。

随着房企销售业绩的增长，各个级别的门槛均有了不同程度的提升。从金额来看，TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿提升23%至381亿。

中大型房企的市占率也大幅提升，前100强占比突破了50%。在一些重点城市，大型房企更是赢者通吃。

比如，保利地产在广州（楼盘）单城实现销售300亿，万科在深圳、北京（楼盘）销售均已超过300亿，相当于一个中型房企的份额。

二线城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布单年销售额突破200亿，碧桂园以224亿元在东莞（楼盘）夺魁。

中国指数研究院数据显示，万科几乎全部以前三的位置，“通吃”一、二线城市以及小部分三四线城市，如东莞、佛山（楼盘）和中山（楼盘）。

1月2日，中指院分析师朱敏指出，百亿（及以上）房企在重点城市销售额市占率较高，严格调（资料、团购、论坛）控的热点城市集中度更显。其中，千亿、500亿以上房企十大城市销售额市占率均值分别达26.7%、37.0%；500亿以上房企在北京、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）的市占率超40%。

此外，在市场集中度提升趋势下，土地资源也在集中。50家房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%。

1月3日，易居中国执行总裁丁祖昱预计，未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，TOP10房企集中度有望达到35%。

在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家。丁祖昱预测，千亿房企即将再度扩容，2018年有望超过30家。据克而瑞统计，近期有50家房企都提出了千亿计划。

小房企风险加大

总体而言，规模增长仍是2017年房企的主旋律。尽管房地产市场承受调控高压，但在惯性热度和三四线去库存的利好释放下，百亿房企仍有良好的销售表现，2017年仍是房地产的“大年”。

朱敏指出，从各阵营销售额及增长率来看，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。

从2017年的数据来看，除了销售增速稍逊于部分中型房企，千亿及以上的大型房企，在拿地、融资、并购等方面全面碾轧中小型房企。

根据中指院数据，1000-5000亿房企增长率均值为53%，主要凭借布局、产品、品牌等优势，在市场波动中以更灵活的调整能力，实现业绩跨越；500-1000亿房企更多是“黑马”，增长率均值为84%，以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超。

300-500亿、100-300亿房企则主要把握深耕区域或城市的市场机遇，围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售，销售额平均增速分别为59%和21%。中指院选出的50家百亿房企中，有38家采用合作拿地方式，权益拿地比例均值为86.1%，其中，中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地，权益拿地比例在70%以下。

不过，未来对于中小房企而言也并非全无出路，深耕区域市场便是其中一条，如北京首开、深圳鸿荣源集团等。

1月4日，中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，排行榜榜单的数据也是有水分的，会随时变动，在资金收紧下，未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险，尤其是新加入榜单的企业。

“未来中国房地产市场，将由大而全的公司和小而美的公司构成。”张大伟认为，龙头房企将在全国占主流，但在小城市，或个别一二线城市，地方性龙头企业的地位也将难以撼动。

不过，中指院指出，100-300亿房企业绩波动较大，不乏业绩下滑的企业，在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

在拿地能力上，中小房企也不如大型房企。500亿以上阵营房企拿地金额占销售额比重均值超40%；300-500亿、100-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与500亿以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二线城市，拿地竞争力相对较弱。

在融资能力上，千亿以上房企的海外债发行规模领先。2017年，千亿以上房企海外发债938.6亿元，其中恒大海外发债规模达593亿。

500-1000亿房企信用债发行规模领先且具有低成本优势，发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企，其中龙头房企和央企融资规模优势明显。

基于较强的销售和融资能力，大型房企也积极介入并购。500-1000亿、1000-5000亿房企收并购金额占比最高，分别为50.8%和34.6%，其中融创、阳光城(000671,股吧)及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和 68.9%，而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

在各方面能力不足及市场集中驱使下，加大合作力度成为百亿房企分担运营风险的选择。

成都近日推出首批国有租赁房源2200余套，引起社会极大关注。国有租赁房源入市，租房者需要什么条件？具有哪些权益？对市场会产生什么影响？新华社“中国网事”记者对此开展调查。

成都国有租赁房源入市

记者了解到，这次入市的成都国有租赁房源基本位于主城区，从一居到四居都有，有精装房也有清水房，月租金470元起。

成都市房管局工作人员介绍，租房者可登录“成都住房租赁交易服务平台”首页，进入“国有住房租赁公司房源”页面，点击“竞价人注册”进行实名注册，选定所需房源，按照竞价规则参与竞价。目前，已有280余套房屋竞租成功。

成都市房管局租赁管理科相关负责人表示，根据此前管理办法，国有租赁房源从房源推出到市民租到手大约需要3－6个月，时间跨度较长，不便于市民租住。对此，成都市房管部门与国资委经市场调查后，确定采用房租竞价这一市场化的形式，以更好满足市民需求。

“这些房源都由第三方评估公司进行评估，制订起拍价，竞价时间为一个小时。”成都润锦城实业有限公司是此次推出房源的三家国企之一，该公司资产部刘佳表示，从这两天的实际成交价格来看，基本略低于市场价。

什么条件可以参与租赁

为鼓励长租、保护租客利益，润锦城推出的720余套房源可以选择最长不超过五年的合同期，租金在合同期内维持不变，支付租金可以选择按月、季、年付等方式。对于如何防止恶意炒高价格或囤房源的现象，刘佳表示，竞价者需输入身份证号实名注册，且一人只能竞得一套。

成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一，去年8月，成都市政府出台《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，提出组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等具体目标，促进住房租赁市场专业化、机构化、规模化。

目前，成都市已组建4家国有住房租赁公司，正全面清理盘活国有存量房源，后续还将推出更多房源供有需求的市民租赁。

在3日举行的成都市政府常务会上，成都市房管局提交了《关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见(送审稿)》。根据这一意见，中心城区申请租赁补贴的家庭年收入准入标准由5万元调整为10万元，单身居民年收入准入标准由3万元调整为5万元。符合条件的外来务工人员也可申请租赁补贴。

3日晚，成都市人民政府网站发布了《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》，提出非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。

对市场影响如何

西南财经大学经济学院副教授刘璐表示，成都市出台的这一揽子政策，将助推住房租赁市场的发展。国有房源上市有示范意义，这些住房可以避免个人房源消防隐患等品质问题，以及房东随意涨租金或临时改变用途等情况。

另一方面，成都提升租房补贴标准后，大大降低了申请租房补贴的门槛。根据统计，城市居民家庭年收入在5万元到10万之间的人群数量远高于家庭年收入在5万以下的人群，这一政策的惠及人群将大幅增加。

“大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。”刘璐说，在一个良好的住房租赁市场下，一些在犹豫要不要买房的居民不妨先租房，对房地产市场也能起到缓和的作用。

从昨天上午10时开始，青秀家园、南苑西两个公租房项目启动了“快速配租”。记者对比发现，“快速配租”形式，针对的都是已公开配租项目的剩余房源，所以就不再进行摇号，申请人也能更快实现选房入住。

这是本市公租房配租环节优化改革的新举措。市保障房中心相关负责人介绍，本市过去公租房剩余房源配租所采用的“先到先得”已经改变为“快速配租”，并连续在几个项目上尝试和积累经验，提升配租效率的同时，也更加兼顾公平。

“快速配租”脱胎于“先到先得”的公租房配租形式，这两种形式都是针对于“剩余房源”。

什么是公租房的“剩余房源”？简而言之，公租房项目启动配租时，都会先启动公开配租，符合条件的家庭也会按要求进行登记，经过资格审核，就会进入摇号和选房环节。但是，由于一些项目房源多、选房人少，就出现了剩余房源。

过去，本市对于剩余房源，会采取“先到先得”的形式，谁先登记，谁就先获得房源，也不会摇号；而现在的“快速配租”，则是考虑到了先前已经备案的家庭。“新的形式则是综合按照备案年份、配租资格情况、意向登记时间进行排序，这样对于申请人来说就更公平。”市保障房中心相关负责人说。

比如，昨天启动“快速配租”的两个项目，就会有一个配租的先后顺序：备案年份早的家庭排序在前、备案年份晚的家庭排序在后；备案年份相同的，具备优先配租资格的家庭排序在前、具备普通配租资格的家庭排序在后；备案年份、配租资格相同的，意向登记时间早的家庭排序在前、意向登记时间晚的家庭排序在后。

相关负责人透露，在率先尝试的一些项目上，从登记到选房入住最快只用了1个月的时间，项目平均入住周期也只有2个月左右。

这种“快速配租”的形式，也告别了过去现场排长队等候登记的现象。目前多个项目的具体操作环节，均改为了网上登记。

记者发现，昨天启动登记的项目位置不错，均位于四环旁。

其中，燕保·青秀家园公租房项目位于丰台区马家楼路1号院，可配租房源共计158套，小套型66套，建筑面积约39.53至47.21平方米；中套型92套，建筑面积约48.96至53.31平方米。月租金标准为39元/建筑平方米。

南苑西公租房（原廉租房）项目位于丰台区槐房西路316号院，可配租房源共计15套，小套型12套，建筑面积约32.33至33.99平方米；中套型3套，建筑面积约43.65至44.34平方米。月租金标准为29元/建筑平方米。

配租对象方面，在2017年12月31日（含）前通过“三审两公示”程序获得备案资格，且尚未配租、配售的符合保障性住房申请条件的丰台区保障性住房轮候家庭可自愿进行网络登记。廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭（统称“三房轮候家庭”），或家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿、计划生育特殊困难家庭和市区有关部门认定的见义勇为家庭优先。

根据公告，这两个公租房项目具体登记时间为2018年1月4日上午10：00至1月10日下午17：00。

每当有新的申请家庭登记成功后，登记系统将会按照以上排序原则更新排列顺序，因此各家庭在完成登记操作的时刻获得的顺序并不代表最终的选房顺序。登记系统结束登记时排列出的顺序将作为最终选房顺序，选房时将按照该顺序依次进行。

冷风扫过的街道上行人寥寥，售楼处空空荡荡，仅有的几个工作人员在案场聊天，这是《华夏时报》记者探访涿州楼市时看到的景象。

记者在探访燕郊楼市时也发现，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，大白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。

实际上，这种冷清的景象仅仅是环京楼市的一个缩影。近一年来，房价下跌、销量下滑、中介关店成为环京区域楼市的生存现状。

楼市进入冰封期

北方进入深冬，环京楼市也降至了冰点。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月，固安新建商品住宅仅销售67套，环比10月下降35.6%，新房价格已从最高时的1.5万元/平米降至8千多元/平米，累计降幅达42.4%；香河区域11月的销售套数为241套，处于市场低位，房价也首次跌破1万元关口，降至9769元/平米；廊坊主城（安次区、广阳区）11月的商品住宅销售量为421套，远低于市场高峰时期两千多套的交易量。

备受市场关注的燕郊楼市更为萧条。11月的商品住宅销售量仅为79套，环比10月下降54.3%。7月销售量甚至只有8套，年底市场再次降温，目前燕郊的新房市场基本沉寂。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市场走势来看，环京区域楼市基本是在3月份过后，也就是北京“3·17新政”之后进入下滑通道。虽然在某些政策影响下，北三县区域曾于5月集中短暂爆发过一次，但环京楼市的降温大势已经不可逆转，到年底时，环京楼市基本已跌入谷底。

胡景晖表示，得益于紧靠北京的区位优势，环京楼市过往因承接北京溢出需求而快速发展，北京楼市火热，环京也跟着火热，北京收紧调控，需求转移也让环京楼市保持热度。但如今，在京津冀协同发展的要求下，在北京稳定楼市的决心下，环京区域也迎来了政策的严控，交易量和房价的回落在所难免。

投资客离场

与萧条的2017年相比，2016年的环京楼市则红火的多。那时的环京项目房价普遍高企，一度出现了“一房难求”的局面，来自全国各地的投资客曾经占领了各大售楼处。

但自2016年年底以来，环京多个城市发布了限购政策，浇灭了房地产市场的虚火。涿州、涞水、崇礼、石家庄、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山等地相继出台楼市新政。多地规定了对当地户籍限购两套、外地户籍限购一套的限制，多个县市还增加了当地三年社保和纳税记录的条件。这些限制条件就将大部分外地购房者拦在了门外。

对于楼市冷暖最直观的感受还是来自一线销售人员，涿州一项目的置业顾问告诉《华夏时报》记者，2016年，正是投资客最多的时候，也是最后一波投资热潮。“那时候售楼处门口全是车，买房的有的都挤不进来。经常是上午开盘一个价，开发商看到房子比较好卖，下午开盘直接每平米加价2000元。”

该置业顾问告诉记者，“虽然现在房价较最高位的时候降了一些，但总体已经过了炒房的时机，刚需客户过来该买还是买，投资的就没了。最高峰时期，我们项目的置业顾问有200多个，现在不行了，只剩下二十来个。”

一名负责为售楼处拉客户的业务人员也告诉《华夏时报》记者，“2016年楼市红火，自己挣了二十多万，2017年没市场，到现在算了算还赔了。2016年最忙的时候，我们从早晨七点一直工作到晚上十点，现在一周最多接待四五组客户，成交的也很少。”

对于环京楼市，胡景晖指出，与之前不同的是，环京区域的购房人正逐步由投资炒房客，转变为在当地就业、生活的刚需人群，随着北京非首都功能的向外疏解，以及产业的转移，人口的疏解，环京区域正成为承接北京产业、人口的重要区域，未来楼市的发展也将更加健康。

开发商曲线规避限购

环京楼市的持续降温，让部分开发商“坐不住了“，采用了首付分期、暂缓网签等曲线的方式，意图扩大购房人群，加速回款，缓解资金压力。

有业内人士表示，当楼市不景气的时候，首付分期这种方式就会出现。开发商垫资首付，也说明了开发商面临着资金压力，需要刺激销售，加速回款。也有业内人士指出，在市场限购的情况下，即使是开发商垫资首付，对于市场的影响也很有限。

除了首付分期、暂缓网签等操作之外，还有开发商承诺，可以为购房者办理当地户口、代缴社保、帮办”假离婚“等，利用各种方法来规避限购政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，环京楼市持续低迷，会对以该区域为大本营的房企有一定的影响，销量上不去，开发商自然会面临回款的压力，所以会出现项目的违规操作现象。

“市场格局2017年发生了特别大的变化：2016年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了。”易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上称。

据克而瑞监测，50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

上海易居房地产研究院发布报告显示，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体余温尚存，全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长，但多数增幅较2016年有所收窄。

格局剧变

“因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后，弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。

2018年1月4日，融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称，“融创华中区域集团：进入武汉2年零4个月，就位列武汉市销售权益金额第一，创造了一系列奇迹。2018，继续深度参与大武汉复兴。”

除了武汉，孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候，孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。

公开数据显示，2016年，融创中国通过拿地或收并购方式，首次进入郑州、宁波、南宁、佛山、东莞、广州、深圳；2015年，融创首次进入武汉、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是说，孙宏斌早在2015年及2016年就注意到二线城市以及三四线城市发展机遇。

一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园，在2017走到房企销售额排行榜首位。

丁祖昱感慨称，2017年市场成交格局剧变，一线成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市则相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

中国指数研究院也注意到，2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。

三四线城市的活跃缘于“因城施策”的调控政策令不同城市有着不同境遇。上海易居研究院监测显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现明显下降，主要也是受严厉的楼市调控政策影响。三线城市成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

受严厉调控影响，一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大，这也可以解释2017年下半年国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市指数率先下跌的现象。上海易居研究院报告显示，2017年10月，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月，相比9月均有所反弹。观察2017年这三类城市的存销比数据，纵向基本上都呈现在低位微小反弹的态势。

三四线隐忧

因三四线市场的火热，房企战略布局再度出现重心向三四线下沉的现象。

中国指数研究院报告显示，房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。

恒大地产土地储备变化也有所显现。财报显示，2016年其一二线城市项目数量占比52.2%，三四线城市占比47.8%。截至2017年11月，恒大一二线新增土储合计占比30.7%，三四线城市新增土储占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。

“三四线城市布局以前关注点主要是恒大、碧桂园。去年突然我发现好多企业在争三四线，温州的中粮、起步于浙江杭州的祥生也在争三四线，包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州等。但现在找不到真正的蓝海，非常困难。”丁祖昱表示。

上海易居研究院认为，2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右。

主要原因：

一是考虑到弱二线与三四线补库存的动能仍存在，长尾效应明显；

二是部分一线和强二线城市房价下跌明显，地王被套的，将会导致地市成交量低迷；

三是两部委要求各城市按不同去化周期调整推地进度，随着市场逐步降温，各地方政府供地节奏存在变数；

四是参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大，而2014年三四线楼市降温更快，库存高导致土地成交少，估计2018年土地增幅前高后低。

随着楼市调控城市范围的扩大，上海易居研究院预计，在2018年，最早调控的一线与强二线城市成交量出现小幅回落，弱二线与强三线城市成交量出现中幅回落，弱三四线城市成交量出现小幅回落。

史上最严的限购，市场上对房地产的投资热情，却依然高涨。

不少人可能认为，在严格的限制下，一线城市投资比例由此会大幅下降。然而调查数据却显示了一个出乎人意料的事实：虽然一线城市限购措施最为严格，但与三线城市相比，一线城市的投资比例，也是最高的。

“不论是纯投资还是自住兼投资，一线城市的投资比例都是最高的。”1月3日易居中国CEO丁祖昱表示。

易居中国对购房需求的调研数据显示，一线城市首次置业和首次改善的平均比例分别为17%和19%，二次改善需求占比17%。而纯投资的需求平均比例，达到23%；自住兼投资的比例，占到23%。

数据显示，二线和三四线城市的纯投资比例，分别为14%和12%；这一指标分别比一线城市低了9个和11个百分点。在自住兼投资一项，二线和三四线占比均为17%，比一线城市低了6个百分点。

这样的数据表明，无论是纯投资还是自住兼投资需求，一线城市的平均水平，都远远高于二线和三四线城市。

为何会出现“越限越投资”的现象？

在“越不让买的，可能越是好的”想法的背后，原因不仅仅是GDP的容量，还有受产业影响的人口导入，以及购买人群等一系列综合因素。供需之间存在缺口，成为投资一线最重要的原因之一。

1月3日在上海举行的丁祖昱评楼市年度论坛上，任志强指出，从中国城市化发展阶段来看，虽然城市化进程正在不断减退，但中国仍处于城市化高速增长的过程中，而人口主要涌向资源集中的特大、大中城市。这样的结构使一线特大城市住房供给与需求之间，存在阶段性的缺口。

虽然一线城市投资比较高，投资愿意也很强，但在严格的限购措施下，需求外溢的迹象相当明显。这在2017年各线城市的成交量中，体现得尤其明显。

克而瑞数据显示，去年北京和上海新房成交面积分别为461万和616万平方米，同比2016年分别下降63%和54%。广州和深圳的成交面积虽然都达到1064万平方米，但成交面积也同比下降了33%和25%。四个一线城市共成交3205万平方米，一线城市成交面积同比下降46%。

“去年的成交格局很有意思。一线城市几乎被成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市成交则持续火爆。”丁祖昱说。

而从全国城市比重来看，一线城市所占成交比重从上一年5.2%下一降至去年前三季度的2.4%。二线城市占全国成交比重也从34.7%降至30.9%，而三线城市则从前一年的60.1%大幅上升至66.7%。