随着2018新年的到来，华润置地北京推出匠心巨作——华润.东长安，项目定位为“智慧产业双标杆产业园”，同时紧锣密鼓进行改造施工，预计将于2018年9月竣工；近日，在第十四届中国地产金厦奖的评选中，华润·东长安项目荣获“智慧产业园标杆奖”，为其落地拉开了序幕。

城市更新典范 延续历史风采

华润·东长安项目位于CBD商圈核心区域，紧邻传媒产业带，其前身是中国第一批涉外饭店——华润饭店，曾是接待全国各省市人大代表的场所，是东长安街沿线上重要的地标建筑，有着辉煌的历史。如今，紧跟城市更新的步伐，华润饭店在原基础上改造重建，重新规划定位和配套，给予这座曾经辉煌的老楼以焕新的生命力。

创新产业园区 凸显TMT产业聚集优势

华润·东长安项目以产业园概念打造产业聚集优势，入驻企业可享受众多政策优惠，近万平米目标产业惠享空间、十万平米产业发展平台等空间资源优势，为入驻企业的发展提供强有力的支持。产业园具备多种政策层面助力，京信委、科委、CDB投促局、中小企业服务平台、北京市朝阳区国家文创实验区管委会等优惠扶持政策。另外，华润集团旗下二十余家各领域投资基金也将为入驻企业提供金融服务。华润集团也诚意以自身强大优势为入驻企业导入华润集团旗下供需资源，涉及了包括雪花啤酒、怡宝水、华润万家、万象城、999、双鹤、东阿阿胶等著名企业的超过2300家实体企业，覆盖大消费（零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、水泥、燃气、大健康（医药、医疗）、金融等七大板块，都将与入驻企业打通、对接资源。

线上线下结合 打造智慧楼宇标杆

华润·东长安以丰富的智能硬件为基础，结合智慧运营，催生创新，致力打造传媒走廊板块具有前瞻性的智慧产业园区。在楼宇硬件设计上，运用了最新的安全和能源控制等管理方面的系统，同时更注重楼宇与人、人与人之间的交流与互动。楼宇的使用者可以通过人脸、声控、红外感应等信号采集系统，结合场景应用研究成果，与建筑互动，与建筑管理者互动，与其他使用者互动。在运营管理上，华润置地采用定制开发的智慧云办公系统CR Union，以APP和微信公众号双端口渗透用户，在云端实现华润置地全北京的写字楼项目的资源共享、社群互动。远程会议、会议室共享、办公空间共享、租户互动、精彩活动参与、商务合作洽谈等都可以通过CR Union实现。

助力企业全生命周期发展需求

华润·东长安楼层设计：

B3配套储藏室

B1美食广场 会议中心

F1开放大堂 咖啡简餐 便利店 银行 多功能发布厅

F2层商务餐饮 书吧

F3 共享办公区

F5-F20标准办公区，

F23 环形顶层

在华润·东长安，多种类型的空间产品能满足企业不同发展阶段的需求；更灵活的空间划分使用满足企业办公空间快速变化的需求；公共会议中心以及公共交流空间减少企业办公租赁面积；园区入驻企业员工独享园区商业配套优惠。

华润·东长安智慧产业园将建设成为北京CBD产业发动机，它带着智慧办公、共享办公、产业生态这三个新时代产物，承载企业全生命周期生态闭环，助力产业发展。

海南的新一轮分税制财政体制方案，对改变海南房地产依赖、乃至推动海南发展模式转变都将产生积极的作用。

2018年1月1日，《海南省实施新一轮分税制财政体制的方案》出台，把与房地产关联度最大的两个税种收入大部分集中于省级，旨在倒逼市县发展转型，促进产业转型升级，加大对生态文明建设的支持力度，引导市县摆脱对房地产的发展路径依赖。

早些年，类似海南省这样被“房地产所绑架”的省市并不在少数。当然，这主要还是因为唯GDP这一陈旧考核机制的导向问题。“唯GDP论”是当时的一种主流论调。应该说，在经济发展初期，追求“量”的扩大，是适应当时需要的。

但当各个领域都被“做大”所裹挟，已经无视本身发展的质量，经济脱实向虚就在所难免，房地产的畸形便是其中较为突出的例证。近年来，在很多地方政府土地财政的思维下，房价飞速上涨。房地产在大力拉动经济之后，也开始对经济产生一定的破坏性。

房价暴涨，资产泡沫高企，一方面带动租金、人工等成本的上升，挤压了实体经济利润空间，使得企业不得不迁移到别处；另一方面，房价的畸形挤占了个人生活消费支出，使整体需求变得更疲弱，加深了市场萎缩。而且，从示范效应看，买卖房子比管理企业活儿轻、利多、风险小，谁还愿意干实业？

况且，由于房子价格上涨过高过快，房子已经沦为“投资品”，甚至被不少人用于“投机”，导致财富分配不均问题加重。在这种现实状况下，房地产的趋势影响着社会稳定和经济发展，因此，高层提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。

而房子被大量用来“炒”的原因不外有三。一是地方政府与中央的财权事权存在一定扭曲，地方政府对房地产经营全环节中所能获取的种种利益非常依恋，本心希望房价大涨；二是前些年货币金融政策的刺激，金融衍生链条越来越长，金融空转现象变得严重，房子成为居民极少数能保证手中财富不缩水的标的之一；三是区域发展不平衡现象仍然严重，且随着经济发展和城市化进程的推进，一些大城市的“虹吸效应”愈加明显，人口大量流入，也对房价产生挤入效应。

因此，对症下药很重要。当前，不再把GDP增速当做衡量地方政府成绩的唯一标准，不再鼓励激进盲目的“扩张型”发展；金融市场的持续加强监管使金融空转现象逐渐好转，价值投资将更趋于理性；城镇化也在不断反思和纠偏，要实施乡村振兴战略，实现基本公共服务均等化。这些举措更注重对经济的长期调控，从而对房地产产生更深远的影响。

海南的新一轮分税制财政体制方案则开始了财税政策变革对地方政府的激励与反激励，不啻为一种新的尝试，对改变海南房地产依赖、乃至推动海南发展模式转变都将产生积极的作用。也试图从根本上弥补房价虚高背后的机制短板。

当然，整体财税政策同样面临这个问题。此次海南省的分税制财政体制方案，也将为全国带来一个示范样板。

近期的工作会议提出，我们的经济要向“高质量”发展转变。相信目前的转变，还只是开始，更多的长效机制建设，都在路上。

北京推出了共有产权养老试点项目——朝阳区恭和家园：每间居室5%的产权由投资商永续持有，另外95%出售给家有60岁以上老人的居民，允许出售。

这种模式下，老人可以在家中享受养老服务，企业也可以快速回笼资金，“轻装”上阵。同时，小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。此外，还通过一系列措施，保证投资商要想实现盈利，必须靠提供养老服务，而不能靠卖房子，使养老房真正用于养老。

截至1月2日，全国首个共有产权养老试点项目——位于北京市朝阳区的恭和家园，已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。

“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式，吸引了社会优质资本进入养老服务业，破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈，有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。

这一模式究竟如何运行？能否为老人带来更多的获得感？为我国养老产业的发展带来哪些启示？记者进行了采访。

老人在家享服务

房子能拿产权证

双桥恭和家园位于广渠路北侧，与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米，由“养老居室”“长期照料(医护)床位”和“公共空间”三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位，还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

每套居室内，均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大，并且安装了座椅，老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙，开门可以刷卡进入，老人离开房间，屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。

恭和养老院院长庞蕾介绍，老人在此可以获得生活管家服务，包括处理生活中遇到的起居等问题，以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外，最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局，实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。

按照规定，这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即：投资商永续持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售其余95%的产权，年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主确定，收益也将归卖方所有。但唯一的条件是，买房或者租房的人，家中也必须要有60岁以上的老人。

“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’，赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示，“在世有资产，离世有遗产”将不再是梦想。

企业资金回笼快

兑现服务才盈利

许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而，由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。

据业内人士介绍，目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来，通过公开市场拿地，以产权销售为核心，快速回笼资金，但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心，收入来源主要为床位费和护理费，资金回收较慢，难以实现快速扩张。

李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担， 直接影响到服务质量。共有产权试点，释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。这种模式，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。

根据《共有产权养老服务设施试点方案》，恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有，其中企业只占5%的份额，这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本，有利于资金快速回笼。

另一方面，配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。“投资商仅仅销售养老居室，不能实现盈利。相反，投资商如果信守为老服务承诺，将这些功能很强的养老设施妥善经营，在社会老龄化的大背景下，将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。

多种措施防投机

确保养老不跑偏

目前，试点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右，明显低于周边二手房价格。与此同时，买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响。

那么，共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标，违背了养老初衷呢？北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调，这是一个养老项目，不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权，但却拥有公共空间的完全产权，更重要的是，企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。

北京市规土委副主任谢俊奇介绍，项目的用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展无关的活动，严禁改变土地使用性质。

高峻松表示，为确保试点项目的养老服务用途，在政府及有关部门指导下，投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估，先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队，对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估，了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案还要交民政部门审核备案。

与此同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的“基础服务费”，用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。

以试点项目每平方米4万元的售价计算，一户79平方米的项目，全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于共需缴款496万元，合每平方米6.3万元左右，较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。

此外，由于该项目完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高，相对于普通住宅，这种养老用房得房率偏低，只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买，是很不划算的。

李红兵强调，该项目实施的全过程，政府都是可控的。“房子是用来住的，养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下，老年人有了新的选择。”

加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，是社会各方面普遍关心的一个问题。本人在2009年、2010年任中国房地产业协会副会长兼秘书长期间，曾参与组织了一批跨界的专家对“十二五”期间全国城镇住房发展规划和长效机制问题进行了专题研究，并于2011年初正式将研究的成果以建议的形式上报了住房城乡建设部、国家发改委等部门。之后，我又多次向有关方面提出过加快建立房地产长效机制的建议。

近几年来，中央政府多次在一些重要会议和文件、报告中提出要加快建立房地产长效机制的问题，如在十八届三中全会的公报中、在2014年3月印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中，在2016年12月21日的中央财经领导小组上，在报告和本次工作会议上，都提到了要加快房地产税立法并适时推进改革，拓宽住房保障渠道，健全城镇住房制度，抓紧建立长效机制等问题。国务院有关部门领导近年来也多次谈到这个问题。本人通过学习、梳理与思考，就此谈一下个人的认识。

一、建立长效机制，必须要坚持一个定位，围绕两个目标。

坚持一个定位，就是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。围绕两个目标，一是促进房地产市场平稳健康发展；二是让全体人民住有所居。

二、建立长效机制，必须要深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

归纳我上面列举的中央政府在上述几个文件中的表述，住房制度的主要内容应包括，坚持房子是用住的，不是用来炒的定位，以满足城市市民、特别是新市民的首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房为出发点，以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁；在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业、特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房的多主体供应；通过公共租赁住房(含廉租房)、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式，拓宽住房保障渠道，解决好居民的住房问题。

三、促进房地产市场平稳健康发展，必须要加强市场的监测分析与监管，坚持与完善分类调控的制度，保持政策的连续性和稳定性。

(1)推进居民住房信息联网和开发项目开发、销售信息联网，建立健全市场监测分析制度，提高精准调控的能力和水平，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的住房供需格局，有效保障居民的合理住房需求。

(2)处理好短期调控政策措施与长效机制的衔接，保持政策的连续性和稳定性。

(3)健全法律法规，依法规范市场，依法保护市场各方的合法权益，依法查处房地产企业和中介机构的违法违规行为。

(4)坚持与完善分类调控，强化地方政府的主体责任。地方政府，尤其是人口净流入的大中城市，要认真编制住房发展规划，确定建设总量、结构和布局，确保住房用地稳定供应。地方政府还应根据市场的变化，因地制宜的采取针对性措施，保证市场的稳定。

四、让全体人民住有所居并不断提高居住的舒适度，必须要提高新建住房的质量，有序推进既有小区的更新改造，努力改善人居环境。

(1)坚持绿色发展理念，推动建造方式变革，提高建筑工业化和住宅产业化水平，提高全装修房和装配式建筑的比例，提高新建住房的性能与质量。

(2)加强对居民小区的物业管理与服务，管好用好住房维修基金。

(3)在2020年前基本完成城镇各类棚户区改造和农村危房改造。

(4)在试点的基础上，有序推进既有小区特别是老旧小区的更新改造和适老化改造，改善和提高人居环境的质量和水平。

五、加强部门联动，推进与住房制度匹配的土地、金融、税收制度建设。

要促进房地产市场平稳健康发展，让全体人民住有所居，离不开土地、资金等要素的合理匹配与组合，离不开税收的调节。在住房制度框架基本确定以后，应抓紧建立与之匹配的土地供应、金融信贷和税收制度。

(1)土地供应方面，在试点的基础上，通过正在修改的《土地管理法》，逐步建立城乡统一的建设用地市场，建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口等落户数量挂钩。根据住房发展规划确保住房用地稳定供应；根据住房的不同对象，确定相应的供地比例和不同的供地方式。

(2)金融信贷方面，平衡好金融与房地产业及其他产业的资金配置，促进金融与房地产业的良性循环。建立健全满足首套刚需、支持改善型需求和遏制投机炒房的差别化信贷政策。探索租房贷、存房贷和房地产信托投资基金，支持住房租赁市场发展。改革完善住房公积金制度，提高住房公积金管理服务水平。

(3)税收方面，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。建议立法部门在立法过程中，广泛听取各方意见，将立法的过程，变为集思广益的过程，统一思想的过程，以便于法律通过后的实施，也有利于市场的平稳健康发展。

在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易；中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

2017年，调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划，试图迈进第一、二梯队。2017年，不管是大型房企，还是中等规模房企，均在加强土地储备上“用力”。

据克而瑞统计数据显示，2017年全年，十强房企的拿地货值超过6.2万亿元，上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。克而瑞称，销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%，而对应企业的新增货值占比却达到了48%。

具体来看，并购迅猛的融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿元，高居榜首。刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，全年获取了11963.3亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增土地货值为8785.1亿元，万科为6379.7亿元。老牌房企中，保利新增土地货值5319.1亿元，中海新增3553亿元，均表现出发力的态势。富力、龙湖也跻身新增土地货值的前十位，分别为3100亿元和2814.9亿元。

另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2811.6亿元货值的新城控股，以及新增3199.4亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得超过2651亿元的货值。

值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团和金地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股2017年新增土地货值为1973.3亿元，排名第15位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。此外，金地集团2017年新增土地货值1559.7亿元，排名第22位。昔日“招保万金”的四强身份似乎已经远远逝去。

对此，克而瑞表示，?从典型房企的土地储备总量和当年销售面积比值来看（简称存销比），一般房企当前的存销比平均为4年左右，“千亿元阵营房企”多数在4年以上。

克而瑞称，在2107年的土地市场上，一些房企表现的尤为积极，通过收并购、合作等房企为企业囤积了大量货值，新增货值是其同期销售的几倍之多，这也为企业明年的业绩提升打下了基础。这些房企大致可分为两类，一类是销售金额TOP30房企，未来想冲上第二梯队实现千亿元目标的房企；另一类则是在百强集中度不断攀升的压力下，积极求生存的房企。

值得一提的是，克而瑞认为，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会；另一方面，在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企提供了收并购的机会。

值得警惕的是，一般来说，规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

2017年以来，住房租赁市场的热闹便没有停止过。

2017年12月29日，华润置地宣布签约南山西丽项目，长租公寓正式落子深圳。此前，深业集团宣布进军长租公寓，发布四条全生命周期的产品线，甚至把多个豪宅销售项目转为长租公寓。更早前，万科、龙湖、招商蛇口、碧桂园、佳兆业、世联行等房企已广泛布局租赁市场。

前有政策加持，后有越来越多的资本进入，把“租售并举”进行到底不是一句空话。

然而，在令人眼花缭乱的资本运作和产业布局背后，真实的租赁市场表现如何?长租公寓给市场带来的究竟是居住体验的提升还是仅是单纯的租金提升?专业运营机构在高资本的投入和低租金的市场诉求中如何平衡?

这些问题，有部分在市场的自我摸索中已可释疑，但关于行业未来的演变和资金的出路还需要时间和政策给答案。

长租公寓未成租房主流

深圳的住房租赁市场一派花团锦簇。

深圳链家研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房(农民房)有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。

在深圳，点对点、个人对个人一直是租房市场的主流模式，长租公寓、房屋托管、包租等模式，近两三年才被大众认知。

由于涉及民生，对租金水平的关注首当其冲。

深圳链家研究院数据表明，目前深圳有80%的人正在租房，其中52.7%的租房人群的月租金在2000元以内。而深圳长租公寓的租金多数在4000元之内，集中在1000%~3000元的区间中，这样的租金水平比市场普租高出30%~50%，超过六成的受访对象认为长租公寓的租金过高。而因为租金低廉，深圳大量人口选择租住农民房。

深圳链家研究院估算，深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。而在美国，这个比例约为30%，在日本，这个比例高达83%。

这个结果在旁证，目前为止，资本投入密集的长租公寓在真实的市场表现中并无那么出色，起码未成为城市租房群体选择的主要途径。

深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军对此并不意外。他告诉第一财经，“长租公寓的发展还在1.0时代，目前主要定位以城市精英、白领为主的中高端客群，在整个市场的占比很有限。事实上，这两年来，长租公寓的占比在不断抬升，行业发展未成熟，现在还不是下结论的时候。”

租赁时代的崛起，“租房”带来的商机正被深度挖掘。专业运营机构的出现，给市场带来新的活力。拎包入住、搬家、维修保洁等衍生服务成为标配，居住体验提高，另外，在专业运营机构的教育下，个人房东也重新思考对出租房的运营管理。

高租金解决方案

居住品质和体验提升是好事，但租金水平仍是长租公寓进一步扩大客群的瓶颈。

长租公寓运营商与租客所站角度不同，看法迥异。微家公寓创始人李树德对第一财经表示，“租客认为租金太高，跟购房者觉得房价太高的道理相似。结合国际的租金收入比，在国内，参考租售比和租金收入比两个指标，得出结论都是租金还会缓慢上扬。”

袁军认为，专业机构进入后，把标准化管理推广普及，在租金方面，与个人房东相比不会随意涨租。

在“十三五”期间，深圳市将建设筹集人才住房30万套、政府在城中村收储100万套(间)物业培育租赁市场等背景下，在对城中村的改造与治理层面，企业可介入的角度和空间，成为城市最新探索命题。

万科、深业集团正在进行城中村改造的尝试。与深业的福田水围柠盟人才公寓相比，万科在深圳新围仔村项目(万科泊寓华为基地店)的运营更市场化。

万科泊寓华为基地店的租金为898元/月起。袁军告诉第一财经，“这个项目租金最高不超过1200元，万科不愿把房价定得过高把原住户都赶走，我们希望实现良性循环。”

这个租金定价跟未改造前相差不远，企业层面如何盈利?

袁军称，“万科不是做单栋的业务，我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后，会引入商业、教育等配套。光看租金大家可能算不过账，觉得企业不好盈利，但现在未引进配套之前，我们的成本其实刚好打平。”

这种模式是解决租金单方面过高的方案之一，企业降低租金水平，增加多元化业务的收入平衡整个营收盘子。在此之前，YOU+在2016年末已提出相似的方法，其于深圳前海的项目，租金被限制为周边区域的一半，YOU+必须开拓其他盈利方式，考虑引入豆瓣以及创意市集等平台进项目。

能获得参与城中村物业升级改造、综合整治的运营商不多，在深圳，目前只有国企背景的深业集团和万科作出尝试。同样，有实力引入城市配套服务、实现多元化运营的长租公寓运营商也少之又少。

更多的情形是中小型运营商在大企业、大资本的围攻下，苦苦坚守或另辟蹊径拓展新天地。

李树德告诉第一财经，微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间，然而他并无意继续扩大微家在深圳的规模。“2017年初，公司决定走临深路线，目前微家公寓已进入东莞市场，持有的房源面积超过2万平方米。”

前30强的房企中，至少有一半进入长租公寓行业，资本的进入抬高了拿房成本。李树德表示，“微家是没有任何背景的民营企业，很难跟大资本争，现在在深圳市区内基本停止扩张了。”

(第一财经日报)

　　福晟杯“第九届全国大学生房地产策划大赛暨首届全国大学生房地产专业能力大赛”全国总决赛评审嘉宾合影留念

　　12月26-27日，福晟杯“第九届全国大学生房地产策划大赛暨首届全国大学生房地产专业能力大赛”全国总决赛在重庆（楼盘）盛大举办。在两天的终极对决中，晋级全国总决赛的61支队伍，经过“方案呈现”、“1V1专业大比拼”等环节的比拼，最终深圳（楼盘）大学和沈阳建筑大学脱颖而出，成为本届大赛策划组的全国总冠军，而营销组的全国总冠军则由安徽商贸职业技术学院获得。

　　此次大赛辐射300所学校，吸引150所高校报名、5000名学生参赛，创下参赛学校数量和学生数量之最。最终，确认报名的800支战队经过校园选拔赛和区域复赛的重重洗礼，全国七大赛区最强的61支战队（46组策划战队+15组营销战队）和福晟2018届福星战队一起进入全国总决赛。

　　本届大赛策划组评选出2个全国总冠军、16个全国一等奖、28个全国二等奖；营销组评选出1个全国总冠军、4个全国一等奖、10个全国二等奖。大赛同时设立了优秀组织奖和特殊贡献奖等奖项。

　　12月28日，继全国大学生房地产策划大赛之后，在第2届中国房地产产学研用发展峰会暨中国房地产策划师联谊会10周年庆典活动上，易居中国 房教中国校企联动事业部总经理、易居企业集团合伙人贾春晖发布了《2017年中国房地产雇主影响力调研报告》，其中包括《2017中国房地产员工满意度调研成果报告》、《2016-2017中国房地产薪酬调研成果报告》和《2017中国房地产员工生存状况调研成果报告》。

　　在现场，“2017中国房地产最佳雇主企业”、“2017中国房地产优质人才培养企业”、“2017中国房地产优质福利企业”、“2017中国房地产最佳人力资源团队”等名单也隆重揭晓。其中，福晟集团一举捧回“2017年中国房地产最佳雇主奖”、“最佳福利企业奖”，福晟集团人力资源管理中心囊获“最佳团队奖”。

　　中国房地产业协会刘志峰会长（右一）与福晟集团董事、高级副总裁 吴继红（左一）共同为本次大赛特等奖队伍颁奖

　　校企联动，大赛落实“产学研用”结合

　　本届大赛由中国房地产业协会指导，中国建设教育协会主办，房教中国、北京（楼盘）建筑大学联合承办，中国房地产产学研用联盟、易居中国企业集团、中国房地产策划师联谊会共同协办，教育部高校毕业生就业协会支持，并由福晟集团独家冠名赞助。

　　本届大赛邀请了中国房地产业协会会长刘志峰担任大赛组委会主任委员、易居（中国）企业集团CEO丁祖昱担任评审委员会主任委员、清华大学房地产研究所所长刘洪玉担任专家委员会主任委员，决赛现场还邀请了中国房地产业协会名誉副会长童悦仲；中国建设教育协会副秘书长李奇；教育部学生司原副司长、高校毕业生就业协会副理事长兼秘书长王路江；北京建筑大学经管学院副院长周霞；福晟集团董事、高级副总裁吴继红等行业、机构、学校、企业大咖莅临。

　　除了参赛选手精彩、激烈的比拼外，在活动现场，福晟集团董事、高级副总裁吴继红女士畅谈“房企人才战略观”。另外，福晟集团高级副总裁、福晟商业地产集团总裁吴洋，福晟集团人力资源管理中心常务副总经理林水玲、副总经理程建垣，福州（楼盘）区域营销中心总经理许晓超出席活动现场。赛事中，福晟2018届福星战队不负众望，展现福星青春风采。

　　李奇在现场指出，本次大赛旨在向房地产500强企业输送专业人才、推荐优质生源，尤其是推荐在大赛中脱颖而出的优秀大学生，到企业服务，为他们的就业找门路、找出路，让他们学得其所，学有所用，在首次就业中就抢得优先。

　　完善职业教育和培训体系，深化产教融合、校企合作！将“产教融合、校企合作”上升为国家层面。本次大赛的目的正是促进教学改革和创新用人模式，以适应房地产行业的新理念、新思想、新战略，满足房地产企业新知识、新模式、新业态对人才的迫切需要。

　　福晟集团董事、高级副总裁吴继红，福晟集团高级副总裁、福晟商业地产集团总裁吴洋与福星战队合影留念

　　实战比拼，选拔实用性人才

　　在新形势下，房地产的策划、营销必须跟上时代的变化，培育相应的时代人才，设置针对性的学科。正是基于这样的出发点，本届大赛的试题更加贴近企业、贴近市场。

　　本届大赛以真实项目为大赛题目，而且指派专人对学生进行指导。以营销组为例，决赛选取了福晟集团的中央美墅项目。从比赛效果来看，尽管学生的作品尚存在很多不足，但很多参赛选手也呈现出了一些具有实操性的方案。

　　从获奖学校来看，既有一线城市的一流高校，也有三四线城市的专科院校，这恰恰反映了本次大赛的宗旨，就是为了让参赛学生突破学校限制，真正地了解房地产专业知识、掌握实战技巧、提升综合能力。这样的学生才是未来行业需要的人才，“名校”不再是企业衡量学生的唯一标准。

　　吴继红指出，未来企业需要的人才是跨界性、创新性、战略性的，福晟参与本次大赛就是希望可以通过校企联动，培育并发掘相应的时代人才，并使人才有用武之地，使企业有可用之才。

　　参赛选手1V1战队PK

　　创新赛制，趣味性和专业性相结合

　　本届大赛特别对赛制做了优化，除了“方案呈现”外，“1V1战队PK”成为本次决赛的一大亮点。在现场PK环节，双方选手1V1相互“过招”，丝毫不让。这不仅对选手的专业知识提出了更高的挑战，也增加了大赛的趣味性。

　　据大赛组委会介绍，关于考核方向，大赛试题方案分为项目环境分析、项目定位、产品设计、营销策划、经济分析、特色与创新、项目可行性七大环节，将占决赛总分的70%，另外30%则由参赛选手的现场表现决定。

　　为了更好地为房地产行业储备人才，让企业有更多“用得上”的人才；也为了让学生获得更多“通道”进入房地产标杆企业。本次大赛的评委几乎都来自企业和机构，在现场他们为选手做出了更专业的评判和更具操作性的指导。

　　教育部相关数据显示，2018届全国普通高校毕业生预计820万人，就业创业工作面临复杂严峻的形势。

　　虽然房地产行业现阶段面对的压力较大，但是房地产专业的专业人才一直都是招聘市场的香饽饽，与房地产相关的专业如建筑、设计、策划等依旧需求旺盛

　　由于大数据、人工智能等新兴行业的兴起，而高校专业设置相对滞后，房地产行业新型人才缺口巨大，新兴型、复合型人才成为未来房地产行业亟需的人才。

　　刘洪玉指出，本届大赛不再局限于课堂上的较量和比拼，而是通过企业和机构的参与，让参赛选手接触实际案例、操作真实的项目，就是要增加学生的实战经验，为高校提供教学案例、为中国房地产产学研用联盟提供样板示范、为房地产储备更多面向市场需求的专业人才。

　　福晟集团董事、高级副总裁吴继红发表房企人才战略观

　　房企黑马进击“千人千亿千房”

　　作为本次大赛的冠名企业，福晟集团一直在致力于校园人才的储备和培养，福晟也希望通过校企联动，培育并发掘相应的时代人才，并使人才有用武之地，使企业有可用之才。未来，福晟将继续携手各高校，为有志于地产行业的优秀学子们鼎力打造施展才华、展现自我的精彩平台！

　　福晟集团董事会主席潘伟明先生曾提及：“在福晟，人才一定是决胜未来的重要法宝。”为此，福晟集团不断在人才战略上进行探索和创新，力求吸引更多人才加入福晟麾下。福晟四大人才梯队建设——“福星计划”：重在培养；“福鹰计划”：稳定中流砥柱；“福将计划”：吸纳复合型将才；“福帅计划”：与帅才共享硕果。

　　基于对人才的重视以及版图的持续扩张，福晟集团践行“千人千亿千房”大战略。即，2020年双一流院校人才储备达千人规模；未来10年的房地产销售收入要达到8800亿，力争2020年迈入千亿房企行业；未来5至10年内福晟为核心员工提供千套房赠予，打造出30个亿万富翁、300个千万富翁、3000个百万富翁。

　　应对瞬息万变的市场，福晟制定了“H+4”聚焦、深耕战略：以粤港澳大湾区和环杭州（楼盘）湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以郑州（楼盘）、长沙（楼盘）、武汉（楼盘）、天津（楼盘）等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点。

　　2017年，福晟完成了对佑威国际的反向收购，成功登陆香港资本市场；这一年，福晟旗下福建六建集团有限公司成功入围“中国承包商80强”，排名第22位；这一年，福晟前11个月新增拿地位居全国房企第七位……

　　未来，福晟集团将永葆初心，恪守承诺，以最坚定的步伐，实现每一步成就，持续探索，再创辉煌。

2018新年来临之际，绿地控股(600606.SH)旗下分布在全国16座城市的25座地标建筑同步举办迎新亮灯仪式，北京、上海、广州、郑州、济南、南京、西安、南昌、合肥等全国主要城市的绿地超高层地标上，“你好，2018！”的霓虹字幕在都市的夜空里炫彩闪烁，横跨东西、纵贯南北。

这是绿地第二次举行地标建筑跨年联合亮灯仪式，绿地旗下几乎所有已落成启用的超高层及标志性项目均联合参与，寄语新年、点亮未来。

绿地已成为中国开发及建成投入使用超高层最多的开发商。让超高层建筑成为一座城市一个国家不断向上的台阶，正是绿地致力打造城市地标的初衷。从2005年启建首座超高层南京绿地中心·紫峰大厦至今，绿地在超高层建筑开发领域不断获得瞩目成果，目前已建成并投入使用的超高层项目包括南京绿地中心·紫峰大厦、郑州绿地中心·千玺广场、郑东绿地中心双子塔、西安绿地中心、广州白云绿地中心、济南绿地中心、合肥绿地中心、南昌绿地中心双子塔、南昌紫峰大厦、北京望京绿地中心等，遍布全国区域重点城市。未来随着绿地在国内外投建的更多地标建筑的陆续交付，迎新亮灯规模还将不断扩大甚至拓至海外。

超高层已成为绿地的一张名片，也是绿地经过一年发展再上一个新台阶的缩影。“2017年，绿地在复杂的经济环境和激烈的行业竞争中，深入推进改革发展和创新转型，实现了全面发展，正进入转型升级的收获期。”绿地控股董事长、总裁张玉良表示，中国经济与社会发展步入新时代、新周期，将考验企业的综合实力和核心竞争力，绿地始终走在企业转型创新升级前列，尤其是大基建、大金融、大消费、科创、康养等多元产业板块成长迅速，通过深入推进“产业经营与资本经营双轮驱动”和产业高度协同的发展战略，“产业协同”正向“业绩数字”转化和兑现。

根据第三方机构的统计数据，绿地房地产主业在2017年房企销售金额排行榜中，流量金额成功突破3000亿元达到3120亿元。其中，权益金额占比在龙头房企中优势明显，在不计海外销售的情况下权益金额达到2920.4亿元，位列第4名。

随着《北京城市总体规划（2016-2035年）》的发布，京津冀一体化上升为国家战略。疏解北京功能，使经济社会发展与资源环境相协调，是京津冀协同发展的关键所在。

然而随之而来的，却是买房人的众多困惑：按常规说，人口减少会导致房价和房租价格的下跌，且近来北京二手房价格也在小幅下跌，那这房子是该在北京买，还是随政策红利在环京买？

事实上，清理低端产能、疏解人口的2017年，北京用水量从年初254万立方米增长到年末271万立方米，且今年11月北京租赁交易量，也大涨了18.7%。

以此佐证，其实北京的真正问题在于人口密度过低，而不是人口数量过多。

北京人口密度不仅不如东京、上海等国际超级城市，甚至不如二线城市杭州。城市密度低意味着城市效率低，人们利用道路、地铁等公共资源的效率只是东京的1/3，而北京的地铁密度也远不如东京。东京都每平方公里有1.3km的轨道里程，有1个轨道交通站，而北京每平方公里仅有0.4km轨道里程和0.2个地铁站。

除此之外，百度中国城市研究报告2017第3季度显示，北京再次成为人口吸引力排行榜第一的城市。

这些都意味着北京不仅可以承载更多的人口，也意味着北京的城市化进程依然在进行当中，土地供应依然赶不上人口增长的需要。加之北京限购政策的不断出台，在北京买房对大多数人来说，似乎成为了不可能完成的任务。

但京津冀一体化的重要功能就在此时凸显了出来，环京区域开始成为人们投资置业的新选择。而其中，涿州的鸿坤理想湾项目历经5年开发，以精准定位和项目软实力在一众项目中脱颖而出。

布局涿州的城市运营之道

按照鸿坤理想湾的商业布局逻辑，如果环京是一个棋盘，那聚焦涿州无疑是一步绝妙的好棋。

高铁拉来的城市

涿州位于京西南，距离北京交界处不到10公里，地处北京大经济圈紧密层，位于京、津、保三角区中心地带，东临固安，西接涞水，北通北京，南到保定，占据环京优越位置翘首环望周边发展。且据《京津冀城际铁路网规划修编环境影响报告书简本》显示，京津冀城际铁路网在时间上将实现一小时生活圈。

临空经济推动楼市发展

通过新机场北线高速延长线，涿州成为新机场临空经济的重要辐射区。巨大的人口流动对周边的就业和产业发展，必然会起到巨大的带动效应。涿州的发展不仅能促进整个环京地区的产业共同发展，乃至带动整个河北产业升级和经济发展，带动周边生活配套进一步完善。随着京津冀协同发展的继续推进，依托交通、生态、城市服务配套，涿州的产业承接将会更为顺畅，也将进一步推升区域的价值和发展潜力，而这些所有的内在驱动，也将是涿州楼市长足发展的内在动力。

除此之外，当下涿州纵然有限购政策却暂未要求社保，对于有眼光的置业者来说更是难得的抄底机会。可以说，布局涿州，鸿坤理想湾坐享区域优势。

创新社区+区域运营成鸿坤理想湾的最大亮点

在占据了涿州这一“天时地利人和”之后，如何运营这盘棋则成了检验项目开发好坏的标准。

高铁新城价值

鸿坤理想湾的周边是精心完善构建的多元化立体交通网。地处京涿高铁新城核心位置，交通便利出行快捷。400米即可到京石高铁涿州东站，全天22辆车次往返京涿两地，步行5分钟直接进站，畅达北京西站南广场，可与地铁9号线等多路公交车换乘。

区域资源整合

鸿坤理想湾雄踞5平方公里高铁新城核心，以国际化的宏观视野筛选都会生活为蓝本，不断整合区域资源，打造京西首家儿童主题商街，招商引入顺天府超市、大地电影院等3大主力店进驻……不仅提升了项目口碑，并对整个区域的品牌拉动力影响深远。

理想社区构建

鸿坤理想湾不仅采取高级的物业管理服务，充分保证业主们的居住安全，还引入鸿坤旗下的益润医疗为业主健康护航。在社区建筑形态上，鸿坤理想湾涵盖高层点式板楼、低密花园洋房及宽适叠墅，通过灵动的活水景观组团将不同形态的建筑类别有机连接在一起，可以使不同户型的人共居一处，实现无缝同步北京的便捷生活方式。鸿坤理想湾还引入了21世纪幼儿园，在家门口为孩子营造了优质的学习氛围，并打造独具特色的儿童友好社区，让居住于此的业主陪伴孩子一起健康成长，幸福生活。

目前，鸿坤理想湾87-125㎡朗阔三居收官压轴，经典户型再度公开限量加推，精彩不容错过。

“以疏解北京非首都功能为‘牛鼻子’推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区”。本质上看，以建设新区的方式治疗“大城市病”，在我国本身就是一次创新。而要抓住这个“牛鼻子”，雄安新区在交通建设、产业发展、城市建设等方面统筹兼顾，积极先行先试。而紧邻雄安新区的霸州，站在天生的红利辐射区内，必将拥有巨大的成长空间。

雄安大势先行 以创新支持京津冀协同发展

《雄安新区生态环保规划》的基本出发点是坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位的要求，以建设世界一流、绿色生态宜居新城为目标，坚持生态优先、绿色发展为基本原则，以“资源、生态、环境负面清单”来优化新区发展，以白洋淀生态保护建设为基础，优化新区布局，以新区环境质量改善来推动京津冀环境质量改善，以绿色基础设施和智慧环保服务提升整个新区的绿色建设水平，雄安新区的建设和运营将始终坚持绿色发展理念，将新区建设成具有世界影响和竞争力、人与自然和谐共生的新区。

均衡生态 优美霸州成为京津冀宜居地

霸州地处地热隆起带的核心区，是中国北方最大的地热田，也是国家认证的全国第八个温泉之乡，全市已探明地热面积达500平方公里，热水储藏量约220亿立方米。温泉属于苏打型地热，为碳酸氢钠泉，出水平均温度达80℃以上。以优质的温泉资源为基础，霸州打造体系化的温泉养生产业，吸引全国乃至世界的高端旅游资源。

霸州市着力构筑“绿廊+绿环+绿岛”的全域生态布局，强力推进减排、控车、降尘等专项整治工作，进一步强化重污染天气应急管控措施，生态修复，构建与白洋淀水脉相连、湿地相接、森林一体的区域生态体系。围绕打造廊南森林湿地生态走廊目标，霸州建成或正在建设霸州市生态公园、牤牛河历史文化公园、胜芳湿地公园、胜芳森林公园、胜芳滨河公园等五个城市“绿肺”，森林覆盖率将达30%以上。

绿廊—保障中亭河、牤牛河主干水系廊道的生态水量，修复废弃河滩地及沙石坑。规划高速公路之间的生态绿道空间，限制大规模建设。绿环—沿中亭河、蓄滞洪区、农田等构建东西走向的防护林带，形成全市“半环”状绿廊，建设中心城区的森林公园、郊野公园、环城林带和环乡林、环村林。绿岛—建设霸州、胜芳调蓄水库保护区及外围林地、湿地公园、郊野公园和公园绿地等，形成生态绿岛。

未来，产业、交通、规划等公共配套同时升级，霸州新城的产业链逐渐完善，经济实现质的飞跃，愈加具备城市竞争力，而有如此优质的生态环境加持，成为众多置业者心中心仪的聚居地。

详情电话：400-819-1111转831897