今日，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，与无关联第三方达成协议，向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债 ，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币），预计于2018年第二季度完成交易。

此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。依据截止2017年6月30日的统计数据，此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，对集团整体收入影响不大。

此次交易的战略意义重大，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

凯德始终奉行积极的资产管理策略，出售成熟资产和收购成长性资产并举。2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币成功收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

凯德集团首席运营官廖茸桐先生表示（他同时监管商用业务）：“中国作为凯德集团的核心市场之一，我们看好并将长期投资中国商业地产。中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我们始终对中国市场有充分的信心，将持续为中国的消费升级和创新发展贡献力量。凯德已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从‘量’的扩张到‘质’的提升过渡。重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显我们的核心优势。”

廖茸桐先生补充道:“这些购物中心凯德持有10年，很多都是当地首个购物中心。通过凯德的专业运营，发展为成熟物业，有着稳定的收益，带动了当地商业升级。现在中国中产阶级迅速扩大，全渠道零售迅猛发展。凯德将着重打造体量更大的精品项目，快速适应市场变化。同时，通过‘凯德星’数字化平台打造线上线下融合的多元场景体验，满足业务所在城市消费者持续增长的美好生活需求。”

凯德进入中国市场24年，在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。见证并受益于中国的城市化进程，多年前即在核心城市部署了全产业链。2013年推出“综合体战略”，融合多元体验的综合体更符合市场需求，也更利于发挥集团全产业链优势和综合开发及运营管理能力。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德Ÿ西城、上海的凯德Ÿ星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上，是凯德新开综合体最多的一年。今明两年还将迎来上海的凯德晶萃广场和重庆来福士的盛大亮相。

六大综合体的开业和收购乐峰广场将提升凯德在华购物中心今年的净物业收入，抵消此次出售带来的影响。这表明优化资产组合、聚焦核心城市将提升集团整体的盈利能力。

此次出售完成后，凯德在中国拥有/管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。通过对资产组合的优化，有利于进一步巩固集团在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应，为投资者、运营者、消费者等多方实现增值。

未来，凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理，在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围，保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势，目前凯德在北京和上海分别拥有/管理8个商业地产项目。

出售的部分项目图片：

凯德广场·北关，安阳

凯德广场·城南苑，南昌

凯德广场·泉州，泉州

凯德广场·肇庆，肇庆

附录：此次股权交易涉及的20家购物中心

凯德集团简介 (www.capitaland.com.cn)

凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。凯德集团凭借其雄厚资产、先进设计理念和开发技能、积极资本管理策略、庞大市场网络以及卓越运营管理能力，持续开发优质房地产产品与服务。集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅。集团业务以新加坡和中国为核心市场；而印尼和越南为新兴市场。凯德集团房地产基金管理业务的规模和水平，在亚洲也享有盛誉。

凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。经过20余年的发展，凯德已在中国38座城市拥有/管理超过170个项目。

目前，凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。凯德致力于创新性地构建和实践综合体战略，以契合新型城镇化的趋势，实现社会、企业、个人的可持续发展，与中国共成长。

今日，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，与无关联第三方达成协议，向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债 ，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币），预计于2018年第二季度完成交易。

此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。依据截止2017年6月30日的统计数据，此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，对集团整体收入影响不大。

此次交易的战略意义重大，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

凯德始终奉行积极的资产管理策略，出售成熟资产和收购成长性资产并举。2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币成功收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

凯德集团首席运营官廖茸桐先生表示（他同时监管商用业务）：“中国作为凯德集团的核心市场之一，我们看好并将长期投资中国商业地产。中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我们始终对中国市场有充分的信心，将持续为中国的消费升级和创新发展贡献力量。凯德已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从‘量’的扩张到‘质’的提升过渡。重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显我们的核心优势。”

廖茸桐先生补充道:“这些购物中心凯德持有10年，很多都是当地首个购物中心。通过凯德的专业运营，发展为成熟物业，有着稳定的收益，带动了当地商业升级。现在中国中产阶级迅速扩大，全渠道零售迅猛发展。凯德将着重打造体量更大的精品项目，快速适应市场变化。同时，通过‘凯德星’数字化平台打造线上线下融合的多元场景体验，满足业务所在城市消费者持续增长的美好生活需求。”

凯德进入中国市场24年，在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。见证并受益于中国的城市化进程，多年前即在核心城市部署了全产业链。2013年推出“综合体战略”，融合多元体验的综合体更符合市场需求，也更利于发挥集团全产业链优势和综合开发及运营管理能力。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德Ÿ西城、上海的凯德Ÿ星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上，是凯德新开综合体最多的一年。今明两年还将迎来上海的凯德晶萃广场和重庆来福士的盛大亮相。

六大综合体的开业和收购乐峰广场将提升凯德在华购物中心今年的净物业收入，抵消此次出售带来的影响。这表明优化资产组合、聚焦核心城市将提升集团整体的盈利能力。

此次出售完成后，凯德在中国拥有/管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。通过对资产组合的优化，有利于进一步巩固集团在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应，为投资者、运营者、消费者等多方实现增值。

未来，凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理，在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围，保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势，目前凯德在北京和上海分别拥有/管理8个商业地产项目。

出售的部分项目图片：

凯德广场·北关，安阳

凯德广场·城南苑，南昌

凯德广场·泉州，泉州

凯德广场·肇庆，肇庆

附录：此次股权交易涉及的20家购物中心

凯德集团简介 (www.capitaland.com.cn)

凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。凯德集团凭借其雄厚资产、先进设计理念和开发技能、积极资本管理策略、庞大市场网络以及卓越运营管理能力，持续开发优质房地产产品与服务。集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅。集团业务以新加坡和中国为核心市场；而印尼和越南为新兴市场。凯德集团房地产基金管理业务的规模和水平，在亚洲也享有盛誉。

凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。经过20余年的发展，凯德已在中国38座城市拥有/管理超过170个项目。

目前，凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。凯德致力于创新性地构建和实践综合体战略，以契合新型城镇化的趋势，实现社会、企业、个人的可持续发展，与中国共成长。

今日，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，与无关联第三方达成协议，向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债 ，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币），预计于2018年第二季度完成交易。

此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。依据截止2017年6月30日的统计数据，此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，对集团整体收入影响不大。

此次交易的战略意义重大，有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

凯德始终奉行积极的资产管理策略，出售成熟资产和收购成长性资产并举。2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币成功收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

凯德集团首席运营官廖茸桐先生表示（他同时监管商用业务）：“中国作为凯德集团的核心市场之一，我们看好并将长期投资中国商业地产。中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，我们始终对中国市场有充分的信心，将持续为中国的消费升级和创新发展贡献力量。凯德已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从‘量’的扩张到‘质’的提升过渡。重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显我们的核心优势。”

廖茸桐先生补充道:“这些购物中心凯德持有10年，很多都是当地首个购物中心。通过凯德的专业运营，发展为成熟物业，有着稳定的收益，带动了当地商业升级。现在中国中产阶级迅速扩大，全渠道零售迅猛发展。凯德将着重打造体量更大的精品项目，快速适应市场变化。同时，通过‘凯德星’数字化平台打造线上线下融合的多元场景体验，满足业务所在城市消费者持续增长的美好生活需求。”

凯德进入中国市场24年，在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。见证并受益于中国的城市化进程，多年前即在核心城市部署了全产业链。2013年推出“综合体战略”，融合多元体验的综合体更符合市场需求，也更利于发挥集团全产业链优势和综合开发及运营管理能力。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德Ÿ西城、上海的凯德Ÿ星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上，是凯德新开综合体最多的一年。今明两年还将迎来上海的凯德晶萃广场和重庆来福士的盛大亮相。

六大综合体的开业和收购乐峰广场将提升凯德在华购物中心今年的净物业收入，抵消此次出售带来的影响。这表明优化资产组合、聚焦核心城市将提升集团整体的盈利能力。

此次出售完成后，凯德在中国拥有/管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。通过对资产组合的优化，有利于进一步巩固集团在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应，为投资者、运营者、消费者等多方实现增值。

未来，凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理，在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围，保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势，目前凯德在北京和上海分别拥有/管理8个商业地产项目。

出售的部分项目图片：

凯德广场·北关，安阳

凯德广场·城南苑，南昌

凯德广场·泉州，泉州

凯德广场·肇庆，肇庆

附录：此次股权交易涉及的20家购物中心

凯德集团简介 (www.capitaland.com.cn)

凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。凯德集团凭借其雄厚资产、先进设计理念和开发技能、积极资本管理策略、庞大市场网络以及卓越运营管理能力，持续开发优质房地产产品与服务。集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅。集团业务以新加坡和中国为核心市场；而印尼和越南为新兴市场。凯德集团房地产基金管理业务的规模和水平，在亚洲也享有盛誉。

凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。经过20余年的发展，凯德已在中国38座城市拥有/管理超过170个项目。

目前，凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。凯德致力于创新性地构建和实践综合体战略，以契合新型城镇化的趋势，实现社会、企业、个人的可持续发展，与中国共成长。

　　伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进，房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长，房地产行业也步入了新周期。

　　业内人士认为，在新的房地产周期，将呈现资产价格高企、“房住不炒”政策定位、货币周期转换等特点，住房市场则以存量市场为主、租赁市场为辅，刚需和改善性需求的主流趋势将更加显著，房地产市场将告别大起大落的涨跌周期，进入稳定发展时代。

　　在刚刚过去的2017年，“因城施策”的楼市调控不断加码，同时行业集中度加速提升，促使房企深化“赚慢钱、重运营”的发展模式。但即使在极度严峻的市场环境下，2017年依然有144家房企业销售业绩超过百亿元，17家房企跻身千亿俱乐部。

　　不管面临什么样的政策调控和市场环境，这些规模房企似乎总能让销售业绩继续大幅增长，使规模和效益穿越周期持续生长。那么，到底是什么让房企在“规模”赛道上一路前行？

　　穿越周期需顺应大势

　　据克而瑞数据显示，截至2017年末，千亿房企数量达17家。这些企业为何能够一路发展，一边迅速做大规模，一边赚取更高利润？

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，这类房企具备几个特征：首先能够对大势准确研判，同时还能制订正确的战略规划（包括规模速度与城市布局），其次这类企业普遍具备优越的商业模式、优异的人才队伍、强大的执行能力、充足的资本支撑。

　　“比如新城控股，住宅地产+商业地产的双轮驱动就是在市场上行期和波动期最好的双保险。”

　　不过欧阳捷强调，房企要具备这些素质，就必须深刻理解周期之间的差异——不同周期对于房企的发展理念、战略规划、能力要求、人才匹配都不尽相同。

　　“也要明确看到，未来已不存在‘小周期’的可能了，在长效机制逐步确立的新时代，搏周期的投机策略不再适用。”欧阳捷认为。

　　安居客房产研究院首席分析师张波则指出，总体来看这类房企的重要特质是“顺应大势，步伐稳健”——有穿越周期能力的房企往往会顺应行业规律而为，从而取得更高速的发展机遇。

　　从近两年来看，“顺应大势”房企已经在产业地产、物流地产、长租公寓等方面提前布局。尤其是租赁领域的布局，这在当前来看是赚小钱甚至不赚钱的领域，但当周期真正到来之时，提前布局的规模化效果就能帮助房企穿越周期，对抗行业低谷期给房企带来的冲击。

　　张波认为，“步伐稳健”则体现在把握好企业扩张和风险之间平衡关系。穿越周期房企有着较强的市场节奏把控性，并据此制定理性的投融资计划，保障良好的现金流和财务安全；同时优化经营方式，紧抓行业机遇期，最大化整合土地、资金资源，赢得未来发展的主动权。

　　定律已打破需合理高周转

　　值得一提的是，这些穿越周期的企业，也多是敢于顺势打破诸多既有定律的企业。

　　欧阳捷直言，固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆，这样的房企其实是误判形势，会明显落后于大市。相反，踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆，使这类房企获得了更快更好的发展。

　　对此也有业内人士表示认同，其指出，部分香港房企在上一轮周期中获取了高利润的发展，但这一轮周期中，秉持缓慢开发的固有节奏，策略较为保守，结果是每年在内地市场推出的楼盘销售数量极为有限，甚至不断售卖本身持有写字楼来回笼现金流。企业很难继续做大做强，不适应周期带来的影响显而易见。

　　以长实集团为例，其2017年中期业绩报告显示，内地可开发土地储备仅余1.14亿平方英尺（约合1060万平方米）。其市盈率、市净率、负债率、净资产收益率等主要财务指标，明显低于在港上市内房股。例如2017年长实集团净资产收益率（ROE）仅5.28%，远低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂园（10.1%）和中海（9.3%）。

　　克而瑞数据也显示，长实集团地产板块2017年期流量销售额仅149.1亿元，位列106位，销售面积80.6万平方米，位居126位。与内地房企高杠杆、“快拿地+快开放+快回笼”模式下形成的发展场景有显著差异。

　　不过业内人士也提醒，在长期执行严格调控措施的一二线城市，客户不断萎缩，高周转模式或难以发挥作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求楼盘封顶、限价出售，这使房子必须现房销售，或者即便预售了房子，现金也无法回笼，这类城市就无法实现高周转。

　　“做精品项目，并不是舍去高周转、不善用杠杆的理由，此节奏可能拖累整家企业。但房地产企业尤其是中小房企，受短期政策调控影响极大，其除了关注存货周转率，不妨更多关注细分产品市场，例如绿色科技住宅、健康养老产业、长租公寓等都是值得精耕细作的。”张波表示。

　　规模足够大脚步才够稳

　　在2016年以来不断严厉的调控政策下，楼市已明显降温，银行信贷也逐步收紧，但评估一家房企未来好坏的重要指标，依然是销售额、土地储备和现金储备。

　　多数房企大力推行“高周转”模式的目标其实是“高规模”。尤其是在穿越周期时，规模是一个极为重要的武器。

　　“规模已经成为众多房企追求的目标，因为有规模就有更大的聚集资源能力，现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都是向规模房企倾斜的。”张波表示。

　　当规模足够大，利润才能做到更大。欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，同样是10%的行业平均利润率，100亿元规模的企业与1000亿元规模的企业，利润绝对值相差很多。

　　而且这类企业在资本市场上也更能获得支持，2017年股价快速上升，他们的策略和能力得到了充分认可。

　　“虽然不排除一些企业，例如区域性国资委下属企业，它们规模虽然中等，但资金成本足够低，也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄认为，但普遍而言，通过全国化布局做大规模，是最受认同的房企抵御局部市场波动的方法。

　　刚刚过去的2017年，房地产市场犹如一根敏感的神经，一举一动皆牵动人心。迈入2018年，房地产市场中的任何细微小动作，仍然成为业界高度关注的焦点。比如刚刚上市半个多月的华能水电1月1日晚间公告称，为盘活存量资产，提升资产质量，公司在北京产权交易所通过公开挂牌的方式在京出售多处房产。

　　事实上，自去年11月份以来，就有包括中航地产、华侨城、中国金茂、招商蛇口等超过10家央企或国企频频出售房地产资产。

　　昨日，安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，央企抛售房地产资产的原因主要有两个：一是公司通过出售资产来快速降低负债率，变相提高业绩表现，以期获得较好的市场排名和良好的股价表现；二是2016年房地产市场降温明显，导致房企销售回款的难度加大，加之对后市判断的谨慎考虑，亦会导致部分房企通过抛售“烫手山芋”来主动降低负债率，从而在企业规模化发展和资金安全性上取得平衡。

　　但张波也指出，虽然央企抛售房地产资产在短期内的确有调整债资比例的考量，但这并不代表房地产企业看空楼市而做出的提前撤场行为。事实上，这是很多大型企业减压减负、保存实力常用的手段方式之一。

　　导读

　　“政府主导，国企优先”是目前各热点城市推行住房租赁模式的主要路径。

　　克而瑞研究机构针对租赁用地做了一项统计。统计发现，未来3-5年间，包括北京、上海、深圳、广州以及杭州等热点城市将有3成以上为租赁用地。这意味着，租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口”。

　　在“租购并举”住房制度倡导下，机构主体纷纷抢滩长租公寓市场。机构主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企以及“国家队”。“国家队”指的是以政府为背景开展的住房租赁企业。在政府推动下，各热点城市正陆续推出试点模式。

　　21世纪经济报道统计发现，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出国有住房租赁公司。1月2日，成都市城乡房产管理局消息称，成都市国有租赁房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城区，从一居到四居都有，月租金470元起租。

　　成都试点模式

　　成都是全国首批开展住房租赁试点城市之一。目前已组建了4家国有住房租赁公司，正全面开展国有存量住房清理，盘活国有存量房源。

　　2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。与此同时，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。2017年年底，成都提出组建国有租房租赁公司的《方案》。

　　《方案》提出，到2017年年底，成都将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设、完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场。成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

　　1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。

　　安居客首席分析师张波认为，成都的试点模式可以起到稳定租金价格的示范性作用。58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国年度人均月租金为791元/月，同比上涨16.7%，而成都2017年人均月租金同比涨幅为18%，已经超过全国的平均涨幅。月租金470元起租已明显低于市场租金水平，虽然供应量小，不足以对整体租赁市场价格形成冲击，但对于稳定成都整体的租金价格有着一定示范性作用。

　　另外，张波认为，成都模式还可以缓解租赁房源需求增加的压力。据58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国APP端年度日均租房需求较2016年增长57%，其中以成都为代表的新一线12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。虽然首批仅有2200套上市，但后续的供应量会进一步增加，整体市场租赁房源量的增长可以有效缓解租赁需求增长。

　　戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为，由政府推动的租赁住房相对市场化和商业化的模式来说，它的发展速度相对较快，同时多以满足保障性需求为主。其次，相对企业来说，政府行为的租赁住房对利润的追求相对较弱，其最终的目的是促进整个租赁住房的市场化和商业化发展。另一方面，政府背景的租赁住房行为也是在这个新兴的市场中试错并摸索经验，为未来的政府规划和企业发展提供一些经验。

　　共同唱戏还是国企优先？

　　在国家大力推举租购并举住房制度之下，租赁市场正迎来前所未有“世纪风口”，“政策红利”也前所未有。

　　1月3日下午，易居企业集团CEO丁祖昱表示，目前租赁住房最大的主体是个人，统计结果是个人房东占到97.5%；其余则是各种各样的机构运营商。比如，中介系、酒店系、房企、国家队等。也就是说，机构运营商的发展空间仍然很大。

　　在机构运营商中，政府推动下的“国家队”在2017年陆续入场。21世纪经济报道记者注意到，在现有试点城市中，除了成都模式以外，其他城市也表现多样化。比如，有城市推广模式为“政府搭台，共同唱戏”。例如杭州住保房管局联合阿里巴巴研发全国首个智能租赁平台，泊寓、群岛等16家租赁企业入驻。平台充分利用阿里巴巴技术体系，提升了交易的便捷和安全性，透明化管理也将督促租赁企业不断提升服务管理水平；也有城市选择“联合房企，共同发展”。比如，武汉市房管局在2017年已明确第一批26家企业、3个项目入围住房租赁试点，除市属的6家国有企业平台公司外，万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等一批大型全国性房企也积极参与其中，其余包括混合所有制和民营企业。

　　“政府主导，国企优先”则是目前各热点城市来取的主要方式。这在非试点的上海表现尤为明显，2017年共计出让了21幅地块，全部为国企竞得。21幅土地分别位于各大产业园区和市中心优质地段，待全部建成之后，新增租赁住房最低将达到16602套并解决近5万人的住房需求。

　　据丁祖昱统计，在“国家队”中目前排在第一位的是上海地产。上海地产目前约有71万平方米的租赁住宅用地储备；排在第二位是上海张江，约有25万平方米租赁住宅用地储备；排在第三位是上海莘庄工业区，约有17万平方米租赁住宅用地储备。

　　张波认为，政府试点几类模式并无优劣之分，即“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”他认为，国企和民企最大的不同点在于“政府意志的体现性”，国企更能按照符合政府的意志的方式落实租赁政策和管理和开发租赁房源，而民企由于自身盈利性目标和趋利性考虑会更侧重于企业自身发展。

　　“相较于民企，国企做租赁业务更有优势。比如，国企和地方政府的沟通成本少，能够快捷地落实租赁政策，比如租售同权的概念。另外，国企有较好的土地和融资资源，更容易做大租赁业务。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　不过，张波认为，国企并不适合充当租赁住房的主体，而应更好地起到带头作用和发挥示范性作用，一方面充分发挥政策性功能性平台作用，主动承担政府加快发展住房租赁市场重任；另一方面做好租赁房源的管理管控，提供良好的住房租赁交易服务、平台服务。

　　2018年，惠民生工作将继续推进。其中，与老百姓关系密切的五险一金，至少将迎来5个重大变化，将对你我的收入和生活产生有益的影响。

　　变化一：养老保险全国统筹开启第一步

　　近日召开的全国人力资源和社会保障工作会议提出，2018年，要全面实施全民参保计划。实施基本养老保险基金中央调剂制度。

　　基本养老保险基金中央调剂制度，这是养老保险全国统筹迈出的第一步。人社部表示，这将均衡地区之间由于人口结构特别是人口的流动导致的抚养比差异过大带来的养老保险负担，调剂余缺，进一步在全国范围发挥养老保险互助共济作用。

　　“我国区域发展很不平衡，老龄化程度差异非常大，黑龙江是目前基本养老保险基金支付最困难的省份，抚养比是1:3，而广东最高是9:1。”人社部部长尹蔚民此前表示，现在，基本养老保险基金每年当期结余约为4000多亿元，累计结余4万多亿元，可以支撑16个月的发放，实行全国统筹就是为了解决省与省间的不平衡问题。

　　变化二：拟为失业人员代缴养老、医疗保险

　　全国人力资源和社会保障工作会议提出，继续延长一年阶段性降低社会保险费率政策。做好失业保险条例修订实施工作。

　　人社部2017年11月就《失业保险条例(修订草案征求意见稿)》向社会公开征求意见。与现行条例相比，意见稿中新增了为失业人员代缴基本养老保险费、职业技能鉴定补贴和创业补贴，将医疗补助金调整为代缴基本医疗保险费。

　　人社部指出，代缴基本养老保险费，解决了失业人员养老保险缴费中断的问题，解除了失业人员“老有所养”的后顾之忧；代缴基本医疗保险费，确保失业人员享受医疗保险待遇，解决了失业人员领金期间“病有所医”问题。

　　变化三：你可能会增加一份退休收入

　　自2018年2月1日起，《企业年金办法》将正式施行。企业年金是企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，通过集体协商自主建立的补充养老保险制度，是我国多层次养老保险制度体系中第二支柱的重要组成部分。

　　根据规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴费每年不超过本企业职工工资总额的8%。

　　截至2016年底，全国建立企业年金的单位7.6万户，参加职工2325万人，积累基金1.1万亿元。人社部表示，职工参加企业年金，有利于在基本养老保险的基础上，另外增加一份养老积累，进一步提高退休后的收入水平和生活质量。

　　变化四：部分国资将继续充实社保基金

　　根据国务院公布的《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》，明确划转比例统一为企业国有股权的10%。

　　方案要求，2017年选择部分中央企业和部分省份开展试点。在总结试点经验的基础上，2018年及以后，分批划转其他符合条件的中央管理企业、中央行政事业单位所办企业以及中央金融机构的国有股权，尽快完成划转工作。

　　中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华对中新网记者表示，随着社保基金获得“输血”，将缓解养老金缺口问题，避免将缺口转移给下一代人，实现代际公平，同时有助于保障养老金按时足额发放，化解人口老龄化对养老保险制度的冲击。

　　变化五：住房公积金贷款买房将更容易

　　住房公积金能有效减轻职工购房负担。据测算，一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上。但近期，部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款，严重损害了缴存职工合法权益。

　　为此，住建部等部门近日联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

　　《通知》明确，缴存职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。

　　随着这些监管措施的落地，职工用住房公积金贷款买房有望变得更容易些，将能实实在在享受到住房公积金带来的实惠。

　　1999年到2017年，中国的城镇化率从30%跃升至接近60%，城镇化建设给城市带来翻天覆地的改善，房地产行业很大程度上肩负了“国家城市化进程快速推进”的使命，也在近二十几年中承担国家支柱产业的角色。

　　房地产的发展和城镇化进程是相辅相成的，当房地产进入新的周期，城市化也进入新的阶段，如何判断各线城市价值，以布局助力平衡风险、跨越周期，也成为步入2018年门槛之际，房企应该重新深入考虑的问题。

　　志在全国：“跨周期”进阶必修课

　　在房地产企业的百强榜上，TOP10企业早已完成高密度的城市布点，几乎所有房企都试图通过各种路径深耕全国化布局。

　　例如新城控股2017年布局城市已超60个，一方面深耕上海、南京、苏州等一二线城市，另一方面加速布局大城市周边的三四线城市；旭辉则在“五年实现三千亿”的计划下，谋划2020年在实现区域间均衡的前提下，城市布局从当前30多个扩至70个。

　　为什么房企如此重视全国化布局？

　　融信中国也是近年来积极扩张版图的代表房企之一，该公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，按照各国城市化的历史经验，当城市化率达到70%~75%左右时，城市化的进程将放缓。而按照我国城市发展速度，这个时间节点起码还有10年。所以接下来的10年，房地产行业的机会还是广阔的。无论是一线城市还是二线城市，乃至三四线城市，房地产行业都有发展机遇。

　　“越是全国化布局的房企，相比区域型企业，平滑风险的能力也越强。同时，企业要做大规模，要从百亿级走向千亿级进阶，也需要全国化布局。”上述融信中国相关人士表示。

　　新城控股和旭辉全国化布局产生的业绩效果已经呈现，据克而瑞数据，两家企业分别在2017年实现了1260亿和1040亿元的销售业绩，这是企业跨越周期的保障。

　　不过，安居客房产研究院首席分析师张波强调，全国化布局并不代表是全线布局，不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企，都需要开展有点有面、侧重不同的全国化布局。“否则，短期开展全线布局，各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题，不但不能抵抗外部风险，还有可能增加企业自身发展的风险。”

　　革新思维：分城而论注重均衡

　　在房企全国化布局中，分城而论十分重要。当前中国的城市版图上，一线城市的消费升级转型需求体量惊人。以上海为例，2017年12月25日公布的《国务院关于上海市城市总体规划的批复》中，明确提出“努力把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市。”这个宏伟目标中，旧城改造、城市更新、工业用地转型、土地集约利用等等，无疑有不少房地产行业的创新发展新机遇。

　　“我国城镇化水平已经大为改观，一线城市的城市化率达到甚至超过发达国家水平，但仍存在着明显的不均衡性，很多三四线城市发展相对滞后。”上述融信中国相关人士指出。

　　在当前一线城市“严管控”的行情下，房企的资金沉淀风险会相对提升，此时顺应三四线城市去库存的机遇，就能获得轮动发展的市场机会。

　　“尤其是二线城市，从未来3~5年的发展来看这是房企的必争之地，由于二线城市还处于增量市场，凭借相对充足的供应、相对便宜的地价以及大量人口导入的优势，房企布局的动力较强。”融信中国相关人士表示。该人士认为，在布局方面，企业需要均衡化布局，依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。比如在多数房企离开三四线时选择逆势回归；当房企又将目光聚焦三四线时，转而选择区域深耕；当房企惧怕一二线城市时，曲线回营，“东方不亮西方亮”，才不会错失市场红利。

　　认清企业：布局前提是“适用”

　　房企在布局时，除了不同城市采取不一样的投资策略，还有一项重要的前提是“适用性”。

　　张波认为，不同规模房企可以有不同的布局方式，达到年销售金额千亿规模以上房企可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径，结合特色小镇、租赁发展等政策性机遇，实现全国化的优势布局；而千亿规模以下中型房企仍需在规模化上找到最佳路径，无论是布局二线城市还是大力扩张三、四线，皆需有明确的快速增长目标；对于预计3~5年无法突破千亿的中小房企，则需及早定位区域性重点城市而非一味追求全国性布局。随着人们对理想居住的要求逐步提升，区域性市场的产品精耕细作将大有可为。

　　对于每个房企来说，全国化布局既是一个重大挑战，也是综合实力的较量，企业战略导向、城市进入选择、管理架构、人才团队等各项因素环环相扣，任何方面都不能出现明显的短板。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷直言，随着房企进入越来越多的城市，对于当地城市的理解和政策的把握越发重要。看错了时机、踩错了节奏、进错了城市，就可能拖累企业发展的脚步。

　　同时，随着业务规模的扩大和管理半径的增加，必须适度授权，充分调动一线积极性。融信中国相关人士告诉记者，2017年融信以城市群作为划分（7大核心城市圈：海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市），将区域公司升级为事业部，给事业部赋能，在设定指标的前提下充分授权，让事业部成为独立的经营主体，发挥各事业部主观能动性。

　　判断市场：各线城市诉求有共性

　　在客观透析企业自身实力和诉求之后，则需要对城市精准判断。

　　在欧阳捷看来，企业在布局城市时，主要考虑以下几个方面：城市未来发展空间，与超大特大城市之间关系，高速交通便捷程度，基础设施发展条件，人口流入流出状况，当地居民住房条件与收入水平，市场竞争充分程度。“新城控股是以住宅和商业双轮驱动在发展，住宅地产主要是深耕一二线城市及都市圈中小城市，商业地产则是寻找商业市场的空白点，包括一些有实力、有活力的三线城市。”

　　据介绍，目前新城控股已进入全国60多个大中城市，累计开发项目超200个，发展明显步入快车道。

　　融信中国相关人士也告诉记者，在房企城市布局中，对于核心城市，由于面对的客户群和城市发展能级的要求，房企打造高品质类产品，在一定程度上是文化精神堡垒或代表作品的意义；在次级城市，房企更多的是城市进程推进者和参与者；在三四五线城市，房企甚至是城市创新的引领者之一，将核心城市先进的开发理念和产品快速移植到这里，推动区域发展。对参与不同城市开发的房企而言，可结合企业发展战略，根据不同城市属性，打造不同的产品。

　　另外在判断城市基本面的同时，张波提醒，目前中国的一线城市已从增量市场转向存量市场，在新增建设用地供应总体从紧、土地获取的资金成本居高不下的背景下，房地产企业应紧抓一线城市旧改带来的二次发展机遇，并以获取租赁土地、发展长租公寓等方式重点布局租赁市场。

　　不同城市的发展阶段虽然给企业发展的空间不同，但市场也存在共性。多位业内人士和企业高管也强调，在当前的行业趋势下，无论哪座城市，对品质的需求都在提升，这是房企应该重视的战场。欧阳捷告诉记者，不论是住宅还是商业，都已经或将从短缺时代转向充沛时代，未来将是产品力取胜的新时代，匠心营造才是尊重城市、赢得市场、收获客户的最强策略。

　　中国社科院世界社保研究中心3日发布《中国养老金精算报告2018-2022》(简称《精算报告》)指出，养老金改革(含制度框架结构改革与参数式改革)的进程是一个动态的过程，应根据人口、经济社会和基金收支情况的变化，适时进行收支两端的调整，进行一揽子的系统设计，控制制度的平稳运转。

　　财务可持续性受关注

　　我国城镇职工基本养老保险制度始建于20世纪90年代，经过20多年的发展，制度的财务可持续性越来越受到全社会的普遍关注。

　　《精算报告》指出，基于精算结果分析，我国城镇企业职工基本养老保险制度未来5年的财务状况并不乐观，简单总结起来有以下几点判断：第一，扩面速度下降到5%以下区间，制度赡养负担持续加重，制度参保赡养比上升到1：2.5之上，部分地区参保人口结构恶化；第二，基金收入增速下降到10%以内区间，基金支出增速仍高位运行，虽然全国基金当期收支仍能维持基本平衡，但基金累计结余增速下滑到5%的水平，基金备付能力相比过去5年下降1/3；第三，地区间财务失衡矛盾更加突出，“收不抵支”省份接近半数，个别省份隐现累计基金结余耗尽风险，同时基金结余向少数省份集中的趋势也越来越明显。

　　《精算报告》还从制度结构、参数设计和政策实施三个方面分析影响制度财务可持续发展的重要原因：一是制度机构不合理，参保激励不充分；二是制度运行参数不匹配，导致财务可持续性下降；三是各地政策碎片化，进一步带来地区间的不平衡。

　　“从总量数据上看，未来五年养老基金运行没有问题。”中国社科院世界社保研究中心副秘书齐传钧表示，从增量来说，不管是收入还是支出都在增长，但增长率不一致。“收入端增长率在放缓，而支出端增长率正在慢慢增加。”

　　从分省数据来看，齐传钧认为，一是从一定时点来看，各省差距较大。二是这种差距随着经济发展还在进一步拉大。此外，他提出，实际缴费人数增长率相对于参保人数增长率进一步放慢，要引起重视。

　　进行一揽子系统设计

　　针对上述问题，《精算报告》建议，一是规范提前退休现象，并进一步探讨适度提升最低缴费年限，以完善当前基本养老保险制度的资格条件，形成全国性的统一政策要求，从而提升制度的公平性和财务可持续性。

　　二是从一定比例起步，建立中央调剂基金，对企业职工基本养老保险基金进行适度调剂，以均衡地区间基金负担，确保基本养老金按时足额发放。作为一种过渡政策，建议适时向全国统筹转变。

　　三是将参保者的缴费水平、缴费年限以及整个职业生涯期间的工资收入等因素更多地联系在一起，建立并明确退休后养老金待遇的指数化调整机制，使参保者能够一目了然其中的精算关联，既有利于明确对未来待遇水平的预期，也有利于增强对制度的信心。

　　四是用名义账户制加以完善是当前条件下最为自然的选择，选择的主要动因在于工资增长率依旧超过投资回报率，但是当前急需建立统一的个人账户部分的记账利率确定机制。

　　五是养老金改革(含制度框架结构改革与参数式改革)的进程是一个动态的过程，应根据人口、经济社会和基金收支情况的变化，适时进行收支两端的调整，进行一揽子的系统设计，控制制度的平稳运转。

　　“社保精算大有可为。”中国社会保险学会会长胡晓义认为，我国人口老龄化高峰期加速到来，以养老保险为重点的社保基金长期平衡压力加大，建议推动更多的专业机构开展社保清算，政府通过购买社会服务，综合多家精算成果，做出研判和决策。在此基础上，也可以借鉴一些国家的做法，设立政府社保精算机构，主导社保精算组织工作，建立专家库和专家信息资料库，以灵活方式汇聚各方资源。

　　对外经贸大学保险学院社保系主任孙守纪建议，世界其他国家有一些发展经验可以让我国借鉴，一是要尽快立法，立法和机构和制度结合在一起。二是要加强和其他机构相互配合。三是要增加编制，设置机构，培养人才。四是要夯实数据，扩展研究模型。最后，要发布和编制精算报告，这样有助于增强共识，减少纷争。

　　2017年末，广州楼市出现回暖。其中，一手住宅市场2017年12月网签成交超过9000套，尽管不及2016年的同期水平，但成交量已连续5个月上升。二手住宅网签量环比2017年11月略有下降，但仍在7000套以上。

　　在2017年底阶段，楼市需求开始显现，一手市场的刚需买家和二手市场的“卖一买一”改善型买家纷纷出手。特别是在二手房市场，自住需求已接近九成，同时，2017年12月出售购买二手房的买家中，约有1/4的买家属于改善型需求。这类买家的入手，对市场起到重要的支撑作用。

　　现在，2017年已经成为过去时，展望2018年，广州一手和二手市场将会有怎样的走势？

　　◆一手市场

　　岁末供需两旺 出现“翘尾”行情

　　2017年12月，广州一手住宅网签成交量持续回升。网易房产数据中心监控阳光家缘的数据显示，该月广州一手住宅网签成交9149套，尽管同比下降了22.73%，但从去年下半年的情况来看，一手住宅成交量已实现连续5个月回升。

　　在落实从严调控，政策不断加码的背景下，2017年广州一手市场经历了从迅速降温到缓慢复苏的过程。从去年10月起，楼盘推新速度加快，在强大需求的支撑下，年底的成交情况体现出“翘尾”的行情。

　　去年12月广州网签量超过9000套

　　从环比来看，2017年12月广州一手住宅市场延续了上升的态势。数据显示，广州一手住宅成交9149套，环比11月增加了6.38%，成交量维持逐月上涨的态势，增幅有所放缓。

　　在所有城区中，增城贡献最大，共计网签3100套，占全市成交总量的大约三分之一，不过增城去年12月的销量环比去年11月有所下降。同样位于东部的黄埔网签1702套，位居次席，南沙网签1243套排在第三位。天河、荔湾等中心城区的网签量分别为441套和314套，最少的越秀网签11套。

　　去年12月网签量排名前10的楼盘均成交了200套以上，其中有6个在增城，包括实地·蔷薇国际、绿湖国际城、金地香山等楼盘都获得了不错的销量成绩。但当月网签最多的楼盘是番禺的广州亚运城，716套的成交量占据番禺当月网签总量的将近8成。此外，黄埔的万科幸福誉，南沙的阳光城丽景湾和花都的广州万达城都是相应地区的热门项目。

　　与前几个月不同，去年12月广州高价住宅网签量有所减少，数据显示，均价超过10万元/平方米的项目仅侨鑫汇悦台有4套成交记录，为121880元/平方米。包括侨鑫汇悦台在内，12月均价超过6万元的楼盘共有8个，其中4个在天河，2个在越秀，白云与海珠各有一个。

　　尽管高价住宅成交并不多，但由于12月不再像11月那样有大量回迁安置房集中安排网签，因此成交均价有所回升。数据显示，12月广州一手住宅网签均价为16666元/平方米，环比增加约4%。

　　一手住宅市场从下降到回升

　　网易房产数据中心的统计显示，2017年1月至12月，广州一手住宅网签量累计为89865套，未能达到9万套，与2016年全年相比减少了29.7%。这一数字也低于2015年92412套的网签量。总结整个2017年广州一手住宅的成交情况，大致可以分为三个阶段。

　　第一阶段是2017年1月至3月，此时广州楼市调控政策并未发生变化，尽管年初销量不高，但市场仍大致延续了2016年的情形，到了3月份，网签量增至15798套，出现了一段时间火热行情。

　　第二阶段是2017年4月至7月，由于3月广州加码楼市调控政策，从限购、限贷、限价、限售、限签等多个方面抑制楼市过热。调控政策对供需两端造成影响，部分仍有资格的购房者开始转向观望，市场供应量也在这几个月有所减少，因此成交量在这一阶段内下降至低谷。从成交数据来看，从4月起，一手住宅成交量开始下滑，到了7月份，全市一手房成交量为4431套，成为全年销量最低的月份。

　　第三阶段是2017年8月至12月，一手住宅成交量开始逐月回升。有机构分析认为，一方面广州购房需求相对强劲，另一方面，年底房企也有着冲刺业绩、加快回款的需求，数据显示，这一阶段广州各楼盘推货节奏有所加快，特别是到最后两个月，部分楼盘开始用折扣的方式刺激成交，这也促成了年底两个月成交大量提高的“翘尾”局面。

　　尽管经历了起起落落的过程，但在在四大一线城市中，广州新房成交走势仍属于相对平稳。来自广州中原研究发展部的分析显示，在调控政策颁布的背景下，上海和深圳去年的波动较大，其中上海总成交面积为626万平方米，同比下跌54%，深圳为230万平方米，同比减少45%。广州上一年总成交面积为985.4万平方米，尽管同比也有下降，但下跌幅度为31.1%。

　　广州中原研究发展部认为，这说明广州楼市多数买家以刚性自住为主，只要推货量保持相对稳定，市场成交不至于出现大起大落。南方日报记者 葛政涵

　　◆二手市场

　　“卖一买一”增多 自住型购房者占九成

　　2017年12月，广州二手楼市交投较11月有所下降。据广州市住建委网站公布的二手网签数据统计，2017年12月广州二手住宅网签成交量约为7192套，略低于11月。

　　合富研究院高级分析师梁燕明表示，2017年底这段时间继续有一些之前已成功“卖一”的持币待购型买家入市，预算较刚需型首次置业买家要宽裕，促使中高价位物业的成交出现较强的承接力支撑，总价300万元以上各总价段的物业在12月的成交占比均出现上升。

　　今年春节假期在2月，梁燕明预计1月还会有自住型买家出手购房，尤其是之前已成功出售旧居套现的换房客，有可能会把握春节前这段时间出手买房。春节假期因素对楼市成交的影响，预计将会在1月底到2月初这段时间开始出现。

　　改善型换房客占25%

　　2017年底这段时间，有不少已成功“卖一”的换房客开始着手“买一”计划。据合富大数据统计，12月改善型换房需求个案占整体成交的25%，即12月出手购房的买家当中，约有1/4的买家是改善型换房需求。

　　另据广州中原二手住宅成交数据显示，在2017年12月，总价在200万元以上的二手住宅成交占比环比上涨。其中，自住需求占87.79%，接近九成，显示出刚需自住仍是目前二手市场的主流购买目的。在付款方式上，商业贷款占比环比上月涨幅较明显。中原地产耀星华庭高级营业经理谭田贵表示，近期分行所在的天河北板块成交的以改善客为主，成交总价集中在400万-600万元的两房、三房及800万-1500万元的高端住宅单位。他透露，由于改善客通过“卖一买一”的置换压力不大，而且随着“二孩”逐渐长大，其居住压迫感增大，使得这部分客户的入市步伐加快。同时，由于改善型住房的总价相对较高，因此，付款方式也以商业贷款居多。

　　改善型换房买家入市，带动二手市场上中大户型的成交有所升温。据合富大数据统计，2017年12月面积在120-144平方米和144平方米以上两个面积段的成交占比，分别达9%和10%，均较11月增加约2个百分点。

　　此外，12月单价段在3万-4.5万元/平方米的物业成交占比上升，在一定程度上也与改善型换房买家入市有关。据合富大数据统计，2017年12月单价在3万-4.5万元/平方米之间的物业，成交占比达31%，较11月23%的占比要高。在分析这个单价段的成交个案后发现，当中约有32%的个案属于改善型换房个案，而在11月该单价段的成交当中，仅有23%的个案属于改善型换房需求。

　　低单价房源成交占比下降

　　前几个月市场已消化了不少低单价房源，房源新增速度还没能赶得上市场消化的速度，导致2017年年底二手市场上低单价房源的成交占比出现下降。据合富大数据统计，单价在1.5万元/平方米以下的低价二手房，成交占比从11月的15%下降到12月的9%。

　　梁燕明表示，12月低单价房源的成交个案，大部分依旧落在花都区，但数量较11月有所减少，还有少量低单价成交个案落在番禺区。11月还有零星单价低于1.5万元/平方米的成交个案落在中心城区，而到12月中心城区二手房成交，已再难见有单价低于1.5万元/平方米的个案出现。

　　2017年底这段时间，大部分业主心态保持稳定，但部分急售套现的业主仍存在一定议价空间，不过，还是有不少低于市场价的急售笋盘，业主在设定交易条件时大多对付款方式有所要求。

　　但是，在2017年底这段时间市场上还是有不少预算稍充裕、持币待购的买家入市。据合富大数据统计，12月首次置业需求的成交个案当中，约有25%的个案是一次性付款购房，而2017年11月仅有20%。一次性付款购房的占比在改善型换房需求的成交个案当中，同样也录得增长。2017年11月改善型换房需求当中，一次性付款比例仅占27%，到12月一次性付款比例已增至33%。

　　去年末二手租赁淡 环比量价齐跌

　　纵观2017年全年各月份二手租金均价数据可以发现，与二手买卖不同的是，二手租赁市场对政策敏感度稍低。租价最高的两个月份集中在2017年3月和8月。全年的二手租赁旺季主要集中在春节过后的3、4月以及大学生毕业季的7-9月。这两个时间节点的租赁需求量最大，租房客户较多也使得业主租价“水涨船高”。

　　而作为传统的租赁淡季，2017年最后一个月，二手租价和租赁量环比均有下滑。二手租赁宗数环比下滑1.7%，租金均价为47.2元/平方米·月，环比下滑5.6%。同时，广州中原二手住宅租赁成交数据显示，电梯楼是租赁市场的主力。2017年12月份楼梯楼的成交占比为36.4%，而电梯楼成交占比约为63.6%。楼梯楼的租金均价为38.2元/平方米·月，比电梯楼便宜13.1元/平方米·月，而电梯楼租金均价为51.3元/平方米·月，环比上月下滑1.5元/平方米·月。

　　广州中原企业传讯部何嘉丽建议，由于春节过后，租赁需求量十分大，租盘消化快，因此建议有需要的租客可在年底租赁淡季时，提早看房、对比、挑选，这样更容易淘到心水笋租盘。南方日报记者 许蕾