原标题：房产税能否调控中国房价？美媒:或剧烈重塑市场

参考消息网1月28日报道 美媒称，中国已经想尽所有办法来调控房地产市场，多年来，从一个城市到另一个城市，中国试过限制抵押贷款的发放，试过阻止已经拥有一套房产的人购房，还投入了数十亿美元建造中国人买得起的新房。现在中国政府正在考虑新的办法：对房地产征税。

据美国《纽约时报》网站1月23日报道，尽管这一措施已为美国和世界其他地方的业主所熟悉，然而它可能会剧烈地重塑世界第二大经济体——生活在一个没有房产税的地方，听起来或许很有吸引力，但是越来越多的中国专家和政策制定者表示，房产税可能会对国家经济的一个关键部分产生深远的影响。

报道称，征税一事八字还没有一撇，不过专家表示，这个趋势越来越明显，财政部部长肖捷也表示，努力推进房地产税立法和实施。

根据位于中国西南城市成都的学术机构中国家庭金融调查与研究中心的数据，房地产占中国家庭近四分之三的资产，而在美国，房地产占家庭资产的三分之一略多一点。大约五分之一到四分之一的中国年度经济产出来自房地产和相关产业。

许多投资者都在抢购房子希望房产能够升值，在一些大城市，过去八年里平均房价至少翻了一番，但仍有许多城市闲置大量公寓，要么是因为买家不打算搬入或出租，要么是因为投机者建造了没有人想住的房子。前不久一个寒冷的清晨，在南京的一处楼盘，想买房子的人带着帐篷和被子连夜排队，只为买到房。根据在场者的描述和社交媒体上疯传的照片，来的车太多，售楼处周围车辆拥堵长达一公里多。

报道称，但房地产也导致了中国一些最大的繁荣与萧条。本土投资者中许多人不信任中国股市，只得把资金投入房市。房地产经纪人费用通常低至房价的1%，过去两年，抵押贷款发放激增，加剧了金融动荡的可能性，北京和上海的房价甚至已经超出了许多富裕家庭和炒房者的能力。

报道称，促成疯狂购买的还有其他因素，比如获得当地政府服务，以及同房屋所有权相关的文化影响力。

今年31岁的机械工程师马晓光（音）和妻子最近在上海最远的郊区买了一套价值约为145万元的公寓，这样他们的女儿就可以获准在附近一所公立学校就读。但他们不住在那里，而是在一处更贵的地方租房居住。他们把自己购买的公寓租了出去，但每个月租金只有大约1150元。

报道称，房产税是否涵盖所有住房，还是仅仅包括第二套以上的房产，目前尚不清楚。中国大部分地区将从零开始进行这项工作，因为中国不像美国和其他地方，拥有数十年的房地产记录。一个长期的障碍——弄清楚什么人拥有哪些公寓——似乎已经得到解决，中国国土资源部于去年9月宣布完成了全国土地所有权数据库的建立。房地产行业高管表示，该数据库涵盖了通过企业和投资伙伴关系持有的房地产的实益所有人。

报道称，推出房产税将是一项微妙的任务，它可能会损害某些地方的市场需求，在那些地方，成千上万的新楼盘仍在推向市场，其中文化可能是一个重要的因素。在中国，人们期望年轻人在结婚前买房，通常情况下男方负责买房，但女方家人也经常会凑钱，由于中国的年轻男性比年轻女性多，这引发了由男性主导的购房热潮，以便让自己在择偶市场上更受欢迎。哥伦比亚大学的商业教授魏尚进（音）发现，35个大城市的房地产价格上涨与不平衡的性别比例密切相关。

24岁的保险推销员吕杰（音）表示，为了让女友更有安全感，他下定决心买一套房子。去年11月，他在中国西南部的家乡德阳排队等了很长时间，买到了最后剩下的几套房子之一，每月要交的房贷要花掉他三分之一的收入。

“明年有没有房产税都不会影响我，”他说，“无论如何，我都得买一套房。”

土地是硬通货，对做规模与再融资至关紧要，无物可替代。跨入2018年1月这个新时间片段，土地抢手地价上攻连环上演。剔除土地资产这个硬通货成分，房企不断扩展土地储备，除了应对未来增长的需要，我们值得重新思考一个问题—房企对土地稀缺和地价上涨的恐惧，促使它们不得不创造条件去拼搏。

1月15日，在2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明抛出一则重磅消息：“政府将不再是居住用地的唯一提供者。”

虽然国土部门还在探索阶段，并没有细则，看上去更像是一种“吹风”。但也有人认为，中国房地产市场正处于巨变的前夜。

2017年，在楼市调控严厉与市场火爆、去库存奋战叠加格局之下，全国卖地收入出人意料地创历史新高，全年土地出让总收入超过5.2万亿元，同比增长40.7%。

进入2018年，陆续有北京、杭州（楼盘）、成都等多个城市土地市场开闸，延续了去年土地供应的热度，土地市场成交活跃。

中原地产研究中心发布的统计数据显示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州（楼盘）在内的33个城市相关土地成交额均超过10亿元。其中，北京土地成交额最高，达220亿元;杭州紧随其后为206亿元;苏州（楼盘）土地出让收入176亿元;武汉（楼盘）164亿元。此外，成都市、福州市、上饶市在1月前半月土地出让收入都超过50亿元。

一面是多个城市土地市场掀起的“开年热”，一面是多地定调2018年“房住不炒”政策。

现在市场关心的是，随着“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革方向确立，房地产市场的供给侧结构性改革将在2018年明显加速，反映在土地市场，就是各地政府的土地供应节奏和结构，到底会迎来什么样的明显变化。

开年小高峰，溢价率上涨

目前的土地局势，可以从2016年下半年看起，当时部分热点城市出台相应土地市场政策，控制地价增长，在土拍市场的表现是以往疯狂之态抢地，溢价拿地，地王频出的现象是越来越少了，但土地市场成交量持续正增长，刷新了历史纪录。

全国土地市场在经历了2016年的狂欢，2017年的高热后，进入2018年似有局部升温之势。

1月份，杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%，而中铁建1月初在苏州摘得的住宅用地，更以每平方米4.3万元的楼面价刷新了当地纪录，较苏州去年的最高楼面价高出近五成。

从各地的具体表现来看，部分热点城市又“热”了。

1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。

杭州土地拍卖市场的升温并非个别现象。1月18日，成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍，最终被四川（楼盘）省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得，折合楼面价每平方米为4410元，溢价率达60%。

同日，在江苏南通（楼盘）的土拍中，上海（楼盘）合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东（楼盘）南苑中学南侧1775号地块，成交楼面价为每平方米8514元，溢价率42.7%。

而1月初，央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，更是刷新苏州土地拍卖单价最高纪录。该地块折合楼面价每平方米4.3万元，溢价率为43.9%。

克而瑞分析师杨科伟认为，今年1月以来多地土地拍卖溢价率走高，与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质，同时配建或自持要求不高，甚至没有要求，引来众多竞拍房企，高溢价在所难免。在做大规模的诉求下，房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证，土地市场必定有所升温。

在因城施策的调控思路之下，去年以来政府对房价上涨压力较大、库存消化周期较短的城市加大土地供应。分析人士认为，今年年初以来，热点城市土地供应持续增加也是这种调控思路的延续。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前来看，多数一二线城市的土地供应在2018年应该是趋势性下降。因为大城市的核心区域已经无地可供，土地相对于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在这种情况下，地方政府一定会减少土地的供应，而希望获得不减少的土地出让金，所以高价卖地的这种趋势，是很难改变的现实情况。

易居研究院研究员王梦雯认为，参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大；而2014年三四线楼市降温更快，库存高，导致2014年土地成交少。因此，预计2018年土地增幅呈前高后低趋势。“预计全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右；全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，全年增长10%左右。

房企拿地呈现量级分化

虽然土地供应开闸，“限房价、竞地价”方式抑制了高价地的诞生，但是销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件则变相提升了开发商的拿地门槛和难度。

从以往的表现来看，房企各个阵营拿地态度在加速分化，“越大越积极”现象明显。

中国指数研究院监测显示，在2017年，销售规模在5000亿元以上阵营、1000亿~5000亿元房企、500亿~1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；300亿-500亿元、100亿-300亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与前述梯队差距拉大，且拿地更集中于二线城市，竞争力相对较弱。

同时，百亿房企在重点城市拿地集中度较高，500亿元以上房企拿地金额前20城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州（楼盘）、南通、福州、合肥（楼盘）、无锡（楼盘）、宁波（楼盘）等城市的占比超7成。

此外，部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企；广州（楼盘）土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

从过往与当前形势观察，2018年，企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张，市场占有率继续提升，预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划，在三年内还提出了三千亿元的目标，有的是为了上升到新的梯队，有的是为了防止出现掉队，这些在2017年拿地较多的企业，2018年仍将是土地市场上的生猛力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下，土地出让条件将更加严苛，小型房企很容易被拒之门外。

克而瑞地产研究员沈晓玲分析，2018年，收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。在集中度加强和土拍价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

同策研究院研究总监张宏伟认为，一二线城市是比较好的拿地机会，也是比较好的并购机会。比较看好一线城市、强二线城市周边的三四线城市拿地机会，其他三四线城市不看好。一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本太高，从趋势来看，有没有引进产业的优势以及产城融合的能力将成为这些城市品牌房企在取地战略上角逐的重点。

2018年仍被认为是一个土地供应和成交大年，且限价房和共有产权住房用地预料是供应主流。开发商拿地将更加需要审时度势。

　　 为了寻求更好的土地资源和看上去更低的风险，众多开发企业纷纷入局产业地产，但由于盈利模式尚未清晰，诸多企业的营业收入仍大部分来自于物业销售的收益。

　　 盈利模式待考

　　 我国目前产业园区发展如火如荼，但产业园的开发周期长，前期投入特别巨大，且受政策等方面的影响较大，能否盈利成为考验企业成败的关键。

　　 虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。

　　 比如，位于上海科技创新前沿的上海张江高科技园区开发股份有限公司（简称：张江高科600895.SH），最近两年的业绩就出现了明显的下滑。其年报显示，2014—2016年的收入分别为30.0亿元、24.2亿元、20.9亿元，主要原因在于房地产销售业务的萎缩。2015年，张江高科房地产销售收入为13.1亿元，占总收入比例为56.5%，2016年，房地产销售收入降到了8.6亿元，占总收入的比例降到了41.0%。

　　 宏泰发展最近几年的物业销售收入均高于土地开发项目产生的收益，2016年，宏泰发展总收益为19.65亿元，而住宅、商业房屋销售收益约为9.9亿元，占总收入的比例为50.4%。

　　 业绩仍依赖物业出售的企业，受市场调控等政策的影响也比较大。2017年，由于北京市相关政策的收紧，影响了许多企业的房地产销售收入，坤鼎集团2017年上半年的营业收入从去年上半年的5亿元降至今年上半年的1.3亿元，净利润由7107万元回降到了2764万元；情况与之相似的南京高科，营业收入及净利润也出现了大幅度下滑。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入是孤立的。后续在盈利方面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。

　　 除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。

　　 对于一些发展较为成熟的企业来说，租赁业务带来的收入已成为其主要收入来源。比如浦东金桥，2016年租赁收入为11.9亿元，占总收入比例高达81.0%。张江高科2016年租赁收入为6.5亿元，占总收入比例也达到了31%。

　　 但对于中电光谷这种快速扩张且以地产销售作为主要收入的企业来说，租赁收入占比不高，中电光谷2016年租赁收入为8377万元，占到总收入比重为3.3%。

　　 张江高科则把针对高科技企业的股权投资作为发展重点。张江高科总经理葛培健曾公开表示，张江高科已经逐步改变了之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，正在向“股权化、证券化、品牌化”转型。目前的战略是打造“科技投行”，重点围绕“互联网+”、工业4.0、人工智能、生物医药、智能医疗、健康服务、科技金融等领域，实施从天使、VC、PE 到产业并购，覆盖科创企业全生命周期的投资链布局。

　　 五大问题待解

　　 随着行业不断的发展，在实现跨越发展的同时，产业园的诸多问题也日渐显露出来。专业机构火花S-Park总结了五大核心矛盾。

　　 第一个矛盾，是供给侧与需求侧的矛盾，目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾有两大方面：土地和客户。土地方面，一边是一二线城市核心土地供给严重不足，另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠；一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重，另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津；一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求，另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难；一边是创新综合性用地需求日益强烈，另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进；一边是双创孵化载体层出不穷，另一边却是创新创业氛围严重不足。

　　 客户方面，企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足，供需严重错位，拍脑袋型园区大行其道，缺乏市场调研和产业研究，不问客户、市场和产业要什么，只问老板、领导和政府要什么。

　　 第二个矛盾，是企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾。以很多典型的产业地产上市公司为例，由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求，以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈，导致企业往往快马加鞭圈地上项目，硬性规定区域公司增长率和去化率；但另一方面，是实体产业客户的增长缓慢，相比于1——3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8——10年的成长周期，这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和，只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。

　　 第三个矛盾，是企业扩张需求与区域差异性的矛盾。产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后，往往会走向对外扩张的道路，这种对外扩张的需求，会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。

　　 中国幅员辽阔，各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。以产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；以销售成功的，会面临分割政策不同的矛盾；以卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；以招商服务成功的，会面临区域歧视和政府违约成本的矛盾。

　　 园区的成功，不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。

　　 第四个矛盾，是行业发展趋势与产业经济处境艰难趋势的矛盾。产业地产领域被视作金矿，几乎所有行业都有渔猎者鱼贯而入企图分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大，整个行业正在向上提速发展，未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。但制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响，中国产业经济还面临着巨大的挑战和危机，这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在进入2018年之后越发激烈。

　　 第五个矛盾，是企业发展需求与人才供给不足的矛盾。2011年至2018年，复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业，其中的复合型产业地产人才，需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力，但这种人才培养周期较长，市场上较为短缺。

　　 本报记者 陆肖肖 北京报道

(华夏时报)

　　11城集体建设用地建设租赁住房试点方案获批

　　25日，记者从国土资源部了解到，沈阳、南京、杭州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获得国土部同意。

　　国土部要求，试点地区要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。

　　同时，还要严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁；鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。

　　不仅如此，国土部还要求试点城市要坚持城乡统筹，统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序，明确项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，强化事中事后监管，确保有序可控。加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

　　在此基础上，探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段，在试点过程中研究加强公共服务配套，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房租赁服务平台管理，加强土地市场动态监测监管，促进节约集约用地。（记者 高伟）

(经济参考报)

　　 1月25日，北京拍卖朝阳区、丰台区共计3宗共有产权住房用地，总起拍价107.36亿元，总出让面积约15.73万平方米。其中，朝阳区的地块由中铁建以总价16.8亿元、溢价率12%竞得；丰台区两宗地块却因无人报价而意外流标。

　　 2017年全年，北京也仅有2宗住宅用地流拍。

　　 今年开年以来，全国土地市场延续了去年下半年“低价走量”的局面，但流拍、流标的现象仍然不断出现。据各地官方信息，今年1月，长沙、合肥、佛山等热点城市均有土地流拍、流标记录，长沙、佛山的地块甚至无人报价。

　　 经过政策的不断加码，在土地出让中设置限制性条款已成为常态。其中，“限房价”条款因其对项目利润的压缩，使得房企在拿地时无比谨慎。分析人士指出，在今年的流拍、流标地块中，这一条款的影响是最大的。

　　 这可能反映出今年全年的土地市场走势：除了土地出让条款依然严苛外，企业对调控延续和市场下行的预期，将使其在土地市场的表现更加保守。多数受访者认为，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也将有所增多。

　　 消失的利润

　　 北京流标的两宗地块均位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村，地段十分优越。在目前的北京共有产权地块中，属于位置较佳者。

　　 两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米，是近年来北京少见的大体量项目。中原地产测算，按照41.78亿和50.58亿的起拍价格，再算进非可售部分的成本，两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

　　 在招标文件中，这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”，但政府与企业的产权比例不详。

　　 令竞标者望而却步的关键因素，是销售限价。按照规定，两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米（含全装修费用）。也即，除去固定的土地成本外，项目的建安、财务、人力等成本，以及利润部分，都被压缩在每平方米10000元以内。

　　 有北京房企人士向21世纪经济报道表示，当前小户型项目的最低建安和装修成本，也要在4000元/平方米左右，再算上财务成本、人力成本、销售费用和各种税费，这两块地的利润空间已经微乎其微。如果企业运营能力差，很有可能亏本。

　　 不仅如此，43000元/平方米的限价，在销售时也几乎没有优势。21世纪经济报道了解到，在地块周边的银地家园、天伦锦城、亿城天筑等成熟小区中，当前小户型房屋的销售均价在45000元/平方米左右。

　　 考虑到这些二手房都拥有完整产权，两宗共有产权地块微弱的价格优势，就显得微不足道了。

　　 此外，根据中原地产计算，若不考虑社区道路等因素，只单独计算地块本身，项目的实际容积率已经达到3以上，居住舒适度相对不佳。这使得开发商在操作中的腾挪空间很小。

　　 因此，无论在盈利前景还是销售前景上，上述两宗地块都缺乏足够的竞争力。

　　 值得注意的是，在此前的北京土地交易中，类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑，一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。但最近，这类地块受到的关注越来越少。

　　 上述房企人士表示，2017年以来，北京的土地供应规模明显增加，企业的选择余地更大，对于一些整体质量不佳、操作难度大的地块，会选择性地放弃。

　　 盈利模型愈加复杂

　　 今年以来，全国土地市场的流标、流拍现象频繁出现，大部分项目的原因与北京类似：土地底价偏高、“限房价”条款存在，使得项目利润受到压缩。

　　 1月4日，位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米，住宅部分的最高销售价为7900元/平方米（不含精装修价格），利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。

　　 1月12日，合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍，原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月，该地块已经遭遇过一次流拍。

　　 1月17日，佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米，但最高限价5.1亿元，折合楼面价5500元/平方米，同样存在利润空间不足的局面。

　　 据中原地产统计，从2017年下半年开始，全国经营性用地流拍、流标的现象明显增多，达到111宗，当年上半年仅有67宗。该机构认为，除了土地出让条款严苛外，还有房企资金压力增大、市场预期不乐观等因素。

　　 中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，进入2018年，土地出让条款严苛的现象不会有明显改变，甚至可能加剧。

　　 他表示，从运营角度看，各地政府力推的租赁住房、共有产权住房，本身就属于低利润的项目。如果这些地块单独出让，吸引力不够，可能会低价成交；如果以配建的方式出让，就会影响整个地块的质量。因此，这些地块占比加大，就意味着开发商拿地和运营难度加大。

　　 上海易居研究院智库中心总监严跃进还指出，“限房价”条款不会很快退出。他表示，房地产市场出现年末“量价齐升”的表现，其中既有年末翘尾的惯性因素，也说明部分区域市场存在反弹的压力。因此，对价格的限制将继续体现在土地出让规则上。

　　 1月下旬，青岛、天津、广州、武汉先后推出大量土地，均设有限制性条款。其中，天津的两宗土地采取“限地价、竞自持面积”方式确定竞得人；青岛的6宗土地采用“限地价、竞人才公寓配建面积”的规则；武汉一宗地块则祭出“四限”条款，即“限房价、限房型、限工期、限销售对象”。

　　 前述房企人士认为，这些条款使得盈利模式的测算越来越复杂，盈利空间却越来越小。

　　 该人士表示，市场肯定会在2018年进入“小年”，过去两年拿的地，消化速度会放缓，加上融资政策收紧，企业的资金压力将有所增大。因此，面临上述“复杂”的地块，企业肯定会更加谨慎。

　　 中原地产指出，在当前的土地市场，流标、流拍占比并不高，但抢地积极性已经明显下降。随着调控的延续和市场的降温，低价成交将是今年土地市场的常态，流拍、流标的现象也可能有所增多。

　　 本报记者 张敏 北京报道

(21世纪经济报道)

　　 写字楼市场发展状况代表着一座城市的经济活跃度。同时，写字楼市场格局变化也反映着实体经济发展变化。从机构监测数据看，2018年北京写字楼市场将呈现几个关键词：供应高峰、升级改造、多元化选址。

　　 此前一年北京写字楼市场表现十分活跃。世邦魏理仕（CBRE）监测发现，2017年北京写字楼全年净吸纳量达467,939平方米，创六年来最高水平，同比增长49%。具体而言，主要需求来自于金融（32%）、TMT（28%）、专业服务业（13%）及以联合办公为代表的房地产（9%），合计占总体需求的82%；中资企业占总体需求的70%，外资专业服务和高科技企业则有扩张；以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%，量级和权重均为有史以来最高。

　　 世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出，“高端项目的热租和次中心商务区的日益成熟是2017年北京写字楼市场的两大主旋律。近两年整体市场新增供应量回升，盘活了市场租赁需求，使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻；然而核心区域高品质项目可租空间依然稀缺。”

　　 高力国际监测显示，2017年，8个新项目完工入市，致使北京甲级写字楼市场总存量上升至约637万平方米。净吸纳量于2017年达34.1万平方米，同比上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%，同时释放部分受抑制的需求，特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。

　　 由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市，北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。尽管如此，若干竞争加剧的子市场内，业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略，以期于年底达到或维持较高的出租率。

　　 鉴于若干项目延期至2018年，特别是北京又实施了“停工令”，高力国际预计，2018年北京写字楼市场供应将达顶峰，总建筑面积约100万平方米的11个新项目将完工入市。并且自2018年起，CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。高力国际预计北京市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，预计2018年平均租金同比将下降1.2%。

　　 世邦魏理仕也表示，这是继2008年以后首次出现供应高峰。预计北京市交付项目中达到甲级标准的写字楼体量占总体近70%，远高于当前存量水平。

　　 高力国际建议，租户可以利用这个机会优化其选址和成本控制，业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。

　　 随着办公场所理念的演变和革新，新一代办公人群对开放、灵活、以活动为基础的办公空间的接受度和认可度日益提升。世邦魏理仕中国区跨国企业服务项目管理部主管熊蓉晖表示，“写字楼租户选址不再局限于传统写字楼，商务园区、‘商改办’、‘酒改办’等选项受到越来越多欢迎。这些项目一方面缓解了过去几年北京传统写字楼市场供不应求的局面，另一方面也为如何创新、高效、人性化地设计和使用空间提出新课题。”

　　 世邦魏理仕中国华北区资产服务部资深董事马岳军表示，“2018年，楼龄超过十年的优质写字楼总体量将占总体市场存量近50%。越来越多业主将对现有物业的软硬件进行升级改造，以应对高品质新项目的竞争。其中，租户结构优化和绿色、健康的办公环境将成为升级改造的主要方向。”（编辑：骆轶琪）

(21世纪经济报道)

　　 房贷对于我国居民而言，属于最大的家庭负债。

　　 西南财经大学教授甘犁曾撰文表示，中国家庭出现了一个严重问题，即房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。

　　 不过，第一太平戴维斯世界研究部最新报告指出，许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍。但中国住宅市场却拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。在该研究部调研的中国、美国、日本、英国、德国、法国以及意大利等国家中，中国住宅资产总值与家庭负债余额比值最高，为8.4。

　　 安居客首席分析师张波也认为，中国楼市整体“黑天鹅”现象几率极低，但部分城市仍需警惕。相比海外市场，中国楼市的确安全不少，首先体现在楼市出现泡沫破裂的可能性极小。这并非指目前房价不高，而是由于中国楼市在调控中执行了更为严格的信贷政策。

　　 降杠杆成效明显

　　 恰如张波所言，自2016年开始，各地不但在限购、限售方面频繁加码，贷款要求也更为严格。二套房高首付加之利率上调，及对首付贷等现象大力打击，导致楼市成交量大幅下跌。与此同时，建立健全长效机制已经为楼市的长期发展定调，加之短期强化楼市调控措施亦不会放松，楼市出现大幅波动的可能性较小。

　　 根据央行历年公布的数据，2017年房贷涨幅明显放缓，调控降杠杆效果明显。2016年住户部门贷款增加6.33万亿元，其中，中长期贷款增加5.68万亿元。2017年人民币贷款增加13.53万亿元，同比多增8782亿元；住户部门贷款增加7.13万亿元，其中，中长期贷款增加5.3万亿元。

　　 重点调控城市的效果更为显著。以北京为例，央行营管部1月17日发布的《2017年北京市货币信贷统计数据报告》显示，北京地区房地产贷款增速回落至调控区间。全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重降至20.2%，较2016年40.3%的新增额占比下降20.1个百分点。

　　 个人购房贷款月度新增额也呈不断下降趋势。2017年12月个人购房贷款新增额18.1亿元，为全年最低水平，比前11个月月均增量少104.5亿元。

　　 中原地产首席分析师张大伟认为，从最近数年数据看，2017年北京二手房住宅成交大约在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来的最低值。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。与往年调控不一样的是，本轮以信贷收紧为代表的热点城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。房地产降杠杆政策已经全面落地。

　　 我国楼市安全性很高

　　 自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密地结合在一起。而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，其变动更是会对楼市产生较显著影响。

　　 易居研究院研究员赖勤表示，与历史相似时点对比，2017年房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥调控作用。预计2018年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。

　　 不过，第一太平戴维斯世界研究部统计发现，中国楼市的安全性仍然很高。据悉，中国的高储蓄率（占可支配收入的36%）在房价上涨中所起的作用可能甚于债务。中国的国内储蓄机构有限，加上房产的保值性质，导致资本直接流向住房市场。

　　 同时，中国家庭的负债率远低于全球其他地方。目前中国人均负债为2万美元，美国的人均负债高达14.53万美元，日本是13.4万美元。中国的家庭负债占GDP比例只有44%，美国的占比高达80%，世界发达经济体的平均水平是74%。

　　 该研究部还提出，并非所有债务都与房地产泡沫和经济危机有关。自20世纪90年代初以来，日本的整体债务水平较高，但房地产价格处于缓慢紧缩走势。美国政府债务与GDP的比率较高并且仍在不断上升，但在巴塞尔协议IV等国际银行业监管规定收紧抵押贷款之后，家庭债务的增长得到了抑制。

　　 因此结论是，贷款和房地产的未来格局可能会有别于以往，贷款和资产持有环境已经出现两极分化。发达经济体的年老一代持有大量房地产股权；而相同国家的年轻一代以及新兴经济体的人口尚未积累房地产资本，无担保债务也在增长。这种全球性现象或产生远甚于传统银行债务和以往房地产周期的深远影响。无担保信贷紧缩的影响可能与典型的银行业危机一样激烈，尤其是在导致消费者信心下降、消费者支出停滞的情况下。此时，银行收回抵押、强制拍卖资产的可能性很小，不会导致价格下跌。但另一方面，投资活动缺乏或租金鲜有上涨，又导致资产价格上涨乏力。在这些情况下，房地产市场没有崩溃，而是停滞发展。

　　 本报记者 王营 北京报道

(21世纪经济报道)

　　 投资一只股票一年涨四五倍是一种怎样的体验？2018年，不少投资者将目光锁定了香港内房股。

　　 2017年资本市场的一大热点是部分内房股的暴涨，中国恒大、融创中国、碧桂园等涨幅均超100%，恒大股价甚至翻了5倍之多。

　　 2018年，这一现象是否还会重演？有哪些内房股可能接棒恒大、融创？年初至今，伴随恒指连续上涨，部分内房股已露出暴涨迹象，如龙光地产、华润置地、旭辉控股年初至今短短二十多天上涨逾36%。整体来看，香港内房股板块过去一个月内已升约30%。

　　 对于投资香港内房股而言，2018年的宏观调控政策和金融政策与2017年已有很大不同，房企的融资更加受限，流动性趋紧，高杠杆房企风险加大；随着三四线城市去库存进入尾声，一二线调控又不放松，房企的业绩增长也面临着更大的不确定性。一旦增长未达预期，资本市场给予的评价和身价将大幅降低。

　　 超额收益机会

　　 不少投资者为错过2017年的内房股行情懊悔不已。进入2018年，他们也将关注点放在了更多内房股身上。从近一个月的表现看，内房股掘金机会似乎较多。

　　 申万宏源指出，大中型香港上市内房股于2018年前两周分别反弹上涨13%和5%，跑赢同期恒生国企指数约12个百分点。目前板块估值为9.1倍于2018年PE，1.3倍于2018年PB。

　　 如从去年底开始计算，内房股板块一个月内已升约30%。其中龙光地产涨47%，华润置地、旭辉控股、禹洲地产、富力地产、绿城中国涨幅超过30%，中国海外、龙湖地产等涨幅超20%，去年暴涨的融创中国、碧桂园、中国恒大也仍然有19%、13%、8%的涨幅。

　　 内房股的亮眼表现与去年的业绩以及今年的乐观预期有关。据国家统计局公布，去年全国商品房总销售额13.4万亿元人民币，按年增13.7%再创新高；不少香港内房股去年业绩亮眼，如旭辉控股、龙湖地产、龙光地产、中国海外、华润置地等。

　　 一些房企开始向资本市场透露今年销售目标，显示对今年发展前景仍乐观。综合近日各大行报告，龙光、旭辉、禹洲等中型发展商，均预计今年合约销售额可增40%至50%。旭辉提出未来5年冲击3000亿，禹洲提出3年1200亿的销售目标，龙光内部也有2019年达到千亿的目标。

　　 利好之下，香港内房股板块连续上涨。星展唯高达研究部主管吴淑燕表示，原预计地产商销售目标较去年实际销售额升2至3成；但看这些目标发展商更为进取，加上不少券商调升内房公司盈利预期，推动股价升势。

　　 吴淑燕指出，因盈利预期普遍调升，内房股行业平均预期市盈率约8倍，仍属便宜。

　　 摩根大通报告指出，去年12月以来内房股的第二轮重估已完成，很快将迎来第三轮估值重估，上调其各股目标价同时，也将平均市盈率目标由9倍升至10.5倍。

　　 深圳一位券商人士表示，去年之前，港股地产股长期处于低位，流动性较差。从去年开始，香港资本市场的估值逻辑，已有A股的特征，即受政策影响较大，投资者以内地机构为主。

　　 去年三四线市场未受调控，南下资金持续扩大、恒大持续回购股份等，是部分内房股大涨的重要催化剂，而恒大、融创中国、碧桂园的暴涨，即是这种逻辑的反映。恒大、碧桂园均为布局三四线城市的代表，一二线布局的房企如华润置地、龙湖等整体并没有很好的表现。

　　 今年，港股A股化的逻辑或将继续见效。一位券商地产分析师表示，现在一些研究团队都将A、H地产股放在一起分析，所采用的指标也趋同了。

　　 海通证券指出，“满足首套刚需、支持改善需求”的政策指引下，2018 年一二线城市有望边际改善，利好布局一二线的上市公司。

　　 此外，过往在香港资本市场，内房股配股融资一般是利空，但吴淑燕认为，内房股的投资思维已经有所转变，配股现被视为扩张集资的利好因素，不再构成股价受压风险，料未来仍陆续有公司配股集资。如近日完成配股的碧桂园股价升幅明显。

　　 摩根大通也指出，内房股自12个月前开始的升市与2015年不同，主要受基本因素带动，销售及盈利增长前景更明朗，因此不认为内房股进行配股会令市场气氛逆转。

　　 流动性与不确定性风险

　　 值得关注的是，随着内房股中的大部分房企股价创下新高，关于内房股的投资风险也日益得到关注。

　　 首先是流动性风险。银监会自年初以来连续发布一系列新金融监管条例，近期又刊发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，进一步表明了2018年坚持房地产调控的坚决立场。

　　 在这样的金融政策下，2018年房地产贷款将受严控，开发商融资将大受影响。申万估算，2017年开发商非标融资总规模在2.5万亿-3万亿（占自筹资金比例为50%-60%，占总到位资金比例为15%-20%），而开发贷和按揭贷款也将可能受调控新规影响。

　　 进入2018年，南京、青岛、郑州等放宽落户限制以吸引更多人口落户并获得购房资格，申万宏源认为，此类个别城市调控政策微调的影响，将被持续进行中的金融去杠杆所伴随的整体流动性趋紧所抵消；年初至今内房股的上涨，是市场对调控有望松动反应过度，而忽视了金融整治带来的累积影响。

　　 不少机构和开发商人士均指出，2017年房地产销售创下历史新高，这种趋势很难延续，2018年全国新房销量将从2017年的新高同比下滑一成，上市开发商乐观估计2018年销售规模平均同比增长30%-40%的目标，存在较大不确定性。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，2017年新进入房地产前50、30，杠杆率较高的房企，未来的流动性风险比较大，业绩增长更为不确定。

　　 近期，围绕着内房股中的明星股融创中国，机构之间有了很大分歧。海通证券认为，截至2017年中，融创土地储备总计约1亿平方米，货值约人民币15000亿元，其中超过95%分布在一二线城市，预期公司2018年销售规模有望冲击人民币4500亿元以上，这对其股价形成支撑，看高至14倍PE。

　　 申万宏源则对高杠杆企业持谨慎态度，如融创中国、富力地产等，并对2017年大举拿地的房企持谨慎态度，如世茂房地产等。申万表示，对华润置地这类具备央企背景、开发物业和投资物业并重，且土储更多集中布局在高阶城市的公司更为看好。

　　 本报记者 张晓玲

　　 实习生 何梓璐 深圳、广州报道

(21世纪经济报道)

　　 国家统计局于1月18日发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，从总体来看，全国70个大中城市、15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，其中，一线城市房价环比持平或下降，同比涨幅持续回落，二三线城市房价环比微涨。

　　 二三线城市房价微涨

　　 数据显示，去年12月份，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降0.1%，12月份新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落，较11月份分别回落0.1%和0.4%。

　　 二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.6%，涨幅较上月略微扩大0.1%，同比涨幅较上月扩大0.4%；二手住宅价格环比上涨0.3%，同比涨幅与上月相同。

　　 三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.5%，涨幅较上月略微扩大0.1%，同比涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.3%，同比涨幅连续5个月回落，较上月回落0.1%。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“分类调控、因城施策”政策通过针对不同物业，如住宅和商业，市区和郊区、一手房和二手房等进行分类调控，针对不同购房主体，如本地人和外地人、刚需和非刚需等进行差别化调控，同时分别对一二三四线城市进行不同的市场调节，对房地产市场发展具有积极意义。“从效果上看，这样有助于防范价格泡沫，在去库存的同时也确保了房价的稳定。”他说。

　　 经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时说：“去年至今的房地产调控政策可分为两类，一是限购松绑，例如广州、兰州等18座城市，二是像南昌那样，发展住房租赁市场。不同类别的地区实行的调控政策实施效果大同小异，都是为了完善和促进房地产健康发展。”

　　 对于二三线城市房价在此政策调控下仍呈微涨态势，亚豪机构市场总监郭毅分析说：“近年来一二线城市，尤其是一线城市，一直处于相对严格的调控政策的持续高压下，这对打压和抑制整个房地产市场价格水平起到了非常明显的作用。而部分二三线城市多是因为引进大量优秀人才，对住房的刚性需求上升，从而导致二三线城市房价升温。”

　　 但是这部分二三线城市的房价微涨不足以引发市场投资投机需求再度升温，郭毅表示。“首套置业不足以造成区域楼市房价过度提速，并且这种人才引进战略实际上是与当前为实现经济结构转型、城市中心的产业升级的大经济方向相契合的。”她说。

　　 2018年房价或进一步降温

　　 在“分类调控、因城施策”的市场政策下，各地房价走势表现各异，但房地产市场总体平稳有序。

　　 严跃进认为各地应坚持现行的房地产政策导向，他表示“房住不炒“是大逻辑，政策方面本身没有松动的可能，且大多精准化的调整是结合各地的实际情况施行的，对各城市的房地产市场发展是具有积极影响的，因而理性对待政策变动、在政策框架下进行市场交易是必要的。

　　 尽管当前的房地产市场在稳健的政策引导下向着更积极、合理的方向发展，但房地产市场调控仍可能存在一些问题和风险，需要谨慎应对。

　　 严跃进表示，相比过去狂热的房地产市场，当前的市场价格虽相对稳定了一些，但潜在的市场需求很大，看涨预期短期内难以扭转，因而潜在的反弹概率很大。

　　 宋清辉则认为当下仍需要警惕资金推高房价。“‘分类调控，因城施策’需要健全房地产平稳健康发展的长效机制，控制信贷资金过度流向房地产业。若长效机制不健全，那就只是治标不治本之策。”

　　 “从目前来看，各城市需要结合自身的发展情况、经济结构变化、产业升级状况，以及房地产市场现状，做出更具针对性的调控策略。”郭毅说。

　　 对于2018年房市的总体走势，宋清辉预测未来一年房市整体趋势将是在稳定房价的基础上给房价进一步降温，因此房价可能会出现微跌。“对于刚需族来说，2018年无疑是一个买房的好时机。不过，对于一线城市购房者来说，仍需要量力而行，不要背负过重的负担。”宋清辉表示。

　　 本报实习记者 李丽萍 北京报道

(华夏时报)

　　 不久前国土部表示农村集体建设用地可用于租赁房，令投资及运营机构将房地产运营的目光很快聚焦到城市近郊。

　　 1月24日在一场名为上海乡村振兴发展战略研讨会暨闵行归园居乡村文旅示范基地课题研究上，上海市决策咨询专家魏雪飞表示，包括上海在内的多个地区正兴起一股以振兴乡村为核心的投资运营风潮。

　　 “随着城市化进程不断推进，无论是政府还是社会逐渐意识到，只有城市的高度繁荣却不顾乡村发展的相对滞后，于城市发展其实是不完整的。很多人看到的是在城市做开发的机会，但有通过发掘特色的乡村机遇，未来极有可能会涌现一批独角兽式的地产投资和运营企业。”魏雪飞表示。

　　 关于振兴乡村发展，上海市委副书记、市长应勇1月24日指出，上海将建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化和乡村治理体系现代化，推动上海在实施乡村振兴战略中走在全国前列。

　　 如何发掘这一领域的机遇，外界了解的却不多。

　　 对此归园居文化发展有限公司执行董事王剑利指出，与城市相似，只有把乡村建设成由农民参与，具有资产收益、可流转的良性运营，乡土开发才具有更广阔的前景。

　　 近日在上海闵行区推出的“归园居”田园文旅项目，成为上海新乡村的一个观察样本。

　　 记者了解到，首期试点的项目将以闵行区郊野公园为载体，对浦锦街道沿江8个行政村，展开总体规划与发展策划。项目第一期选在一个名为“丰收村”的单位，位于黄浦江沿线已经建成的闵行区浦江郊野公园规划内，项目总规划面积约为8平方公里。

　　 与房地产开发将原有建筑全部推倒后重新建设的模式完全不同，归园居将保留不少原有建筑及风貌。项目的一期位于郊野公园东北角，包含休闲文旅、田园社区、文化宿集三大板块。按计划未来将成为集乡村休闲旅游、精品民宿度假酒店、教育科普、观光娱乐、乡风村情、健康餐饮为一体的宜居宜乐宜游的“新型乡村复合功能型田园综合体”。

　　 就其运作方式，有知情人士告诉记者，运营及投资方与村里搭建平台，按村民自主意愿进行收储，与有意愿的村民签订租赁及运营合约。收储后在保持原有特色的基础上，根据项目自身特质展开翻修改造或重新建设，以完善整体功能，增强对外吸引力。

　　 依托运上海郊野公园长寿禅寺、上海戏剧学院等资源，建造过程中这一正在推进的项目将利用原有资源，建设包括森林演艺、禅宗静园、艺术工坊、园艺耕岛等带有艺术特色的休闲空间。

　　 同济大学国家历史文化名城研究中心研究员姚子刚指出，近日国土部关于利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房的试点，不仅成为振兴乡村的利好，也将在保证农民权益基础上增加其收益。

　　 “更重要的是通过有效的商业运营，在保留原有乡村特色的基础上，有望使乡村引入了新的经济动力。”姚子刚说。

(华夏时报)